INITIATIVE LEBENDIGES OSNABRÜCK

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1 Osnabrück, den 13. August 2011 INITIATIVE LEBENDIGES OSNABRÜCK Warum sind die Ratsparteien mehrheitlich für den Bau des XXL-Shopping- Centers? Die Ratsparteien (und auch die Mitglieder der Initiative) eint der Wunsch, die städtebaulich unschöne Situation am Neumarkt zu verändern. Hierfür sind in einem Masterplan mehrere Maßnahmen vorgesehen: Foto: Gerd Westdörp/Neue Osnabrücker Zeitung 1) Neubau von insgesamt drei Gebäuden (Baulose 2 bis 4), 2) Verlegung der Bus Haltestellen vor dem Landgericht, 3) Erleichterung der Querung des Neumarkts für Fußgänger durch Rückbau der Fahrstraßen auf drei Spuren, 4) Neugestaltung der Freiflächen des Platzes, 5) Neubau eines XXL-Shopping-Centers mit bis zu qm VK-Fläche (Baulos 5). Das Shopping-Center ist also nur einer von insgesamt vier Neubauten des Masterplans zur Umgestaltung des Neumarkts. Die Realisierung und Finanzierung der anderen Baumaßnahmen ist nicht abhängig vom Bau des XXL-Centers. Und auch die Fassade eines kleineren Centers oder ein attraktives Wohn- und Gewerbehaus würden den Neumarkt aufwerten. Die für den Neubau des Centers eintretenden Ratsmitglieder übersehen, dass dessen massive negative Rückwirkungen auf die Innenstadt in keinem Verhältnis zum geringen städtebaulichen Vorteil einer neuen Fassade anstelle der beiden bisherigen Gebäude stehen. Fazit: Die Ratsmitglieder machen die von allen gewünschte Neugestaltung des Neumarkts ohne Not vom Bau eines XXL-Centers abhängig. Die städtebauliche Aufwertung dieses Platzes ist aber auch ohne ein derartiges Center möglich. Die Initiative befürwortet daher den Rück- oder Umbau des Wöhrl-Kaufhauses, allerdings nur als kombiniertes Wohn- und Gewerbehaus oder als Center mit einer für die Innenstadt angemessenen Größe von qm/vk-fläche. Ein die ganze Innenstadt gefährdendes überdimensionales Shopping-Center mit einer Bruttofläche

2 2 von qm, nur wegen der optischen Aufwertung der auf dem Neumarkt sichtbaren Fassadenflächen, wird von den Mitgliedern der Initiative abgelehnt. Welche negativen Wirkungen wird das Center auf die Innenstadt haben? Das Center bildet aufgrund seiner Größe eine Stadt innerhalb der Stadt, ist also völlig autark und benutzt die über Jahrzehnte verteidigte Attraktivität der Innenstadt mit ihrem hohen Besucheraufkommen ohne ihrerseits etwas an die Innenstadt zurückzugeben. Im Gegenteil: Es entzieht dieser einer Prognose der CIMA zufolge Passanten und Umsatz wie ein Parasit. Zwei Drittel der Umsätze des XXL- Centers werden innerhalb von Osnabrück umverteilt die Rede ist von 60 Millionen Euro. Was dies für den Osnabrücker Einzelhandel bedeutet, bedarf eigentlich keiner weiteren Erklärung. Dennoch einige Fakten: Das XXL-Shopping-Center stellt kein neues Einzelhandelsangebot dar, sondern kopiert mit seinen rund 100 Geschäften die Einzelhandelslandschaft der Innenstadt mit ihren insgesamt 421 Geschäften (davon etwa 170 im Verkaufsflächenschwerpunkt um die Große Straße). Alle namhaften Filialbetriebe in Deutschland sind bereits in Osnabrücks Innenstadt vertreten. Eröffnen diese Filialbetriebe im Center einen zweiten Standort zieht das Center keine zusätzlichen Besucher in die Innenstadt. Nach den Erfahrungen in anderen Mittelzentren werden sich bis zu 40% aller Innenstadtbesucher im Center aufhalten. Hierbei wird es sich nicht um zusätzliche Besucher von außerhalb handeln. Die Centerbesucher werden nur umverteilt und fehlen in den Straßen der Innenstadt. Weil nahezu alle in das Center einziehenden Filialbetriebe in der Innenstadt bereits vorhanden sind, kommt es in der ersten Phase nach der Eröffnung zu einer Verdopplung der Filialstandorte und damit zu einer Halbierung der Filialumsätze in der Stadt. In der zweiten Phase, zwei bis drei Jahre nach Eröffnung des Centers, kommt es dann, mit dem Auslaufen der Mietverträge, zu einer Schließung der Filialstandorte in der Innenstadt. Hierunter werden vor allen deren Randlagen und die individuellen Geschäfte in der Altstadt leiden. Fazit: Die Innenstadt verliert spürbar an Lebendigkeit, die Passantenzahl in den Straßen geht deutlich zurück, weil sich zu jeder Tageszeit immer 30 bis 40% der Innenstadtbesucher im Center aufhalten werden. Besonders stark werden diese negativen Auswirkungen im Winterhalbjahr sichtbar sein. Welche wirtschaftlichen Auswirkungen werden durch das XXL-Center verursacht? Jeder Euro kann im Einzelhandel nur einmal ausgegeben werden. Umsätze auf neuen Flächen werden daher vollständig von konkurrierenden Standorten abgezogen. Das neue Center soll 100 Mio. umsetzen. Das von der Stadt Osnabrück bei der CIMA in Auftrag gegebene Gutachten macht folgende Modellrechnung für die Umverteilung der Centerumsätze von anderen Standorten auf:

