best of Recht & Gesetz Liebe Leserinnen und Leser Was ist eine Person? Was ist der Unterschied zwischen einer natürlichen und einer juristischen Person? Wer kann für eine Person stellvertretend handeln? Warum ist eine Kauf- oder Mietsache vor und nach dem Vertrag zu prüfen? Was ist eigentlich ein Beweis? Wann muss ich eine Rechnung nicht bezahlen und wann ist die Rechnung gültig? Wie kann ich Rechtsprobleme vermeiden? Auf was muss ich bei einem Rechtsstreit achten? Wenn Sie zum Recht kommen oder Ihr Recht nicht verlieren wollen, müssen Sie die Zusammenhänge kennen. Mit dem «best of Recht & Gesetz» erhalten Sie grundlegendes Rechtswissen und Sie verstehen die Zusammenhänge. Sie wissen wie eine Rechtsfrage anzupacken und zu beantworten ist. best of schafft den Durchblick. RA Rudolf Keiser 1
Die Vertrag Person OR 253 ff. Allgemeines Durch den verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten. OR 253 Das Mietrecht ist im Obligationenrecht umfassend und verständlich geregelt. Die kantonalen Schlichtungsbehörden stehen für Beratungen unentgeltlich zur Verfügung. OR 274a Abschluss des es Wesentliche Punkte eines es sind: Die genaue Bezeichnung der Mietsache und die Höhe und Zahlungsbedingungen des Mietzinses. APP 78 OR 253 Zusätzlich sollten im folgende Punkte geregelt sein: > der aktuelle Stand des Referenzzinssatzes > der derzeitige Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise > Angaben über notwendige Reinigungsarbeiten bei der Rückgabe der Mietsache > die Hausordnung > Angaben zu den Nebenkosten und zur Mietkaution > Kündigungsfristen und Kündigungstermine > Vorschriften für die Untermiete > Mietbeginn und Mietdauer > Mietzinsvorbehalte Mietbeginn Prüfung der Mietsache Die Mietsache muss beim Einzug geprüft werden. Es sollte zusammen mit dem Vermieter eine genaue Mängelliste (Antrittsprotokoll) erstellt werden. Zudem besteht das Recht, das Abnahmeprotokoll, welches beim Austritt des Vormieters erstellt wurde, einzusehen. Bei schweren Mängeln, die bei der Übergabe bestehen, kann der Mieter die Übernahme der Mietsache ablehnen. Falls er die Mietsache trotz Mängel übernimmt kann er verlangen, dass der Vermieter: > Den Mangel beseitigt, > den Mietzins verhältnismässig herabsetzt, oder > Schadenersatz leistet. Falls es sich bloss um kleinere Mängel (bis ca. CHF 150. ) handelt, muss der Mieter die Wohnung übernehmen. Er kann jedoch die drei oben erwähnten Punkte geltend machen (während der Mietdauer hat er für solche Schäden selber aufzukommen). APP 79 53
Vertrag Nachträglich auftauchende Mängel müssen gemäss den Fristen im (10 30 Tage), dem Vermieter mitgeteilt werden. Aus Beweisgründen am Besten eingeschrieben. Untermiete APP 81 82 Der Mieter kann die Mietsache selber weitervermieten. Dazu muss der Vermieter informiert werden. Der Vermieter kann die Untermiete nur bei gewichtigen Gründen verbieten. OR 262 Wenn mehrere Personen zusammen einen unterschreiben, sind sie im Verhältnis zum Vermieter gleichberechtigt. Der Nachteil ist, dass sie solidarisch haften. Das heisst, falls der eine z. B. den Mietzins nicht bezahlt, haften die restlichen Mieter für die entstandenen Schulden. Das Gleiche gilt für Schäden. Weiter können nur alle gemeinsam kündigen. Wohngemeinschaft (WG) Falls der Vermieter damit einverstanden ist, kann es von Vorteil sein, bei WG-Gründungen einen Verein zu bilden. So können die einzelnen Bewohner beim Ausziehen ganz einfach aus dem Verein austreten und die neuen Bewohner eintreten. Der Verein haftet mit seinem Vermögen. Falls dies dem Vermieter als Sicherheit nicht reicht, können die einzelnen Mitbewohner eine schriftliche Erklärung abgeben, dass sie zusammen mit dem Verein für entstehende Schulden haften. ZGB 60 ff. Herabsetzung oder Anfechtung des Mietzinses Begehren um Herabsetzung oder Anfechtung des Mietzinses Während der Mietdauer kann der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten, falls die Berechnungsgrundlage sich wesentlich geändert hat vor allem wegen einer Kostensenkung wie z.b. des Referenzzinssatzes. Dazu ist ein Begehren um Herabsetzung des Mietzinses an den Vermieter zu stellen. APP 80 APP 83 OR 270a Falls an der Sache Mängel entstehen, welche der Vermieter zu beseitigen hätte und den Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache stören, kann der Mieter vom Vermieter eine angemessene Mietzinsherabsetzung verlangen. OR 259d Es kann weiter der Verdacht bestehen, dass eine Mietzinserhöhung missbräuchlich ist. Die Erhöhung muss 10 Tage vor dem Kündigungstermin beim Mieter eingetroffen sein, ansonsten gilt sie erst für den nächsten Termin. Der Mieter kann verlangen, dass die Mietzinserhöhung begründet wird. Nach Erhalt der Erhöhung kann sie innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten werden. Um vorab abzuklären, ob sich eine Anfechtung lohnt oder nicht, kann kostenlos die jeweils zulässige Schlichtungsstelle angerufen werden. OR 269d OR 274a 54
app Die Person zwischen 78 [Name, Adresse], nachfolgend «Vermieter/in», und [Name, Adresse], nachfolgend «Mieter/in», betreffend Wohnung [Anzahl Zimmer, Wohnfläche in Quadratmeter] in der Liegenschaft [Adresse, Stockwerk], nachfolgend «Mietobjekt». (1) I. Mietdauer und Kündigung A. Mietdauer Der gilt ab [Datum], [Uhrzeit]. (2) Der wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen. (3) B. Kündigungsfrist und Kündigungstermine Der kann unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist auf den [Termin, ortsüblich bzw. vertraglich vereinbart] oder [Termin, ortsüblich bzw. vertraglich vereinbart] gekündigt werden. (4) C. Form der Kündigung Die Kündigung des es durch den Vermieter oder Mieter hat schriftlich zu erfolgen. Der Vermieter muss das amtliche Formular verwenden. (5) II. Mietzins und Nebenkosten A. Geschuldeter Mietzins Der Mietzins beträgt monatlich CHF [Zahl]. Darin inbegriffen sind die Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, Hauswartung und sämtliche weitere Betriebskosten. (8) III. Sicherheitsleistung Der Mieter leistet eine Zahlung von CHF [Zahl, maximal drei Monatszinsen] bis spätestens [Datum] als Sicherheit für die Erfüllung seiner Vertragspflichten. Die Sicherheitsleistung ist vom Vermieter auf einem Sparkonto oder Depot der [Name der Bank] auf den Namen des Mieters zu hinterlegen. (6) (7) B. Fälligkeit Der Mietzins ist im Voraus, am ersten Tag des jeweiligen Verfallmonats zu leisten. C. Anpassungen Eine Mietzinserhöhung ist nur gültig, sofern sie vom Vermieter begründet und dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitgeteilt wird. Zur Mitteilung ist das amtliche Formular zu verwenden. Die Erhöhung kann auf jeden Kündigungstermin erfolgen. Diese Gültigkeitserfordernisse gelten auch für jede andere, vom Vermieter beabsichtigte Vertragsänderung zu Lasten des Mieters. (9) (10) IV. Übergabe des Mietobjekts Die Übergabe der Wohnung erfolgt am vereinbarten Termin gemäss Ziffer 1. Fällt der Übergabetermin auf einen Sonntag oder einen am Ort der gelegenen Sache staatlich anerkannten Feiertag, ist die Wohnung am folgenden Werktag um [Uhrzeit] zu übergeben. Anlässlich der Wohnungsübergabe wird ein Protokoll über bestehende erkennbare Mängel aufgenommen. Soweit derartige Mängel nicht protokolliert oder dem Vermieter nicht innerhalb eines Monats nach Mietantritt mitgeteilt werden, gilt die Übergabe als ordnungsgemäss erfolgt. (11) V. Gebrauch und Benutzung des Mietobjekts Der Mieter hat die Wohnung zweckgemäss und sorgfältig zu gebrauchen. Er nimmt im Rahmen der Benutzung des Mietobjekts Rücksicht auf die übrigen Hausbewohner und hält sich an die Hausordnung. (12) VI. Unterhalt und Instandhaltung des Mietobjekts Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt angemessen zu unterhalten und Mängel zu beheben. Der Mieter hat jedoch für die kleinen, für den gewöhnlichen Gebrauch des Mietobjekts erforderlichen Reinigungen und Ausbesserungen aufzukommen. Er hat zum Beispiel Glühbirnen, Steckdosen, Leuchtröhren und Sicherungen in der Wohnung zu ersetzen. Betragsmässig ist diese Pflicht des Mieters auf CHF [Zahl, maximal 150. ] pro Reparatur beschränkt. Fällt die Reparatur teurer aus, hat der Vermieter die Kosten zu tragen. (13) VII. Untermiete Sofern der Vermieter zustimmt, kann der Mieter das Mietobjekt ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen oder der Mieter ihm die Untermietbedingungen nicht bekannt gibt bzw. diese missbräuchlich sind. Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Wohnung nicht anders gebraucht, als es dem Mieter gestattet ist. (14) VIII. Anwendbares Recht, Gerichtsstand und Verfahren A. Anwendbares Recht Der vorliegende Vertrag untersteht unter Vorbehalt der zwischen den Parteien vereinbarten Abweichungen den Bestimmungen des Bundesgesetzes über das Obligationenrecht (Art. 253 274g OR). (15) B. Gerichtsstand Gerichtsstand ist für alle aus diesem Vertrag oder in Verbindung mit ihm entstehenden Streitigkeiten [Lageort des Mietobjekts]. (16) C. Verfahren Das Verfahren richtet sich nach den Art. 274 ff. OR und den gestützt darauf erlassenen einschlägigen kantonalen Bestimmungen. (17) X. Vertragswirksamkeit und Änderungen Der Vertrag wird erst mit der Unterzeichnung durch beide Vertragsparteien rechtswirksam. Vertragsänderungen sind nur in schriftlicher Form gültig. [Ort, Datum, Unterschriften] 137
app 79 Antrittsprotokoll (Mängelliste beim Einzug) Bestehen Sie darauf, dass eine Mängelliste erstellt wird. So kann später nicht behauptet werden, die Wohnung sei bei Ihrem Einzug ohne jeden Mangel gewesen. So gehen Sie vor: - Übernehmen Sie die Wohnung wenn möglich zusammen mit dem Vermieter (falls nicht, erstellen Sie es alleine und stellen danach die gesamte Liste eingeschrieben dem Vermieter zu). Das Beisein eines Zeugen (Bekannter, Nachbarin usw.) kann nützlich sein. - Verlangen Sie das Abnahmeprotokoll, welches beim Auszug des Vormieters erstellt wurde. Wichtige Punkte sind darauf bereits festgehalten. - Mängel sind klar und deutlich zu bezeichnen, wenn nötig, kann auch eine Zeichnung erstellt werden. - Mängel, welche vom Vermieter behoben werden, sind zu bezeichnen und es ist festzuhalten, bis zu welchem Zeitpunkt sie erledigt werden. - Das Protokoll ist von beiden Parteien zu unterzeichnen. 80 Begehren um Herabsetzung des Mietzinses wegen Hypothekarzinssenkung [Absender] EINSCHREIBEN (Aus Beweisgründen immer eingeschrieben schicken!) [Adresse des Vermieters] [Ort, Datum] Herabsetzung des Mietzinses Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name] Seit dem [Datum] bezahle ich für meine [Anzahl Zimmer] Wohnung, einen Mietzins von netto [Mietzins] pro Monat. Gemäss Ihrer damaligen Begründung basiert dieser auf einem Hypothekarzinssatz von [Zahl] Prozent. Inzwischen liegt der massgebende Zinssatz bei [Zahl] Prozent. Dies ist meines Erachtens ein Grund, den Mietzins herabzusetzen. Eine Reduktion von monatlich [Zahl] scheint mir (unter Berücksichtigung der Teuerung) angebracht. Ich bitte Sie höflich, innerhalb von 30 Tagen zu meinem Begehren Stellung zu nehmen. Mit freundlichen Grüssen [Unterschrift] 138