Trient 2015 Bewertung von Liegenschaften Valuation of Real Estates Dipl.-Ing. Rupert Kugler, BEV, Austria
Inhalt (Content) Wertermittlungsverfahren - Methoden (procedure Valuation of Real Estates - methods) Ertragswertmethode - Grundstück mit/ohne Gebäude (Gross rental method - parcel with/without building) Vergleichswertverfahren (Comparison Value Method of Real Estates) Sachwertverfahren (Property Value) Anwendungen Beispiele (applications examples) Topografische Modelle (topographic models) Digitale Katastralmappe (digital cadastral index map) Grundbuch (land register) Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (land- and building-development plan) Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 2
Wertermittlungsverfahren (procedure Valuation of Real Estates) Das Wertermittlungsverfahren wird in Österreich gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (LBG) Immobilienbewertungsverordnung (ImmoWertV) Österreichische Norm B 1802 (ÖNORM) The Procedure Valuation of Real Estates is regulated in Austria on basis of Real Estate Valuation Law 1992 Immobilia Valuation Sublaw Austrian Normative Document B 1802 durchgeführt Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 3
Methoden (methods) Die wichtigsten Methoden sind das The important methods are the Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Gross rental method Property value Comparison value of Real Estates Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 4
Ertragswertmethode (Grundstück mit/ohne Gebäude) Gross rental method (parcel with/without building) Gebäudewert (realer oder fiktiver Wert) Bodenwert des Grundstücks Reinertrag der Liegenschaft (realer oder fiktiver Ertrag) Value of the building (actual/notional) Value of the parcel Net amount of the real estate (actual/notional) -------------------------------------------------------- Verkehrswert des Grundstücks/der Liegenschaft -------------------------------------------------------- Current market price of the parcel (without building) or real estate (with a building) Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 5
Vergleichswertverfahren (1) Comparison Value Method of Real Estates (1) Mittelwert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke (mit/ohne Gebäude) Durchsuchen des Grundbuchs nach Transaktionen (inkl. Valorisierung) Average value of market prices of comparable real estates (with/without a building) Screening of the land-register to find current real estate transactions Results should be valorized to present time Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 6
Vergleichswertverfahren (2) Comparison Value Method of Real Estates (2) Folgende Faktoren sind wichtig: Örtliche Lage Bodenbeschaffenheit Größe und Form Bodenschätze Gefahrenzone Erschließung Gesetzliche Parameter (Bebauungsplan, Denkmalschutz, Servitute, etc.) Objektalter Nachbarschaft Daraus ergibt sich der aktuelle Verkehrswert The following factors are important: Location Soil condition Size and configuration (of real estate) Soil ressources Danger zone (yes or no) Local public infrastructure Legal parameters (key plan, protection of ancient monuments, servitudes, etc.) Age of the building Environments All these factors provide a good result for the market price Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 7
Sachwertverfahren Property Value Vor allem bei Liegenschaften mit wertvollen Gebäuden kommt dieses Verfahren zum Einsatz; daher werden die Ausgangswerte für den Boden, für das Gebäude und für weitere Außenanlagen ermittelt. Werterhöhende und wertmindernde Faktoren ergeben den Sachwert (Verkehrswert). The property value method is used for valuable buildings Essential elements are: basic prices for parcel, building and constructions outside the building + value rising und value decreasing factors = value of the real estate (market price). Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 8
Anwendungen (applications) Für alle 3 Verfahren werden immer All 3 procedures need alle topografischen Modelle die aktuelle digitale Katastralmappe und der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan benötigt all topographic models the current digital cadastral index map the current land-register information the land and building developement plans Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 9
Topografische Modelle (topographic models) 200 000 50 000 Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 10
Digitale Katastralmappe (DKM) (digital cadastral index map) Digitale Bodenschätzung (digital soil information) DKM Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 11
Grundbuch (Landregister) Grundbuchs-Auszug (listing of landregister) Partifizierungsplan (different using of units) Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 12
Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (land- and building-developmentplan) Flächenwidmungsplan (land development plan) Bebauungsplan (building development plan) Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 13
Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Thank you for your attention! Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Bundesamt für Eichund Vermessungswesen Federal Office of Metrology and Surveying rupert.kugler@bev.gv.at Dipl.-Ing. Rupert Kugler, Austria Page 14