UND. Development and Trends in the Real Estate Market I Entwicklungen und Trends am Immobilienmarkt 2011

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1 MARKT FAKTEN UND Development and Trends in the Real Estate Market I Entwicklungen und Trends am Immobilienmarkt 2011 DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN The Office Space Market DER MARKT FÜR EINZELHANDEL The Retail Space Market INVESTMENTS Investments DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHEN The Market For Logistics Space MITTEL- UND OSTEUROPA Central and Eastern Europe

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3 BERLIN BREMEN DRESDEN DÜSSELDORF ESSEN FRANKFURT HAMBURG HANNOVER COLOGNE LEIPZIG MAGDEBURG MUNICH NUREMBERG ROSTOCK STUTTGART BELGRADE BRATISLAVA BUDAPEST BUCHAREST KIEV MOSCOW PRAGUE SOFIA WARSAW VIENNA ZAGREB A CLOSE LOOK AT 26 CITIES I 26 STÄDTE IM FOKUS For further information, please go to: I Weitere Informationen finden Sie unter: 3

4 PREFACE Act and decide always early in your life, before others do it for you - since: If you don t act, others will act for you! Dear readers, dear business associates of the DIP Group! This wise proverb applies to everybody, to you and to everybody in our network group! More than ever it is necessary to question our daily actions, private and business, routine processes and service offers. The time and its changes are turning ever faster! What was good and useful yesterday, may already be superfluous tomorrow or no longer economically useful. This pushes and overtaxes us sometimes. One thing, however, has - not only traditionally - had its meaningful validity for over 22 years: The profound trend prognosis of the DIP partners in the beginning of a year for 15 important office locations: For 2011 the following applies: The office space turnover will further increase in most partial markets. In the markets processed by us where we have branches we assume an office space turnover of approx. 3.6 million m 2. This is an increase of 6% compared to The completion volume of new office space in speculative construction will decrease. Projects which first enter the market will have the highest quality in any regard. This will attract one or another user to consider optimization and changes. Especially this reflection will continue to keep the markets in motion! The marketable supply of available space will not even decrease in case of selectively increasing space turnover, but will stabilize mostly at a higher level. The marketing prospects for modern premises in popular locations will tend to improve. However, in weaker existing buildings increasing vacancies are to be expected. Rent increases will be observed very selectively. Especially desired city locations offer growth potential in combination with growth locations and professional optimization of projects and properties. The supply reserves increased at the end of 2010 to approx million m 2. The average vacancy rate in our 15 locations increased from 9.4% to 9.9 %. Chinese wisdom says: Never neglect your own field to weed that of another. Follow the deeper meaning of this wisdom and hire your DIP consultants and brokers for upcoming tasks in regard to leasing services and investment transactions! Yours sincerely, Ihr Henrik Hertz DIP Spokesman

5 VORWORT Handeln und entscheiden Sie immer frühzeitig in Ihrem Leben, bevor es andere für Sie tun denn: Wer nicht handelt, der wird behandelt! Verehrter Leser, geschätzter Geschäftsfreund der DIP - Gruppe! Dieses weise Sprichwort ist für jeden anwendbar, für Sie und für jeden aus unserer Netzwerkgruppe! Mehr denn je ist es notwendig, unser tägliches Handeln, privat wie geschäftlich, gewohnte Abläufe und Dienstleistungsangebote in Frage zu stellen. Die Zeit und ihre Veränderungen drehen sich immer schneller! Was gestern gut und sinnvoll war, kann morgen schon überflüssig oder ökonomisch nicht mehr sinnvoll sein. Das fordert und überfordert uns zuweilen. Eines aber hat - nicht nur traditionell - seit über 22 Jahren seine sinnvolle Gültigkeit: Die fundierte Trendprognose der DIP Partner zum Beginn eines Jahres für 15 bedeutsame Bürostandorte. Für 2011 gilt: Der Büroflächenumsatz wird in den meisten Teilmärkten weiter anziehen. In den von uns bearbeiteten und durch Niederlassungen besetzten Standorten gehen wir von einem Büroflächenumsatz von rd. 3,6 Mio. m 2 aus. Das ist ein Zuwachs von 6% gegenüber Das Fertigstellungsvolumen neuer, spekulativ errichteter Büroflächen wird sinken. Das, was neu auf den Markt kommt, wird in jeder Beziehung allerhöchste Qualität haben. Das wird den einen oder anderen Nutzer reizen, über Optimierung und Veränderung nachzudenken. Gerade diese Reflektion hält die Märkte auch weiterhin in Bewegung! Das marktfähige Angebot an verfügbaren Flächen wird auch bei punktuell anziehenden Flächenumsätzen nicht sinken, sondern überwiegend auf höherem Niveau weitgehend stabil bleiben. Die Vermarktungschancen für Flächen in modernen Gebäuden an nachfragestarken Standorten verbessern sich. In schwächeren Bestandsgebäuden ist indessen mit steigenden Leerständen zu rechnen. Mietsteigerungen werden sehr selektiv zu beobachten sein. Steigerungspotential bieten vor allem begehrte Citylagen in Kombination mit Wachstumsstandorten und professioneller Objektoptimierung. Die Angebotsreserve hat sich Ende 2010 auf ca. 10,4 Mio. m 2 erhöht. Die durchschnittliche Leerstandsquote in unseren 15 Standorten erhöhte sich von 9,4% auf 9,9 %. Eine chinesische Weisheit besagt: Vernachlässige nie Dein eigenes Feld, um das eines anderen zu jäten. Folgen Sie dem tiefen Sinn dieser Weisheit und beauftragen Sie bei anstehenden Aufgaben Ihre DIP Berater und -Makler für Vermietungsleistungen und Investmenttransaktionen! Mit freundlichem Gruß Ihr Henrik Hertz DIP-Sprecher

