Quick-Check Betreutes Wohnen Musterstadt im Musterlandkreis. Zielsetzung und Vorgehensweise

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1 Quick-Check Betreutes Wohnen Musterstadt im Musterlandkreis für das geplante Vorhaben: Neubau Betreute Wohnanlage 60 Wohneinheiten Hinweis: Dieses Muster soll Ihnen eine Vorstellung von Struktur, Aufbau und Inhalten unseres Produktes vermitteln. Zu Zwecken der Anonymisierung sind die Sachverhalte nicht durchgängig schlüssig abgebildet. Auftraggeber: Mustername Zielsetzung und Vorgehensweise Der Quick-Check soll dem Auftraggeber eine erste Einschätzung zu Einzugsgebiet, Bedarf und Wettbewerb zu dem oben genannten Vorhaben geben. Dabei wurden die notwendigen Informationen durch telefonische Kontaktaufnahme mit Behörden, marktnahen Institutionen und Personen sowie im Internet recherchiert. Statistische Daten basieren im Wesentlichen auf Angaben des privatwirtschaftlichen Datenanbieters Microm. Insofern besteht die Qualität, gleichzeitig aber auch die Begrenzung des Quick-Checks darin, Auswertungen rein aus statistischem Datenmaterial herzuleiten. Bei Betreutem Wohnen ist zudem die sehr intransparente Datenlage zu berücksichtigen. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass es in diesem Segment Angebote gibt, die in unserer Datenbank noch nicht erfasst sind. Dieser Quick-Check kann deshalb die Durchführung einer Vorort-Recherche und die Erstellung einer vollständigen Standort- und Wettbewerbsanalyse (SuW) nicht ersetzen. Dem Auftraggeber muss bewusst sein, dass es im Rahmen einer regulären SuW- Bearbeitung zu konträren Ergebnissen kommen kann. Voraussetzung für die Interpretation der im Folgenden dokumentierten Arbeitsergebnisse ist ein einheitliches Verständnis des Begriffs Betreutes Wohnen, denn in der Literatur wie in der Praxis gibt es keine klar abgegrenzte Definition. Wir orientieren uns hier an der im Wohnatlas des KDA 1 enthaltenen Beschreibung. Unter Betreutes Wohnen ist demnach eine Wohnform zu verstehen, in der ältere Menschen selbstständig in einer meist barrierefreien/-armen Wohnung in einer Wohnanlage leben und regelmäßig durch einen Ansprechpartner vor Ort betreut werden, für den eine Betreuungspauschale zu zahlen ist. Zusätzliche Leistungen (z.b. hauswirtschaftlicher und/oder pflegerischer Art) sind von den Bewohnern frei wählbar. 1 Vgl. Kuratorium Deutsche Altershilfe/Wüstenrot Stiftung (2014)

2 - 2 - Einzugsgebiet Die Ausdehnung des Einzugsgebietes wurde mit Hilfe einer Fahrtstreckenerhebung (im vorliegenden Fall 10 Min.) hergeleitet. Abschließend erfolgte durch die Berücksichtigung infrastruktureller und natürlicher Barrieren eine Arrondierung des Einzugsgebietes. Die nachfolgende Karte verdeutlicht das voraussichtliche Einzugsgebiet und die dortige Wettbewerbssituation. Das Einzugsgebiet umfasst im Wesentlichen das Stadtgebiet von Musterstadt sowie die umliegenden Gemeinden Muster und Muster. In diesem Einzugsgebiet wohnen ca Einwohner, davon etwa über 65-Jährige (Stand 2015).

3 - 3 - Bedarf Die Bedarfsermittlung erfolgt unter Inanspruchnahme unseres in Zusammenarbeit mit der Prognos AG erarbeiteten neuen Bedarfsermittlungsmodells 2. Das bedeutet, dass auf statistisch und methodisch valider Grundlage eine Bedarfsanalyse für Betreutes Wohnen in Deutschland möglich ist. Auf Basis des dem zu betrachtenden Standort zugeordneten Einzugsgebietes wird mit Hilfe des Bedarfsermittlungsmodells geprüft, unter welchen Kreistyp 3 das definierte Einzugsgebiet zu kategorisieren ist bzw. ob mehrere Kreistypen herangezogen werden müssen. Je nach Art des Kreistyps greift das Modell auf eine fest zugeordnete Schätzgleichung zurück. Die Gleichung operiert mit den Faktoren, die sich bei der Modellvalidierung jeweils statistisch als tatsächlich nachfragerelevant herauskristallisiert haben und berechnet den Bedarf bis zum Jahr Die Prognose erfolgt dabei in 5-Jahres-Schritten. Für das definierte Einzugsgebiet ergibt sich somit folgende Bedarfsableitung: Aktuell besteht ein rechnerischer Bedarf nach ca. 40 Wohneinheiten. Prospektiv soll dieser bis 2030 auf ca. 45 Wohneinheiten ansteigen. Wir konnten im Einzugsgebiet 40 seniorengerechte Wohneinheiten recherchieren, wovon 30 dem Betreuten Wohnen zuzuordnen sind. Bei Realisierung der geplanten 70 Wohneinheiten würden anschließend 100 Betreute Wohnungen zur Verfügung stehen. Daraus ergibt sich künftig ein rechnerischer Angebotsüberhang von ca. 60 Wohneinheiten. 2 Siehe BFS Immobilien-Service/Prognos (2015): Bedarfsanalyse für Betreutes Wohnen in Deutschland auf regionaler Ebene. 3 Die Abgrenzung der Kreise erfolgt dabei gemäß den Kriterien des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und wird differenziert nach: dünn besiedelten ländlichen Kreisen, ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen, städtischen Kreisen und kreisfreien Großstädten.

4 - 4 - Wettbewerb Die 45 Wohneinheiten im definierten Einzugsgebiet verteilen sich auf 3 Wohnanlagen. Die nachfolgende Tabelle fasst die wesentlichen Informationen zusammen: Name der Wohnanlage Adresse Betreiber Anzahl der Wohneinheiten Kaltmiete/ m² Betreuungspauschale/ Monat Baujahr Mod. Projektstandort BW Wohnen im Alter BW Sonnenschein BW Musterhausen Musterpflege GmbH 60 k.a. Musterpflege GmbH 25 12,00 150, Musterpflege GmbH Musterpflege e.v ,00 5,00 50,00 80, insgesamt: 105 Das Wettbewerbsumfeld setzt sich aus zwei privaten und einem Träger der freien Wohlfahrtspflege zusammen. Die Wohnanlagen Sonnenschein und Musterhausen weisen ein nahezu identisches Preisniveau auf. Die Wohnanlage Wohnen im Alter markiert mit deutlichem Abstand die Preisobergrenze und weist gleichzeitig das jüngste Baujahr auf. Die Wohnanlage Wohnen im Alter hält 25 Wohnungen mit einer Wohnfläche zw. 42 m² bis 68 m² vor. Die Anlage wurde im März 2015 eröffnet. Derzeit standen noch zehn Wohnungen zur Vermietung frei. Die Wohneinheiten sind barrierefrei, mit einer Einbauküche ausgestattet und verfügen teilweise über einen Balkon. Im Objekt befinden sich ein Gemeinschaftsraum sowie ein Fahrstuhl. Die Betreuungspauschale umfasst im Wesentlichen die Organisation von Veranstaltungen, einen Ansprechpartner vor Ort, einen 24 Stunden Hausnotruf sowie kleinere Hilfsdienste. In diesem Objekt befindet sich auch eine Ambulant Betreute Wohngemeinschaft. Im Landkreis betreibt die Musterpflege GmbH drei weitere Einrichtungen (BW, ABWG und TP) und 2 ambulante Pflegedienste mit insgesamt ca. 200 Kunden. In der Wohnanlage Sonnenschein stehen 5 Einzimmerwohnungen zwischen m² zur Verfügung. Derzeit waren alle Wohneinheiten vermietet. Die Wohnanlage besteht aus 2 Häusern, die über einen Wintergarten miteinander verbunden sind. Die Wohnungen haben keine Balkone. Eine Einbauküche gibt es nicht. Zweimal in der Woche werden verschiedene Aktivitäten wie z.b. Kartenspiele, Gymnastik angeboten. Die Betreuungspauschale umfasst zudem den Hausnotruf. Im Objekt befindet sich kein Fahrstuhl. Ein ambulanter Pflegedienst gehört nicht zum Angebotsportfolio des Betreibers. Der Musterpflege e.v. bietet in der Wohnanlage Musterhausen 15 Betreute Wohneinheiten an. Aktuell stand eine Wohneinheit zur Vermietung frei. Die Wohnungen haben eine Größe von 43 m² bis 53 m². In dem Objekt befinden sich ein Gemeinschaftsraum sowie ein Fahrstuhl. Die Bäder sind noch mit Badewannen ausgestattet. Diese sollen nun sukzessive barrierefrei umgebaut werden. Den Wohneinheiten ist kein Balkon zugeordnet. Der Musterpflege e.v. ist in der Region außerdem mit einem Pflegeheim vertreten.

5 - 5 - Fazit Das Wettbewerbsumfeld ist durch ausschließlich alte Gebäudekomplexe geprägt, die zum Teil nicht barrierefrei konzipiert sind. Auch die Bedarfssituation, welche sich in der Praxis bestätigt hat, bietet eine gute Ausgangslage für das Projektvorhaben. Allerdings halten wir das geplante Angebotsvolumen von 100 Wohneinheiten für überdimensioniert. Insofern empfehlen wir Ihnen, die Umsetzung des Vorhabens erst nach Modifikationen des in dieser Form u.e. noch nicht realisierungsfähigen Status weiter zu verfolgen.

6 - 6 - Muster QC Betreutes Wohnen Erstellt von: Mitarbeiter (mitarbeiter@sozialbank.de) BFS Immobilien-Service GmbH Wörthstraße Köln Tel: 0221/ Fax: 0221/ Köln, 2016

7 - 7 - Allgemeine Geschäftsbedingungen 1. Geltungsbereich Die Lieferungen und Leistungen der BFS Immobilien-Service GmbH erfolgen ausschließlich zu den nachstehenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen, soweit nicht schriftlich etwas anderes vereinbart wurde. Anderslautende Geschäftsbedingungen sind nur wirksam, wenn sie durch die BFS Immobilien- Service GmbH schriftlich bestätigt wurden. Das gleiche gilt für Änderungen und Ergänzungen dieser Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Mündliche Zusagen und Nebenabreden bedürfen der schriftlichen Bestätigung der BFS Immobilien- Service GmbH. 2. Lieferungen und Leistungen Die Angebote der BFS Immobilien-Service GmbH sind freibleibend und unverbindlich. Ein Vertrag kommt erst mit der schriftlichen Auftragserteilung und -annahme zustande. Das Recht zu Teillieferung und deren Fakturierung bleibt der BFS Immobilien-Service GmbH ausdrücklich vorbehalten. 3. Preise und Zahlungsbedingungen Es gelten die jeweils gültigen Produktpreise. Die gesetzliche Mehrwertsteuer wird dem Kunden entsprechend berechnet. 4. Eigentumsvorbehalt Das Vertragsprodukt bleibt Eigentum der BFS Immobilien-Service GmbH bis zur vollständigen Bezahlung. 5. Gewährleistung und Haftung Die Haftung der BFS Immobilien-Service GmbH ist unabhängig von dem Rechtsgrund auf den Erwerbspreis (ohne Mehrwertsteuer) desjenigen Vertragsproduktes begrenzt, das den Schaden verursacht hat oder Gegenstand des Anspruchs ist oder in direkter Beziehung dazu steht. Die BFS Immobilien-Service GmbH haftet nicht für entgangene Gewinne, ausgebliebene Einsparungen, Schäden aus Ansprüchen Dritter und sonstige mittelbare Schäden und Folgeschäden sowie für aufgezeichnete Daten. Die Haftungsbeschränkungen und Haftungsausschlüsse gelten nicht für Schäden, die durch die BFS Immobilien-Service GmbH oder ihre Erfüllungsgehilfen vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht worden sind. Sollten Produkte der BFS Immobilien-Service GmbH in Teilen oder gesamt veröffentlicht oder in Bezug genommen werden, ist der Haftungsausschluss der BFS Immobilien-Service GmbH Dritten gegenüber anzugeben. 6. Gewerbliche Schutzrechte und Urheberrechte Dritter Die BFS Immobilien-Service GmbH übernimmt keine Haftung dafür, dass die Vertragsprodukte keine gewerblichen Schutzrechte oder Urheberrechte Dritter verletzen. Der Kunde hat die BFS Immobilien- Service GmbH von allen gegen ihn aus diesem Grund erhobenen Ansprüchen unverzüglich in Kenntnis zu setzen. 7. Allgemeine Bestimmungen Der Kunde ist nicht berechtigt, seine Ansprüche aus dem Vertrag abzutreten. Erfüllungsort und Gerichtstand ist Köln.