NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 07/2014 Wohnraummietrecht: Die Vorlage einer frei erfundenen Vor-Vermieter-Bescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. BGH, Urteil vom , VIII ZR 107/13 Vor Abschluss eines Mietvertrages erhielt der Kläger von der Hausverwaltung der Beklagten ein Formular einer sogenannten Vor-Vermieter-Bescheinigung. Damit sollte der bisherige Vermieter bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt habe und auch sonst seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen sei. Der Kläger gab diese Formulare ausgefüllt zurück und bestätigte, dass er seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt habe. Dies stimmte nicht, die Bescheinigung war frei erfunden und gefälscht. Weder hatte der Kläger an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem seinerzeitigen Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abgeschlossen. Entscheidungsgründe: Als eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten bezeichnet der BGH die Vorlage einer gefälschten bzw. frei erfundenen Vor-Vermieter-Bescheinigung durch den Kläger, sie mache eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar und rechtfertige die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Eine Pflichtverletzung des Klägers entfalle auch nicht etwa deswegen, weil die in dem Formular über das vorangegangene Mietverhältnis gestellten Fragen in Teilen ggf. unzulässig gewesen sein mögen und es dem Mieter deshalb freigestanden haben könne, insoweit unwahre Angaben zu machen. Vielmehr habe die auszufüllende Bescheinigung gerade keine Fragen enthalten, die den persönlichen oder intimen Lebensbereich des Mieters betrafen und aus diesem Grunde unzulässig sein könnten. Fragen nach der Person und Anschrift des Vor- Vermieters, der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und der Erfüllung der

2 mietvertraglichen Pflichten seien ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen geeignet, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters ein ungefähres Bild zu machen. Zwar bestehe kein Anspruch des Mieters gegen seinen bisherigen Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (vgl. BGG vom , VIII ZR 238/08). Dies führe aber keineswegs dazu, dass der neue Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages eine diesbezügliche Bescheinigung von Mietinteressenten nicht erbitten und dieser eine solche Bescheinigung fälschen dürfte. Kommentar: Die Entscheidung des BGH erinnert an den insbesondere in den letzten Monaten in den Medien gern zitierten Satz: Wer lügt, der fliegt! Erfreulicherweise haben die Richter des VIII. Senats auch Stellung genommen zu der Rechtsfrage, welche Auskünfte ein Mietinteressent auf Anfrage dem Vermieter zu seiner Bonität und Zuverlässigkeit erteilen muss.

3 Gewerberaummietrecht: Eine Formularklausel, nach der der Pächter die Kosten für alle anfallenden Ersatzund Reparaturen an Gebäuden, Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör trägt, ist unwirksam. LG Hannover, Beschluss vom (Hinweisbeschluss) und (Zurückweisungsbeschluss), Az. 9 S 43/12 Zwischen den Parteien besteht ein Pachtvertrag über einen Eispavillon nebst Einrichtung und Inventar. Die vorformulierte Klausel lautet wie folgt: Der Pächter trägt die Kosten aller anfallenden Ersatz und Reparaturen an Gebäuden, Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör. Die Heizanlage fällt aus. Der Verpächter lässt die Reparatur durchführen und verlangt unter Berufung auf die Klausel die Erstattung der Kosten für die Reparatur und klagt auf Zahlung. Er verliert die Klage zunächst beim Amtsgericht und legt gegen die Entscheidung Berufung zum Landgericht Hannover ein. Entscheidung: Das Landgericht Hannover schließt sich der Entscheidung des Amtsgerichts an, wonach die Formularklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Pächters gemäß 307 Abs. 2 S. 1 BGB unwirksam ist. Die Pflicht zur Erhaltung des Pachtobjektes würde mit dieser Klausel dem Pächter insgesamt bzw. vollständig auferlegt. Darin läge ein Verstoß gegen das gesetzliche Leitbild, wonach die Erhaltung des Pachtobjektes selbst zu den vertraglichen Hauptleistungspflichten des Verpächters gehöre. Praxishinweis: Die Abwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten durch Formularklauseln ist im Gewerberaummietrecht nach herrschender Meinung zulässig, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem alleinigen Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Demgegenüber werden Klauseln für unwirksam erachtet, die eine vollständige Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen inklusive Arbeiten am Dach, an tragenden Gebäudeteilen und an der Außenhülle beinhalten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Einrichtungen müssen grundsätzlich eine Kostenbegrenzung enthalten. Bei der Formulierung von Vertragsklauseln im Gewerberaummietrecht sollten daher klar definierte Begriffe verwendet werden und sensibel genau darauf geachtet werden, dass diese nicht zu einer unkalkulierbaren Kostenlast für den Mieter/Pächter führen. Anderenfalls laufen die Vertragsklauseln Gefahr, wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam zu sein.

4 Wohnungseigentumsrecht: Verteilung von Prozesskosten in der Jahresabrechnung Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß 16 Abs.2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß 16 Abs.8 WEG kommt nicht in Betracht. BGH, Urteil vom ; V ZR 168/13 In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Anlage ein Hotel betrieben wird, werden Beschlüsse über Sonderumlagen für die Sanierung der Hotelküche bzw. für andere Aufgaben gefasst. Die Umlagen wurden von den Wohnungseigentümern mit Ausnahme des Klägers gezahlt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erhob Klage gegen den Kläger bereits in einem Vorverfahren, den auf ihn entfallenden Anteil zu zahlen. Diesen Zahlungsanspruch wies das Landgericht im Vorprozess ab und erlegte die Kosten dieses Rechtsstreits der Wohnungseigentümergemeinschaft auf. In der im folgenden Jahr beschlossenen Jahresabrechnung waren die Prozesskosten dieses Vorprozesses anteilig auf alle Wohnungseigentümer verteilt worden. Den Beschluss über diese Jahresabrechnung ficht der Kläger mit der Anfechtungsklage an und meint, da er im Vorprozess obsiegt habe, mit der Folge, dass die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Gericht auferlegt wurden, könne er nicht mit diesen Prozesskosten in der Jahresabrechnung anteilig belastet werden. Das Berufungsgericht Itzehoe gibt der Klage in der es auch um weitere Anfechtungspunkte geht insoweit statt. Entscheidung: Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf. In seinen Urteilsgründen weist der BGH auf die uneinheitliche Rechtsaufassung zu der Frage hin, ob Prozesskosten, die der Wohnungseigentümergemeinschaft, d.h. dem Verband, entstehen, auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen sind, unabhängig von der Frage, wer im Rechtsstreit obsiegt hat, welcher Partei vom Gericht die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden. Der BGH entscheidet dahin, dass Prozesskosten, die auf der Verfolgung von Beitrags- oder Schadensersatzansprüchen beruhen, Kosten der Verwaltung im Sinne von 16 Abs.2 WEG sind, an denen sich die Wohnungseigentümer ausnahmslos beteiligten müssen. Verliert mithin in einem Beitragszahlungsrechtsstreit gegen einen säumigen Wohnungseigentümer der Verband den Prozess und werden ihm vom Gericht die Kosten auferlegt, sind diese Kosten auf

5 alle Wohnungseigentümer umzulegen, d. h. auch auf den Wohnungseigentümer, der obsiegt hat. Fazit: Mit dieser Entscheidung hat der BGH eine für die tägliche Verwalterabrechnungspraxis entscheidende Frage geklärt. Klagt der Verband, d.h. die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen einen Wohnungseigentümer rückständige Beitragsbeträge ein und verliert der Verband den Prozess, so werden im Urteil die Kosten dem Verband auferlegt. Nach der Kostenentscheidung des Gerichts hat der Wohnungseigentümer, der obsiegt hat, keine Kosten zu tragen. In der Verteilung der Prozesskosten in der Jahresabrechnung ist jedoch dieser obsiegende Wohnungseigentümer anteilig zu beteiligen, da auch er Mitglied des Verbandes ist. Macht hingegen ein Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage gegen die übrigen Wohnungseigentümer anhängig und gewinnt diesen Rechtsstreit mit der Folge, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben, ist der obsiegende Wohnungseigentümer an diesen Kosten in der Jahresabrechnung nicht anteilig zu beteiligen. Für den Verwalter gilt es daher bei der Aufteilung von Prozesskosten zu beachten, ob Prozesspartei der Verband oder die übrigen Wohnungseigentümer sind.

6 Maklerrecht: Zur Vorkenntnis Verlangt der Maklerkunde die Übersendung von Unterlagen des angebotenen Objektes zu Prüfungszwecken der finanzierenden Bank, so erbringt der Makler mit der Übersendung eine wesentliche Maklerleistung. Der Maklerkunde kann dem Provisionsverlangen dann nicht entgegenhalten, dass er Vorkenntnis hatte. Dies gilt insbesondere, wenn der Maklerkunde sich auf Zusendung des Exposés hin um das Objekt kümmert. OLG Celle, Hinweisbeschluss ; Az. 11 U 231/13 Der Makler übersendet auf Anfrage ein Exposé. Die Anfragende hatte deutlich gemacht, dass sie für ihren Vater und ihren Bruder das Objekt suche. Sie selbst war Maklerin in einem anderen Maklerbüro und schrieb unter der -Anschrift dieser Maklerfirma. Auf die Übersendung des Exposés an die Anfragende antwortete der Vater und bat den klagenden Makler, dem Verkäufer sein Kaufinteresse mitzuteilen und einen Kaufpreis. Später verlangte die für ihren Vater und Bruder handelnde Maklerin noch Bankunterlagen. Vater und Bruder der Maklerin kauften das Objekt in GbR und beriefen sich gegenüber der Provisionsforderung des Klägers auf Vorkenntnis. Das Landgericht Lüneburg hat der Klage auf Provision stattgegeben, die Beklagten haben daraufhin Berufung beim OLG Celle eingelegt. Entscheidung: Das OLG Celle verweist in seinem Hinweisbeschluss darauf, dass die Berufung der Beklagten keine Aussicht auf Erfolgt habe. Zwar sei das Exposé an die Maklerfirma gesandt, in der die Tochter der Beklagten arbeitete. Das Exposé sei aber ersichtlich zur Weiterleitung an die Beklagten bestimmt gewesen. Dementsprechend habe sodann der Beklagte zu 1. auch den klagenden Makler angeschrieben und ein Kaufangebot unterbreitet, dass an den Verkäufer weitergegen werden sollte. Der Maklervertrag sei damit zustande gekommen. Soweit die Beklagten Vorkenntnis geltend machen, führt das OLG Celle aus, dass der Kläger - jedenfalls - eine wesentliche Maklerleistung erbracht habe. Er habe auf Anforderung der Tochter der Beklagten die Unterlagen übersandt, die der finanzierenden Bank vorgelegt werden sollten. Dass, wie die Beklagten behaupten, diese Unterlagen dann nicht mehr benötigt wurden, sei nicht substantiiert und plausibel dargelegt. Im Übrigen hätten die Beklagten auch unmittelbar nach Übersendung des Exposés das Kaufpreisgebot gegenüber dem Kläger abgeben. Damit habe das Exposé den konkreten Anlass für die Beklagten gegeben, sich um das ihnen nach eigenem Vortrag angeblich bekannte Objekt zu kümmern.

7 Fazit: Da nach der Rechtsprechung der Maklerkunde dem Makler nicht von vornherein vor Erbringung der Maklertätigkeit auf Vorkenntnis hinweisen muss, ist der Vorkenntniseinwand in der Regel ein erhebliches Risiko für den Provisionsanspruch. Von Bedeutung ist deshalb, dass die Rechtsprechung zunehmend sowohl die Durchführung einer Erstbesichtigung mit dem Maklerkunden wie aber auch die Übersendung von Bankunterlagen als wesentliche Maklerleistung ansieht, so dass trotz behaupteter Vorkenntnis die Nachweistätigkeit bejaht werden kann. Bei Fragen und Anregungen wenden Sie sich bitte an die Redaktion unter Volltexte der besprochenen Urteile oder Gesetze erhalten Sie kostenlos auf Anforderung. Unser Impressum finden Sie unter: