ISSN 1364/ ročník I

Transkript

1 ISSN 1364/ ročník I

2 ZAUJÍMAVOSTI V ČÍSLE Vyhláška, ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch a tlmočníkoch Stanovenie životnosti stavieb s použitím Smejkalovej metódy Cenová mapa mesta Banská Bystrica Ekonomicko-finančná analýza a jej význam v znaleckom odbore - podnikové hospodárstvo V NASLEDUJÚCOM ČÍSLE PRIPRAVUJEME STAVEBNÍCTVO Spôsoby preukazovania vyššej ceny podľa 19 cenového predpisu Oceňovanie pozemkov Metodika ohodnotenia nehnuteľností v Rakúsku (2) PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO Ako ďalej v znaleckých odboroch Podnikové hospodárstvo a Ekonomika - hospodárstvo STÁLE RUBRIKY Príklady znaleckých posudkov INFORMÁCIE - najnovšie informácie z MS SR a ÚSI VŠDS v Žiline VÝZVA K AUTORSKEJ SPOLUPRÁCI Ústav súdneho inžinierstva Vysokej školy dopravy a spojov v Žiline, vydavateľ časopisu ZNALECTVO, vyzýva k autorskej spolupráci všetkých, ktorých vedomosti, poznatky a skúsenosti zo znaleckej činnosti môžu prispieť k vysokej odbornej úrovni jeho obsahu. Ponúkame autorskú spoluprácu vybraným prispievateľom podľa edičného plánu jednotlivých čísel. Rovnako však uverejníme i články a príspevky, ktoré nám zašlete na uverejnenie z vlastnej i- niciatívy. Radi uverejníme i ohlasy na úroveň časopisu, požiadavky na jeho obsah i prípadné kritické ohlasy, ktoré povedú k ďalšiemu skvalitňovaniu našej práce.

3 OBSAH: Ľubomír Hurajt PRÍHOVOR ŠÉFREDAKTORA / ANSPRACHE DES CHEFREDAKTEURS... 2 Lektorované články: / Begutachtete Beiträge: Peter Malík VYHLÁŠKA, KTOROU SA VYKONÁVA ZÁKON O ZNALCOCH A TLMOČNÍKOCH / VERORDNUNG, MIT HILFE DEREN DAS GESETZ ÜBER DIE SACHVERSTÄNDIGEN UND DOLMETSCHER AUSGEÜBT WIRD... 3 Marián Vyparina STANOVENIE ŽIVOTNOSTI STAVIEB S POUŽITÍM SMEJKALOVEJ METÓDY / LEBENSDAUERFESTSETZUNG DER BAUTEN UNTER DER ANWENDUNG VON SMEJKAL - VERFAHREN... 5 Marieta Kozlíková ZNALECKÉ POSUDKY O CENE NEHNUTEĽNOSTÍ PODÁVANÉ PRE POTREBY PEŇAŽNÝCH ÚSTAVOV / DIE FÜR DIE BEDÜRFNISSE DER GELDINSTITUTIONEN EINGEREICHTEN FACHGUTACHTEN ZUM PREIS VON IMMOBILIEN... 9 Oto Janík CENOVÁ MAPA MESTA BANSKÁ BYSTRICA / PREISLANDKARTE DER STADT BANSKÁ BYSTRICA Hurajt Ľubomír POZNATKY Z KONTROLY ZNALECKÝCH POSUDKOV Z ODVETVIA OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTI A KONZULTÁCIÍ / KENNTNISE AUS DER KONTROLLE DER FACHGUTACHTEN IM BEREICH DER BEWERTUNG VON IMMOBILIEN UND BERATUNGEN Jozef Zajac PODANIE ZNALECKÉHO POSUDKU Z ODVETVIA STAVEBNÁ FYZIKA / BEISPIEL EINES FACHGUTACHTENS AUS DEM BEREICH - BAUPHYSIK PRÍKLAD ZNALECKÉHO POSUDKU Z ODVETVIA STAVEBNÁ FYZIKA Ľubomír Hurajt, Jozef Faith VŠEOBECNÁ ANALÝZA POSTUPOVÝCH KROKOV PRI SPRACOVANÍ ZNALECKÝCH POSUDKOV / ALLGEMEINE ANALYSE VON FORT- GANGSSCHRITTEN BEI DER ERARBEITUNG VON FACHGUTACHTEN Milan Vyparina JEDNOTNÁ KLASIFIKÁCIA STAVEBNÝCH OBJEKTOV - POKRAČOVANIE / EINHEITLICHE KLASSIFIZIERUNG DER BAUOBJEKTE - FORTSETZUNG Miloslav Ilavský, Norbert Jendželovský, Marián Vyparina POSÚDENIE SADANIA OBYTNÉHO DOMU / BEURTEILUNG VOM SETZEN EINES WOHNHAUSES Ján Svrček KRITÉRIÁ PRE URČOVANIE HALOVÝCH OBJEKTOV / KRITERIEN FÜR DIE FESTLEGUNG VON HALLENOBJEKTEN Marián Vyparina, Alexander Matiščík POČÍTAČOVÉ PROGRAMY PRE OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ - POKRAČOVANIE / RECHNERPROGRAMME FÜR DIE BEWERTUNG VON IMMOBILIEN - FORTSETZUNG Tibor Szabó INHALT: METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (1) / METHODIK FÜR DIE BEWERTUNG VON IMMOBILIEN IN ÖSTERREICH (1) Ladislav Cimerák EKONOMICKO-FINANČNÁ ANALÝZA A JEJ VÝZNAM V ZNALECKOM ODBORE - PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO / WIRTSCHAFT- LICH-FINANZIELLE ANALYSE UND IHRE BEDEUTUNG IM SACHKUNDIGEN BEREICH - BETRIEBSWIRTSCHAFT Nelektorované články: / Nicht begutachtete Beiträge: Ľubomír Hurajt, Jozef Faith NIEKOĽKO POSTREHOV K UVEREJNENIU NÁVRHU METODIKY STANO- VENIA CENY HISTORICKÝCH A PAMIATKOVO CHRANENÝCH OBJEKTOV / EINIGE BEMERKUNGEN ZUR VERÖFFENTLICHUNG DES METHODIK-VORSCHLAGS FÜR DIE PREISFESTSETZUNG VON HISTORISCHENUND UNTER DENKMALSCHUTZ STEHENDEN OBJEKTEN Marián Vyparina PROBLEMATIKA REŠTITÚCIÍ / PROBLEMATIK DER RESTITUTIONEN Libor Pálinkás TEGOVOFA - ZJEDNOTENÝ SPÔSOB ODHADU HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ / TEGOVOFA - EINHEITLICHES VERFAHREN DER WERTABSCHÄTZUNG VON IMMOBILIEN Milan Vyparina ZRUŠENIE A VYPORIADANIE PODIELOVÉHO SPOLUVLASTNÍCTVA (VÝŠKA PRIMERANEJ NÁHRADY) / ANNULLIERUNG UND ABFINDUNG VON ANTEILMITEIGENTUM (DIE HÖHE DES ANGEMESSENEN ERSATZES) VYHLÁŠKA MINISTERSTVA SPRAVODLOVOSTI SR Č. 263/1996 Z.z. / VERORDNUNG DES JUSTIZMINISTERIUMS DER SR NR. 263/1996 Sl MINISTERSTVO PRE SPRÁVU A PRIVATIZÁCIU NÁRODNÉHO MAJETKU SLOVEN- SKEJ REPUBLIKY BRATISLAVA MINISTERSTVO FINANCIÍ SLOVENSKEJ REPUBLIKY BRATISLAVA: SPÔSOB OCENENIA NEHNUTEĽ- NOSTI V ZMYSLE 19a ODST. 4 ZÁKONA Č. 403/1990 ZB. V ZNENÍ NESKORŠÍCH PREDPISOV PRE JEDNOTLIVÉ PRÍPADY / MINISTERIUM FÜR VERWALTUNG UND PRIVATISIERUNG DES NATIONAL- VERMÖGENS DER SLOWAKISCHEN REPUBLIK, BRATISLAVA FINANZMINISTERIUM DER SLOWAKISCHEN REPUBLIK, BRATISLAVA VERFAHREN DER BEWERTUNG VON IMMOBILIEN GEMÄß 19 a ABS. 4 GESETZ NR. 403/1990 SL. AUCH IN DEN AUSLEGUNGEN DER SPÄTEREN VORSCHRIFTEN FÜR DIE EINZELNEN FÄLLE SPOLKOVÝ ZÁKON O SÚDNOM OHODNOTENÍ NEHNUTEĽNOSTÍ - ZÁKON O OHODNOTENÍ NEHNUTEĽNOSTÍ, AKO AJ O ZMENÁCH VO VYSPORIADANÍ POHĽADÁVOK A O EXEKUČNOM PORIADKU ZÁKONOV VYHLÁŠKA SPOLKOVÉHO ZÁKONA Č. 1992/150 / BUNDESGESETZ ÜBER GERICHTLICHE BEWERTUNG VON IMMOBILIEN: GESETZ ÜBER DIE BEWERTUNG VON IMMOBILIEN, AUCH ÜBER DIE VERÄNDERUNGEN BEI DER ABFINDUNG DER FORDERUNGEN UND ÜBER DIE EXEKUTIONSORDNUNG DER GESETZE, VERORDNUNG DES BUNDESGESETZES NR. 1992/ ZNALECTVO ISSN 1364/95 je odborný časopis, v ktorom sú publikované dosiaľ neuverejnené práce z odborov STAVEBNÍCTVO A PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO, z výskumu, organizácie a riadenia znaleckej činnosti v SR. Je určený technickým znalcom, znaleckým ústavom a organizáciám, štátnym orgánom, komerčným a iným organizáciám, ktoré využívajú znalecké posudky. VYTLAČENÉ Z ORIGINÁLOV ZASLANÝCH AUTORMI Vychádza 4x ročne. Vydáva a distribuuje: VYSOKÁ ŠKOLA DOPRAVY A SPOJOV - ÚSTAV SÚDNEHO INŽINIERSTVA V ŽILINE, Tlačí: EDIČNÉ STREDISKO VŠDS V Žiline, Adresa redakcie: Vysoká škola dopravy a spojov v Žiline, Ústav súdneho inžinierstva, Moyzesova 20, Žilina, tel.: 089/47851, , fax: 089/ Šéfredaktor: Ing. Ľubomír Hurajt, zástupca šéfredaktora: Ing. Jozef Faith, CSc., technický redaktor: Ing. Marián Vyparina. Redakčná rada: Prof. Ing. Ján Benčat, CSc. - predseda. Členovia: Ing. Jaroslav Belaj, Ing. František Doktor, Ing. Jozef Faith, CSc., Ing. Ľubomír Hurajt, Doc. Ing. Ladislav Kapasný, CSc., Doc. Ing. Cyril Klinec, CSc., Marieta Kozlíková, Ing. Peter Malík, Ing. Ján Milata, Ing. Alžbeta Nováková, Ing. Miroslav Pfliegel, CSc., Doc. Ing. Ján Svrček, CSc., Ing. Milan Vyparina, Ing. Marián Vyparina, Doc. Ing. Jozef Zajac, DrSc. Obálka: Cenová mapa mesta Banská Bystrica

