Finanzie ren ohne Fallen BESTE BAUFINAN- ZIERUNG DEUTSCHLANDS. Zins im freien Fall. Zinswende wird teuer. MoneyService. CityContest Baufinanzierung

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1 MoneyService DEUTSCHLANDS BESTE BAUFINAN- ZIERUNG getestet: 72 Banken in 23 Städten CITYCONTEST2015 Quelle: Verband deutscher Pfandbriefbanken Zins im freien Fall Der Europäischen Zentralbank sei Dank: Mit Hilfe der von den Notenbankern künstlich auf ein historisch einmalig niedriges Niveau gedrückten Kreditzinsen lassen sich die eigenen vier Wände derzeit besonders leicht finanzieren. CityContest Baufinanzierung Traumhaus: Wegen der Niedrigzinsen aktuell erschwinglich aber bei einer Zinswende droht Ungemach Finanzie ren ohne Fallen 4,1 4,6 5,2 Zinswende wird teuer Sobald die Zinsen aber wieder gen Norden drehen so wie 2005, verteuern sich beim nächsten Prolongationstermin die Kredite. Dann droht so mancher Haushaltskasse eine schwere Belastung FOCUS-MONEY 48/ Quelle: Verband deutscher Pfandbriefbanken

2 Ein bundesweiter Baufinanzierungs-Test in 72 Bankfilialen offenbart, wo sich Kreditwünsche für die eigene Immobilie bestens erfüllen lassen Heutzutage gilt es nicht unbedingt als Hexenwerk, ein Baudarlehen an Frau oder Mann zu verkaufen. Angesichts historisch einmaliger Bonsai-Zinsen mauserte sich dieses Bankprodukt zum Selbstläufer. Kein Wunder bei den traumhaften Bedingungen: Die 1,5 Prozent Zinsen, die Banken, Versicherungen und Kreditvermittler aktuell für eine zehnjährige Euro- Hypothek in Rechnung stellen, lösen bei einem Prozent Tilgung nur um die 210 Euro Monatsbelastung aus. Kein Problem für viele Haushaltskassen. Doch gerade deswegen gehen von den Traumkonditionen auch albtraumhafte Risiken aus. Beispiel: Wer nur mit einem Prozent tilgt, sitzt nach zehn Jahren immer noch auf einem Schuldenberg in Höhe von Euro. Die belasten das Monatsbudget, wenn sich die Geldkosten bis 2025 auf die früher eher üblichen 4,5 Prozent eingependelt haben, mit 409 Euro dem Doppelten von heute. Und dann stehen 2035 immer noch beängstigende Euro Schulden im Grundbuch. Alles pro Euro. Jeder kann leicht berechnen, was ein Vielfaches davon bedeutet. Vor dem Überschuldungs-GAU schützt nur eine höhere Tilgungsquote. Wichtiger Vermögensbaustein. Um gravierende Fehler bei der Finanzierung, die zum Zwangsverkauf des Traumhauses führen können, zu vermeiden, ließ FOCUS-MONEY vom Institut für Vermögensaufbau (IVA) die Beratungsqualität deutscher Kreditinstitute rund um das Thema Baufinanzierung prüfen. Die brennende Frage: Wer bietet neben fairen Konditionen auch eine umfangreiche Beratung an, die weit über das Aushandeln eines Sollzinses hinausgeht? Der Informationsbedarf ist hoch bei diesem komplexen, auf lange Sicht den Kunden finanziell extrem belastenden Thema. Die eigenen vier Wände sind für die meisten Bundesbürger ihr einziger Vermögensbaustein. Zudem sollen sie auch die Altersvorsorge absichern. Das kann nur gelingen, wenn sie rechtzeitig schuldenfrei werden. Die Sieger und ihre Noten Dank des bundesweiten Baufinanzierungs-Tests wissen