19 Miete (OR 253-274g)

19 Miete (OR 253-274g) I. Allgemeines Miete ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch, wobei bewegliche und unbewegliche Sachen in Betracht kommen, jedoch keine Rechte und sonstige Wirtschaftsgüter (vgl. OR 253). Der Mieter hat ein Recht auf den Besitz und geniesst Besitzesschutz. Die wirtschaftliche Bedeutung der Miete liegt hauptsächlich auf dem Gebiet der Wohnungs-, Geschäftsraum- und Grundstücksmiete. Dabei gelten diese Bestimmungen gleichzeitig auch für Sachen, die mit den Räumen zum Gebrauch überlassen wurden (OR 253a I). Dies gilt nicht für Ferienwohnungen, die für maximal drei Monate gemietet werden (OR 253a II). Die Miete ist ein zweiseitiger Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, wobei auf beiden Seiten auch mehrere Personen vorliegen können, was dann einen sogenannten gemeinsamen Mietvertrag darstellt. Oft handelt es sich dabei um einfache Gesellschaften. Die Miete ist notwendig entgeltlich, der Mieter hat somit nach OR 253 einen Mietzins zu bezahlen. Ist die Gebrauchsüberlassung unentgeltlich, so liegt eine Leihe vor (OR 305 ff). Weiter ist die Miete ein Dauerschuldverhältnis, welches entweder auf bestimmte Zeit oder unbefristet abgeschlossen wird. Zu den essentialia negotii gehört der Konsens über die entgeltliche Gebrauchsüberlassung sowie über eine bestimmte Mietsache, wobei auch gattungsmässige Bestimmung genügt. Ist keine bestimmte Mietzeit vereinbart, ist das Verhältnis ein unbefristetes. Für den Mietzins genügt Bestimmbarkeit. II. Die Pflichten des Vermieters (OR 256 ff.) 1. Übergabe und Instandhaltung der Mietsache: OR 256 normiert die Pflicht zur Übergabe und Instandhaltung der Mietsache. Dabei muss die Sache sich in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand befinden und in demselben erhalten werden. Das Gesetz behandelt in OR 258 Nichterfüllung und mangelhafte Erfüllung gleich. Es unterscheidet jedoch zwischen ursprünglichen Mängeln und solchen, die erst während der Mietdauer auftreten, wobei für letztere ausschliesslich OR 259a-i gelten. Bei Nichterfüllung bzw. Verzug sowie bei anfänglichen Vorliegen erheblicher Mängel hat der Mieter die Rechte nach OR 107-109. Übernimmt er die Sache trotz Mängel und beharrt er auf gehöriger Erfüllung, so kommen ihm nach OR 258 II die Rechte nach OR 256a-i zu. Übernimmt der Mieter die Mietsache also trotz Mängeln (OR 258 II) oder entstehen Mängel während der Mietdauer (OR 259a), so kann der Mieter Mangelbeseitigung, Herabsetzung des Mietzinses und bei Verschulden 1

Schadenersatz verlangen (OR 259a lit. a-c). Daneben hat er noch das Recht, dass der Vermieter den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt (OR 259a lit. d) und er kann den Mietzins hinterlegen (OR 259a II, 259g-i). Bei einem schweren Mangel, den der Vermieter kennt und nicht fristgerecht beseitigt hat der Mieter das Recht auf fristlose Kündigung (OR 259b lit. a). Geringfügige Mängel, die die Tauglichkeit zwar vermindern, aber nicht erheblich beeinträchtigen, kann der Mieter auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen (OR 259b lit. b). Der Anspruch auf Beseitigung entfällt, wenn der Vermieter innert angemessener Frist vollwertigen Ersatz leistet (OR 259c). Die Mängel können faktischer wie auch rechtlicher Natur sein. Kommt der Mieter infolge eines Mangels zu Schaden, so haftet der Vermieter für diese sogenannten Mangelfolgeschäden, wenn er sich nicht exkulpieren kann nach OR 259e. 2. Nebenpflichten: Die Nebenpflichten ergeben sich aus dem Gesetz oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, z.b. Aufklärungs- und Informationspflichten, Schutz- und Obhutspflichten. Auskunftspflichten des Vermieters statuiert das Gesetz in Bezug auf das Rückgabeprotokoll eines vorangegangenen Mietverhältnisses sowie bezüglich der Höhe des früheren Mietzinses (OR 256a) und bezüglich der Nebenkosten (OR 257b II). Bei Rückgabe der Sache ist der Vermieter verpflichtet, den Zustand der Sache zu prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, sofort zu melden (OR 267a I). Versäumt er dies, verliert er seine Ansprüche wegen offenkundiger Mängel (OR 267a II). Der Mieter kann gemäss OR 257b II Einsicht verlangen in die Belege über Aufwendungen von Heizungs-, Warmwasser und ähnlichen Betriebskosten. Nach OR 256b trägt der Vermieter die mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Auflagen (dispositiv). 3. Zwingende Natur der Vermieterpflichten: Die Pflicht des Vermieters, die Sache zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben, ist für Mietverträge von Wohn- und Geschäftsräumen unabdingbar, für die Miete von beweglichen Sachen ist die Wegbedingung nur in AGB s unzulässig (OR 256 II lit. a und b) (siehe auch OR 267 II) III. Die Pflichten des Mieters 1. Zahlung des Mietzinses: Der Mieter ist verpflichtet, den Mietzins zu bezahlen, wobei dieser das Entgelt darstellt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Sache schuldet (OR 257). Die Miete muss dabei nicht zwingend in Geld bestehen (Bsp. Hauswart; In Bezug auf solche Koppelungsgeschäfte beachte aber OR 254). Ersatz für Nebenkosten kann der Vermieter nur verlangen, wenn dies besonders vereinbart ist (OR 257a II). Es handelt sich um das Entgelt für Leistungen des 2

Vermieters oder eines Dritten, die mit der Mietsache zusammenhängen (OR 257a I). Darunter fallen nach OR 257b Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten sowie öffentliche Abgaben. Die Nebenkosten können im Mietzins kalkuliert sein. Nach OR 257c ist der Mietzins und die Nebenkosten mangels anderer Abrede am Ende eines Monats zu bezahlen. Nach OR 74 sind Geldschulden Bringschulden, woraus folgt, dass der Mieter die Verlust- und Verzögerungsgefahr der Mietzinszahlungen trägt und bei nicht rechtzeitiger Zahlung die ausserordentliche Kündigung nach OR 257d riskiert (In Bezug auf das Problem bei Einzahlungen und eingeschriebenen Briefen ist auf die privatrechtlichen Übungen vom 31.3.05, Sachverhalt 3 zu verweisen). Ist der Mieter in Verzug, so kann der Vermieter ihm schriftlich eine Zahlungsfrist setzten und die Kündigung androhen. Die Frist beträgt dabei mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage(OR 357d I) und beginnt mit dem Empfang der Zahlungsaufforderung (bei eingeschriebenen Briefen vgl. wieder die Übungen). Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter fristlos kündigen, bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die Kündigungsfrist aber 30 Tage auf Ende eines Monats (OR 257d II). 2. Sicherheitsleistungen: Die Sicherheitsleistungen für Mietzinsrückstände bzw. sogar allfälligen Schadenersatz ist bei Wohnräumen begrenzt auf höchstens drei Monatszinse (OR 257e II). Bei Geschäftsräumen gilt OR 257e I. Wann die Bank das Geld wieder herausgeben darf, bestimmt OR 257e III. 3. Sorgfalts-, Melde- und Duldungspflicht: Der Mieter ist verpflichtet, die Sache sorgfältig zu gebrauchen (OR 257f I) und muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen (OR 257f II). Die Verletzung dieser Pflicht kann bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses die fristlose Kündigung auslösen. Die Frist beträgt bei Wohnund Geschäftsräumen wiederum 30 Tage auf Ende eines Monats (OR 257f III). Bei vorsätzlicher schwerer Schädigung kann das Kündigungsrecht fristlos sein (OR 257f IV). Daneben haftet der Mieter für die schuldhafte Beschädigung der Mietsache auf Schadenersatz. Nach OR 257g I ist der Mieter verpflichtet, Mängel, die er nicht selbst zu beseitigen hat, dem Vermieter zu melden. Bei Unterlassen ist er für den entstandenen Schaden ersatzpflichtig (OR 257g II). Der Mieter ist verpflichtet, Arbeiten an der Sache zu dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind (OR 257h I; vgl. auch OR 257h II). Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzuzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen, allenfalls kommen dem Mieter dadurch Ansprüche zu (OR 257h III). 4. Beseitigung kleinerer Mängel: 3

Der Mieter muss nach OR 259 Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Als Richtlinie gilt ein Betrag von 100.-. IV. Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache (OR 260, 260a) 1. Durch den Vermieter: Erneuerungen und Änderungen durch den Vermieter setzten voraus, dass diese dem Mieter zumutbar sind. Erneuerungen und Änderungen im Sinne von OR 260 sind namentlich Modernisierungen. Wieder ist Rücksichtnahme geboten (OR 260 II). 2. Durch den Mieter: Nach OR 260a I kann der Mieter Erneuerungen und Änderungen nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt. Hat die Sache dadurch einen erheblichen Mehrwert erhalten nach Beendigung des Mietverhältnisses, kann der Mieter eine Entschädigung verlangen (OR 260a III). V. Wechsel des Eigentümers 1. Kauf bricht nicht Miete? Beim Wechsel des Eigentümers gehen grundsätzlich alle Rechte und Pflichten auf den Erwerber über (OR 261 I). Im Falle einer Grundstücksveräusserung kann der neue Eigentümer nach OR 261 II lit. a bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis auf den nächstzulässigen gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen kann. In dieser Erschwerung der Kündigungsmöglichkeit liegt eine Einschränkung des Grundsatzes Kauf bricht Miete. OR 261 II lit. b gestattet demgegenüber bei anderen Sachen (als Wohn- und Geschäftsräumen) die Kündigung zum nächsten gesetzlichen Termin bei befristeten Mietverhältnissen auch ohne Eigenbedarf. Bei vertraglich zu früher Kündigung durch den neuen Eigentümer kommt dem Vermieter aus OR 261 III ein Schadenersatz gegen den alten Eigentümer zu. Der Veräusserer kann dieser Haftung jedoch entgehen, indem er den Erwerber verpflichtet, auf das Kündigungsrecht aus OR 261 II lit. a zu verzichten oder allfällige Schadenersatzansprüche gemäss OR 261 III zu übernehmen. 2. Vormerkung im Grundbuch (OR 261b): Der Grundsatz Kauf bricht Miete gilt ohne Einschränkung, wenn der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt ist (ZGB 959 I). Die ausserordentliche Kündigung nach OR 261 II lit. a ist somit ausgeschlossen. (Zum Doppelaufruf siehe S. 217/218). VI. Untermiete. Übertragung des Mietverhältnisses (OR 262, 263) 4

1. Untermiete: OR 262 I setzt für die Untervermietung die Zustimmung des Vermieters voraus. Diese kann nach Abs. 2 nur verweigert werden, wenn: der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben; die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind; dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Die Untervermietung ohne diese Zustimmung des Vermieters stellt einen ausserordentlichen Kündigungsgrund dar (OR 266g). Die Einholung der Zustimmung ist jedoch nicht Gültigkeitsvoraussetzung für die Untermiete sondern vertragliche Nebenpflicht des Hauptmieters. Gemäss OR 262 III haftet der Mieter dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Im Rahmen des Untermietverhältnisses ist der Hauptvermieter Hilfsperson des Untervermieters im Sinne von OR 101. 2. Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten: Das Gesetz gibt dem Mieter von Geschäftsräumen einen Anspruch auf Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten, wobei die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, die nur aus wichtigen Gründen verweigert werden darf (OR 263 I und II). Der alte Mieter haftet bei Übernahme dem neuen solidarisch bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre (OR 263 IV Satz 2). VII. Vorzeitige Rückgabe der Mietsache. Stellen eines Ersatzmieters (OR 264) OR 264 gilt für alle Mietobjekte, ist aber vor allem für die Wohnungsmiete relevant. Der Mieter kann die Sache ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zurückgeben, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig sein und bereit, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (OR 264 I). In Betracht kommen dabei für eine Ablehnung, die nur aus wichtigen Gründen erfolgen darf, ausschliesslich objektive Kriterien. Kann der Mieter keinen geeigneten Nachmieter stellen, greift OR 264 II ein. VIII. Kein Ausschluss der Verrechnung (OR 265) Nach OR 265 können Vermieter und Mieter auf eine Verrechnung von Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht im Voraus verzichten. Zulässig ist jedoch der einvernehmliche Verzicht auf die Verrechnung einer bereits entstandenen Forderung und Gegenforderung. 5

IX. Retentionsrecht bei der Geschäftsraummiete (OR 268-268b) Das Retentionsrecht ist nur noch bei der Geschäftsraummiete möglich (Mehr dazu S. 222). X. Beendigung des Mietverhältnisses 1. Befristete Mietverhältnisse: Ein befristetes Mietverhältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Dauer (OR 266 I). Setzten die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (OR 266 II). 2. Unbefristete Mietverhältnisse: Unbefristete Mietverhältnisse können unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt werden, sofern keine längere Frist oder ein anderer Termin vereinbart wurde (OR 266a I). Wird die Frist oder der Termin nicht eingehalten, gilt der nächstmögliche Termin (OR 266a II). Für die verschiedenen Mietgegenstände sieht das Gesetz unterschiedliche Fristen vor. Geregelt sind die einzelnen Fristen in OR 266b bis 266f. Zu erwähnen ist hier vor allem die Wohnungsmiete, bei welcher drei Monate auf einen ortsüblichen Termin gekündigt werden kann und, wo ein solcher Termin fehlt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer (OR 266c). Diese Fristen sind insoweit zwingend, können sie doch durch Vertrag verlängert, jedoch nicht verkürzt werden (OR 266a). Ortsübliche Termine sind z.b. im Kanton Bern der 30. April und der 31. Oktober. 3. Ausserordentliche Kündigung (OR 266g-k): Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach OR 266g kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt gekündigt werden, es gelten somit nicht die ortsüblichen Termine, wohl aber die Mindestfrist. Die ausserordentliche Kündigung bei Tod oder Konkurs des Mieters ist in OR 266h bis 266i geregelt. Die Kündigung aus wichtigem Grund steht beiden Parteien zu. Sie setzt die Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung voraus. Es kommen nur solche Umstände in Betracht, die bei Vertragsschluss weder bekannt noch vorhersehbar waren und nicht verschuldet sind. Der kündigende Teil hat eine Entschädigung nach Ermessen des Richters zu zahlen (OR 266g II). OR 266k dient dem Konsumentenschutz und ist zwingend. 4. Form der Kündigung (OR 266l): Bei Wohn- und Geschäftsräumen muss die Kündigung schriftlich erfolgen (OR 266l I). Der Vermieter muss ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden (OR 266l II). Bei allen anderen Mietverhältnissen kann nach dispositivem Gesetzesrecht formlos gekündigt werden. 6

In Bezug auf die Kündigung von Familienwohnungen gilt OR 266m und n. Ausserdem ist beim Fehlen der Form die Kündigung gemäss OR 266o nichtig. 5. Rückgabe der Mietsache (OR 267, 267a): Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (OR 267 I). Mit dem obligatorischen Rückgabeanspruch nach OR 267 I konkurriert die Vindikation aus ZGB 641 II. Gibt der Mieter die Sache nicht rechtzeitig zurück, schuldet er den Mietzins weiterhin, was sich aus den Gedanken des faktischen Vertrages ergibt. Gewöhnliche Abnützungen bei vertragsgemässem Gebrauch gehen zu Lasten des Vermieters. Der Mieter haftet also nur für Schäden und übermässige Abnutzung. Der Vermieter hat die Pflicht, den Zustand der Sache zu prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort zu melden (OR 267a I). Es handelt sich hier um eine Obliegenheit. Versäumt der Vermieter die Anzeige, verliert er die Ansprüche wegen offenkundigen Mängeln (OR 267a II). Später entdeckte Mängel sind sofort zu melden (OR 267a III). 7