STÄDTEREPORT AACHEN ATTRAKTIVES SHOPPING RUND UM DAS WELTKULTURERBE SEPTEMBER 2015
In Zahlen Bundesland: Nordrhein-Westfalen Einwohnerzahl: 241.683 Bevölkerungsentwicklung: +0,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 119.416 Arbeitslosenquote: 9,4 % Kaufkraftkennziffer: 95,4 Zentralitätskennziffer: 129,3 Relevante Shopping-Center: Aquis Plaza (C) (im Bau), Arkaden (S) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von 2005-2014 in EUR/m² 150 100 50 80-120m² 0 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Modezentralität 300-500m² 0 50 100 150 200 250 Einzugsgebiet Ø 200-500 Tsd. Einwohner Karl der Große verhalf zu seiner historischen Bedeutung: er machte die Stadt zu seiner Lieblingspfalz, zur ersten Hauptstadt seines europäischen Reiches. Sie liegt fest verankert im niederländisch-belgischdeutschen Dreiländereck: Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Studieren und Leben in drei Ländern ist hier Alltag. Das europäische Miteinander äußert sich auch in der organisierten Zusammenarbeit Euregio Maas-Rhein in den Bereichen Umwelt- und Klimaschutz, Kultur, Bildung, Sport, Wissenschaft und Wirtschaft. Die RWTH, Exzellenzuniversität in Forschung und Lehre, die FH, das Universitätsklinikum und das Forschungszentrum Jülich sowie Forschungsinstitute und -abteilungen internationaler Konzerne stehen für wissenschaftliche Kreativität, technologische Innovation und gesellschaftlichen Fortschritt. Mit dem RWTH Campus entsteht ein zusätzlicher internationaler Marktplatz für Forschung, Entwicklung und Lehre mehr als 120 Unternehmen engagieren sich bereits auf dem Campus. Vom Forschungs- und Entwicklungsstandort profitiert auch die Wirtschaft: Nicht grundlos haben sich zukunftsorientiere Unternehmen wie Ford, Philips, Microsoft, Babor, FEV, Saint-Gobain Sekurit oder die Streetscooter GmbH hier angesiedelt. Durch die günstige zentraleuropäische Lage und Verkehrsinfrastruktur ist die Kaiserstadt auch als Einkaufsdestination für internationale Touristen und Pendler interessant. Die Übernachtungen überstiegen in 2014 erstmals die Millionengrenze, was die touristische Anziehungskraft der Stadt verdeutlicht. Insgesamt ist für die Stadt von jährlich 15 Mio. Tagesausflüglern und Tagesgeschäftsreisenden aus dem deutschen Einzugsgebiet auszugehen. Hinzu kommen weitere 2,5 Mio. Tagesgäste aus dem benachbarten Umland. Tagestouristen geben im Schnitt zwischen 24,00 und 28,60 in aus. Der positive Pendlersaldo liegt bei über 41.000 Personen. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport 2015 Seite 2 von 8
INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 98,0 36,4% 39,8% 97,0 96,0 97,5 95,0 95,4 94,0 Ø 200T 500T Einwohner Ø 200T 500T Einwohner Zentralität Ø 200T 500T Einwohner 130,0 24,7% 27,5% 128,0 126,0 129,3 124,0 125,4 122,0 Ø 200T 500T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT ist das Oberzentrum der Region und übernimmt Versorgungsfunktionen weit über die Städteregion (Stadt und Kreis, angrenzendes Ausland). Das Einzugsgebiet auf deutscher Seite reicht von Monschau und Simmerath im Süden bis hin zu Geilenkirchen und Linnich im Norden sowie Jülich und Düren im Osten. Auf der Verkaufsfläche in der er City werden jährlich rund 636 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit knapp 40 % vergleichsweise hoch und der Verkaufsflächenanteil mit rund 36 % weit über den Werten von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Dies unterstreicht die Stärke des innerstädtischen Einzelhandels, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz. Die Modezentralität, also die spezifische Situation im wichtigsten Teilsegment, der innerstädtischen Leitbranche Mode (Bekleidung, Textilien, Schuhe, Lederwaren), ist mit 233 ebenfalls außerordentlich hoch. Lediglich die Kaufkraft hat noch Aufholpotenzial. Diese wird jedoch durch die anderen Rahmendaten überkompensiert, denn auch die Zentralität ist mit 129,3 bemerkenswert hoch, so der Einzelhandels- und Immobilienexperte. COMFORT Städtereport 2015 Seite 3 von 8
