Reform der Grundsteuer und Grunderwerbsteuer Berlin Pro. Dr. Michael Voigtländer

Größe: px

Ab Seite anzeigen:

Download "Reform der Grundsteuer und Grunderwerbsteuer Berlin Pro. Dr. Michael Voigtländer"

Paulina Winkler
vor 5 Jahren
Abrufe

1 Reform der Grundsteuer und Grunderwerbsteuer Berlin Pro. Dr. Michael Voigtländer

2 Stetig steigende Hebesätze Anstieg des durchschn. Hebesatzes der Grundsteuer B von 367 (2000) bis 455 (2015) Einnahmen der Kommunen 2016: 13,7 Mrd. = 14,6% der kommunaler Einnahmen = 1,2% aller steuerlichen Einnahmen Belastung der gut 35 Mio. Grundstücke: ca. 390 p.a. Quelle: Bundesministerium der Finanzen (BMF); Abbildung zeigt Stand

3 Reform der Grundsteuer: Eine unendliche Geschichte Politik kann sich bislang nicht auf eine Modell einigen Seit 1990iger Jahren wird über Grundsteuerreform gestritten Keine Einigung da, Grundsteuer zwar bundeseinheitliches Gesetz ist, aber die Gesetzgebungsinitiative von Bundesländern ausgeht, jede Reform zu großen Umverteilungen führt, Mehrbelastungen für Eigentümer und Mieter befürchtet werden Einigkeit nur über grobe Rahmenbedingung: Aufkommensneutralität (!) Erhalt des Hebesatzrechts (Geringe Belastungsverschiebungen) 3

4 Übersicht 3 Modelle in der Diskussion Flächensteuer wertunabhängiges Modell bewertet die Grundstücksfläche pauschal (z.b. mit 2 Cent/m²) und die Gebäudefläche pauschal (z.b. mit 20 Cent/m²) Boden(wert)steuer bewertet alleine die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert (zu 80 Prozent) Variante als reine (nur Bodenwert) oder kombinierte (Bodenwert und Grundstücksfläche) Bodenwertsteuer Kostenwertmodell (ggf. 2.0) bewertet die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert und die Gebäudefläche vereinfacht oder pauschal mit (z.b. mit 20 Cent/m²) 4

5 Wesentliche Aspekte der Modelle Kostenwertmodell Hohe Bürokratiekosten Hohe Belastung des Neubaus Lange Umsetzung (bis 2027) Flächenmodell Einfache Erhebung Gleiche Besteuerung unterschiedlich wertvoller Immobilien Bodenwertmodell Mobilisierung von Bauland Anreize zur Investition in Gebäude Einfache Erhebung 5

6 Bodenwertsteuer: Wer profitiert? Wer verliert? Belastung Belastungsverschiebung Lockere / keine Bebauung -> Belastung Hoher Bodenwertanteil -> unbebaute Grundstücke -> Einfamilienhäuser -> Stadtgrundstücke -> Innerstädtisches Gewerbe +/- 0 Dichte Bebauung -> Entlastung Boden- / Gebäudewertverhältnis Entlastung Niedriger Bodenwertanteil -> Mehrfamilienhäuser -> Landgrundstücke -> Hohe Bürogebäude In Anlehnung an Josten, 2000, S

Modellrechnung Grundsteuer für ein Einfamilienhausgrundstück in Euro und Jahr Annahmen: Grundstücksfläche: 500 m 2, Bodenrichtwert: 500 Euro/m 2 Einheitswert: 40.000 Euro, Verkehrswert: 416.

7 Modellrechnung Grundsteuer für ein Einfamilienhausgrundstück in Euro und Jahr Annahmen: Grundstücksfläche: 500 m 2, Bodenrichtwert: 500 Euro/m 2 Einheitswert: Euro, Verkehrswert: Euro, Baujahr: Aktuelle Grundsteuer 543 Bodenwertsteuer 640 Flächensteuer 460 Kostenwertsteuer 487 Derzeitiger Hebesatz in Köln = 515, Aufkommensneutrale Hebesätze für Köln; Bodenwertsteuer = 400, Flächensteuer = 1000, Kostenwertsteuer = 350 Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft 7

Modellrechnung Grundsteuer für Wohnung in einem Kölner Mehrfamilienhaus in Euro und Jahr Annahmen: Grundstücksfläche: 800 m 2, Wohnfläche je Wohnung: 70 m 2, Anzahl Wohneinheiten: 8, Bodenrichtwert:

8 Modellrechnung Grundsteuer für Wohnung in einem Kölner Mehrfamilienhaus in Euro und Jahr Annahmen: Grundstücksfläche: 800 m 2, Wohnfläche je Wohnung: 70 m 2, Anzahl Wohneinheiten: 8, Bodenrichtwert: 700 Euro/m 2, Einheitswert einer Wohnung: Euro, Verkehrswert einer Wohnung: Euro, Baujahr: Aktuelle Grundsteuer 243 Bodenwertsteuer 179 Flächensteuer 250 Kostenwertsteuer 164 Derzeitiger Hebesatz in Köln = 515, Aufkommensneutrale Hebesätze für Köln; Bodenwertsteuer = 400, Flächensteuer = 1000, Kostenwertsteuer = 350 Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft 8

Modellrechnung Grundsteuer für ein unbebautes Grundstück in Euro und Jahr Annahmen: Grundstücksfläche: 500 m 2, Bodenrichtwert: 500 Euro/m 2 Einheitswert: 16.000 Euro, Verkehrswert: 250.

9 Modellrechnung Grundsteuer für ein unbebautes Grundstück in Euro und Jahr Annahmen: Grundstücksfläche: 500 m 2, Bodenrichtwert: 500 Euro/m 2 Einheitswert: Euro, Verkehrswert: Euro Aktuelle Grundsteuer 288 Bodenwertsteuer 640 Flächensteuer 100 Kostenwertsteuer 438 Derzeitiger Hebesatz in Köln = 515, Aufkommensneutrale Hebesätze für Köln; Bodenwertsteuer = 400, Flächensteuer = 1000, Kostenwertsteuer = 350 Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft 9

10 Alternativer Fakt #1: Durch die Grundsteuerreform steigt die Belastung um bis zu das 40-fache Peter Tschentscher (Erster Bürgermeister Hamburg) Verteuerung des Wohnens, insbesondere in Altbauvierteln in und teuren Neubauten Gefahr heimlicher Steuererhöhung Falsch, da bei jeder Grundsteuerreform auch die Steuermesszahlen angepasst werden Kommunen weiterhin vor Ort mit den Hebesätzen über die Belastung vor Ort entscheiden Richtig In Einzelfall kommt es zu erheblichen Mehr- und Entlastungen unabhängig vom Modell! 10

11 Alternativer Fakt #2: Bei einer wertbasierten Besteuerung wird die Grundsteuer schnell und automatisch ansteigen Falsch, da auch ohne Wertbasierung (oder Aktualisierung wie bisher) die Grundsteuer durch die Anhebung der Hebesätze steigen Kommunen weiterhin mit den Hebesätzen über die Belastung vor Ort entscheiden können Richtig Anpassung nur alle Jahre (z.b. 6 Jahre) Indexierung mit Bodenpreisentwicklung möglich Pauschalierung der Bodenpreisniveaus möglich Preise pro Quadratmeter Bauland München Hamburg Berlin Köln Deutschland Quelle: Statistisches Bundesamt, Bauland insgesamt +9,7% +8,3% +10,5% +8,0% +3,7% p.a. 11

12 Fazit: Gute Argumente für eine Bodensteuer Zeit für eine mutige Reform und eine großen Wurf! Eine Bodensteuer ist die effizienteste Grundsteuerart regt Investitionen in den Gebäudebestand an fördert Innenentwicklung und die Mobilisierung von Grundstücken geht mit geringen Verwaltungsaufwand einher, da Gebäude nicht erfasst und bewertet werden müssen führt zwar zu Umverteilungen, aber auf einem politisch akzeptablen Niveau VORAUSSETZUNG: Eine unverbundene Grundsteuer (=Bodensteuer) erfordert verlässliche Bodenrichtwerte! INITIATIVE: Grundsteuer: Zeitgemäß! Ein bundesweiter Aufruf zur Grundsteuerreform 12

13 Starke Steigerung der Grunderwerbsteuereinnahmen Grunderwerbsteuereinnahmen in Mrd. Euro

14 u. a. wegen steigender Steuersätze Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5%

15 Wohneigentumsbildung stagniert Entwicklung der Wohneigentumsquote 50% 45% 40% 35% Deutschland gesamt West Ost 30% 25% 20% Quelle: SOEP

16 Nur wenige Mieter haben genug Vermögen für den Einstieg ins Wohneigentum Verteilung des Vermögens der Haushalte in Euro nach Perzentilen Mieter Mieter zwischen 25 und 40 Jahren Quelle: SOEP Seite 19 16

Belastung für Wohneigentumsbildung Steuerliche Belastung für Neubauten

17 Probleme der Grunderwerbsteuer Keine steuersystematische Begründung (weder orientiert an Leistungsfähigkeit noch an Äquivalenz) Kumulative Effekte Hohe Belastung für Wohneigentumsbildung Steuerliche Belastung für Neubauten Ungleichbehandlung von Unternehmen und Privatpersonen (Share Deals vs Asset Deals) 17

18 Verbreitung von Share Deals bei Wohnportfolien Anzahl der Verkaufsfälle (linke Achse) und ihre Verteilung nach der Art der Transaktion in Prozent (rechte Achse) für die Jahre 1999 bis Share Deals <95% Share Deals >=95% Asset Deals Verkaufsfälle 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 18

19 Nachteile von Share-Deals Anzahl Share Deals Haftungsrisiken bei Übernahme des Unternehmens (statt nur der Immobilie) Komplexe Konzernstrukturen, hohe Kosten für Berater Keine neue Abschreibungsbasis für Immobilien Share Deals eine Folge hoher Steuersätze ,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% Grunderwerbsteuersatz (Mittelwert) 19

20 Ziele einer Grunderwerbsteuerreform Entlastung des Neubaus Entlastung der Wohneigentumsbildung Gleichbehandlung von Unternehmen und Haushalten Grunderwerbsteuer sollte nach wie vor ergiebig sein 20

21 Stufentarif statt Pauschalsteuersatz Stufentarif in Anlehnung an Großbritannien Wert der Immobilie Steuersatz bis zu Euro 0% die nächsten Euro ( Euro bis Euro) die nächsten Euro ( Euro bis Euro) 2% 5% Entlastung des Neubaus Befreiung der Neubauten von der Grunderwerbsteuer Begründung: Bauleistungen werden bereits mit Mehrwertsteuer belastet Vorbild: Niederlande und Belgien die nächsten Euro ( Euro bis 1,5 Mio. Euro) der verbleibende Betrag (über 1,5 Mio. Euro) 10% 12% Bei Wohnportfolien: Steuersatz gemäß des Durchschnittswerts 21

22 Weitere Reformoptionen Zusatzbesteuerung bei kurzen Haltedauern Grunderwerbsteuer kann insbesondere bei einer Überhitzung des Marktes wichtig sein Denkbar ist eine Zusatzbesteuerung des Verkäufers, wenn die Haltedauer unter einem, zwei oder vier Jahren liegt Zusätzlich: Sicherung von Steuereinnahmen Mehrwertsteueroption bei Wirtschaftsimmobilien Statt Grunderwerbsteuer Mehrwertsteuer von 7 Prozent auf Käufe einschl. Vorsteuerabzugsmöglichkeit Faktisch würden dann nur Wertzuwächse besteuert werden Alternativ: Geringer pauschaler Steuersatz bei Wirtschaftsimmobilien (wie in Großbritannien) 22

Eine Reform der Grunderwerbsteuer ist notwendig Die Grunderwerbsteuer belastet den Neubau und den Eigentumserwerb und wird als ungerecht empfunden Einfache Steuersenkungen

23 Eine Reform der Grunderwerbsteuer ist notwendig Die Grunderwerbsteuer belastet den Neubau und den Eigentumserwerb und wird als ungerecht empfunden Einfache Steuersenkungen sind politisch kaum durchsetzbar Internationale Erfahrungen zeigen, dass die Grunderwerbsteuer viele Gestaltungsmöglichkeiten bietet Deutschland kann hier von Nachbarn lernen 23

24 Prof. Dr. Michael Voigtländer Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte

Ähnliche Dokumente

(Keine alternativen) Fakten zur aktuellen Grundsteuerdebatte

(Keine alternativen) Fakten zur aktuellen Grundsteuerdebatte 5.7.2018 Grundsteuerreform eine bodenlose Odyssee? Köln Dr. Ralph Henger und Dr. Thilo Schaefer Berechnung der aktuellen Grundsteuer Berechnung