Büroflächen Office Space Marktreport 217/218 Berlin
BERLIN 95. m 2 3, EUR/m 2 19, mio. m² 135. m 2 2,5 % Flächenumsatz Take-up Spitzenmiete Prime rent Flächenbestand Office stock Büroflächen Fertigstellung Office space completion Leerstandsquote Vacancy rate Nach den vergangenen Rekordjahren florierte der Berliner Markt für Büroimmobilien auch im Jahr 217. Mit einem Flächenumsatz von etwa 95. m² wurde das starke Vorjahresergebnis trotz zunehmender Flächenknappheit nochmals um 1 % übertroffen. Noch nie wurde in der Bundeshauptstadt so viel Bürofläche umgesetzt. Es herrscht weiterhin ein enormer Nachfrageüberhang. Besonders dynamisch präsentierte sich das zweite Halbjahr, in dem ca. 63 % des gesamten Jahresumsatzes vermeldet wurden. Maßgeblich verantwortlich für den starken Jahresabschluss sind zahlreiche Großabschlüsse über 1. m², welche häufig in noch nicht fertiggestellten Bürokomplexen registriert wurden. Zusätzlich trug eine Vielzahl von Transaktionen in der Größenklasse zwischen 2. und 5. m² mit einem Anteil von ca. 22 % am Gesamtvolumen zum Spitzenergebnis bei. Following previous record years, the market for office letting space in Berlin also boomed in 217. With a take-up of about 95, m², the strong result of the previous year was once again exceeded by 1 % despite the increasing shortage of space. Never before has so much office space been used in the capital. There is still an enormous demand overhang. The second half of the year, in which approx. 63 % of total annual turnover was reported, was particularly dynamic. This strong annual performance was primarily thanks to numerous large deals for spaces in excess of 1, m², frequently for space in uncompleted office complexes. In addition, a large number of transactions in the size category between 2, and 5, m², with a share of approx. 22 % of the total volume, contributed to the top result. Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz - Größenklassen Take-up - size categories in Tsd. m²/in thousand m² 1. 8 6 4 2 493 213 662 214 82 215 82 95 217 83 78 218* 5 m² 16 % 51 1. m² 1.1 2. m² 14 % 15 % 2.1 5. m² 22 % > 5. m² 33 % % 1 % 2 % 3 % 4 % * Prognose/Forecast Büroflächen Marktreport 217/218 Berlin
Rasantes Wachstum beim Coworking Rapid growth in coworking Immer öfter treten seit einigen Jahren Coworking- Konzepte auf dem Berliner Büromarkt in Erscheinung. Besonders aktiv zeigte sich 217 der amerikanische Anbieter für flexible Arbeitsflächen WeWork mit vier Abschlüssen in der Größenklasse über 5. m². Aufgrund des steigenden Bedarfs an zeitlich und örtlich variablen Arbeitsplätzen wird die Branche auch zukünftig expandieren. Darüber hinaus finden sich vermehrt Kombinationen aus Arbeitsflächen und Apartments im Angebot. Neben Start-ups zählen wiederholt etablierte Großunternehmen verschiedenster Branchen zu den Mietern in den Coworking Spaces. Die höchste Flächennachfrage wurde im abgelaufenen Jahr von Unternehmen der Handelsbranche beobachtet. Alleine durch den Online-Versandhändler Zalando wurden anhand dreier Deals insgesamt ca. 13. m² Flächenumsatz generiert. Dazu zählt auch die Anmietung einer Fläche über 42.5 m² im ehemaligen Friedrichshainer Kaufhof-Gebäude, die den zweitgrößten Abschluss des Gesamtjahres markiert. For some years now, coworking concepts have increasingly been appearing on the Berlin office market. In 217, the American supplier of flexible work space WeWork was particularly active, concluding four deals in the size category in excess of 5, m². Due to the increasing demand for temporally and locally variable jobs, the industry will continue to expand in the future. In addition, a growing number of combinations of work space and apartments are on offer. In addition to start-ups, established large-scale companies from a wide variety of industries are among the tenants in the coworking spaces. In the past year the highest demand for space came from companies in the retail sector. Online mail order company Zalando alone generated some 13, m² of take-up through three deals. These included the leasing of an area of 42,5 m² in the former Kaufhof building in Friedrichshain, representing the second largest transaction of the entire year. Bedeutende Flächenumsätze Significant take-ups Mieter User Fläche Space Bürolage Office area Zalando SE 49.9 m 2 Mediaspree Zalando SE 42.5 m 2 Innenstadtlage Ost Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 15.15 m 2 Innenstadtlage Süd WeWork 13. m 2 City West FinLeap GmbH 11.1 m 2 City West
Flächenknappheit spitzt sich zu Space shortage is getting worse Der Berliner Büroflächenbestand nähert sich mit einer Leerstandsquote von aktuell 2,5 % einem Status der Vollvermietung an. Innerhalb eines Jahres sank der Leerstand um 225. m², sodass aktuell nur noch etwa 475. m² vermietbarer Büroraum am Markt verfügbar sind. Besonders großflächige Räumlichkeiten werden beinahe nur noch in Projektentwicklungen angeboten. In den zentralen Bürolagen sind passende Flächen auch im kleineren Größensegment kaum vorhanden. Der Anteil am Gesamtflächenumsatz in den begehrten Lagen Kurfürstendamm, Potsdamer Platz/Leipziger Platz und Hauptbahnhof belief sich im Jahr 217 auf lediglich 8 %. Schon längere Zeit ist aufgrund des mangelnden Angebotes eine Nachfrageverschiebung in Richtung der angrenzenden Citylagen zu beobachten. Mit jeweils 18 % am Flächenumsatz wurden in der City West und der Innenstadtlage Ost im vergangenen Jahr die größten Volumen verzeichnet. Die zunehmende Flächenknappheit, gekoppelt mit der ungebremsten Nachfrage, führt zu einem massiven Anstieg der Büromieten. Sowohl die With a vacancy rate of currently 2.5 %, Berlin s office space stock is approaching full lease status. Within one year, the vacancy rate fell by 225, m², so that currently only about 475, m² of rentable office space are available on the market. Large premises in particular are almost exclusively only available within the scope of development projects. There are hardly any suitable spaces in the central office locations, even in the smaller size segment. The share of total take-up in the sought-after locations Kurfürstendamm, Potsdamer Platz/Leipziger Platz and Hauptbahnhof in 217 was only 8 %. For some time it has been possible to observe that the lack of supply has resulted in a shift in demand towards the adjacent city-centre locations. With 19 % of take-up in each case, last year the largest volumes were registered in the City West and the eastern city centre. The increasing shortage of space coupled with unbroken demand is leading to a massive increase in office rents. Both the prime rent and the average rent climbed by more than 15 % last year to 3. respectively 18.9 euros/m². Flächenumsatz - Lage Take-up - location Leerstand Vacancies City West 18 % Innenstadtlage Ost 18 % Stadtrandlagen 16 % City Ost 11 % Innenstadtlage Süd 1 % Mediaspree 6 % Friedrichstraße/Unter den Linden 5 % Innenstadtlage Nord 4 % Kurfürstendamm 4 % Innenstadtlage West 3 % Hauptbahnhof 2 % restliche Bürolagen 3 % % 5 % 1 % 15 % 2 % 25 % in Tsd. m²/in 's m² 2. 1.6 1.2 8 4 7,2 1.3 212 6,6 1.2 213 5, 91 214 4,4 8 215 3,7 7 2,5 475 217 8 7 6 5 4 3 2 1 Quote in % / Rate in % Leerstand/Vacancies Leerstandsquote/Vacancy rate Büroflächen Marktreport 217/218 Berlin
Bauprojekte (Auswahl) New constructions (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area Quartier Heidestraße Taurecon Real Estate Consulting GmbH 135. m 2 Innenstadtlage Nord OVG Bürohaus OVG Real Estate GmbH 3. m 2 Innenstadtlage Süd Südkreuz-Office LIP Ludger Inholte Projektentwicklung GmbH 19.6 m 2 Innenstadtlage Süd Prinz 17 Privater Investor 7. m 2 Innenstadtlage Süd Geschäftskomplex Zoom Hines Immobilien GmbH 5.5 m 2 Kurfürstendamm Spitzenmiete als auch die Durchschnittsmiete kletterten im vergangenen Jahr um über 15 % auf 3, bzw. 18,9 EUR/m². Büroflächen unter 12, EUR/m² sind nur noch in den Stadtrandlagen zu beziehen. Entspannung erst ab 22 zu erwarten Die niedrigen prognostizierten Fertigstellungszahlen im Jahr 218 (279. m²) versprechen keine signifikante Entspannung des Marktes in den kommenden Monaten. Demzufolge müssen sich die Berliner Mietinteressenten weiter auf steigende Mietpreise einstellen. Erst die beginnende erhöhte Bautätigkeit, durch welche im Verlauf der Jahre 219 und 22 großvolumige Neubauprojekte realisiert werden, verspricht eine Marktstabilisierung in allen Berliner Bürolagen. Für das Gesamtjahr 218 rechnet Engel & Völkers Commercial dank der stabilen hohen Nachfrage mit einem erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz zwischen 78. und 83. m². Office space under 12. euros/m² is only available in peripheral locations. Situation not expected to ease until 22 The low projected completed volume in 218 (279, m²) does not promise a significant easing of the market in the coming months. As a result, potential tenants in Berlin must expect a further rise in rents. Market stabilisation in all Berlin office locations is not predicted until 219 and 22, when increased construction activity in the form of large-scale new-build projects will commence. For the whole of 218 Engel & Völkers Commercial again reckons with stable high demand and above-average take-up of office premises of between 78, and 83, m². Büroflächen Fertigstellungen - Berlin Office space completion - Berlin Büromieten Office rents in Tsd. m²/in thousand m² 6 5 4 3 2 1 17 214 27 215 217 135 217 279* 169** 218* 56* 218** 219* in EUR/m² nettokalt/excl. add. costs 35 3 25 2 15 1 22, 22, 22,5 12,5 12,5 13,5 212 213 214 24, 14,9 215 26, 16, 3, 18,9 217 * Prognose/Forecast ** davon vorvermietet/of which, pre-let Quelle:/Source: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent Büroflächen Marktreport 217/218 Berlin
Bürolagen Berlin Office locations in Berlin Flughafen Tegel A111 Stadtrandlage Nordwest Innenstadtlage B5 West Kurfürstendamm A115 A1 Stadtrandlage Südwest Stadtrandlage Nord B96 B96a B19 Innenstadtlage Nord Hackescher Markt Hauptbahnhof Unter den Linden City Ost City West Friedrichstraße Potsdamer Platz Leipziger Platz Innenstadtlage Süd A13 B96 Stadtrandlage Süd Innenstadtlage Ost B2 Mediaspree Stadtrandlage Nordost A113 SPREE B96a Stadtrandlage Südost Engel & Völkers Commercial Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Januar 218. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: 31. January 218. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Potsdamer Platz / Leipziger Platz 24, 33, EUR/m 2 Friedrichstraße / Unter den Linden 21, 34, EUR/m 2 Kurfürstendamm City West Hauptbahnhof Stadtrandlagen 16,5 34, EUR/m 2 13,5 24, EUR/m 2 23,5 3, EUR/m 2 1, 14, EUR/m 2 Hackescher Markt City Ost Mediaspree Innenstadtlagen 22,5 28, EUR/m 2 13,5 28, EUR/m 2 22, 26, EUR/m 2 12, 18, EUR/m 2 Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße 4 1969 Berlin Tel. +49-()3-2 34 6 BerlinCommercial@engelvoelkers.com