GESCHÄFTSBERICHT 2011

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1 GESCHÄFTSBERICHT 2011

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3 Die Geschäftsführung der Siedlungsgesellschaft Witten mbh überreicht mit freundlicher Empfehlung den Bericht über das Geschäftsjahr

4 INHALTSVERZEICHNIS Seite Daten 5 Allgemeine Informationen zur SGW 6 Die Organe der SGW 7 Bericht des Aufsichtsrates 9 Lagebericht zum Geschäftsjahr 11 Bestätigungsvermerk 19 Jahresabschluss 21 Angaben und Erläuterungen zur Bilanz 25 4

5 DATEN Bilanzsumme T T Anlagevermögen T T Gezeichnetes Kapital T T Eigenkapital Gesamt T T Umsatzerlöse T T Jahresüberschuss 215 T 72 T Erhaltungsaufwand Hausbewirtschaftung T T Wohnungsbestand Gewerbliche Einheiten Garagen

6 ALLGEMEINE INFORMATIONEN ZUR SGW Sitz der Gesellschaft Lutherstraße 28, Witten Gründung der Gesellschaft 22. Juli 1921 Eintragung ins 17. Januar 1922 Handelsregister B 8867 Amtsgericht Bochum Mitgliedschaften VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.v., Düsseldorf GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v., Berlin DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.v., Köln Wittener Universitätsgesellschaft e.v., Witten Förderverein für die Aus- und Fortbildung im EBZ e.v., Bochum Stadtmarketing Witten GmbH Partnerschaftsfonds Witten Arbeitsgemeinschaft der Wittener Wohnungsunternehmen Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen im Ennepe-Ruhr-Kreis WIR Wohnen im Revier Arbeitsgemeinschaft kommunaler Wohnungsunternehmen im Ruhrgebiet Kooperation Mit der Herdecker Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbh (HGWG) besteht seit 1976 eine Kooperation zum Zwecke des beiderseitigen Erfahrungsaustausches. 6

7 DIE ORGANE DER SGW Gesellschafter / Stammkapital Stadt Witten 51,00 % Stadt Herdecke 5,32 % Sparkasse Witten 15,00 % Stadtwerke Witten GmbH 15,00 % Siedlungsgesellschaft Witten mbh 13,68 % Geschäftsführung Uwe Träris (ab ) Klaus-Dieter Gördes Rolf Skopek (bis ) Der Abschlussprüfer hat Aufsichtsrat und Gesellschafter am in gemeinsamer Sitzung über die Ergebnisse der Prüfung zum Jahresabschluss 2010 informiert. Die Gesellschafter haben den Bericht des Aufsichtsrates zur Kenntnis genommen und in ihrer Sitzung am die Zustimmung zum Jahresabschluss 2010 erteilt. Aufsichtsrat Vertreter der Stadt Witten Sonja Leidemann Bürgermeisterin - Vorsitzende - Reinhard Goldbach Dipl.-Sozialarbeiter - stellv. Vorsitzender - Michael Aufermann Lagerist Dr. Markus Bradtke Stadtbaurat Tobias Grunwald Student Lars König Student Dr. Klaus-Peter Tillmann Arzt Ingmar Frederik Wichert Studienreferendar Jürgen Wolf Geschäftsführer Vertreter der Stadt Herdecke Thomas Biermann Steuerberater Dr. Katja Strauss-Köster Bürgermeisterin Vertreter der Sparkasse Witten Ulrich Heinemann (bis ) Sparkassendirektor Arno Klinger (ab ) Bankkaufmann Rolf Maasche Sparkassendirektor Vertreter der Stadtwerke Witten GmbH Rainer Altenberend (ab ) Dipl.-Ingenieur Frank-Karsten Schulze Elektroinstallationsmeister Uwe Träris (bis ) Geschäftsführer Prüfungsausschuss Rainer Altenberend (ab ) Thomas Biermann Reinhard Goldbach Ulrich Heinemann (bis ) Arno Klinger (ab ) Lars König Dr. Klaus-Peter Tillmann Uwe Träris (bis ) Ingmar Frederik Wichert Bauausschuss Michael Aufermann Dr. Markus Bradtke Tobias Grunwald Rolf Maasche Frank-Karsten Schulze Dr. Katja Strauss-Köster Jürgen Wolf 7

8 BERICHT DES AUFSICHTSRATES 8

9 BERICHT DES AUFSICHTSRATES Der Aufsichtsrat hat sich während des Berichtsjahres 2011 regelmäßig über alle wesentlichen Fragen der Geschäftspolitik und Unternehmensentwicklung informieren lassen. In acht Sitzungen des Aufsichtsrates sowie einer Sitzung des Bauausschusses wurden mündliche und schriftliche Berichte der Geschäftsführung entgegengenommen und erörtert. Alle Maßnahmen, die die Zustimmung des Aufsichtsrates erfordern, wurden eingehend beraten. Gegenstand der Erörterungen waren die wirtschaftliche Lage, wesentliche Investitionsvorhaben sowie die langfristige Planung des Unternehmens, insbesondere unter Berücksichtigung der Risiken der künftigen Entwicklung. Über alle Sitzungen wurden Niederschriften gefertigt. Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Unternehmens für ihren besonderen Einsatz und die geleistete Arbeit. Witten, SIEDLUNGSGESELLSCHAFT WITTEN mit beschränkter Haftung - Der Aufsichtsrat - Sonja Leidemann Vorsitzende des Aufsichtsrates Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.v. hat den Jahresabschluss nebst Gewinn- und Verlustrechnung sowie den Lagebericht zum Geschäftsjahr 2011 geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Die Prüfungsfeststellungen gem. 53 Haushaltsgrundsätze-Gesetz (HGrG) haben keine Beanstandungen hinsichtlich der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung ergeben. Der Abschlussprüfer hat die Prüfungsergebnisse in gemeinsamer Sitzung mit Aufsichtsrat, Gesellschaftern und Geschäftsführung ausführlich erläutert. Der Aufsichtsrat hat von dem Ergebnis der Jahresabschlussprüfung zustimmend Kenntnis genommen. Er hat nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung keine Einwendungen gegen den Jahresabschluss 2011 und den Geschäftsbericht der den Lagebericht enthält - erhoben. Der Aufsichtsrat billigt den vorgelegten Jahresabschluss und empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den Jahresabschluss zum festzustellen und dem Ergebnisverwendungsvorschlag der Geschäftsführung zuzustimmen. 9

10 LAGEBERICHT 10

11 Lagebericht A. Beteiligungsverhältnisse und Unternehmenszweck Die Siedlungsgesellschaft Witten mbh (SGW) ist ein Wohnungsunternehmen in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft (GmbH). Das Stammkapital der GmbH beträgt T. Hauptgesellschafter ist die Stadt Witten mit einer Stammkapitalbeteiligung von 51 %. Weitere Gesellschafter sind die Sparkasse Witten (15 %), die Stadtwerke Witten GmbH (15 %) und die Stadt Herdecke (5,32 %). Die restlichen Anteile (13,68 %) werden zurzeit von der SGW selbst gehalten. Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Sie kann außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen und Dienstleistungen bereitstellen. Die SGW ist als kommunales Wohnungsunternehmen seit ihrer Gründung dem Wohnungsbau in Witten verpflichtet. Auch nach Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ab 1990 hat die SGW ihren gemeinnützigen Kurs beibehalten. Seit 90 Jahren sichert die SGW vorrangig preiswerten Wohnraum für die finanzschwächere Bevölkerung. Diese Aufgabe hat angesichts der gesellschaftlichen Gegebenheiten (Zunahme der Transfereinkommen, Arbeitslosigkeit und in diesem Zuge ein hoher Anteil von ALG II-Empfängern, Vielzahl von Haushalten mit Migrationshintergrund) einen hohen Stellenwert, gilt es doch, den sozialen Frieden in der Kommune bewahren zu helfen. B. Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung Der größte Einflussfaktor auf die weltwirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2011 war, neben der Naturkatastrophe in Japan und den Revolutionen im arabischen Raum, die noch nicht überwundene Staatsschuldenkrise in Europa und den USA. Die zeitgleichen Versuche, in den USA die Obergrenze für öffentliche Schulden auszuweiten und in Europa ein neues Hilfspaket für Griechenland zu schnüren und den Rettungsfond zu reformieren, führten Mitte des Jahres zu einem weltweiten Vertrauenseinbruch. Positiv hingegen wirkten sich die weiterhin expansive Geldpolitik und die hohe, wenn auch abgeschwächte Wachstumsdynamik in den Schwellenländern Asiens, aber auch Lateinamerikas und Mittel- und Osteuropas aus. Die Staatsfinanzen im Euroraum sind noch immer durch die langjährigen Maßnahmen zur Stützung der Konjunktur sowie die Einnahmeausfälle und Ausgabenzuwächse des konjunkturellen Einbruchs belastet. Hieraus resultierende Defizite werden im Zuge eines Aufschwungs nicht quasi automatisch wieder verschwinden. Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2011 wieder kräftig gewachsen. Eine starke Stütze waren hierbei insbesondere die privaten Konsumausgaben. Es zeigte sich auch eine kräftige Investitionsdynamik. Der Außenhandel hatte einen geringeren Anteil am BIP-Wachstum von 3,0 %. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2011 bei 6,6 % (Dezember 2010: 7,1 %). Für 2012 gehen die Prognosen von einem Rückgang der durchschnittlichen Arbeitslosenzahl auf ca. 2,8 Millionen aus. Auf dem Kapitalmarkt war die Zinsentwicklung zwischen Anfang und Ende 2011 uneinheitlich. Während die Effektivzinssätze im kurz- und mittelfristigen Bereich stiegen, gingen sie im langfristigen Bereich zurück. Die Erholung der Immobilienaktien konnte gegenüber 2010 nicht fortgesetzt werden. Der DIMAX sank bis zum Jahresende 2011 um rd. 12 % gegenüber dem Endstand Im Zeitraum Januar bis Dezember 2011 wurden Neubauwohnungen genehmigt; dies bedeutet gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Anstieg um 22,1 %. C. Unternehmensstrategie Durch ein konsequentes Portfoliomanagement werden unwirtschaftliche Objekte definiert und zum Verkauf an Mieter und Investoren vorbereitet. In 2011 wurden ausschließlich unbebaute Grundstücke veräußert. Erhaltenswerte ältere Wohnungsbestände werden durch Grundrissoptimierung und Moderni- 11

12 Lagebericht sierung für eine nachhaltige Vermietbarkeit vorbereitet. Durch gezielten Einsatz von Instandhaltungsmitteln, verbunden mit einer moderaten Mietpreispolitik, wird mit Nachdruck der Abbau von längerfristigen Wohnungsleerständen verfolgt. Dies sichert eine nachhaltige Verbesserung der Ertragslage der Gesellschaft. D. Geschäftsverlauf in 2011 Der Jahresüberschuss beläuft sich auf 215 T (Vorjahr: 72 T ). Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung verminderte sich von 168 T auf 23 T. Hierbei standen höheren Instandhaltungskosten von 515 T insbesondere gestiegene Sollmieten von 143 T und geringere Erlösschmälerungen von 36 T gegenüber. Ferner ergab sich eine Verminderung der Bruttoverwaltungskosten auf 719 T (Vorjahr: 823 T ). Die finanziellen Verhältnisse der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr 2011 und sind auch im laufenden Geschäftsjahr geordnet. Im Geschäftsjahr 2011 war die Zahlungsbereitschaft stets gesichert. Für die zukünftig geplanten Fremdfinanzierungen stehen Beleihungsreserven in ausreichender Höhe zur Verfügung. Es ist geplant, den Leerständen weiterhin große Beachtung zu schenken und diese in den kommenden Jahren kontinuierlich abzubauen. Zum Januar 2011 wurden die Mieten im öffentlich geförderten Wohnungsbestand angehoben (Änderung der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen); im frei finanzierten Bestand wurden Erhöhungsmöglichkeiten kontinuierlich geprüft und sozial verträglich genutzt. Insgesamt ist die Mietpreisentwicklung moderat und entspricht dem Ausstattungsstandard der Wohnungen sowie den Marktverhältnissen. Die Durchschnittsmieten für frei finanzierten Wohnraum bewegen sich überwiegend im mittleren Bereich des Mietenspiegels für Witten. Erhöhungspotenziale wurden bei Neuvermietungen jeweils geprüft und wenn möglich ausgeschöpft. Damit wird eine nachhaltige Ergebnisverbesserung angestrebt. E. Hausbewirtschaftung Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich auf T (Vorjahr: T ). Die Erlösschmälerungen betrugen rd. 300 T (Vorjahr: 336 T ). 143 Mieterwechsel mussten in 2011 (Vorjahr: 137) bewältigt werden, was einer Fluktuationsrate von rd. 10,6 % (Vorjahr: 10,2 %) entspricht. Ende des Geschäftsjahres bilanzierte die SGW Mietwohnungen (davon 463 öffentlich gefördert und 883 frei finanziert), 208 Garagen und 12 sonstige Vermietungseinheiten. 54 Einheiten waren zum nicht vermietet. Darin enthalten waren 34 maßnahmebedingte Leerstände (wegen Abbruchsabsicht bzw. Modernisierung). Die Leerstandsquote verbesserte sich auf 4,0 % (Vorjahr: 5,0 %). Die SGW hat im Berichtsjahr durchschnittlich m² Wohn- und Nutzfläche am Wittener Wohnungsmarkt bereitgestellt. Für bestandserhaltende Maßnahmen wurden im Geschäftsjahr T (Vorjahr: T ) ausgegeben. Umgerechnet auf die durchschnittliche Gesamtwohn- und Nutzfläche beträgt der Aufwand somit 17,85 /m² (Vorjahr: 12,39 /m²). Soweit aus den Bestandspflegemaßnahmen Wertverbesserungen resultieren, werden zeitnahe Mietanpassungen durchgeführt. Die in 2011 erhobenen durchschnittlichen Netto-Kaltmieten betrugen über alle Vermietungseinheiten gerechnet 4,50 /m²/mtl. (Vorjahr: 4,38 /m²/mtl.). Unsere intensive mieterorientierte Betreuung hat ihren Preis. Die auf das Kerngeschäft verrechneten Verwaltungskosten haben sich gegenüber dem Vorjahr auf 518 /VE (Vorjahr: 594 /VE) vermindert. Unsere Zusammenarbeit mit Sozialeinrichtungen, mit dem Jugendamt der Stadt Witten sowie mit anderen Ämtern der Stadt- und Kreisverwaltung garantiert vielen Bürgern auch in Notsituationen weiterhin ein selbst bestimmtes Leben in unseren Wohnungen. 12