Immobilienkäufer, bei welchem Institut sich ein Erstkontakt lohnt. Gewinnen sie vor Ort dann einen ähnlich positiven Eindruck wie die Tester des Instituts für Vermögensaufbau, lassen sie sich einen konkreten Finanzierungsvorschlag für ihren Traum unterbreiten. Den unterziehen sie dann einem Konkurrenz-Check im Internet. Dort lassen sich viele Hypothekenvergleiche und Tilgungsrechner finden. Ort Bank Gesamtnote Aachen Sparkasse Aachen 1,8 Augsburg Stadtsparkasse Augsburg 1,6 Berlin Berliner Sparkasse 1,7 Bielefeld Sparkasse Bielefeld 1,6 Bochum Sparkasse Bochum 1,5 Bremen Die Sparkasse Bremen AG 1,9 Dortmund Sparkasse Dortmund 1,7 Dresden Ostsächsische Sparkasse Dresden 1,8 Duisburg Commerzbank AG 1,5 Essen Sparkasse Essen 1,8 Frankfurt am Main Frankfurter Volksbank eg 1,4 Hamburg Hamburger Sparkasse AG 1,6 Hannover Commerzbank AG 1,6 Karlsruhe Südwestbank AG 1,4 Köln Kölner Bank eg 1,5 Leipzig Sparkasse Leipzig 1,6 Mannheim Südwestbank AG 1,4 Mönchengladbach Stadtsparkasse Mönchengladbach 1,9 München Commerzbank AG 1,6 Nürnberg Volksbank Raiffeisenbank Nürnberg eg 1,7 Stuttgart Südwestbank AG 1,7 Wiesbaden Commerzbank AG 1,8 Wuppertal Stadtsparkasse Wuppertal 1,5 72 getestete banken +++ Aachen Sparkasse Aachen, Aachener Bank eg, Deutsche Bank AG, Commerzbank AG, Deutsche Postbank AG +++ Augsburg Stadtsparkasse Ausgburg, Commerzbank AG, Augusta-Bank eg Raiffeisen-Volksbank, Deutsche Bank AG, Kreissparkasse Augsburg, HypoVereinsbank, Augsburger Aktienbank AG +++ Berlin Berliner Sparkasse, Commerzbank AG, HypoVereinsbank, Deutsche Bank AG, Deutsche Postbank AG, Berliner Bank, Berliner Volksbank eg, PSD Bank Berlin- Brandenburg eg +++ Bielefeld Sparkasse Bielefeld, Deutsche Bank AG, Commerzbank AG, Volksbank Bielefeld-Gütersloh eg, Targobank AG & Co. KGaA, Deutsche Postbank AG, Sparda-Bank Hannover eg +++ Bochum Sparkasse Bochum, Commerzbank AG, Deutsche Bank AG, Volksbank Bochum Witten eg, National-Bank AG, Targobank AG & Co. KGaA, Deutsche Postbank AG +++ Bremen Die Sparkasse Bremen AG, Bremische Volksbank eg, PSD Bank Nord eg, Commerzbank AG, Deutsche Bank AG, Deutsche Postbank AG, Sparda Bank Hannover eg, Targobank AG & Co. KGaA +++ Dortmund Sparkasse Dortmund, Deutsche Bank AG, Dortmunder Volksbank eg, Commerzbank AG, Deutsche Postbank AG, National-Bank AG, PSD Bank Rhein-Ruhr eg, HypoVereinsbank +++ Dresden Ostsächsische Sparkasse Dresden, HypoVereinsbank, Sparda-Bank Berlin eg, Commerzbank AG, Deutsche Bank AG, Dresdner Volksbank Raiffeisenbank eg, Deutsche Postbank AG, PSD Bank Nürnberg eg +++ Duisburg Commerzbank AG, Sparda-Bank West eg, Sparkasse Duisburg, Deutsche Bank AG, National-Bank AG, Deutsche Postbank AG, Volksbank Rhein-Ruhr eg +++ Essen Sparkasse Essen, Geno Bank Essen eg, National-Bank AG, Deutsche Bank AG, HypoVereinsbank, Commerzbank AG, Deutsche Postbank AG, PSD Bank Rhein Ruhr +++ Frankfurt am Main Frankfurter Volksbank eg, Deutsche Bank AG, Sparda-Bank Hessen eg, Commerzbank AG, Frankfurter Sparkasse, HypoVereinsbank, Deutsche Postbank AG +++ Hamburg Hamburger Sparkasse AG, Commerzbank AG, PSD Bank Nord eg, Deutsche Bank AG, HypoVereinsbank, Hamburger Volksbank eg, Deutsche Postbank AG, Sparda Bank Hamburg eg +++ Hannover Commerzbank AG, Hannoversche Volksbank eg, HypoVereinsbank, PSD Bank Hannover eg, Sparkasse Hannover, Deutsche Bank AG, Sparda-Bank Hannover eg, Deutsche Postbank AG +++ Karlsruhe Südwestbank AG, Sparkasse Karlsruhe Ettlingen, Deutsche Bank AG, Commerzbank AG, Volksbank Karlsruhe eg, Baden-Württembergische Bank, HypoVereinsbank, +++ Köln Kölner Bank eg, Commerzbank AG, Deutsche Bank AG, Kreissparkasse Köln, HypoVereinsbank, Sparkasse KölnBonn, Deutsche Postbank AG +++ Leipzig Sparkasse Leipzig, Commerzbank AG, Leipziger Volksbank eg, Sachsen Bank, Deutsche Postbank AG, HypoVereinsbank, Deutsche Bank AG, PSD Bank Nürnberg eg +++ Mannheim Südwestbank AG, VR Bank Rhein-Neckar eg, Baden-Württembergische Bank, Deutsche Bank AG, Commerzbank AG, Sparkasse Rhein Neckar Nord, HypoVereinsbank +++ Mönchengladbach Stadtsparkasse Mönchengladbach, Commerzbank AG, Deutsche Bank AG, Volksbank Mönchengladbach eg, Sparda-Bank West eg, Gladbacher Bank AG, Deutsche Postbank AG +++ München Commerzbank AG, Münchner Bank eg, Deutsche Bank AG, Deutsche Postbank AG, Stadtsparkasse München, Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg, PSD Bank München eg, HypoVereinsbank +++ Nürnberg Volksbank Raiffeisenbank Nürnberg eg, Sparkasse Nürnberg, PSD Bank Nürnberg eg, HypoVereinsbank, Deutsche Bank AG, Commerzbank AG, Deutsche Postbank AG, Targobank AG & Co. KGaA +++ Stuttgart Südwestbank AG, Baden-Württembergische Bank, Deutsche Bank AG, Volksbank Stuttgart eg, HypoVereinsbank, Commerzbank AG, Deutsche Postbank AG, PSD Bank RheinNeckarSaar eg +++ Wiesbaden Commerzbank AG, Deutsche Bank AG, Sparda-Bank Hessen eg, Wiesbadener Volksbank eg, Deutsche Postbank AG, Nassauische Sparkasse, HypoVereinsbank +++ Wuppertal Stadtsparkasse Wuppertal, Deutsche Bank AG, Sparda-Bank West eg, Commerzbank AG, Credit- und Volksbank eg, Targobank AG & Co. KGaA, Deutsche Postbank AG FOCUS-MONEY 48/2015 Fotos: Can Stock Photo, Depositphotos, Dreamstime, VectorStock Composing: FOCUS-MONEY 73

3 MoneyService Nicht bei allen Kriterien gleich kompetent Bankkunden, die eine Finanzierung für ihre Immobilie wünschen, betreten meistens Neuland. Über die Zinskonditionen, die allgemein üblich sind, sollten sie sich zuerst einen Überblick im Internet verschaffen. Dadurch lässt sich das Risiko, zu viel zu bezahlen, deutlich reduzieren. Beim ersten Besuch vor Ort kann dann schon der erste Eindruck reichen, um die Spreu von Weizen zu trennen. Vorbereitung 1,4 1,3 1,5 1,4 1,8 1,5 1,1 1,5 Nachbetreuung 2,0 1,8 2,1 2,2 2,4 2,5 1,7 2,1 Atmosphäre/Interaktion 2,0 1,9 2,0 2,1 2,3 2,4 1,7 2,0 Kundengerechtigkeit 2,3 2,1 2,1 2,5 2,8 2,8 2,1 2,4 Sachgerechtigkeit 2,3 2,1 2,2 2,4 2,5 2,9 2,2 2,3 Gesamtnote 2,1 2,0 2,1 2,3 2,5 2,6 1,9 2,2 Kriterienkatalog Was die Tester wissen wollten Oberkategorien Gewichtung Unterkategorien Fragen- Nr. Vorbereitung 8,335 % Terminvereinbarung 1 2 Empfang in der Bank 3 5 Gesprächsvorbereitung 6 Nachbetreuung 8,335 % Vereinbarung Folgetermin 7 8 Aushändigung von Unterlagen 9 Abfrage Kontaktdaten 10 Atmosphäre/ Interaktion Kundengerechtigkeit Sachgerechtigkeit Volks- und Raiffeisenbanken Sparkassen Targobank Postbank HVB Deutsche Bank Commerzbank Durchschnitt Jeder Mystery Shopper musste nach dem Gespräch mit dem Finanzierungsexperten einen standardisierten Fragebogen ausfüllen. Die Kriterien und ihre Gewichtung orientieren sich an den Erwartungen, die Kunden gemeinhin haben, wenn sie eine Baufinanzierung für ihr Eigenheim wünschen. 16,67 % Begrüßung durch Berater Gesprächsatmosphäre Vorstellung Bank und Berater Ggf. Unterbrechung/Verabschiedung ,33 % Bedarfsanalyse inkl. Empfehlungen Engagement/Umfang der Erläuterung Verständlichkeit ,33 % Visualisierung 35 Fachliche Sicherheit 36 Objektivität 37 Umfang des Finanzierungsangebots Erläuterung Risiken 41 Erläuterung Tilgung Ggf. Einbindung Fördermittel 44 Systematik Dokumentation 47 Transparenz Der Finanzierungswunsch des Kunden. Der Testfall lief in allen 23 Städten nach dem gleichen Schema ab. Im Vorfeld wurden alle Termine durch die sogenannten Mystery Shopper telefonisch vereinbart. So sollte gewährleistet sein, dass der Tester mit seiner Finanzierungsanfrage beim richtigen Berater landet. Die zur Finanzierung anstehende Eigentumswohnung kostet rund Euro. Als Eigenkapital konnte der Kunde stets rund Euro einbringen. Darüber hinaus hatte er weitere Euro als Puffer auf der hohen Kante. Das monatliche Bruttoeinkommen lag bei rund 4000 Euro. Neben einer bestehenden betrieblichen Altersvorsorge hatte der Kunde als Familienabsicherung lediglich eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen. Dagegen fehlten neben der wichtigen Berufsunfähigkeitsversicherung eine Unfallversicherung, eine Pflegeversicherung sowie eine Risikolebensversicherung. Diese Lücken musste der Berater erkennen und ansprechen. Großen Erklärungsbedarf gab es auch bei der Finanzierung. Viele Stellschrauben sind zu beachten: Zum Darlehensvertrag gehört nicht nur der Zins, sondern auch die Zinsfestschreibungsdauer, die Tilgungsleistungen und der Umfang des Eigenkapitaleinsatzes. Die Wahl des optimalen Konditionen-Mix ist für die meisten Bankkunden nicht einfach, weil sie Neuland betreten. Die Ergebnisse des ersten FOCUS-MONEY CityContest Baufinanzierung sollen helfen, einen passenden Kreditgeber zu finden. Die Methoden der Tester. Das Münchner Institut durchleuchtete das komplexe Thema mit Hilfe von 49 Fragen (s. Kasten links). Der umfangreiche Kriterienkatalog ermöglicht eine exakte Analyse der Kreditverhandlungen und gibt Aufschluss darüber, wie die Bankberater auf den Immobilieneigner in spe reagieren, wie sie sich für seinen Traum vom eigenen Dach über dem Kopf interessieren und wie sie sich für ihn engagieren. Im Bereich Vorbereitung und Nachbetreuung bewerteten die Tester unter anderem, wie der Kontakt zum Berater zu Stande kam und welche Unterlagen sie erhielten. Unter Atmosphäre und Interaktion fallen etwa die Freundlichkeit des Beraters sowie die Raumsituation innerhalb der Filiale. Bei Gesprächen über Kredite