Betreff: Außenbereichssatzung Im Loh hier: Änderung des Satzungsentwurfes Änderung des Entwurfes für den Durchführungs- und Folgekostenvertrag

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1 Der Magistrat Fachdienst 13 Bauwesen, Stadt- und Umweltplanung FD / Loh Drucksache Nr.: 149/3 5. Februar 2006 Betreff: Außenbereichssatzung Im Loh hier: Änderung des Satzungsentwurfes Änderung des Entwurfes für den Durchführungs- und Folgekostenvertrag Satzungsbeschluss gemäß 10 BauGB Vorlage an die Stadtverordnetenversammlung Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, nach Beratung im Ausschuss für Umwelt, Bau und Verkehr, wie folgt zu beschließen: 1. Der Satzungsentwurf für die Außenbereichssatzung Im Loh wird wie folgt geändert: a. Die vor 1 der Satzung genannten Rechtsgrundlagen für die Satzung werden aktualisiert und an die mittlerweile veränderte Rechtslage angepasst. b. Der 4 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen wird um folgenden Festsetzungstext ergänzt: Erschließungswege auf den Grundstücken dürfen ausschließlich als maximal 2,00 breite Wege befestigt werden. Vor dem Gebäudeeingang darf eine Fläche von maximal 6m² befestigt werden. Dieser Text wird 4 Absatz 4 neu. 4 Absatz 4 alt wird damit zu 4 Absatz 5 neu. c. In Absatz 5 des 5 Grünordnerische Festsetzungen wird nach Satz 2 der folgende Satz eingefügt: Die Einfriedigungen an den Straßenfronten sind von dieser Festsetzung ausgenommen. d. Der Absatz 2 des 6 Festsetzungen zum Schutz vor umweltschädlichen Umwelteinwirkungen i. S. des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erhält folgende Fassung: C:\Temp\b\Storage\1\StvV_Satzungsbeschluss.doc

2 Seite 2 von 8 Offene Kamine die als einzige Heizungsanlage zur Beheizung des Gebäudes vor dem in Betrieb genommen worden sind, sind innerhalb von 2 Jahren nach Rechtswirksamkeit dieser Satzung durch eine umweltfreundliche Heizungsanlage zu ersetzen. 2. Der Entwurf für den Durchführungs- und Folgekostenvertrag wird wie folgt geändert: a. Absatz 3 im 3 Besondere Nutzungs- und Vertragsbedingungen erhält folgende Fassung: Grundstücksteilungen oder Grundstücksverschmelzungen sind zulässig. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, eine katasteramtliche Teilung / Verschmelzung der überbauten Grundstücksparzellen vorzunehmen, wenn dies seitens der Stadt für erforderlich gehalten wird. b. Absatz 1 im 7 Sicherung der Durchführung wird wie folgt ergänzt: Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich gleichzeitig zur Zahlung der in diesem Vertrag vereinbarten Vertragsstrafen, wenn er es unterlässt die Erwerber des Grundstückes zu verpflichten in die Vertragsstrafenregelung mit der Stadt einzutreten. c. Die Höhe der Vertragsstrafe, die gem. 7 Sicherung der Durchführung, Absatz 3, Satz 2 vom Grundstückseigentümer für jedes ohne Genehmigung errichtete Gebäude zu bezahlen ist, wird von auf erhöht. 3. Dem so geänderten Vertrags- und Vereinbarungswerk zur nachträglichen Legalisierung der illegal errichteten Wohngebäude im Geltungsbereich der Außenbereichssatzung Im Loh, bestehend aus Durchführungs- und Folgekostenvertrag zur Außenbereichssatzung Bestandsplänen und Berechnungen für das jeweilige Grundstück (Diese sind dieser Vorlage nicht beigefügt, weil sie einen Umfang von etwa 1½ DIN A 4 Ordnern haben. Sie werden in der Sitzung, in der diese Vorlage beraten wird, zur Einsicht bereitgehalten.) Vereinbarung über den Umgang mit Immissionen aus dem Eisenbahnbetrieb mit Grunddienstbarkeitsbewilligung Vereinbarung über den Umgang mit Immissionen aus dem Flugbetrieb des Verkehrslandeplatzes Egelsbach mit Grunddienstbarkeitsbewilligung Antrag und Eintragungsbewilligung für eine Grundschuld zur Absicherung der Vertragsstrafen, einschließlich der einzelnen, im 8 Besondere grundstücksbezogene Vereinbarungen des jeweiligen Durchführungs- und Folgekostenvertrages formulierten Duldungsvereinbarung, wird zugestimmt. 4. Die im Durchführungs- und Folgekostenvertrag in 8 Besondere grundstücksbezogene Vereinbarungen genannte Vertragsstrafe, die an die Stadt zu zahlen ist, wenn der Eigentümer gegen die Festsetzungen der Satzung oder gegen eine Vereinbarung des Vertrages verstößt, wird durch die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch abgesichert. C:\Temp\b\Storage\1\StvV_Satzungsbeschluss.doc

3 Seite 3 von 8 Der Durchführungs- und Folgekostenvertrag zur Außenbereichssiedlung Im Loh erhält in 7 Absatz 5 folgenden Wortlaut: Zur Absicherung der Vertragsstrafen verpflichtet sich der Grundstückseigentümer an seinem Grundstück Grundschulden in Höhe der Vertragsstrafensummen zu bestellen. Die Stadt Langen erklärt sich bereit für den Fall, dass der Grundstückseigentümer zur Absicherung von Krediten Grundschulden oder Hypotheken zugunsten Dritter bestellen möchte, den Rangrücktritt ihres Rechtes zugunsten der einzutragenden Belastung zu erklären. 5. Der Magistrat empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung den Entwurf für die Außenbereichssatzung Im Loh nach Beratung im Ausschuss Umwelt, Bau und Verkehr als Satzung gem. 10 BauGB zu beschließen. 6. Erst wenn sämtliche Eigentümer alle Verträge und Vereinbarungen unterschrieben haben, wird der Entwurf für die Außenbereichssatzung Im Loh der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung gem. 10 BauGB vorgelegt. Begründung: Zu 1 a: Durch eine im Jahre 2004 in Kraft getretene Änderung des Baugesetzes (BauGB) ist es erforderlich die Aufzählung der Rechtsgrundlagen zu korrigieren bzw. zu ergänzen. Zu 1 b: Ergänzend zu den Anregungen die im Verfahrensschritt Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und Beteiligung der Bürger in das Satzungs- und Vereinbarungswerk eingeflossen sind, wird diese Festsetzungsergänzung sozusagen von Amts wegen vorgeschlagen, weil es wegen der Nähe des Gebietes zum Landschaftsschutzgebiet sinnvoll ist, den Anteil der versiegelten Flächen im Gebiet so gering wie möglich zu halten. Zu 1 c: Die Bewohner der Siedlung haben mit einem Schreiben vom an die Stadt um eine Änderung des Satzungsentwurfes im 5 Grünordnerische Festsetzungen gebeten, weil in den vergangenen Jahren der Freizeitverkehr auf den Straßen im Loh erheblich zugenommen habe und deshalb häufig Kleinsäuger auf diesen Straßen ihr Leben verlieren würden. Da die Durchschlupfmöglichkeit für Kleinsäuger unter Grundstückseinfriedigungen aller Art in erster Linie von der Unteren Naturschutzbehörde UNB verlangt wird, wurde diese Beobachtung von der Stadt dort vorgetragen. In einem Telefongespräch am hat die zuständige Sachbearbeiterin bei der UNB zugestimmt, dass der Durchschlupf für Kleinsäuger unter der Grundstückseinfriedigung an Straßenfronten entfällt. Zu 1 d: Die Änderung des Festsetzungstextes war wegen Zeitablauf erforderlich. C:\Temp\b\Storage\1\StvV_Satzungsbeschluss.doc

4 Seite 4 von 8 C:\Temp\b\Storage\1\StvV_Satzungsbeschluss.doc

5 Seite 5 von 8 Zu 2 a: Diese Vereinbarung im Durchführungs- und Folgekostenvertrag war zu ändern, weil Grundstücksteilungen nach der Änderung des Baugesetzbuches (BauGB) im Jahr 2004 durch Wegfall des 19 BauGB nicht mehr von der Zustimmung der Gemeinde abhängig sein dürfen. Die jetzt noch im Vertrag enthaltene Vereinbarung ermöglicht es der Stadt eine Bereinigung zu verlangen, wenn katastermäßig Chaos herrscht, weil z.b. ein Gebäude auf mehreren Grundstücken steht. Zu 2 b: Diese Ergänzung im Durchführungs- und Folgekostenvertrag war erforderlich, weil Vertragstrafen immer nur zwischen den Vertragsschließenden bzw. auf Seiten der Grundstückseigentümer auch für die Erben gelten. Sollte jedoch ein Grundbesitz verkauft oder verschenkt werden, müssten die neuen Erwerber in die Vertragsstrafenverpflichtung eintreten, da sonst die Stadt nicht geschützt ist. Um dieses abzusichern, muss in der Vereinbarung zwischen Stadt und den Eigentümern bei der Vertragsstrafenregelung festgehalten werden, dass die Vertragsstrafen auch dann fällig werden, wenn die Grundstückseigentümer bei Verkauf oder Übertragung ihres Grundbesitzes die Erwerber nicht verpflichten, in die Vertragsstrafenregelung mit der Stadt einzutreten. Zu 2 c: Der Ausschuss Umwelt, Bau u. Verkehr hat bei der Beratung der vorangegangenen Vorlage zur Außenbereichssatzung Im Loh vorgeschlagen, die hier vereinbarte Vertragsstrafe zu erhöhen, um deren Wirksamkeit zu verbessern. Zu 3: Die Außenbereichssatzung Im Loh regelt primär, dass im Geltungsbereich der Satzung unter bestimmten Umständen gebaut werden darf, wie ein neu errichtetes Gebäude auszusehen hat und welche Größe es haben darf. Dass die schon jetzt vorhandenen Gebäude aus planungsrechtlicher Sicht nachträglich genehmigungsfähig sind und in welchem Umfang die einzelnen Gebäude jeweils geduldet werden können ist in 8 Besondere grundstücksbezogene Vereinbarungen geregelt. Diese Duldungsvereinbarung besteht aus dem Vertragstext des 8 und den darin genannten Plänen und Berechnungen für jedes einzelne Anwesen. Um die Bauanträge für die schon vorhandenen Gebäude anfertigen zu können wurde, durch einen von den Eigentümern der Grundstücke beauftragten Architekten, eine Bestandsaufnahme auf den einzelnen Grundstücken durchgeführt. Mit den Ergebnissen dieser Bestandsaufnahme wurde anhand der Vorschriften der Außenbereichssatzung im einzelnen festgelegt welche Gebäude, Gebäudeteile, Einbauten oder Bepflanzungen auf dem Grundstück zu verändern oder zu entfernen sind, damit das Anwesen den Festsetzungen der Satzung entspricht. Diese Gebäude/Gebäudeteile sind in dem, dem Vertrag beigefügten Bestandsplan rot gekennzeichnet und/oder im Text des Durchführungs- und Folgekostenvertrages im 8 Besondere grundstücksbezogene Vereinbarungen aufgezählt. Einzelne Tatbestände, deren Änderung nicht möglich oder nicht sinnvoll ist oder eine ganz besondere Härte für den Eigentümer ergeben würden, wurden dabei berücksichtigt (z.b. wenn ein Gebäudeteil entfernt werden müsste, um die nach Satzung maximal zulässige Gebäudegröße zu erreichen, das gesamte Anwesen jedoch ohne diesen Gebäudeteil nicht mehr funktioniert ). C:\Temp\b\Storage\1\StvV_Satzungsbeschluss.doc

6 Seite 6 von 8 Alle Gebäude, Gebäudeteile, Bepflanzungen oder Einbauten auf dem Grundstück, die in den Bestandsplänen nicht rotdurchgestrichen sind bzw. nicht im Text des 8 benannt sind, sind damit von der Duldung umfasst und können, vorbehaltlich der Genehmigungsfähigkeit nach anderen, von der Stadt Langen nicht zu bearbeitenden Vorschriften, von der Bauaufsicht genehmigt werden. Weil das gesamte Vertrags- und Vereinbarungswerk den Umfang von etwa 1½ DIN A 4- Ordnern umfasst können dieser Vorlage nicht alle Einzelverträge angefügt werden. Der Vorlage wurde deshalb nur 1 Satz Blanco-Vereinbarungen beigefügt. Der Ordner mit den unterschiedlichen Einzelverträgen steht in der Sitzung zur Verfügung. Zu 4: Der Magistrat war beauftragt worden zu prüfen, auf welche Weise die im 8 des Durchführungs- und Folgekostenvertrages enthaltenen Vertragsstrafen, die zu bezahlen sind wenn der Eigentümer nicht wie im Vertrag vereinbart zurückbaut, abgesichert werden können. Aus den Gesprächen mit dem zuständigen Amtsgericht und dem Notar, der die hier abzuschließenden Verträge und Vereinbarungen protokollieren wird, hat sich ergeben, dass dies am besten durch die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch erfolgen kann. Deshalb ist den einzelnen Verträgen jeweils eine Eintragungsbewilligung für diese Grundschuld beigefügt. Der Notar hat in diesem Zusammenhang daraufhingewiesen, dass die Eigentümer durch die Eintragung dieser Grundschuld voraussichtlich Probleme haben werden bei einer Kreditaufnahme und beim Weiterverkauf der Grundstücke, da die Finanzierungsinstitute im Nachrang zu diesen für die Stadt eingetragenen Grundschulden nur in geringerem Umfang das Grundstück beleihen werden. Da es jedoch offenbar keine andere Möglichkeit gibt die Interessen der Stadt abzusichern, scheint es gerechtfertigt diesen Umstand in Kauf zu nehmen. Mit Schreiben vom haben sich die Eigentümer der Grundstücke im Loh an die Stadt gewandt und um eine Änderung dieser Regelung gebeten, weil diese aus Sicht der Eigentümer eine unnötige Härte darstelle. Der Magistrat hat deshalb in seiner Sitzung am folgenden Beschluss gefasst: Der Durchführungs- und Folgekostenvertrag zur Außenbereichssiedlung Im Loh erhält in 7 Absatz 5 folgenden Wortlaut: Zur Absicherung der Vertragsstrafen verpflichtet sich der Grundstückseigentümer an seinem Grundstück Grundschulden in Höhe der Vertragsstrafensummen zu bestellen. Die Stadt Langen erklärt sich für den Fall, dass der Grundstückseigentümer zur Absicherung von Krediten Grundschulden oder Hypotheken zugunsten Dritter bestellen möchte, den Rangrücktritt ihres Rechtes zugunsten der einzutragenden Belastung zu erklären. Dieser Beschluss wurde wie folgt begründet: Ursprünglich lautete der Text des 7 Abs. 5 wie folgt: (5) Die Zahlung der vereinbarten Vertragsstrafen wird durch die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch abgesichert. C:\Temp\b\Storage\1\StvV_Satzungsbeschluss.doc

7 Seite 7 von 8 Diese Formulierung hätte zur Folge gehabt, dass die Forderungen der Stadt aus dem Durchführungs- und Folgekostenvertrag optimal, nämlich auf 1. Rang stehend, abgesichert worden wären. Sie hätte aber auch zur Folge gehabt, dass die Eigentümer Probleme bei der Beleihung ihres Grundstückes bekommen hätten, denn ein Kreditgeber wäre erfahrungsgemäß nicht bereit, den Kredit unter diesen Bedingungen zu gewähren. In der Vorlage DS Nr. 121/2 vom war in der Begründung zu Pkt. 4 daraufhingewiesen worden. Nach dem Beschluss der o.g. Vorlage DS Nr. 121/2 wurde das Vertrags- und Vereinbarungswerk den Eigentümern zur Unterschrift vorgelegt. Die Mehrzahl der Eigentümer hat sich zwar bereit erklärt, notfalls auch die in 7 Abs. 5 ursprünglich formulierte, für Kreditgeber problematische Bedingung zu akzeptieren. Alle Eigentümer haben jedoch darauf hingewiesen, dass dieser Text Probleme bei der Absicherung von Krediten machen wird und haben darum gebeten, eine andere Regelung zur Absicherung der Vertragsstrafen zu suchen. Eine Eigentümerin hat deshalb den als Anlage 1 zu dieser Vorlage beigefügten Brief an die Stadt gesandt. In der Diskussion des Problems mit dem Notar der Stadt, Herrn Rechtsanwalt u. Notar Henner Welker, war besprochen worden, in Anlehnung an die gängige Praxis in förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten, ein Vorkaufsrecht zu Gunsten der Stadt im Grundbuch einzutragen. Die Ausübung dieses Vorkaufsrechts durch die Stadt hätte dann im Falle eines Eigentumsüberganges durch den Abschluss einer sog. Abwendungsvereinbarung, in der die Stadt ihre Interessen formuliert und durchsetzt, mit dem Käufer abgewendet werden können. Die Erörterung dieser Möglichkeit mit dem Notar hat jedoch ergeben, dass die Eintragung eines Vorkaufsrechtes ins Grundbuch mit nicht unerheblichen zusätzlichen Kosten für den Eigentümer verbunden ist und ein ins Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht, anders als in Sanierungsgebieten, die Beleihbarkeit eines Grundstückes ebenfalls, ähnlich wie oben geschildert, erschwert. Angesichts dieser Probleme und der Tatsache, dass die überwiegende Mehrheit der Eigentümer nicht selbst schwarz gebaut hat, sondern das Grundstück mit den illegal errichteten Gebäuden übernommen hat (Erbschaft, Kauf o.ä.), erscheint es gerechtfertigt, bei etwas geringerer Sicherheit für die Stadt, die Vertragsstrafen betreffend, die im Beschlusstext formulierte Regelung in den Text des Durchführungs- und Folgekostenvertrages aufzunehmen. Das Beratungsergebnis zu dieser Magistratsvorlage sollte in die Gesamtvorlage, die dem Ausschuss Umwelt, Bau und Verkehr im Februar vorgelegt wird, eingearbeitet werden. C:\Temp\b\Storage\1\StvV_Satzungsbeschluss.doc

8 Seite 8 von 8 Zu 5 und 6: Der Beschluss dieser Außenbereichssatzung ist der einzige gangbare Weg auf dem die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden können, die es ermöglichen die illegal errichteten Wohngebäude im Loh nachträglich zu genehmigen. Planungsrechtliche Voraussetzung für die Genehmigung der illegal errichteten Gebäude im Loh ist die Rechtswirksamkeit der Außenbereichssatzung Im Loh. Da diese Satzung jedoch gegenüber Jedermann gleichermaßen gilt ist es erforderlich, dass die einzelnen, auf das jeweilige Grundstück abgestimmten Vereinbarungen vor Rechtswirksamkeit der Satzung von den Eigentümern der Grundstücke unterschrieben sind, denn sonst wären die vorhandenen Gebäude im Rahmen der Satzungsvorschriften genehmigungsfähig, ohne dass die Stadt die getroffenen Vereinbarungen durchsetzen kann. Nach dem Beschluss der Satzung durch die Stadtverordnetenversammlung ist diese dem Regierungspräsidenten in Darmstadt zur Genehmigung vorzulegen. Damit die vom Regierungspräsidenten genehmigte Satzung rechtswirksam wird, ist sie durch eine Amtliche Bekanntmachung zu veröffentlichen. Erst dann können die vorbereiteten Bauanträge der Bauaufsicht zur Genehmigung vorgelegt werden. Um Beratung und Beschlussfassung wird gebeten. Schneider Erster Stadtrat Anlagen: Anlagen: Außenbereichssatzung mit Abgrenzungsplan (verkleinert), Begründung u. Kostenschätzung Durchführungs- und Folgekostenvertrag Vereinbarung über den Umgang mit Immissionen aus dem Eisenbahnbetrieb mit Grunddienstbarkeitsbewilligung für jedes Anwesen Vereinbarung über den Umgang mit Immissionen aus dem Flugbetrieb des Verkehrslandeplatzes Egelsbach mit Grunddienstbarkeitsbewilligung für jedes Anwesen Antrag und Eintragungsbewilligung für eine Grundschuld zur Absicherung der Vertragsstrafen für jedes Anwesen Durchführungs- und Folgekostenvertrag zur Außenbereichssatzung für jedes Anwesen und Bestandpläne und Berechnungen für die einzelnen Anwesen sind wegen ihres Umfanges dieser Vorlage nicht beigefügt, sondern werden in der Sitzung zur Einsicht bereitgehalten. C:\Temp\b\Storage\1\StvV_Satzungsbeschluss.doc

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