Rolf Kyrein Interdisziplinäre, stakeholder- und prozessorientierte Immobilienprojektentwicklung Handbuch für Praxis und Lehre
1. Auflage Oktober 2009 2009 IZ Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft, 65205 Wiesbaden Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und der Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Lektorat: Thomas Hilsheimer Umschlagsgestaltung: epiphan, Wiesbaden Satz: s.tietze@medien-frankfurt.com Druck: W. Kohlhammer Druckerei GmbH + Co. KG, Stuttgart ISBN 978-3-940219-08-4
Vorwort Vorwort 2002 erschien von Rolf Kyrein im Immobilien Informationsverlag Rudolf Müller, Köln, das Buch mit dem Titel Immobilien-Projektmanagement: Projektentwicklung und -Steuerung. Der Autor legte damals ein umfassendes Lehrbuch vor, das den gesamten Prozess der Baureifmachung von Grundstücken, deren Bebauung und Nutzung abbildet. Die interdisziplinäre, systemische und prozessorientierte Darstellung in der Methodik des Projektmanagements umfasst 750 Seiten. Die Publikation ist auf breites Interesse gestoßen. Der Autor ist Mitinitiator der Fortbildungsinitiative agenda 4, er lehrt und forscht an der Technischen Universität Berlin im postgratulierten Studiengang REM. Darüber hinaus ist er Lehrbeauftragter an anderen Hochschulen und Bildungseinrichtungen. Im Rahmen seiner Beratungs-, Forschungs- und Lehr - tätigkeit wurde deutlich, dass Bedarf an einem Lehrbuch besteht, das interdisziplinär, systemisch in der Methodik des Projektmanagement lediglich den Prozess der Baureifmachung von Grundstücken, also der Baulandentwicklung, beschreibt. Das vorliegende Lehrbuch schließt diese Bedarfslücke. Es bezieht sich in einigen Kapiteln auf das eingangs erwähnte Buch. All jenen Lesern, die den gesamten Zyklus der Baurechtschaffung und Baurealisierung in einem Lehrbuch interdisziplinär und systemisch dargestellt haben wollen, sei die eingangs erwähnte Veröffentlichung empfohlen. Der Autor bedankt sich beim Immobilieninformationsverlag Rudolf Müller für die wohlwollende Unterstützung dieser Publikation. Ich danke an dieser Stelle Herrn Thomas Hilsheimer für seine zahlreichen Anregungen im Rahmen seines sorgfältig durchgeführten Lektorats. Danken möchte ich auch allen Studenten und Kolleginnen und Kollegen an der TU Berlin, Studiengang Real Estate Management, die in verschiedenen Jahr - gängen und Semestern nicht nur als interessierte Zuhörer, sondern auch als kritisch-konstruktive Gesprächspartner meine Ideen aufgenommen und mir geholfen haben, sie in Praxis und Theorie zu überprüfen. München, im August 2009 Prof. Dipl. oec Rolf Kyrein 5
Vorwort... 5 1 Einführung in die Projektentwicklung... 13 1.1 Strukturen der Projektentwicklung... 13 1.1.1 Entscheidungsebene, Vorbereitungsebene, Durchführungsebene... 13 1.1.2 Beteiligte mehrerer Disziplinen... 13 1.1.3 Stakeholder... 14 1.1.4 Zusammenspiel zwischen Stakeholder und Disziplinen... 14 1.2 Prozessmanagement... 16 1.2.1 Benchmarking... 16 1.2.2 Balanced Scorecard... 16 1.2.3 Einsatz der Informatik, geographische Informationssysteme... 17 1.3 Grundstücke der öffentlichen Hand, europaweite Ausschreibungsverpflichtung... 18 1.4 Das magische Vieleck von Art der Nutzung, dem Maß der Nutzung, dem planungsbedingten Wertzuwachs und den entwicklungsbedingten Kosten... 18 2 Das Berufsbild des Projektentwicklers... 21 2.1 Die Stellung des Projektentwicklers im Team... 21 2.2 Ausbildung und Fortbildung... 23 3 Disziplinen, Interdisziplinarität, Multidisziplinarität und Transdisziplinarität... 27 3.1 Disziplin... 27 3.2 Interdisziplinarität... 27 3.3 Multidisziplinarität... 28 3.4 Transdisziplinarität... 28 3.5 Verhältnis Multi-, Inter-, Transdisziplinarität... 29 4 Projekt, Projektmanagement, Projektentwicklung... 31 4.1 Einleitung DIN 69904... 31 4.2 Definitionen und Begriffe... 33 4.2.1 Definition Projekt... 33 4.2.2 Definition Projektmanagement... 33 4.2.3 Definition Projektentwicklung... 34 7
5 Gestaltung von Projektmanagementsystemen... 37 5.1 Allgemeines... 37 5.2 Ziele des Einsatzes von Projektmanagementsystemen... 37 5.3 Systemisches Denken und Projektmanagement... 38 5.4 Modellbildung zur Beschreibung von Projektmanagementsystemen... 39 5.5 Wesentliche Eigenschaften des Projektmanagementsystems... 39 5.6 Erwartungen der Disziplinen und Stakeholder vom Projektmanagementsystem... 40 5.7 Unterstuẗzung des Projektmanagementsystems durch die Trägerorganisation... 41 6. Der Projektentwicklungsprozess... 43 6.1 Allgemeines... 43 6.2 Zieldefinition... 43 6.2.1 Planung der Planung... 44 6.2.1.1 Interdisziplinärer Ansatz... 44 6.2.1.2 Systemischer Ansatz... 46 6.2.2 Standortanalysen und Marktanalysen... 51 6.3. Prozessgestaltung... 58 6.3.1 Leistungsabschnitte der Projektentwicklung... 58 6.3.2 Matrix der Leistungsabschnitte... 60 6.3.3 Top down / bottom up... 60 6.3.4 Benchmarking... 65 6.3.5 Zusammenhang zwischen Kostenentwicklung, Beeinflussbarkeit und Informationsgrad... 70 6.3.6 Funktionale, inhaltliche und terminliche Strukturierung des Projektes: das Meilensteinsystem... 72 7 Stadtplanerische, architektonische und technische Projektprogrammstellung... 75 7.1. Generelle Zielsetzungen... 75 7.1.1 Leitbilder der Agenda 21... 75 7.1.2 Leitbild der Nachhaltigkeit... 75 7.1.3 Relevanz der Nachhaltigkeit für die Projektentwicklung... 77 7.1.4 Kosten- und flächensparendes Bauen... 77 7.1.5 Ökologisches Bauen... 81 8
7.2 Immobilienarten... 84 7.2.1 Wohnimmobilien... 84 7.2.2 Büroimmobilien... 91 7.2.3 Handelsimmobilien... 98 7.2.4 Hotels... 100 7.2.5 Industriegebäude... 102 7.2.6 Senioreneinrichtungen... 103 7.3 Städtebauliche Projektprogrammstellung... 111 7.3.1 Art der Nutzung... 111 7.3.2 Maß der Nutzung... 113 7.3.3 Erschließung ökologischer Ausgleichsflächen und Infrastruktureinrichtungen... 115 7.3.4 Städtebauliche Qualitäten... 116 7.3.5 Landschaftsplanung... 118 7.3.6 Integration von Stadtplanung und Architektur... 118 7.3.7 Benchmarking, Kennziffern... 119 7.3.7.1 Kennziffern... 120 7.3.7.2 Technische Kennziffern... 120 7.3.7.3 Wirtschaftliche Kennziffern... 120 7.3.8 Budgetierung... 121 7.4 Architektonische und technische Projektprogrammstellung... 121 7.4.1 Bautyp... 121 7.4.2 Tragende Baukonstruktion... 122 7.4.3 Deckentragfähigkeit... 122 7.4.4 Gebäudelänge, -tiefe und -höhe... 123 7.4.5 Geschosshöhe... 123 7.4.6 Untergeschosse/Tiefgarage... 124 7.4.7 Innere Erschließung... 125 7.4.8 Nicht tragendes System... 126 7.4.9 Technische Gebäudeausrüstung... 126 7.4.10 Außenhaut... 127 7.4.11 Integrale Planung... 127 7.5 Programmstellung anhand technischer Kennziffern... 129 7.6 Massenermittlung... 130 7.7 Programmstellung Außenanlagen / private Erschließung... 131 9
8 Wirtschaftliche Projektprogrammstellung... 135 8.1 Aufbau und Inhalt der Projektkalkulation... 135 8.2 Kalkulation und Budgetierung der Gesamtinvestition... 136 8.3 Relevante Kostenarten im Einzelnen... 145 8.4 Erträge... 151 8.4.1 Mieterstruktur... 151 8.4.2 Mietbestandteile... 151 8.4.3 Betriebskosten nach II. BV... 152 8.4.4 Baunutzungskosten von Hochbauten nach DIN 18960... 154 8.5 Programmstellung der Rendite... 154 8.6 Methoden der Investitionsrechnung... 157 8.6.1 Statische Rentabilitätsrechnung / Return on Investment... 158 8.6.2 Dynamische Verfahren der Investitionsrechnung... 159 8.7 Residualwertmethode und Budgetierung der entwicklungsbedingten Kosten... 164 8.7.1 Theoretische Grundlagen... 164 8.7.2 Praktische Anwendung... 167 8.7.3 Beispiel Residualwertberechnung für eine Art der Nutzung... 169 9 Rechtliche Projektprogrammstellung... 173 9.1 Öffentlich-rechtliche Projektprogrammstellung... 173 9.1.1 Kommunale Planungshoheit und Projektentwicklung... 173 9.1.2 Dialogplanung statt Obrigkeitsplanung... 173 9.1.3 Landes- und Regionalplan... 174 9.1.4 Flächennutzungsplan... 175 9.1.5 Bebauungsplan... 176 9.1.6 Baugenehmigung... 177 9.1.7 Bodenordnende Maßnahmen... 178 9.1.8 Öffentliche Erschließung... 178 9.1.9 Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, Entwicklungssatzung... 180 9.2 Kooperatives Handeln mit Privaten... 181 9.2.1 Übertragung der Planung Planungsvertrag... 181 9.2.2 Übertragung von Ordnungsmaßnahmen Maßnahmeträgervertrag... 181 9.2.3 Übertragung der Erschließung Erschließungsvertrag... 182 9.2.4 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan... 183 9.3 Der städtebauliche Vertrag... 184 10
10 Zivilrechtliche Projektprogrammstellung... 189 10.1 Vertragsgegenstände... 189 10.2 Vertragsinhalte... 189 10.3 Vertragsnetz/-matrix... 190 11 Integration und Vernetzung disziplinärer Ziele... 193 12 Machbarkeitsstudie und Präsentation... 195 12.1 Begriffserklärung... 195 12.2 Die Machbarkeitsstudie in der Projektprogrammstellung... 196 12.3 Referenzmodell für Inhalt und Aufbau von Machbarkeitsstudien... 199 12.4 Referenzmodell für Inhalt und Aufbau von Präsentationen... 202 12.4.1 Zweck der Präsentation... 202 12.4.2 Zielgruppe... 203 12.4.3 Aufbau und Inhalte... 204 12.4.4 Medien zur Visualisierung... 204 12.4.5 Gestaltungselemente... 205 12.4.6 Präsentation und Moderation... 209 12.4.7 Allgemeines Präsentationsverhalten... 210 12.4.8 Katastrophen-Prävention... 211 13 Literaturverzeichnis/Weiterführende Literatur... 213 Register... 219 11