Projektentwicklungsvertrag mit Verkaufsermächtigung

Transkript

1 Projektentwicklungsvertrag mit Verkaufsermächtigung zwischen 1. Einwohnergemeinde Münchenbuchsee, handelnd durch den Gemeinderat, Gemeindeverwaltung, Bernstrasse 12, 3053 Münchenbuchsee 2. Baugesellschaft Bahnhofstrasse, bestehend aus: - Julius Graf AG, Mühlestrasse 6, 3053 Münchenbuchsee - Grama Treuhand & Verwaltungs AG, p.a. Urs Graf, Spitalgasse 4, 3011 Bern - Arn + Partner AG, Oberdorfstrasse 33, 3053 Münchenbuchsee 3. Bruno Arn AG, Oberdorfstrasse 33, 3053 Münchenbuchsee 4. Daniel Liniger, Schützenstrasse 16, 4900 Langenthal betreffend ZPP Nr. 20 (Bahnhof) Münchenbuchsee (Parzellen Münchenbuchsee Gbbl.Nrn. 403 [vollständig], 404, 2657, 573 und 620 [alle teilweise] )

2 Inhaltsverzeichnis I. Ausgangslage Eigentumsverhältnisse Nutzungsvorschriften Vertragsgrundlagen Vertragsgegenstand... 3 II. Investorensuche Investorendossier Investorensuche Organisation Kosten... 5 III. Verkaufsmodalitäten Zustand der Grundstücke Preisbestimmung Bereinigung der Kaufsangebote Zuschlag Verkaufsentscheid Öffentliche Beurkundung... 7 IV. Einbezug der Grundstücke der Gemeinde Verkaufsermächtigung Inkrafttreten

3 I. Ausgangslage 1. Eigentumsverhältnisse Die Parteien sind Eigentümer folgender Grundstücke in Münchenbuchsee: - Gemeinde Münchenbuchsee: Parzellen Gbbl. Nrn. 404, Baugesellschaft Bahnhofstrasse: Parzelle Gbbl. Nr Bruno Arn AG: Parzelle Gbbl. Nr Daniel Liniger: Parzelle Gbbl. Nr Nutzungsvorschriften 1 Die Grundstücke der Parteien liegen vollständig oder teilweise im Gebiet der Zone mit Planungspflicht (ZPP) Nr. 20 (Bahnhof) gemäss Art. 76 a GBR. ²Auf der Grundlage des Projekts Drillinge werden in der ZPP Nr. 20 (Bahnhof) im Sektor A 4'900 m² BGF (davon mindestens 50% Wohnen) und im Sektor B 2'500 m² BGF (davon mindestens 50% Gewerbe) für Neubauten ausgeschieden, während die Gebäude Bahnhofstrasse 6, Bahnhofstrasse 10, Bernstrasse 10 als geschützte Villen sowie das Feuerwehrmagazin (Bahnhofstrasse 13) zu erhalten sind. 3. Vertragsgrundlagen Grundlagen dieses Vertrages bilden: - Planungsbericht vom 26. Oktober 2007 zur Zonenplanänderung ZPP Nr. 20 Bahnhof - Gerippe des Investorendossiers Bahnhofquartier Münchenbuchsee (Stand:..) - Landwertanalyse Kästliareal der ZIBAG, Zentrum für Immobilienbewertung vom 16. Juni Vertragsgegenstand Dieser Vertrag regelt, - die Erarbeitung und Finanzierung des Investorendossiers sowie die Investorensuche - die Bearbeitung der Kaufsangebote, die Führung der Verkaufsverhandlungen und die Modalitäten für den Entscheid der Grundeigentümer über einen allfälligen gemeinsamen Verkauf ihrer Grundstücke - den rechtsverbindlichen Einbezug der Grundstücke der Gemeinde in die mit diesem Vertrag gebildete Verkäufergemeinschaft 3

4 II. Investorensuche 5. Investorendossier 1 Im Hinblick auf einen gemeinsamen und gesamthaften Verkauf des mit Neubauten zu nutzenden Areals der ZPP Nr. 20 (Bahnhof) erstellen die Parteien ein Investorendossier und beauftragen die Arn + Partner AG mit der Koordination der dafür erforderlichen Arbeiten. ²Die Bauabteilung der Gemeinde Münchenbuchsee unterstützt diese Arbeiten, indem sie alle sachdienlichen Pläne und Unterlagen zum Standort, zum Baugebiet und zur Erschliessungssituation bereitstellt. 3 Soweit als möglich bereinigen alle Grundeigentümer die auf ihren Parzellen liegenden dinglichen Lasten und Rechte und definieren allfällige neue dinglichen Lasten und Rechte im gegenseitigen Einvernehmen. 4 Das Investorendossier hat über das zum Verkauf anzubietende Areal in umfassender und vollständiger Weise so Auskunft zu geben, dass mögliche Kaufsinteressenten aufgrund der darin enthaltenen Angaben in der Lage sind, den Grundeigentümern ein verbindliches, gesamthaftes Kaufsangebot zu unterbreiten. 5 Das Investorendossier ist in der für den Beschluss des finanzkompetenten Gemeindeorgans bestimmten Version (vgl. dazu III. Ziff. 10) und in der definitiven Fassung von den Gesellschaftern einstimmig zu genehmigen. 6. Investorensuche 1 Das Investorendossier ist Grundlage für die durchzuführende Investorensuche. 2 Potenzielle Kaufsinteressenten sind direkt anzugehen und zur Unterbreitung von Kaufsangeboten einzuladen. Zusätzlich kann das Verkaufsangebot auch ausgeschrieben oder auf andere Weise bekannt gemacht werden. 3 Die Ausschreibung dauert sechs Monate. Sie kann angemessen verlängert werden. 4 Nach Abschluss der Ausschreibung ist innerhalb von zwei Monaten über den allfälligen Verkauf des Areals zu entscheiden. 5 Soweit ein Verkauf nicht zustande kommt und nicht anderweitige gemeinsame Verkaufsbemühungen vereinbart werden, sind die Grundeigentümer wieder zum alleinigen Verkauf ihrer Grundstücke berechtigt. 7. Organisation 1 Die Federführung während der Investorensuche liegt bei der Arn + Partner AG. 4

5 2 Sie nimmt Kontakt mit möglichen Kaufsinteressenten auf, besorgt alle weiteren Verkaufsaktivitäten und koordiniert die erforderlichen Verhandlungen. Andere Gesellschafter dürfen nur nach Absprache und im Einvernehmen mit der Arn + Partner AG Kontakte mit Kaufsinteressenten aufnehmen. 3 Alle Gesellschafter sind laufend schriftlich und soweit erforderlich an gemeinsamen Sitzungen über den Stand der Verkaufsgespräche umfassend zu orientieren. Soweit dies zweckmässig erscheint, sind andere Grundeigentümer zu einzelnen Verkaufsaktivitäten oder Verkaufsgesprächen beizuziehen. 4 Die Gesellschafter fällen alle während der Ausschreibungsphase erforderlich werdende Entscheide grundsätzlich einstimmig. Soweit ein solcher Entscheid nicht zustande kommen sollte und auch nach nochmaliger Prüfung allfälliger Alternativen eine einvernehmliche Lösung nicht gefunden werden kann, entscheiden die Gesellschafter nach Köpfen. 5 Die Gesellschafter verpflichten sich, über ihre Verkaufsaktivitäten gegenüber Dritten jederzeit Stillschweigen zu bewahren. 8. Kosten 1 Die Gesellschafter tragen die in der Verkaufsphase anfallenden Kosten im Verhältnis ihres allfälligen Verkaufserlöses (vgl. dazu Ziff. 10) Dabei regeln die Baugesellschaft Bahnhofstrasse, die Bruno Arn AG sowie Daniel Liniger untereinander die Einzelheiten der Kostentragung ausserhalb dieses Vertrags. 4 Die Gemeinde Münchenbuchsee besorgt bis zum Vorliegen des Entscheids über einen allfälligen gemeinsamen Verkauf des Areals die Rechnungsführung. Dabei leisten die Gesellschafter im Verhältnis ihres allfälligen Verkaufserlöses (vgl. dazu Ziff. 10) Akontozahlungen. Dreissig Tage nach Vorliegen des Entscheids über einen allfälligen gemeinsamen Verkauf des Areals legt die Gemeinde Münchenbuchsee eine Schlussabrechnung vor. 5

6 III. Verkaufsmodalitäten 9. Zustand der Grundstücke 1 Die Gesellschafter verpflichten sich, die zu verkaufenden Flächen unüberbaut anzubieten und allfällige Abbruchlasten auf eigene Kosten zu entfernen. 2 Die Gesellschafter verpflichten sich, auf eigene Kosten dafür besorgt zu sein, dass die zu verkaufenden Flächen nicht (mehr) im kantonalen Altlastenkataster aufgeführt sind. 3 Soweit einzelne Flächen von Bauherrenaltlasten betroffen sein sollten, haben die jeweiligen Grundeigentümer gegenüber der Käuferschaft allfällige Gewährleistungsansprüche direkt zu befriedigen. 10. Preisbestimmung 1 An dem für die Sektoren A und B insgesamt erzielbaren Verkaufserlös sind die Gesellschafter wie folgt beteiligt: Baugesellschaft Bahnhofstrasse 20,85 % Bruno Arn AG 28,05 % Daniel Liniger 23,01 % Gemeinde Müchenbuchsee % 11. Bereinigung der Kaufsangebote 1 Kaufsangebote sind schriftlich einzureichen und soweit erforderlich in Verhandlungen so zu konkretisieren und zu bereinigen, dass sie miteinander verglichen werden können. 2 Es dürfen Nachverhandlungen über die Verbesserung der eingereichten Kaufsangebote geführt werden. 12. Zuschlag 1 Massgebend für den Zuschlag sind allein die Höhe des angebotenen Kaufpreises und die vorgesehenen Zahlungsmodalitäten. 2 Vorbehalten bleibt der Nachweis einer ausreichenden Sicherheit für die Bezahlung des Kaufpreises. 6

7 13. Verkaufsentscheid 1 Der Entscheid über den gemeinsamen Verkauf des ausgeschriebenen Areals erfordert einen einstimmigen Beschluss der Gesellschafter. 2 Alle Gesellschafter verpflichten sich, ihr Land zu verkaufen, soweit die beste Offerte den in der Landwertanalyse der ZIBAG vom 16. Juni 2010 ermittelte Wert des zu verkaufenden Landes um weniger als 15 % unterschritten wird. 3 Soweit ein gemeinsamer Verkauf nicht zustande kommen sollte, sind einzelne Gesellschafter auch zum einzelnen Verkauf ihrer Grundstücke an Kaufsinteressenten für das gesamte ausgeschriebene Areal berechtigt. Im Hinblick auf diese Eventualität nehmen die Parteien in Aussicht, ihre Grundstücke durch Grenzbereinigungen / Landumlegungen so zu bereinigen, dass sie auch einzeln baulich genutzt werden können. Vor dem Entscheid gemäss Ziff. 13. Abs. 1 dürfen aber keine Verhandlungen über den Verkauf von Teilflächen geführt werden. 14. Öffentliche Beurkundung Die unter den Gesellschaftern zu treffenden Absprachen über die Verkaufsmodalitäten sind in geeigneter Weise öffentlichen zu beurkunden und nach der Genehmigung dieses Vertrags durch das dafür finanzkompetente Gemeindeorgan und vor der Investorensuche (vgl. Ziff. 6) grundbuchlich zu behandeln. IV. Einbezug der Grundstücke der Gemeinde 15. Verkaufsermächtigung 1 Der Grosse Gemeinderat ermächtigt den Gemeinderat unter Vorbehalt des fakultativen Referendums dazu, die zum Verkauf auszuschreibenden Flächen der Grundstücke Nrn. 404 und 2657 nach den Vorgaben dieses Vertrags zu verkaufen. 2 Der Gemeinderat ist ermächtigt, diese Verkaufsermächtigung an einzelne Mitglieder des Gemeinderats zu übertragen. 16. Inkrafttreten 1 Dieser Vertrag wird durch den Gemeinderat der Gemeinde Münchenbuchsee unter dem Vorbehalt der Genehmigung durch die dafür finanzkompetenten Gemeindeorgane unterschrieben. 2 Er tritt mir der rechtskräftigen Genehmigung durch das dafür finanzkompetente Gemeindeorgan in Kraft. 7

8 Bern, 19. März 2010 /1. Entwurf/ Karl Ludwig Fahrländer Bern, 9. April 2010 / 2. Entwurf / Karl Ludwig Fahrländer Bern, 8. Juli 2010 / 3. Entwurf / Karl ludwig Fahrländer 8