GSW Immobilien AG Unternehmenspräsentation August 2013

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1 GSW Immobilien AG Unternehmenspräsentation August 2013

2 Haftungsausschluss Diese Präsentation enthält Aussagen, die weder berichtete Finanzergebnisse noch sonstige historische Informationen sind. Diese zukunftsgerichteten Aussagen beruhen auf den der GSW Immobilien AG gegenwärtig zur Verfügung stehenden Informationen und unterliegen Risiken und Unsicherheiten, die dazu führen könnten, dass die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den Erwartungen abweichen. Viele dieser Risiken und Unsicherheiten beziehen sich auf Faktoren, die von der GSW Immobilien AG nicht kontrolliert oder sicher eingeschätzt werden können, wie beispielsweise das zukünftige Marktumfeld und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, das Verhalten anderer Marktteilnehmer, die Fähigkeit, Zukäufe erfolgreich zu integrieren und erwartete Synergieeffekte zu realisieren sowie gesetzliche und politische Entscheidungen. Wir warnen davor, sich auf diese zukunftsgerichteten Aussagen, die nur zum Datum dieser Präsentation gelten, zu sehr zu verlassen. Die GSW Immobilien AG übernimmt keine Verpflichtung, zukunftsgerichtete Aussagen zu aktualisieren. Die in dieser Präsentation enthaltenen Informationen dienen lediglich der allgemeinen Information. Sie stellen keine konkreten Empfehlungen zum Kaufen, Halten oder Verkaufen eines Finanzprodukts dar und begründen kein individuelles Beratungs- oder Auskunftsverhältnis. Sie stellen keine rechtliche, steuerliche oder sonstige Beratung dar. Diese Präsentation stellt kein Angebot zum Verkauf oder die Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zur Zeichnung oder zum Erwerb von Wertpapieren dar. Die in dieser Präsentation erwähnten Wertpapiere dürfen auch in anderen Jurisdiktionen nicht unter Verstoß gegen geltendes Recht verkauft, emittiert oder übertragen werden. Kopien dieser Präsentation dürfen weder auf direktem oder indirektem Weg in den USA, in Australien, Kanada oder Japan, dorthin oder von dort versandt oder anderweitig weitergeleitet oder verbreitet werden. Entsprechendes gilt für alle anderen Jurisdiktionen, in denen dies gesetzlich nicht zulässig ist. Diese Unterlagen geben die Einschätzung der GSW Immobilien AG zum Datum der Präsentation wider. Die GSW Immobilien AG übernimmt keine Gewähr für die Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit der in dieser Präsentation bereitgestellten Informationen. Eine Haftung der GSW Immobilien AG für Schäden, welche durch die Nutzung oder Nichtnutzung der in dieser Präsentation enthaltenen Informationen verursacht werden, wird ausgeschlossen.

3 Agenda 1 GSW als Kapitalmarktprodukt 2 Wohnimmobilienmarkt in Berlin 3 Portfolioübersicht 4 Finanzkennzahlen & Ausblick 2

4 GSW - triple pure play Fokus Berlin Wohnen Vermietung Wohnimmobilienunternehmen Fokus Berlin Über 85 Jahre Immobilienerfahrung Portfolio mit rund Wohn- und Gewerbeeinheiten Ca. 3% Marktanteil der GSW am Berliner Wohnungsmarkt Immobilienvermögen in Höhe von ca. 3,3 Mrd. EUR Solide und langfristig orientierte Finanzierungsstruktur Hohe und planbare Cash Flows Anmerkung: Daten per 30. Juni

5 Aktienkennzahlen und Aktionärsstruktur Aktienkennzahlen Aktionärsstruktur Gesamtanzahl Aktien Hoch (Xetra, EUR) ytd 33,75 30,28 Tief (Xetra, EUR) ytd 27,88 21,19 APG Algemene Pensioen Groep; 3,0 BlackRock, Inc.; 5,0 Norges Bank; 3,6 MFS International Value Fund; 3,0 Marktkapitalisierung (Mio. EUR) Ø tägliches Handelsvolumen seit Januar (Xetra, EUR) 1.537, , Government of Singapore; 6,2 MDAX Gewichtung 1,3% 1,6% MDAX-Ranking Marktkapitalisierung MDAX-Ranking Handelsvolumen MFS (Sun Life); 10,0 Andere; 69,1 EPRA Germany 15,2% 17,9% EPRA Europe 1,4% 1,5% EPRA Global 0,2% 0,2% Stand: 31. Juli 2013 (auf Basis letzter uns bekannter Stimmrechtsmitteilungen nach WpHG). Free Float gemäß Deutsche Börse ca. 94%. 4

6 Kapitalmarktentwicklung Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 Q4-12 Q1-13 Q2-13 Q % 160% 150% 140% 130% 120% 110% Refinanzierung 890 Mio. CMBS am 15. Feb IPO am 15. Apr SDAX- Aufnahme am 20. Juni 2011 Aufnahme in FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index am 18. Apr Schnelle MDAX- Aufnahme am 19. Sept Teilausstieg von Cerberus und Whitehall am 13. Okt Kapitalerhöhung im April 2012 Vollständiger Ausstieg (1) von Cerberus und Whitehall am 12. Jan Dividendenzahlung 0,90 pro Aktie 29. Juni 2012 TR/GPR Global 100 Index 24. Sept Akquisition Wohneinheiten Okt Q1-Ergebnisse 15. Mai % 90% 80% 70% Wandelanleihe 15. Nov Akquisition Wohneinheiten Nov Akquisition Wohneinheiten July/August 2013 GSW AG (Xetra) MDAX GSW Aktie übertraf MDAX: Seit IPO der GSW +60,6% vs. 42,5% MDAX Entwicklung (2) (1) Anteile unterhalb der Stimmrechtsmeldeschwelle (2) Stand: 13. August

7 Wie die GSW ein nachhaltiges Wachstum generiert Mietspiegel für preisfreie Einheiten Ca. 9% Neuvermietungen p.a. Aktuelle Mieter Neuvermietung Plattform erlaubt signifikantes Wachstum Akquisitionen Mietwachstum Modernisierung u. Instandhaltung Erhöhung der NKM Effektivität Preisgebundene Einheiten Skaleneffekte und internes Wachstum Erreichen der Marktmiete Steigerung der Kostenmiete 6

8 GSW als Kapitalmarktprodukt NAV-Wachstum und signifikante Dividende Wertsteigernde Investitionen Eigenkapital für Akquisitionen Tilgung Dividendenzahlung NAV-Wachstum Dividende Total Shareholder Return Ausgewogenes Risiko-Chancen-Verhältnis Voraussetzungen Ständige Beobachtung der Anforderungen des Banken-und Eigenkapitalmarktes für die Möglichkeit und Fähigkeit der Kapitalbeschaffung Dividendenentwicklung: 2011: 0,90 pro Aktie / 2012: 0,90 pro Aktie / 2013: ca. 65% vom FFO I beabsichtigt NAV Wachstum : EPRA NAV : +23,0% (23,1% pro Aktie) / : +25,1% (1,6% pro Aktie) 7

9 Agenda 1 GSW als Kapitalmarktprodukt 2 Wohnimmobilienmarkt in Berlin 3 Portfolio Übersicht 4 Finanzkennzahlen & Ausblick 8

10 Berlin in Zahlen (1) Bevölkerung (2) Wohnungen Bevölkerung Berlins (11/2012) (1) Anzahl Wohnungen (2011) (1) Bevölkerung Region Berlin-Brandenburg (11/2012) (1) Anzahl Mietwohnungen (2011) (6) Fertiggestellte Neubauwohnungen 2012 (2011) (1) (4.491) (3) Leerstand und Mieten (4) Wirtschaftszahlen Leerstandsquote (2011) (5) Ø Monatliche Nettokaltmiete gem. Mietspiegel 2013 (2011) (4) Ø Monatliche Neuvermietungsmiete gem. CBRE 2012 (2011) (3) 2,6% 5,54 /m² (5,21 /m²) 7,50 /m²/monat (6,59 /m²/monat) Durchschnittliche 12,3% Arbeitslosenquote 2012 (2011) (2) (13,3%) Kaufkraft/Haushalt pro Monat 2012 (2011) (3) (2.601 ) Wohnkostenquote/Haushalt pro 27,4% Monat 2012 (2011) (3) (24,2%) Quelle: (1) Amt für Statistik Berlin-Brandenburg auf Basis der neuen Zensus-Zahlen vom Mai 2011; (2) Bundesagentur für Arbeit; (3): CBRE /GSW Wohnmarktreport 2013; (4) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (5) Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v., (BBU), (6) Statistisches Bundesamt 9

11 Angebot- und Nachfragesituation Wachstumstreiber Bruttoeinkommen je Arbeitnehmer 2012 (1) 7,7% 7,2% 3,3% 1,8% Wohnungen Bevölkerung Haushalte Erwerbstätige Hamburg Hessen Baden-Württemberg Bayern Nordrhein-Westphalen Bremen Ø Deutschland Berlin Saarland Rheinland-Pfalz Niedersachsen Schleswig-Holstein Sachsen Brandenburg Thüringen Sachsen-Anhalt Mecklenburg-Vorpommern Highlights Stabiles Bevölkerungswachstum von 3,3% innerhalb der letzten 10 Jahre, +1,5% in 2012 Signifikante Zunahme der Haushalte von 7,2% innerhalb der letzten 10 Jahre; starker Trend zu kleineren Haushalten (1,7 Personen im Durchschnitt) Begrenzte Neubautätigkeit (unter Wohnungen p.a. im Durchschnitt über die letzten 10 Jahre) Stetiger Anstieg der Erwerbstätigen von 7,7% über die letzten 10 Jahre Highlights Berlin mit einer Zunahme des Bruttoeinkommens um +1,4% (zu 2011) Das durchschnittliche Bruttoeinkommen Berlins liegt gleichauf mit dem Bundesdurchschnitt Niedrige Eingentumsquote von 15% belegt starken Mietermarkt Steigende Nachfrage führt zu höheren Marktmieten Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, (1) exkl. Sonderzahlungen 10