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Adalberstraße Top 1A-Lage Die Hochfrequenzlage s erstreckt sich von der Peterstraße bis zum Kugelbrunnen Vermehrt Großflächen-Konzepte Anschluss der Shopping Center-Entwicklung Aquis Plaza an die Adalbertstraße Kaum Mieterwechsel und große Nachfrage Neue Mieter: Eterna, Pandora, Vodafone Aktueller Mietpreis liegt bei 98 EUR/m² Holzgraben/Dahmengraben Holzgraben / Dahmengraben verbinden die Adalbertstraße über das Kaufhaus LUST FOR LIFE weiter zur Großkölnstraße Trendig kleinteiliger Mieterbesatz Neue Mieter: Linci Mode, La Paris Mode Fußgängerzone Adalbertstraße Neue Mieter in der Adalbertstraße: Pandora und Eterna Großkölnstraße Ansteigende Fußgängerzone zwischen Bushof / Kaufhaus LUST FOR LIFE und dem Marktplatz Straßenbild ist durch die Magneten Müller Drogerie, Sinn Leffers und Appelrath & Cüpper geprägt, sonst eher kleinteiliger regionaler Mieterbesatz im unteren Teil mehrfach Leerstand Krämerstraße Erstreckt sich leicht abfallend vom historischen er Rathaus / Marktplatz Richtung Dom Touristische Niveau-Lage s Kleinteilige Flächen COMFORT Städtereport 2015 Seite 4 von 8
Passende Mischung zum Einkaufen in Zwei Drittel aller Besucher kommen zum Einkaufen in die Stadt; Einzelhandelsunternehmen machen mehr als ein Fünftel der er Unternehmen aus. Die Bedeutung des stationären Handels für eine vitale Stadt hat auch der er Stadtrat Ende 2014 mit seinem einstimmigen Beschluss für einen Bebauungsplan im Bereich Blondelstraße, Peterstraße und Adalbertstraße hervorgehoben und dokumentiert. Damit soll die Lebendigkeit und Vielfalt des Einzelhandelsangebots in diesen Straßenzügen gewährleistet werden. Der Bebauungsplan untersagt die Ansiedlung von bestimmten Vergnügungsstätten wie Spielhallen, Wettbüros und Rotlichtbetrieben. Quelle: ECE, Aquis Plaza Die er Innenstadt bietet vier 1A-Lagen: Im Norden befindet sich die Großkölnstraße, Richtung Süden verlaufen die touristische und im Besatz exklusivere Krämerstraße und parallel dazu der Dahmengraben/Holzgraben. Diese münden in die Aldalbertstraße, die konsumigste Lage s mit der höchsten Frequenz. Voraussichtlich am 28. Oktober eröffnet am Ende der Adalbertstraße das Aquis Plaza, das Shopping Center der Projektpartner Strabag Real Estate und ECE, und schließt so die Handelslücke zwischen Fußgängerzone und Kaiserplatz. In dem Einkaufszentrum zwischen Adalbertsberg, Kaiserplatz und Kugelbrunnen sollen auf drei Ebenen etwa 29.200 Quadratmeter Verkaufsfläche für bis zu 130 Geschäfte und 600 PKW-Stellplätze entstehen. Die Projektpartner verzeichnen einen Vermietungsstand von rund 85%. Dieses Projekt vor Augen, wollen mehrere Modehändler der Altstadt mit Um- und Ausbaumaßnahmen ihre Position stärken. Wie die "er Zeitung" berichtet, kann Sinn Leffers an der Großkölnstraße nach dreimonatiger Umbauphase jetzt 6.800 m² Verkaufsfläche bieten. Bis Ende 2016 soll diese Verkaufsfläche an der Ecke Mostardstraße auf zwei Etagen um weitere 1.400 m² auf dann 8.200 m² wachsen. Auch der Herrenausstatter Wienand an der Alexanderstraße 18-20 hat seine Verkaufsfläche um 50 Prozent Quadratmeter erweitert. Weiterhin keine Leichte Fortschritte gibt es hingegen bei den Altstadt mit historischen Fassaden und attraktiver Außengastronomie Ambitionen von Peek & Cloppenburg. Das Unternehmen will das ehemalige Wehmeyer-Haus und zwei Nachbargebäude in der Adalbertstraße abreißen lassen und dort ein Textilkaufhaus mit mehreren tausend Quadratmetern Verkaufsfläche bauen. Die Altstadt erstreckt sich rund um das Weltkulturerbe Dom und Rathaus und ist charakterisiert durch historische Fassaden, abwechslungsreiche Straßen, Gassen und Plätze mit attraktiven gastronomischen Angeboten. Die verkehrsberuhigte Innenstadt lädt rund um Adalbertstraße, Holzgraben/ Dahmengraben, Großkölnstraße und Krämerstraße zu einem entspannten Einkaufserlebnis. Entscheidene Prägung erhält das innerstädtische Leben auch durch die rund 56.000 Studierenden, nicht nur im innerstädtischen Viertel rund um die Pontstraße. COMFORT Städtereport 2015 Seite 5 von 8