13 Lagebericht Die Beratung unserer insolventen Mieter und die Vermittlung zum Jobcenter bzw. zu Schuldnerberatungen ermöglicht in den meisten Fällen rechtzeitige Hilfe. Vereinbarungen über Ratenzahlungen haben vielen Familien den Verbleib in den Wohnungen gesichert. F. Verkauf von Mietwohngebäuden sowie andere Grundstücksgeschäfte Aus dem Immobilienbestand wurden 2011 die unbebauten Grundstücke Haldenweg, Brückstraße, Preinsholz und Hörder Straße verkauft. Es wurde ein Buchgewinn in Höhe von 451 T erzielt. Im Vorjahr fielen aus Veräußerungen Buchgewinne von 90 T an. Für das Geschäftsjahr 2012 sind keine Verkäufe vorgesehen. G. Neubau-, Umbau-, Modernisierungstätigkeit I. Betreuungstätigkeit Für Dritte wurden am WE, 47 Garagen und 19 sonstige VE verwaltet. Durch gezielte Werbemaßnahmen wird angestrebt, im Fremdverwaltungsbereich auf Dauer ein zusätzliches positives Ergebnis zu erzielen. Für jede Eigentümergemeinschaft und für jeden Eigentümer wurde ein separater Buchungskreis angelegt. Das Vermögen der Eigentümer wird getrennt vom Vermögen der SGW verwaltet und ist nicht Bestandteil der Bilanz bzw. Erfolgsrechnung. Der SGW wurde von allen Eigentümergemeinschaften Entlastung erteilt. J. Vermögensaufbau / Kapitalaufbau Das Anlagevermögen ist am zu 19,1 % durch Eigenkapital gedeckt (Vorjahr: 18,7 %). Im Berichtsjahr wurden keine Neubaumaßnahmen durchgeführt. Vermögensaufbau T % T % Marktweg 36 / 38 Das von der Stadt Witten erworbene Objekt wurde umfassend saniert. Es entstanden 8 Wohnungen gehobener Ausstattung, die kurzfristig zum Beginn des nächsten Geschäftsjahres kostendeckend vermietet werden konnten. Die Umbaukosten belaufen sich auf rd. 711 T. Allgemeine aktivierte Modernisierungen Die Gebäude Auf dem Knick 6a und 6b wurden mit einer Kellerdeckendämmung versehen. Im Gebäude Müllensiefenring 1 erfolgte die Zusammenlegung unwirtschaftlicher Kleinwohnungen. In diversen Baugruppen wurden Wohnungen umfangreich saniert (Standardsprung) sowie mit Terrassen bzw. Balkonen ausgestattet. Anlagevermögen Sachanlagen , ,8 Finanzanlagen 26 0,0 37 0,1 Umlaufvermögen / RAP Langfristig Geldbeschaffungskosten 11 0,0 12 0,0 Kurzfristig Unfertige Leistungen und andere Vorräte , ,3 Flüssige Mittel 506 1, ,4 Übrige Aktiva 262 0, ,4 Bilanzsumme: , ,0 Die Bilanzsumme hat sich in den Vergleichsjahren um 219 T bzw. 0,4 % erhöht. H. Bauträgertätigkeit Bis auf Weiteres werden keine neuen Maßnahmen durchgeführt. 13

14 Lagebericht Kapitalaufbau Eigenkapital T % T % Gezeichnetes Kapital , ,1 Gewinnrücklagen , ,1 Bilanzverlust , ,3 Fremdkapital (langfristig) Rückstellungen 445 0, ,7 Verbindlichkeiten (Finanzkredite) , ,4 Fremdkapital (kurzfristig) Rückstellungen 265 0,5 76 0,1 Erhaltene Anzahlungen , ,6 Übrige Verbindlichkeiten 422 0, ,3 Bilanzsumme: , ,0 Die Eigenkapitalquote hat sich um 0,3 %- Punkte auf 18,2 % erhöht. Der Anteil der langfristigen Finanzkredite am Gesamtkapital hat sich um 0,5 %-Punkte auf 75,9 % vermindert. Die Gesamtkapitalrendite beträgt 3,1 % (Vorjahr: 3,0 %). Die Eigenkapitalrentabilität beträgt 2,3 % (Vorjahr: 0,8 %). K. Finanzlage Die Aufgliederung der Bilanz zum nach Fristigkeiten zeigt im Vergleich zum Vorjahr folgende Deckungsverhältnisse: Kapitalflussrechnung T T Jahresüberschuss AfA Anlagevermögen AfA Geldbeschaffungskosten 1 1 Zu-/Abnahme langfrist. Rückstellungen Cash-Flow Zu-/Abnahme kurzfrist. Rückstellungen Saldo Gewinn/Verlust aus Abgängen Anlagevermögen Zunahme sonstiger Aktiva Ab-/Zunahme sonstiger Passiva Cash-Flow aus lfd. Geschäftstätigkeit Einzahlungen aus Abgängen Anlagevermögen Auszahlungen für Investitionen Anlagevermögen Einzahlungen auf Finanzanlagen 11 9 Cash-Flow aus Investitionstätigkeit Einzahlungen aus langfristigen Finanzkrediten (ohne Umfinanzierungen) Auszahlungen für Finanzkredite Planmäßige Tilgungen Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes im Geschäftsjahr Finanzmittelbestand am 01. Januar Finanzlage Zu-/Ab nahme T T T Finanzmittelbestand am 31. Dezember Langfristiger Bereich Vermögenswerte Finanzierungsmittel Unterdeckung Kurzfristiger Bereich Finanzmittelbestand (Flüssige Mittel) Übrige Vermögenswerte Übrige Verpflichtungen Stichtagsliquidität : (Netto Geldbedarf)

15 Lagebericht L. Ertragslage Die Analyse der Gewinn- und Verlustrechnung zeigt in den einzelnen Geschäftsbereichen nachstehende Ergebnisse: Geschäftsbereiche T T Hausbewirtschaftung Bautätigkeit Portfoliomanagement Betreuungstätigkeit Betriebsergebnis Finanzergebnis Neutrales Ergebnis Ergebnis vor Ertragsteuern Ertragsteuern 0 0 Jahresergebnis Verlustvortrag Bilanzverlust M. Finanzielle Leistungsindikatoren Die für die Gesellschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt dar: Gesamtkapitalrentabilität in % 3,1 3,0-1,5 3,0 3,7 Eigenkapitalrentabilität in % 2,3 0,8-19,0 2,0 3,6 Eigenkapitalquote in % 18,2 17,9 21,6 25,9 27,2 Durchschnittliche Miete in /m²/mtl. 4,50 4,38 4,27 4,13 4,10 Instandhaltungskosten in /m² 17,85 12,39 10,54 13,78 13,67 Leerstandsquote am Bilanzstichtag in % 4,0 5,0 7,0 7,5 9,3 Fluktuationsquote in % 10,6 10,2 8,6 10,2 10,0 Cashflow in T (= Jahresüberschuss + Abschreibungen + Veränderung langfristiger Rückstellungen) N. Ergebnisverwendungsvorschlag Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzverlust in Höhe von T auf neue Rechnung vorzutragen. O. Risikomanagement Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz wurden u. a. Kapitalgesellschaften erstmals verpflichtet, sowohl auf bestandsgefährdende Risiken als auch auf die künftige Entwicklung des Unternehmens einzugehen. In diesem Zusammenhang wurde für Unternehmen mit kommunaler Beteiligung die Prüfung gemäß 53 HGrG (Haushaltsgrundsätzegesetz) ebenfalls inhaltlich modifiziert und in wesentlichem Umfang erweitert. Das bei der SGW eingerichtete Risikomanagement ist darauf ausgerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. In diesem Zusammenhang werden insbesondere alle Indikatoren regelmäßig beobachtet, die zu einer Verschlechterung der Ertragslage führen könnten. Die Ernennung eines Datenschutzbeauftragten, eines Sicherheits- und Gesundheitskoordinators sowie eines Brandschutzbeauftragten, die Beauftragung externer Arbeitsschutzsachverständiger und arbeitsmedizinischer Dienste sowie die Ausbildung von Ersthelfern haben die Maßnahmen zur Risikoabwehr inzwischen abgerundet. Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen. Aufgrund steigender Tilgungsanteile bei den langfristigen Fremdmitteln (Annuitätsdarlehen) halten sich Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Finanzmanagements kontinuierlich beobachtet. Besonderes Augenmerk wird hierbei auf rentierliche Umfinanzierungen für zukünftige Prolongationen (Forward-Darlehen) gelegt. Zinserhöhungen werden zeitnah bei der Mietpreisbildung berücksichtigt. Im Bereich der Hausbewirtschaftung werden kontinuierlich Kontrollen durchgeführt. Sie basieren auf monatlicher Berichterstattung über Kündigungen, Fluktuation, Leerstand und Mietausfall. Das Mahn- und Klagewesen erfolgt zeitnah. Bei Mieterauswahl und beim Inkasso von Forderungen werden externe Dienste in Anspruch genommen. Die periodische Überwachung der Instandhaltungsausgaben durch Abgleich mit den Vorgaben der Wirtschaftspläne (Budgetierung) soll Planabweichungen frühzeitig erkennen lassen. Die Portfolioanalyse bietet wertvolle Informationen für wohnungswirtschaftliche Entscheidungen. 15

16 Lagebericht Der Bereich Bauträgertätigkeit wurde aufgegeben, da in den letzten Jahren negative Ergebnisbeiträge zu verzeichnen waren. Risiken durch evtl. kontaminierte Grundstücke sind nicht bekannt. Der Bereich Betreuungstätigkeit wird auch in den nächsten Jahren nur von untergeordneter Bedeutung bleiben und keine nennenswerten Risiken für den Fortbestand des Unternehmens beinhalten. Die Organisationsstruktur wird kontinuierlich im Rahmen des Personalmanagements auf ihre Effizienz untersucht. Durch gezielte branchenspezifische Aus- und Weiterbildung besitzt die Gesellschaft fachlich kompetente Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit entsprechender Sozialkompetenz. Risiken im operativen Bereich (wie z. B. Fehler oder Ausfälle im EDV-System, fehlerhafte Bearbeitung oder personelles Fehlverhalten) werden durch schriftliche Dienstanweisungen und Arbeitsablaufbeschreibungen für die einzelnen Sachgebiete, durch Kompetenzregelungen sowie durch Einzelanweisungen der Geschäftsleitung eingeschränkt. Diese Mechanismen werden einer ständigen Kontrolle und Weiterentwicklung unterzogen. Die tägliche Kontrolle der Bank- und Kassenbestände und ein kontinuierlicher Abgleich mit der Jahresfinanzplanung sowie eine tagesgenaue Buchhaltung sind wesentliche Instrumente zur Sicherstellung der ständigen Zahlungsbereitschaft unserer Gesellschaft. Für die Steuerung und Überwachung von rechtlichen Risiken werden externe Fachanwälte und die Rechtsberatung unseres Interessenverbandes in Anspruch genommen. Wesentliche und insbesondere bestandsgefährdende Risiken, die die Vermögens-, Finanzund Ertragslage des Unternehmens negativ beeinflussen könnten, sind im Zeitpunkt der Berichterstattung nicht erkennbar. Q. Prognosebericht Die zukünftige Entwicklung der SGW wird in den nächsten Jahren vor allem durch die Fokussierung auf das Kerngeschäft die Hausbewirtschaftung geprägt sein, die die Geschäftsführung seit Mitte 2010 zielgerichtet verfolgt. Wegen der moderaten Mietpreisgestaltung (Kostenmietenprinzip) auch im frei finanzierten Wohnungsbestand und der positiven Auswirkung der bisherigen Modernisierungs- und Sanierungsanstrengungen wird eine insgesamt dauerhafte Vermietbarkeit mit positiver Ertragsentwicklung prognostiziert. Die Vermietung von Wohnungsbeständen in benachteiligten Lagen und mit nicht mehr zeitgemäßer Ausstattung wird sich weiterhin schwierig gestalten. Durch ein konsequentes Portfoliomanagement wird dieser Wohnungsbestand weiter optimiert, um die Vermietbarkeit der Objekte langfristig zu sichern. Für die kommenden Jahre sind keine weiteren Verkäufe aus dem Anlagevermögen mit nennenswerten Erfolgsbeiträgen geplant, die die positiven Jahresergebnisse der SGW in der Vergangenheit maßgeblich bestimmt haben. Durch gezielte und intensivere Bestandspflege sowie die Optimierung von internen Betriebsabläufen, einhergehend mit Personalkosten- und Sachkostenreduzierungen, sollen die wirtschaftlichen und finanziellen Voraussetzungen geschaffen werden, das Kerngeschäft langfristig zu stärken. Nur eine konsequente Umsetzung dieser Maßnahmen ermöglicht mittelfristig wieder eine moderate Ausschüttungspolitik. Für 2012 rechnet die SGW mit einem moderaten positiven Jahresergebnis. Nach Abschluss der bereits eingeleiteten Konsolidierungsmaßnahmen sind zukünftig weiterhin positive Jahresergebnisse zu erwarten. Witten, SIEDLUNGSGESELLSCHAFT WITTEN mit beschränkter Haftung P. Nachtragsbericht ( 289 Abs. 2 HGB) Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten. Uwe Träris Geschäftsführer Klaus-Dieter Gördes Geschäftsführer 16

17 Grünewaldstraße 2 und 4, Gartenansicht Uferstraße 5, Eingangsbereich Rheinische Straße 2, Straßenansicht 17

18 BESTÄTIGUNGSVERMERK 18

19 BESTÄTIGUNGSVERMERK Wir haben den Jahresabschluss bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Siedlungsgesellschaft Witten mbh, Witten, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2011 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanzund Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Düsseldorf, den 24. Mai 2012 Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.v. Engbert Wirtschaftsprüfer Sonnhoff Wirtschaftsprüfer Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. 19

20 Café Schelle, Außenbereich Sanierungsmaßnahme Marktweg 36, 38 Eckardtstraße 38 und 40, Gartenansicht 20

21 JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2011 BILANZ GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG ANHANG 21

22 BILANZ ZUM Aktiva ANLAGEVERMÖGEN Sachanlagen Geschäftsjahr Grundstücke mit Wohnbauten , ,31 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,60 Grundstücke ohne Bauten 9.577, ,84 Maschinen , ,00 Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,00 Anlagen im Bau , ,70 Finanzanlagen Beteiligungen 500,00 500,00 Sonstige Ausleihungen , ,00 Anlagevermögen insgesamt , ,45 UMLAUFVERMÖGEN Andere Vorräte Unfertige Leistungen , ,84 Andere Vorräte 7.160, ,61 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 9.948, ,27 Sonstige Vermögensgegenstände , ,01 Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,11 Umlaufvermögen insgesamt , ,84 RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Geldbeschaffungskosten , ,62 Andere Rechnungsabgrenzungsposten , ,97 BILANZSUMME , ,88 22

23 Passiva Geschäftsjahr EIGENKAPITAL Gezeichnetes Kapital Stammkapital , ,58 Eigene Anteile , ,41 Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklage , ,73 Bauerneuerungsrücklage , ,72 Andere Gewinnrücklagen , ,85 Bilanzverlust Verlustvortrag , ,78 Jahresüberschuss , ,98 Eigenkapital insgesamt , ,67 RÜCKSTELLUNGEN Rückstellungen für Bauinstandhaltung , ,00 Sonstige Rückstellungen , ,19 VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,00 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,45 Erhaltene Anzahlungen , ,10 Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,28 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,74 Sonstige Verbindlichkeiten , ,45 davon aus Steuern: 743,83 (8.734,24 ) BILANZSUMME , ,88 23

24 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG ZUM Umsatzerlöse Geschäftsjahr a) aus der Hausbewirtschaftung , ,25 b) aus Betreuungstätigkeit , ,31 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 3.784, , ,03 Verminderung (Vorjahr: Erhöhung) des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,43 Andere aktivierte Eigenleistungen , ,77 Sonstige betriebliche Erträge , ,46 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,17 b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 1.147, ,44 884,73 ROHERGEBNIS , ,35 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,33 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung , , ,44 davon für Altersversorgung: ,70 (59.341,29 ) Abschreibungen auf Sachanlagen , ,23 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,66 Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 1.216, ,78 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.177, , ,84 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,70 ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT , ,61 Sonstige Steuern , ,63 JAHRESÜBERSCHUSS , ,98 Verlustvortrag , ,78 BILANZVERLUST , ,80 24

25 ANHANG A. Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (Formblatt VO). Für die Gliederung der Gewinnund Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinnund Verlustrechnung ergeben sich keine Veränderungen gegenüber dem Vorjahr. Die Vorjahreszahlen sind vergleichbar. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden 1.) Bei der Aufstellung der Bilanz und Gewinnund Verlustrechnung werden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: Anlagevermögen Die Bewertung der Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen. In die aktivierten Herstellungskosten des Anlagevermögens sind anteilige Personal- und Sachaufwendungen in Höhe von ,80 einbezogen. Die Abschreibungen werden bei Gebäuden mit 1,5 % bzw. 2,5 % der fortgeführten Gebäudekosten (Verwaltungsgebäude und Garagen [teilweise] mit 4,0 %; zwei Wohnungen im Verwaltungsgebäude mit 2,0 %, Außenanlagen mit 6,67 %) vorgenommen. Maschinen werden linear mit 10,0 % - 16,67 %, Betriebsund Geschäftsausstattung mit 7,69 % - 33,33 %, Wirtschaftgüter mit Anschaffungskosten von 150 bis netto mit 20,0 % abgeschrieben. Weiterhin sind im Berichtsjahr außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von ,30 auf nicht mehr realisierbare Planungskosten vorgenommen worden. Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt bei der Beteiligung zu Anschaffungskosten. Die Ausleihung wird zum Nennwert angesetzt. Umlaufvermögen Heizölvorräte werden zu Anschaffungskosten nach dem FIFO-Verfahren bewertet. Der Ansatz der unfertigen Leistungen, Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zum Nennwert unter Beachtung des Niederstwertprinzips. Uneinbringliche Forderungen werden direkt abgeschrieben. Realisationsrisiken werden durch insgesamt vorsichtige Bewertung sowie aktivisch abgesetzte Wertberichtigungen abgedeckt. Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten für langfristige Darlehen werden aktiviert und linear auf die Laufzeit bzw. Dauer der Zinsfestschreibung abgeschrieben. Latente Steuern Zwischen den Handels- und Steuerbilanzansätzen bestehen aktive Differenzen beim Grundbesitz und bei der Rückstellung für Bauinstandhaltung. Passive Differenzen zeigen sich nicht. Ein Ansatz von aktiven latenten Steuern erfolgt nicht, da eine Nutzung aufgrund der Steuerplanungsrechnung in den nächsten Jahren für nicht wahrscheinlich gehalten wird. Rückstellungen Die am vorjährigen Bilanzstichtag ausgewiesenen Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden beibehalten und werden bestimmungsgemäß verwendet (Art. 67 Nr. 3 EGHGB). Sie wurden in 2011 mit ,38 bestimmungsgemäß verbraucht, mit ,62 aufgelöst sowie mit ,00 für Folgejahre beibehalten. Sonstige Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt und bei längeren Laufzeiten abgezinst. 25

26 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. 2.) Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert. C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz 1.) In der Position Unfertige Leistungen sind ,56 noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. Für Betriebskosten Leerstand 2011 wurden ,42 bestandsvermindernd wertberichtigt. 2.) In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten: Rückstellung für Dachgeschossdämmung ,00 Rückstellung für Sanierungsgeld kvw Münster ,00 Rückstellung für unterlassene Instandhaltung ,92 Rückstellung für eigene Jahresabschlusskosten ,85 Rückstellung für Urlaubsansprüche ,50 Rückstellung für Prüfungs-, Steuerberatungs- und Veröffentlichungskosten , ,27 3.) Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen wie im Vorjahr nicht. 4.) Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ Zugänge des Abgänge des Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Abschreibung Herstellungskosten Geschäftsjahres Geschäftsjahres (+/-) (kumulierte) des Geschäftsjahres Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen ,80 0, ,80 0,00 0,00 0,00 0,00 Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten , ,42 0, , , , ,42 Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten , , ,44 0, , , ,00 Grundstücke ohne Bauten ,53 0, , ,01 0, ,79 0,00 Maschinen , ,00 913,80 0, , , ,46 Betriebs- u. Geschäftsausstattung , ,21 0,00 0, , , ,21 Anlagen im Bau , , ,33 0, , , , , , ,30 0, , , ,39 Finanzanlagen Beteiligungen 500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 500,00 0,00 Sonstige Ausleihungen ,00 0, ,00 0,00 0, ,00 0, ,00 0, ,00 0,00 0, ,00 0,00 Anlagevermögen insgesamt , , ,10 0, , , ,39 26

27 5.) Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte stellen sich wie folgt dar: a) für das Geschäftsjahr 2011 insgesamt davon Restlaufzeit davon durch Grundpfandrechte unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre gesichert Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , ,51 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , , ,61 0,00 Erhaltene Anzahlungen , ,82 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,70 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,93 0,00 0,00 0,00 Sonstige Verbindlichkeiten , ,83 0,00 0,00 0,00 Gesamtbetrag , , , , ,51 b) für das Vorjahr insgesamt davon Restlaufzeit davon durch Grundpfandrechte unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre gesichert Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , ,56 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , , ,89 0,00 Erhaltene Anzahlungen , ,10 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,28 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,74 0,00 0,00 0,00 Sonstige Verbindlichkeiten , ,45 0,00 0,00 0,00 Gesamtbetrag , , , , ,56 II. Gewinn- und Verlustrechnung In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende periodenfremde Erträge bzw. Aufwendungen enthalten: Erträge aus Anlageverkäufen ,96 Erträge aus Auflösung / Inanspruchnahme von Rückstellungen für Bauinstandhaltung ,00 D. Sonstige Angaben 1.) Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind: Im Bereich der Bautätigkeit belaufen sich die Verpflichtungen aus bereits zum Bilanzstichtag vergebenen Aufträgen für Investitionen auf ,84. 2.) Für die Belegschaft besteht eine privatrechtliche Versicherung (Altersversorgung) bei der kvw Münster. Der Umlagensatz beträgt 4,5 % bezogen auf eine Summe der umlagenpflichtigen Gehälter des Jahres 2011 in Höhe von 716,1 T. Hinsichtlich der weiteren Entwicklung wird erwartet, dass der Umlagensatz ansteigen wird. Darüber hinaus wird seit ein Sanierungsgeld auf das umlagenpflichtige Entgelt erhoben (ab : 3,0 %). 3.) Am waren Mietkautionen auf Treuhandkonten in Höhe von ,80 (Vorjahr: ,53 ) angelegt. Im Rahmen der verwaltungsmäßigen Betreuung betrugen die Bestände der Treuhandgirokonten, Treuhandfestgeldkonten sowie Treuhandsparbücher insgesamt ,28 (Vorjahr: ,91 ). 4.) Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer beträgt: Vollzeit Teilzeit Kaufmännische Mitarbeiter 9 1 Technische Mitarbeiter 2 1 Hauswarte / Hausmeister 1 1 Mitarbeiter im Regiebetrieb 3 - Gesamt

28 5.) Gesamtbezüge des Aufsichtsrats 5.368,65 Bezogen auf die Gesamtbezüge des Geschäftsführungsorgans ist von 286 (4) i. Z. m. 285 Nr. 9a und b HGB Gebrauch gemacht worden. 6.) Angabepflicht des vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2011 berechneten Gesamthonorars gemäß 285 Nr. 17 HGB davon für das Vorjahr Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen ,00 414,00 die Steuerberatungsleistungen 576,00 0, ,00 414,00 7.) Gegenüber Gesellschaftern bestehen folgende, nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Forderungen und Verbindlichkeiten: Forderungen von ,97 Ausweis unter Bilanzposition Sonstige Vermögensgegenstände ,97 Vj.: ,77 Verbindlichkeiten von ,34 Ausweis unter Bilanzposition Verb. gegenüber Kreditinstituten ,47 Vj.: ,11 Verb. gegenüber anderen Kreditgebern ,81 Vj.: ,45 Erhaltene Anzahlungen ,88 Vj.: ,64 Verb. aus Lieferungen und Leistungen ,18 Vj.: ,23 Sonstige Verbindlichkeiten ,00 Vj.: 0,00 28

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32 Siedlungsgesellschaft Witten mbh Das kommunale Wohnungsunternehmen Lutherstraße Witten Telefon: Fax: