Stadt Kolbermoor. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 Südlich der Staatsstraße i.d.f.d. Änderung von Begründung

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1 Stadt Kolbermoor Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 Südlich der Staatsstraße i.d.f.d. Änderung von 2010 Bereich Fl. Nr. 1510, 1510/3 und 1510/6 Gem. Kolbermoor Begründung zum Entwurf vom in der Fassung vom Antragsteller Siegfried Schlarb Schlarb Wohnbau GmbH Herr Siegfried Schlarb Fürstätter Str. 13a Kolbermoor Planung Fuchs Architekten Franz Fuchs Dipl. Ing. Franz Fuchs Architekt, Stadtplaner Spinnereiinsel 3a Kolbermoor

2 Inhaltsverzeichnis 01. Vorbemerkung 02. Ziele 03. Festsetzungen 04. Hinweise 05. Änderungsbilanz 06. Folgen Quellenverzeichnis Anlagenverzeichnis Seite 2 von 6

3 01. Vorbemerkung Der Eigentümer der Grundstücke Fl. Nr und 1510/6 will seine Grundstücke nachverdichten. Auf dem Grundstück Fl.Nr sollen die Bauräume 2 Einzelgebäude auf 2 unabhängigen Grundstücksparzellen ermöglichen. Ein Ersatzbau für das (renovierte) Altanwesen ist aber derzeit nicht geplant. Auf dem Grundstück Fl.Nr. 1510/6 soll die zulässige Grundfläche leicht erhöht werden. Die Erschließung der 3 Bauräume soll direkt von der öffentlichen Verkehrsfläche erfolgen (Königsseestr./ Ammerseestr.) und nicht von dem bisher festgesetzten Wohnweg. Um die Planungsabsichten rechtlich abzusichern, soll der Bebauungsplan geändert werden. Vom Bauausschuss wurde ergänzend gefordert, auch die Fl.Nr. 1510/3 in den Änderungsbereich einzubeziehen. Die Nachverdichtung wird städtebaulich begründet durch das Baugesetzbuch 2017 Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen ( 1a (2) 1 BauGB). das Landesentwicklungsprogramm Bayern i.d. Teilfortschreibung vom In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung (z.b. Baulandreserven, Brachflächen und leerstehende Bausubstanz) sowie Möglichkeiten der Nachverdichtung vorrangig zu nutzen- Innenentwicklung vor Außenentwicklung (LEP 3.2). Das vereinfachte Verfahren nach 13 BauGB wurde gewählt, weil durch die Änderung die Grundzüge der rechtskräftigen Planung nicht berührt werden, keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung der Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in Par. 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen und keine Anhaltpunkte dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach 50 Satz 1 des Bundes- Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind. Von einer Umweltprüfung wird abgesehen. 02. Ziele Änderung des Maßes der baulichen Nutzung entsprechend geplanter Bebauung Änderung der Bauräume entsprechend geplanter Bebauung und Parzellierung Änderung der Umgrenzung von Flächen für Garagen entsprechend geplanter Bebauung und Parzellierung Änderung der Grundstückserschließung Ergänzung von Regelungen zu Stellplätzen und Nebenanlagen Ergänzung von Bauvorschriften zu Dächern Ergänzung von Hinweisen Für das einbezogene Grundstück Fl.Nr 1510/3 gelten die Ziele entsprechend. 03. Festsetzungen Maß der baulichen Nutzung: Festsetzung bauraumbezogen entsprechend derzeitiger Regelung. Eine zusätzliche Grundfläche für Wohnterrassen in definierter Größe wurde festgesetzt, da mit der Grundfläche gem. Hauptfestsetzung das Maß der baulichen Hauptnutzung festgesetzt wird und Terrassen als mitzurechnender Teil der Hauptnutzung die zulässige Gebäudegrundfläche verringern würden. Bei einer Integration der Terrassengrundfläche in das Maß der zulässigen Nutzung nach 19 (2) BauNVO könnte die zulässige Gebäudegrundfläche über die Variable Terrasse/ Terrassenüberdachung (verfahrensfrei nach Art. 57 (1) g BayBO bis 30 m2 und einer Tiefe bis zu 3 m) erweitert werden, so dass in Folge auch die maximale Baukörpergrößen variabel werden. Analog zu den Terrassen wurde auch für die Projektionsfläche von Balkonen und Außentreppen als Teil der Hauptanlage eine zusätzliche Grundfläche festgesetzt. Beide Ergänzungen zur nominalen Grundfläche sollen sicherstellen, dass der Hauptbaukörper unabhängig der dazugehörigen Bauteile für die Wohnnutzung im Freien eindeutig definiert ist. Seite 3 von 6

4 Die Überschreitung der Grundflächen im Rahmen des 19 (4) Satz 2 BauNVO wurde durch eine abweichende Bestimmung neu definiert, da die 50% Überschreitungsregelung nicht ausreicht, um die nach anderen Vorschriften/ Erfordernissen notwendigen Flächen für Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Zugänge, Nebenanlagen innerhalb dieser Flächenbeschränkung unterzubringen. Die Kappungsgrenze wurde durch Einzelberechnung ermittelt. Die Regelung der Zahl der Vollgeschosse gem. 20 Abs.1 BauNVO in Verbindung mit Art. 2 (5) BayBO in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung wurde aus dem geänderten Urbebauungsplan übernommen. Die dortige Kniestockregelung wurde durch die Zulässigkeit von Nichtvollgeschoßen nach der BayBO in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung ersetzt. Die Höhenlage der baulichen Anlage entspricht der Forderung der Wasserwirtschaft nach Oberkante Kellerdecke mindestens 25 cm über Gelände und einer Konstruktionshöhe des Erdgeschoß- Fußbodens von 20 cm. Baugrenzen: Geändert gem. geplanter/ zulässiger Bebauung bzw. geplanter Parzellierung Aufgrund der Überschreitungsmöglichkeit der Grundflächen für Wohnterrassen, Balkone und Außentreppen wurde analog dazu eine Überschreitungsmöglichkeit der Baugrenzen für diese Gebäudeteile erforderlich. Erschließung: Die Erschließung der Bauräume soll direkt von der öffentlichen Verkehrsfläche erfolgen (Königsseestr./ Ammerseestr.). Die Erschließung des außerhalb der Änderung befindlichen Grundstücks Fl.Nr. 1510/5 ist durch ein bestehendes Geh- und Fahrrecht gesichert, das jedoch um ein Leitungsrecht zu erweitern ist. Für das Grundstück Fl.Nr. 1510/ 3 gibt es nach unserem derzeitigen Wissensstand keine Geh- Fahrund Leitungsrechte. Eine anteilige Veräußerung des Wegeansatzes zugunsten eines gemeinsamen Wohnweges wie bisher festgesetzt wird von der Grundstückseigentümerin nicht in Erwägung gezogen. Aufgrund des bislang fehlenden Leitungsrechtes und der fehlenden Bereitschaft einer anteiligen Veräußerung des Wegeansatzes zugunsten eines gemeinsamen Wohnweges ist die bisherige Erschließungsfestsetzung formal nicht realisierbar. Über die letzte Änderung des Bebauungsplanes (2009) wurde die Grundstückeigentümerin nach ihren Angaben weder zur Planung noch über das eingeleitete Verfahren informiert, obwohl ihr Eigentum maßgeblich von den Änderungen betroffen ist. Garagen/ Stellplätze/ Nebenanlagen: Garagen: geändert gem. geplanter/ zulässiger Bebauung Stellplätze: textliche Regelung ergänzt Nebenanlagen: gemäß gängiger Praxis in Wohngrundstücken Sonstige Festsetzungen: Änderungsbereich gem. Zielvorgabe Der (ausgebaute) Erschließungsansatz des Grundstücks Fl.Nr zur Königsseestr. wurde gem. Erschließungserfordernis des Grundstücks Fl.Nr. 1510/5 mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belastet. Örtliche Bauvorschriften: Dachneigung geändert gem. Vorgängerbebauungsplan Um Dachgeschossausbauten verfahrensfrei zu ermöglichen, wurden als Voraussetzung dafür Regelungen zu Zulässigkeit, Standort und Größe von Dachaufbauten/ Dacheinschnitten aufgenommen. 04. Hinweise Es wurden nur Hinweise aufgenommen, die nach Meinung des Planers zum Verständnis und zum Vollzug der Änderungsplanung erforderlich sind. Ergänzt wurden Hinweise zu wasserwirtschaftlichen und artenschutzrechtlichen Belangen. Seite 4 von 6

5 05. Änderungsbilanz alt GR insg. ca 355 m2 neu GR insg. 480 m2 (120*4) alt GRZ ( 19(2) BauNVO) - neu resultierende GRZ ( 19(2) BauNVO) 0,24 (0,31) alt GRZ ( 19(4) BauNVO) - neu resultierende GRZ ( 19(4) BauNVO) 0,63 alt Anliegerweg neu Grundstücksfläche mit Geh- Fahr u. Leitungsrechten alt Garagen 6 stk neu Garagen 7 stk alt Stellplätze festgesetzt 1 stk neu Stellplätze dargestellt 6 stk 06. Folgen Im Änderungsbereich wird das Baurecht gebietsverträglich den Bauwünschen der Grundeigentümerin angepasst. Auf der Fl.Nr. 1510/3 wird das Baurecht entsprechend erweitert. Bei voller Ausnutzung des Maßes der baulichen Nutzung sind bei einer Bebauung des Grundstücks Fl.Nr.1510/6 Abstandflächenübernahmen erforderlich. Die Erschließung des außerhalb der Änderung befindlichen Grundstücks Fl.Nr. 1510/5 kann durch Geh-, Fahr- und Leitungsrechte gesichert werden. Im Bereich der Fl. Nr. 1510, 1510/3 und 1510/5 Gem. Kolbermoor werden einzelne Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 5 Rechts der Mangfall i.d.f. der Änderung von 2010 unwirksam und durch die Festsetzungen dieser Änderungsplanung ersetzt. Kolbermoor, ( ) Dipl. Ing. Franz Fuchs. Seite 5 von 6

6 Quellenverzeichnis Bebauungsplan Nr.5 Südlich der Staatsstraße / Dipl. Ing. Hans Steindl/ 1975 Bebauungsplan Nr.5 Südlich der Staatsstraße / Änderung/ Planungsbüro Johann Dengel/ 2009 Bebauungsplan Nr.5 Südlich der Staatsstraße / Änderung/ Stadt Kolbermoor/ 2009 (gesamter Geltungsbereich) Lageplan geplante Bebauung/ Heinrich Weber-Astner/ per digitale Flurkarte- Auszug/ Bayerisches Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung/ aus GIS exportiert im April 2017 Bayernatlas- Auszug Luftbild/ Bayerisches Staatsministerium der Finanzen, für Landesentwicklung und Heimat/ Internetabruf am Luftbild/ Google Earth/ Internetabruf am Anlagenverzeichnis keine Anlagen Seite 6 von 6