Quick-Check Betreutes Wohnen Kreisangehörige Stadt Muster im Landkreis Muster. Zielsetzung und Vorgehensweise

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1 Quick-Check Betreutes Wohnen Kreisangehörige Stadt Muster im Landkreis Muster für das geplante Vorhaben: Neubau 30 Betreute Wohneinheiten durch die Musterorganisation Musterstraße Musterstadt Auftraggeber: Mustername Musterstraße Musterstadt Hinweis: Dieses Muster soll Ihnen eine Vorstellung von Struktur, Aufbau und Inhalten unseres Produktes vermitteln. Zu Zwecken der Anonymisierung sind die Sachverhalte ggf. nicht durchgängig schlüssig abgebildet. Zielsetzung und Vorgehensweise Der Quick-Check soll dem Auftraggeber eine erste Einschätzung zu Einzugsgebiet, Bedarf und Wettbewerb zu dem oben genannten Vorhaben geben. Dabei wurden die notwendigen Informationen durch telefonische Kontaktaufnahme mit Behörden, marktnahen Institutionen und Personen sowie im Internet recherchiert. Statistische Daten basieren im Wesentlichen auf Angaben des privatwirtschaftlichen Datenanbieters Microm. Insofern besteht die Qualität, gleichzeitig aber auch die Begrenzung des Quick-Checks darin, Auswertungen rein aus statistischem Datenmaterial herzuleiten. Bei Betreutem Wohnen ist zudem die sehr intransparente Datenlage zu berücksichtigen. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass es in diesem Segment Angebote gibt, die in unserer Datenbank noch nicht erfasst sind. Dieser Quick-Check kann deshalb die Durchführung einer Vorort-Recherche und die Erstellung einer vollständigen Standort- und Wettbewerbsanalyse (SuW) nicht ersetzen. Dem Auftraggeber muss bewusst sein, dass es im Rahmen einer regulären SuW- Bearbeitung zu konträren Ergebnissen kommen kann. Voraussetzung für die Interpretation der im Folgenden dokumentierten Arbeitsergebnisse ist ein einheitliches Verständnis des Begriffs Betreutes Wohnen, denn in der Literatur wie in der Praxis gibt es keine klar abgegrenzte Definition. Wir orientieren uns hier an der im Wohnatlas des KDA 1 enthaltenen Beschreibung. Unter Betreutes Wohnen ist demnach eine Wohnform zu verstehen, in der ältere Menschen selbstständig in einer meist barrierefreien/-armen Wohnung in einer Wohnanlage leben und regelmäßig durch einen Ansprechpartner vor Ort betreut werden, für den eine Betreuungspauschale zu zahlen ist. 1 Vgl. Kuratorium Deutsche Altershilfe/Wüstenrot Stiftung (2014)

2 - 2 - Zusätzliche Leistungen (z. B. hauswirtschaftlicher und/oder pflegerischer Art) sind von den Bewohnern frei wählbar. Einzugsgebiet Die Ausdehnung des Einzugsgebietes wurde mit Hilfe einer Fahrtstreckenerhebung (im vorliegenden Fall 10 Min.) hergeleitet. Abschließend erfolgte durch die Berücksichtigung infrastruktureller und natürlicher Barrieren eine Arrondierung des Einzugsgebietes. Die nachfolgende Karte verdeutlicht das voraussichtliche Einzugsgebiet und die Wettbewerbssituation. Das definierte Einzugsgebiet erstreckt sich vollständig über die Städte Muster und Muster sowie teilweise über die Stadt Muster und die Gemeinde Muster. Insgesamt wohnten in diesem Einzugsgebiet zum XX ca Einwohner, davon ca über 65-Jährige. Bedarf Die Bedarfsermittlung erfolgt unter Inanspruchnahme unseres in Zusammenarbeit mit der Prognos AG erarbeiteten neuen Bedarfsermittlungsmodells 2. Das bedeutet, dass erstmalig 2 Siehe BFS Immobilien-Service /Prognos (2015): Bedarfsanalyse für Betreutes Wohnen in Deutschland auf regionaler Ebene

3 - 3 - auf statistisch und methodisch valider Basis eine Bedarfsanalyse für Betreutes Wohnen in Deutschland möglich ist. Auf Basis des dem zu betrachtenden Standort zugeordneten Einzugsgebietes wird mit Hilfe des Bedarfsermittlungsmodells geprüft, unter welchen Kreistyp 3 das definierte Einzugsgebiet zu kategorisieren ist oder ob sogar mehrere Kreistypen herangezogen werden müssen. Je nach Art des Kreistyps greift das Modell auf eine fest zugeordnete Schätzgleichung zurück. Die Gleichung operiert mit den Faktoren, die sich bei der Modellvalidierung jeweils statistisch als tatsächlich nachfragerelevant heraus kristallisiert haben und berechnet den Bedarf bis zum Jahr Die Prognose erfolgt dabei in 5-Jahresschritten. Für das definierte Einzugsgebiet ergibt sich somit folgende Bedarfsableitung: Bedarf an Betreuten Wohneinheiten im definierten Einzugsgebiet Aktuell besteht ein rechnerischer Bedarf nach ca. 90 Wohneinheiten. Prospektiv soll dieser über ca. 100 Wohneinheiten in 2020 auf ca. 110 Wohneinheiten bis 2030 ansteigen. Die Einrichtung in Muster liegt nahe der definierten Einzugsgebietsgrenze. Daher überschneidet sich ihr Einzugsbereich erfahrungsgemäß nur teilweise mit dem definierten Einzugsgebiet und muss lediglich anteilig zum vorhandenen Angebot gezählt werden. Unter Berücksichtigung einer 50-prozentigen Überschneidung stehen der quantifizierten Nachfrage ca. 70 WE im Bestand gegenüber. Somit ergibt sich aktuell ein Nachfrageüberhang von ca. 20 Wohneinheiten, der bei unverändertem Status auf der Angebotsseite bis 2020 sukzessive auf 30 Einheiten anwachsen wird. 3 Die Abgrenzung der Kreise erfolgt dabei gemäß den Kriterien des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und wird differenziert nach: dünn besiedelten ländlichen Kreisen, ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen, städtischen Kreisen und kreisfreien Großstädten.

4 - 4 - Wettbewerb Im definierten Einzugsgebiet befinden sich insgesamt zwei Einrichtungen mit nominal 90 Wohneinheiten. In der nachfolgenden Tabelle sind die wesentlichen Informationen hierzu tabellarisch aufgelistet: Name der Wohnanlage Adresse WE Entf. zum Standort in km Bj./ Mod. Miete/ m² mtl. Betreuungspauschale Muster Betreutes Wohnen Muster Str Muster 40 5, ,60 / m² warm ohne Notruf 150,00 Muster Betreutes Wohnen Muster Str Muster 30 8, / m² warm und inkl. Servicepauschale für 20 WE 6,50 / m² kalt für 10 WE 30,00 Summe 70 Hinsichtlich der Anzahl der in Muster zur Verfügung stehenden WE liegen uns unterschiedliche Informationen vor (ca WE), die sich im Rahmen dieser Ausarbeitung nicht abschließend recherchieren ließen. Eine Klärung dieser Fragestellung sollte jedoch durch die Musterorganisation problemlos möglich sein, da sie selbst das Muster Betreutes Wohnen betreut. Aus Vorsichtsgründen wurde bei der Betrachtung in diesem Quick-Check von der höheren Angabe ausgegangen. Sollte sich dagegen der geringere Wert bestätigen, würde dies die zuvor getroffene Bedarfsaussage im Sinne eines noch höheren Nachfrageüberhangs positiv beeinflussen. Die Senioren der Muster Betreutes Wohnen werden bei Bedarf von der Musterorganisation (Muster Amb. Pflegedienst) betreut. Dieser Amb. Pflegedienst ist mit zuletzt ( XX) 200 Betreuten Menschen gut aufgestellt. Nach unseren Recherchen messen die Wohnungen 40 bis 65 m² und eine ca. 50 m² große Einheit kostet i.d.r. 450,00 Warmmiete pro Monat. Alle Wohnungen sind barrierefrei und verfügen über einen Balkon und die Küche ist meist vom Vormieter zu übernehmen. In allen Bädern gibt es eine bodengleiche Dusche. Zusatzleistungen, wie Hausnotruf, können bei der Musterorganisation bestellt werden. Alle Wohnungen sind derzeit vermietet und es besteht eine Warteliste. Die Seniorenwohnungen in der Muster Betreutes Wohnen Anlage werden in zwei Kategorien unterteilt: Zum einen gibt es 20 Betreute Wohnungen, die sich im Musterhaus befinden. In diesem Gebäude ist gleichzeitig auch der Amb. Pflegedienst (Muster Ambulanter Pflegedienst) untergebracht. Dieser betreute zum XX 85 Menschen. Die Betreuten Wohnungen kosten ca. 350,00 warm inkl. Servicepauschale für ein 30 m² Appartement. Der Notruf kostet 20,00 pro Monat. Die zweite Kategorie beinhaltet 10 WE Service Wohnungen für selbstständigere Senioren. Dieses Gebäude liegt ebenfalls auf dem Gelände. Diese 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen kosten 6,50 / m² Kaltmiete. Der Notruf und auch der Amb. Pflegedienst kann nach Wahl gebucht werden. Ein Hausmeister befindet sich im Haus. Aktuell ist eine Wohnung dieser Kategorie frei. Im Muster Betreutes Wohnen werden auch 100 vollstationäre Pflegeplätze (Auslastung 100% am XX) in 80 Einzel- und 10 Doppelzimmern sowie 10 Tagespflegeplätze angeboten.

5 - 5 - Fazit Im Segment des Betreuten Wohnens sehen wir aktuell einen Nachfrageüberhang von ca. 20 WE gegeben, der ohne Schaffung neuer Angebote sukzessive weiter steigen wird. Für das Vorhaben ergibt sich somit u.e. insgesamt eine klar positive Bedarfsaussage. Die Musterorganisation ist in der Region Muster u. E. ein gut aufgestellter und etablierter Träger in der Altenhilfe mit einem breiten Angebot (Amb. Pflegedienst, Tagespflege, Vollstationäre Pflege, Betreutes Wohnen). Wir halten den Umfang von 30 Einheiten für den Standort Muster als angemessen dimensioniert und sowohl inhaltlich als auch räumlich gut zu den bereits vorhandenen Versorgungsstrukturen des Trägers passend. Aus Sicht der in diesem Quick-Check betrachteten Parameter empfehlen wir daher, die Umsetzung des Projektes weiter zu verfolgen.

6 - 6 - Muster Quick-Check Erstellt von: Mitarbeiter (mitarbeiter@sozialbank.de) BFS Immobilien-Service GmbH Wörthstraße Köln Tel: 0221/ Fax: 0221/ Köln, Datum

7 - 7 - Allgemeine Geschäftsbedingungen 1. Geltungsbereich Die Lieferungen und Leistungen der BFS Immobilien-Service GmbH erfolgen ausschließlich zu den nachstehenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen, soweit nicht schriftlich etwas anderes vereinbart wurde. Anderslautende Geschäftsbedingungen sind nur wirksam, wenn sie durch die BFS Immobilien- Service GmbH schriftlich bestätigt wurden. Das gleiche gilt für Änderungen und Ergänzungen dieser Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Mündliche Zusagen und Nebenabreden bedürfen der schriftlichen Bestätigung der BFS Immobilien- Service GmbH. 2. Lieferungen und Leistungen Die Angebote der BFS Immobilien-Service GmbH sind freibleibend und unverbindlich. Ein Vertrag kommt erst mit der schriftlichen Auftragserteilung und -annahme zustande. Das Recht zu Teillieferung und deren Fakturierung bleibt der BFS Immobilien-Service GmbH ausdrücklich vorbehalten. 3. Preise und Zahlungsbedingungen Es gelten die jeweils gültigen Produktpreise. Die gesetzliche Mehrwertsteuer wird dem Kunden entsprechend berechnet. 4. Eigentumsvorbehalt Das Vertragsprodukt bleibt Eigentum der BFS Immobilien-Service GmbH bis zur vollständigen Bezahlung. 5. Gewährleistung und Haftung Die Haftung der BFS Immobilien-Service GmbH ist unabhängig von dem Rechtsgrund auf den Erwerbspreis (ohne Mehrwertsteuer) desjenigen Vertragsproduktes begrenzt, das den Schaden verursacht hat oder Gegenstand des Anspruchs ist oder in direkter Beziehung dazu steht. Die BFS Immobilien-Service GmbH haftet nicht für entgangene Gewinne, ausgebliebene Einsparungen, Schäden aus Ansprüchen Dritter und sonstige mittelbare Schäden und Folgeschäden sowie für aufgezeichnete Daten. Die Haftungsbeschränkungen und Haftungsausschlüsse gelten nicht für Schäden, die durch die BFS Immobilien-Service GmbH oder ihre Erfüllungsgehilfen vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht worden sind. Sollten Produkte der BFS Immobilien-Service GmbH in Teilen oder gesamt veröffentlicht oder in Bezug genommen werden, ist der Haftungsausschluss der BFS Immobilien-Service GmbH Dritten gegenüber anzugeben. 6. Gewerbliche Schutzrechte und Urheberrechte Dritter Die BFS Immobilien-Service GmbH übernimmt keine Haftung dafür, dass die Vertragsprodukte keine gewerblichen Schutzrechte oder Urheberrechte Dritter verletzen. Der Kunde hat die BFS Immobilien- Service GmbH von allen gegen ihn aus diesem Grund erhobenen Ansprüchen unverzüglich in Kenntnis zu setzen. 7. Allgemeine Bestimmungen Der Kunde ist nicht berechtigt, seine Ansprüche aus dem Vertrag abzutreten. Erfüllungsort und Gerichtstand ist Köln.