12 Berlin: Entwicklung der Bevölkerung und Haushalte Bevölkerung (1) Zusammenfassung 3,55 3,50 3,45 3,40 3,35 83,00 82,50 82,00 81,50 81,00 80,50 80,00 79,50 Berlin: Signifikantes Bevölkerungswachstum von 4,4% seit 2005 (+1,5% in 2012) Trend für Deutschland: Bevölkerungsrückgang seit 2003 bis zum Jahresende 2010; Stagnierung zum Jahresende , Nov 12 Berlin Deutschland 79,00 Haushaltsstruktur (1) Zusammenfassung 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 46% 46% 47% 48% 49% 49% 50% 50% 51% 53% 53% 53% 54% 54% 54% Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen 54% Berlin mit über 2 Mio. Haushalten in 2012 Single-Haushalte sind um 8,8%-Pkt. innerhalb der letzten 15 Jahre gestiegen; 83% der Haushalte machen Single oder 2- Personen-Haushalte in 2012 aus GSW Angebot an kleinen Wohnungen auf bezahlbarem Mietniveau entsprechen der hohen Nachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg vor neuen Zensus-Zahlen vom Mai 2011 ; (1) in Mio. 11

13 Arbeitsmarktentwicklung in Berlin Entwicklung Wirtschaftssektoren % 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Erwerbstätige Arbeitslosenquote 1.800, , , , , , , , ,0 (k) Finanzen, Versicherungen und Unternehmensdi enstleister, Immobilien; 22,1% Produktion; 7,8% Handel, Verkehr, Hotel/Restauran t Gewerbe, Information und Kommunikation; 26,0% Bau; 4,6% Öffentl. und andere DL, Bildung und Gesundheit; 39,5% Öffentl. Sektor: 39,5% vs. Dienstleistungssektor: 48,1% vs. Industrieller Sektor: 12,4% Highlights Arbeitslosenquote in 2005 mit 19% auf dem Höhepunkt; Rückgang um 35% auf 12,3% im Jahresdurchschnitt 2012 Stetiger Anstieg der Beschäftigtenquote seit 2005 um 8,5% von 45,7% auf 49,6% in 2012 (ca. 1,76 Mio. Beschäftigte im Jahresdurchschnitt 2012) Durchschnittlicher jährlicher Beschäftigungsanstieg von +2,6% in 2012; Berlin verzeichnet damit den stärksten Beschäftigungszuwachs aller Bundesländer in 2012 Highlights Berlins Wirtschaft stark geprägt durch öffentlichen Sektor und Dienstleistungssektor mit insges. 87,6% Deutliche Unterschiede der Ø monatllichen Bruttoeinkommen (1) : Produktion (3.644 ) vs. Dienstleistungssektor (2,848 ); Ø Gesamt: Starker Anstieg der Beschäftigten im Sektor Finanzen, Versicherungen und Unternehmensdienstleister von 7,5% von 2008 zu 2011 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Arbeitsagentur für Arbeit, (1) inkl. Sonderzahlungen 12 12

14 Berliner Wohnungsmarkt stark fragmentiert Wohnungseigentümer (1) Wohneinheiten im Besitz der Peers Berliner Wohnungen 2011: Mietwohnungen 2011: andere, z.b. private Einzeleigentümer, geschlossene Fonds: 55,3% 284 selbstgenutzt: 14,9% 114 Große private institutionelle Eigentümer: 6% DAIG; 9% GAGFAH; 11% DW; 29% TAG; 10% GSW; 41% : 142 Einheiten (2) 1,53 Mio Land Berlin: 12,7% Genossenschaften: 11,1% GSW Anteil: ca. 2,8% an allen Berliner Wohnungen DAIG Deutsche Wohnen WBM Howoge Degewo Gewobag GSW Rent table Berlin 2011 GAGFAH Stadt und Land Gesobau TAG Ø NKM/m² für Berlin Portfolien 2012 (*) 5,54 5,48 5,42 5,37 5,28 5,27 5,22 5,21 5,03 4,97 4,94 4,94 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Homepages der Unternehmen; (1) basierend auf Berliner Wohnungen 2011; (2) Wohnungen per (*) per

