Planungsbericht. Teilrevision Richt- und Nutzungsplanung. Kanton Zürich Gemeinde Schwerzenbach. Dübendorf, 18. April 2006 / sb.

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1 Kanton Zürich Gemeinde Schwerzenbach Teilrevision Richt- und Nutzungsplanung Planungsbericht Dübendorf, 18. April 2006 / sb.1023 / AS Neuhofstrasse Dübendorf 1 Telefon Telefax Planung Tiefbau Vermessung Geoinformatik Kulturtechnik

2 Inhaltsverzeichnis 1 Veranlassung und Ablauf der Revision Richt- und Nutzungsplanung Veranlassung Richtplanung Nutzungsplanung Ablauf der Revision Richt- und Nutzungsplanung Öffentliche Auflage und Anhörung, kantonale Vorprüfung Kommunale Richtplanung Grundsätzliches zum Vorgehen Aufhebung kommunale Richtpläne Revision kommunaler Verkehrsplan Wichtigste Änderungen des kommunalen Verkehrsplanes Nutzungsplanung Bau- und Zonenordnung Ausgangslage Beschreibung der Änderungen im Zonenplan Beschreibung der Änderungen in der Bauordnung Sonderbauvorschriften für die Industriezone Ifang Gewässerabstandslinien Chimlibach...15 Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 2/15

3 1 Veranlassung und Ablauf der Revision Richt- und Nutzungsplanung 1.1 Veranlassung Richtplanung Der kommunale Gesamtplan der Gemeinde Schwerzenbach wurde mit Regierungsratsbeschluss Nr am 25. Juli 1984 genehmigt. Mitte der 90er Jahre wurde parallel zur Revision der Bau- und Zonenordnung eine Revision des kommunalen Verkehrsplanes in Angriff genommen. Die Arbeiten wurden dann aber sistiert und nur die Nutzungsplanung festgesetzt. Richtpläne werden gemäss Raumplanungsgesetz in der Regel alle zehn Jahre gesamthaft überprüft und nötigenfalls überarbeitet. Weil der bestehende Gesamtplan aus dem Jahre 1984 stammt, ist eine Aktualisierung der kommunalen Richtplanung notwendig. In der Zwischenzeit wurden auch 1995 der kantonale Richtplan und 1998 der regionale Richtplan Glattal festgesetzt, deren Vorgaben in die kommunale Richtplanung zu übernehmen sind Nutzungsplanung Die aktuelle Bau- und Zonenordnung (BZO) wurde von der Gemeindeversammlung am 12. April 1996 festgesetzt und vom Regierungsrat mit Beschluss Nr am 3. Juli 1996 genehmigt. Die Nutzungsplanung ist in der Regel alle 15 Jahre zu überprüfen und anzupassen. Zurzeit wird das Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich revidiert. Es ist davon auszugehen, dass nach der Inkraftsetzung des neuen PBG die Gemeinden im Rahmen einer Übergangsfrist die kommunalen Richt- und Nutzungspläne an die neuen gesetzlichen Vorschriften anpassen müssen. Mit einer Totalrevision der Nutzungsplanung soll abgewartet werden, bis in einigen Jahren das neue PBG in Kraft tritt. Jedoch bestehen verschiedene aktuelle Bedürfnisse für kleinere Anpassungen der Bauund Zonenordnung, welche jetzt im Rahmen einer Teilrevision bearbeitet werden sollen. 1.2 Ablauf der Revision Richt- und Nutzungsplanung Bereits im Jahre 2003 wurden die Arbeiten zur Revision des kommunalen Verkehrsplanes wieder aufgenommen und ein erster Entwurf in der Planungskommission behandelt. Die weitere Behandlung wurde wiederum sistiert. Mit der eingeleiteten Revision der Bau- und Zonenordnung soll nun auch die Revision des Verkehrsplanes vorgenommen werden. Mit Gemeinderatsbeschluss Nr. 128 vom 18. April 2005 wurde der Auftrag für die Teilrevision der Richt- und Nutzungsplanung erteilt. Die Vorlage wurde an vier Sitzungen der Planungskommission diskutiert und anschliessend zuhanden des Gemeinderates verabschiedet. Der Gemeinderat hat mit Beschluss Nr. 376 vom 12. Dezember 2005 die Teilrevision der Richt- und Nutzungsplanung zuhanden der kantonalen Vorprüfung und der Anhörung der nebengeordneten Planungsträger sowie in die öffentliche Auflage gemäss 7 PBG verabschiedet. Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 3/15

4 Die öffentliche Auflage und Anhörung während 60 Tagen fand statt vom 23. Dezember 2005 bis am 20. Februar Die Baudirektion Kanton Zürich hat im Rahmen der Vorprüfung mit Schreiben vom 2. und 9. März 2006 Stellung genommen. Die bereinigte Vorlage für die Teilrevision der Richt- und Nutzungsplanung wurde vom Gemeinderat Schwerzenbach am 8./22. Mai 2006 zuhanden der Gemeindeversammlung verabschiedet. Die Gemeindeversammlung Schwerzenbach hat die Teilrevision der Richtund Nutzungsplanung am 30. Juni 2006 festgesetzt. 1.3 Öffentliche Auflage und Anhörung, kantonale Vorprüfung Während der öffentlichen Auflage und Anhörung haben die Stadt Dübendorf und die Gemeinde Volketswil Stellung genommen sowie vier private Einwender Änderungsanträge gestellt. Diese Einwendungen und Stellungnahmen sind zusammen mit den Bemerkungen aus der kantonalen Vorprüfung in einem separaten Papier zusammengestellt. Die Entscheide über die Berücksichtigung bzw. Nicht-Berücksichtigung der Einwendungen mit deren Begründung sind im Bericht zu den Einwendungen und Stellungnahmen ersichtlich. Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 4/15

5 2 Kommunale Richtplanung 2.1 Grundsätzliches zum Vorgehen Der kantonale Verkehrsplan befindet sich zurzeit in Revision. Die öffentliche Auflage und Anhörung ist seit Anfang Juli 2005 abgeschlossen. Es ist vorgesehen, dass der Kantonsrat den revidierten kantonalen Verkehrsplan im Jahre 2006 festsetzt. Der regionale Richtplan Glattal wird zurzeit ebenfalls einer kleinen Teilrevision unterzogen. Eine weitere Revision des regionalen Verkehrsplanes ist im Jahre 2007 beabsichtigt, wenn der kantonale Verkehrsplan festgesetzt ist. Nach der Festsetzung dieser übergeordneten Richtpläne werden voraussichtlich auch Anpassungen der kommunalen Richtplanung notwendig. Weil der kommunale Richtplan bereits über 20 jährig ist, soll mit der Revision nicht bis zum Vorliegen der übergeordneten Richtpläne gewartet werden. Jedoch soll vorerst auf eine gesamthafte Überprüfung der kommunalen Richtplanung verzichtet und nur die notwendigsten Anpassungen des kommunalen Verkehrsplanes vorgenommen werden. 2.2 Aufhebung kommunale Richtpläne 1984 Mit dem Entscheid, sich nur auf das Notwendigste zu beschränken und nur den kommunalen Verkehrsplan zu revidieren, stellt sich die Frage, was mit den anderen bisherigen Teilrichtplänen aus dem Jahre 1984 geschieht. Werden diese beibehalten ergeben sich Probleme bei der Benützung dieser Pläne. Die übergeordneten Festlegungen des kantonalen und regionalen Richtplanes, welche in den kommunalen Richtplänen ebenfalls dargestellt werden, sind geändert worden, was wiederum Einfluss auf die kommunalen Festlegungen hat. Es würden jeweils Interpretationsprobleme über die massgebenden Festlegungen entstehen. Gemäss 31 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) kann sich der kommunale Richtplan auf einzelne Teilrichtpläne beschränken. Nur auf den Verkehrsplan darf nicht verzichtet werden. Der Gemeinderat Schwerzenbach hat deshalb entschieden, nur den kommunalen Verkehrsplan zu revidieren. Der bisherige kommunale Gesamtplan bestehend aus den Teilrichtplänen Siedlungsplan, Landschaftsplan und Plan der öffentlichen Bauten und Anlagen, Verkehrsplan, Versorgungsplan 1 und Versorgungsplan 2 aus dem Jahre 1984 wird deshalb gleichzeitig mit der Neufestsetzung des revidierten kommunalen Verkehrsplanes aufgehoben. 2.3 Revision kommunaler Verkehrsplan Wichtigste Änderungen des kommunalen Verkehrsplanes - Übernahme der übergeordneten Festlegungen gemäss kantonalem Richtplan Übernahme der übergeordneten Festlegungen gemäss regionalem Richtplan Glattal 1998 (Radweg entlang Greifenseestrasse bestehend statt geplant) - Neufestlegung der Grabenstrasse zwischen der Bahnhofstrasse und der Oberholzstrasse als kommunale Sammelstrasse als Folge des Verwaltungsgerichtsentscheides vom 22. August 2002 im Zusammenhang mit dem Quartierplan Widacher Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 5/15