4 PRÍHOVOR Dostáva sa Vám do rúk dvojčíslo časopisu ZNALECTVO v odboroch Stavebníctvo a Podnikové hospodárstvo. Prvé číslo bolo vydané začiatkom toho roku, teda v období, kedy už boli ukončené skúšky odbornej spôsobilosti znalcov v odbore Stavebníctvo odvetvie Oceňovanie nehnuteľnosti v celej Slovenskej republike. Jedným z poznatkov bolo aj zistenie, že medzi znalcami absentoval informačný tok technických a právných informácií z oblasti oceňovania nehnuteľností a celkove v odboroch Stavebníctvo a Podnikové hospodárstvo. V nemalej miere chýbali a chýbajú tiež odborné a praktické poznatky zo znaleckej činnosti a priestor pre ich publikovanie. Časopis ponúka nekonfrontačnú odbornú diskusiu, ktorá napomôže k výraznejšiemu rozvoju tohoto viacspektrálného odboru znaleckej činnosti. Pri určovaní náplne obsahu časopisu a hodnotenia ohlasov po vydanom prvom čísle, sme dospeli k názoru, že je potrebné, aby uverejňované články boli rozdelené do dvoch skupín. V prvej skupine budú rukopisy článkov lektorované odborníkom a po redigovaní uverejnené. V druhej skupine budú články len redigované a uverejnené. Toto delenie umožňuje zapojenie sa väčššieho okruhu odborníkov do diskuzie na stránkach časopisu a dáva priestor pre vyjadrenie názoru znalcov. Máme záujem, aby sa znalecká činnosť deklarovala ako tvorivá odborná profesia znalca a nebola, ako donedávna, anonymná a spoločensky pozitívne, prípadne negatívne hodnotená. Chceme, aby sa viedol odborný dialóg v rámci pôsobenia znalcov v odboroch Stavebníctvo a Podnikové hospodárstvo. Som presvedčený, že znalecká obec na Slovensku je ochotná vložiť svoj intelektuálny a odborný potenciál do spolupráce a realizácie, aby vzniklo hodnotné dielo. Redakcia postupne oslovuje všetky odborné inštitúcie a štátne orgány, s ktorými naväzuje kontakty pre spoluprácu na zlepšenie informovanosti znalcov. Netrpíme na ilúzie a vôbec nesnívame, ale vieme si predstaviť čo bude a čo by malo byť. A preto ponúkame znaleckej obci časopis ZNALECTVO, ktorý v počiatkoch vychádza zo všeobecných skúsenosti a poznatkov. Prirodzene, že Vás voláme na spoluprácu, ktorá je podmienkou úspešnosti časopisu. Ing. Ľubomír Hurajt vedúci sekcie stavebníctva USI šéfredaktor časopisu ZNALECTVO

5 VYHLÁŠKA, KTOROU SA VYKONÁVA ZÁKON O ZNALCOCH A TLMOČNÍKOCH Peter Malík* VYHLÁŠKA, KTOROU SA VYKONÁVA ZÁKON O ZNALCOCH A TLMOČNÍKOCH Do plánu legislatívnych úloh Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky na rok 1996 bola zaradená aj nová vyhláška na vykonanie zákona č. 36/1967 Zb. o znalcoch a tlmočníkoch (ďalej len zákon ). Návrh novej vyhlášky vypracovalo Ministerstvo spravodlivosti SR (ďalej len ministerstvo ), nakoľko 26 zákona splnomocňuje ministerstvo upraviť konanie pri vymenovaní a odvolaní znalca, alebo tlmočníka, spôsob vedenia zoznamov znalcov, zoznamov tlmočníkov a zoznamov ústavov, zriaďovanie a pôsobnosť poradných zborov pre znalecké otázky, odmeňovanie a poskytovanie náhrady nákladov, spôsob kontroly vedenia denníkov znalcov a tlmočníkov a ďalšie podrobnosti o výkone znaleckej činnosti a tlmočníckej činnosti. Tieto splnomocnenia zákona od jeho účinnosti, t.j. od 1. júla 1967 boli realizované vyhláškou č. 37/1967 Zb. na vykonanie zákona o znalcoch a tlmočníkoch, ktorá bola už trikrát novelizovaná: - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SSR č. 6/1985 Zb. určila nový sadzobník odmien za tlmočnícke úkony. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 301/1990 Zb. upresnila odmeňovanie ústavov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 382/1992 Zb. opäť prehodnotila sadzby odmien za znalecké posudky a tlmočnícke úkony a zároveň zmenila niektoré ustanovenia súvisiace s odmeňovaním. Prijatie ďalšej novely vyhlášky by z hľadiska legislatívno - technického už nebolo únosné a preto bolo potrebné vydať novú vyhlášku. Vydanie vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 263/1996 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch a tlmočníkoch (ďalej len vyhláška ) s účinnosťou od 1. septembra 1996 bolo potrebné aj z dôvodu zmien viacerých predpisov upravujúcich činnosti vykonávané za odmenu. Novou vyhláškou sa upravuje postup pri výbere uchádzačov o znaleckú činnosť a tlmočnícku činnosť s prihliadnutím na ich odborné a osobné predpoklady. Vyhláška obsahuje podrobnejšiu úpravu najmä tých ustanovení zákona, ktoré neboli v praxi vždy a všade dodržiavané. Týka sa to predovšetkým náležitostí znaleckého posudku a tlmočníckeho úkonu. Podstatnú zmenu priniesla nová vyhláška v spôsobe a výške odmeňovania za znaleckú a tlmočnícku činnosť, nakoľko sadzby platné do už nezodpovedali úrovni odmeňovania vysoko kvalifikovanej práce znalcov pôsobiacich v 49 základných odboroch znaleckej činnosti a tlmočníkov ovládajúcich všetky najdôležitejšie svetové jazyky. Je potrebné pripomenúť, že pôvodná vyhláška v platnom znení priamo stanovovala len odmeny za znaleckú a tlmočnícku činnosť vykonávanú na požiadanie štátnych orgánov. Sadzby odmien za znalecké posudky a tlmočnícke úkony na základe dohody s občanmi alebo organizáciami v súvislosti s ich právnymi úkonmi ( 12 zákona) upravovala vyhláška o odmeňovaní niektorých prác vykonávaných mimo pracovného pomeru, na ktorú odkazovala v 29 vyhláška č. 37/1967 Zb. Možno konštatovať, že v čase platnosti vyhlášok (č. 91/1966 Zb. a č. 120/1981 Zb.) o odmeňovaní niektorých prác vykonávaných mimo pracovného pomeru, t.j. v čase od ú- činnosti zákona, od 1. júla 1967 až do 17. decembra 1991 (ukončenie platnosti vyhl. č. 120/1991 Zb.), odmeny za znalecké posudky a tlmočnícke úkony na požiadanie štátnych orgánov a odmeny za túto činnosť na základe dohody s občanom a organizáciou, boli v podstate rovnaké. V niektorých prípadoch znaleckej činnosti (v zdravotníctve krvné skúšky a súdne pitvy, v stavebníctve zistenie ceny nehnuteľností) bolo odmeňovanie a náhrada nákladov vo všetkých prípadoch podania posudku upravená paušálom. Vyhláška č. 382/1992 Zb. upravila odmeny za znalecké posudky v rozpätí od 30 do 70 Kčs za jednu hodinu práce, odmeny za tlmočnícke, alebo prekladateľské úkony v rozpätí od 50 do 120 Kčs za hodinu práce, alebo stranu prekladu. Odmeny za znalecké posudky a tlmočnícke úkony na požiadanie fyzických osôb a právnických osôb ostali upravené pôvodným 29, avšak vyhláška, ktorá upravovala odmeny za práce vykonávané mimo pracovného pomeru, na ktorú toto ustanovenie odkazovalo, bola od nahradená vyhl. č. 524/1991 Zb. Na základe tejto vyhlášky mohli znalci za znalecké posudky a tlmočníci za tlmočnícke a prekladateľské úkony účtovať výšku odmeny na základe dohody s fyzickou osobou, alebo s právnickou osobou. V skutočnosti sa vytvoril stav, ktorý zvýhodňoval odmeňovanie za znalecké posudky a tlmočnícke úkony podané na požiadanie fyzických osôb, alebo právnických osôb. Pritom sa však znalecká alebo tlmočnícka činnosť na požiadanie štátnych orgánov považuje za rovnocennú s výkonom činnosti na základe dohody s fyzickou osobou, alebo s právnickou osobou. Znamená to, že ak znalec, alebo tlmočník opatrí úkon znaleckou, alebo tlmočníckou pečiatkou so štátnym znakom, tento úkon musí mať vždy rovnaké náležitosti a vždy musí byť tento úkon preskúmateľný. Nezáleží teda, kto o úkon požiada. V tejto súvislosti je potrebné si uvedomiť, že znalecký posudok vypracovaný na požiadanie fyzickej osoby napr. vo veci dedičstva * Ing. Peter Malík, Ministerstvo spravodlivosti SR 3

6 VYHLÁŠKA, KTOROU SA VYKONÁVA ZÁKON O ZNALCOCH A TLMOČNÍKOCH a aj znalecký posudok vypracovaný na požiadanie súdu napr. vo veci vyporiadania spoluvlastníctva, sú rovnako jedným z dôkazov v týchto konaniach. Toto konštatovanie vychádza zo zákona, keď 12 ustanovuje, že znalec na požiadanie fyzickej osoby, alebo právnickej osoby môže podať posudok len v súvislosti s ich právnymi úkonmi. Za právne úkony je potrebné považovať najmä tie prípady, v ktorých vypracovanie znaleckého posudku upravuje všeobecne záväzný predpis, napríklad Občiansky súdny poriadok, Občiansky zákonník, Zákon o daniach z príjmov, Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Zákon o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti, Katastrálny zákon, Vyhláška o postupe likvidátora pri nakladaní s vecami v majetku štátneho podniku v likvidácii (č. 140/1996 Z.z.). Preto, ak znalci a tlmočníci vykonávajú činnosť v súlade so zákonom, znalecký posudok slúži vždy ako dôkaz v konaní pred štátnym, orgánom alebo orgánom, na ktorý prešli úlohy štátnych orgánov. Na základe tejto skutočnosti nová vyhláška upravila odmeňovanie v tom zmysle, že ustanovila rovnaké sadzby za znalecké posudky a tlmočnícke úkony bez ohľadu na to, či znalecký posudok alebo tlmočnícky úkon vyžiada štátny orgán, fyzická osoba alebo právnická osoba. Sadzbou 200 Sk za jednu hodinu práce by sa mala zreálniť odmena za znaleckú činnosť a sadzbami od 150 do 350 Sk (podľa jazyka) by mala byť dostatočne odmenená práca tlmočníka za tlmočenie alebo za preklad. Znalci a tlmočníci vykonávajúci činnosť podľa zákona sú daňovníci v zmysle 7 ods. 2 písm. b) zák. č. 286/1992 Zb. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov, keď na základe znaleckého a tlmočníckeho denníka je znalec, aj tlmočník povinný v stanovených lehotách plniť daňové povinnosti. Nová vyhláška tiež uvádza, že znalci a tlmočníci vykonávajúci činnosť podľa zákona nie sú samostatne zárobkovo činné osoby v zmysle 4a zákona č. 100/1988 Zb. o sociálnom zabezpečení v znení zák. č. 194/1994 Z.z. Toto konštatovanie vychádza zo skutočnosti, že pojem samostatne zárobkovo činná osoba má iný obsah (je inak definovaná) na účely daňové (vo vzťahu k zák. č. 286/1992 Zb. o daniach z príjmov v znení nesk. predpisov), ako na účely sociálneho zabezpečenia ( 4a zák. č. 100/1988 Zb. o sociálnom zabezpečení v znení zák. č. 194/1994 Z.z.) Znalcov a tlmočníkov nemožno zaradiť do kategórie samostatne zárobkovo činných osôb, nakoľko nevykonávajú činnosť sústavne a ani z dôvodu dosiahnutia zisku. Znalci a tlmočníci vykonávajú svoju činnosť v zmysle zákona, avšak táto činnosť nie je slobodným povolaním, ako je činnosť komerčných právnikov, advokátov a súdnych exekútorov. Znalecká a tlmočnícka činnosť podľa 3 zák. č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov, nie je živnosťou a v zmysle 2 Obchodného zákonníka (zák. č. 513/1991 Zb.) nie je ani podnikaním, nakoľko táto činnosť nie je sústavná. Znalec, alebo tlmočník preto nesmie svoju činnosť vykonávanú v zmysle zákona inzerovať ani inak propagovať. Je vedený v zozname krajského súdu, v obvode ktorého má trvalé bydlisko. Adresy znalcov a tlmočníkov vydáva za poplatok príslušný súd. Z týchto skutočností vyplýva, že znalec a tlmočník sa nemôže a ani nesmie snažiť o dosiahnutie príjmu, nakoľko by sa správal podnikateľsky. Znaleckú a tlmočnícku činnosť vykonávajú osobitne kvalifikovaní odborníci, ktorých na základe výberu spomedzi uchádzačov, spĺňajúcich odborné a osobné predpoklady na výkon funkcie, vymenováva minister spravodlivosti, alebo predseda krajského súdu. Znalci vykonávajú svoju činnosť na požiadanie štátnych orgánov (najmä úradov vyšetrovania Policajného zboru SR, súdov a prokuratúry) na základe uznesenia, hlavne v odboroch zdravotníctvo - súdne lekárstvo, psychiatria, hematológia, v odbore psychológia, v odbore cestná doprava - analýza dopravných nehôd, stavebníctvo a v ďalších znaleckých odboroch, ktorých je spolu 49. Tlmočnícke úkony vykonávajú tlmočníci vo všetkých najdôležitejších svetových jazykoch. Ak znalca alebo tlmočníka ustanoví do konania štátny orgán, znalec je v zmysle zákona povinný podať znalecký posudok a tlmočník je povinný vykonať tlmočnícky úkon. Preto znalecká a tlmočnícka činnosť je pre rozhodovanie štátnych orgánov nenahraditeľná. Význam znaleckej činnosti a tlmočníckych úkonov pre potreby štátnych orgánov zdôrazňuje aj Trestný zákon, ktorý v 175 ustanovuje možnosť trestných následkov krivej výpovede a vedome nepravdivého znaleckého posudku a 106 Trestného poriadku, ktorý upozorňuje znalca na význam znaleckého posudku z hľadiska všeobecného záujmu. 4 ZNALECTVO 2-3/1996

7 STANOVENIE ŽIVOTNOSTI STAVIEB S POUŽITÍM SMEJKALOVEJ METÓDY Marián Vyparina* STANOVENIE ŽIVOTNOSTI STAVIEB S POUŽITÍM SMEJKALOVEJ METÓDY 1.. Úvod Metódu vypracoval Ing. Zbyněk Smejkal pre výpočet ďalšej doby trvania rodinných domov v čase platnosti vyhlášky č. 129/1984 Zb. a následne vyhlášky č. 205/1988 Zb.. 2. Smejk jkalova a metóda Metóda sa v praxi nazýva aj bodovou, pretože sa jednotlivé rozhodujúce znaky bodujú. Jej použitie doporučuje sám autor pri presiahnutí 60 % predpokladanej životnosti stavby, t.z. pri stavbe s predpokladanou životnosťou 100 rokov je možné túto metódu použiť až po dosiahnutí 60 roku veku. Celková predpokladaná životnosť sa vypočíta podľa vzťahu: Z V T [rok] kde: Z - predpokladaná životnosť stavby pri bežnej údržbe od jej vzniku až do úplného zániku. Udáva sa v rokoch, V - vek stavby, ktorý sa uvažuje v zmysle 2 ods. 6 vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov. Ak však máme stavbu, ktorá má vek viac ako 100 rokov, do výpočtu použijeme vek 100 rokov. Táto skutočnosť má veľkú výhodu práve u prestárlych stavieb, u ktorých nie sú zachované doklady o presnom veku stavby a v zmysle vyhlášky má znalec vek odhadnúť. T - zostatková životnosť stavby vypočítaná Smejkalovou metódou podľa vzťahu: T V. K 100 [rok] kde: K - je súčet pomocných bodov z nasledujúcej tabuľky č. 1 s pomocnými tabuľkami č. 2 a 3. ktorý vznikal zaokrúhľovaním životnosti nahor. Túto matematickú hru neodporúčame z nasledovných dôvodov: 1. aj pri maximálnom bodovom hodnotení (100 bodov) by po určitom časovom úseku nedošlo k predĺženiu životnosti, t.j. u stavieb vo výbornom technickom stave dosiahneme nulové bodové hodnotenie (v roku 2090), resp. záporné po tomto roku, 2. rovnaký nedostatok sa objaví aj pri minimálnom bodovom hodnotení (30 bodov), kde dosiahneme nulové bodové hodnotenie v roku 2020, 3. pri stavbách, na ktorých je vykonávaná pravidelná generálna oprava (napr. v 80 roku veku, 120 roku veku a 160 roku veku) metóda znižovania hodnoty K neumožňuje zohľadniť skutkový stav objektu v čase ocenenia. Tieto tri hlavné dôvody sú pre názornosť spracované v grafoch č. 1, 2 a 3. Na grafe č. 1 je znázornený priebeh zistenej ceny nehnuteľnosti pri východiskovej hodnote stavby 1 mil. Sk a maximálnom bodovom hodnotení (K=100). Na grafe č. 2 je rovnaký prípad s minimálnym bodovým hodnotením (K=30). Graf č. 3 znázorňuje priebeh zistenej ceny stavby pri východiskovej hodnote stavby 1 mil. Sk s tým, že v určitých časových úsekoch je na stavbe vykonaná generálna oprava s maximálnym bodovým hodnotením. Medzi jednotlivými generálnymi opravami je uvažované so znižovaním bodového hodnotenia. Vo všetkých grafoch je uvažovaná skutočnosť, že stavba má v roku 1990 práve 60 rokov (60 % životnosti). Poznámka autora článku: Týmto zdôvodnením nie je dotknutá skutočnosť autorského spracovania a znenia metódy. Cieľom bolo poukázať na jednotlivé výhody aj nevýhody metodiky. Výsledná hodnota zostatkovej životnosti (T) sa podľa autora zaokrúhľuje nahor, avšak vzniká problém pri následnom výpočte opotrebovania stavby. Opotrebovanie je zaokrúhlením životnosti deformované a výsledná cena stavby pri rovnakom bodovom hodnotení v čase stúpa a klesá (napr. pri východiskovej hodnote 1 mil. Sk je tento rozdiel od ,- Sk do ,- Sk). Z uvedeného dôvodu neodporúčame zaokrúhľovanie výslednej hodnoty zostatkovej životnosti. Autor vo svojej metodike z roku 1990 odporúčal znižovanie hodnoty K v roku 1990 o 0 bodov, v roku 1991 o 1 bod, v roku 1992 o 2 body atď. Dôvodom bola snaha umelo zvyšovať opotrebenie stavieb starších ako 100 rokov a rovnako išlo a prekonanie problému, Graf č. 1 Priebeh zistenej ceny pri maximálnom bodovom hodnotení * Ing. Marián Vyparina, znalec, Ústav súdneho inžinierstva, VŠDS Žilina 5

8 STANOVENIE ŽIVOTNOSTI STAVIEB S POUŽITÍM SMEJKALOVEJ METÓDY Graf č. 2 Priebeh zistenej ceny pri minimálnom bodovom hodnotení Graf č. 3 Priebeh zistenej ceny pri generálnych opravách Por. č. Konštrukcia Druh a vykonanie konštrukcie Body Druh a vykonanie konštrukcie Body Druh a vykonanie konštrukcie Body I Hydroizolácia bez izolácií 0 vodorovné 2 vodorovné a zvislé 3 II Obvodové steny nadzemných podlaží murované hrúbky do 30 cm, drevené masívne hrúbky do 20 cm 20 murované hrúbky nad 30 cm do 50 cm, drevené masívne hrúbky nad 20 cm 32 murované hrúbky nad 50 cm 42 III Stropy nadzemných podlaží spáliteľné 5 polospáliteľné 8 nespáliteľné, klenby 11 IV Krovy krokvy prierezu do 100 cm 2 2 krokvy prierezu od 101 do 200 cm 2 4 krokvy prierezu nad 200 cm 2 6 V Strešná krytina asfaltová lepenka, šindeľ 1 pozinkovaný plech, azbestocement, betónová a keramická pálená škridľa 4 hliníkový plech, medený plech, prírodná bridlica 7 VI Fasáda vápenná, striekaný brizolit, drevený obklad, umelý nástrek 2 brizolit, škárované murivo 4 keramický alebo kamenný obklad 6 VII Technický stav ostatných konštrukcií - schody, okná, dvere, podlahy podpriemerný 0 priemerný 7 nadpriemerný 11 VIII Údržba podpriemerná 0 priemerná 9 nadpriemerná 14 Tabuľka č. 1 Hodnoty pomocných bodov podľa Smejkala Pri bodovaní platí: 1. Konštrukciám, ktoré majú iné vyhotovenie sa priradia body najbližšieho porovnateľného vyhotovenia, prípadne sa vykoná interpolácia bodov. 2. Pri konštrukciách, ktoré sú poškodené a neplnia svoju funkciu, sa body nezapočítavajú. 3. Pri IV. poradovom čísle (Krovy) v prípadoch, kedy sa nedá prierez krokvy zistiť, sa započítavajú 4 body. VII Technický stav ostatných konštrukcií Stav konštrukcií, ktoré sú poškodené a neplnia svoju funkciu Podpriemerný Priemerný Nadpriemerný Schody uvoľnené stupne, celkovo narušená stabilita, schodnice a zábradlie poškodené nástupnice vyšľapané, povrch poškodený, povrchová úprava nevykonaná, alebo v zlom stave nástupnice na povrchu čiastočne poškodené,schodnice a zábradlie vykazuje drobné poškodenia povrchu nástupnice, schodnice a zábradlie nevykazujú poškodenie 6 ZNALECTVO 2-3/1996

9 STANOVENIE ŽIVOTNOSTI STAVIEB S POUŽITÍM SMEJKALOVEJ METÓDY VII Technický stav ostatných konštrukcií Stav konštrukcií, ktoré sú poškodené a neplnia svoju funkciu Podpriemerný Priemerný Nadpriemerný Okná Krídla, rámy, výplne poškodené, časť chýba krídla a rámy nezkrivené, ostenia, krídla a rámy vykazujú poškodenie povrchovej úpravy krídla a rámy nezkrivené, ostenia, krídla a rámy vykazujú drobné poškodenie krídla a rámy nezkrivené, ostenia, krídla a rámy nevykazujú poškodenie Dvere Krídla, zárubne, výplne poškodené, časť chýba krídla a rámy nezkrivené, ostenia, krídla a rámy vykazujú poškodenie povrchovej úpravy krídla a rámy nezkrivené, ostenia, krídla a rámy vykazujú drobné poškodenie krídla a rámy nezkrivené, ostenia, krídla a rámy nevykazujú poškodenie Podlahy podlahy a podkladové konštrukcie poškodené (mechanicky, drevokaznou hubou) podlahy vyšľapané, povrchová úprava nevykonaná, alebo v zlom stave podlahy vykazujú drobné poškodenia povrchovej ú- pravy podlahy nevykazujú poškodenie Tabuľka č. 2 Pomocná tabuľka pre bodové hodnotenie položky č. VII z tabuľky č. 1 VIII Údržba Stav konštrukcií, ktoré sú poškodené a neplnia svoju funkciu Podpriemerná Priemerná Nadpriemerná Obvodové steny nadzemných podlaží steny sú odklonené od zvislej osi v stenách sú trhliny zistiteľné z vnútornej i vonkajšej strany v stenách sú ojedinelé trhliny v stenách nie sú trhliny Stropy v nadzemných podlažiach stropy vykazujú priehyb, je možné zistiť napadnutie drevokaznými hubami stropy vykazujú trhliny v styku so stenami stropy vykazujú nepodstatné trhliny stropy nevykazujú priehyb ani trhliny Krovy krovy v plnom rozsahu napadnuté drevokazným hmyzom alebo hubou krovy čiastočne napadnuté drevokazným hmyzom, alebo hubou krovy nevykazujú závady krovy nevykazujú závady, priehyb ani trhliny Strešná krytina strešná krytina poškodená v rozsahu viac ako 30 % plochy strešná krytina poškodená v rozsahu 5-20 % plochy strechy ojedinelé poškodenie strešnej krytiny strešná krytina bez závad Tabuľka č. 3 Pomocná tabuľka pre bodové hodnotenie položky č. VIII z tabuľky č. 1 Z tabuľky č. 1 vyplýva, že minimálny súčet bodov dosiahneme u poškodeného objektu s nekvalitnými konštrukciami (30 bodov) a naopak maximálny pri objekte vo výbornom technickom stave a najkvalitnejšom vykonaní (100 bodov). V nasledujúcom grafe je ukážka priebehu životnosti stavby podľa Smejkalovej metódy. Z grafu vyplýva skutočnosť, že pri maximálnom bodovom hodnotení je zostatková životnosť 100 ročnej stavby pri 100 bodovom hodnotení 100 rokov a teda výsledná životnosť Z = = 200 rokov. Tento výpočet je rovnaký aj pri stavbách s vekom nad 100 rokov, kde je však potrebné upozorniť na skutočnosť, že aj pri výpočte opotrebovania je nutné uvažovať vek 100 rokov (ročné percento opotrebovania je 100/200 = 0,50 %/r a opotrebovanie je 100 rokov * 0,50 %/r = 50 %). Graf č. 4 Priebehy výslednej životnosti stavieb pri rôznom bodovom hodnotení 7

10 STANOVENIE ŽIVOTNOSTI STAVIEB S POUŽITÍM SMEJKALOVEJ METÓDY Pri minimálnom bodovom hodnotení stavby (30 bodov) dochádza v 60 roku (resp. pri 60 % životnosti) ku fiktívnemu zníženiu výslednej životnosti na 78 rokov. Toto zníženie vyplýva iba zo skutočnosti, že pred 60 rokom veku stavby sme sa nezaoberali skutočným stavom objektu, t.z. neznížili sme predpokladanú životnosť stavby vzhľadom na jej stav. 3. Príklad použitia Smejk jkalovej j metódy Príklad č. 1 (rovnaký ako v 1. čísle): Ide o prestárly rodinný dom postavený v roku 1896, na ktorom bola vykonaná generálna oprava PDŽ aj PKŽ. Nosná konštrukcia domu je murovaná hrúbky 40 cm, železobetónové stropy, sedlová strecha. V čase obhliadky je možné položku č. VII a VIII hodnotiť ako priemernú (pozri tabuľku č. 2 a 3). Výpočet životnosti je nasledovný: stanovenie veku stavby (V) = 100 rokov, bodové hodnotenie pre zistenie doby ďalšieho trvania stavby podľa tabuľky č. 1: Por. č. I II III IV V VI VII VIII výpočet zostatkovej životnosti stavby: výpočet výslednej životnosti: T rokov 100 Z rokov Výsledkom je predĺženie životnosti domu o 74 rokov oproti základnej životnosti 100 rokov, t.j. zníženie ročného percenta opotrebovania z 1 %/r na 0,5747 %/r, a zároveň zvýšenie ceny nehnuteľnosti. 8 Konštrukcia Druh a vykonanie konštrukcie Hydroizolácia vodorovné a zvislé Obvodové steny nadzemných podlaží murované hrúbky 40 cm Stropy nadzemných podlaží nespáliteľné Krovy krokvy prierezu 140 cm 2 Strešná krytina keramická pálená škridľa Fasáda brizolit Technický stav ostatných priemerný konštrukcií - schody, okná, dvere, podlahy Údržba priemerná SPOLU: Body Povedzme, že východisková cena rodinného domu je ,- Sk. Potom cena po odpočte opotrebovania lineárnou metódou bude: pri 1%/r 0,- Sk pri 0,5747%/r ,- Sk Poznámka: pri výpočte opotrebovania podľa vyhlášky je maximálna hodnota opotrebovania obmedzená na 80 % [2] a minimálna cena nehnuteľnosti by bola ,- Sk. Príklad č. 2: Ak máme konštrukčne rovnaký dom ak v príklade č. 1. Ide o prestárly rodinný dom postavený v roku 1896, na ktorom nebola vykonaná generálna oprava PDŽ aj PKŽ. Nosná konštrukcia domu je murovaná hrúbky 40 cm, železobetónové stropy, sedlová strecha. V čase obhliadky je možné položky č. VII a VIII hodnotiť ako podpriemerné (pozri tabuľku č. 2 a 3). Krov a strešná krytina je poškodená a neplní svoju funkciu.výpočet životnosti je nasledovný: stanovenie veku stavby (V) = 100 rokov, bodové hodnotenie pre zistenie doby ďalšieho trvania stavby podľa tabuľky č. 1: výpočet zostatkovej životnosti stavby: Por. č. I II III IV V VI VII VIII Konštrukcia Hydroizolácia Obvodové steny nadzemných podlaží Stropy nadzemných podlaží Krovy Strešná krytina výpočet výslednej životnosti: Druh a vykonanie konštrukcie vodorovné a zvislé murované hrúbky 40 cm nespáliteľné poškodené - krokvy v plnom rozsahu napadnuté hubou neplní svoju funkciu, viac ako 30 % plochy je poškodená Fasáda brizolit Technický stav ostatných podpriemerný konštrukcií - schody, okná, dvere, podlahy Údržba podpriemerná SPOLU: T rokov 100 Body Výsledkom je predĺženie životnosti domu o 50 rokov oproti základnej životnosti 100 rokov, t.j. zníženie ročného percenta opotrebovania z 1 %/r na 0,6666 %/r, a zároveň zvýšenie ceny nehnuteľnosti ZNALECTVO 2-3/1996

11 ZNALECKÉ POSUDKY O CENE NEHNUTEĽNOSTÍ PODÁVANÉ PRE POTREBY PEŇAŽNÝCH ÚSTAVOV Predpokladajme, že východisková cena rodinného domu je ,- Sk. Potom cena po odpočte opotrebovania lineárnou metódou bude: pri 1%/r 0,- Sk pri 0,6666%/r ,- Sk Poznámka: pri výpočte opotrebovania podľa vyhlášky je maximálna hodnota opotrebovania obmedzená na 80 % [2] a minimálna cena nehnuteľnosti by bola ,- Sk. V tomto prípade by mal znalec zvážiť použitie Smejkalovej metódy, pretože napriek poškodeniu a podpriemernej údržbe a podpriemernému stavu ostatných konštrukcií výpočtom predlžujeme životnosť stavby. Predpokladaná životnosť stavby sa vždy určuje zo základného predpokladu bežnej údržby a ak na stavbe nie je funkčné zastrešenie a o údržbe hovoríme ako podpriemernej, je neprimerané ďalšie predĺženie životnosti a zníženie opotrebovania. 4. Záver Uvedená metóda má svoje výhody (jednoduchosť; u stavieb, ktoré sú staršie ako 100 rokov, nie je potrebné zisťovať ich skutočný vek) aj nevýhody (možnosť použitia po 60 % životnosti;). Celkové použitie Smejkalovej metódy je podmienené platnosťou súčasného cenového predpsiu. Literatúra: 1. BRADÁČ A.: Oceňování nemovitostí, CERM, MF SR: Vyhláška č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov v znení neskorších predpisov Lektoroval: Ing. Ľubomír Hurajt Marieta Kozlíková* ZNALECKÉ POSUDKY O CENE NEHNUTEĽNOSTÍ PODÁVANÉ PRE POTREBY PEŇAŽNÝCH ÚSTAVOV 1.. Úvod Oceňovanie nehnuteľností pre potreby peňažných ústavov - pre právny úkon zriadenia, alebo uplatnenia záložného práva nie je upravené všeobecne záväzným predpisom. V tejto oblasti sa peňažné ústavy riadia internými predpismi platnými pre poskytovanie úverov v tom ktorom peňažnom ústave. Interné predpisy peňažných ústavov spravidla, ako doklad o ocenení predmetu zabezpečenia úveru záložným právom k nehnuteľnosti, vyžadujú znalecký posudok o cene nehnuteľnosti podaný znalcom menovaným podľa zákona č. 36/1967 Zb. o znalcoch a tlmočníkoch. V súlade so záväzným metodickým pokynom schváleným Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky dňa 29. mája 1995 pod č. 3105/95-50, môže znalecký posudok o cene nehnuteľnosti podať len znalec menovaný podľa ustanovenia 3 zákona č. 36/1967 Zb. o znalcoch a tlmočníkoch v odbore stavebníctvo, odvetvie oceňovanie nehnuteľností. Znalecký posudok, podaný znalcom menovaným v uvedenom odbore, opatrený okrúhlou pečiatkou so štátnym znakom, musí byť vypracovaný vždy v súlade s cenový m predpisom, platným pre konkrétny právny úkon, pre ktorý je znalecký posudok vyhotovovaný. Vzhľadom na uvedené, znalecký posudok o cene nehnuteľnosti, ktorá je predmetom záložného práva peňažného ústavu, resp. predmetom uplatnenia záložného práva - prevodom vlastníctva, musí byť vypracovaný v súlade s cenovým predpisom, platným v čase podania znaleckého posudku, t.j. v súčasnosti v súlade s vyhláškou Ministerstva financií SR č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov v znení vyhlášky č. 608/1992 Zb. a vyhlášky č. 265/1993 Z.z.. Výpočet ceny nehnuteľnosti iným spôsobom ako podľa cenového predpisu platného pre konkrétny právny úkon (rôznymi koeficientami, ukazovateľmi, indexami, porovnávaním a pod.) nemôže byť vykonaný formou znaleckého posudku opatreného okrúhlou pečiatkou so štátnym znakom. V prípade požiadavky objednávateľa znaleckého posudku (žiadateľa o úver, alebo peňažného ústavu) na ocenenie nehnuteľnosti iným spôsobom ako podľa platného cenového predpisu (napr. výpočtom tzv. trhovej hodnoty a pod.) nie je prípustné takéto ocenenie vykonať formou znaleckého posudku! Tieto požiadavky je možné riešiť podaním preskúmateľného odborného posudku bez odtlačku okrúhlej pečiatky so štátnym znakom. V súlade so záväzným metodickým pokynom, schváleným Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky dňa 29. mája 1995 pod č. 3105/95-50, môže byť prílohou znaleckého posudku, ktorým je zistená cena nehnuteľnosti podľa platného cenového predpisu, preskúmateľný odborný posudok, ktorým je vypočítaná tzv. trhová cena nehnuteľnosti. Príloha znaleckého posudku - odborný posu- * Marieta Kozlíková, Slovenská sporitelňa, a.s., členka Rady konzultantov stavebnej sekcie ÚSI VŠDS v Žiline 9

12 ZNALECKÉ POSUDKY O CENE NEHNUTEĽNOSTÍ PODÁVANÉ PRE POTREBY PEŇAŽNÝCH ÚSTAVOV dok - však nesmie byť opatrený okrúhlou pečiatkou so štátnym znakom. Ak je v prílohe znaleckého posudku vykonané ocenenie nehnuteľnosti iným spôsobom ako podľa platného cenového predpisu, je nevyhnutné aby v časti Situácia znaleckého posudku bolo uvedené na základe akého podnetu bolo vykonané. 2. Metodický prístup S poukázaním na vyššie uvedené pre ocenenie nehnuteľnosti, ktoré sa vykonáva pre účely právneho úkonu - uzavretia zmluvy o záložnom práve v prospech penažného ústavu, platí pre podávanie znaleckých posudkov postup určený záväzným metodickým pokynom, schváleným Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky dňa 29. mája 1995 pod č. 3105/95-50, ktorý je záväzným pokynom pre znalcov v odbore stavebníctvo, odvetvie oceňovanie nehnuteľností. Znalci menovaní v odbore stavebníctvo, odvetvie oceňovanie nehnuteľností sú povinní pri podaní a vypracovaní znaleckého posudku dodržiavať najmä tieto zásady: 1) 1) K výkonu znaleckej činnosti sa znalec prizýva v konaní pred štátnymi orgánmi. Mimo konania pred štátnymi orgánmi môže znalec podať znalecký posudok zásadne len v súvislosti s právnymi úkonmi fyzických osôb, právnických osôb, orgánov štátnej správy a obcí. Môže ísť aj o zamýšľaný právny úkon. V prípade požiadavky na podanie znaleckého posudku o cene nehnuteľnosti pre právny úkon uzavretia záložnej zmluvy v prospech peňažného ústavu ide o podanie znaleckého posudku mimo konanie pred štátnym orgánom. Záložná zmluva však bude vložená do katastra nehnuteľností, čiže ide o právny úkon. Znalecký posudok, ktorý má vyznačený iný právny úkon podania je pre potreby peňažného ústavu použiteľný len v tom prípade, ak má byť použitý pre vyznačený právny úkon (napr. v prípade uplatnenia záložného práva - pôjde najčastejšie o právny úkon prevodu vlastníctva). 2) Znalec nesmie podať znalecký posudok, ak možno mať pre jeho pomer k veci, k orgánom vykonávajúcim konanie, k účastníkom, alebo ich zástupcom pochybnosť o jeho predpojatosti ( 11zákona č. 36/1967 Zb.). Znalec je povinný skúmať okolnosti, ktoré by nasvedčovali tomu, že existuje zákonný dôvod pre jeho vylúčenie z podania znaleckého posudku a podanie odmietnuť s uvedením dôvodu. Uvedené platí aj pre podanie znaleckého posudku mimo konania pred štátnym orgánom. Znalec je povinný pred podaním znaleckého posudku o cene nehnuteľnosti pre právny úkon uzavretia záložnej zmluvy v prospech peňažného ústavu skúmať okolnosti, ktoré by nasvedčovali tomu, že existuje zákonný dôvod pre jeho vylúčenie z podania znaleckého posudku (najmä skúmať pomer ku uchádzačovi o úver a k príslušnému peňažnému ústavu) a podanie odmietnuť s uvedením dôvodu. Napr. znalec nemôže podať znalecký posudok ak je v pracovnom alebo inom pomere k peňažnému ústavu v prospech ktorého bude oceňovaná nehnuteľnosť založená, resp. k uchádzačovi o úver. 3) Znalecký posudok je prostriedok na vyjadrenie odborných záverov o skutočnostiach, ktoré mal znalec objasniť. Posudok musí byť vypracovaný tak, aby bol preskúmateľný, a to z hľadiska odbornosti, aj z hľadiska, či je nález v súlade so skutočným stavom veci. Znalecký posudok o cene nehnuteľnosti je doklad o stave nehnuteľnosti k požadovanému termínu vyhotovenia znaleckého posudku. Z uvedenej definície znaleckého posudku jasne vyplýva, že nakoľko znalecký posudok sa podáva vždy len pre právny úkon nie,je len dokladom o výške zistenej ceny nehnuteľnosti k rozhodnému dátumu, ale aj dokladom o stave nehnuteľnosti k požadovanému termínu vyhotovenia znaleckého posudku. Výpočet zistenej ceny jednotlivých súčastí nehnuteľnosti musí byť dodatočne preskúmateľný, t.j. celý postup ocenenia označený podľa cenového predpisu s odôvodnením jednotlivých postupov, najmä správne zatriedenie stavebného objektu po technickej stránke (budova, hala, hlavná stavba, vedľajšia stavba), odôvodnenie postupu pri zisťovaní ceny podľa príslušného vyhlášky MF SR, správny výpočet počtu merných jednotiek podľa STN , odôvodnený postup výpočtu opotrebovania objektov, dokladovaný užívacím, alebo kolaudačným rozhodnutím. Výpočet ceny nehnuteľnosti je podstatnou náležitosťou znaleckého posudku, nemôže byť v prílohe! (Bližšie vysvetlenie viď v bode 5) Z definície znaleckého posudku, mimo iného, vyplýva aj povinnosť znalca nezabúdať na postup zistenia ceny nehnuteľnosti v súlade s ustanovením 19 uvedenej vyhlášky MF SR (vždy len podľa dokladov posledného vlastníka nehnuteľnosti). Doklady pre tento prepočet v prípadoch ak sa nejedná o vlastnú investíciu, t.j. ak vlastník nadobudol nehnuteľnosť prevodom vlastníctva - sú vždy k dispozícii na príslušnom katastri! Výpočet ceny nehnuteľnosti podľa ustanovenia 19 musí byť preskúmateľný, čiže kópie dokladov použitých pre tento výpočet musia byť v prílohe znaleckého posudku, inak sa nedá zabezpečiť jeho preskúmateľnosť. 4) Znalec je povinný vykonávať znaleckú činnosť osobne. Ak to vyžaduje povaha veci, znalec je oprávnený pribrať konzultanta na posudzovanie zvláštnych čiastkových otázok. Túto okolnosť spolu s dôvodmi, ktoré k nej viedli, musí uviesť v znaleckom posudku. Zodpovednosť znalca nie je dotknutá ani v tej časti posudku, o ktorej sa konzultovalo. 1) Citované zo záväzného metodického pokynu, schválenéhoministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky dňa 20. mája 1995 pod č. 3105/ ZNALECTVO 2-3/1996

13 ZNALECKÉ POSUDKY O CENE NEHNUTEĽNOSTÍ PODÁVANÉ PRE POTREBY PEŇAŽNÝCH ÚSTAVOV 5) Povinný obsah znaleckého posudku: e) Titulný list - Meno, priezvisko a adresa znalca, Číslo znaleckého posudku pod ktorým je zapísaný v znaleckom denníku, Musí byť uvedené na titulnej strane! Predmet znaleckého posúdenia, Účel podania znaleckého posudku (právny úkon), Učelom podania znaleckého posudku s odtlačkom okrúhlej pečiatky so štátnym znakom nemôže byť iný ako právny úkon - môže byť aj zamýšľaný, ale vždy len právny úkon. Učelom podania znaleckého posudku nemôže byť napr. ohodnotenie nehnuteľného majetku pre potreby vlastníka, alebo inej osoby, resp.zistenie ceny nehnuteľnosti, atď.! Pri uplatnení záložného práva najčastejšie pôjde o právny úkon prevodu vlastníctva. Objednávateľ znaleckého posudku, ak si vyžiadal znalecký posudok štátny orgán aj spisovú značku, Rozsah posudku (počet strán), počet vyhotovení, miesto a dátum vypracovania znaleckého posudku. Ide o veľmi potrebné údaje v znaleckom posudku, pre identifikáciu jeho pravosti! f) Situácia Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti, Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku dodané objednávateľom, obstarané znalcom, Citácia uznesenia štátneho orgánu. Ak právnym úkonom je prevod vlastníctva nehnuteľnosti, musí byť nadobúdateľ identifikovaný - či ide o čiste tuzemskú osobu, alebo o zahraničnú osobu, resp. tuzemskú právnickú osobu so zahraničnou majetkovou účasťou, Nezabúdať na uvedenú povinnosť v prípadoch, ak sa uplatňuje záložné právo! U právnickych osôb sa vyžaduje aktuálny výpis z obchodného registra. Identifikácia cenového predpisu platného pre ocenenie nehnuteľnosti v nadväznosti na účel podania znaleckého posudku, Požadovaný údaj nie je samoúčelný, nakoľko pri zistení ceny môže byť použitý len postup určený v príslušnom predpise, žiadny iný,ani znalcom odôvodnený postup, nie je možné použiť! Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu oceňovaných nehnuteľností, Dátum rozhodujúci pre aplikáciu správneho cenového predpisu. Pre zisťovanie ceny nehnuteľnosti pre právny úkon uzavretia záložnej zmluvy v prospech peňažného ústavu, resp. pri uplatnení záložného práva, je vždy rozhodujúci dátum podania znaleckého posudku. g) Nález Vlastnícke a evidenčné údaje (presne identifikovať podľa vlastníckeho dokladu, ktorý nesmie byť starší ako tri mesiace), Znalec je povinný v znaleckom posudku podávanom pre právny úkon presne identifikovať oceňované nehnuteľnosti podľa vlastníckych dokladov 2) a kópie z pozemkovej mapy a identifikovať vlastníka. V tejto veci je potrebné upozorniť na ustanovenie 6 zákona NR SR č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych práv k nehnuteľnostiam 3). Nakoľko znalecký posudok sa zásadne podáva len pre právny úkon: 1) znalec môže oceniť len tú súčasť nehnuteľnosti, ktorá je vlastnícky vysporiadaná (vlastníctvo sa zisťuje u každej budovy a stavby, ktorá je súčasťou nehnuteľnosti) 2) znalec môže oceniť v jednom znaleckom posudku len tú nehnuteľnosť, resp. jej súčasť, ktorá bude predmetom konkrétneho právneho úkonu uvedeného ako účel podania znaleckého posudku (napr. nemôže v jednom znaleckom 1) Citované zo záväzného metodického pokynu, schváleného Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky dňa 29. mája 1995 pod č. 3105/ ) 38 zákona NR SR č. 162/1995 Z.z. 3) V katastri sa evidujú: a) katastrálne územia; b) pozemky, ktoré sú vymedzené :1. vlastníckou hranicou, 2. vlastníckou hranicou a sú zlúčené do väčších celkov, 3. hranicou držby, 4. hranicou druhu pozemku, 5. rozhraním spôsobu využívania; c) stavby spojené so zemou pevným základom, ktoré :1. sú označené súpisným číslom, 2. sú zoskupenými stavbami slúžiacimi na iné než obytné účely a súpisným číslom je označená len jedna z týchto stavieb, 3. nie sú označené súpisným číslom, 4. sú podzemnými stavbami, a to v miestach ich prienikov so zemským povrchom, 5. sú nadzemnými stavbami, a to prienikom ich vonkajšieho obvodu so zemským povrchom, alebo priemetom ich vonkajšieho obvodu na zemský povrch; (Podľa ustanovenia 46 zákona NR SR č. 162/1995 Z.z. pri zápise údajov v bodoch 1. a 2. sa ako vlastník zapíše osoba uvedená v rozhodnutí o udelení súpisného čísla, ak sa nepreukáže niečo iné a pri zápise údajov podľa bodov 3. až 5. sa ako vlastník zapíše osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí) d) byty a nebytové priestory, ktoré sú predmetom vlastníckych vzťahov; tie sa evidujú len v súbore popisných informácií katastrálneho operátu, a to údajmi o očíslovaní, vlastníkoch a vlastníckych vzťahoch...; e) chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky; f) práva k nehnuteľnostiam evidovaným v katastri, ako aj iné skutočnosti súvisiace s týmito právami, a to najmä začatie dohodovacieho konania, vyhlásenie konkurzu proti vlastníkovi nehnuteľnosti, začatie konania o výkone rozhodnutia, predajom nehnuteľnosti a začatie vyvlastňovacieho konania. 11

14 ZNALECKÉ POSUDKY O CENE NEHNUTEĽNOSTÍ PODÁVANÉ PRE POTREBY PEŇAŽNÝCH ÚSTAVOV posudku oceniť dve a viac nehnuteľností ak nie sú vo vlastníctve toho istého vlastníka) 3) v prípade, že jedným znaleckým posudkom sa zisťuje cena viacerých nehnuteľností vo vlastníctve toho istého vlastníka, musí byť v samostatnej časti znaleckého posudku vždy zistená cena nehnuteľností vlastnícky vedená na jednom vlastníckom doklade. Porovnanie dokumentácie nehnuteľnosti so skutočnosťou pri obhliadke, Znalec je povinný pred podaním znaleckého posudku porovnať údaje o nehnuteľnosti, uvedené vo vlastníckych dokladoch (nie starších ako tri mesiace pred podaním znaleckého posudku), so stavom podľa obhliadky a v prípade ich nesúladu pristúpi len k oceneniu jednotlivých súčastí nehnuteľnosti, ktoré sú majetkoprávne vysporiadané. Vo zvyšku až po vydokladovaní ich vlastníctva. Znaleckým posudkom podaným pre účely prevodu vlastníctva, resp. uzavretia záložnej zmluvy nie je prípustné zisťovať cenu nehnuteľnosti, ktorá nie je vlastnícky vysporiadaná (najmä často nie sú zapísané všetky stavby na pozemkoch na LV). V prípade, že údaje o nehnuteľnosti v evidencii nehnuteľností nesúhlasia so stavom podľa obhliadky a táto skutočnosť môže mať vplyv na výpočet ceny nehnuteľnosti, je potrebné, aby pred podaním znaleckého posudku vlastník postupoval v súlade s ustanovením 19 písm. a) zákona SNR č. 162/1995 Z.z. a ohlásil zmenu za účelom zosúladenia reálneho stavu s údajmi katastra (povinnosť vlastníka je do 30 dní odkedy nastala zmena, napr. po kolaudácii novostavby!). Do zosúladenia reálneho stavu so stavom v katastri nehnuteľností nie je možné podať znalecký posudok s odtlačkom okrúhlej pečiatky so štátnym znakom, ale len odborný posudok bez pečiatky (v tomto prípade nemôže ani byť v prílohe znaleckého posudku, lebo ten nie je možné podať)! Z uvedeného vyplýva, že nie je možné podávať znalecký posudok o cene nehnuteľnosti bez súčinnosti s vlastníkom, napr. len v súčinnosti s kupujúcim. Často sa znalci stretnú s prípadmi privatizovaného (ale aj iného) nehnuteľného majetku, ktorého stav pri obhliadke nesúhlasí so stavom podľa katastra - vlastníka je treba upozorniť na jeho povinnosť podľa vyššie uvedeného zákona, ktorú musí splniť pred podaním znaleckého posudku. Vymenovanie jednotlivých druhov súčastí nehnuteľnosti (stavieb a pozemkov), mmusí byť vykonané v časti NÁ- LEZ znaleckého posudku, a to v súlade s vlastníckym dokladom a rovnaké ako v časti POSUDOK! h) Posudok V nadväznosti na vymenovanie jednotlivých druhov súčastí nehnuteľnosti v časti Nález sa vykoná stavebnotechnický popis tak, aby zachytil všetky znaky oceňovanej 12 nehnuteľnosti, ktoré majú význam pre vlastné ocenenie a ktoré znalec osobne zistil, Často stavebno-technický popis stavebných nehnuteľností nie je vykonaný tak, aby bolo možné skontrolovať, či znalec oprávnene aplikoval jednotlivé znaky podľa príloh cenovej vyhlášky pri zisťovaní ceny objektu. Rovnako pri zisťovaní ceny pozemku často sa postráda taký popis oceňovaného pozemku, aby bolo zistiteľné, či znalec oprávnene aplikoval, resp. neaplikoval jednotlivé prirážky a zrážky z prílohy č. 7 a či správne použil jednotkovú cenu za l m 2 pozemku! Výpočet výkazu výmer a výpočet zistenej ceny sa vykoná samostatne u každej jednotlivej súčasti oceňovanej nehnuteľnosti podľa cenového predpisu platného pre zadaný účel podania znaleckého posudku s odôvodnením postupu pri zistení ceny. V časti POSUDOK znaleckého posudku musí byť vykonaný u každého oceňovaného objektu samostatne stavebnotechnický popis, výpočet výkazu výmer a výpočet ceny! Stavebno - technický popis musí byť tak podrobný, aby sa z neho dala overiť správnosť zistenia ceny nehnuteľnosti, t.j. nemôže byť odkaz na vyplnenú príslušnú prílohu vyhlášky MF SR, ale vykonaný popis tak, aby zachycoval všetky znaky, ktoré sú potrebné pre preskúmanie správnosti celého postupu zistenia ceny, t.j. od preskúmateľného zatriedenia objektu v nadväznosti na príslušný paragraf a odsek vyhlášky, cez postup výpočtu príslušného výkazu výmer, správnu aplikáciu jednotlivých príloh vyhlášky, odôvodnený výpočet opotrebovania objektu, popis jednotlivých oceňovaných pozemkov, preskúmatelné použitie jednotkovej ceny a odôvodnené použitie prirážok a zrážok k cene podľa prílohy č. 7, resp. odôvodnenie aplikácie tejto prílohy, atď.. i) Záver Rekapitulácia zistených cien jednotlivých súčastí oceňovanej nehnuteľnosti, Súčet zistených cien, Celková zistená cena nehnuteľnosti musí byť uvedená slovom, Miesto a dátum vyhotovenia znaleckého posudku, Meno a priezvisko znalca, podpis, Odtlačok okrúhlej pečiatky znalca vo farbe modrej, j) Prílohy Doklad o vlastníctve oceňovanej nehnuteľnosti - výpis z katastra nehnuteľností - list vlastníctva nie starší ako tri mesiace, originál, alebo úradne overená kópia je súčasťou originálu posudku, ďalšie kópie overí podpisom znalec, Povinný doklad, bez ktorého posudok nie je znaleckým posudkom! Ak bol potrebný geometrický plán, t.j. stav nehnuteľnosti podľa obhliadky nesúhlasil so stavom podľa evidencie nehnuteľností, resp. ide o právny úkon len časti nehnuteľnosti, je rovnako povinným dokladom v prílohe ZNALECTVO 2-3/1996