Stadt Steckborn Gestaltungsplan «Lindenareal», Steckborn Sonderbauvorschriften Stand: 28. April 2017, Öffentliche Auflage Öffentliche Auflage vom 5. bis 26. Mai 2017 Vom Stadtrat beschlossen am 24. April 2017 Der Stadtpräsident: Der Stadtschreiber: R. Forrer H. Wipf Vom Departement für Bau und Umwelt genehmigt am mit Entscheid Nr.:. Vom Stadtrat in Kraft gesetzt auf: Wer durch den Gestaltungsplan berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse hat, kann während der Auflagefrist beim Stadtrat Steckborn, 8266 Steckborn, schriftlich und begründet Einsprache erheben. Der Gestaltungsplan untersteht dem fakultativen Referendum. Bearbeitung: Konradin Winzeler, dipl. phil. II / SIA, Planer FSU Winzeler + Bühl Raumplanung und Regionalentwicklung Schaffhausen
2 28. April 2017, öffentliche Auflage Gestaltungsplan Lindenareal, Steckborn
Gestaltungsplan Lindenareal, Steckborn 28. April 2017, Öffentliche Auflage 3 INGRESS Der Stadtrat der Politischen Gemeinde Steckborn erlässt, gestützt auf 4 PBG und Art. 40 BauR, den nachfolgenden Gestaltungsplan «Lindenareal», Steckborn. SONDERBAUVORSCHRIFTEN A. ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN 1. Geltungsbereich Der Gestaltungsplan gilt für das im Situationsplan umgrenzte Gebiet. Es umfasst die Parzelle Nr. 261. 2. Verbindlichkeit Der Gestaltungsplan richtet sich nach den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes vom 21. Dezember 2011 (PBG) sowie nach den Bestimmungen der IVHB. Sofern im Gestaltungsplan nichts Anderes festgelegt wird, gelten bis zu deren Anpassung an das PBG das Baureglement und der Zonenplan der Politischen Gemeinde Steckborn subsidiär, soweit sie nicht die neuen kantonalen Baubegriffe und Messweisen betreffen. Anschliessend gelten diesbezüglich das jeweils gültige Baureglement und der Zonenplan. 3. Zweck Der Gestaltungsplan bezweckt eine, der zentralen Lage am Rand der Altstadt angepasste, dichte, ganzheitliche Bebauung mit rationeller Erschliessung und Parkierung sowie einer sparsamen und vorbildlichen Energienutzung. Zur Stärkung der auf dem Areal vorgesehenen, altersdurchmischten Wohnsiedlung mit Gewerbeanteil auf genossenschaftlicher Basis soll der Gestaltungsplan hochwertige, gut nutzbare und gut gestaltete Aussenräume mit grösstenteils halböffentlichem bis öffentlichem Charakter sicherstellen. Zur Schaffung eines zusätzlichen Mehrwerts für die Öffentlichkeit soll das Areal eine grosse Durchlässigkeit für den öffentlichen Fussgängerverkehr aufweisen. In der Tiefgarage sind zudem mindestens 20 Parkplätze für die Bewohner des benachbarten, historischen Stadtkerns bereitzustellen. 4. Inhalt und Wirkung 4.1 Der Gestaltungsplan umfasst folgende Bestandteile: a) Sonderbauvorschriften b) Situationsplan 1:500 c) Planungsbericht. 4.2 Die Sonderbauvorschriften und der Situationsplan enthalten die allgemein verbindlichen Festlegungen und Vorschriften. 4.3 Der Planungsbericht dient der Erläuterung.
4 28. April 2017, öffentliche Auflage Gestaltungsplan Lindenareal, Steckborn B. SPEZIELLE BESTIMMUNGEN 1. Überbauung Art. 1 Art. 2 Art. 3 Rückbau Die bestehenden Bauten auf dem Areal sind zurückzubauen. Bauten 1 Hauptbauten 1) sind in den im Situationsplan bezeichneten Baubereichen anzuordnen. 2 Wo Pflichtbaulinien festgelegt sind, sind die Fassaden auf die Baulinie zu stellen. Rückspringende Gebäudeteile sind zulässig. 3 In den Baubereichen AD und DD sind Vordächer zulässig, welche die Masse vorspringender Gebäudeteile überschreiten. 4 An- und Kleinbauten zur Parkierung von Fahrrädern und dergleichen sind an den im Situationsplan bezeichneten Orten auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. Masse 1 Im Gestaltungsplangebiet ist eine maximale Geschossflächenziffer (GFZ) von 1.00 zulässig. 2 Die einzelnen Bauten dürfen folgende Gesamthöhen und Gebäudelängen nicht übersteigen: Gebäude max. Gesamthöhe max. Gebäudelänge Baubereich A Baubereich B Baubereich C Baubereich D A1: 417.40 m.ü.m. A2: 414.25 m.ü.m. B1: 414.00 m.ü.m. B2: 417.30 m.ü.m. C1: 415.75 m.ü.m. C2: 419.10 m.ü.m. D1: 421.20 m.ü.m. D2: 417.80 m.ü.m. 48.00 m 48.00 m 45.00 m 53.00 m Tiefgarage gestaltetes Terrain keine Beschränkung An- und Kleinbauten 5.00 m keine Bestimmung Art. 4 Gestaltung 1 Die Bauten haben eine differenzierte Gestaltung aufzuweisen, welche sich in die bebaute Umgebung zwischen Altstadt und Wohnquartier einfügt. Die Überbauung soll gestalterisch als Einheit erscheinen. 2 Bezüglich der gestalterischen Qualität wird das Richtprojekt zum Massstab erklärt. Insbesondere sind daraus folgende Gestaltungselemente zu übernehmen: a) Flachdächer ohne Attika b) Murale Fassaden mit Lochfenstern c) Balkone als eingezogene Loggien d) Ausbildung eines Sockels e) filigraner Dachvorsprung 1) Definition im Anhang
Gestaltungsplan Lindenareal, Steckborn 28. April 2017, Öffentliche Auflage 5 3 Dachflächen von Hauptbauten sind gemäss SIA 132 zu begrünen. Davon ausgenommen sind Bereiche mit Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie, welche dies nicht zulassen. 2. Erschliessung und Parkierung Art. 5 Art. 6 Art. 7 Art. 8 Verkehrserschliessung 1 Das Areal ist peripher erschlossen. Die Wege im Innern sind dem Fussgängerverkehr vorbehalten. 2 Die im Situationsplan eingetragenen Fusswegverbindungen sind im Rahmen der Umgebungsgestaltung des Bauvorhabens durch die Baurechtsnehmerin zu realisieren. Sie haben eine Breite von mindestens 1.50 m aufzuweisen. Den Unterhalt regeln die Grundeigentümerin und die Baurechtsnehmerin unter sich. 3 Bei der Tiefgarageneinfahrt sind die für die Verkehrssicherheit notwendigen gestalterischen oder baulichen Massnahmen gemäss Stellungnahme des Büro Widmer, Frauenfeld vom 27. Juli 2016 umzusetzen. Sie werden im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Parkierung 1 Die Parkplätze für die Bewohner und Beschäftigten sowie für Dauermieter aus dem benachbarten historischen Stadtkern gemäss Punkt 5.5.3 des Baurechtsvertrags vom 5. Juni 2016 2) sind in einer Tiefgarage anzulegen. Die Zahl der Tiefgaragenplätze hat zwischen 70 und 90 zu betragen. 2 Die Besucherparkplätze sind an den im Situationsplan eingetragenen Orten auch oberirdisch zulässig. Einzelne davon dürfen für bestimmte Nutzer reserviert werden. Dazu gehören auch Parkfelder für die Einsatzfahrzeuge der Polizei. Fahrradabstellplätze Für Fahrräder, Kinderwagen, Spielgeräte wie Trottinetts und Bobbycars sowie Rollatoren etc. sind genügend Abstellplätze zu schaffen. Davon hat sich mindestens 1 Platz pro Nutzereinheit (Wohnung, Praxis, Betrieb) beim Hauseingang zu befinden oder ist im Gebäude anzuordnen. Abfallbeseitigung An der im Situationsplan bezeichneten Lage ist durch die Stadt Steckborn sowie auf deren Kosten eine Unterflurcontainer-Anlage für die Abfallbeseitigung des gesamten Quartiers zu erstellen. 2) Baurechtsvertrag Lindenareal zwischen der Politischen Gemeinde Steckborn (Grundeigentümerin) und der Wohnbaugenossenschaft Linde (Baurechtsnehmerin) vom 5. Juni 2016 (im Anhang des Planungsberichts)
6 28. April 2017, öffentliche Auflage Gestaltungsplan Lindenareal, Steckborn 3. Umgebung Art. 9 Grundsatz 1 Die Umgebung ist, entsprechend der Lage und den Bedürfnissen der Nutzer, als multifunktionaler Aussenraum auszubilden und in unterschiedliche Bereiche aufzuteilen. 2 Für die Pflanzung von Bäumen und Sträuchern sind ökologisch wertvolle Arten zu wählen. 3 Zur Sicherstellung der Qualitäten gemäss Abs. 1 und 2 wird der Umgebungsplan vom 27.01.2017 Plan Nr. 002 / BG 200_006 zum Massstab erklärt. Mit dem Baugesuch ist ein detaillierter Umgebungsgestaltungsplan einzureichen, welcher diese Qualitäten ausweist. Art. 10 Strassenraum Die Zonen zwischen den äusseren Fassadenfluchten und den Strassen sind als städtische Räume mit öffentlichem Charakter auszubilden. Die verschiedenen Funktionen wie Hauseingänge, Parkplätze, Fahrradabstellplätze, Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage, durch das Areal führende Wege, sind durch unterschiedliche Belagsflächen zu kennzeichnen. Art. 11 Innenhof Die Umgebungsgestaltung des Innenhofs hat den Bedürfnissen der verschiedenen Nutzergruppen der vorgesehenen, alterdurchmischten Wohnnutzung zu dienen. Er ist gemäss dem Umgebungsplan vom 27.01.2017 als durchgrünter, halböffentlicher Aussenraum zu gestalten und mit den erforderlichen Anlagen (Spielplatz, Ruhebänke, Pflanzgarten etc.) auszustatten. Art. 12 Ökologischer Ausgleich Für den ökologischen Ausgleich im Siedlungsgebiet ist neben der Durchgrünung des Innenhofs gemäss Art. 11 an der im Situationsplan angegebenen Lage eine ökologisch wertvolle Hecke anzulegen und zu pflegen. Art. 13 Geschützte Linde Die im Situationsplan gekennzeichnete Linde ist geschützt. Bauliche Massnahmen, die zu einer Beeinträchtigung führen könnten, sind untersagt. Bei deren Abgang ist an gleicher Stelle eine neue Linde zu pflanzen. Bei der weiteren Projektierung und der Realisierung des Bauvorhabens sind die Empfehlungen des Gutachtens der Baumart AG vom 14. April 2016 einzuhalten. 4. Energie Art. 14 Integrale Planung 1 Dem schonenden Umgang mit sämtlichen Ressourcen ist sowohl bei der Erstellung, als auch beim Betrieb der Gebäude besondere Bedeutung zu schenken. 2 Die Überbauung ist in den Grundzügen nach den Vorgaben von MINERGIE zu entwickeln. Es ist ein hoher energetischer, bauphysikalischer und ökologischer Standard anzustreben. 3 Mit der Baueingabe ist ein integrales und Gewerke übergreifendes Energie- und Technikkonzept einzureichen, das aufzeigt, wie die Ziele gemäss Abs. 1 und 2 umgesetzt werden.
Gestaltungsplan Lindenareal, Steckborn 28. April 2017, Öffentliche Auflage 7 C. SCHLUSSBESTIMMUNG Genehmigung und Inkraftsetzung Nach der rechtskräftigen Genehmigung durch das Departement für Bau und Umwelt setzt der Stadtrat den Gestaltungsplan «Lindenareal» auf einen von ihm zu bestimmenden Zeitpunkt in Kraft. 08.07.16/wz, Rev. 29.07.16/wz, 24.08.16/wz, 30.08.16/wz, 13.04.17, 17.04.17/wz, 28.04.17/wz ANHANG Definition Hauptbauten Hauptbauten sind Bauten oder Bauteile, die nicht nur Nebennutzflächen enthalten oder welche die Masse der übrigen Bauten (An-, Klein-, Unterniveaubauten, unterirdische Bauten) übersteigen.