Hinweise zum Einspar-Contracting-Vertrag

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1 E1 E Hinweise zum Einspar-Contracting-Vertrag Nachfolgende Tabelle soll darauf hinweisen, was bei den einzelnen Bestandteilen eines EC-Vertrages zu beachten ist. Dabei orientiert sich die Tabelle an der Struktur typischer Verträge. Sie erhebt nicht den Anspruch, die vollständige Struktur eines EC-Vertrages abzubilden. In der Praxis können die Verträge sehr unterschiedlich gestaltet sein. Aus diesem Grund ist sie als Checkliste zu verstehen, anhand derer ein vorliegender Vertrag geprüft und optimiert werden kann. Vertragsbestandteile Was ist zu beachten? 0. Präambel 1. Vertragsgegenstand 1.1 Vertragsobjekt(e) 1.2 Vertragsziel 1.3 Definition Energiekosten In der Regel ein größeres Gebäude oder ein Gebäudepool. Ergebnisverbesserung hinsichtlich der Senkung des Energieverbrauchs, der Energiekosten und evtl. der Emissionen. Festlegung, was unter den Energiekosten zu verstehen ist. Beispielsweise Kosten für Brennstoffe, Elektrizität und Wasser/Abwasser. Denkbar sind aber auch weitere Betriebskosten (z.b. Chemikalieneinsatz). 2. Projektbevollmächtigte 3. Kommunikation Form der verbindlichen Kommunikation während der Vertragslaufzeit, z.b. bei der Mitteilung von Nutzungsänderungen oder Stillegungen von Gebäuden oder Gebäudeteilen. In der Regel wird die schriftliche Mitteilung vereinbart, Übermittlung per Fax oder ist auch denkbar. (siehe auch Punkt 8.2) 4. Leistungen des Contractors 4.1 Definition: Einsparmaßnahmen/ Begriffsbestimmungen 4.2 Definition: Vorbereitende Leistungen, Hauptleistungen 4.3 Investitionen und Investitionsstruktur 4.4 Vetorecht des Auftraggebers Beim Einspar-Contracting sind in der Regel Maßnahmen gefragt, die Energieverbrauch, Energiekosten und Emissionen senken. Nicht alle kostensenkenden Maßnahmen müssen auch zwangsläufig den Energieverbrauch senken (z.b. Leistungsreduzierung, Lastmanagement etc.). Als vorbereitende Leistungen werden die Leistungen verstanden, die der Contractor bis zu Beginn der Einsparprognose bzw. Einspargarantie erbringt. Das Umsetzen der Energieeinsparmaßnahmen mittels der installierten Technik wird als Hauptleistung verstanden (Hauptleistungsphase). Der Auftraggeber hat ein berechtigtes Interesse daran, dass der Contractor hochwertige Technik einsetzt. Aus diesem Grund kann er vom Contractor eine Angabe zur geplanten Investitionsstruktur erwarten, d.h. der Contractor sollte angeben, in welche technischen Geräte investiert wird. Es kann vorkommen, dass der Auftraggeber sich ein Vetorecht für die Ausübung der vom Contractor vorgeschlagenen Maßnahmen vorbehält. Sofern dieses Vetorecht ausgeübt wird, ist zu beachten, dass der Contractor durch den Wegfall einer Maßnahme in der Regel gezwungen ist, seine bisher abgegebene Einsparprognose bzw. -garantie ebenso zu überarbeiten wie die Konditionen seines Angebots.

2 E2 4.5 Behördliche Erlaubnisse und Genehmigungen 4.6 Festlegung der Energiekostenbaseline (Referenzjahre, Referenzpreise) 4.7 Einsparprognose bzw. Einspargarantie 4.8 Wartung und Instandsetzung der Einsparmaßnahmen 4.9 Entsorgung von Altanlagen 4.10 Erfüllungsgehilfen Festlegung, wer für die Einholung von Genehmigungen verantwortlich ist. Die Energiekostenbaseline ist die Summe der Energiekosten zum Referenzzeitpunkt. Eine Einsparprognose bzw. -garantie bezieht sich in der Regel auf die Energiekostenbaseline. Es muss für beide Vertragspartner klar geregelt sein, welche Energiekosten (bzw. welche Energiebezugsmengen zu welchen Preisen) darin einfließen. Ein EC-Vertrag kann eine Einspargarantie enthalten. Sofern der Contractor dem Auftraggeber eine Energiekostensenkung garantiert, wird der Contractor dem Auftraggeber die Höhe des tatsächlich erzielten Einsparergebnisses nachweisen. Für kleinere Objekte kann es alternativ wirtschaftlich sein, wenn der Contractor dem Auftraggeber eine Einsparung prognostiziert und diese anhand Herstellerangaben und neutraler Berechnungsvorschriften belegt. Der Auftraggeber zahlt in diesem Fall nur die vereinbarte Contractingrate ohne eine jährliche Nachweisführung. Der Contractor hat ein berechtigtes Interesse daran, Wartung und Instandsetzungsmaßnahmen an den von ihm eingebauten Anlagen zu übernehmen, um einen optimalen Einsparerfolg zu erzielen. Da es sich häufig um Anlagenteile handelt, die mit bestehenden Anlagen verbunden sind, sollten Schnittstellen für Wartung und Instandsetzung klar definiert werden. Unter Umständen lassen sich Wartungsmaßnahmen, die der Contractor durchzuführen hat, nicht von denen trennen, die der Auftraggeber vorzunehmen hat. Hier könnte beispielsweise der Contractor gegen eine gesonderte Vergütung die Wartungen des Auftraggebers mit übernehmen. Festlegung, wer für die Entsorgung von Altanlagen verantwortlich ist. Eventuell mit Sonderregelungen, falls unerwartet Schadstoffbelastungen (z.b. Asbest) entdeckt werden. Da in der Regel nicht alle Leistungen des Contractors durch ihn selbst erbracht werden können, werden Erfüllungsgehilfen/Unter - auftragnehmer eingesetzt. Die Wahl der Erfüllungsgehilfen sollten Auftraggeber und Contractor miteinander abstimmen bzw. eine Regelung vereinbaren, ob der Einsatz grundsätzlich genehmigt oder lediglich angezeigt werden muss. 5. Berechnung des Einsparergebnisses 5.1 Betrachtungszeitraum 5.2 Witterungsbereinigung 5.3 Änderung der Nutzung des Vertragsobjektes Der Nachweis der Energieeinsparung erfolgt üblicherweise einmal pro Jahr. Dabei muss der Betrachtungszeitraum nicht zwangsläufig mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. Die Veränderung des Energiebedarfs durch klimatische Veränderungen liegt nicht im Verantwortungsbereich der Vertragspartner. Aus diesem Grund sollten klimatische Einflüsse aus dem Einsparergebnis herausgerechnet werden. Dazu ist es erforderlich, dass eine Festlegung erfolgt, welcher Anteil der Energiekosten aus der Energiekostenbaseline klimatischen Einflüssen unterliegt. Eine Korrektur der klimatischen Einflüsse erfolgt üblicherweise mit Hilfe sogenannter Gradtagszahlen bzw. Heizgradtage. Eine vom Contractor nicht zu verantwortende Nutzungsänderung sollte das Einsparergebnis nicht belasten. Wird beispielsweise eine Schule während der Vertragslaufzeit nachträglich von Vereinen oder Volkshochschulen in den Abendstunden genutzt und steigt aus diesem Grund der Energiebedarf, so verfehlt der Contractor vermutlich seine Einsparprognose. Um eine rechneri-

3 E3 sche Korrektur dieser nutzungsbedingten Einflüsse zu ermöglichen, sollte darauf geachtet werden, dass als Anlage zum Vertrag sogenannte Erhebungsbögen beigefügt werden, die unter anderem die Nutzungszeiten zum Vertragsabschluss festschreiben (siehe auch Punkt 18.1). 5.4 Änderung der Energielieferpreise 5.5 Bewertung von Baumaßnahmen bzw. der Unterlassung von Baumaßnahmen Veränderte Energielieferpreise werden bei der Berechnung des Einsparerfolges rechnerisch korrigiert. Diese Maßnahme ist durchaus fair, da sich die Einsparprognose bzw. -garantie auf eine Baseline bezieht, der Einsparvertrag in der Regel über mehrere Jahre abgeschlossen wird und die Änderung der Energielieferpreise von keiner Vertragspartei abzusehen ist. Baumaßnahmen bzw. deren Unterlassung können den Energiebedarf von Gebäuden stark beeinflussen. Aus diesem Grund sollte der Vertrag eine Regelung vorsehen, wie diese Maßnahmen zu bewerten sind. 6. Vergütung 6.1 Contractingrate bzw. Beteiligung des Auftraggebers am Einsparerfolg 6.2 Unter- bzw. Überschreitung einer Einspargarantie 6.3 Baukostenzuschuss/Einmalzahlung 7. Zahlungsmodalitäten Für die Abgeltung seiner Investitionen und die Aufwendungen der Betreuung der Einsparmaßnahmen (insbesondere für das Monitoring) erhält der Contractor eine Contractingrate bzw. eine Beteiligung am erzielten Einsparerfolg. Gibt der Contractor eine Einspargarantie ab, so sollte der Vertrag auch Regelungen für die Unter- bzw. Überschreitung der Garantie vorsehen. Auftraggeber und Contractor können die Zahlung eines einmaligen Baukostenzuschusses des Auftraggebers an den Contractor vereinbaren, z.b. um die Vertragslaufzeit zu verkürzen oder zusätzliche Modernisierungsmaßnahmen zu berücksichtigen, die sich sonst nicht wirtschaftlich darstellen ließen. Der Contractor erhält für seine Leistungen in der Regel Abschlagszahlungen. Der Vertrag sollte klar regeln, welcher Prozentsatz der Contractingrate bis zum Vorliegen einer Abschlussrechnung als Abschlagszahlungen zu leisten ist und zu welchen Terminen diese fällig sind. Da der Auftraggeber selbst in der Regel monatliche Zahlungen an den Versorger zu leisten hat, profitiert der Auftraggeber auch schon unterjährig von den Einsparerfolgen. 8. Pflichten des Auftraggebers 8.1 Bereitstellung von Planungsunterlagen, Informationen, Energieabrechnungen 8.2 Mitteilung über Änderungen bzgl. der Nutzung des Vertragsobjektes und über Bauunterhaltungsmaßnahmen Der Contractor muss auf Basis der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Informationen seine Einsparprognose berechnen bzw. den Erfolg seiner Einsparmaßnahmen überwachen. Im Rahmen einer fairen Partnerschaft sollte der Auftraggeber dies mit allen vorhandenen Informationen unterstützen. Der Vertrag sollte regeln, mit welchem zeitlichen Vorlauf der Auftraggeber den Contractor über Nutzungsänderungen oder Baumaßnahmen zu informieren hat, damit sich dieser auf die Veränderungen einstellen kann. Da der Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit in die Kalkulation der Einsparprognose bzw. der Einspargarantie einfließt, muss der Ist- Zustand des Vertragsobjektes über die Vertragslaufzeit zumindest erhalten werden. Selbstverständlich kann der Zustand des Gebäudes auch durch den Auftraggeber deutlich verbessert werden. Auftraggeber und Contractor werden diese Sanierungsmaßnahmen, die zu einer Verbesserung des Gebäudes führen, gemeinsam bewerten, um die Auswirkungen auf die Einsparprognose

4 E4 festzustellen und den Einsparerfolg gegebenenfalls rechnerisch korrigieren zu können. (siehe auch Punkte 3, 5.3 und 5.5) 8.3 Zutrittsrechte zu Räumen 8.4 Änderungen der vorgenommenen Anlagen-Einstellungen 9. Veräußerung/Stillegung des Vertragsobjektes 10. Haftung 11. Versicherung 12. Abnahme/Gefahrenübergang 13. Eigentumsübergang 14. Vertragsdauer 15. Schlichtungsstelle 16. Kündigung Der Contractor hat ein berechtigtes Interesse daran, dass für den Einsparerfolg relevante Einstellungen an Anlagen nicht ohne seine Zustimmung durch den Auftraggeber geändert werden. Der Vertrag muss eindeutig regeln, wie der Auftraggeber den Contractor über Änderungen der Geräte- oder Anlagen-Einstellungen zu informieren hat, bzw. unter welchen Umständen (Notfälle) diese nur zulässig sind. Für den Fall, dass der Auftraggeber das Vertragsobjekt veräußern möchte, sollte der Vertrag vorsehen, dass der Käufer des Vertragsobjektes in den bestehenden Vertrag einsteigt oder alternativ ein Nachteilsausgleich zu zahlen ist. Auch bei einer Stilllegung eines Objektes kann ein Nachteilsausgleich in Form einer einmaligen Entschädigungszahlung erfolgen, denkbar ist auch eine Anpassung der Energiekostenbaseline und der Einsparprognose bzw. -garantie bei gleichzeitiger Anpassung der Vergütung des Contractors. Hier sollten Regelungen zur Garantiehaftung des Contractors und Regelungen bei Verletzung der Mitwirkungspflicht des Auftraggebers aufgeführt werden. Zu regeln ist, welcher Vertragspartner Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung und Feuerversicherung abschließt. Hier sollten Regelungen bezüglich der Abnahmemodalitäten und Gewährleistungsregelungen getroffen werden. Die vom Contractor eingebauten Anlagen gehen beim Einspar- Contracting mit dem Einbau grundsätzlich in das Eigentum des Auftraggebers über. Einzige Ausnahme könnten Wärmeerzeugungsanlagen bilden. Diese können vom Contractor nur zu einem vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingebaut werden (Scheinbestandteil des Gebäudes gemäß 95 BGB). Grundsätzlich muss der Vertrag eine Aussage zur Vertragsdauer enthalten. Im Falle einer Einspargarantie sollte zusätzlich festgelegt werden, ab welchem Zeitpunkt diese Einspargarantie gültig ist (Hauptleistungsphase). In der Regel wird der Contractor auch nur während der Hauptleistungsphase vergütet. Der Contractor muss allerdings zwischen Vertragsunterzeichnung und Hauptleistungsphase seine Energiesparmaßnahmen umsetzen. Dieser Zeitraum sollte ebenfalls terminiert werden. Wenn sich Contractor und Auftraggeber beispielsweise nicht über die Bewertung von Nutzungsänderungen einigen können, sollte der Vertrag eine Regelung vorsehen, wer in solchen Fällen Meinungsgegensätze schlichtet (z.b. ein unabhängiger Sachverständiger, eine Schlichtungsstelle) und wie die Kosten zur Herbeiführung einer Einigung verteilt werden (Anmerkung: Eine Kostenteilung erscheint angemessen). Aufzählung von Gründen für eine außerordentliche Kündigung, Form der Kündigung und Regelungen zum Schadensersatz.

5 E5 17. Sonstige Bestimmungen Sonstige Bestimmungen bzw. Verweise zu folgenden Themen Anlagen zum Vertrag Teilunwirksamkeit Gerichtsstand Publikation/Schweigepflicht 18. Anlagen zum Vertrag 18.1 Erhebungsbogen 18.2 Darlegung von Investitionen/Produktlisten 18.3 Leistungsverzeichnis 18.4 Energiekosten- und Energieverbrauchsbaseline 18.5 Abrechnungsbogen Die Erhebungsbögen stellen eine wichtige Anlage dar, die bei keinem EC-Vertrag fehlen sollten. In ihnen wird der Ist-Zustand der Gebäude und der energietechnischen Geräte bei Vertragsabschluss festgeschrieben. Diese Anlage sollte von beiden Vertragsparteien geprüft und gegengezeichnet werden, damit beide Parteien eine belastbare Grundlage für spätere Änderungen (Nutzungsänderungen, Baumaßnahmen etc.) haben. Darstellung der zum Einbau vorgesehenen Produkte hinsichtlich: Anzahl Hersteller Typ Sofern nicht im Vertrag geregelt, sollte diese Anlage dem Auftraggeber klar aufzeigen, welchen Leistungsumfang der Contractor übernimmt. Diese Anlage sollte transparent darstellen, wie die Energiekostenbaseline, die dem Vertrag zugrunde gelegt wird, berechnet wurde. Die Energieverbräuche und Energiekosten der Vertragsobjekte in den Referenzjahren sollten hier hinterlegt sein. Vorlage zur Jahresendabrechnung