6 CONTENTS INHALT CONTENTS VORWORT I PREFACE... S. 4 5 INHALTSVERZEICHNIS I TABLE OF CONTENTS... S. 6 7 MÄRKTE IM ÜBERBLICK I MARKET OVERVIEW Der Markt für Büroflächen The Office Space Market Deutschland I Germany... S. 8 Mittel- und Osteuropa I Central and Eastern Europe... S. 10 Der Markt für Einzelhandel und Gewerbe The Retail Space Market Deutschland I Germany... S. 12 Mittel- und Osteuropa I Central and Eastern Europe... S. 14 Der Markt für Grundstücke und Investment The Markets for Premises and Investments Deutschland I Germany... S Der Markt für Logistik The Market for Logistics Space Deutschland I Germany... S. 18 Mittel- und Osteuropa I Central and Eastern Europe... S. 18

7 INHALT MÄRKTE IM EINZELNEN I MARKETS IN DETAIL Der Markt für Büroflächen The Office Space Market Erholung der Büromärkte... S. 20 Recovery of the office markets NEUES BEI DIP I DIP NEWS Neuer Partner I New Partner... S. 48 IMPRESSUM I LEGAL DETAILS DIP-Partner I DIP Partners... S. 50 Der Markt für Einzelhandelsflächen The Retail Space Market Der deutsche Einzelhandelsmarkt im Überblick... S. 28 Overview of the German retail space market Investments Investments Trendwende geschafft... S. 32 Trend reversal achieved Der Markt für Logistikflächen The Market for Logistics Space Im Aufwind... S. 40 Upswing MITTEL- UND OSTEUROPA I CENTRAL AND EASTERN EUROPE Mittel- und Osteuropa I Central and Eastern Europe... S

8 Market overview GERMANY THE OFFICE MARKET AT A GLANCE OFFICE MARKET BERLIN BREMEN DRESDEN DÜSSELDORF ESSEN FRANKFURT HAMBURG HANNOVER Supply, overall market (vacancy) at end of 2010 gross leasable area in m 2, space available on short notice (ready for move-in within 3 months) including sub-leasing areas (latent vacancy) Demand, overall market at end of 2010 gross leasable area in m 2 total area of all requests on record Projected supply total market (vacancy) end of 2011 gross leasable area in m 2, space available on short notice (ready for move-in within 3 months) including sub-leasing areas (latent vacancy) Turnover in 2010 gross leasable area in m 2 leased + owner-occupied space Projected turnover for 2011 gross leasable area in m 2 leased + owner-occupied space Top rent* city core ,00 13,00 10,00 23,50 13,20 38,50 24,00 12,50 Top rent* city core ,20 12,50 10,00 22,50 13,00 35,00 24,00 14,00 Top rent* city core ,50 12,50 10,50 23,50 13,50 35,60 23,00 12,50 Top rent* city periphery ,80 10,90 8,00 19,00 10,50 16,60 16,00 10,50 Top rent* suburbs ,00 9,75 6,20 15,00 9,00 14,40 11,00 9,00 Average rent - city core ,50 8,00 8,00 16,50 9,50 24,00 14,00 9,50 Average rent city core ,00 8,00 8,00 16,50 9,50 22,00 13,50 9,50 Average rent city core ,50 8,50 8,00 16,50 9,50 22,00 13,50 9,50 Average rent city periphery ,80 7,50 6,20 14,50 8,50 13,00 10,00 8,00 Average rent suburbs ,30 6,50 4,50 11,80 6,00 10,50 7,50 7,00 Supply reserve at end of 2010 (in % of office space inventory) Projected development of rents in the upper price category (trends for 2011)* 8,9 3,5 12,4 11,6 4,8 15,4 9,8 4,8 *Weighted in accordance with gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. = Association for real estate economics, reg. Assc.) definition 8

