Produktion im Wandel. Höhere Komplexität, größere Chancen

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1 Produktion im Wandel Höhere Komplexität, größere Chancen

2 2 Advance - Produktion im Wandel Kernaussagen Produktion geht weit über die bloße Herstellung von Gütern hinaus, die nur ein Teil der Wertschöpfungskette eines Produktionsunternehmens darstellt. Daher schafft Produktion Nachfrage nach einem breiten Spektrum von Immobilien, nicht nur nach Fabrikgebäuden. Das produzierende Gewerbe ist ein äußerst diversifizierter Sektor. Viele Produktionen zielen auf lokale oder regionale Märkte und sind daher nur bedingt durch Offshoring gekennzeichnet. Zudem gibt es Beispiele für eine Rückverlagerung von Produktionsanlagen und ein verstärktes Interesse an Hybridstrategien, die die Produktion in kostenintensiven und kostengünstigen Ländern kombinieren. 3D-Druckverfahren (additive Fertigung) haben ein begrenztes Anwendungsgebiet, werden aber langfristig einzelne Fertigungsprozesse revolutionieren. Dabei werden sich sowohl die Produktionsverfahren selbst, als auch die Produktionsstätten und Lieferketten der Zukunft verändern. In ganz Europa entstehen neue Chancen für Entwickler und Investoren. Der Wandel der Produktion wird in jedem Glied der Wertschöpfungskette für Nachfrage nach Immobilien sorgen. Dies wird neue Standortkriterien zur Folge haben, insbesondere wenn bestehende Ballungsräume wachsen und neue Standorte entstehen. Dies wird auch bestehende Standards von Produktionsflächen und Lieferketten verändern. Für Entwickler und Investoren, die sich im Bereich der Industrieliegenschaften bisher vorwiegend auf Logistik konzentriert haben, werden durch die Veränderungen der Produktionsprozesse neue Chancen insbesondere in wachstumsstarken Ballungsräumen entstehen. Für das produzierende Gewerbe wird es unabdinglich, differenzierte und durchdachte Verfahren zur Entscheidung von Standortfragen zu entwickeln. Um Risiken entlang der Lieferkette zu minimieren, müssen sie verstärkt die Folgen bestimmter Entscheidungen in einzelnen Szenarien prüfen. Einleitung Das verarbeitende Gewerbe durchläuft einen Veränderungsprozess und das Interesse an seiner künftigen Entwicklung nimmt zu. Dies ist teils eine Reaktion auf die weltweite Finanzkrise und teils das Ergebnis mehrerer Faktoren. Mehr und mehr Experten sind heute der Ansicht, wir stünden am Beginn einer neuen industriellen Revolution angetrieben von den Folgen der Digitalisierung und der Vermengung einer Reihe von Veränderungen in Technologien, dem Kaufverhalten, den Wertschöpfungsketten, Nischenbranchen, Umweltfragen sowie der Entstehung neuer Industrieländer und -cluster. 1 Außerdem deutet sich die Abschwächung einiger Faktoren an, die in den letzten 25 Jahren zu einer Verlagerung von Produktionsprozessen ins Ausland geführt haben, wie Beispiele von Produktionsrückverlagerungen insbesondere in den USA, aber auch in Europa zeigen. Dennoch waren bislang wichtige Akteure der Immobilienbranche in Europa (Entwickler, Investoren und Beratungsfirmen) traditionell wenig an der Assetklasse Produktionsimmobilie interessiert. Dies liegt teilweise an der Auffassung, dass die Produktion in den Industrieländern langfristig zurückgeht. Zudem sind Fabrikgebäude (die häufigste Form von Produktionsimmobilien) meist für eine bestimmte Produktion maßgeschneidert und aufgrund der hohen Spezialisierung von den Produktionsunternehmen selbst errichtet, genutzt und besessen. Unser kurzer Report kann aufgrund der Komplexität nicht alle Aspekte der aktuellen Veränderungen beleuchten. Er greift stattdessen unter den zahllosen Entwicklungen drei aktuelle Fragen heraus, welche auf der Makroebene wichtige Auswirkungen auf die Immobilien haben: Erstens die sich wandelnde Stellung der Produktion in der Wertschöpfungskette. Zweitens die sich ändernden Kriterien bei der Standortwahl von Produktionsstätten, insbesondere hinsichtlich Offshoring, Rückverlagerung oder Nahverlagerung. Drittens die möglichen Folgen neuer 3D-Druckverfahren, die Produktion und Fabriken ganz neu definieren und damit die Flächenkriterien sowie Standortentscheidungen beeinflussen können. Die vorgenannten Trends gelten auf globaler Ebene. Unser Report konzentriert sich jedoch auf die übergreifenden Folgen dieser Entwicklungen auf die Produktionslandschaft und die Immobilienmärkte in Europa. 1 The Economist A third industrial revolution, April Peter Marsh, A New Industrial Revolution, Yale University Press, 2012

3 Advance - Produktion im Wandel 3 Eine breitere Definition von Produktion die Stellung in der Wertschöpfungskette Im Vergleich zu den 90er-Jahren muss der Begriff und die Natur von Produktion heute neu definiert werden. Dies spiegelt die wachsende Einsicht wider, dass die Herstellung von Waren nur ein Teil der Wertschöpfungskette eines produzierenden Unternehmens darstellt. Harvardprofessor Michael Porter prägte Mitte der 80er dieses Konzept, um zu zeigen, dass viele Geschäftsfelder zum Wert eines Produktes beitragen, wie z. B. Forschung und Entwicklung, Fertigung, Supply Chain Management, Marketing, Vertrieb und After Sales. Diese Tätigkeiten können sich über zahlreiche Unternehmen in unterschiedlichen Ländern erstrecken, wobei das Supply Chain Management die internen und externen Ressourcen des Unternehmens zur Wertschöpfung koordiniert. Das Konzept der Wertschöpfungskette beeinflusst auch den Immobiliensektor. Die Erkenntnis, dass Produktion über die reine Fertigung hinausgeht und zahlreiche Dienstleistungen umfasst, zeigt, dass nicht nur Fabriken, sondern eine Reihe unterschiedlicher Immobilientypen vom produzierenden Gewerbe nachgefragt werden. Beispielsweise Forschungsund Entwicklungslabore, die häufig in der Nähe von Fabriken angesiedelt sind, oder Logistikflächen, die die Produktion unterstützen. Dies gilt besonders bei Just-in-time-Lieferketten, bei denen sich die Logistik nahe am Werk befinden muss, um die Anlieferung von Teilen und Baugruppen zum Produktionsverfahren zu steuern. Für Entwickler und Investoren eröffnen diese vielfältigen Dimensionen der Produktion neue Chancen im Immobilienmarkt. Die Wertschöpfungskette Quelle: Michael Porter, Competitive Advantage, The Free Press, 1985 Dienstleistungen Infrastruktur Personalmanagement Technologische Entwicklung Einkauf Inbound-Logistik Betrieb Outbound- Logistik Haupttätigkeit Vertrieb und Marketing In zahlreichen europäischen Ländern konzentrieren sich Produktions-Wertschöpfungsketten in speziellen Industrie- Clustern, also geografischen Ballungen miteinander verwobener Unternehmen, die ähnliche Güter produzieren und von der Nutzung ähnlicher Technologien, dem Wissensaustausch sowie in der Nähe angesiedelten Zulieferern profitieren. Diese Ballungsräume sind oft äußerst wettbewerbsfähig, die zugehörigen Unternehmen wachsen stark und generieren eine starke Nachfrage nach Immobilien. Hierzu gehören beispielsweise die Automobilcluster, in denen viele der rund 300 Fertigungs- und Montagewerke in Europa liegen; 2 die Luft- und Raumfahrtzentren in Großbritannien, Frankreich, Deutschland und Spanien, und die Biowissenschaft- und Biotechnologiezentren vor allem in Westund Nordeuropa, die vielen Branchen, wie der Gesundheits- und Pharmabranche, dem Chemiesektor und der Lebensmittelindustrie zuarbeiten. Service Marge Marge Werke laut dem Branchenverband ACEA.

4 4 Advance - Produktion im Wandel Veränderte Standortkriterien Einer der wichtigsten Trends in der Industrieproduktion in den letzten 25 Jahren war die Verlagerung von Kapazitäten aus den Industrieländern in Entwicklungs- und Schwellenländer, insbesondere China. 3 Gestützt auf eine Kombination von wirtschaftlichen, politischen und demographischen Entwicklungen dient diese Produktionsverlagerung zwei Zielen, die sich jedoch nicht immer klar unterscheiden lassen. Zum einen soll durch die Verlagerung von Industriekapazitäten aus Industriestaaten in Schwellenländer ein Kostenvorteil erzielt werden, wobei die Produkte dieser Fabriken wieder für den Export in die Industrieländer vorgesehen sind (Offshoring). Zum anderen sollen durch die Produktionsverlagerung in Schwellenländer die potentiellen Gewinnmöglichkeiten ausgeschöpft werden, die die wachsenden Binnenmärkte dieser Länder selbst bieten. Bis vor kurzem stand die Nutzung von Kostenvorteilen hierbei im Fokus der Unternehmen. In letzter Zeit konzentriert sich die Diskussion über Offshoring auf die Frage, ob sich diese Entwicklung fortsetzt oder umkehrt. Zu ihrer Beantwortung muss jedoch zwischen einzelnen Produktionszweigen unterschieden werden. Erstens: Obwohl Offshoring ein wichtiger Trend ist, sind viele Produktionszweige vorrangig lokal oder regional ausgerichtet, da sie bestimmte Rohstoffe oder Zulieferer benötigen oder, aufgrund des hohen Anteils der Transportkosten am Endpreis, eine besondere Nähe zu ihren Abnehmermärkten erfordern. Diese Branchen sind relativ immobil und finden kaum Anreize für eine Produktionsverlagerung in günstigere Länder. Offshoring betrifft vorwiegend arbeitsintensive und leicht handelbare Produkte, wie Kleidung, Textilien und Spielwaren, oder Hightech-Produkte, wie Computer und Handys, deren hohe Wertdichte lange Transportwege um den gesamten Globus rentabel macht. Zweitens: In den vergangenen zwei bis drei Jahren gab es Anzeichen, dass sich der Trend zum Offshoring abschwächt. Wenngleich dies bisher nur auf vereinzelten Fallstudien beruht, wird deutlich, dass einige Unternehmen ihre Produktion wieder zurückverlagern insbesondere in die USA, aber auch nach Europa. Dabei lässt sich der Trend zur Rückverlagerung nur teilweise durch den abnehmenden Kostenvorteil (aufgrund der steigenden Löhne in China) erklären. Tatsächlich konkretisieren sich für die Unternehmen die versteckten Kosten einer Produktion im Ausland immer deutlicher, beispielsweise die verlangsamte Anpassung an die Kundennachfrage. Außerdem haben 2011 der Tsunami in Japan und die Überschwemmungen in Taiwan mit ihren starken Auswirkungen auf den Transport das Problem des Risikomanagements entlang der Lieferkette stärker ins Bewusstsein gerückt. Inzwischen wird allgemein anerkannt, dass ausgedehnte globale Lieferketten eher verwundbar und dadurch stärkeren Risiken ausgesetzt sind. Drittens: Wir werden künftig vermutlich eine stärkere Hybridisierung der Produktion sehen, bei der sowohl in Industrieländern als auch in Schwellenländern gefertigt wird. Dieser Ansatz minimiert Risiken und erhöht die Flexibilität der Lieferkette (d. h. Anpassung an die Kundennachfrage), indem die Produktion wieder näher an den Absatzmärkten angesiedelt wird. Diese Entwicklungen zeigen, dass die Standortentscheidungen von Unternehmen zunehmend komplexer werden, da bei der Wahl optimaler Produktionsstandorte zahllose Faktoren auf der Beschaffungs- und Nachfrageseite, steuerliche und rechtliche Belange sowie Risiken in der Lieferkette berücksichtigt werden müssen. In einigen Fällen wurde die Herstellung von Gütern durch hohe Einfuhrzölle in bestimmten Ländern und andere Rechtsvorschriften beeinflusst. Im Automobilbau beispielsweise, werden häufig so genannte SKD-Montagesätze mit allen benötigten Bauteilen zur Endmontage in bestimmte Länder importiert, um deren Einfuhrzölle zu umgehen. Produktionsrückverlagerung nach Europa Der berühmte deutsche Spielwarenhersteller Steiff, der 2004 seine Produktion nach China verlagert hatte, zog sich nach nur vier Jahren aufgrund von Qualitätsproblemen und steigenden Kosten wieder aus China zurück. Die Produktion wurde nach Portugal und Tunesien verlagert verlagerte der französische Elektrofahrradhersteller Veloscoot seine Produktion von China ins französische La Rochelle. 5 Symingtons, ein britischer Lebensmittelkonzern, verlagerte aufgrund hoher Transportkosten, des schwachen Pfunds und steigender Löhne seine Produktion aus China ins nordenglische Leeds. 6 3 Laut der Organisation der Vereinten Nationen für industrielle Entwicklung (UNIDO) entfielen im Jahr Prozent der Wertschöpfung im verarbeitenden Gewerbe auf Entwicklungsund Schwellenländer. Im Jahr 1995 waren es erst circa 20 Prozent

5 Advance - Produktion im Wandel 5 Additive Fertigung 3D-Drucker Die Diskussion über eine neue industrielle Revolution bezieht sich im Wesentlichen auf die Entwicklung neuer 3D-Druckverfahren. Diese additiven Fertigungsverfahren erzeugen feste Objekte durch die schichtweise Ablagerung (Drucken) von Werkstoffen nach einer digitalen Vorlage. Derzeit werden 3D-Drucker hauptsächlich zur Herstellung von Modellen und Prototypen verwendet und ihr Beitrag zur Gesamtproduktion ist unbedeutend. Andererseits werden 3D-Drucker in der Luft- und Raumfahrt und im Automobilbau bereits heute zur Fertigung von Bauteilen eingesetzt, die Medizinbranche nutzt sie zur Herstellung von Prothesen oder Zahnkronen. Die hohen Investitions- und Betriebskosten, die begrenzte Auswahl an geeigneten Werkstoffen und die geringe Druckgeschwindigkeit verhindern bisher den Einsatz dieser Technologie im größerem Rahmen. Laut einer aktuellen Umfrage von DHL Supply Chain geht eine Mehrheit der Befragten jedoch davon aus, dass diese Technologie innerhalb der nächsten 10 Jahre eine wichtige Rolle in der Lieferkette spielen wird. 7 Innerhalb dieses Zeitraums wird sie einzelne Herstellungsprozesse und den Aufbau von Fabriken verändern. 3D-Druckverfahren werden insbesondere in Branchen wichtig werden, in denen relativ homogene Objekte aus nur wenigen Werkstoffen bzw. Sonderanfertigungen und kleine Produktionsmengen hergestellt werden. In diesen Branchen trägt sie zu folgenden Entwicklungen bei: Dem Trend zu einer neuen Massen-Maßfertigung, weil die Kosten für Umrüstung (Softwareumstellung) und Herstellung eines Produkts nicht wesentlich höher liegen als die Kosten für den Druck großer Mengen. Veränderte Entscheidungsfaktoren bei der Standortwahl für die Produktion durch Veränderungen auf der Beschaffungs- und Nachfrageseite. Beispielsweise werden auf Seiten der Beschaffung verstärkt Kompetenzen im Hochtechnologie- Bereich benötigt. Auf der Nachfrageseite ist die Fähigkeit, viele unterschiedliche, da auf Kundenwunsch gefertigte Produkte anbieten zu können, ein wichtiges Differenzierungsmerkmal in reichen Ländern mit hohen Produktionskosten, in denen außerdem schnell auf die wechselnde Nachfrage der Kunden reagiert werden muss. Daher dürften 3D-Druckverfahren dazu führen, dass Produktionsprozesse wieder verstärkt in Industrieländern in der Nähe der Absatzmärkte stattfinden werden. In bestimmten Branchen werden sich die Anforderungen an Produktionsflächen verändern. Anstelle von großen maßgeschneiderten Werken werden eher standardisierte Produktionsflächen von kleiner oder mittlerer Größe benötigt, die die Unternehmen (KMU und Großkonzerne) dann vermehrt anmieten werden anstatt diese im Eigennutz zu besitzen. Dies eröffnet neue Chancen für Entwickler und Investoren. Lieferketten werden sich verändern, da bestimmte Güter (wie Ersatzteile) vor Ort gedruckt werden können und nicht mehr weltweit eingekauft werden müssen. Diese Kriterien deuten darauf hin, dass 3D-Drucker eine Auswirkung auf die Nachfrage nach Produktionsflächen haben werden. Der Unterschied von Verwaltungs-, Industrie- und Logistikimmobilien wird sich verwischen. Künftig könnten Logistikimmobilien beispielsweise zur Vorratshaltung absatzstarker Güter dienen, während absatzschwache Artikel hier erst auf Nachfrage mit 3D-Druckern produziert werden. Damit würden diese Gebäude neben herkömmlichen Lager- und Vertriebsfunktionen auch Produktionsfunktionen übernehmen. 7 DHL Supply Chain, Supply Chain Matters, Mai D printing: coming very soon to a business near you

6 6 Advance - Produktion im Wandel Fazit: Folgen für die Produktionslandschaft und Immobilienmärkte in Europa Das verarbeitende Gewerbe bleibt einer der wichtigsten europäischen Wirtschaftssektoren. Vier der weltweit größten Industriestaaten liegen in Europa, und Europa zieht immer noch einen großen Teil der ausländischen Direktinvestitionen im Produktionssektor an in den vergangenen zehn Jahren ein Viertel der weltweiten Gesamtinvestitionen. Prognosen zufolge wird die Wertschöpfung im verarbeitenden Gewerbe in der EU zwischen 2011 und 2021 preisbereinigt um rund 15 % steigen. 8 Unternehmen entwickeln Hybridstrategien, die die kostengünstige Produktion in Entwicklungsländern und die Produktion in kostenintensiven Industrieländern, nahe an den Absatzmärkten gelegen und agiler, kombinieren. Auch zentral- und osteuropäische Länder sind weiterhin attraktive Standorte für die Produktion für den europäischen Markt. Sie bieten sowohl relativ geringe Kosten als auch gut qualifizierte Arbeitnehmer und Nähe zu den Absatzmärkten. $billion Größte Industriewirtschaften der Welt Quelle: The Economist 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1, USA China Japan Deutschland Italien Brasilien Südkorea Frankreich Großbritannien Indien Russland Mexiko Kanada Indonesien Spanien Russland, das in den letzten 10 Jahren die meisten ausländischen Direktinvestitionen in Produktionsanlagen in Europa anziehen konnte, eignet sich als Standort, um die Binnennachfrage im Land, in den ehemaligen Sowjetrepubliken und im Mittleren Osten zu befriedigen. Auch die Türkei wird aufgrund der niedrigen Kosten, des wachsenden Binnenmarkts und der Nähe zu wohlhabenden europäischen Märkten weitere Industrieansiedlungen anziehen. Langfristig haben 3D-Drucker das Potential, einzelne Fertigungsprozesse und die Gestaltung von Fabriken zu verändern. Dies wird sich aber eher auf speziell gefertigte Produkte mit kleinen Stückzahlen auswirken als auf die Massenproduktion. Die Geschwindigkeit dieser Veränderung sollte aber nicht unterschätzt werden. Das Internet ist erst 20 Jahre alt, hat unsere Welt aber bereits in revolutionärer Weise verändert. Produktion geht über die bloße Fertigung hinaus. Sie benötigt zahlreiche andere Geschäftsbereiche in der Wertschöpfungskette, wie z. B. Forschung und Entwicklung und Logistik. So standen in den letzten fünf Jahren ( ) Industrieunternehmen direkt für 16 % der Gesamtnachfrage nach Logistikliegenschaften in den elf führenden europäischen Logistiknationen. Die Diskussion über Offshoring, Rückverlagerung oder Nahverlagerung von Produktionsanlagen vernachlässigt die Tatsache, dass ein Großteil der Produktion aufgrund der benötigten Rohstoffe, ihrer Absatzmärkte oder der Produktmerkmale und den damit verbundenen Transportkosten weiterhin lokal oder regional geprägt ist. Europa verfügt über eine stark diversifizierte und äußerst wettbewerbsfähige verarbeitende Industrie, die häufig in Clustern konzentriert ist und dort eine starke Nachfrage nach Immobilien erzeugt. Es gibt Anzeichen für eine Rückverlagerung oder Nahverlagerung von Produktionsanlagen nach Europa, die unserer Ansicht nach vorwiegend dazu dient, Risiken in der Lieferkette zu minimieren und die Reaktionsfähigkeit auf die Marktnachfrage zu verbessern. Zusammengenommen eröffnen diese Veränderungen Entwicklern und Investoren in Europa großartige Chancen. Der Wandel des Produktionsprozesses wird in jedem Glied der Wertschöpfungskette für Nachfrage nach Immobilien sorgen. Produktions- und Lagerstandorte werden sich verändern, da bestehende Cluster wachsen und neue Cluster entstehen. Zudem werden sich basierend auf neuen Produktionsprozessen die Anforderungskriterien an Produktions- und Lagerflächen verändern. Dies wird insbesondere die Nachfrage nach standardisierten Flächen vorantreiben. In dieser sich rasant wandelnden Welt sind verarbeitende Unternehmen gezwungen, differenzierte und durchdachte Verfahren zur Entscheidung von Standortfragen zu entwickeln. Dazu müssen sie verstärkt die Folgen bestimmter Entscheidungen in einzelnen Szenarien prüfen. Nur so können sie belastbare Standortentscheidungen treffen, die ihren stark diversifizierten Immobilienbedürfnissen entsprechen. Weitere Leseempfehlungen von Jones Lang LaSalle finden Sie auf unserer Website jll.de 8 Oxford Economics, März 2013

7 Advance - Produktion im Wandel 7 Top 15-Länder für ausländische Direktinvestitionen (FDI) in Produktionsanlagen weltweit, Quelle: fdi Intelligence, The Financial Times Ltd. China USA Indien 15% Naher Osten & Afrika Brasilien FDI Gesamt Russland Vietnam Saudi Arabien 21% Amerika Indonesien Mexiko 40% Asien-Pazifik Australien Malaysia Deutschland 24% Europa Kanada Südkorea Singapur Mrd. US$ Top 15-Länder für ausländische Direktinvestitionen (FDI) in Produktionsanlagen in Europa, Quelle: fdi Intelligence, The Financial Times Ltd. Russland Deutschland Polen FDI Gesamt in Europa Spanien Großbritannien Türkei Rumänien Frankreich 61% Zentral-/Osteuropa Ungarn 39% Westeuropa Slowakien Kasachstan Tschechien Italien Irland Usbekistan Mrd. US$ Anmerkung: Investitionen in Neuansiedlungen. Fusionen und Übernahmen oder andere Beteiligungen wurden nicht berücksichtigt. Es wurden ausschließlich neue Investitionsprojekte und wesentliche Erweiterungen bestehender Projekte berücksichtigt.

8 Ansprechpartner in geschäftlichen Fragen Philip Marsden Rainer Koepke Paul Betts EMEA Head of Logistics & Industrial Head of Industrial Agency Germany EMEA Logistics & Industrial London Frankfurt Paris +44 (0) (0) (0) Ansprechpartner zum Bericht Alexandra Tornow Associate Director EMEA Research Frankfurt +49 (0) Jon Sleeman Director EMEA Research London +44 (0) jll.de/research Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen