Prognosen, Szenarien und ihre Zeithorizonte Anforderung und Erfahrungen der Praxis

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1 Prognosen, Szenarien und ihre Zeithorizonte Anforderung und Erfahrungen der Praxis Robert Koschitzki, Dresden, 12. Juni 2014

2 Was erwartet Sie? Wohnungsmarktbeobachtung in der NBank Erkenntnisinteresse Wunschkonzert Ein einfaches Prognosemodell und seine komplexen Folgen Auch das noch: Szenarien Ergebnisse aus Niedersachsen Fazit

3 NBank-Wohnungsmarktbeobachtung Wohnungswirtschaft/ Verbände Land (Sozialministerium) Kommunen/ Regionalverbände (über-)regionale Netzwerke Basisindikatoren Baulandumfrage Haushalts- und Wohnungsprognose Erwerbstätigenprojektion Wohnungsmarktbarometer Kontinuierliche Analyse der Wohnungsmarktentwicklung Bericht Wohnungsmarktbeobachtung 2012/2013 Kommunale/ Regionale Wohnungsmarktbeobachtung (KomWoB) sonstige Dienstleistungen und Netzwerkarbeit

4 Erkenntnisinteresse Wunschkonzert Hinweise auf eine nachfragegerechte Anpassung des Wohnungsangebots bzw. -bestands auf regionaler bzw. kommunaler Ebene Quantitäten: Wo müssen wieviel Wohneinheiten neu errichtet, zurückgebaut und/ oder umgebaut werden? Qualitäten: Wo müssen welche Wohneinheiten neu errichtet, zurückgebaut und/ oder umgebaut werden? Zeithorizont: Wann werden neue Quantitäten und Qualitäten benötigt (in den nächsten 5 Jahren, 5-10 Jahren, Jahren)? Wie verschieben sich Nachfragepräferenzen durch demografischen Wandel und Wanderungen?

5 Qualitäten und Nachfragetypen Wohnungsangebot Eigentum/ Miete Haus/ Wohnung wenig/ viel Wohnfläche wenige/ viele Wohnräume barrierearm/ "normal hoher/ niedriger energetischer Standard Wohnungsnachfrage bescheiden/ anspruchsvoll Single/ Wohngemeinschaft/ Paar/ Familie ruhige Wohnlage/ lebendiges Quartier ländlich/ städtisch Haushaltsstarter/ junge Singles/ Familiengründer/ Best Ager/ Ruheständler eigener Garten/ Grünanlage gute ÖPNV-Anbindung/ ausreichend PKW-Stellplätze

6 Einfaches Prognosemodell Bevölkerung Wanderungen Altersstruktur Haushalte Haushaltsgröße Alter Haushaltsvorstand Wohnungsbedarf Fluktuationsreserve Wohnungsabgänge Baulandflächenbedarf Baulandreserve Bestandsumbaupotenziale

7 Altersstruktur und Wanderungen Geborene und Gestorbene Determinanten Altersstruktur, Fertilität und Sterblichkeit sind weitgehend bekannt, daher eher Berechnung als Prognose Die große Unbekannte: Wanderungen Welche Zugangsbeschränkungen gibt es für Zuwanderer bzw. welche Beschränkungen entfallen (wann)? Wie attraktiv ist Deutschland, Niedersachsen, eine niedersächsische Region, eine niedersächsische Kommune für Zuwanderer? - Wie groß ist das nationale, regionale, lokale Arbeitsplatzangebot bzw. dessen Wachstum? - Welche Angebote ziehen Umzugswillige an (Nahversorgung, Bildung, Gesundheit, Kultur, Freizeit)? Zu komplex für ein Modell, daher in der Regel status-quo -Prognosen mit einem Stützraum

8 Haushalte: Zahl, Größe und Alter des HH-Vorstands Unterschiedliche Datenquellen liefern unterschiedliche regionale Tiefe Amtliche (Zensus, Mikrozensus) und kommunale Statistik - Vollerhebung: Straße, Block, Einzeldatensätze (alle 10 Jahre) - Mikrozensus: 11 Anpassungsschichten in Niedersachsen (jährlich) - Kommunalstatistik: Kommune, Orts- bzw. Stadtteile, aber nicht überregional, Datenschutz! Marktforschungsinstitute - bedient alle Kundenwünsche, aber Datenherkunft oft nicht transparent => Datenqualität im Zweifel eher gering Energieversorger - eher theoretisch (Stromzählermethode), über mehrere Jahre unsicher, regional (abhängig vom Geschäftsgebiet), meist keine Zuordnung zu Verwaltungsgrenzen Tiefe regionale Gliederung nur im Zensus und nur alle 10 Jahre oder von einzelnen Kommunen (Datenschutz beachten, nur lokal möglich)