9 MÄRKTE IM ÜBERBLICK DEUTSCHLAND DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN AUF EINEN BLICK KÖLN LEIPZIG MAGDEBURG MÜNCHEN NÜRNBERG ROSTOCK STUTTGART BÜROMARKT Angebot Gesamtmarkt (Leerstand) Ende 2010 in m 2 MF, kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig) einschl. Untermietflächen (latenter Leerstand) Nachfrage Gesamtmarkt Ende 2010 in m 2 MF Gesamtumfang aller erfassten Gesuche Angebot Gesamtmarkt (Leerstand) Ende 2011 in m 2 MF, kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig) einschl. Untermietflächen (latenter Leerstand) Flächenumsatz im Jahr 2010 in m 2 MF Vermietungsleistung + Eigennutzer Prognostizierter Umsatz für das Jahr 2011 in m 2 MF Vermietungsleistung + Eigennutzer 23,50 11,00 10,50 33,00 13,00 9,00 18,00 Spitzenmiete* City ,00 12,00 10,50 31,50 13,00 12,00 18,00 Spitzenmiete* City ,00 12,00 10,50 28,50 13,50 10,00 17,00 Spitzenmiete* City ,50 7,70 7,75 17,50 13,50 8,20 Spitzenmiete* Cityrand ,50 6,00 5,00 12,00 10,00 6,50 Spitzenmiete* Außenbezirke ,00 7,50 8,00 16,50 9,00 8,50 14,50 Durchschnittsmiete - City ,50 7,90 7,80 14,90 9,00 9,50 13,60 Durchschnittsmiete City ,25 7,90 8,50 15,50 9,50 8,50 13,50 Durchschnittsmiete City ,50 6,10 6,00 12,50 9,00 7,50 Durchschnittsmiete Cityrand ,00 4,50 4,00 9,00 8,50 6,00 Durchschnittsmiete Außenbezirke ,9 17,1 14,5 9,8 8,1 8,1 6,4 Angebotsreserve Ende 2010 in % (des Bürobestandes) Prognose der Mietpreisentwicklung in der jeweils oberen Preiskategorie (Trend für 2011)* keine Angaben = data not available *Gewichtet nach gif-definition 9

10 Market overview CENTRAL AND EASTERN EUROPE THE OFFICE MARKET AT A GLANCE OFFICE MARKET BELGRAD** BRATISLAVA** BUDAPEST BUKAREST** KIEW* MOSKAU Supply, overall market (vacancy) at end of 2010 gross leasable area in m 2, space available on short notice (ready for move-in within 3 months) including sub-leasing areas (latent vacancy) Demand, overall market at end of 2010 gross leasable area in m 2 total area of all requests on record Projected supply total market (vacancy) end of 2011 gross leasable area in m 2, space available on short notice (ready for move-in within 3 months) including sub-leasing areas (latent vacancy) Turnover in 2010 gross leasable area in m 2 leased + owner-occupied space Projected turnover for 2011 gross leasable area in m 2 leased + owner-occupied space Top rent* city core ,00 18,00 20,00 28,00 125,00 Top rent* city core , ,00 20,00 20,00 85,00 Top rent* city core ,00 18,00 20,00 20,00 55,00 Top rent* city periphery ,00 14,00 15,00 18,00 45,00 Top rent* suburbs ,00 12,00 12,00 30,00 Average rent - city core ,00 14,00 15,00 20,00 105,00 Average rent city core , , ,00 18,00 62,00 Average rent city core , Average rent city periphery , ,50-12, Average rent suburbs , Supply reserve at end of 2010 (in % of office space inventory) 21,5 14,5 Projected development of rents in the upper price category (trends for 2011)* *Weighted in accordance with gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. = Association for real estate economics, reg. Assc.) definition 10

