Relevante Aspekte der BauGB-Novelle 2013 in Bezug auf Brachflächenmanagement/-revitalisierung. Jens Meißner, Referatsleiter Baurecht im TMBLV

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1 Relevante Aspekte der BauGB-Novelle 2013 in Bezug auf Brachflächenmanagement/-revitalisierung

2 BauGB 2013 Ziel der BauGB-Novelle: Stärkung der Innenentwicklung Regelungsschwerpunkt: Maßnahmen zur Vermeidung der Flächenneuinanspruchnahme Brachflächenrevitalisierung o ist Merkposten o wird durch Kostentragung des Eigentümers bei Beseitigung von Schrottimmobilien erleichtert BauGB enthält aber bisher schon Möglichkeiten zu Unterstützung der Brachflächenrevitalisierung 2

3 Grundsätze der Bauleitplanung Ergänzung des 1 Abs. 5 Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen. Planungsleitsatz, keine zwingende Verpflichtung Gemeinde muss sich bei Baugebietsentwicklung aber mit der Bedeutung des Belangs auseinandersetzen Planung möglicherweise unwirksam, wenn auf der Hand liegende Alternativen nicht genutzt werden 3

4 Vermeidung der Flächenneuinanspruchnahme 1a Abs. 2: Notwendigkeit der Umwandlung von Landund Forstwirtschaftsflächen soll begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden wie Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken begründen beweisen Es ist aber wie bisher zu prüfen benötigen wir Bauflächen? können wir Flächen im bebauten Bereich nutzen? können wir das Planungsziel (im Außenbereich) auch mit geringerer Flächenneuinanspruchnahme erreichen? 4

5 Vermeidung der Flächenneuinanspruchnahme Innenentwicklungspotenziale sind auf geeignete Weise zu erfassen Erfassung ist regelmäßig zu aktualisieren Erfassung kann ggf. auf die Art von Flächen beschränkt werden, die tatsächlich benötigt werden (z. B. Gewerbe) bei umfassender Erfassung Vermerk über Nutzbarkeit sinnvoll Darauf achten, ob für Nachfolgenutzung zunächst planerische Entscheidung erforderlich 5

6 Vermeidung der Flächenneuinanspruchnahme Brachflächen-/Baulückenkataster kann die Bauleitplanung erleichtern der Beratung von Bauinteressenten dienen (vgl. 200 Abs. 3 BauGB) Gemeinsam mit Erfassung können Bebauungshindernisse festgestellt werden Zur Brachflächenkonzeption gehören auch Überlegungen zu Beseitigung der Bebauungshindernisse 6

7 Vermeidung der Flächenneuinanspruchnahme Innenentwicklungskonzept kann für zukünftige Förderentscheidungen wichtig sein Gefördert wird im Zweifel das Projekt, das mit einer geringeren Flächenneuinanspruchnahme verbunden ist die Gemeinde, die ein Konzept zur Reduzierung der Flächenneuinanspruchnahme hat die Gemeinde, die ein vorhandenes Konzept tatsächlich umsetzt 7

8 Vorkaufsrechte Gemeinde hat nach 24 BauGB umfassende Vorkaufsrechte, die nach 25 BauGB durch Satzung erweitert werden können Vorkaufsrechte bestehen u. a. in Sanierungs- und Stadtumbaugebieten und (für unbebaute Grundstücke) in Gebieten, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können Ausübung des Vorkaufsrechts nur im öffentlichen Interesse möglich Vorkaufsrecht kann zur Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen, nicht aber zur allgemeinen Bodenbevorratung genutzt werden 8

9 27a Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter Die Gemeinde kann das ihr zustehende Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten ausüben, wenn das im Wege der Ausübung des Vorkaufsrechts zu erwerbende Grundstück für Zwecke der sozialen Wohnraumförderung oder die Wohnbebauung für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf genutzt werden soll und der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu bebauen, und sich hierzu verpflichtet 9

10 27a Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter Regelung gilt für alle Vorkaufsrechte nach dem BauGB Beschränkung auf bestimmte Wohnungsbaumaßnahmen entfallen Dadurch Zwischenerwerb mit doppelten Grunderwerbskosten/-steuern entbehrlich 10

11 11 Städtebauliche Verträge Erschließungsvertrag ( 124 a.f.) in 11 integriert 11 Abs. 1 Satz 2 Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge auch mit einer juristischen Person abschließen, an der sie beteiligt ist 11 Abs. 2 Satz 3 Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich 11

12 Schrottimmobilien Baufällige oder auch nur verwahrloste Gebäude stellen städtebaulichen Missstand dar Soweit bereits Sicherheitsgefahr gegeben Handlungsmöglichkeiten des Bauordnungsrechts Unterhalb dieser Schwelle Rückbaugebot nach 179 BauGB Entgegen Bezeichnung muss Eigentümer nicht selbst zurückbauen, sondern nur Rückbau auf Kosten der Gemeinde dulden 12

13 179 BauGB 2013 Beseitigung nach möglich, wenn Anlage im Widerspruch zu einem B-Plan steht oder Missstände oder Mängel aufweist Anlage muss nicht mehr in B-Plangebiet liegen auch Anlagen im 34er Bereich können wegen ihres Zustands beseitigt werden Was bleibt: unabhängig von ihrem Zustand störende Anlagen können nur in B-Plangebieten beseitigt werden Gemeinde muss (zunächst) Kosten tragen und Vermögensnachteile entschädigen 13

14 179 - Kostenbeteiligung des Eigentümers Zunächst hat Gemeinde Beseitigungskosten zu tragen Gemeinde hat Eigentümern und Nutzungsberechtigten auch sonstige Vermögensnachteile zu ersetzen (ggf. höhere Mietkosten bis zum Ablauf der Kündigungsfrist) Eigentümer hat die Kosten bis zur Höhe der durch die Beseitigung entstehenden Vermögensnachteile zu tragen (falls Anlage Missstände und Mängel aufweist) Abgeschöpft wird damit Wertsteigerung durch Freimachen des Grundstücks Wertsteigerung ggf. durch Gutachterausschuss zu ermitteln Kosten können erst nach (Teil-)Beseitigung verlangt werden Antrag auf gerichtliche Entscheidung hat keine aufschiebende Wirkung 14

15 179 - Kostenbeteiligung des Eigentümers Betrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück öffentliche Last ist auf öffentlich-rechtlicher Grundlage bestehendes dingliches Verwertungsrecht Bei Zwangsversteigerung hat öffentliche Last Vorrecht der dritten Rangklasse ( 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG), wenn der Betrag nicht länger als vier Jahre im Rückstand ist, anderenfalls in der siebten Rangklasse, es sei denn, die Versteigerung wird wegen des Kostenerstattungsrückstandes betrieben (dann fünfte Rangklasse) Sollen Forderungen gestundet werden, bietet sich Verrentung an, da dann die Rentenbeträge wiederkehrende Leistungen darstellen und Vorrang aus der 3. Rangklasse genießen 15

16 Bauordnungsrechtliche Möglichkeit 79 Abs. 2 ThürBO-Entwurf (2) Die Bauaufsichtsbehörde kann die Beseitigung einer Anlage auch dann anordnen, wenn diese nicht genutzt wird und zu verfallen droht und ein öffentliches oder schutzwürdiges privates Interesse an ihrem Erhalt nicht besteht. öffentliches Interesse am Erhalt einer Anlage kann sich z. B aus Denkmalschutz oder einer Erhaltungssatzung ( 172 BauGB) ergeben schutzwürdiges privates Interesse kann zu verneinen sein, wenn eine Anlage unter keinem Gesichtspunkt mit wirtschaftlich vertretbaren Mitteln einer Nutzung zugeführt werden kann Anlagen werden aber i.d.r. aus wirtschaftlichen Gründen nicht genutzt Bauherr ist daher i.d.r. kaum zahlungsfähig Beseitigung durch Ersatzvornahme auf Ausnahmen beschränkt, da angesichts knapper Haushaltsmittel Behörden erst bei Gefahren tätig werden 16

17 176 - Baugebot Baugebot möglich, um Grundstück entsprechend B-Plan geringfügig bebaute Grundstücke im Innenbereich bebauen zu lassen Baugebot muss hinreichend bestimmt sein dem Eigentümer die Entscheidungsfreiheit lassen, welche von mehreren möglichen Bebauungen er wählt Auch Bauantragstellung kann angeordnet werden Zwangsmittel sind möglich 17

18 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot Bei verwahrlosten Immobilien kann statt Beseitigung auch Modernisierung/Instandsetzung angeordnet werden Verlangt werden kann nur die Beseitigung von Missständen, nicht eine weitergehende Aufwertung Wie bei allen städtebaulichen Geboten städtebauliche Gründe für alsbaldige Durchführung erforderlich Maßnahme muss für den Betroffenen wirtschaftlich zumutbar sein Falls (-) u.u. Übernahmeanspruch des Eigentümers oder Kostentragungspflicht der Gemeinde 18

19 Bauordnungsrechtliche Maßnahmen Bauordnungsrecht = Sicherheitsrecht nur Maßnahmen zur Gefahrenbeseitigung möglich Beseitigungsverfügung Anordnung von Reparaturmaßnahmen Grundstücksabsicherung ggf. Maßnahmen zur Beseitigung einer Verunstaltung Bei konkreten Gefahren muss die Bauaufsichtsbehörde handeln Kosten hat der Eigentümer zu tragen Ersatzvornahme möglich 19

20 Planungsschadensrecht Problem: bei Brachflächen kann noch Baurecht vorhanden sein vorhandenes Baurecht kann im Widerspruch zu Entwicklungsabsichten stehen B-Plan kann entgegenstehende Baurechte entziehen Entschädigungsansprüche u.a. denkbar für konkrete Vorbereitungsmaßnahmen (z.b. Planungskosten) Grundstückswertminderung Wertminderung unbeachtlich, wenn seit Entstehen des Baurechts 7 Jahre vergangen sind Nach 7 Jahren nur noch Entschädigung bei Eingriffen in ausgeübte Nutzung 20