6 - Festlegung des Anschlusses Ifang- / Industriestrasse (Gem. Volketswil) für den als Groberschliessung notwendigen Ausbau der Industriestrasse - Streichung der Parkierungsanlage beim Friedhof - Änderungen bei den Fuss- und Wanderwegen: neue Linienführung für geplanten Fussweg im Gebiet Ifang/Chimli, Streichung geplanter Fussweg entlang SBB-Linie neue bestehende Fusswegverbindung von der Schorenstrasse über die Schulstrasse und entlang SBB-Linie bis zur Zielackerstrasse neue geplante Fusswegverbindung zwischen Zielacker- und Sonnenbergstrasse entlang der SBB-Linie im Gebiet Im Vieri neue geplante Fusswegverbindung zwischen Kehrplatz Jakob Kaiser-Weg und Greifenseestrasse neue bestehende Fusswegverbindung auf Blattenstrasse und Blattenweg zwischen Sonnenbergstrasse und Zielackerstrasse neuer bestehender Fussweg auf Zielackerstrasse zwischen Schorenstrasse und Verbindungsweg von Vieristrasse (Lückenschliessung) Anpassung der Linienführung des Fussweges zwischen Schossackerstrasse und Bahnhofstrasse durch Quartier Widacher an tatsächlichen Verlauf, bestehend statt geplant Unterscheidung Fuss- und Wanderwege mit und ohne Hartbelag Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 6/15

7 3 Nutzungsplanung 3.1 Bau- und Zonenordnung Ausgangslage Die gültige Bau- und Zonenordnung wurde von der Gemeindeversammlung Schwerzenbach am 12. April 1996 festgesetzt und vom Regierungsrat mit Beschluss Nr am 3. Juli 1996 genehmigt. Neben verschiedenen kleineren Anpassungen der Bauordnung und des Zonenplanes soll mit der Teilrevision der BZO die Möglichkeit zur Schaffung von Wohnbauten im Industriegebiet Ifang geschaffen werden. Ausserdem soll der Zonenplan neu auf der Basis der amtlichen Vermessung erstellt werden Beschreibung der Änderungen im Zonenplan Zonenplan auf Basis der amtlichen Vermessung Gestützt auf die kantonale Verordnung über die amtliche Vermessung vom 17. Dezember 1997 sind die Nutzungszonen gemäss 36, 39 und 46 Abs. 2 und 3 PBG sowie Gestaltungspläne ausserhalb dieser Zonen in der amtlichen Vermessung zu erfassen. Diese so genannten kantonalen Mehranforderungen wurden in Schwerzenbach bereits erfasst. Der Zonenplan wird deshalb für die Teilrevision neu aus dem Datenbestand der amtlichen Vermessung generiert. Die Übernahme der Nutzungszonen vom grafischen Original-Zonenplan 1996, der auf der Basis des Übersichtsplanes erstellt wurde, in die digitale amtliche Vermessung hat keine materiellen Änderungen der Zonengrenzen zur Folge. Dies bedeutet auch, dass diese nicht Gegenstand der vorliegenden Teilrevision und somit auch nicht anfechtbar sind. Jedoch ist in denjenigen Fällen, bei welchen bei der Übertragung in die amtliche Vermessung der technische Interpretationsspielraum überschritten wird, ein formelles Festsetzungs- bzw. Genehmigungsverfahren durchzuführen. Mit Ausnahme des im folgenden Abschnitt beschriebenen Falles konnten die Nutzungszonen eindeutig definiert und in die amtliche Vermessung übernommen werden, ohne dass der Interpretationsspielraum verletzt wurde. Zonengrenze zwischen Kernzone KA und Wohnzone W1L westlich Jakob Kaiser-Weg Im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben auf dem Grundstück Kat. Nr westlich des Wendeplatzes Jakob Kaiser-Weg wurde festgestellt, dass die Zonengrenze zwischen der Kernzone KA und der Wohnzone W1L im Zonenplan 1:5'000 und im Kernzonenplan 1:1'000 unterschiedlich definiert wurde. Gemäss Art. 4 der Bauordnung gehen die Ergänzungspläne, soweit sie Anordnungen und Abgrenzungen betreffen, dem allgemeinen Zonenplan vor. Die Zonengrenze zwischen der Kernzone KA und der Wohnzone W1L verlief mitten durch das Grundstück Kat. Nr. alt Mit einer Parzellierung wurde dieses Grundstück in die zwei neuen Grundstücke Kat. Nrn und 2004 unterteilt. Die Grundstücksgrenze wurde gestützt auf Art. 4 der Bauordnung auf die Zonengrenze gelegt, welche mit dem Kernzonenplan übereinstimmt. Weil die Lagedifferenz der Zonengrenze gemäss Zonenplan und Kernzonenplan mehrere Meter beträgt und somit ausserhalb des Interpretations- Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 7/15

8 spielraumes liegt, bildet die Definition dieser Zonengrenze Bestandteil der vorliegenden Teilrevision der BZO. Umzonung des Grundstücks westlich des Gemeindehauses in die Zone ÖB Auf dem Grundstück Kat. Nr der Gemeinde Schwerzenbach zwischen der neuen Erschliessungsstrasse ins Quartier Widacher und dem Gemeindehaus ist die Erstellung einer Pflegewohnung möglich. Deshalb wird dieses Grundstück von der Wohnzone W2 in die Zone für öffentliche Bauten ÖB umgezont. Weil die Bahnhofstrasse und das nördlich angrenzende Schulhausareal ebenfalls in der Zone ÖB liegen, wird auch der gemäss Quartierplan Widacher für den Ausbau der Bahnhofstrasse vorgesehene Landstreifen der Zone ÖB zugewiesen. Analog zum angrenzenden Grundstück mit dem Gemeindehaus wird die Empfindlichkeitsstufe (ES) III gemäss Lärmschutzverordnung definiert. II III 2060 III Zonenänderung an Schossackerstrasse Mit dem Quartierplan Widacher wurde im Bereich der Grundstücke Kat. Nrn. alt 1879 und 1974 eine Grenzänderung vorgenommen. Das dreieckförmige Grundstück Kat. Nr. alt 1879 verfügte vorher über keinen Anstoss an die Schossackerstrasse. Mit dem Quartierplan wurde das rechteckförmige, überbaubare Grundstück Kat. Nr und die angrenzende Parzelle Kat. Nr geschaffen. Als Folge dieser Landumlegung verläuft heute die Zonengrenze zwischen den Wohnzonen W1L und W2 durch die Grundstücke Kat. Nrn und Mit der Teilrevision der BZO wird die Grenze zwischen den Wohnzonen W1L und W2 auf die Grundstücksgrenze gelegt, so dass nachher das Grundstück Kat. Nr voll- Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 8/15

9 ständig in der Zone W2 und das Grundstück Kat. Nr vollständig in der Zone W1L liegt Umzonung von Wohnzone W3 in Wohnzone W4 bei Bahnhofstrasse/Grabenstrasse Die bestehenden Mehrfamilienhäuser (MFH) Bahnhofstrasse 18 und 20 weisen heute drei, das MFH Grabenstrasse 2 fünf Vollgeschosse auf. Eine Umzonung der drei Grundstücke von der Wohnzone W3 in die Wohnzone W4 mit Zulassung von mässig störendem Gewerbe ist zweckmässig, zumal das gegenüber liegende Gebiet nördlich der Bahnhofstrasse sich ebenfalls in der Wohnzone W4, mässig störendes Gewerbe zugelassen, befindet und die Grundstücke in Gehdistanz zum Bahnhof Schwerzenbach liegen. Damit wird eine massvolle Verdichtung und eine sinnvolle Aufstockung der MFH Bahnhofstrasse 18 und 20 ermöglicht. Sonderbauvorschriften für die Industriezone Ifang In der Industriezone Chimli/Ifang (im Folgenden nur noch Ifang genannt) beabsichtigten einige Grundeigentümer anstelle gewerblicher Nutzungen neu Wohnbauten zu erstellen. Dazu müssen die Bestimmungen der BZO angepasst werden, weil in der heutigen Industriezone Wohnbauten nicht zulässig sind. Als Voraussetzung für die entsprechenden Anpassungen der BZO muss zuerst der regionale Richtplan Glattal revidiert werden. Das Industriegebiet Ifang ist im regionalen Richtplan 1998 als Arbeitsplatzgebiet von regionaler Bedeutung bezeichnet. Damit die Wohnnutzung ermöglicht werden kann, muss die Industriezone Ifang als Mischgebiet von regi- Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 9/15

10 onaler Bedeutung festgelegt werden. Die Festlegung als Mischgebiet wurde in der Teilrevision des regionalen Richtplanes 2005/06, Teil I, durch die Zürcher Planungsgruppe Glattal (ZPG) berücksichtigt. Die Delegiertenversammlung der ZPG hat die Teilrevision am 29. März 2006 zuhanden der Festsetzung durch den Regierungsrat verabschiedet. Die künftige Wohnnutzung im Industriegebiet Ifang soll mittels Sonderbauvorschriften gemäss den 79 ff. PBG ermöglicht werden. Im Zonenplan wird der Geltungsbereich dieser Sonderbauvorschriften mittels einer neuen Signatur bezeichnet. Die Details zu den Sonderbauvorschriften sind im folgenden Kapitel über die Änderungen in der Bauordnung beschrieben. Änderungen des Informationsinhalts des Zonenplanes Im Zonenplan der Gemeinde Schwerzenbach sind auch die Perimeter der rechtskräftigen Gestaltungspläne eingezeichnet sowie deren Bezeichnungen und Genehmigungsdaten in der Legende aufgeführt. Der Eintrag der Gestaltungspläne in den Zonenplan hat keine rechtliche Wirkung, er dient lediglich der Information. Mit der Teilrevision der BZO werden zusätzlich die seit 1996 neu festgesetzten Gestaltungspläne eingetragen und die Angaben zu den einzelnen Gestaltungsplänen in der Legende aktualisiert Beschreibung der Änderungen in der Bauordnung Art. 2 Massgebende Pläne In Art. 2 Abs. 2 der Bauordnung sind die Ergänzungspläne aufgelistet. Bisher war nur der Kernzonenplan 1:1000 aufgeführt. Nach der Genehmigung des Kernzonenplanes Engelgarten im Massstab 1:500 mit BDV Nr. 371 am 16. April 2003 ist hier eine entsprechende Ergänzung notwendig. Bisher waren in Art. 2 Abs. 2 der Bauordnung auch noch Erschliessungspläne aufgelistet. Die Gemeinde Schwerzenbach verfügt aber über keinen Erschliessungsplan. Ein solcher ist auch nicht erforderlich, weil die Bauzonen bereits weitgehend überbaut sind und die Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 10/15

11 bestehenden Groberschliessungsanlagen für die weitere Überbauung weitgehend ausreichen. Entsprechend werden die Erschliessungspläne aus der Auflistung gestrichen. Art. 15 Grundmasse Wohnzonen In der Wohnzone W1L südlich der Greifenseestrasse gelten Sonderbestimmungen. In Abweichung zu den Bestimmungen für die übrigen Gebiete in der Wohnzone W1L gilt südlich der Greifenseestrasse zusätzlich eine Überbauungsziffer von 15 % und es gilt kein Baumassenzuschlag für besondere Gebäude. Verschiedene Grundstücke südlich der Greifenseestrasse weisen keine oder nur eine sehr geringe Reserve bezüglich der Überbauungsziffer auf. Im Zusammenhang mit einem Baugesuch für einen Gartenschopf, welches aufgrund der Überschreitung der Überbauungsziffer verweigert werden musste, hat der Gemeinderat Schwerzenbach am 17. Januar 2000 einen Grundsatzbeschluss gefasst. Gemäss diesem Grundsatzentscheid können Gartenhäuser und Schöpfe in der Zone W1L südlich der Greifenseestrasse mit einer maximalen Fläche von 10 m 2 bis zur nächsten Revision der BZO ausnahmsweise bewilligt werden. Mit der Teilrevision der BZO wird dieser Grundsatzentscheid in die Sonderbestimmungen für die W1L südlich der Greifenseestrasse in die Bauordnung aufgenommen. Um den Spielraum etwas zu vergrössern, wird die maximale Fläche von 10 m 2 auf 12 m 2 erhöht. Demnach sind neu Gartenhäuser und Schöpfe bis zu einer maximalen Fläche von 12 m 2 nicht an die Überbauungsziffer anzurechnen. Art. 23 Erholungszonen Die Familiengartenkommission hat dem Gemeinderat den Antrag gestellt, die Bauvorschriften für Gebäude in den Familiengartenarealen anzupassen. Die maximale Gebäudehöhe soll von bisher 2,4 m auf 2,7 m, die zulässige Gebäudegrundfläche von 12 m 2 auf 20 m 2 und die maximale Überbauungsziffer von 10 % auf 18 % erhöht werden. Die Gesamtdachfläche soll höchstens 25 m 2 bzw. 125 % der Gebäudegrundfläche betragen dürfen. Die Erhöhung der zulässigen Gebäudehöhe wird damit begründet, dass die auf dem Markt erhältlichen Standard-Gartenhäuser bereits eine Höhe von 2,5 m aufweisen. Unter Einbezug eines notwendigen Bodenabstandes resultiert eine Gebäudehöhe von ca. 2,7 m. Die gültigen Vorschriften bezüglich Überbauungsziffer, Gebäudegrundfläche und Vordachfachfläche sind oft schwierig durchzusetzen. Die Nutzungsbedürfnisse und Ansprüche haben sich in den letzten Jahren entscheidend geändert, indem die Familiengartenhäuser vermehrt für gesellschaftliche Zwecke genutzt werden. Bestehende Vordächer werden teilweise mit seitlichen Wänden ergänzt und so zu einem Teil der Gebäude. Aus diesem Grund soll die maximale Gebäudegrundfläche erhöht werden. Mit der Definition der maximal zulässigen Dachfläche soll mehr Klarheit geschaffen und die Durchsetzbarkeit der Vorschriften verbessert werden. Die Erhöhung der maximalen Überbauungsziffer auf 18 % ist auf die anderen Masse (Gebäudegrundfläche und Dachfläche) abgestimmt. Die jeweils an einen Familiengärtner verpachteten Parzellen betragen zwischen einer und eineinhalb Aren. Bei einer Parzelle von eineinhalb Aren und einer Überbauungsziffer von 18 % können die vorgesehenen 25 m 2 maximale Dachfläche noch realisiert werden. Art. 23 der Bauordnung wird deshalb im Sinne des Antrages der Familiengartenkommission geändert. Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 11/15

12 Art. 33a Verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten Gemäss 10 c) der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) müssen verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen, im Ausmass von bis zu 10 % der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen nicht an die Ausnützungsziffer angerechnet werden. Für die Baumassenziffer gab es eine solche Privilegierung von verglasten Vorbauten, wenn sie dem Energie sparen dienen, lange nicht. Seit dem 1. Januar 2004 ist die Änderung von 13 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) in Kraft, wonach die Gemeinden die Baumassenziffer auch für verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen, gesondert regeln können. Im Gegensatz zur Ausnützungsziffer, für welche die Privilegierung abschliessend in der kantonalen Verordnung geregelt ist, müssen die Gemeinden mit Baumassenziffer die erforderlichen Regelungen in der Bauordnung treffen. In Anlehnung an die Bestimmung in 10 ABV für die Ausnützungsziffer wird die Bauordnung mit folgendem neuen Artikel 33a ergänzt: In den Wohnzonen und Wohnzonen mit Gewerbeanteil müssen verglaste Balkone, Wintergärten, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen, nicht an die Baumassenziffer angerechnet werden, sofern ihre maximale Fläche höchstens 15 % der Gesamtnutzfläche (gemäss Art. 35 Bauordnung) der zugehörigen Nutzfläche beträgt. Damit solche verglaste Vorbauten dem Energie sparen dienen und somit von der Anrechnung an die Baumassenziffer im oben definierten Umfang befreit werden können, muss die Gebäudehülle ohne den verglasten Vorbau bestimmte, in den Wärmedämmvorschriften der Baudirektion Kanton Zürich definierte Anforderungen hinsichtlich des Heizwärmebedarfs erfüllen. Die Einhaltung dieser Anforderungen ist im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen. Bisher mussten Balkonverglasungen und andere verglaste Vorbauten immer an die Baumassenziffer angerechnet werden. Dies führte bisher vor allem bei bestehenden Arealüberbauungen, die vor 1996 und somit gestützt auf die Ausnützungsziffer erstellt wurden, zu grossem Aufwand. Oft haben diese Arealüberbauungen die damals maximal zulässige Ausnützungsziffer ausgeschöpft. Dies hatte bisher zur Folge, dass zuerst eine Baumassenberechnung über die gesamte Arealüberbauung gemacht werden musste, um zu bestimmen, ob überhaupt eine Baumassenreserve besteht. Erst wenn die Berechnung eine Reserve auswies, konnte die Baubewilligung für eine Balkonverglasung oder andere verglaste Vorbauten erteilt werden. Mit der vorgesehenen Befreiung verglaster Vorbauten von der Pflicht zur Anrechnung an die Baumassenziffer kann die Handhabung solcher Fälle erleichtert werden. Das Mass von 15 % der Gesamtnutzfläche wurde gewählt, damit auch grössere Balkone z.b. bei bestehenden Mehrfamilienhäusern verglast werden können, ohne dass eine aufwändige Baumassenberechnung notwendig wird. Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 12/15

13 3.1.4 Sonderbauvorschriften für die Industriezone Ifang Veranlassung Von einzelnen Grundeigentümern wurde dem Gemeinderat ein Gesuch zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gemischte Nutzung (Gewerbe und Wohnen) in der Industriezone Ifang gestellt. Die Schaffung von ausreichend und qualitativ gutem Wohnraum könnte zu einer Aufwertung des heute eher wenig attraktiven Quartiers führen. Der Gemeinderat Schwerzenbach hat sich deshalb positiv zum Vorschlag geäussert und die notwendigen Schritte zur Schaffung einer gemischten Nutzung eingeleitet (Antrag für Änderung des regionalen Richtplanes an die ZPG (vgl. Kap ) und Teil-Revision BZO). Ausgangslage und Überbauungsabsichten Das Gebiet Ifang liegt gemäss gültigem Zonenplan in der Industriezone mit einer Baumassenziffer von 8 m 3 /m 2. Das Gebiet ist heute unterschiedlich genutzt. Während das Grundstück Kat. Nr im östlichen Bereich entlang des Chimlibaches praktisch vollständig mit gewerblichen Bauten ausgenützt ist, sind im zentralen Bereich noch grössere Flächen vorhanden, welche heute wenig bis gar nicht baulich genutzt sind. Seitens der Grundeigentümer besteht die Absicht, diesen zentralen Bereich mit Wohnungen zu überbauen. In einem späteren Zeitpunkt ist es denkbar, dass im nördlichen Bereich des Grundstücks Kat. Nr die gewerblich genutzten Bauten abgebrochen und dort ebenfalls Wohnbauten erstellt werden. Das Gebiet Ifang soll demnach in Etappen umgenutzt werden. Neue Wohnbauten kommen neben bestehende, dichte Gewerbebauten zu liegen. Die zur Schaffung einer Mischzone erforderlichen Bestimmungen in der BZO müssen somit einerseits die Erstellung von attraktivem Wohnraum ermöglichen, aber auch weiterhin den Bestand und allfällige Erweiterungen der gewerblichen Nutzung gewährleisten. Konzept der Sonderbauvorschriften mit Gestaltungsplanpflicht Es wurden verschiedene Möglichkeiten für eine Umzonung des Gebiets in eine Mischzone und für die notwendigen Bestimmungen in der Bauordnung geprüft. Als sinnvollste Lösung zeigte sich, dass das Gebiet Ifang weiterhin in der Industriezone verbleibt und gleichzeitig in der Bauordnung Sonderbauvorschriften im Sinne der 79 ff. PBG erlassen werden, welche insbesondere die Wohnnutzung zulassen und regeln. Die Anwendung der Sonderbauvorschriften bedingt die Erstellung eines Gestaltungsplanes, damit der Gemeinderat frühzeitig die qualitativen Anforderungen bestimmen kann (Gestaltungsplanpflicht). Für einen solchen Gestaltungsplan, der sich an die Bestimmungen der Sonderbauvorschriften hält, genügt die Zustimmung des Gemeinderates und die Genehmigung durch die Baudirektion. Die Zustimmung durch die Gemeindeversammlung ist nicht notwendig. Ob nach der Grund-Bauordnung (Industriezone) oder gemäss Sonderbauvorschriften (auch Wohnbauten zulässig) gebaut wird, bleibt den Grundeigentümern überlassen. In den SBV werden die Anforderungen definiert, welche die Gestaltungspläne erfüllen müssen. So ist mit dem Gestaltungsplan nachzuweisen, dass die Wohnnutzung zweckmässig auf die bestehenden und geplanten gewerblichen Nutzungen abgestimmt ist und die Immissionsgrenzwerte gemäss Lärmschutzverordnung eingehalten werden. Zudem müssen Bauten und Anlagen sowie die Umgebungsgestaltung für sich und im Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so gestaltet werden, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 13/15

14 Damit das Gebiet Ifang einen Charakter als Wohngebiet erhält, ist eine gewisse Mindestgrösse einer Wohnüberbauung zu gewährleisten. Dies wird über die mit den Sonderbauvorschriften definierte Bauzonenfläche von 5'000 m 2, welche der zu erstellende Gestaltungsplan mindestens umfassen muss, gewährleistet. Dieses Mass resultierte u.a. aus den Grundeigentumsverhältnissen und ermöglicht die Erstellung von Gestaltungsplänen für drei Teilgebiete (Gebiet Ost entlang Chimlibach, Teilgebiet Süd entlang Bahnlinie und Teilgebiet im Zentrum). Grundmasse der Sonderbauvorschriften, Baumassenziffer Als Grundmasse werden eine Baumassenziffer für Gebäude und Gebäudeteile mit Wohnnutzung von 3,6 m 3 /m 2 und eine solche von 8 m 3 /m 2 für alle anderen Gebäude und Gebäudeteile (gewerblich genutzte Gebäude und -teile, Keller- und Parkierungsgeschosse sowie besondere Gebäude) festgelegt. Mit dieser Regelung kann je nach beabsichtigter Nutzungsmischung eine bauliche Dichte realisiert werden, die zwischen 3,6 und 8 m 3 /m 2 liegt. Je höher der Wohnanteil desto niedriger die realisierbare Baumassenziffer und umgekehrt. Die Beibehaltung der Baumassenziffer von 8 m 3 /m 2 für gewerblich genutzte Gebäudeteile hat den Vorteil, dass die bestehenden Gewerbebauten mit hoher Dichte auch bei der Anwendung der Sonderbauvorschriften und einem allfälligen Einbezug in den erforderlichen Gestaltungsplan nicht den Bauvorschriften widersprechen. In der Wohnzone W4 und in der Wohnzone mit Gewerbeanteil WG4 ist gemäss gültiger Bauordnung eine Baumassenziffer von 3,1 m 3 /m 2 zulässig. Betrachtet man die überbauten Quartiere in diesen Wohnzonen, wird deutlich, dass mit dieser Baumassenziffer bereits eine recht hohe bauliche Dichte realisiert werden kann. Weil diese Dichte als zweckmässig erachtet wird und die verschiedenen Wohnquartiere rechtsgleich behandelt werden sollen, soll auch die in den Sonderbauvorschriften Ifang zu definierende Baumassenziffer für Wohnbauten in einer vergleichbaren Grössenordnung liegen. In den Sonderbauvorschriften wird eine zulässige Baumassenziffer für Gebäude und Gebäudeteile mit Wohnnutzung von 3,6 m 3 /m 2 definiert. Diese Baumassenziffer liegt somit 0,5 m 3 /m 2 über der in der Wohn- und Gewerbezone WG4 geltenden. Weil das Gebiet I- fang von zwei Staatsstrassen und der Bahnlinie begrenzt ist, sind bei Wohnbauten gestalterische Lärmschutzmassnahmen sinnvoll und an exponierten Stellen auch notwendig. Mit der gegenüber der Zone WG4 erhöhten Baumassenziffer von 3,6 m 3 /m 2 kann der planerische Spielraum und der Anreiz für baumassenwirksame gestalterische Lärmschutzmassnahmen wie z.b. Lichthöfe, Erker, verglaste Laubengänge usw. erhöht werden. In den Wohnzonen W4 bzw. der Zone WG4 kann neben der Grundbaumasse von 3,1 m 3 /m 2 noch zusätzlich eine Baumasse für besondere Gebäude von 0,3 m 3 /m 2 realisiert werden. Gemäss Sonderbauvorschriften Ifang kann die Baumasse für besondere Gebäude nicht zusätzlich realisiert werden, sondern ist an die Baumasse für gewerbliche Nutzungen anzurechnen. Auch aus diesem Grund wird die Baumassenziffer von 3,6 m 3 /m 2 als zweckmässig erachtet. Verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, die dem Energiesparen dienen, sind auch bei Anwendung der Sonderbauvorschriften gemäss dem neuen Art. 33a der Bauordnung bis zu einer Maximalfläche von 15 % der Gesamtnutzfläche von der Anrechnung an die Baumassenziffer befreit. Grundmasse der Sonderbauvorschriften, übrige Bestimmungen Ein attraktives Wohnquartier benötigt auch mehr Freiräume als ein reines Industriegebiet. Aus diesem Grund wird in den Sonderbauvorschriften die Freiflächenziffer gegenüber Art. 20 der Bauordnung (Grundordnung für Industriezone) von 10 % auf 20 % erhöht. Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 14/15

15 Betreffend die zulässige Höhe der Bauten gilt Art. 20 der Bauordnung. Demnach dürfen die Gebäude eine grösste Höhe für Schräg- und Flachdächer von 20 m aufweisen mit der zusätzlichen Einschränkung, dass bei einer Gebäudehöhe über 16 m nur ein Flachdach zulässig ist. Aus wohnhygienischen Gründen müssen bei Wohnbauten auch grössere Grenz- und Gebäudeabstände eingehalten werden. Sofern von den Sonderbauvorschriften Gebrauch gemacht wird, müssen Fassaden und Fassadenteile mit bewohnten Räumen die Abstände der Wohnzone mit Gewerbeanteil WG4 gemäss Art. 17 der Bauordnung einhalten (5 m bzw. 10 m). Nutzweise Gemäss Sonderbauvorschriften sind Wohnungen sowie mässig störende Industrie-, Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. Somit sind die gleichen Nutzungen wie in der Industriezone erlaubt (Art. 21 Bauordnung), jedoch zusätzlich auch Wohnbauten. Die Zulassung der gleichen gewerblichen Nutzungen wie in der Industriezone ist notwendig, weil in einen Gestaltungsplan auch bestehende Gewerbebauten miteinbezogen werden können, welche bezüglich Nutzweise zonenkonform bleiben sollen. 3.2 Gewässerabstandslinien Chimlibach Mit der BZO 1986 wurden entlang des Chimlibaches auch Gewässerabstandslinien festgelegt. Diese wurden mit Regierungsratsbeschluss Nr am 25. Juni 1986 genehmigt. Im Gebiet Ifang ist östlich der Einmündung Ifangstrasse in die Industriestrasse auf dem Grundstück Kat. Nr auf einer Länge von ca. 60 m eine Gewässerabstandslinie im Abstand von 10 m von der Gewässergrenze festgelegt. Das bestehende Parkhaus Vers. Nr. 343 überstellt die Gewässerabstandslinie um ca. 5 m. Die südöstlich angrenzenden, auf dem gleichen Grundstück bestehenden Gebäude liegen noch näher am Chimlibach. Weil die Gewässerabstandslinie mit Bauten überstellt und der ganze westliche Uferbereich des Chimlibaches bereits durch Gebäude geprägt ist, macht die Gewässerabstandslinie heute wenig Sinn. Sie wird deshalb im Bereich des Grundstücks Kat. Nr aufgehoben. Nach der Aufhebung ist gegenüber dem Chimlibach nur noch der gesetzliche Gewässerabstand gemäss 21 Wasserwirtschaftsgesetz (i.d.r. 5 m) einzuhalten. Planungsbericht Revision Richt- und Nutzungsplanung doc / AS 18. April 2006 Seite 15/15