Demografie und Immobilien

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1 Demografie und Immobilien von Dr. Tobias Just Oldenbourg Verlag München

2 Vorwort V Danksagung (^ VII 1 Einleitung Immobilien: Die größte reale Vermögensklasse Werden die Hauspreise um 50% sinken? Was fehlte in der Studie von Mankiw und Weil? 7 2 Demografische Trends in Deutschland Bevölkerungsentwicklung bis heute Defmitorische Gleichung für die Bevölkerungsentwicklung Weiterer Geburtenrückgang ist programmiert Alterung der Gesellschaft nicht aufzuhalten Außenwanderung für Prognosen sehr wichtig Migrationstheorie Zuwanderung nach Deutschland Bevölkerungsprognosen für Deutschland Die zwei Basisprognosen Weitere Szenarien Starke regionale Unterschiede zu erwarten Prognosen auf Ebene der Bundesländer Binnenwanderung folgt Arbeitsplatzangebot Erhebliche Unterschiede zwischen Regionalprognosen Kernbotschaften für eilige Leser 40 3 Demografie und Wohnimmobilien Bestimmungsfaktoren der Wohnungsnachfrage Einkommen als Nachfragefaktor Wohnen als normales Gut Langsamer steigende Einkommen - überall? Zahl der Haushalte entscheidend Verfahren zur Prognose der Haushaltszahlen 50

3 X Weiterer Anstieg der Haushaltszahlen wahrscheinlich Starke Strukturverschiebungen Prognose der Wohnflächennachfrage Die Wohnflächennachfrage pro Kopf nimmt weiter zu Mehr Haushalte, größere Wohnungen = mehr Nachfrage Regionale Unterschiede Struktur der zukünftigen Wohnungsnachfrage Das heterogene Gut Wohnen Nachfragertypen nach Milieus L Kohorteneffekte der Zukunft sind unsicher Wie stark ist der Trend zurück in die Stadt? Altengerechte Wohnungen Mehr Einfamilienhäuser oder mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern? Anpassung des Wohnungsangebots Abriss trotz Nachfragezuwachs Das Sperrklinkenproblem Wohnungsbestand altert: Renovierung und Ersatz werden zunehmen Wohnungspreise unter Druck? Bevölkerungsanstieg und Wohnungspreise - Theorie Stilisierte Fakten für Deutschland Preise in schrumpfenden Städten sind niedrig Langfristige Preisprognosen für deutsche Regionen Kernbotschaften für eilige Leser Demografische Trends und Büroimmobilien Immer mehr Büros in Deutschland Bürostandorte unterscheiden sich Bestimmungsfaktoren der Büronachfrage Zahl der Erwerbsfähigen wird stetig abnehmen Lasten sind regional unterschiedlich verteilt Zahl der Bürobeschäftigten nahm bisher stetig zu Die Fläche je Büroarbeitsplatz Szenarien für die Büroflächennachfrage Basisszenario: Demografie pur Szenario: Erfolgreiche Arbeitsmarktpolitik Szenario: Anhaltender Strukturwandel Szenario: Höhere Flächeneffizienz Bewertung der Szenarien Regionale Unterschiede Beispiel 1: München profitiert von Zuwanderung Beispiel 2: Leipzig braucht keine neuen Büroflächen 150

4 - XI_ 4.6 Büroimmobilien der öffentlichen Hand Wie viel Bürofläche benötigt die öffentliche Hand? Strategische Implikationen Kernbotschaften für eilige Leser Demografische Trends und Einzelhandelsinimobilien Strukturwandel im Einzelhandel Konsummuster im Wandel. 164 i 5.3 Langfristprognose der Einzelhandelsumsätze.:...rr:: Langfristprognose für Deutschland insgesamt Langfristprognose nach Regionen Wo werden wir in Zukunft einkaufen? Mehr Einkaufszentren doch wo stehen diese? Demografiefeste Einzelhandelsimmobilien Kernbotschaften für eilige Leser Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien Überblick über den Pflegemarkt Prognose der Pflegefallzahlen Basisprognose Gesündere Senioren Gesellschaftliche Veränderungen Umrechnung in Pflegeheimzahlen Pflegeimmobilien im Portfolio: Was ist zu beachten? Kernbotschaften für eilige Leser Demografische Trends und Infrastruktur Immobilien brauchen Infrastruktur Kennzeichen von Infrastruktur Falsche Planung lässt Kosten explodieren Weniger neue Straßen, mehr Bestandsinvestitionen Schulen und Universitäten modernisieren Schulen : Hochschulen Leitungsgebundene Infrastruktur erneuern Kernbotschaften für eilige Leser 213

5 XII 8 Der Blick ins Ausland Die Entwicklungen in Europa Die Bevölkerungstrends in den USA Demografische Trends in Asien Urbanisierung als globaler Trend Wie Städte entstehen Das Zeitalter der Städte Megastädte als Sonderfall i Nachfrage nach Wohnungen in der Welt Eine Milliarde zusätzliche Haushalte bis Ein Prognosemodell für die Entwicklung der Haushaltszahlen Enormer Nachholbedarf Büromärkte profitieren von Strukturwandel Kernbotschaften für eilige Leser Schlussbemerkungen Kurze Zusammenfassung der Ergebnisse Demografische Trends nicht aufzuhalten Nachfrage nach Wohnungen nimmt noch weiter zu Nennenswerte Risiken bei Büroimmobilien Einzelhandelsimmobilien mit Anpassungsbedarf Infrastruktur: kleiner kann feiner sein Auswirkungen für weitere Immobilienklassen Hotelimmobilien Industrieimmobilien/Logistikimmobilien Implikationen für die Politik Wohnungsbauförderung Stadtumbau ist notwendig Vorausschauende Stadtplanung Informationen fehlen Kooperation der Kommunen Grenzen der Analyse und kritische Würdigung 263 Literatur 265