9 Fluktuationsreserve und Wohnungsabgänge Unterschiedliche Fachmeinungen und problematische Datenlage Welche Fluktuationsreserve ist für einen funktionierende Markt überhaupt notwendig, und wie groß ist der tatsächliche marktbedingte Leerstand? Unterschiedliche Erhebungsmethoden - Zählungen/ Zensus/ Mikrozensus - Umfragen - Stromzählermethode - Schornsteinfeger-Daten - Unterschiedliche Definitionen - Restgröße (nicht vermietet oder vom Eigentümer selbstbewohnt) - nur die Wohnungen, die wegen Vermietungsschwierigkeiten leer stehen - Wohnungsabgänge - werden häufig nicht gemeldet und daher z.t. nicht mehr veröffentlicht - unzureichende Information über Abriss (und Neubau?) oder Zusammenlegungen

10 Wohnbaulandreserven und Bestandsumbaupotenziale Umfragen erfassen regelmäßig Neuausweisungen und Reserven, aber Ergebnisse sind abhängig von der Erfahrung der Beantworter Längst nicht alle angegebenen Reserven sind mobilisierbar Trotzdem: regelmäßige Umfragen liefern ein brauchbares Bild Qualität des Wohnungsbestand trotz Zensus unbekannt: Wohnungszahl, -größe und -baujahr wurden erfasst, aber keine Informationen zu - Barrieren (innen + Zugang) - Lage im Gebäude - technischer Ausstattung (z. B. AAL) - energetischer Zustand, letzte Modernisierung bzw. Instandsetzung Hinweise auf Umbaupotenziale müssen mühsam erfasst werden.

11 Szenarien Ein einziges Ergebnis/ Szenario - die wahrscheinlichste Variante Standardszenarien - pessimistische/ niedrige Variante - mittlere (oft auch wahrscheinlichste) Variante - optimistische/ hohe Variante zur Diskussion: 2 Szenarien - Wanderungssaldo gleich Null - die wahrscheinlichste Variante Szenarien zur Bevölkerungsprognose machen nur Sinn, wenn auch entsprechende Bedarfsszenarien abgeleitet werden.

12 Ergebnisse aus Niedersachsen 6. Dresdner Flächennutzungssymposium, 11./

13 Bevölkerungsprognose Dresdner Flächennutzungssymposium, 11./

14 Geschosswohnungsbedarf bis Kommunen mit größerem Bedarf 15 Kommunen mit größeren Wohnungsüberhängen Potenzieller Leerstand = Datenbasis: LSN, NBank-Wohnungsbedarfsprognose der CIMA 2030 Kartenbasis: GfK GeoMarketing

15 Eigenheimbedarf bis Kommunen mit größerem Bedarf 116 Kommunen mit größeren Wohnungsüberhängen Potenzieller Leerstand = Datenbasis: LSN, NBank-Wohnungsbedarfsprognose der CIMA 2030 Kartenbasis: GfK GeoMarketing

16 Baulandreichweite Wenn jeder neue Haushalt (ab 2011) eine neue Wohneinheit verbraucht, die auf der Flächenreserve geplant wurde, reicht diese Baulandreserve rein rechnerisch Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2012; NBank-Haushaltsprognose der CIMA 2030 Kartenbasis: GfK GeoMarketing

17 Neuausweisungen Wohnbauland 2010/ Dresdner Flächennutzungssymposium, 11./

18 Bevölkerungsprognosen für Niedersachsen seit 1996 Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognosen des ies, des NIW und der CIMA

19 Prognosen entstehen für Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft von der lokalen bis hin zur Bundesebene sind abhängig von der Altersstruktur der Bevölkerung und der (zukünftigen) Zuwanderung können die Bandbreite der Nachfragerwünsche und der Anpassungsoptionen des Wohnungsbestands kaum berücksichtigen treffen trotz vereinfachter Modelle nicht die wirkliche zukünftige Entwicklung machen dennoch die aktuellen Entwicklungen deutlich und zeigen eine mögliche Zukunft auf

20 Um die richtigen Schlussfolgerungen zu ziehen müssen Modell und Annahmen transparent sein müssen die Ergebnisse in Handlungsempfehlungen übersetzt werden sollten Prognosen oft aktualisiert werden (jährlich/ zweijährlich) können Szenarien helfen (z. B. ohne Wanderungen ) fordern Praktiker kurz- und langfristige Aussagen ( Sofortmaßnahmen / strategische Ausrichtung ) helfen zukunftsgerichtete qualitative Aussagen (Plausibilitätsüberlegungen), die z. B. aus Altersstrukturveränderungen abgeleitet und regional bzw. lokal untermauert (Befragungen) sind

21 Robert Koschitzki 6. Dresdner Flächennutzungssymposium, 11./ Wohnungsmarktanalysen Kommunalprofile Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung Vorträge oder Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!