3 3 Vom Einzelhandel... der Innenstadt einschl. Johannisstraße: 41 % im übrigen Stadtgebiet: 22 % im Umland der Stadt: 37 % Die Mitglieder der Initiative halten diese Schätzung der Umverteilung von Umsätzen für viel zu optimistisch. Durch eine Vorher-Nachher-Zählung der Passanten und eine Befragung der Einzelhändler nach Umsatzverlusten durch das Pestel Institut konnte in Hameln erstmals der Rückgang der Besucherzahlen und die Herkunft der Umsätze für ein neues (Eröffnung März 2008) Shopping-Center des Hamburger Entwicklers ECE festgestellt werden, der mit ähnlichen Plänen für Osnabrück glücklicherweise unlängst gescheitert ist. Die ermittelte Umverteilungsquote weicht erheblich von der Schätzung im offiziellen CIMA Verträglichkeitsgutachten für Osnabrück ab. Im ersten vollen Geschäftsjahr (2009) der Stadtgalerie Hameln ( qm Vk.-Fläche) wurden die dort erzielten 62 Mio. Umsatz von folgenden Handelsstandorten abgezogen: Aus der Innenstadt: 85% Von der Stadtperipherie und aus dem Umland: 15 % Übertragen auf Osnabrück würden hier der Innenstadt etwa 85 Mio. Umsatz entzogen. Mehr als die Hälfte hiervon (45 Mio. ) wird den Randlagen der Innenstadt (Johannisstraße, Krahnstraße, Möserstraße, Altstadt) fehlen. Aus der Großen Straße und den direkt angrenzenden Geschäftslagen werden ca. 40 Mio. in das Center umgeleitet. Nur 15 Mio. würden dagegen vom neuen Shopping-Center aus den Märkten an der Stadtperipherie in die Stadtmitte zurückgeholt. Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass von außerhalb der Stadtgrenzen so gut wie kein neuer Umsatz zusätzlich nach Osnabrück hinein gezogen werden kann. Fazit: Ein XXL-Center am Neumarkt wird den weit überwiegenden Anteil des Umsatzes aus der Innenstadt und deren Randlagen einschließlich der Altstadt abziehen. Dies ist mit großer Sicherheit zu erwarten, weil das Center die Geschäftsstruktur der Innenstadt mit ihren kleinen Läden kopiert. Zusätzliche Besucher von außerhalb wird das Center nicht anziehen, weil die überregionale Attraktivität von Shopping-Centern durch deren Vielzahl inzwischen abgenommen hat (...kennt man eines, kennt man alle). Können die Einzelhandelsunternehmen in der Innenstadt die Rückschläge verkraften? Einen Umsatzrückgang von 15% in den Top Lagen der Großen Straße müssen die Fachgeschäfte durch Kosteneinsparungen beim Personal, vor allem durch Abbau von Vollzeitstellen, ausgleichen. Im XXL-Center würden die nach dort verschobenen Umsätze dagegen durch Teilzeitbeschäftigte erledigt. Die Top-Lagen der Innenstadt sind betroffen, aber in ihrer Existenz nicht gefährdet.

4 4 Umsatzrückgänge von mehr als 32% in den Nebenlagen führen dagegen in den meisten Fällen zur Aufgabe des Geschäfts. Die Besucherzahlen und damit die Gesamtnachfrage des Publikums wird aufgrund der Erfahrungen in Hameln in den vom Center weiter entfernt liegenden Nebenlagen so stark abnehmen, dass die dortigen inhabergeführten Geschäfte schließen müssen. Die Filialgeschäfte werden in das Center umziehen und sich auf die dort bereits eingerichtete Filiale beschränken. Der Stadtladen wird dann aufgegeben. Trotz massiv sinkender Einzelhandelsmieten wird danach die Neuvermietung der Läden in der Nebenlage schwierig, weil in den Straßen die notwendigen Kundenströme fehlen. Die ohnehin mit dem Strukturwandel im Einzelhandel kämpfenden beiden verbliebenen Kaufhäuser werden durch den Abzug von Kunden an ihren Standorten zur Aufgabe oder zu einem Umzug in das Center gezwungen. Auch für das derzeit nachgenutzte ehemalige C&A-Kaufhaus würde ein Weiterbetrieb in der Nebenlage Möserstraße erschwert. Fazit: Die Einzelhändler der Top-Lagen werden auf den Abzug von Einzelhandelsumsatz mit Kosteneinsparungen reagieren. Diese führen hier zum Abbau von Vollzeitstellen. In den Nebenlagen sinken Frequenz und Umsätze jedoch so stark, dass hier Einzelhandelsunternehmen aufgegeben werden. Das Shopping- Center würde zwar einen Leerstand beseitigen (Wöhrl), jedoch durch die unausweichlich stark sinkenden Besucherzahlen im Zweifel bis zu vier neue Leerstände großer Häuser und viele Leerstände von Einzelgeschäften in der Altstadt und in den Nebenlagen der Innenstadt auslösen. Damit würde eine eher marginale Verbesserung des Stadtbildes am Neumarkt durch neue Leerstände an anderen Stellen der Innenstadt erkauft. Da das Nachfrageniveau in den Straßen der Innenstadt durch des neue Center sinkt, dürfte auch die Realisierung der Baulose 2 und 4 an den Enden der Großen Straße gefährdet sein Wird die angekündigte Investition von 200 Mio. in ein neues Shopping-Center die Wirtschaft in Osnabrück stärken? Vorab: Die Investitionen in die Neugestaltung der entstehenden Freiflächen, des Platzes, die Verbesserung der Fußgängerqueren und die neuen Gebäude (Baulose 2 bis 4) sollen unabhängig von den Investitionen für das Shopping-Center gezählt werden. Das Investitionsvolumen für das von der Initiative abgelehnte qm große Shopping-Center liegt nicht bei 200 Mio. sondern deutlich niedriger. Die genannte Summe wird genannt, weil in der Regel von Projektentwicklern ein sogenanntes Projektvolumen angegeben, dass im Ergebnis den gewünschten Verkaufspreis für das Projekt nach seiner Fertigstellung und Vermietung darstellt.

5 5 Ein qm großes Shopping-Center erfordert reine Bauinvestitionen von 33 Mio. einschließlich der Stellplätze im 2. und 3. Obergeschoss. Hiervon wird nach den Erfahrungen in Hameln nur ein Anteil von 10% (3,3 Mio. ) für den Abriss sowie die Sand- und Betonlieferungen als Umsatz innerhalb der Stadt bleiben. Der Bauauftrag geht zwar an einen deutschen Baukonzern als Generalübernehmer, aber dieser vergibt die eigentlichen Bauarbeiten im Unterauftrag an eine osteuropäische Baufirma. Deren Bauarbeiter wohnen während der Bauphase in Containern. Warum werden für Shopping Center Investitionssummen genannt, die deutlich über den wahren Kosten liegen? Projektentwickler verkaufen ein fertiges Center in der Regel nach Inbetriebnahme an einen Immobilienfond. Der Preis ist abhängig von den in dem Center erzielten Jahresmieten, die in Osnabrück auf 9,5 Mio. geschätzt werden. Beim gegenwärtigen niedrigen Zinsniveau zahlt ein Immobilienfond als Preis mindestens das 14fache der Jahresmiete, was einen Kaufpreis von mindestens 133 Mio. ergibt. Die Differenz zu den tatsächlich aufgewendeten 70 Mio. verbleibt als Finanzgewinn beim Entwickler und Investor. Fazit: Durch das mit dem Bau des Centers beabsichtigte Kopieren einer Innenstadtlage in einer Randlage zur Innenstadt (Wöhrl-Kaufhaus), lassen sich dort Jahresmieten von mindestens 9,5 Mio. erzielen. Der Marktwert des Centers liegt wenigstens beim 14fachen der Jahresmiete, dieses sind 133 Mio.. Für diesen Betrag wird das Center nach Fertigstellung an einen Immobilienfond verkauft. Die tatsächlichen Errichtungskosten einschließlich des Erwerbs der beiden bestehenden Gebäude liegen bei höchstens 70 Mio.. Die Differenz ist der Gewinn des Investors, der sich nach Abschluss des Geschäftes wieder aus Osnabrück verabschiedet. osnabrück.de, info@lebendiges osnabrueck.de Postanschrift: Haus des Handels, Herrenteichsstraße 5, Osnabrück