11 MÄRKTE IM ÜBERBLICK MITTEL- UND OSTEUROPA DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN AUF EINEN BLICK PRAG SOFIA** WARSCHAU WIEN** ZAGREB** BÜROMARKT Angebot Gesamtmarkt (Leerstand) Ende 2010 in m 2 MF, kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig) einschl. Untermietflächen (latenter Leerstand) Nachfrage Gesamtmarkt Ende 2010 in m 2 MF Gesamtumfang aller erfassten Gesuche Angebot Gesamtmarkt (Leerstand) Ende 2011 in m 2 MF, kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig) einschl. Untermietflächen (latenter Leerstand) Flächenumsatz im Jahr 2010 in m 2 MF Vermietungsleistung + Eigennutzer Prognostizierter Umsatz für das Jahr 2011 in m 2 MF Vermietungsleistung + Eigennutzer 22,00 16,00 33,00 24,00 20,00 Spitzenmiete* City ,00 15,00 23,00 23,00 19,00 Spitzenmiete* City ,00 15,00 24, Spitzenmiete* City ,50 14,00 15, Spitzenmiete* Cityrand ,50 12,00 12,00 Spitzenmiete* Außenbezirke ,00 13,50 25,00 20,00 18,00 Durchschnittsmiete - City ,50 22,00 21,00 17,00 Durchschnittsmiete City ,00 21,00 15,00 Durchschnittsmiete City ,00 14,00 12,00 Durchschnittsmiete Cityrand ,00 11,00 10,00 Durchschnittsmiete Außenbezirke ,2 8,0 Angebotsreserve Ende 2010 in % (des Bürobestandes) Prognose der Mietpreisentwicklung in der jeweils oberen Preiskategorie (Trend für 2011)* keine Angaben = data not available *Gewichtet nach gif-definition ** Spiegelfeld Immobilien GmbH 11

12 Market overview GERMANY THE MARKET FOR RETAIL AND COMMERCIAL PROPERTIES AT A GLANCE RETAIL BERLIN BREMEN DRESDEN DÜSSELDORF ESSEN FRANKFURT HAMBURG HANNOVER Rent in EUR/m 2 : City core, prime (1a) location (ground floor < 100 m 2 ) Rent in EUR/m 2 : City core, secondary (1b) location (ground floor < 100 m 2 ) Rent in EUR/m 2 : City periphery/core of a city district (ground floor < 100 m 2 ) Rent in EUR/m 2 : Arterial road (leading out of the city) (ground floor < 100 m 2 ) Rent in EUR/m 2 : Specialized big box store on main road leading out of the city (also smaller units) FORECAST 2011 Development of rents in prime (1a) locations Development of rents in secondary (1b) locations Demand in prime (1a) locations Retail turnover in prime (1a) locations COMMERCE Average rents in EUR/m 2 : New buildings service businesses 4,00-5,50 4,00 4,50-5,50 6,00-7,00 6,00-8,50 5,50-7,00 5,00 Average rents in EUR/m 2 : New buildings warehouse space 3,50-4,00 4,00 3,30-4,00 4,70-5,30 5,00-6,50 3,00-5,00 4,50 Average rents in EUR/m 2 : Inventory service businesses 3,50-5,00 2,50 4,00-4,90 5,50-6,00 4,50-6,50 4,00 3,50 Average rents in EUR/m 2 : Inventory warehouse space 2,30-3,50 2,50 2,30-3,50 3,40-4,60 3,50-5,00 3,00-5,00 2,50 keine Angaben = data not available 12

13 MÄRKTE IM ÜBERBLICK DEUTSCHLAND DER MARKT FÜR EINZELHANDEL UND GEWERBE AUF EINEN BLICK KÖLN LEIPZIG MAGDEBURG MÜNCHEN NÜRNBERG ROSTOCK STUTTGART EINZELHANDEL Miete in EUR/m 2 : City 1a-Lage (EG < 100 m 2 ) Miete in EUR/m 2 : City 1b-Lage (EG < 100 m 2 ) Miete in EUR/m 2 : Cityrand/Stadtteilzentrum (EG < 100 m 2 ) Miete in EUR/m 2 : Ausfallstraße (EG < 100 m 2 ) Miete in EUR/m 2 : Fachmärkte Ausfallstraße (auch kleinteilig) Prognose 2011 Mietpreisentwicklung 1a-Lagen Mietpreisentwicklung b-lagen Flächennachfrage 1a-Lagen Einzelhandelsumsatz 1a-Lagen GEWERBE 6,00 4,00-5,00 4,50-5,50 5,50 3,00 Mittlere Mieten in EUR/m 2 : Neubauobjekte Serviceflächen 4,00-4,50 3,90-4,20 3,50-4,00 5,00-6,50 4,50 2,50 Mittlere Mieten in EUR/m 2 : Neubauobjekte Lagerflächen 4,00-5,00 3,50-5,00 3,50-5,00 4,00 3,00 Mittlere Mieten in EUR/m 2 : Bestandsobjekte Serviceflächen 3,00-5,00 2,00-3,50 1,50-3,00 4,50-5,50 3,50 1,50 Mittlere Mieten in EUR/m 2 : Bestandsobjekte Lagerflächen 13

14 Market overview CENTRAL AND EASTERN EUROPE THE MARKET FOR RETAIL AND COMMERCIAL PROPERTIES AT A GLANCE BELGRAD* BRATISLAVA* BUDAPEST BUKAREST* KIEW* MOSKAU RETAIL Rent in EUR/m 2 : City core, prime (1a) location (ground floor < 100 m 2 ) Rent in EUR/m 2 : City core, secondary (1b) location (ground floor < 100 m 2 ) Rent in EUR/m 2 : City periphery/core of a city district (ground floor < 100 m 2 ) Rent in EUR/m 2 : Arterial road (leading out of the city) (ground floor < 100 m 2 ) Rent in EUR/m 2 : Specialized big box store on main road leading out of the city (also smaller units) 7-9 FORECAST 2011 Development of rents in prime (1a) locations Development of rents in secondary (1b) locations Demand in prime (1a) locations Retail turnover in prime (1a) locations COMMERCE Average rents in EUR/m 2 : New buildings service businesses 5,00 Average rents in EUR/m 2 : New buildings warehouse space 5,00 3,50-4,50 Average rents in EUR/m 2 : Inventory service businesses 3,00 Average rents in EUR/m 2 : Inventory warehouse space 3,00 3,00-4,00 keine Angaben = data not available 14

15 MÄRKTE IM ÜBERBLICK MITTEL- UND OSTEUROPA DER MARKT FÜR EINZELHANDEL UND GEWERBE AUF EINEN BLICK PRAG SOFIA* WARSCHAU WIEN* ZAGREB* EINZELHANDEL Miete in EUR/m 2 : City 1a-Lage (EG < 100 m 2 ) Miete in EUR/m 2 : City 1b-Lage (EG < 100 m 2 ) Miete in EUR/m 2 : Cityrand/Stadtteilzentrum (EG < 100 m 2 ) Miete in EUR/m 2 : Ausfallstraße (EG < 100 m 2 ) Miete in EUR/m 2 : Fachmärkte Ausfallstraße (auch kleinteilig) Prognose 2011 Mietpreisentwicklung 1a-Lagen Mietpreisentwicklung b-lagen Flächennachfrage 1a-Lagen Einzelhandelsumsatz 1a-Lagen GEWERBE 6,50 Mittlere Mieten in EUR/m 2 : Neubauobjekte Serviceflächen 3,50-5,50 4,00 Mittlere Mieten in EUR/m 2 : Neubauobjekte Lagerflächen 5,50 Mittlere Mieten in EUR/m 2 : Bestandsobjekte Serviceflächen 3,20-4,00 3,00 Mittlere Mieten in EUR/m 2 : Bestandsobjekte Lagerflächen * Spiegelfeld Immobilien GmbH 15

16 Market overview GERMANY THE MARKET FOR LAND AND INVESTMENT AT A GLANCE BERLIN BREMEN DRESDEN DÜSSELDORF ESSEN FRANKFURT HAMBURG HANNOVER LAND Commercial land (trade/industrial): Land prices in EUR/m k.a LAND ZONED FOR OFFICES / BUSINESS BUILDINGS: CITY CORE Land prices in EUR/m Floor area ratio FAR 4,5 4,0 2,1 3,0-5,0 3,0-5,0 3,5-5,5 3,0-5,0 Proportional land value in EUR/m LAND ZONED FOR OFFICES / BUSINESS BUILDINGS: CITY PERIPHERY Land prices in EUR/m FAR 4,5 4,0 2,4-4,0 2,0-3,0 2,0-4,5 3,0 Proportional land value in EUR/m LAND ZONED FOR OFFICES / BUSINESS BUILDINGS: SUBURBS Land prices in EUR/m FAR 1,5-2,0 0,8-4,0 1,0-2,8 1,0-2,5 1,0-2,0 2,0 Proportional land value in EUR/m INVESTMENT PROPERTIES (FIGURES FOR THE END OF 2010) (Gross) Average initial yield* Office and business buildings city core in % 5,4-7,6 5,5-7,0 6,5 4,75-6,25 5,0-6,5 6,0 5,5-7,5 (Gross) Average initial yield* Office/business buildings city periphery in % 7,9-9,0 7,0-8,5 6,9 6,25-8,25 6,5-8,0 7,5 7,0-8,5 (Gross) Average initial yield* Multi-family residential buildings (standard finishings) newly constructed** in % 5,3-6,9 5,0-6,0 5,5 5,0-6,0 5,5-6,5 4,0 5,0-6,0 (Gross) Average initial yield* Multi-family residential buildings (standard finishings) existing properties Inventory (residential) in % 6,7-9,0 7,0-9,0 6,2 5,0-8,5 5,0-6,0 5,0 8,0 * Initial annual yield: contractual rent (gross rent) per annum compared to net purchase prices (in %) ** Completed within the last ten years keine Angaben = data not available 16

17 MÄRKTE IM ÜBERBLICK DEUTSCHLAND DER MARKT FÜR GRUNDSTÜCKE UND INVESTMENT AUF EINEN BLICK KÖLN LEIPZIG MAGDEBURG MÜNCHEN NÜRNBERG ROSTOCK STUTTGART GRUNDSTÜCKSMARKT Gewerbegrundstücke (GE/GI): Grundstückspreise in EUR/m 2 BÜRO-/GESCHÄFTSHAUSGRUNDSTÜCKE: CITY Grundstückspreise in EUR/m 2 2,5 6,5 4,0 5,5 3,0 4,0 3,0 5,5 1,5-4,5 3,0 6,0 bei GFZ Bodenwertanteile in EUR/m 2 BÜRO-/GESCHÄFTSHAUSGRUNDSTÜCKE: CITYRAND Grundstückspreise in EUR/m 2 2,5-6,0 2,0-2,5 3,0 2,0-3,0 1,0-2,3 1,2-4,5 bei GFZ Bodenwertanteile in EUR/m 2 BÜRO-/GESCHÄFTSHAUSGRUNDSTÜCKE: AUSSENBEZIRKE Grundstückspreise in EUR/m 2 2,5-4,5 1,0-1,5 1,0-1,5 1,0-2,5 1,5-3,0 bei GFZ Bodenwertanteile in EUR/m 2 INVESTMENTMARKT (ANGABEN FÜR ENDE 2010) 5,5-7,0 6,7-7,8 7,5-8,0 4,0-5,5 6,0 7,5 (Brutto-) Anfangsrendite* Büro- und Geschäftshäuser City in % 7,0-8,0 7,6-9,5 8,0-9,0 5,5-7,5 7,0 8,5 (Brutto-) Anfangsrendite* Büro- und Geschäftshäuser Cityrand in % 5,0-5,5 8,0-9,0 4,0-5,5 7,0 (Brutto-) Anfangsrendite* Mehrfamilienhäuser (mittlere Ausstattung) Neubau** in % 5,5-7,0 6,5-9,9 8,0-9,5 5,0-7,0 6,5 6,5 (Brutto-) Anfangsrendite* Mehrfamilienhäuser (mittlere Ausstattung) Bestand (Zinshaus) in % *(Brutto-)Anfangsrendite: Vertragsmiete (Bruttomiete) pro Jahr zu Nettokaufpreis (in %) **Fertigstellung innerhalb der letzten zehn Jahre 17

18 Market overview GERMANY THE MARKET FOR LOGISTICS SPACE AT A GLANCE LOGISTICS PROPERTIES Rent in EUR/m 2 : BERLIN BREMEN DRESDEN DÜSSELDORF ESSEN FRANKFURT HAMBURG New buildings (500 to 3,000 m 2 ) 3,80 4,00 4,25 3,50-3,80 4,80 5,30 k. A. 5,50 5,95 5,00 5,50 New buildings (3,001 to 10,000 m 2 ) 3,60 3,90 3,75 3,50-3,80 4,80 5,30 k. A. 5,50 5,95 5,00 5,50 New buildings ( >10,001 m 2 ) 3,50 3,70 3,50 3,30-3,60 4,70 5,20 k. A. 5,50 5,95 4,80 5,30 Existing buildings (ramp level) (500 to 3,000 m 2 ) 3,50 2,75 2,60-3,00 4,10 4,60 k. A. 4,00 4,50 5,00 5,20 Existing buildings (ramp level) (3,001 to 10,000 m 2 ) 3,50 2,50 2,60-3,00 3,80 4,50 k. A. 4,00 4,50 5,00 5,20 Existing buildings (ramp level) ( >10,001 m 2 ) 2,70 2,90 2,25 2,50-2,90 3,80 4,50 k. A. 3,80 4,30 4,80 5,00 Existing buildings (ground-level drive-in access) (500 to 3,000 m 2 ) 2,50 3,00 2,50 2,00-2,50 3,50 4,10 k. A. 3,50 5,90 5,00 5,20 Existing buildings (ground-level drive-in access) (3,001 to 10,000 m 2 ) 2,50 3,00 2,00 2,50-2,70 3,50 4,10 k. A. 3,50 5,90 5,00 5,20 Existing buildings (ground-level drive-in access) ( >10,001 m 2 ) 2,30 2,80 1,75 2,30-2,50 3,40 4,00 k. A. 3,20 5,70 CENTRAL AND EASTERN EUROPE THE MARKET FOR LOGISTICS SPACE AT A GLANCE 4,80 5,00 LOGISTICS PROPERTIES Rent in EUR/m 2 : BRATISLAVA* BUDAPEST MOSKAU New buildings (500 to 3,000 m 2 ) 4,50 6,50 3,50-5,00 k. A. New buildings (3,001 to 10,000 m 2 ) 3,60 4,50 3,20-4,30 5,90-6,90 New buildings ( >10,001 m 2 ) 3,20 4,00 3,00-3,50 k. A. Existing buildings (ramp level) (500 to 3,000 m 2 ) 4,30-6,00 3,20-3,50 k. A. Existing buildings (ramp level) (3,001 to 10,000 m 2 ) 3,50-4,00 3,00-3,50 5,80-6,80 Existing buildings (ramp level) ( >10,001 m 2 ) 3,00-3,70 3,00 k. A. Existing buildings (ground-level drive-in access) (500 to 3,000 m 2 ) 4,30-6,00 3,20-3,50 k. A. Existing buildings (ground-level drive-in access) (3,001 to 10,000 m 2 ) 3,50 4,00 3,00-3,50 5,20-6,80 Existing buildings (ground-level drive-in access) ( >10,001 m 2 ) 3,00 3,70 3,00 k. A keine Angaben = data not available

19 MÄRKTE IM ÜBERBLICK DEUTSCHLAND DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHEN AUF EINEN BLICK HANNOVER KÖLN LEIPZIG MAGDEBURG MÜNCHEN NÜRNBERG ROSTOCK STUTTGART LOGISTIKANLAGEN Miete in EUR/m 2 : 5,00 4,00 4,20 3,50 3,70 6,00 6,50 3,50 4,00 k. A. k. A. Neubau ( m 2 ) 4,75 4,00 4,20 3,50 3,70 5,50 6,50 3,50 4,00 k. A. 5,00 6,50 Neubau ( m 2 ) 4,50 3,90 4,10 3,50 3,70 3,30 3,70 k. A. 5,00 6,50 Neubau ( > m 2 ) 3,00 3,50 3,80 2,80 3,20 5,00 6,20 3,40 3,60 k. A. 3,50 4,50 Bestand (Rampenniveau) ( m 2 ) 3,10 3,50 3,80 2,80 3,20 5,00 6,00 3,20 3,40 k. A. 3,00 4,90 Bestand (Rampenniveau) ( m 2 ) 3,00 3,30 3,65 2,60 3,00 3,20 3,40 k. A. 4,00 5,90 Bestand (Rampenniveau) ( > m 2 ) 2,00 2,80 3,30 2,00 2,50 3,50 5,50 2,90 3,10 k. A. 3,50 4,50 Bestand (ebenerdig befahrbar) ( m 2 ) 2,00 2,80 3,30 2,00 2,50 3,50 4,50 2,70 2,90 k. A. 3,00 4,90 Bestand (ebenerdig befahrbar) ( m 2 ) 1,80 2,70 3,20 1,80 2,30 2,70 2,90 k. A. 4,00 5,90 Bestand (ebenerdig befahrbar) ( > m 2 ) MITTEL- UND OSTEUROPA DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHEN AUF EINEN BLICK PRAG WARSCHAU LOGISTIKANLAGEN Miete in EUR/m 2 : 4,00 4,75 3,90 4,30 3,60 3,90 4,00 4,50 3,60 4,00 3,20 3,80 4,00 4,50 3,60 4,00 3,20 3,80 4,50-5,80 4,00-4,50 3,00-3,80 4,00-4,50 3,50-4,00 2,90-3,20 3,80-4,50 3,00-4,00 2,90-3,20 Neubau ( m 2 ) Neubau ( m 2 ) Neubau ( > m 2 ) Bestand (Rampenniveau) ( m 2 ) Bestand (Rampenniveau) ( m 2 ) Bestand (Rampenniveau) ( > m 2 ) Bestand (ebenerdig befahrbar) ( m 2 ) Bestand (ebenerdig befahrbar) ( m 2 ) Bestand (ebenerdig befahrbar) ( > m 2 ) * Spiegelfeld Immobilien GmbH 19

20 MARKETS IN DETAIL THE OFFICE SPACE MARKET recovery of the office markets The economic and financial crisis that first acutely impacted the German real estate markets since the Lehman bankruptcy in September 2008 still influenced its development throughout The effects could be felt across the various market segments and locations and differed both in terms of their scope and pace. As part of the market consolidation in the course of 2010 the office property locations were characterized by reaching the bottom and first positive tendencies in the utilization of office space, although with a clear differentiation of new and existing space. The quality of the vacancies is constantly decreasing. New developments or existing buildings, which have been redeveloped extensively, especially considering energy conserving aspects, are the winners. (503,000 m 2 ), Hamburg (485,000 m 2 ) and Frankfurt/ Main (475,000 m 2 ). The ratio of turnover to inventory, which shows how dynamic a market is, increased by 0.4 percentage points to 3.2%. The most dynamic markets were Düsseldorf (4.3%), Essen (4.1%), Frankfurt/Main (4.0%), and Hamburg (3.6%). The ratio of turnover was about average in Dresden and Munich (each 3.3%) as well as in Cologne (3.0%). In contrast, the lowest values were analyzed in Nuremberg (2.3%), Leipzig (2.2%), Magdeburg (1.9%) and Rostock (1.2%). INCREASE OF THE OFFICE SPACE TURNOVER DIP OFFICE MARKETS*: Office space turnover, net absorption and turnover dynamic The upward trend in the course of 2010 during the stabilization of the economy showed its effect in an increased demand for properties in the fourth quarter (33% of the annual turnover). While a total of 2.92 million m 2 office space was turned over at the 15 DIP locations in 2009, the space turnover increased in 2010 by 460,000 m 2 or 16% to 3.38 million m 2. This turnover value surpasses the 10-year average (3.32 million m 2 ) by approx. 2%. Approx million (84%) of office space in all 15 DIP markets was turned over in the seven biggest German office markets (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/ Main, Hamburg, Cologne, Munich and Stuttgart); that is approx. 23% more space than in 2009 and thus corresponds to the medium level of the previous ten years (2.79 million m 2 ). The markets with the highest turnover in 2010 were Munich (600,000 m 2 ), Berlin in 1,000 m 2 5, , , , , , '01 '02 '03 '04 '05 '06 = Office space turnover (1,000 m 2) = Net absorption (1,000 m 2 ) = Turnover dynamic (%) *B, D, DD, E, F, H, HB, HH, HRO, K, L, M, N, MD, S; including owner-occupied properties '07 '08 in percent '09 ' DIP, AENGEVELT RESEARCH

21 MÄRKTE IM EINZELNEN DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN Erholung der büromärkte Die Wirtschafts- und Finanzkrise, die sich spätestens seit der Lehman-Pleite im September 2008 auf den deutschen Immobilienmärkten erstmals akut bemerkbar machte, hat deren Entwicklung noch im Jahr 2010 beeinflusst. Dabei waren die Auswirkungen auf die verschiedenen Marktsegmente und Standorte sowohl in unterschiedlichem Ausmaß als auch in unterschiedlicher Geschwindigkeit zu spüren. Im Zuge der Konsolidierung der Märkte im Jahresverlauf 2010 waren die Büroimmobilienstandorte durch eine Bodenbildung und erste positive Tendenzen bei der Inanspruchnahme von Büroflächen gekennzeichnet, wenngleich unter klarer Abgrenzung von Neu- zu Bestandsflächen. Die Qualität der Leerstände nimmt immer mehr ab. Neubauten oder Bestände, die umfangreich saniert wurden, insbesondere unter energetischen Gesichtspunkten, sind die Gewinner. Der positive Nachfragetrend im Jahresverlauf 2010 im Zuge der konjunkturellen Stabilisierung der Wirtschaft schlug sich in einer verstärkten Flächennachfrage im vierten Quartal (33% des Jahresumsatzes) nieder. Wurden im Jahr 2009 an den 15 DIP-Standorten insgesamt 2,92 Mio. m 2 Büroflächen umgesetzt, stieg der Flächenumsatz 2010 um m 2 bzw. 16% auf 3,38 Mio. m 2. Dieser Umsatzwert übertrifft das Mittel der letzten zehn Jahre (3,32 Mio. m 2 ) um rd. 2%. In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) wurden rd. 2,84 Mio. m 2 bzw. 84% der Büroflächenumsätze aller 15 DIP-Märkte umgesetzt. Das waren ca. 23% mehr Fläche als 2009 und entspricht in etwa dem mittleren Niveau der letzten zehn Jahre (2,79 Mio. m 2 ). Die umsatzstärksten Märkte waren 2010 München ( m 2 ), Berlin ( m 2 ), Hamburg ( m 2 ) und Frankfurt am Main ( m 2 ). Die Umsatzdynamik, d. h. der Anteil des Flächenumsatzes am Bestand, ist um 0,4-Prozentpunkte auf 3,2% gestiegen. Am dynamischsten waren die Märkte in Düsseldorf (4,3%), Essen (4,1%), Frankfurt/Main (4,0%) und Hamburg (3,6%). Etwa im Durchschnitt lag die Umsatzdynamik in Dresden und München (jeweils 3,3%) sowie in Köln (3,0%). Demgegenüber wurden die geringsten Werte in Nürnberg (2,3%), Leipzig (2,2%), Magdeburg (1,9%) und Rostock (1,2%) analysiert. ANZIEHEN DES BÜROFLÄCHENUMSATZES DIP-Büromärkte*: Büroflächenumsatz, Nettoabsorption und Umsatzdynamik in 1000 m 2 in Prozent '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 = Büroflächenumsatz (1000 m 2) = Nettoabsorption (1000 m 2 ) = Umsatzdynamik (%) *B, D, DD, E, F, H, HB, HH, HRO, K, L, M, N, MD, S; inklusive Eigennutzer DIP, AENGEVELT RESEARCH 21