in Oberhausen-Sterkrade

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1 Vorbemerkung Bei dem vorliegenden Gutachten handelt es sich um eine Internet-Version des Gutachtens. Diese unterscheidet sich von dem Originalgutachten im Wesentlichen dadurch, dass es nicht alle Anlagen enthält. Das vollständige Originalgutachten kann nach telefonischer Rücksprache auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichtes Oberhausen, Friedensplatz 1, Oberhausen (Telefon: ) eingesehen werden.

2 Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes gemäß 194 BauGB Von der Industrie- und Handelskammer Nord Westfalen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Bewertungsgegenstand ETW Nr. 1 im Hause Pfälzer Str. 54 in Oberhausen-Sterkrade Bewertungsstichtag Eigentumswohnung Nr. 1 im EG/DG und Spitzboden des Vorderhauses mit Gartenteilfläche und PKW-Stellplatz mit Zufahrt (heute tatsächlich mit Garage bebaut) 14. Juni Tag der Ortsbesichtigung Kontaktdaten: Ottersteig Dorsten Telefon: Telefax: info@mueller-hantrop.de Verkehrswert Verkehrswert in Worten Der Verkehrswert der ETW Nr. 1 im Haus Pfälzer Str. 54 in Oberhausen beträgt am Wertermittlungsstichtag : ,- -- einhundertfünfundsechzigtausend -- Euro Aktenzeichen Amtsgericht: 017 K 116/13 Aktenzeichen Gutachter: AG-VG Datum: 3. Juli 2013 Umfang des Gutachtens: 28 Seiten zzgl. Anlagen Ausfertigungen: 4-fach zzgl. 1 Ausfertigung für den Sachverständigen. Ausfertigung Vorderansicht mit Garagen / Zuweg Vorderansicht Haus Nr. 54

3 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 2 ZUSAMMENSTELLUNG DER BEWERTUNGSERGEBNISSE Ausgangsdaten Objekt: Wohnung: Art der Nutzung: Pfälzer Str. 54, Oberhausen- Sterkrade, Ortsteil Königshardt ETW Nr. 1 im EG/DG und Spitzboden des v.g. Wohnhauses mit Gartenteilfläche und PKW-Stellplatz mit Zufahrt (heute tatsächlich mit Garage bebaut) Eigentumswohnung, Wohnungseigentumsrecht Miteigentumsanteil: 293,98/1.000 MEA von m² = 304,27 m² Wertermittlungsstichtag: 14. Juni 2013 Tag der Ortsbesichtigung Wohnungsgröße: 116,95 m² EG/DG, zzgl. 18,48 m² NF im Spitzboden (Hobbyraum) Baujahr Gebäude: 1994 Kernsanierung/Umbau wirtschaftl. Restnutzungsdauer: 51 Jahre Bewertungsergebnisse Ertragswert: ,- indirekter Vergleichswert Vergleichswert: ,- objektorientiert nach Marktanalyse Verkehrswert: ,- Dorsten, den 3. Juli 2013 (Dipl.-Ing. M. Müller) - öffentl. bestellter u. vereidigter Sachverständiger -

4 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 3 I N H A L T S V E R Z E I C H N I S Seite 0.0 Zusammenstellungen der Bewertungsergebnisse Inhaltsverzeichnis Verfahren der Wertermittlung Allgemeine Angaben Grundstücksbeschreibung - allgemein Grundstücksbeschreibung - speziell Gebäude-/Wohnungsbeschreibung Wohnflächenberechnung Wert des anteiligen Grund und Bodens Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren Wertermittlung nach der Vergleichswertermittlung Verkehrswertermittlung Anlagen Anlage 1 - Orientierungsplan Stadt Oberhausen, 1 : Anlage 2 - Stadtplanausschnitt 1 : Anlage 3 - Katasterkarte 1 : 500 Anlage 4 - Grundrisszeichnungen, Lageplan zur Teilungserklärung Anlage 5 - Lichtbilder des Bewertungsobjektes (Innen- und Außenfotografien) Anhang: Anliegerbescheinigung, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

5 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite GRUNDSÄTZE UND VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG 1.1. ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE DER WERTERMITTLUNG Bei der Wertermittlung sind die Vorschriften der "Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung WertV gültig bis 6/2010 und Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV 2010, gültig ab 7/2010) zu beachten. Hiernach ist der Verkehrswert (Marktwert) nach dem Preis zu bestimmen, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre ( 1 ImmoWertV, 194 BauGB). Zur Verkehrswertermittlung sind das Vergleichswertverfahren ( 15 bis 16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren ( 17 bis 20 ImmoWertV), das Sachwertverfahren ( 21 bis 23 ImmoWertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes/des Einzelfalles unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. In den Wertermittlungsverfahren sind insbesondere die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks zu berücksichtigen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie z.b. wirtschaftliche Überalterung, überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden. Bei der Anwendung des jeweils herangezogenen Wertermittlungsverfahrens nicht berücksichtigte wertbeeinflussende Umstände sind ergänzend zu berücksichtigen VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG Im vorliegenden Fall ist eine Eigentumswohnung (Haustyp im EG/DG/Spitzboden mit Garage) zu bewerten. Die Bewertung erfolgt nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung vorrangig nach dem Ertragswertverfahren, unterstützend wird der objektorientierte Vergleichswert der Wohnung (Analyse vorliegender Marktberichte) ermittelt. Der Sachwert der Wohnung hat erfahrungsgemäß keinen Einfluss auf den Verkehrswert, da im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine Wertbeurteilung je m² Wohnfläche durch direkten oder indirekten Vergleich erfolgt. Eine Wertableitung auf der Basis von Herstellungskosten je m³ Bruttogrundfläche bzw. Bruttorauminhalt, wie sie beispielsweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern durchaus verkehrsgängig ist, ist bei der Beurteilung von Eigentumswohnungen nicht zweckdienlich. Auf eine redaktionelle Wiedergabe der Sachwertermittlung wird im Rahmen dieses Gutachtens daher verzichtet. Die Ermittlung des anteiligen Bodenwertes im Rahmen des Ertragswertverfahrens erfolgt unter Zugrundelegung der aktuellen Bodenrichtwerte des örtlichen Gutachterausschusses, die letztmalig zum festgestellt worden sind. Unterschiede in den wertbestimmenden Eigenschaften werden durch angemessene Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Der Ermittlung des Ertragswertes werden marktkonforme Einzelansätze (z.b. marktübliche Mieten, angemessene Bewirtschaftungskosten, marktkonformer Liegenschaftszinssatz, wirtschaftliche Restnutzungsdauer) zugrunde gelegt, die auf Erfahrungssätzen und örtlicher Markteinschätzung beruhen sowie die Empfehlungen der einschlägigen Fachliteratur berücksichtigen.

6 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 5 Dem Bewertungsobjekt werden marktüblich erzielbarer Erträge (Nettokaltmieten ohne Nebenkosten) zugrunde gelegt, die unter Berücksichtigung allgemeiner Vermietungskriterien wie Lage innerhalb des Stadtgebietes, Baujahr und Modernisierungszustand, der wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten, sowie Ausstattung, Zuschnitt und Größe der Wohnung angemessen und langfristig erzielbar sind. Der Kapitalisierung des Reinertrages wird ein marktüblicher Liegenschaftszins für Eigentumswohnungen der hier vorliegenden Art zugrunde gelegt, der die allgemeine Verkäuflichkeit unter Berücksichtigung der speziellen Lage- und Objektmerkmale würdigt. Der Ertragswert im Rahmen dieses Gutachtens ist nicht als ertragsorientierter Wert im Sinne einer Renditerechnung eines potentiellen Kapitalanlegers zu verstehen, sondern als indirekter Vergleichswert. Neben dem Ertragswert wird der Vergleichswert der Wohnung ermittelt. Grundlage sind Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen der Baugruppe des Bewertungsobjektes, die den jährlichen Grundstücksmarktberichten des örtlichen Gutachterausschusses (letzte Veröffentlichung 2013) entnommen sind. Abweichungen in den wertbestimmenden Eigenschaften werden durch geeignete Zu- oder Abschläge auf die speziellen Lage- und Objektmerkmale der Wohnung umgerechnet. Im Rahmen der jeweiligen Berechnungsverfahren werden abschließend Minderwerte wegen Bauschäden / Baumängeln am Sondereigentum des Wohnungseigentums und am gemeinschaftlichen Eigentum (sofern keine ausreichende Instandhaltungsrücklage besteht Kostenrisiko) wertmäßig angemessen berücksichtigt. Das bedeutet, dass die Auswirkungen auf den Verkehrswert in diesem Gutachten nur pauschal und in dem am Besichtigungstag offensichtlichen Ausmaß unter Beachtung der bestehenden technischen Wertminderung des Gebäudes (normale Alterung) berücksichtigt werden (siehe Vorbemerkung zur Gebäudebeschreibung). GRUNDLAGEN Baugesetzbuch (BauGB) Wertermittlungsverordnung (WertV, gültig bis 6/2010) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, gültig ab 7/2010) Wertermittlungsrichtlinien (WertR 06) Baunutzungsverordnung (BauNVO) LITERATUR Vogels Wertermittlung - marktgerecht Gerady Wertermittlung von Grundstücken Brachmann Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken Rössler/Langler/Simon Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten Kleiber/Simon Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Handbuch und Kommentar Sprengnetter Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten Mittag Ermittlung von zeitgemäßen Normalherstellungskosten für die Belange der Wertermittlung - Forschungsprojekt des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau VERWENDETE UNTERLAGEN Auftragsschreiben des Amtsgerichtes Oberhausen vom , AZ: 017 K 116/13 Beschlüsse des Amtsgerichtes Oberhausen vom / Grundbuchauszug des Amtsgerichtes Oberhausen vom Erkundigungen bei den Fachämtern der Stadt Oberhausen (u.a. Bauakte des Bauordnungsamtes) aktueller Katasterplan Mietspiegel der Stadt Oberhausen Grundstücksmarktberichte und Richtwertkarten der Gutachterausschüsse sonst. Immobilienmarktberichte (IVD-Preisspiegel, Brockhoff & Partner, Der Markt, Grundstücksbörse Ruhr u.a.)

7 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite ALLGEMEINE ANGABEN Eigentümer: *) Katasterbezeichnung: Gemarkung: Sterkrade Flur: 4 Flurstück: Fläche: m² Nutzung: Hof-/Gebäudefläche Pfälzer Str. 54 davon 293,98/1.000 Miteigentumsanteil an dem v.g. Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erd- und Dachgeschoss im Vorderhaus nebst Spitzboden - Nr. 1 des Aufteilungsplanes. Wegen des Gegenstandes und Inhaltes des Sondereigentums wird auf die Bewilligungen vom / Bezug genommen. Grundbuchbezeichnung: Wohnungsgrundbuch von Sterkrade, Blatt 9746 Grundbuchbelastungen, Abt. II: Nach vorliegendem Grundbuchauszug sind in Abt. II folgende Belastungen eingetragen: lfd. Nr. 1 8: gelöscht lfd. Nr. 9 Zwangsversteigerungsvermerk, eingetragen am (die Belastung ist wertneutral, d.h. ohne Werteinfluss) lfd. Nr. 10 Zwangsverwaltungsvermerk, eingetragen am (die Belastung ist wertneutral, d.h. ohne Werteinfluss) Rechte: Das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu allen Miteigentumsanteilen (eingetragen in Blättern 9746 bis 9749, ausgenommen das eigene Grundbuchblatt) gehörenden Sondereigentumsrechte und die vereinbarten Nutzungsregelungen am gemeinsamen Eigentum beschränkt. *) aus Datenschutzgründen keine Angaben

8 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 7 Baulasten: Nach Auskunft der Stadt Oberhausen besteht eine Baulast folgenden Inhalts: Baulast Nr lfd. Nr. 1: Verpflichtung zur Übernahme je eines notwendigen Stellplatzes zugunsten der Wohnhausgrundstücke Pfälzer Straße 42 und 44 gem. 47 der Landesbauordnung NW belastet ist das Grundstück Gemarkung Sterkrade, Flur 4, Flurstück 1347, begünstigt sind die Flurstücke 1405 und lfd. Nr. 2: Verpflichtung, das Baulastgrundstück in baurechtlicher Hinsicht mit dem Grundstück Pfälzer Straße o.nr., Flurstück 1579 als ein Baugrundstück gelten und alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechend anwenden zu lassen. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Oberhausen ist dem Gutachten im Anhang beigefügt. Auftraggeber: Amtsgericht Oberhausen, Aktenzeichen: 017 K 116/13 Aufgabe des Gutachtens: Verkehrswertermittlung über eine Eigentumswohnung in einer Zwangsversteigerungssache*) Mietverhältnisse: Die Wohnung steht leer, ein Mietverhältnis besteht nicht. WEG-Verwalter: *) Zwangsverwaltung: *) Ortsbesichtigung: Die Ortsbesichtigung erfolgte nach Absprache mit dem Zwangsverwalter am durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. Manfred Müller. *) aus Datenschutzgründen keine Angaben

9 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG - ALLGEMEINE MERKMALE Grundstücksart: Wohngrundstück Wohnlage: gute Wohnlage im Stadtteil, keine störenden Einflüsse, Stichstraße ohne Durchgangsverkehr Bebauung der näheren Umgebung: in direkter Objektlage nördlich angrenzend 2 ½-geschossige Wohnhäuser (Eigentumsmaßnahmen), südlich angrenzend 1 ½-geschossige Einfamiliendoppelhäuser Infrastruktur: normale infrastrukturelle Ausstattung, Einkaufsmöglichkeiten für den Tagesbedarf im Umkreis von 500 m (Ortsmitte Königshardt), darüber hinaus in diversen Oberhausener Zentren (Sterkrade, Neue Mitte, Alt-Oberhausen) Straßenbau und Erschließung: Die angrenzende Pfälzer Straße ist in Objektlage endgültig ausgebaut, asphaltierte Fahrbahn, bds. gepflasterte Bürgersteige, gegenüberliegend Parkplätze, Straßenbeleuchtung und Straßenkanalisation vorhanden, in Objektlage Stichstraße mit Tempo-Zone 30. Ver- und Entsorgung: Wasser-, Strom- und Gasversorgung über örtliche Versorgungsunternehmen, die Entsorgung erfolgt über Grundleitungen an die städtische Kanalisation. Verkehrslage: inner- und überörtlich günstige Straßenanbindungen, Autobahnen A 2, Anschluss-Stelle Oberhausen-Königshardt in ca. 1,5 km, Bushaltestelle in der Nähe Art, Geschosszahl, Baujahr der Gebäude: Mehrfamilienwohnhaus, 1-geschossig mit Dachgeschoss- Ausbau, fiktives Baujahr aufgrund Umbau/Erweiterung 1994 (Umbau, Kernsanierung, Erweiterung der ursprünglich landwirtschaftlich genutzten Gebäude Wohnhaus mit Stallungen in Mehrfamilienwohnhaus mit heute 4 WE). Ferner 4 Garagen (2 Doppelgaragenblöcke), Baujahr vermutlich Bewertungsgegenstand ist die ETW Nr. 1 im EG/DG Vorderhaus mit Hobbyraum im Spitzboden und zugeordneter Garage (Anmerkung: in der Örtlichkeit sind 4 Garagen aufgestellt, d.h. 1 Garage wird der Wohnung Nr. 1 zugeordnet, vgl. baurechtliche Merkmale auf Seite 9)

10 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG - SPEZIELLE MERKMALE Grundstücksschnitt: Reihengrundstück, regelmäßiger Zuschnitt sh. Anlage 3 Oberflächengestaltung: eben, normale Höhenlage zur angrenzenden Straße Baugrund: nicht untersucht, ortsüblich normale Verhältnisse unterstellt. Altlasten: Lt. Angabe des Umwelt-Amtes der Stadt Oberhausen ist auf dem Bewertungsgrundstück kein Bodenbelastungsverdacht registriert. Allerdings ist in unmittelbarer Nachbarschaft eine Altlastablagerung bekannt. Daher kann eine genehmigungs-/anzeigenpflichtige Nutzungsänderung vorherige Untersuchungen erfordern; ggf. kann der Genehmigungsbescheid mit Nebenbestimmungen verknüpft sein. Verbindliche Bauleitplanung: Die Beurteilung der Grundstücksqualität erfolgt nach BauGB, d.h. Beurteilung als im Zusammenhang eines bebauten Ortsteiles, in Objektlage reine Wohnnutzung in 2- geschossiger Bauweise. Tatsächliche wirtschaftliche Ausnutzung: Mehrfamilienwohnhaus, aufgeteilt in 4 Wohnungseigentumsrechte, 1-geschossig mit Dachgeschoss-Ausbau. Bewertungsgegenstand ist die ETW Nr. 1 im EG/DG Vorderhaus mit Hobbyraum im Spitzboden und zugeordneter Garage. Anmerkung: In der ursprünglichen Teilungserklärung vom / wurden Sondernutzungsrechte bzgl. der Wohnung Nr. 1 wie folgt vereinbart: 1.) den im als Anlage 2 der Teilungserklärung beigefügten Lageplan schwarz schraffierten und mit A bezeichneten Vorgarten in einer Größe von ca. 110 m² 2.) die im als Anlage 2 der Teilungserklärung beigefügten Lageplan schwarz schraffierten und mit B bezeichneten Zufahrt zum PKW-Stellplatz F in einer Größe von 14 m² 3.) den im als Anlage 2 der Teilungserklärung beigefügten Lageplan schwarz schraffierten und mit F bezeichneten PKW-Stellplatz in einer Größe von 15 m²

11 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 10!! Der zu unter 2.) und 3.) beschriebene PKW-Stellplatz bzw. Stellplatz-Zufahrt sind tatsächlich mit einer Doppelgarage überbaut. Diese Bebauung erfolgte 2003 auf der Basis geänderter Teilungspläne (Änderung der Teilungserklärung), die grundbuchlich allerdings nicht vollzogen wurden. Auf Basis dieser Erklärung wurden die 2003 errichteten 4 Garagen den 4 Wohnungseigentümern zugeordnet. Danach ist der Wohnung Nr. 1 die linke, zur Straßenseite ausgerichtete Garage zugeordnet. Diese Zuordnung entspricht nicht der gem. Teilungserklärung von 1993 dokumentierten Stellplatznutzung. Im Rahmen dieser Bewertung wird dem Bewertungsobjekt 1 Garage zugeordnet, die Nutzungsregelung entspricht nicht der ursprünglichen Nutzungsregelung der Stellplätze gem. Teilungserklärung von Der Lageplan zur Teilungserklärung ist dem Gutachten in Anlage 4 beigefügt. Erschließungsbeitrag: Nach Angabe der Erschließungsabteilung der Stadt Oberhausen sind die Erschließungsbeiträge gem. 127 ff BauGB und die Kanalanschlussbeiträge nach Landesrecht endgültig gezahlt Die Anliegerbescheinigung der Stadt Oberhausen ist dem Gutachten im Anhang beigefügt. baurechtliche Merkmale: Die Bauakte bei der Stadt Oberhausen wurde eingesehen, danach wurde das Objekt im Ursprung als landwirtschaftliches Gebäude (Wohnhaus mit Nebengebäuden/Stallungen zur Pferdehaltung) errichtet Bauausführungen ohne Baugenehmigung (Umbauten, Erweiterungen); 1992/93 Nutzungsänderung und Umbau zu 3 WE; 1993 Nutzungsänderung 1 WE in Büro (heutige Wohnung Nr. 2). Bzgl. des heutigen Nutzungsumfanges mit 4 WE einschl. weiterer, rückwärtiger Gebäudeerweiterungen sowie Nutzungsänderung der Büro- in Wohnnutzung wurde kein abschließender Genehmigungsstand vorgefunden. Wohnungsbindung: Nach Angabe der Stadt Oberhausen besteht keine Wohnungsbindung.

12 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite GEBÄUDE- / WOHNUNGSBESCHREIBUNG Vorbemerkung: Die nachfolgende Beschreibung bezieht sich auf dominierende Bauteile, Zustands- und Ausstattungsmerkmale, wie sie im Rahmen der Ortsbesichtigung angetroffen wurden und soweit die Räumlichkeiten zugänglich waren.!! Zerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt, insofern beruhen Angaben über Art und Zustand nicht sichtbarer Bauteile auf vorliegende Unterlagen und Auskünften der Beteiligten.!! Insbesondere können im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens gemäß 194 BauGB keine verbindlichen Aussagen über Zustand und Aufbau von Flachdächern und deren Dichtungen, Holzschädlinge, Rohrleitungs- oder Steinfraß, statische Probleme sowie Angaben über den Baugrund und dessen Tragfähigkeit oder Ursachen für erkennbare Baumängel oder Bauschäden getroffen werden. Speziell bei älteren Gebäuden mit statisch relevanten Holzbauteilen können nicht erkennbare Holzschäden (tierischer Schädlingsbefall bzw. Fäulnis-/ Schwammbefall) die Standsicherheit und Restnutzungsdauer der Gebäude erhebliche reduzieren. Bei dieser Bewertung wird ein altersbedingter Normalzustand unterstellt, falls Schäden/ Mängel nicht nachfolgend erwähnt sind. Die Berücksichtigung von evtl. Baumängeln oder Bauschäden als Minderwert im Rahmen des Wertgutachtens kann nur näherungsweise unter Berücksichtigung der technischen Wertminderung im Rahmen der festgesetzten Restnutzungsdauer erfolgen.!! Für eine derartige Schadensbewertung wären Spezialuntersuchungen erforderlich. In diesem Zusammenhang wird daraufhin gewiesen, dass es sich bei diesem Verkehrswertgutachten nicht um ein Bausubstanz- oder Schadensgutachten handelt. Gebäudeklasse: 1 Mehrfamilienwohnhaus mit 4 Wohnungseigentumsrechten, 1-geschossig mit DG-Ausbau, Errichtung in verschiedenen Bauabschnitten, Umbau/Kernsanierung/Erweiterung 1994 (fiktives Baujahr 1994) Bewertungsgegenstand ist die ETW Nr. 1 im EG/DG Vorderhaus mit Hobbyraum im Spitzboden und Garage. Bzgl. der Abweichung zwischen tatsächlicher Nutzung und Nutzungsregelung gem. Teilungserklärung von 1993 sh. Seite 9, 10 (tatsächliche wirtschaftliche Ausnutzung)

13 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 12 wirtschaftliche Gesamtstand- und Restnutzungsdauer: Entsprechend 6 Abs. 6 ImmoWertV ist als Restnutzungsdauer der Zeitraum anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen o- der unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- und sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Fiktives Baujahr 1994, fiktives Alter ca. 19 Jahre, wirtschaftliche Gesamtstanddauer 70 Jahre (reduziert wegen Verwendung von Altbauteilen nach Umbau 1993/94), wirtschaftliche Restnutzungsdauer im Rahmen der Bewertung 51 Jahre. Unterkellerung: nicht unterkellert Dachausbau: voll ausgebaut, Spitzboden ebenfalls ausgebaut Rohbau Fundamente: Beton nach statischen Erfordernissen der Bauzeit Kellerwände: entfällt, da nicht unterkellert Geschossaußenwände: Mauerwerk der Bauzeit bzw. Umbauzeit, Kalksandstein oder älteres Ziegelmauerwerk Tragende Innenwände: wie vor Nichttragende Innenwände: Leichtbausteine Feuchtigkeitsisolierung: senkrechte und waagerechte Feuchtigkeitssperren entsprechend der Bauzeit bzw. Umbauzeit Trittschall-/Wärmedämmung: entsprechend der Bauzeit bzw. Umbauzeit, Einschränkungen im Schallschutz (Holzbauteile, Holzdecken)

14 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 13 Geschossdecken: vermutlich Holzbalkendecken aus der ursprünglichen Nutzung Treppen: Jede Wohnung verfügt über einen eigenen Hauseingang, kein gemeinsames Treppenhaus. Innerhalb der ETW Nr. 1 vom EG zum DG geschlossene Montagetreppe in Stahl-/Holzkonstruktion, Holzstufen, Edelstahlgeländer/-handlauf; zum Spitzboden offene Holztreppe. Anmerkung: Keine ausreichende Kopfhöhe im Treppenbereich Dachkonstruktion: Sattel- bzw. Krüppelwalmdach in Holzkonstruktion, unterschiedliche Dachaufbauten Dacheindeckung: Tondachziegel Dachentwässerung: Rinnen und Fallrohre aus Kupfer Außenwandflächen: Verblendmauerwerk, Fugen ausgekratzt Innenausbau der Wohnung Nr. 1 Deckenflächen: Gipskartonplattenverkleidung (gestrichen) mit Einbaustrahlern Innenwände: verputzt, gestrichen bzw. Gipskartonplattenverkleidung, in Eingangsdiele und Treppenflurbereich Kunststoffreibeputz Wandplattierungen: Fliesenspiegel im Arbeitsbereich der Küche, Dusch/WC im EG und Bad im DG decken-/schrägenhoch gefliest Fußböden: EG insgesamt gefliest, DG Laminatböden, Bad gefliest Türen: Hauseingangstür als Kunststofftür mit Isolier-/ Strukturglaseinsatz, Innentüren als Furnierholztüren mit Futter und Bekleidung (Eiche hell), im EG offene Türdurchgänge zu Küche und Wohnzimmer Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Ausführung als Sprossenglasfenster (lt. Stempelabdruck 1993)

15 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 14 Fensterbänke: außen Klinkerrollschicht, innen kunststoffbeschichtete Spanplatten Rollläden: im EG Kunststoffrollläden mit EL-Antrieb, im DG keine Rollläden Balkon/Loggia: nicht vorhanden, gepflasterter Freisitz im Vorgartenbereich besondere Ein- oder Ausbauten: Eingangsüberdachung, innen keine besonderen Einbauten Elektroinstallation: ausreichend Brennstellen und Steckdosen entsprechend der Umbauzeit 1994, Zählerkasten der ETW Nr. 1 und Zählereinheit Gemeinschaftseigentum befinden sich in der Eingangsdiele Sanitärinstallation: Dusch/WC im EG Einrichtungsgegenstände: Dusche mit Kabinenwandabtrennung, Waschtischanlage mit Unterschrank und Spiegel, Stand-WC mit Keramik-Spülkasten, Handtuchheizkörper weiße Sanitärobjekte, Ausbaustand 1993/94 Bad/WC im DG Einrichtungsgegenstände: Stand-WC mit Keramik- Spülkasten, Waschtischanlage mit Unterschrank und Spiegel, Eckwanne weiße Sanitärobjekte, Ausbaustand 1993/94, innenliegender Raum, Elektrolüfter, Kaltwassermesseinrichtung vorhanden Heizungsart: Warmwasserzentralheizung mit Gasfeuerung, die Heizzentrale des Gesamtobjektes befindet sich in der Eingangsdiele der ETW Nr. 1 (unterhalb der Treppe EG/DG), Vaillant- Kesselanlage, Baujahr nach Typenschild 1991; in den Wohnräumen Heizkörper mit Thermostatventilen und digitalen Ableseeinheiten Warmwasserbereitung: über EL-Durchlauferhitzer Sondernutzung: Gemäß Teilungserklärung von 1993 bestehen Sondernutzungsrechte an der Vorgartenfläche im Eingangsbereich in Größe von ca. 110 m² sowie an dem PKW-Stellplatz F mit Zufahrtsfläche. Anmerkung: Die ursprünglichen PKW-Stellplätze sind heute mit 4 Garagen überbaut, die tatsächliche Zuordnung innerhalb der Eigentümergemeinschaft weicht von den Teilungsplänen 1993 ab.

16 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 15 Garage: Zum Sondereigentum der ETW Nr. 1 gehört eine Garage, genaues Baujahr nicht bekannt vgl. baurechtliche Merkmale auf Seite 9 Massive Bauart, verblendet wie Wohnhaus, Krüppelwalmdach in Holzkonstruktion, Stahlschwingtor, Garagenzufahrt und vorplatz befestigt. Die Garage war verschlossen und am Tage der Ortsbesichtigung nicht zugänglich. Ausbau Kellerbereich: entfällt, da nicht unterkellert Ausbau Spitzboden: Zugang über offene Holztreppe, Edelstahlgeländer, Sturzsicherung, Decke/Schrägen holzverkleidet, Laminatboden, Trennbereiche mit Gipskartonplatten verkleidet, 2 Dachflächenfenster bzw. kleines Giebelfenster, Heizkörper vorhanden, lichte Höhe < 2 m ALLGEMEINE BEURTEILUNG Bau- und Unterhaltungszustand: Gemeinschaftseigentum Das Gemeinschaftseigentum macht am Tage der Besichtigung einen normal unterhaltenen Eindruck. Heizungskessel Bj. 1991, leichte Schieflage des Hauses erkennbar Bewertungswohnung Nr. 1 Die Wohnung steht leer, bei Neubezug sind Schönheitsreparaturen (Anstrich/Tapezierung) erforderlich, Kleinschäden. Im Rahmen der Bewertung wird für die bestehenden Mängel/ Schäden ein pauschaler Minderwert berücksichtigt. Schönheitsreparaturen (Anstrich/Tapezierung) ~117 m² x 10,- /m² x Faktor 3,0... = 3.510,- Sonstiges Kleinschäden incl. Spitzboden... = 490,- Neuwert... = 4.000,- abzgl. 17,3 % technische Wertminderung wg. Alters nach Tabelle Roß, (fiktives Alter 51 Jahre, Gesamtstanddauer 70 Jahre)... = - 692,- Minderwert (Zeitwert) im Rahmen der Bewertung... = 3.308,- oder rd ,-

17 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 16 Räumliche Aufteilung: ETW als Haustyp mit eigenem Eingang, EG/DG/ Spitzboden, der Spitzboden ist ausgebaut und als Hobbyraum baurechtlich genehmigt (lichte Höhe 1,97 m). Wohnzimmer ohne Garten-/Terrassenanbindung, keine ausreichende Kopfhöhe im Treppenbereich EG/OG, Bad im DG durch Schrägen beeinträchtigt, kein separater Abstellraum, offensichtlich wurde im DG 1 Raum als HWR genutzt (Wasser-/Schmutzwasseranschluss). Beeinträchtigungen durch Standort des Gemeinschafts-Heizkessels innerhalb der Wohnung (EG unterhalb der Treppe) Ausstattung: Abgeschlossene Wohnung mit Sammelheizung, Bad/WC, Isolierglasfenstern; Ausstattung gem. Um-/Ausbauzeitpunkt Vermietung: Die Wohnung steht leer, ein Mietverhältnis besteht nicht. Hausgeld: Nach Angaben des WEG-Verwalters beträgt das monatliche Hausgeld für die ETW Nr. 1 z.zt. 351,-. Für erforderliche Reparaturaufwendungen besteht eine Instandhaltungsrücklage von ,-. AUßENANLAGEN - gemeinschaftlich Entwässerung: Anschluss an städtische Kanalisation Versorgungsanschlüsse: Wasser, Strom, Gas, Telefon Einfriedung: im Bereich der ETW Nr. 1 blickdichte Hecke (Koniferenzreihe), sonst Zauneinfriedung Wegebefestigung: Hauszugang und Garagenvorplatz gepflastert, innerhalb der Gartenfläche zur ETW Nr. 1 gepflasterter Freisitz

18 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite WOHNFLÄCHENBERECHNUNG Zur Feststellung der Wohnfläche hat der Sachverständige ein örtliches Aufmaß durchgeführt. Danach ergeben sich die nachfolgenden Werte, die nur für die Wertableitung im Rahmen dieses Gutachtens verwendbar sind. Erdgeschoss (Aufmaß) Diele: 1,93 m x 4,19 m./. Treppe - 0,83 m x 3,20 m... = 5,43 m² Küche: 4,00 m x 2,51 m... = 10,04 m² Dusch/WC: 4,02 m x 1,04 m... = 4,18 m² Wohnen: 3,90 m x 7,49 m - 0,30 m x 0,82 m... = 28,96 m²... = 48,61 m² Dachgeschoss (Aufmaß) Flur: 1,94 m x 5,82 m./. Treppe - 0,83 m x 3,20 m + 1,99 m x 0,17 m... = 8,97 m² Schlafen, vorne re.: 3,94 m x 3,70 m (< 2 m) - 0,65 m x 0,71 m x ½... = 14,35 m² Schlafen, vorne li.: 4,03 m x 3,86 m (< 2 m) - 0,73 m x 0,78 m x ½... = 15,27 m² Schlafen, hinten li.: 4,00 m x 3,89 m (< 2 m) - 4,00 m x 0,86 m x ½... = 13,84 m² Bad/WC: 1,91 m x 1,88 m + 1,10 m x 0,18 m + 1,82 m x 1,96 m - ( 1,91 m + 0,18 m + 1,82 m) x 0,81 m x ½... = 5,77 m² Zimmer (Abstell), hinten re.: 3,93 m x 3,82 m - 1,96 m x 2,08 m - 1,97 m x 0,81 m x ½... = 10,14 m²... = 68,34 m² = 116,95 m² Spitzboden (Aufmaß) Hobbyraum: 10,10 m x 1,38 m *) + 3,15 m x 1,75 m *)... = 19,45 m²./. Trennwand/Kamin: 5,0 % pauschaler Abzug... = - 0,97 m²... = 18,48 m² *) Maß bei 1,50 m im Lichten, lichte Höhe = 1,97, kein Aufenthaltsraum im Sinne der Bauordnung

19 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite WERT DES GRUND UND BODENS Für die Bodenwertableitung werden die nächst gelegenen und vergleichbaren Bodenrichtwerte für Wohngrundstücke herangezogen, die durch den Gutachterausschuss Oberhausen letztmalig zum festgestellt worden sind. Richtwert 2012/2013 ermittelt zum durch den Gutachterausschuss Oberhausen Definition: im Bereich: W I-II 0,6-30 d.h. Wohngrundstück, 1- bis 2-geschossig bebaut oder bebaubar, ortsüblich realisierte GFZ = 0,6, 30 m Tiefe, erschließungsbeitragsfrei gem. 127 BauGB OB-Sterkrade, zonaler Richtwert in der Lage des Bewertungsobjektes Referenzlage: Pfälzer Str = 270,00 /m² Durchschnittlicher Lagewert: Anpassung an die heutige Marktlage - entfällt... = +/- 0,00 /m² spezieller Lagewert: Zu-/Abschlag wegen Lagewertunterschied ggü. der Richt-/Referenzlage... = ± 0,00 /m² = 270,00 /m² weitere Zu- oder Abschläge: - 12,0 % Abschlag wegen abweichender baulicher Ausnutzung und Grundstückstiefe gegenüber dem Richtwertgrundstück. Umrechnung erfolgt nach Umrechnungstabelle (Umrechnungs-Formel) des Gutachterausschusses Oberhausen gemäß Marktbericht 2013 für abweichende Geschossflächenzahlen (tats. realisierte GFZ gem. nachfolgender Berechnung = 0,53) und tats. Grundstückstiefe (ca. 48 m) ggü. der Ausweisung des Richtwertgrundstücks, in dem Abschlag ist auch der vergleichsweise hohe spezielle Flächenanteil von 304,27 m² (293,98/1.000 MEA von m²) berücksichtigt Ermittlung der tatsächlich realisierten GFZ Grundstücksgröße:...= m² Grundfläche:...= 303 m² (grafisch ermittelt) Anzahl der Geschosse...= 1,8 (DG-Faktor = 0,8) Geschossfläche:...= 303 m² x 1,8 = 545,40 m² tats. realisierte GFZ...= 545 m² / m² = 0,53-12,0 % Übertrag

20 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 19-12,0 % Übertrag + 10,0 % Zuschlag für Sondernutzungsrecht an Garten- bzw. Freiflächen, wirtschaftlicher Vorteil gegenüber Miteigentümer ohne Nutzungsrecht - 0,0 % Abschlag wegen noch nicht gezahlter Erschließungsbeiträge gem. 127 BauGB, nach Auskunft der Erschließungsabteilung der Stadt Oberhausen ist das Grundstück EB-frei - 2,0 % Abschlag von 270,- /m²... = - 5,40 /m² = 264,60 /m² oder rd. 265,00 /m² Der Bodenwertanteil der ETW Nr. 1 beträgt demnach: ETW Nr. 1: m² x 293,98/1.000 MEA x 265,- /m²... = ,-

21 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite ERTRAGSWERTERMITTLUNG 8.1 Rohertrag - nachhaltig erzielbare Mieten Die angemessene Miete (marktübliche Miete) des Wohnhauses wird auf der Grundlage des aktuellen Mietspiegels der Stadt Oberhausen für den freifinanzierten Wohnungsbau (Stand ) abgeleitet. Die Einordnung erfolgt in die Baugruppe V (Baujahr mit Balkon wegen fiktivem Baujahr 1994), Wohnungsgröße >90 m², mit Sammelheizung, Bad/WC/Isolierverglasung, in mittlerer Wohnlage. Bei den Mieten gem. Mietspiegel handelt es sich um Nettokaltmieten ohne Betriebs-/sonstige Nebenkosten. Der Mietwert gemäß Mietspiegel bezieht sich auf die durchschnittliche Wohnlage der jeweiligen Lageklasse in einem typischen Mehrfamilienhaus der Bauzeit und Wohnungsgröße, normaler Geschosslage, typischer Wohnungsausstattung und Grundrissgestaltung der jeweiligen Alters-, Ausstattungsklasse. Abweichungen und Qualitätsunterschiede werden durch angemessene Zu- oder Abschläge berücksichtigt, dies gilt auch für die Baumängel / Schäden oder für bestehende Restausbauarbeiten. Bei den ausgewiesenen Mietwerten gemäß Mietspiegel handelt es sich um Nettokaltmieten ohne Betriebsund sonstige Nebenkosten. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Mietpreisentwicklung, Ausstattungssituation und Nutzungskriterien sowie der speziellen Lage- und Objektmerkmale erfolgt die nachfolgende Wertableitung: Ausgangsmietwert lt. Mietspiegel: - fiktive Baujahrsgruppe V fiktives Baujahr Wohnungsgröße >90 m² - Ausstattungsklasse mit Sammelheizung, Bad/WC, Isofenster, Balkon - durchschnittliche Wohnlage - Mietwertrahmen = 5,70 6,40 /m², interpoliert nach Baujahr = 5,88 /m² Anpassung an die Marktlage, entfällt... = +/- 0,00 /m² = 5,88 /m² Abweichungen: + 5,0 % Zuschlag für Lageunterschied, aufgelockerte Umfeldbebauung, gute Durchgrünung + 0,0 % Zuschlag für abweichende Grundausstattung ggü. Bauzeitstandard entfällt - 2,5 % Abschlag für vorhandene Altbauteile, Einschränkung im Schallschutz (Holzbauteile) - 5,0 % Abschlag wegen Wohnungsgröße, insgesamt 135,43 m² (incl. Hobbyraum im Spitzboden) + 5,0 % Zuschlag für Haustyp mit eigenem Eingang und Vorgartenfläche (reihenhausähnlich) - 2,5 % Abschlag wegen nachteiliger Grundrissgestaltung vgl. Gebäudebeschreibung, Wohnzimmer ohne direkte Garten-/Freiflächenanbindung - 2,5 % Abschlag wegen fehlendem Balkon, jedoch Freisitz im Vorgarten - 0,0 % Abschlag wg. fehlendem PKW-Stellplatz entfällt, Garage vorhanden - 5,0 % Abschlag wegen fehlender Gemeinschaftskellerräume, zudem befindet sich die zentrale Heizungsanlage und der Gemeinschaftszähler unter der Treppe im EG der Wohnung Nr. 1-7,5 % Abschlag von 5,88 m²...= - 0,44 /m² = 5,44 /m² oder rd. 5,45 /m²

22 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 21 Der Ausbau-/Hobbyraum im Spitzboden wird aufgrund der Einschränkungen (DG-Lage mit Schrägen, Möblierungs-, Belichtungs- und Dämmungsnachteilen) mit 70 % des Mietwertes beurteilt, mithin: 5,45 /m² x 0,7 = 3,82 /m² oder rd.... = 3,80 /m² Rechnung Rohertrag ETW Nr. 1, EG/DG: 116,95 m² x 5,45 /m²...= 637,38 Hobbyraum im Spitzboden: 18,48 m² x 3,80 /m²...= 70,22 Garage am Haus: 1 Garage x 50,00 /Garage...= 50,00 monatlicher Rohertrag...= 757,60 jährlicher Rohertrag...= 9.091,20 oder rd ,00 Anmerkung: Die Wohnung steht leer, ein Mietverhältnis besteht nicht. Im Rahmen der Bewertung wird daher die ortsüblich abgeleitete Miete zugrunde gelegt. 8.2 Bewirtschaftungskosten - Ableitung in Anlehnung an II. Berechnungsverordnung Nach 19 ImmoWertV sind als Bewirtschaftungskosten die Abschreibung, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis zu berücksichtigen; auf die II. Berechnungsverordnung wird in diesem Fall verwiesen. Die Betriebskosten sind nicht zu berücksichtigen, da in dem vorliegenden Fall Nettokaltmieten ohne Betriebskosten zugrunde gelegt wurden. Die Abschreibung ist im Berechnungsverfahren nicht gesondert zu berücksichtigen, dieser findet Niederschlag im Vervielfältiger über die festgestellte wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Berücksichtigung finden letztendlich die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis. Diese können pauschal oder in Prozentsätzen des Rohertrages unter Berücksichtigung eigener Erfahrungswerte angesetzt werden, diese lassen sich näherungsweise wie folgt ableiten: Betriebskosten: Abschreibung: ohne Ansatz, da Miete als Nettokaltmiete ohne Betriebsund sonstige Nebenkosten ohne Ansatz, da im Vervielfältiger enthalten Instandhaltungskosten: Wohnung: 11,00 je m² WF*) x 135,43 m² WF... = 1.490,- Garage: 75,00 je Garage x 1 Garage... = 75,- Verwaltungskosten: je Wohnung: 305,00 je WE x 1 WE... = 305,- Garage: 35,00 je Garage x 1 Garage... = 35,- Mietausfallwagnis: 3,0 % vom Rohertrag, d.h. 3,0 % von 9.091,-... = 273,- *) wegen Ausbau(Umbau 1992/94 geringerer Ansatz gewählt insgesamt... = 2.178,- Das entspricht ca. 23,96 % des festgestellten Rohertrages. Im Rahmen der Ertragswertermittlung wird ein Bewirtschaftungskostenansatz von 24,0 % gewählt.

23 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite Liegenschaftszinssatz Für die Bewertung von Immobilien im Rahmen der Ertragswertermittlung ist der Liegenschaftszinssatz von entscheidender Bedeutung. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird, d.h. dieser stellt regelmäßig ein Maß für die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Kapitals dar. Im Liegenschaftszinssatz werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, d.h. der Liegenschaftszinssatz ist gem. 14 Abs. 3 ImmoWertV der Marktanpassungsfaktor im Ertragswertverfahren. Der Liegenschaftszinssatz ist nicht mit dem Kapitalzins gleichzusetzen, da bei Kapitalanlagen in Liegenschaften von einer langfristigen Bindung und einer größeren Sicherheit des Kapitals ausgegangen werden kann. Nach 14 Abs. 3 ImmoWertV werden Liegenschaftszinssätze auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise von den Gutachterausschüssen unter Berücksichtigung entsprechender Reinerträge und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abgeleitet. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes richtet sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Gebäude- und Nutzungsart, wobei Lage, Modernisierungen wie auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Gebäude angemessen zu würdigen sind. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist der Zinssatz geringer als bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Objekten. Bei jüngeren Objekten ist dieser vergleichsweise größer als bei älteren Objekten. Bei Gebäuden mit einer verringerten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (von weniger als 30 Jahren) wird der Liegenschaftszinssatz geringer, dies gilt auch für Gebäude in guten Lagen. Bei Gebäuden in mäßigen Lagen wird er dagegen wegen der höheren Risiken erfahrungsgemäß steigen. Aufgrund eigener Erfahrungen und Marktbeobachtungen sowie Auswertung vorliegenden Marktberichte (Marktuntersuchungen der Gutachterausschüsse hinsichtlich marktkonformer Liegenschaftszinssätze) bewegen sich die durchschnittlichen Liegenschaftszinssätze für Eigentumswohnungen der Nachkriegszeit je nach Lage, Alter, Art und Gestaltung der Wohnung allgemein zwischen 3,5 5,0 %. Bei Wohnungen in großen Wohnanlagen (mehrgeschossige Bebauung oder Hochhauslagen in klassischen Mietwohnlagen) sowie bei Wohnungen in vergleichsweise mittlerer bis mäßiger Wohnlage liegen die Liegenschaftszinssätze allgemein über den Durchschnittswerten, bei Wohnungen in kleinen Wohnanlagen und/oder in guten Lagen daher unter dem Durchschnitt. Bei der Wahl des Liegenschaftszinssatzes ist das Risiko eine potentiellen Käufers hinsichtlich Vermietung und Verkauf der Wohnung sachverständig zu würdigen. Bei der Wahl des Liegenschaftszinssatzes dieser Eigentumswohnung wird auch Bezug genommen auf den Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse (letzte Veröffentlichungen GA Oberhausen 2013), hinsichtlich marktkonformer Liegenschaftszinssätze. Unter Berücksichtigung der festgestellten Lage- und Objektmerkmale wird für die hier zu bewertende Eigentumswohnung ein marktkonformer Liegenschaftszinssatz von 3,75 % gewählt. 8.4 Bodenwertverzinsung anteiliger Bodenwert der ETW Nr. 1 gemäß Abschnitt = ,-

24 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite Ertragswertberechnung jährlicher Rohertrag gemäß Abschnitt = 9.091,- abzgl. Bewirtschaftungskosten gemäß Abschnitt 8.2: 24,0 % von 9.091,-...= ,- jährlicher Reinertrag...= 6.909,- abzgl. Bodenverzinsung: 3,75 % von ,- gem. Abschn = ,- Reinertragsanteil der Wohnung...= 3.885,- Gebäudeertragswert = Reinertragsanteil Wohnung x Kapitalisierungsfaktor wirtschaftliche Restnutzungsdauer... = 51 Jahre - vgl. Seite 11 Liegenschaftszinssatz... = 3,75 % Kapitalisierungsfaktor... = 22,59 Zeitwert der Gebäude (Kapitalisierung): 3.885,- x 22,59...= ,- zuzüglich anteiliger Bodenwert gemäß Abschnitt = ,- vorläufiger Ertragswert...= ,- sonstige Zu- oder Abschläge wegen besonderer, objektspezifischer Merkmale gemäß 8, Abs. 3 ImmoWertV: Minderwert (über die normale Alterung hinausgehender Minderwert) wegen Baumängel/Schäden: am Sondereigentum: Minderwert gem. Ableitung auf Seite 15...= ,- am Gemeinschaftseigentum: entfällt...= - 0,- weitere Zu- oder Abschläge: entfällt...= - 0,- Wert der Wohnung nach dem Ertragswertverfahren...= ,- oder rd ,- Anmerkung. Bei der Wertableitung des Ertragswertes (als indirekter Vergleichswert) wurden marktkonforme Einzelansätze (wie z.b. marktüblicher und objektentsprechender Liegenschaftszinssatz, orts- bzw. marktübliche Mieten, wirtschaftliche Restnutzungsdauer, angemessene Bewirtschaftungskosten) zugrunde gelegt, welche die allgemeine Verkäuflichkeit dieser Immobilie und in der vorgenannten Lage angemessen würdigen.

25 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite VERGLEICHSWERTERMITTLUNG Im Rahmen der nachfolgenden Vergleichswertermittlung werden die Durchschnittspreise für ETW s aus der Bauzeit des Bewertungsobjektes analysiert. Abweichungen in den Wert bestimmenden Eigenschaften werden durch geeignete Zu- oder Abschläge auf die Merkmale des Bewertungsobjektes umgerechnet. Die durchschnittlichen Kaufpreise/Preisentwicklung für Eigentumswohnungen verschiedener Bauzeiten/Baujahrsgruppen sind der nachfolgenden Datenzusammenstellung zu entnehmen. Es handelt sich um Kaufpreisuntersuchungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Oberhausen, die den Grundstücksmarktberichten (letzte Veröffentlichung 2013, Marktbericht 2013, Auswertung bis einschließlich 2012) entnommen wurden. Baujahrsgruppe Jahrgänge , , ,- 907,- 1007,- 930, , , ,- 967, , , , , , ,- 983, , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,- Neubauwhg , , , , , ,- überw. gute (1.600,- (1.750,- (1.700,- (1.750,- (1.750,- (1.800,- Wohnlage bis 2.050,-) bis 2.150,-) bis 2.100,- ) bis 2.200,-) bis 2.200,-) bis 2.200,-) Diese Durchschnittspreise gelten für Wohnungen in mittlerer bis guter Wohnlage, Durchschnittsausstattung der jeweiligen Bauzeit (Sammelheizung, Bad/WC), m², 2- bis 4-geschossige Gebäude mit 4 bis 20 Wohneinheiten. statistische Kenndaten 2012 Baugruppe Durchschnittspreis 1.470,- /m² allgemeiner Preisrahmen 1.168,- bis 1.680,- /m² Anzahl der Verkaufsfälle 9 Durchschnittswohnfläche 79 m² Durchschnittsbaujahr 1995 Ø-Anzahl Wohneinheiten 10

26 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 25 Zusammenfassung Zur Ermittlung eines objektentsprechenden Vergleichswertes wurden die Durchschnittspreise der Baugruppe zugrunde gelegt. Dabei werden im Rahmen der Vergleichswertanalyse der gleitende Durchschnittswert der Verkaufsjahre (Dreijahresdurchschnitt) mit: 2010: 1.433,- /m² 2011: 1.492,- /m² 2012: 1.470,- /m² 1.465,- /m² als Ausgangswert gewählt. Bei Auswertung/Zugrundelegung der gleitenden Durchschnittswerte werden die Schwankungen zwischen den einzelnen Verkaufsjahren angemessen geglättet. Der Ausgangswert ist an die Marktlage anzupassen, darüber hinaus werden positive und negative Einflusskriterien ggü. dem Ausgangswert durch angemessene Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Danach ergibt sich die nachfolgende Vergleichswertberechnung: Ausgangswert für Eigentumswohnungen der Baujahresgruppe in Oberhausen, nach vorheriger Wertanalyse, Dreijahresdurchschnittswert der Zeit (im Mittel 2011)... = Anpassung an die Marktlage Zu-/Abschlag ggü. dem gleitenden Durchschnitt (fallende Tendenz), entfällt... = ,- /m² 0,- /m² gewählter Durchschnittswert zum Bewertungsstichtag... = 1.465,- /m² Abweichungen gegenüber dem statistischen Durchschnitts-Ausgangs- Wert werden bei dem Bewertungsobjekt wie folgt berücksichtigt: + 5,0 % Zuschlag für Lageunterschied in Objektlage/ im Ortsteil gute Wohnlage ohne störende Einflüsse - 0,0 % Zu-/Abschlag wegen tatsächlichem Bau-/Ausbaujahr 1994 entfällt 0,0 % Zu-/Abschlag für Ausstattungsverbesserungen ggü. dem Bauzeitstandard im Sondereigentum der Wohnung und im gemeinschaftlichen Eigentum, entfällt - 5,0 % Abschlag wegen vorhandener Altbauteile in Teilbereichen (u.a. Wände, Decken), Einschränkungen im Schallschutz, Lage im 1992/94 umgebauten landwirtschaftlichen Gebäudetrakt - 5,0 % Abschlag für Grundrissnachteile, u.a. Wohnzimmer ohne direkter Terrassen- oder Gartenanbindung vgl. Gebäudebeschreibung - 5,0 % Übertrag

27 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite 26-5,0 % Übertrag - 2,5 % Abschlag für fehlenden Balkon, jedoch Freisitz im Vorgarten + 5,0 % Zuschlag wegen Einfamilienhauscharakter, Haustyp mit Sondernutzungsrecht an einer Gartenteilfläche im Vorgarten - 7,5 % Abschlag wegen Wohnungsgröße, ggü. dem Durchschnitt der Bauzeit, mit rd. 135 m² gegenüber 79 m² im Durchschnitt der Bauzeit ,0 % Abschlag für fehlenden Stellplatz oder Garage, entfällt - 5,0 % Abschlag wegen fehlender/nicht ausreichender Gemeinschaftskellerräume (zentraler Heizkessel innerhalb der ETW Nr. 1) - 0,0 % Abschlag wegen Mängel/Schäden am Sonder- und Gemeinschaftseigentum, werden gesondert berücksichtigt + 2,5 % Zuschlag wegen Lage im Vierfamilienhaus mit jeweils eigenen Eingängen, Vorteil ggü. Lage im klassischen MFH - 0,0 % Abschlag wegen Mietvertragswertgestaltung, entfällt - 12,5 % Abschlag vom statistischen Durchschnittswert... = - 183,- /m² objektbezogener Wert der ETW Nr. 1 nach Kaufpreisanalyse... = oder rd ,- /m² 1.280,- /m² Somit ergibt sich folgende abschließende Vergleichsrechnung: Wert nach Kaufpreisanalyse: Wohnung Nr. 1 (EG/DG): 1.280,- / m² x 116,95 m²... = ,- Hobbyraum (Spitzboden): 640,- / m²*) x 18,48 m²... = ,- Abschlag wegen Mängeln/Schäden: am Sondereigentum: tatsächlicher Kostenaufwand gem. Ableitung auf Seite 15, ohne technische Wertminderung... = ,- am Gemeinschaftseigentum: entfällt... = - 0,- Zu-/Abschlag wegen Mietvertragsgestaltung - entfällt... = ± 0,- Zuschlag für Garage (Zeitwert) am Haus... = ,- Sonstige Zu-/Abschläge: entfällt... = - 0,- Wert der Wohnung nach dem Vergleichswertverfahren... = ,- oder rd ,- *) Wertansatz 50 % von 1.280,- /m²

28 Wertgutachten Pfälzer Str. 54, ETW Nr. 1, Oberhausen-Sterkrade Seite V E R K E H R S W E R T Nach 194 Baugesetzbuch wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Aus der Definition des Verkehrswertes nach 194 BauGB ergibt sich, dass dieser nicht unbedingt mit einem Verkaufspreis gleichzusetzen ist. Im Gegensatz zum Verkehrswert spielen beim Verkaufspreis persönliche Verhältnisse, Interessen oder auch ungewöhnliche/persönliche Verhältnisse eine Rolle, die nur die jeweiligen Vertragspartner und deren individuelle Werteinschätzung betreffen, die für die Verkehrswertfindung aber unerheblich sind. Der Verkehrswert ist per Definition ein Durchschnittspreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist. E R T R A G S W E R T gemäß Abschnitt 8.5 = ,- V E R G L E I C H S W E R T gemäß Abschnitt 9.0 = ,- M I T T E L W E R T = ,- oder rd ,- Der Verkehrswert wird auf der Basis des ermittelten Ertragswertes in Höhe von ,- abgeleitet und wird durch Vergleichswert (objektbezogener Wert nach Marktanalyse in Höhe von ,- ) gestützt. Der Mittelwert aus beiden Werten beträgt abgerundet ,-, das entspricht dem Verkehrswert. Die Differenz zwischen den Werten liegt im Bereich der Schätzungsungenauigkeit. Der aus Herstellungskosten abgeleitete Sachwert hat bei der Wertbeurteilung von Eigentumswohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erfahrungsgemäß keinen Einfluss auf den Verkehrswert, auf die redaktionelle Wiedergabe wird daher verzichtet (vgl. Abschnitt 1.2). Unter Berücksichtigung aller festgestellten wertbeeinflussenden Umstände, insbesondere der Lage-, Zustandsmerkmale des Grundstücks und des Immobilienmarktes am Bewertungsstichtag schätze ich den unbelasteten Verkehrswert (d.h. ohne Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuches) der Eigentumswohnung Nr. 1 im EG/DG/Spitzboden des Hauses "Pfälzer Str. 54 in Oberhausen-Sterkrade (eingetragen im Wohnungsgrundbuch von Sterkrade, Blatt 9746) am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf: ,- (in Worten: --einhundertfünfundsechzigtausend Euro)