in Höhe von Euro und mehr wünscht sich niemand neugierige Lauscher. In der Kategorie Kundengerechtigkeit wurden die Anstrengungen des Beraters bewertet, sein Gegenüber durch Fragen zur persönlichen und finanziellen Situation näher kennen zu lernen. Finanzierungsvorschläge, Kosten sowie die Aufklärung über Vor- und Nachteile benoteten die IVA-Experten im Kapitel Sachgerechtigkeit. Um ein Ranking zu erhalten, vergaben sie für alle Fragen (Schul-)Noten von eins bis fünf. Die besten Banken mussten ihre Beratungsqualität anschließend in einem zweiten Testgespräch erneut unter Beweis stellen. Insgesamt führte das IVA 196 Testgespräche bei 72 Instituten durch. Bundesweit schnitten die Sparkassen mit einer Durchschnittsnote von 1,9 am besten ab. Unter den Einzelinstituten überzeugten neben der Frankfurter Volksbank zwei Filialen der Südwestbank mit den Bestnoten 1,4. Auch die Sparkassen in Bochum und Wuppertal, die Commerzbank in Duisburg sowie die Kölner Bank erzielten mit 1,5 sehr gute Noten. 74 FOCUS-MONEY 48/2015

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5 MoneyService Die Ergebnisse des Tests. Wenn Probleme auftauchten, dann stellten sie sich meist bei der telefonischen Terminvereinbarung ein. Hier konnten oftmals wegen der unklaren Verteilung der internen Zuständigkeiten keine direkten Termine vereinbart werden. Kam ein Treffen in der Bankfiliale zu Stande, stellten sich die Berater in knapp einem Drittel der Fälle (29 Prozent) umfangreich vor. Dagegen präsentierten sie ihr Institut, das Dienstleistungsangebot und die Abgrenzungsmerkmale zur Konkurrenz lediglich in jedem fünften Gespräch (19,4 Prozent) gut. Neun von zehn Beratungen (88,7 Prozent) fanden in einem abgeschirmten Bereich statt und waren somit vertraulich genug, um ohne Bedenken den Finanzierungswunsch vortragen zu können. Die umfassende Bestandsaufnahme der Lebenssituation des Kreditnehmers ist bei einer Baufinanzierung immens wichtig. Eine Abfrage der persönlichen Hintergründe des Kunden fand in 88,7 Prozent der Gespräche statt. Um eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung empfehlen zu können, ist darüber hinaus die detaillierte Abfrage der Finanzverhältnisse des Kunden notwendig. Dies geschah nur in 39,3 Prozent der Fälle zur Zufriedenheit der Tester. Und eine Beratung der unzureichend vorhandenen Absicherungssituation fand lediglich in 15,5 Prozent der Gespräche statt. Positiv werten es die Tester, dass in nahezu jedem Gespräch ein Angebot für den kaufwilligen Kunden erstellt wurde (93,6 Prozent). Auf Grund der aktuellen Niedrigzinsphase legten die Testpersonen ein besonderes Augenmerk auf die empfohlene Tilgungshöhe. Die lag bei 83,3 Prozent der Testgespräche über dem derzeit empfehlenswerten Mindestsatz von zwei Prozent. Das Thema Sondertilgungen sprachen die Bankberater in 84,4 Prozent der Fälle an oder berücksichtigten es direkt in ihren Angeboten. Zinsgünstige Fördermittel wie etwa KfW-Darlehen oder Wohn-Riester sprachen die Experten in 77,4 Prozent der Angebote an oder schlossen sie für die Tester nachvollziehbar aus. Auffällig war es, dass trotz zum Teil hoher Restschulden nach Ablauf der Zinsbindungsfrist lediglich jeder zweite Berater (53,2 Prozent) den Kunden aktiv auf dieses existenzielle Risiko hinwies. Der wohl schlimmste Fehler bei einer Kreditberatung, sagt IVA-Vorstand Kai Fürderer. Das Risiko der Hausfinanzierung. Die Zahl derer, die durch Falschberatung und zu geringe Tilgungsleistungen in ein paar Jahren bei der Kreditprolongation in Nöte geraten werden, dürfte unweigerlich steigen. Denn das Zinstal lockt immer mehr Interessenten an, die eigentlich nur unter diesen Idealbedingungen eine Immobilie finanzieren können. So wollen in diesem Jahr besonders viele junge Bundesbürger ihren Traum vom Eigenheim in die Tat umsetzen. Nach einer Forsa-Umfrage betrachten etwa vier von zehn Deutschen (43 Prozent) das Alter zwischen 30 und 34 Jahren als idealen Zeitraum für den Umzug in die eigenen vier Wände. Weitere 25 Prozent geben an, am besten sollte ein Eigenheim unter 30 gebaut oder gekauft werden. Besonders die Jüngeren sind optimistisch: Bei den Befragten zwischen 18 und 29 Jahren sind mehr als ein Drittel (39 Prozent) dieser Meinung. Der Drang ins Eigentum macht sich bereits auf der Sollseite bemerkbar. Allein ein einziger bankenunabhängiger Kreditvermittler steigerte sein Immobilienfinanzierungsvolumen in den ersten neun Monaten 2015 um 49 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Und die Deutsche Bundesbank berichtet, dass Privathaushalte im zweiten Quartal 2015 insgesamt per saldo Kredite im Umfang von zwölf Milliarden Euro aufgenommen haben, insbesondere in Form von Wohnungsbaukrediten. Dies entspricht dem höchsten Wert seit dem Jahr Die gesamten Verbindlichkeiten der privaten Haushalte stiegen inzwischen auf 1599 Milliarden Euro. Eine stattliche Summe, die bei einer Zinswende im Feuer steht. Im Jahr 2000 kosteten zehnjährige Hypotheken übrigens rund 5,75 Prozent. Werden die Schuldner der 1599 Milliarden Euro eines Tages wieder mit solchen Zinssätzen konfrontiert, dann dürfte das allmonatliche Abstottern der Hypotheken für einige zum Hexenwerk werden. Michael Groos Anlaufstellen für Immobilienfinanzierer Eine gute Durchschnittsnote spricht dafür, auch außerhalb der getesteten Städte eine optimale Hausfinanzierung zu bekommen. Die Noten der nicht so guten Filialen deuten an, dass nicht überall ein erstklassiger Berater anzutreffen ist. Durchschnitt beste 20 Prozent schlechteste 20 Prozent Mit der Stoppuhr zum Finanzberater Die Stoppuhr entpuppt sich als hilfreiches Instrument, um einen ersten Eindruck vom Kreditgeber zu bekommen. Wer sich keine Zeit nimmt, begeht eher Beratungsfehler. Durchschnittsnoten für die Dauer der Beratungsgespräche Commerzbank 2,0 1,5 2,4 Deutsche Bank 2,1 1,8 2,3 Deutsche Postbank 2,5 2,2 2,9 HypoVereinsbank 2,3 2,0 2,6 Sonstige 2,8 1,4 2,5 Sparkasse 1,9 1,5 2,4 Targobank 2,6 2,3 3,1 Volksbank 2,2 1,7 2,8 kurz (bis zu 30 Min.) mittel (bis zu 60 Min.) lang (bis zu 90 Min.) sehr lang (über 90 Min.) 1,86 2,03 2,27 2,55 76 FOCUS-MONEY 48/2015

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