Windach VG Windach Lkr. Landsberg am Lech

Transkript

1 Gemeinde Bebauungsplan Windach VG Windach Lkr. Landsberg am Lech Schlechtwiesstraße-West Planfertiger PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München Körperschaft des öffentlichen Rechts Arnulfstraße 60, 3. OG, München Tel. +49 (0) , Fax +49 (0) Aktenzeichen WIN 2-75 Bearbeiter: Undeutsch, Goetz Plandatum (3. Entwurf) (2. Entwurf) (1. Entwurf) Satzung Die Gemeinde Windach erlässt aufgrund 2, 3, 4, 9 und 10 Baugesetzbuch (BauGB), Art. 81 Bayerische Bauordnung (BayBO) und Art. 23 Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) diesen Bebauungsplan als Satzung.

2 Ausschnitt Flächennutzungsplan NOR DEN M = 1: m PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München WIN 2-75 Seite 2/12

3 3 Windach Bebauungsplan Schlechtwiesstraße-West Planzeichnung aße /3 331/1 567,5 2/9 2/4 2/3 2/6 2/5 Windach Unterer Mühlbach 567, , /2 0, Schlechtwiesstraße 9,1 1 0,6 0, ,9 2,7 0,8 5,3 1,1 328 WA GRZ 0,3 150/2 II ED O 329/1 308 NOR DEN M = 1: m Gemeinde Windach BP Schlechtwiesstraße-West WIN Entwurf Geodatenbasis (c) Bayerische Vermessungsverwaltung 2018 PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München WIN 2-75 Seite 3/12

4 A Festsetzungen 1 Geltungsbereich Grenze des räumlichen Geltungsbereichs 2 Art der baulichen Nutzung WA Allgemeines Wohngebiet gemäß 4 BauNVO Nicht zulässig sind die Ausnahmen gemäß 4 Abs. 3 BauNVO. 3 Maß der baulichen Nutzung 3.1 GRZ 0,3 max. zulässige Grundflächenzahl (GRZ) Die festgesetzte Grundfläche kann durch die in 19 Abs. 4 BauNVO Nr. 1-3 genannten Anlagen bis zu einer Gesamt-Grundflächenzahl von 0,5 überschritten werden. Zur Ermittlung der zulässigen Grundflächenzahl sind die als Wohnbauflächen festgesetzten Grundstücksflächen heranzuziehen, die außerhalb von Flächen liegen, die von Bebauung freizuhalten sind. 3.2 II Es sind maximal zwei Vollgeschosse zulässig. Das zweite Vollgeschoss muss im Dachgeschoss liegen. 3.3 Es sind maximal zwei Wohneinheiten je Wohngebäude als Einzelhaus zulässig. Je Wohngebäude als Doppelhaushälfte ist eine Wohneinheit zulässig. 3.4 Die Geltung des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO zur Einhaltung der Abstandsflächen wird angeordnet. Hiervon abweichend sind geringere Abstandsflächentiefen zulässig, sofern diese zeichnerisch über Baugrenze und Bemaßungen festgesetzt sind. 4 Baugrenze und Bauweise 4.1 o offene Bauweise 4.2 Es sind Einzel- und Doppelhäuser zulässig 4.3 Baugrenze PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München WIN 2-75 Seite 4/12

5 5 Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen 5.1 Es gilt die Satzung über die Herstellung von Stellplätzen und Garagen und deren Ablösung der Gemeinde Windach (Stellplatz- und Garagensatzung) in der jeweils geltenden Fassung. Darüberhinaus gelten folgende Festsetzungen: 5.2 Eine Überdachung des Stauraumes zwischen Garage und öffentlicher Verkehrsfläche ist nur mit einer Dachneigung bis max. 15 zulässig. Die Stauraumüberdachung (Carport) muss mindestens 1,0 m von der Straßenbegrenzungslinie entfernt sein und an den Seiten offen gestaltet werden. 5.3 Abweichend zu Art. 6 Abs. 9 BayBO ist bei zusammenhängenden Garagen und Carports eine Gesamtlänge von max. 12 m zulässig. 5.4 Die Dachform von Garagen ist an das Hauptgebäude in Form und Neigung anzugleichen. Als Anbau an Wohngebäude sind als Dachform für Garagen und Nebengebäude Pult- und Flachdächer in abweichender Dachneigung bis 25 zulässig. 5.5 In baulicher Verbindung mit Wohngebäuden sind auf Garagen und Nebengebäuden auch abgeschleppte Dächer zulässig. 6 Bauliche Gestaltung 6.1 Dachneigung, Dachform, Dacheindeckung Für Hauptgebäude sind nur Satteldächer mit einer Dachneigung von zulässig. Die Dacheindeckung hat mit naturroten, rotbraunen oder dunkelgrauen bis anthrazitfarbenen Dachziegeln oder Dachsteinen zu erfolgen. Erdgeschossige Wintergärten, überdachte Pergolen und untergeordnete Bauteile wie Hauseingangsüberdachungen sind von den Festsetzungen zur Dachform, Dachneigung und Eindeckung ausgenommen. 6.2 festgesetzte Firstrichtung Eine Abweichung von der festgesetzten Firstrichtung ist um bis zu 5 ist zulässig. Die Hauptfirstrichtung muss jeweils über die Längsseite des Gebäudes verlaufen. 6.3 Dachaufbauten Dachaufbauten sind erst ab einer Dachneigung von 30 zulässig. Als Dachaufbauten sind nur Dachgauben und Zwerch- / Quergiebel zulässig. Als Dachgauben sind nur Giebelgauben oder Schleppgauben zulässig. Es sind nur eine Gaubenart je Gebäude und maximal drei Gauben pro Dachseite zulässig. Neben einem Zwerchgiebel sind nur Giebelgauben zulässig. Die Dachneigung und -eindeckung des Hauptdaches ist beizubehalten. PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München WIN 2-75 Seite 5/12

6 Die Gesamtbreite aller Dachaufbauten, Dachflächenfenster und Zwerch- / Quergiebel darf max. 2/3 der zugeordneten, traufseitigen Außenwand des Gebäudes betragen. Der Abstand der Gauben zum Ortgang muss mindestens 1,0 m und zur Traufe mindestens 0,60 m betragen. Dacheinschnitte (Negativ-Gauben) sind unzulässig. 6.4 Fassaden- und Dachgestaltung Fassaden sind verputzt oder als naturbelassene oder hell gestrichene Holzschalung herzustellen. Hiervon ausgenommen sind Wintergärten. Spiegelnde oder reflektierende Materialien sind für Dacheindeckungen und Außenwände unzulässig. Solar- bzw. Photovoltaikanlagen sind nur auf Dächern und parallel zur Dachhaut zulässig. 6.5 Grenzanbau Doppelhaushälften und Garagen mit einem gemeinsamen Grenzanbau sind mit höhengleicher Oberkante des Erdgeschoss-Rohfußbodens und mit gleicher Dachform, gleicher Dachneigung und durchgehender Firsthöhe herzustellen. 7 Verkehrsflächen 7.1 öffentliche Verkehrsfläche 7.2 Straßenbegrenzungslinie 8 Ver- und Entsorgungsanlagen Sämtliche Ver- und Entsorgungsanlagen, einschließlich Strom- und Telefonleitungen, sind - vorbehaltlich anderer gesetzlicher Regelungen - unterirdisch zu führen. 9 Grünordnung 9.1 von Bebauung freizuhaltende Fläche Eine der übergeordneten Schutzkategorien zuwider laufende Nutzung ist unzulässig. 9.2 bestehende, zu erhaltende Einzelbäume, die bei Abgang, spätestens in der darauffolgenden Vegetationsperiode, in der festgesetzten Pflanzqualität zu ersetzen sind. 9.3 Je angefangener 300 qm Grundstücksfläche ist mind. ein Baum 2. Ordnung zu pflanzen. Vorhandene Bäume sind dabei anzurechnen. PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München WIN 2-75 Seite 6/12

7 Die zu pflanzenden Bäume müssen standortgerecht sein und zum Zeitpunkt der Pflanzung mindestens folgender Qualität entsprechen: extra weiter Stand, 3xv, Stammumfang cm. Die Bäume sind von den Grundstückseigentümern zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Ausgefallene Bäume sind in der festgesetzten Pflanzqualität zu ersetzen. 9.4 Die unbebauten Bereiche der Grundstücke sind zu begrünen und standortgerecht zu bepflanzen. 10 Hochwasserschutz/ Boden- und Grundwasserschutz 10.1 Die Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoß sowie sämtliche Bauteile und Gebäudeöffnungen (z. B. Lichtschächte, Brüstungen von Kellertreppen) sind mind. auf einer Höhe von 568,70 m ü. NN zu errichten. Gebäudeöffnungen und Installationsdurchführungen etc. sind wasserundurchlässig und auftriebssicher herzustellen Stellplätze, Zufahrten, Fußwege und Abstellflächen sind wasserdurchlässig (z. B. Schotterrasen, Rasengittersteine, Rasenpflaster, Kleinsteinpflaster mit durchlässigem Unterbau u. ä.) auszubilden. 11 Geländeveränderungen 11.1 Aufschüttungen und Abgrabungen sind unzulässig. Höhenunterschiede sind im Grundstück zu verziehen und dem natürlichen Geländeverlauf anzupassen Stützmauern sind nicht zulässig. 12 Einfriedungen 12.1 Einfriedungen sind sockellos bis zu einer Höhe von 1,20 m über der natürlichen Geländeoberkante zulässig. Zum öffentlichen Verkehrsraum sind Sockel mit bis zu max. 10 cm Höhe über der Geländeoberkante zulässig Geschlossene Einfriedungen in Form von Mauern, Betonwänden, Gabionen, Metallplatten oder Sichtschutzmatten sind unzulässig. 13 Bemaßung Maßzahl in Metern PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München WIN 2-75 Seite 7/12

8 B Nachrichtliche Übernahmen 1 Hochwassergefahrenfläche HQ Biotopkartierung (Flachland) mit Nummerierung Flora-Fauna-Habitat-Gebiet Windach 4 Naturdenkmal 5 Bodendenkmal mit Aktennummer C Hinweise 1 bestehende Grundstücksgrenze Flurnummern, z. B bestehende Bebauung 4 Durch Bauen im Nahbereich von Wald besteht eine Gefahr durch umstürzende Bäume. In einer Entfernung von weniger als 30 m zum Wald sind daher Gebäude, die zum Aufenthalt von Menschen geeignet sind, gegenüber Windwurf des Baumbestandes konstruktiv zu sichern. 5 Denkmalschutz Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gern. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren. Im Falle der Denkmalvermutung werden im Rahmen des Erlaubnisverfahrens auch Möglichkeiten zur Unterstützung des Antragstellers bei der Denkmalfeststellung geprüft. Das Landesamt für Denkmalpflege weist darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). 6 Unverschmutztes Niederschlagswasser Die Zwischenspeicherung von unverschmutztem Niederschlagswasser in Zisternen zur Ermöglichung der Brauchwassernutzung und zur Reduzierung des Frischwas- PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München WIN 2-75 Seite 8/12

9 serverbrauchs wird empfohlen. Unverschmutztes Niederschlagswasser von Dachflächen und sonstigen Flächen, auf denen nicht mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird, ist über die belebte Bodenzone zu versickern. Ausreichende Flächen sind hierfür vorzusehen. Ist eine Versickerung über die belebte Bodenzone nicht möglich, ist das Niederschlagswasser über den bestehenden Regenwasserkanal abzuleiten. Ausreichend bemessene Rückhalteeinrichtungen, wie etwa Schächte oder Mulden o.ä., sind dahingehend zu schaffen. Die Einrichtungen müssen den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Sofern die Anwendungsvoraussetzung der Niederschlagswasser-Freistellungsverordnung (NWFreiV) erfüllt und die dazugehörigen Technischen Regeln (TRENGW) beachtet werden, sind derartige Anlagen zur Beseitigung von Niederschlagwasser genehmigungsfrei. Eine Versickerung setzt eine ausreichende Aufnahme- und Sickerfähigkeit des Untergrundes vor Ort voraus. Im Bereich des Bebauungsplans liegt It. Bodenkarte Feinsand bis Schluff über sandigen Kiesen an. Örtlich können aber Abweichungen von den großflächigen Darstellungen der Bodenkarte auftreten. Für eine Bemessung von Versickerungsanlagen ist die Aufnahme- und Sickerfähigkeit des Untergrundes für die Einleitung von unverschmutztem Niederschlagswasser mittels Sickertest zu ermitteln. Sollte eine Versickerung nicht möglich sein kann das Niederschlagswasser in die Windach, eingeleitet werden. Dafür gelten die technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in oberirdische Gewässer (TRE- NOG) i. V. m. dem DWA-Merkblatt 153 und ggf. dem DWA-Arbeitsblatt 117. Werden die darin genannten Bedingungen nicht eingehalten, ist beim Landratsamt Landsberg eine wasserrechtliche Genehmigung zu beantragen. Entsprechende Informationen sind auf der Homepage des Wasserwirtschaftsamt Weilheim im Bereich Service/ Veröffentlichungen zu finden. 7 Entlang der Windach ist ein mind. 5 m breiter, mit Lkw befahrbarer Uferstreifen von jeglichen, auch anzeige- und genehmigungsfreien Anlagen, Ablagerungen oder sonstigen Hindernissen freizumachen und ständig freizuhalten. Dies bedeutet nicht, dass bestehende Bepflanzung entfernt werden muss, sondern vorrangig, dass im Nachhinein schwer zu entfernende Hindernisse, wie bauliche Anlagen oder Auffüllungen, innerhalb dieses 5-Meter-Streifens nicht errichtet/ angelegt werden, so dass im Falle einer größeren Unterhaltungsmaßnahme der Zugang für Baumaschinen gewährleistet werden kann. Dies rührt aus der Notwendigkeit der Unterhaltungsaufgaben des Unterhaltungsverpflichteten, welcher hier der Freistaat Bayern ist, vertreten durch das WWA Weilheim. 8 Sämtliche Bauvorhaben müssen vor Fertigstellung an die vorhandene zentrale Wasserversorgungsanlage angeschlossen sein. Zur Abwasserbeseitigung ist das Schmutzwasser im Trennsystem abzuleiten. 9 Grundsätzlich dürfen Ver- und Entsorgungsleitungen nicht überbaut werden. Die erforderlichen Mindestabstände von Baumpflanzungen zu diesen Leitungen sind einzuhalten. PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München WIN 2-75 Seite 9/12

10 10 Es wird darauf hingewiesen, dass mit Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigungen durch naheliegende landwirtschaftliche Nutzflächen, auch abends sowie an Sonnund Feiertagen, zu rechnen ist. 11 Nach 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG ist es in der Zeit vom 01. März bis 30. September aus artenschutzrechtlichen Gründen verboten, Bäume, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze, die außerhalb gärtnerisch genutzter Grundflächen stehen, abzuschneiden oder auf den Stock zu setzen. Diese Zeiten sind bei potenziellen Fällungen einzuhalten. Bei einem Abbruch von Bestandsgebäuden ist die Untere Naturschutzbehörde hinzuzuziehen, um potentielle Fledermausquartiere in den Gebäuden zu berücksichtigen. Kartengrundlage Geobasisdaten Bayer. Vermessungsverwaltung 01/2018. Darstellung der Flurkarte als Eigentumsnachweis nicht geeignet. Maßentnahme Planzeichnung zur Maßentnahme nur bedingt geeignet; keine Gewähr für Maßhaltigkeit. Bei der Vermessung sind etwaige Differenzen auszugleichen. Planfertiger München, den PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München Gemeinde Windach, den Richard Michl, Erster Bürgermeister PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München WIN 2-75 Seite 10/12

11 D Verfahrensvermerke 1. Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom gemäß 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplans beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am ortsüblich bekannt gemacht. 2. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß 3 Abs. 1 BauGB mit öffentlicher Unterrichtung und Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung über den Vorentwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom hat in der Zeit vom bis stattgefunden. 3. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 1 BauGB mit Unterrichtung und Aufforderung zu Äußerung über den Vorentwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom hat in der Zeit vom bis stattgefunden. 4. Der Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom wurde mit der Begründung gemäß 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom bis öffentlich ausgelegt. 5. Zum dem Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom bis beteiligt. 6. Der geänderte Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom wurde mit der Begründung gemäß 3 Abs. 2 BauGB i. V. m. 4a Abs. 3 BauGB in der Zeit vom.. bis.. erneut öffentlich ausgelegt. 7. Zu dem geänderten Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange in der Zeit vom.. bis.. gemäß 4 Abs. 2 BauGB i. V. m. 4a Abs. 3 BauGB erneut beteiligt. 8. Die Gemeinde Windach hat mit Beschluss des Gemeinderates vom.. den Bebauungsplan in der Fassung vom.. gemäß 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen. Windach, den... (Siegel)... Richard Michl, Erster Bürgermeister 9. Ausgefertigt Windach, den... (Siegel)... Richard Michl, Erster Bürgermeister PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München WIN 2-75 Seite 11/12

12 10. Der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan wurde am. gemäß 10 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB ortsüblich bekannt gemacht. Der Bebauungsplan mit Begründung wird seit diesem Tag zu den üblichen Dienststunden in der Gemeinde zu jedermanns Einsicht bereitgehalten und über dessen Inhalt auf Verlangen Auskunft gegeben. Der Bebauungsplan ist damit in Kraft getreten. Auf die Rechtsfolgen des 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 sowie Abs. 4 BauGB und die 214 und 215 BauGB wird hingewiesen. Windach, den... (Siegel)... Richard Michl, Erster Bürgermeister PV Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München WIN 2-75 Seite 12/12