Die Lage Dahmengraben/Holzgraben bildet die Verbindungsachse zur Adalbert- und Großkölnstraße. Gemeinsam mit der Krämerstraße zälhlt sie zu den ältesten er Fußgängerzonen. 2009 wurde die Lage mit aufwändigen, imagestärkenden Maßnahmen der Stadtentwicklung freundlicher und moderner gestaltet und bietet seither mehr Aufenhaltsqualität. Hochwertige und trendige Labels siedelten sich an. Die konsumige Mieternachfrage konzentriert sich überwiegend auf die Hochfrequenzlage Adalbertstraße. Wegen der geringeren Passantenfrequenz ist Holzgraben und rechts Eingang Dahmengraben die Nachfrage von Filialisten in den Lagen Holzgraben / Dahmengraben sowie Großkölnund Krämerstraße deutlich geringer als in der Adalbertstraße. Sollte die Entwicklung Am Büchel und des dahinterliegenden Rotlichtviertels Antoniusstraße umgesetzt werden, könnten die Fußgängerzonen Holz-/ Dahmengraben und Großkölnstraße enorm profitieren. Diese Entwicklung wird voraussichtlich nur den niveauvollen und nicht den konsumorientierten Handel betreffen. Eine Anbindung an die touristische und ebenfalls niveauvollere Krämerstraße ist somit denkbar; diese erfährt weiterhin eine gute Nachfrage. INVESTMENT Gerade mit Blick auf die Eröffnung des ECE-Einkaufzentrums "Aquis Plaza" Ende 2015 im Osten der er Innenstadt ist das Gebiet rund um die Komphausbadstraße mit seinem Mix aus Kultur und Einzelhandel ein wichtiges Bindeglied zwischen dem er Einzelhandel und den touristischen Anziehungspunkten wie er Dom und historisches Rathaus in der Altstadt. KAUFPREISFAKTOR 19 21 0 10 20 30 40 Der seit Jahren geplante Abriss des maroden Parkhauses Am Büchel ist nach wie vor nicht in Sicht. Hier wollten die Investoren Norbert Hermanns (Landmarken AG) und Gerd Sauren (er Immobilien Gesellschaft) das Objekt schon vor einem Jahr von der Strabag Real Estate übernehmen. Nach dem Abriss soll hier ein Mix aus Wohnen, Einzelhandel, Gastronomie und Kultur entstehen. Der Verkauf ist aber noch nicht erfolgt, es "hake noch an Details". Auch für den geplanten städtebaulichen Wettbewerb gibt es noch keinen genauen Termin; er soll aber noch in diesem Jahr stattfinden. Diese Entwicklung im derzeitigen Rotlichtviertel Antoniusstraße könnte langfristig zu einer städtebaulichen Verbindungsachse vom Dahmengraben/ LUST FOR LIFE zur Großkölnstraße führen und gegebenfalls sogar einzelhandelspezifisch, aber vor allem wohnwirtschaftlich interessant sein, prognostiziert Kreutz. Die er Grundvermögen hat das prominent gelegene Wohn- und Geschäftshaus Adalbertstraße 51 erworben. Rund 310 m² der Gesamtfläche von 740 m² nutzt Mango als Verkaufsfläche. Das Objekt gehörte zuvor einer Privatperson aus. Aufgrund der hohen Investoren-Nachfrage werden in den besten Lagen von Kaufpreise von 19,0- bis zum 21-fachen der Nettojahresmiete gezahlt, um sich eine nachhaltige Einzelhandelslage zu sichern. Bei marktgerechten Mietkonditionen liegt somit die Anfangsrendite zwischen 4,75 und 5,25 % p.a, berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport 2015 Seite 6 von 8
FAZIT UND PERSPEKTIVEN Das Stadtenwicklungskonzept von wird zusammen mit dem neuen Shopping-Center Aquis Plaza und den anderen innerstädtischen Entwicklungen die Attraktivität und Strahlkraft auf die gesamte Region bis in die beiden angrenzenden Nachbarländer stärken. Die schon heute herausragend gute Zentralitätskennziffer wird sich somit mittelfristig noch einmal nach oben entwickeln und die Anziehungskraft für Touristen und Konsumenten aus dem Umland steigen. Die Investorennachfrage wird in den absoluten Toplagen entsprechend hoch bleiben. Die Einzelhandelsmieten werden in den nächsten Jahren aufgrund des Angebotsüberhangs der Flächen der ECE bestenfalls stagnieren, wahrscheinlich sogar leicht nachgeben und erst drei bis vier Jahre nach der Centereröffnung wieder langsam klettern, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz. COMFORT Städtereport 2015 Seite 7 von 8
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE, in EUR/m² 80-120 m² 105 300-500 m² 68 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A 40221 Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz, Frank Kaiser Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-144 E-Mail: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 2015 Seite 8 von 8