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Widerrufsrecht im Mietrecht 1 Am 13. Juni 2014 ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie in Kraft getreten. Obwohl die Vermietung von Wohnraum ausdrücklich aus dem Anwendungsbereich der europäischen Richtlinie ausgenommen ist, hat der deutsche Gesetzgeber Wohnraummietverträge in einem geringen Umfang einbezogen ( 312 Abs. 4 Satz 1 BGB). Dies hat zur Folge, dass dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Widerrufsrecht eingeräumt wurde ( 312 Abs. 4 Satz 1, Abs. 3 Nr. 7, 312g Abs. 1, 355 BGB). Ein Ausschluss des Widerrufsrechts ist nicht möglich ( 312k BGB). Im Folgenden haben wir Ihnen die wichtigsten Fragen rund um das Widerrufsrecht im Mietrecht übersichtlich zusammengestellt: Welche Verträge kann der Mieter möglicherweise widerrufen?» Mietverträge» Verträge im laufenden Mietverhältnis mit Leistungspflichten des Mieters ( 312 Abs. 1 BGB), zum Beispiel: Mieterhöhungen (zu den Ausnahmen: siehe nächste Frage), Vereinbarungen über Betriebskosten, Kautionsvereinbarungen, Aufhebungsverträge mit Leistungspflichten des Mieters, Modernisierungsvereinbarungen mit Leistungspflichten des Mieters oder Verträge, durch die sich der Mieter nachträglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Welche Verträge kann der Mieter nicht widerrufen?» Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( 558 BGB) Bei dieser Mieterhöhung wird der Mieter bereits ausreichend geschützt, da ihm eine Frist von mindestens zwei Monaten zum Überlegen eingeräumt wird ( 558b Abs. 2 Satz 1 BGB).» Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen ( 559 BGB) Es handelt sich hierbei um keinen Vertrag, sondern einen gesetzlichen Anspruch.» Anpassungen von Betriebskostenvorauszahlungen ( 560 Abs. 4 BGB) Es handelt sich hierbei um keinen Vertrag, da die Anpassung der Betriebskosten vom Vermieter einseitig vorgenommen werden kann. Ist es möglich zu verhindern, dass der Mieter den Mietvertrag widerrufen darf?, wenn vor dem Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum eine Wohnungsbesichtigung stattgefunden hat, dann darf der Mieter den Mietvertrag nicht widerrufen ( 312 Abs. 4 Satz 2 BGB). Dies sollte der Vermieter nachweisbar dokumentieren. Vorsicht: Es müssen alle im Mietvertrag aufgenommenen Mieter die Wohnung besichtigt haben. Kommen nicht alle zur Besichtigung (zum Beispiel wenn ein Student die Wohnung besichtigt, der Mietvertrag aber von den Eltern unterschrieben wird, oder wenn nur ein Ehepartner zur Besichtigung kommt, weil der andere Ehepartner aus beruflichen Gründen daran gehindert ist, die Wohnung zu besichtigen), müssen sich die nicht anwesenden Mieter bei der Besichtigung wirksam vertreten lassen.
Widerrufsrecht im Mietrecht 2 Besteht das Widerrufsrecht ansonsten immer?, nur unter bestimmten Voraussetzungen: Verbrauchervertrag? Abschluss des Vertrags über Fernkommunikationsmittel (Fernabsatzvertrag), z.b.: Brief E-Mail Fax Telefon SMS Abschluss des Vertrags im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs oder Dienstleistungssystems? Abschluss des Vertrags außerhalb von Geschäftsräumen? Kein Widerrufsrecht Widerrufsrecht Kein Widerrufsrecht Verbrauchervertrag ( 312 Abs. 1, 310 Abs. 3 BGB)? Verbrauchervertrag = Vertrag zwischen einem Verbraucher ( 13 BGB) und einem Unternehmer ( 14 BGB). Hier fehlt es an einer vom Bundesgerichtshof klar gezogenen Grenze zwischen gewerblicher Vermietung und privater Vermögensverwaltung. Nur bei einer gewerblichen Vermietung ist der private Vermieter Unternehmer. Es gibt Gerichte, die der Auffassung sind, dass private Vermieter grundsätzlich gewerblich tätig sind. Deshalb sollte im Zweifel angenommen werden, dass der Vermieter Unternehmer ist und deshalb ein Verbrauchervertrag vorliegt. Abschluss des Vertrags im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs oder Dienstleistungssystems ( 312g Abs. 1, 312c BGB)? Ein solches System setzt voraus, dass der Unternehmer so organisiert ist, dass Verträge regelmäßig im Fernabsatz abgeschlossen und abgewickelt werden können. Private Vermieter verfügen in der Regel nicht über ein solches System, weil sie Verträge nur ausnahmsweise in dieser Form abschließen. Wenn private Vermieter beim Abschluss des Vertrags auf Dritte (z.b. Verwalter, Rechtsanwälte, Haus & Grund) zurückgreifen, wird ihnen deren System zugerechnet. Abschluss des Vertrags außerhalb von Geschäftsräumen ( 312g Abs. 1, 312b BGB)? Private Vermieter verfügen in der Regel über keine eigenen Geschäftsräume (das Wohnoder Arbeitszimmer in der Privatwohnung des Vermieters ist kein Geschäftsraum). Also schließen sie grundsätzlich Verträge außerhalb von Geschäftsräumen ab. Wenn Vermieter beim Abschluss des Vertrags auf Dritte (z.b. Verwalter, Rechtsanwälte, Haus & Grund) zurückgreifen, werden deren Geschäftsräume dem Vermieter zugerechnet.
Widerrufsrecht im Mietrecht 3 Gibt es Möglichkeiten zu verhindern, dass diese Voraussetzungen eintreffen? Wenn vor dem Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum eine Wohnungsbesichtigung stattgefunden hat, dann darf der Mieter den Mietvertrag nicht widerrufen (siehe oben). Wenn vor dem Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum keine Wohnungsbesichtigung stattgefunden hat oder Verträge im laufenden Mietverhältnis mit Leistungspflichten des Mieters abgeschlossen wurden und der Abschluss des Vertrags nicht über ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs oder Dienstleistungssystem ( 312c BGB) erfolgt, sollte man verhindern, dass der Vertrag bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Mieters und des Vermieters an einem Ort geschlossen wird. Denn nur dann wurde der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen ( 312b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB) und der Mieter hat das Recht den Vertrag zu widerrufen. Der Vertrag sollte dem Mieter also im Idealfall zugeschickt werden. Dann wurde der Vertrag zwar mit Hilfe von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen, aber es besteht mangels eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs oder Dienstleistungssystems kein Widerrufsrecht ( 312c BGB). Wenn der Vermieter den Vertrag seinem Mieter persönlich übergeben möchte, sollte der Mieter den Vertrag nicht sofort unterschreiben. Der Mieter sollte vielmehr aufgefordert werden, sich den Vertrag alleine gründlich durchzulesen und dann dem Vermieter zuzuschicken. Bis wann kann der Mieter die Verträge widerrufen, wenn er ein Widerrufsrecht hat? Wenn der Mieter ein Widerrufsrecht hat, dann muss er den Vertrag grundsätzlich innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags widerrufen ( 355 Abs. 2 BGB). Die Widerrufsfrist von 14 Tagen beginnt allerdings erst zu laufen, wenn der Mieter über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt wurde ( 356 Abs. 3 Satz 1 BGB). Warum muss der Mieter über ein bestehendes Widerrufsrecht belehrt werden? Wenn der Mieter nicht über ein vorhandenes Widerrufsrecht belehrt wird, dann verlängert sich sein Recht den Vertrag zu widerrufen. Und zwar auf 12 Monate und 14 Tage ( 356 Abs. 3 Satz 2 BGB). Es kann also sein, dass der Mieter nach 12 Monaten und 14 Tagen von seinem Vermieter sämtliche Mietzahlungen zurück verlangt, ohne für die Überlassung der Wohnung etwas zahlen zu müssen. Wie muss der Mieter ein bestehendes Widerrufsrecht geltend machen? Wenn der Mieter ein Widerrufsrecht hat und dieses nutzen möchte, dann reicht es aus, wenn er den Widerruf gegenüber dem Vermieter formlos erklärt, also beispielsweise mündlich, per Telefon, Fax oder E-Mail ( 355 Abs. 1 BGB). Es genügt eine eindeutige Äußerung des Mieters, dass er den Vertrag nicht mehr gelten lassen will. Was muss der Vermieter nach einem wirksamen Widerruf des Mieters unternehmen? Nach einem wirksamen Widerruf müssen die empfangenen Leistungen innerhalb von 14 Tagen zurückerstattet werden ( 355 Abs. 3 Satz 1, 357 Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss also seinem Mieter sämtliche im Zusammenhang mit dem widerrufenen Vertrag erhaltenen Zahlungen zurückgewähren.
Widerrufsrecht im Mietrecht 4 Was schuldet der Mieter seinem Vermieter nach einem wirksamen Widerruf? Der Mieter schuldet seinem Vermieter nach einem wirksamen Widerruf nur dann einen Wertersatz, wenn er ausdrücklich verlangt hat, dass der Vermieter die Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist von 14 Tagen erbringt und im Rahmen der Widerrufsbelehrung darüber informiert wurde, dass er Wertersatz für die in Anspruch genommene Leistung schuldet, wenn er sein Widerrufsrecht ausübt ( 357 Abs. 8 BGB). Treffen den Vermieter noch andere Informationspflichten? Wenn dem Mieter ein Widerrufsrecht zusteht, dann muss er über dieses belehrt werden ( 312 Abs. 4, Abs. 3 Nr. 6 BGB, Art. 246a Abs. 2 Satz 1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche EGBGB). Die Informationspflichten bezüglich eines bestehenden Widerrufsrechts können durch die amtliche Widerrufsbelehrung erfüllt werden (Art. 246a Abs. 2 Satz 2 EGBGB). Nach derzeit herrschender Auffassung muss der Vermieter seinen Mieter darüber hinaus informieren über ( 312d Abs. 1 Satz 1 BGB, Art. 246a 1 Abs. 1 Satz 1 EGBGB):» wesentlichen Eigenschaften der Wohnung» Identität, Anschrift und Telefonnummer des Vermieters» Miethöhe und Zahlungsbedingungen» gesetzliche Mängelhaftungsrechte» Mietbeginn und Mietdauer bzw. Kündigungsmöglichkeiten» Bedingungen der Kaution Ein Verweis auf die Verträge von Haus & Grund dürfte zur Erfüllung dieser Informationspflichten ausreichen. Erfüllt der Vermieter diese Informationspflichten nicht und sollten hieraus ein Schaden entstehen, kann der Mieter Ersatz dieses Schadens verlangen. Auswirkungen auf die Widerrufsfrist bestehen aber keine ( 356 Abs. 3 Satz 1 BGB, 246a 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB).