B E Z I R K S A M T S V O R L A G E N R. 09/17. - zur Beschlussfassung - für die Sitzung am

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1 Bezirksamt Neukölln von Berlin Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung - Stapl b / XIV-60 / I-02 B E Z I R K S A M T S V O R L A G E N R. 09/17 - zur Beschlussfassung - für die Sitzung am Gegenstand der Vorlage: Bebauungsplan XIV-60 ( Mohriner Allee / Buckower Damm ) - Neueinleitung des Bebauungsplanes - 2. Berichterstatter: Bezirksstadtrat Jochen Biedermann 3. Beschlussentwurf: a. Das Bezirksamt beschließt im Anschluss an die Beschlüsse vom (BA-Vorlage Nr. 145/63), (BA-Vorlage Nr. 59/65), (BA-Vorlage Nr. 89/82), (BA-Vorlage Nr. 142/83), (BA-Vorlage 18/88), (BA-Vorlage Nr. 136/05) die Neueinleitung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans XIV-60 gemäß 25d Satz 2 BauNVO. Somit ist nunmehr die BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I. S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I. S. 1548), im weiteren Verfahren anzuwenden. Die Planunterlage für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XIV-60 bildet der Planausschnitt im Maßstab 1 : vom b. Der Bebauungsplan XIV-60 bedarf des Beschlusses durch die Bezirksverordnetenversammlung. c. Haushaltsrechtliche Auswirkungen können erst nach Stellungnahme der einzelnen Dienststellen aufgrund dieses Beschlusses ermittelt werden. d. Mit der Durchführung dieses Beschlusses wird das Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung beauftragt.

2 4 Begründung 4.1 Ziele des Bebauungsplans Vorrangiges Planungsziel ist die Entwicklung und Sicherung eines bestehenden Gewerbegebietes, um durch die Flächenbereitstellung gewerblicher Bauflächen die notwendigen Voraussetzungen für arbeitsplatzerhaltende Maßnahmen und Investitionen zu schaffen. Der Plan soll sicherstellen, dass die bezirkliche Zentrenstruktur erhalten bleibt und nicht durch die Ansiedlung weiterer bzw. die Erweiterung bestehender Einzelhandelsbetriebe unterlaufen wird. Stattdessen soll das Gewerbegebiet als solches für gewerbliche Nutzer erhalten und qualifiziert werden. Darüber hinaus sollen die linearen Grünstrukturen an den Rändern des Gewerbestandortes gesichert und ergänzt werden. 4.2 Anlass, Ziel der Neueinleitung des Verfahrens Überplanung von Bestandsgebieten / Fremdkörper -Festsetzung gemäß 1 Abs. 10 BauNVO Im Bebauungsplanentwurf XIV-60 ist beabsichtigt, Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebiet zukünftig auszuschließen. Anlass hierfür ist, dass die gewerblichen Bauflächen bereits zu einem nicht unerheblichen Anteil durch Einzelhandelsbetriebe genutzt werden. Im Plangebiet befinden sich aktuell vier Lebensmittel-Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt rund m², ein Kraftfahrzeughandel mit einer Verkaufsfläche von m² Freifläche und ein Großhandel. Aktuell liegt der Antrag zur Erweiterung eines Lebensmittel-Einzelhandelsbetriebes vor. Diese Nachfragen wirken sich auf das Angebot an verfügbaren Gewerbeflächen sowie auf das Bodenpreisniveau am Standort aus. Durch den grundsätzlichen Ausschluss dieser konkurrierenden Nutzungsart soll die Verfügbarkeit von Grundstücken für Gewerbebetriebe zu einem angemessenen Preisniveau gesichert werden. Rund 1,5 km nördlich des Plangebietes befindet sich das Nahversorgungszentrum Britzer Damm, rund 1,2 km östlich das Nahversorgungszentrums Britz-Süd. Es entspricht nicht der Intention des Bezirksamtes, dass sich der Standort in funktionaler Ergänzung zu den städtischen Zentren zu einem Standort entwickelt, der Aufgaben eines Nahversorgungszentrums übernimmt. Es wird jedoch anerkannt, dass die vorhandenen Lebensmittel-Einzelhandelsbetriebe am Standort eingeführt sind und zumindest teilweise Nahversorgungsfunktion übernehmen. Aus diesem Grund ist beabsichtigt, im Bebauungsplan eine so genannte Fremdkörper -Festsetzung auf der Grundlage von 1 Abs. 10 BauNVO aufzunehmen. Hierüber sollen bauliche Änderungen und Erneuerungen der vorhandenen Lebensmittel-Einzelhandelsbetriebe ausnahmsweise gestattet werden. Ausnahmsweise können auch bauliche Erweiterungen zugelassen werden, wenn die Verkaufsfläche 800 m² nicht überschreitet. Weiter ist beabsichtigt, nähere Bestimmungen über die zulässigen Sortimente zu treffen. 1 Abs. 10 BauNVO ist ein wichtiges Instrument, um bei der Überplanung eines Bestandsgebietes bestimmte, sonst auf den bloßen passiven Bestandsschutz gesetzte Nutzungen abwägungsgerecht dahingehend abzusichern, dass sie auch weiterhin, ggf. in veränderter Form, Bestand haben können. Diese Möglichkeit der Regelung bietet sich jedoch nur bei Anwendung der Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Ju-

3 ni 2013 (BGBl. I S. 1548). Auf Grund der erstmalig im Jahr 1988 durchgeführten öffentlichen Auslegung (s. Pkt. 4.3) ist die Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) anzuwenden, die eine entsprechende Regelungsmöglichkeit nicht enthält. Geschossflächenzahl, Geschossfläche ( 20 BauNVO) Weiter ist die Regelung zur Berechnung der Geschossfläche seit 1990 vereinfacht. Gemäß BauNVO 1977 ist gem. 20 Abs. 2 BauNVO die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen (z.b. in Dach-, Keller-, und Staffelgeschossen). Abweichende Regelungen hiervon, sind im Bebauungsplan nicht zulässig. Gemäß der aktuell geltenden BauNVO 1990, aktualisiert 2013, werden die Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen nicht mehr bei der Ermittlung der Geschossfläche bzw. Geschossflächenzahl mitgerechnet, es sei denn, der Bebauungsplan trifft hierfür eine Festsetzung. Es entspricht der Intention des Bebauungsplanentwurfes XIV-60, die Geschossfläche lediglich für die Vollgeschosse zu regeln und Kellerräume etc. außer Acht zu lassen. Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche ( 19 BauNVO) Nach 19 Abs. 4 BauNVO 1977 werden die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO, die Grundflächen von baulichen Anlagen, die nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, sowie die Grundflächen von Balkonen, Loggien und Terrassen nicht auf die zulässige Grundfläche angerechnet. Die Fassung der BauNVO 1990, aktualisiert 2013, sieht eine Anrechnung der Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, auf die im Bebauungsplan festgesetzte GRZ bzw. GR vor. Die im Bebauungsplan festgesetzte GRZ oder GR darf durch Anlagen, die der Anrechnungsregelung unterliegen, bis zu 50 v.h. überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8 (sogenannte Kappungsgrenze ). Im Bebauungsplan können abweichende bzw. den Vollzug der Anrechnungsregelung ergänzende Bestimmungen getroffen werden. Die Regelung in der aktuellen BauNVO entspricht der Intention, dem Orts- und Landschaftsbild sowie der Stadtgestalt Rechnung zu tragen und auch in einem Gewerbegebiet einen gewissen Anteil an Grünflächen planungsrechtlich zu sichern. Fazit: Um die Planungsziele in der gewünschten Weise umsetzen zu können, soll das Verfahren neu eingeleitet und zukünftig die Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548), angewendet werden. Der Beschluss der Neueinleitung des Verfahrens erfordert keine Bekanntmachung im Amtsblatt. Die Grundzüge der Planung werden durch die Neueinleitung nicht berührt.

4 4.3 Auswirkungen der Neueinleitung Für das Bauvorhaben des Werkhofes, Mohriner Allee 7 / Buckower Damm 20, wurde unter Anwendung des 33 Abs. 1 BauGB (Planreife) eine Baugenehmigung erteilt. Grundlage für die Beurteilung bildete der Bebauungsplan vom Die übrigen zwischenzeitlich realisierten Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs wurden auf Grundlage des Baunutzungsplans in Verbindung mit den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom genehmigt. Wenn der Plangeber auf eine Neufassung der Baunutzungsverordnung umstellt, kann bei Aufhebung und Änderung der zulässigen Nutzung unter Umständen ein entschädigungsrechtlicher Fall des 42 BauGB vorliegen, wenn hierdurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks eintritt. Der Bodenwertverlust ist dabei die Differenz zwischen dem Grundstückswert vor und nach Änderung oder Aufhebung der bisher zulässigen Nutzung. Das ist hier nicht der Fall. Der Bebauungsplanentwurf in der Fassung vom , der auch Grundlage für die Baugenehmigung war, sah für das Grundstück Mohriner Allee 7 / Buckower Damm 20 die Festsetzung eines Gewerbegebietes vor. Zulässig waren zwei Vollgeschosse, eine GRZ von 0,4, eine GFZ von 0,6 sowie offene Bauweise ohne Längenbeschränkung. Im Einzelfall sollten Ausnahmen von der Zahl der Vollgeschosse bis zu drei Vollgeschossen zugelassen werden, wenn die GFZ nicht überschritten wurde. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen parallel zur Mohriner Allee und zum Buckower Damm wurden als Grünflächen dargestellt. Der aktuelle Bebauungsplanentwurf sieht für das Grundstück Mohriner Allee 7 / Buckower Damm 20 eine Erhöhung der Nutzungsmaße zum einen durch die Einbeziehung der Grünflächen in die Baugebietsfläche (geplante Festsetzung: Baugebietsfläche mit Pflanzbindung) und zum anderen durch die Erhöhung der GFZ von 0,6 auf 1,0 und der Anzahl der maximal zulässigen Vollgeschosse von zwei auf drei vor. Eine Reduzierung der zulässigen Bebauung ist dahingehend beabsichtigt, dass das Grundstück zukünftig nicht mehr zu 100 %, sondern nur noch bis zu 90 % durch Stellplätze, Zufahrten etc. überbaut werden darf. In der Realität ist durch Pflanz- und Freiflächen entlang der Grundstücksgrenzen ca. 20 % der Grundstücksfläche unversiegelt, so dass kein Eingriff in ausgeübte Nutzungen erfolgt. Es ist somit nicht davon auszugehen, dass mit den beabsichtigten Festsetzungen eine wesentliche Wertminderung des Grundstücks Mohriner Allee 7 / Buckower Damm 20 eintritt. Zudem handelt es sich um ein landeseigenes Grundstück. Durch die Neueinleitung sind somit keine nachteiligen Auswirkungen verbunden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind die möglichen Auswirkungen aus den geplanten Festsetzungen auch für die übrigen im Privateigentum befindlichen Grundstücke zu prüfen. 4.4 Verfahren Die Aufstellung des Bebauungsplans XIV-60 wurde mit Bezirksamtsbeschluss vom eingeleitet. Änderungsbeschlüsse erfolgten am (Geltungsbereichsänderung), (Geltungsbereichsänderung), (Beschluss zur Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung gem. 2a Abs. 2 und 3 BBauGB) und (Geltungsbereichsänderung) und (Geltungsbereichsänderung und Planinhaltsänderung).

5 Vom bis erfolgte die öffentliche Auslegung gemäß 3 Abs. 2 BauGB. Mit Schreiben vom hat der Senator für Bau- und Wohnungswesen der Anwendung des 33 Abs. 1 BauGB bei der Genehmigung des Bauvorhabens Werkhof des Gartenbauamtes auf dem Grundstück Buckower Damm 20 zugestimmt. Zwischen 1991 und 2005 wurde das Verfahren aufgrund von Verhandlungen über den Erwerb / Tausch von Flächen zwischen dem Bezirk, der Neukölln- Mittenwalder-Eisenbahn und privaten Eigentümern zur Anlage öffentlicher Grünund Wegeflächen nicht weiter betrieben. Die Verfahrensschritte der frühzeitigen Beteiligungen gemäß 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB wurden im Jahr 2008 mit einem aktualisierten Bebauungsplanentwurf erneut durchgeführt. In den Jahren 2009 und 2015 erfolgte die erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß 4 Abs. 2 und 4a Abs. 3 BauGB. Über die beabsichtigte erneute Einleitung gem. 25d BauNVO wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie die Gemeinsame Landesplanungsplanungsabteilung Berlin-Brandenburg gem. 5 AGBauGB mit Schreiben vom durch Übersendung des Entwurfs der BA-Vorlage informiert. Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wurde mit Schreiben vom der Absicht, einen Beschluss über die Neueinleitung des Verfahrens zu fassen, zugestimmt. Durch die Gemeinsame Landesplanungsabteilung wurde mit Schreiben vom mitgeteilt, dass die Planungsabsicht keinen Widerspruch zu den Zielen der Landesplanung erkennen lässt. Vorsorglich wird auf die Regelungen zur Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen aus dem Ziel der Raumordnung Z 4.7 LEP B-B sowie aus den Grundsätzen der Raumordnung G 4.8 und G 4.9 LEP B-B hingewiesen. Als nächster Verfahrensschritt ist die öffentliche Auslegung gemäß 3 Abs. 2 BauGB und parallel eine erneute eingeschränkte Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. 4a Abs. 3 BauGB vorgesehen. 5. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722); Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I, S. 1548); Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283). Berlin-Neukölln, den Jochen Biedermann Bezirksstadtrat

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