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SVKG Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten USECE Union suisse des experts cantonaux en matière d évaluation des immeubles Herbsttagung 2016 Goldgrube oder Geldgrab? vom Wert brachliegender Industrieareale Altlasten: Grundlagen und Folgen eines Eintrags im Kataster der belasteten Standorte RA lic. iur. Benjamin Dürig, FRORIEP AG, Zürich Schaffhausen, 28. Oktober 2016

PROGRAMM 1. Einleitung: Beispiele 2. Theorie 3. Schlussteil: Auflösung der Beispiele und Diskussion 28. Oktober 2016 Seite 3

BEISPIEL 1: KONGRESSHAUS ZÜRICH Ausgangslage: Für den Entscheid, ob das Kongresshaus umgebaut oder an einem anderen Standort ein neues Kongresshaus gebaut werden soll, möchte der Stadtrat auch Bescheid wissen über den Wert der Liegenschaft. 28. Oktober 2016 Seite 4

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BEISPIEL 1: KONGRESSHAUS ZÜRICH 28. Oktober 2016 Seite 6

I. BEISPIEL 1: KONGRESSHAUS ZÜRICH (3) 28. Oktober 2016 Seite 7

BEISPIEL 2: INDUSTRIEAREAL DIELSDORF Ausgangslage: Auf dem Gelände soll das bestehende Gebäude abgerissen und ein neues Gebäude errichtet werden. Für die Finanzierung des Bauprojekts verlangen die Banken eine Bewertung der Liegenschaft.. 28. Oktober 2016 Seite 8

BEISPIEL 2: INDUSTRIEAREAL DIELSDORF Situation im Kataster: 28. Oktober 2016 Seite 9

BEISPIEL 3: WOHNÜBERBAUUNG DIETIKON Ausgangslage: Auf dem Gelände fand früher Industrietätigkeit statt, heute ist es mit Wohnungen überbaut. Die Grundstücke sollen verkauft werden. Zur Ermittlung des Kaufpreises soll eine Bewertung der Grundstücke vorgenommen werden.. 28. Oktober 2016 Seite 11

BEISPIEL 3: WOHNÜBERBAUUNG DIETIKON Situation im Kataster: 28. Oktober 2016 Seite 12

BEISPIEL 4: BAHNHOFSTRASSE 42, ZÜRICH Ausgangslage: Prada möchte das Gebäude kaufen. Prada möchte die Liegenschaft bewerten lassen, um abschätzen zu können, ob der verlangte Preis gerechtfertigt ist.. 28. Oktober 2016 Seite 14

BEISPIEL 4: BAHNHOFSTRASSE 42, ZÜRICH Situation im Kataster: 28. Oktober 2016 Seite 15

DIE RECHTLICHEN GRUNDLAGEN Art. 32c bis 32e USG (1.7.1997; 1.11.2006) Art. 32d bis USG (1.11.2013 und 1.7.2014) Die Altlastenverordnung (AltlV) Die Verordnung über die Abgabe zur Sanierung von Altlasten (VASA) 28. Oktober 2016 Seite 16

PFLICHT ZUR SANIERUNG BELASTETER STANDORTE Art. 32c USG 1 Die Kantone sorgen dafür, dass Deponien und andere durch Abfälle belastete Standorte (belastete Standorte) saniert werden, wenn sie zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen führen oder die konkrete Gefahr besteht, dass solche Einwirkungen entstehen. Der Bundesrat kann über die Sanierungsbedürftigkeit sowie über die Ziele und die Dringlichkeit von Sanierungen Vorschriften erlassen. 2 Die Kantone erstellen einen öffentlich zugänglichen Kataster der belasteten Standorte. 3 Sie können die Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter Standorte selber durchführen oder Dritte damit beauftragen, wenn: a. dies zur Abwehr einer unmittelbar drohenden Einwirkung notwendig ist; b. der Pflichtige nicht in der Lage ist, für die Durchführung der Massnahmen zu sorgen; oder c. der Pflichtige trotz Mahnung und Fristansetzung untätig bleibt 28. Oktober 2016 Seite 17

BEGRIFFE Art. 2 AltlV 1 Belastete Standorte sind Orte, deren Belastung von Abfällen stammt und die eine beschränkte Ausdehnung aufweisen. Sie umfassen: a. Ablagerungsstandorte b. Betriebsstandorte c. Unfallstandorte 2 Sanierungsbedürftig sind belastete Standorte, wenn sie zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen führen oder wenn die konkrete Gefahr besteht, dass solche Einwirkungen entstehen. 3 Altlasten sind sanierungsbedürftige belastete Standorte 28. Oktober 2016 Seite 18

DIE BETEILIGTEN AN EINEM SANIERUNGSPROJEKT Die Kantone (Art. 32c USG) Der Bund (für bestimmte Standorte wie z.b. SBB) Die natürliche oder juristische Personen, welche die Untersuchungs-, Überwachungs- oder Sanierungsmassnahme durchführen muss (in der Regel der Inhaber des belasteten Standortes, Art. 20 AltlV) Die Person, welche für die Kosten der Massnahmen haftet: der oder die Zustands- und ggf. der Verhaltensstörer Der Bund (BAFU) als Aufsichtsbehörde 28. Oktober 2016 Seite 19

DIE BETEILIGTEN AN EINEM SANIERUNGSPROJEKT Verhaltensstörer ist, wer durch eigenes Verhalten (oder Unterlassung) oder durch das unter seiner Verantwortung erfolgte Verhalten Dritter unmittelbar eine polizeiwidrige Gefahr oder Störung verursacht. Zustandsstörer ist, wer über die Sache, welche den ordnungswidrigen Zustand bewirkt, rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat. Als solcher kommt in erster Linie der Standortinhaber in Betracht, sei dies als Eigentümer, Baurechtsnehmer, Mieter, Pächter, Verwalter oder Beauftragter; somit derjenige, der faktisch über das Grundstück bestimmt und für die Verhältnisse verantwortlich ist bzw. die Nutzungsrechte ausübt. 28. Oktober 2016 Seite 20

DIE ETAPPEN EINES ALTLASTENVERFAHRENS (2) Voruntersuchung (historisch und technisch) (4) Ausarbeitung des Sanierungsprojekts und Verfügung (1) Erstellen des Katasters der belasteten Standorte (KbS) (3) Detailuntersuchung (Ziele und Dringlichkeit der Sanierung) Durchführung, Überwachung (5) Kostenverteilungsverfügung 28. Oktober 2016 Seite 21

DIE LÖSCHUNG DES EINTRAGS IM KATASTER Die Behörde löscht den Eintrag eines Standortes im Kataster, wenn: die Untersuchungen ergeben, dass der Standort nicht mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist; oder die umweltgefährdenden Stoffe beseitigt worden sind.! Eine Sanierung gemäss behördlicher Anordnung führt nicht automatisch zur Entlassung aus dem Kataster. 28. Oktober 2016 Seite 23

DIE AUSFÜHRUNG DER UNTERSUCHUNGS-, ÜBERWACHUNGS- UND SANIERUNGSMASSNAHMEN 1. Durch den Inhaber des Standorts (Art. 20 AltlV) Natürliche oder juristische Person, welche eine tatsächliche Verfügungsmacht hat über die Sache, welche die rechtswidrige Situation verursacht. 2. Ausnahme: Durch einen Dritten als Verhaltensstörer 28. Oktober 2016 Seite 24

3. Durch die Behörde (Art. 32c Abs. 3 USG) In Notfällen (zur Abwehr einer unmittelbar drohenden Einwirkung) Wenn der Pflichtige dazu nicht in der Lage ist Wenn der Pflichtige untätig bleibt 4. Beschwerde gegen die Verfügung, welche den für die Durchführung der Massnahmen Verantwortlichen bezeichnet 28. Oktober 2016 Seite 25

DIE KOSTENTRAGUNG Eine Kostenteilungsverfügung Wird auf Antrag jederzeit erlassen, wenn ein Verursacher dies verlangt oder die Behörde die Massnahmen selbst durchführt Bezieht sich nur auf die Kosten notwendiger Massnahmen gemäss USG und AltlV 28. Oktober 2016 Seite 26

DIE KOSTENTRAGUNG Art. 32d USG 1 Der Verursacher trägt die Kosten für notwendige Massnahmen zur Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter Standorte. 2 Sind mehrere Verursacher beteiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihren Anteilen an der Verursachung. In erster Linie trägt die Kosten, wer die Massnahmen durch sein Verhalten verursacht hat. Wer lediglich als Inhaber des Standortes beteiligt ist, trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte. 3 Das zuständige Gemeinwesen trägt den Kostenanteil der Verursacher, die nicht ermittelt werden können oder zahlungsunfähig sind. 28. Oktober 2016 Seite 27

DIE KOSTENTRAGUNG Aspekte der Haftung Keine Solidarhaftung Kein Verschulden erforderlich Keine Verjährungsfrist! Sicherstellungspflicht der Kostendeckung für Untersuchungs-, Überwachungs- und Sanierungsmassnahmen (Art. 32d bis USG) 28. Oktober 2016 Seite 28

WEITERE FOLGEN DES EINTRAGS 1. Bauprojekte auf eingetragenen Standorten (Art. 3 AltlV) 2. Entsorgung von Aushubmaterial (Art. 32b bis USG) 3. Bewilligungspflicht bei Veräusserung oder Teilung eines Grundstücks (Art. 32d bis Abs. 3 und 4 USG) 28. Oktober 2016 Seite 29

DIE ENTSORGUNG VON AUSHUBMATERIAL BEI BELASTETEN STANDORTEN Bei Aushubmaterial handelt es sich um Abfälle, welche grundsätzlich vom Inhaber auf eigene Kosten zu entsorgen sind (Art. 31c und 32 USG) Bei Aushubmaterial von belasteten Standorten kann der Inhaber unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil der Mehrkosten für die Untersuchung und Entsorgung des Materials auf die früheren Inhaber des Standorts abwälzen (Art. 32b bis USG) 28. Oktober 2016 Seite 30

DIE ENTSORGUNG VON AUSHUBMATERIAL Voraussetzungen der Überwälzung gemäss Art. 32b bis USG: Das Aushubmaterial muss nicht wegen einer Sanierung entsorgt werden Die Verursacher haben keine Entschädigung für die Belastung geleistet bzw. die früheren Inhaber haben beim Verkauf des Grundstücks keinen Preisnachlass wegen der Belastung gewährt Die Entfernung des Materials ist für die Erstellung oder Änderung von Bauten notwendig Der Inhaber hat das Grundstück zwischen dem 1. Juli 1972 und dem 1. Juli 1997 erworben 28. Oktober 2016 Seite 31

DIE ENTSORGUNG VON AUSHUBMATERIAL Die Forderung kann beim Zivilgericht am Ort der gelegenen Sache geltend gemacht werden.! Die Klage kann längstens bis am 1. November 2021 geltend gemacht werden. 28. Oktober 2016 Seite 32

DIE BEWILLIGUNGSPFLICHT BEI VERÄUSSERUNG UND TEILUNG Art. 32d bis Abs. 3 und 4 USG 3 Die Veräusserung oder die Teilung eines Grundstücks, auf dem sich ein im Kataster der belasteten Standorte eingetragener Standort befindet, bedarf der Bewilligung der Behörde. Die Bewilligung wird erteilt, wenn: a. vom Standort keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind; (-> Allgemeinverfügung) b. die Kostendeckung für die zu erwartenden Massnahmen sichergestellt ist; oder c. ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Veräusserung oder an der Teilung besteht. 4 Die kantonale Behörde kann im Grundbuch auf dem betroffenen Grundstück die Eintragung im Kataster anmerken lassen 28. Oktober 2016 Seite 33

VERTRAGLICHE GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN Sofern es um die Übertragung eines im Kataster eingetragenen belasteten Grundstücks geht, muss der Erhalt der Bewilligung zur Veräusserung gemäss Art. 32d bis Abs. 3 USG als Vollzugsbedingung im Transaktionsvertrag aufgenommen werden. Offenlegungspflichten des Veräusserers bezüglich Belastungen vereinbaren, welche in Form von möglichst langjährigen, unlimitierten Zusicherungen oder Garantien im Sinne von Art. 111 OR abgesichert werden. 28. Oktober 2016 Seite 35

VERTRAGLICHE GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN Schadloshaltung des Erwerbers durch den Veräusserer von jeglichen Kosten, welche durch (bekannte/unbekannte) vor dem Vollzug der Transaktion verursachte Belastungen ausgelöst werden. Auch diese sollten zeitlich so weit wie möglich reichen, betraglich unlimitiert und verschuldensunabhängig sein (und insbesondere unabhängig davon, von wem die Belastung verursacht wurde). 28. Oktober 2016 Seite 36

VERTRAGLICHE GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN Schadloshaltung kann nicht nur notwendige Untersuchungs-, Überwachungs- und Sanierungsmassnahmen im Sinn von Art. 32d Abs. 1 USG umfassen, sondern auch: sämtliche weiteren Kosten im Zusammenhang mit allfälligen Altlastenverfahren, insbesondere auch Verfahren bezgl. Kostenverteilung oder Sicherstellung; die Kosten einer darüber hinausgehenden Totaldekontamination; die Mehrkosten für die Untersuchung und Entsorgung von belastetem Aushubmaterial im Rahmen von Bauprojekten; 28. Oktober 2016 Seite 37

VERTRAGLICHE GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN falls dies im konkreten Fall ein Thema ist, die Auslagen im Zusammenhang mit der Untersuchung, Entfernung und Entsorgung von umwelt- oder gesundheitsgefährdenden Baumaterialien (Asbest, Blei etc.), welche auf dem Grundstück verbaut sind. Dasselbe gilt für Auslagen, welche im Zusammenhang mit einer allfälligen Radonbelastung anfallen. 28. Oktober 2016 Seite 38

VERTRAGLICHE GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN Es kann zusätzlich vereinbart werden, dass der Veräusserer den Erwerber nicht nur für die Kosten notwendiger Massnahmen im Sinn von Art. 32d Abs. 1 USG schadlos halten muss, sondern solche Massnahmen anstelle des Erwerbers auf eigene Kosten umsetzen und damit deren Kosten vorfinanzieren muss. Dies ist dann relevant, wenn der Erwerber als Zustandsstörer realleistungspflichtig wird. Der Erwerber wird sich diesfalls seinerseits dazu verpflichten, eine Kostenverteilungsverfügung zu beantragen, um dem Veräusserer die Abwälzung dieser Kosten zu ermöglichen. 28. Oktober 2016 Seite 39

VERTRAGLICHE GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN Die Erfüllung dieser Pflichten kann durch Bankgarantien oder Hinterlegung eines Teils des Kaufpreises abgesichert werden. Ob und in welchem Umfang es möglich ist, solche Pflichten vertraglich zu vereinbaren, hängt von der Verhandlungsposition ab. Je schwächer diese ist, umso wichtiger ist es, die möglichen Kosten vor Vertragsschluss so genau wie möglich abschätzen zu können. Der Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung muss auf den konkreten Fall massgeschneidert werden. Standardklauseln in Musterverträgen tragen selten allen möglichen Konstellationen Rechnung. 28. Oktober 2016 Seite 40

VERTRAGLICHE GESTALTUNGSMÖGLICHKEITEN! Privatrechtliche Vereinbarungen über die Übernahme altlastenrechtlicher Pflichten und Haftungen binden die Behörden nicht. 28. Oktober 2016 Seite 41

BEISPIEL 1: KONGRESSHAUS ZÜRICH Themen? 28. Oktober 2016 Seite 42

BEISPIEL 1: KONGRESSHAUS ZÜRICH Themen: Potentiell belastetes Aushubmaterial Bewilligungspflicht bei Verkauf -> Allgemeinverfügung 28. Oktober 2016 Seite 43

BEISPIEL 2: INDUSTRIEAREAL DIELSDORF Themen? 28. Oktober 2016 Seite 44

BEISPIEL 2: INDUSTRIEAREAL DIELSDORF Themen: Aushubmaterial Allenfalls wird Standort durch Änderungen sanierungsbedürftig Sicherstellungspflicht? Bewilligungspflicht bei Verkauf -> Allg. Verfügung 28. Oktober 2016 Seite 45

BEISPIEL 3: WOHNÜBERBAUUNG DIETIKON Themen? 28. Oktober 2016 Seite 46

BEISPIEL 3: WOHNÜBERBAUUNG DIETIKON Themen: Kosten Sanierung Kosten und Dauer Überwachung Allenfalls wird überwachungsbedürftiger Standort durch Änderungen sanierungsbedürftig Sicherstellungspflicht Bewilligungspflicht bei Verkauf 28. Oktober 2016 Seite 47

BEISPIEL 4: BAHNHOFSTRASSE 42, ZÜRICH Themen? 28. Oktober 2016 Seite 48

BEISPIEL 4: BAHNHOFSTRASSE 42, ZÜRICH Asbest! 28. Oktober 2016 Seite 49

DISKUSSION UND FRAGEN 28. Oktober 2016 Seite 50

BENJAMIN DÜRIG bduerig@froriep.ch Zurich Office +41 44 386 60 00 Erfahrener Transaktionsanwalt mit Spezialisierung auf Immobilienrecht in Transaktionen Berät Klienten in M&A-Transaktionen, Unternehmensfinanzierungen, im Gesellschaftsrecht und bei der Verhandlung von komplexen Mietverträgen Grosse Erfahrung mit regulatorischen Aspekten des Immobilienrechts in und ausserhalb von Transaktionen, unter anderem in den Bereichen des Umweltrechts (Altlasten), Lex Koller, Zweitwohnungsgesetz und im Umgang mit den zuständigen Behörden Publiziert regelmässig zu Themen aus seiner Praxis und spricht zu ausgewähltem Publikum, etwa an internationalen Anwaltskongressen, vor Branchenorganisationen oder der Handelskammer Frankreich Schweiz Seit 2009 bei FRORIEP, davor bei einer französisch-sprachigen Kanzlei und während mehreren Jahren an einem grossen Bezirksgericht Mitglied der Schweizerischen und Zürcher Anwaltsverbandes, der Handelskammer Frankreich Schweiz und der International Association of Young Lawyers (AIJA) 28. Oktober 2016 Seite 51