15 Wichtige Kennzahlen zum Berliner Wohnungsmarkt Übersicht Starker Mietermarkt 1. Berlin wird durch einen starken Mietermarkt bestimmt Eigentümer Mieter 2. Positive ökonomische und demografische Fundamentaldaten führen zu Erhöhung der Nachfrage und zu einer dynamischen Marktentwicklung 85% 15% 54% 46% 26% 74% 3. Berlins Mietniveau ist niedrig im Vergleich zu anderen deutschen und europäischen Städten Berlin Deutschland Europa Quelle: Statistisches Bundesamt Berlins Durchschnittsmiete ist immer noch niedrig Berlins Mietspiegel reflektiert Marktdynamik 10,1 8,1 7,9 7,4 7,7 (1) 5,5 München Stuttgart Köln Hamburg Frankfurt Berlin ,9% 6,0% 5,9% 5,8% 6,3% 4,00 4,24 4,49 4,75 4,83 5,21 5,54 1,7% Miete Entwicklung 10% 8% 6% 4% 2% 0% (1) EUR/m² Wohneinheiten (2) Quelle: F+B Mietspiegelindex 2012, Berlin und München Mietspiegel 2013 Quelle: Berliner Mietspiegel für das relevante Jahr 14

16 Berlin 2012: Entwicklung von Mieten, Kaufpreisen und Transaktionsmarkt Ø Wohnungsmieten Ø Kaufpreise ETW Transaktionsumsatz Berlin (Mrd. ) (1) 12,4 10,8 8,5 6, Highlights Mietsteigerung von 15% für Wiedervermietungen und 25% für Neuvermietungen innerhalb der letzten 12 Jahre auf dem Berliner Markt Wiederverkaufspreise für ETW in 2012 wieder auf dem Niveau von 2000; Neubauten hingegen mit 35%igen Preisanstieg innerhalb der letzten 12 Jahre auf dem Berliner Markt 15% Umsatzanstieg auf dem Berliner Grundstücksmarkt von 2011 zu 2012 (1) Quellen: CBRE Berlin Residential City Report, Q3/2012, CBRE Pressemitteilung vom , (1) vorläufige Umsatzzahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin 15

17 Mechanismen für Mietentwicklung Neuverträge Vertragsfreiheit Marktmietenniveau Preisfreie Einheiten Existierende Verträge Maximale Mieterhöhung von 15% innerhalb von 3 Jahren Nicht höher als die sog. Ortsübliche Vergleichsmiete" ermittelt durch: Mietspiegel oder 3 vergleichbare Wohnungen oder Gutachten eines vereidigten Sachverständigen Oder Mietverträge mit: Index- oder Staffelmieten Im Falle von Modernierungsmaßnahmen: 11% der Modernisierungskosten können auf den Mieter umgelegt werden (pro m²/ pro Monat) Preisgebundene Einheiten Kostenmietenprinzip nur Veränderungen der Kostenmiete erlauben Mieterhöhungen Kostenmietenkalkulation streng per Gesetz geregelt Zahlreiche verschiedene soziale Wohnungsbauprogramme mit speziellen Kalkulationsregeln 16

18 Der neue Mietspiegel 2013 Gewichtete Durchschnittsmiete ist auf 5,54 /m² gestiegen (2011: 5,21 /m²) Steigerung um 6,3% von 2011 auf 2013 (leicht höher als das historische Mittel) Jährliche Mietsteigerung des Mietspiegels mit 3,1% deutlich niedriger als Marktdynamik (13% von 2011 zu 2012 für Neuvermietungen*) Überdurchschnittlicher Anstieg bei Altbauten (<1918), einfachen Wohnlagen und kleineren Wohnungen Unterdurchschnittlicher Anstieg innerhalb der Cluster und sowie in mittleren als auch in guten Wohnlagen Weniger Cluster (84 anstatt 132) aufgrund der Verringerung von Baualterskategorien Modifizierung bzgl. Kalkulation der Zusatzkriterien Neue Tabelle mit Ergänzungen aufgrund spezifischer Kriterien in Abhängigkeit von den Baualtersclustern Highlights Änderungen in der Methodik Detaillierte Datenanalyse und Implementierung in das IT-System in Q2 Erste Mieterhöhungen in H GSW Portfolio- & Assetmanagement *Quelle: CBRE /GSW Wohnmarktreport

19 Mietspiegelcluster Wohnungsgröße Baujahr & Ausstattung (Zentralheizung, Bad, innenliegendes WC) Zu-/Abschläge für abweichende Ausstattung (Keine Zentralheizung) oder zwischen gebaut Wohnlagenqualität - Einfach, - mittel und - gut 18

20 Methodik zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Mietspiegel gilt nicht für: - Wohnungen in EFH oder ZFH sowie in Reihenhäusern - Neubauwohnungen, ab dem bezugsfertig - preisgebungene, öffentlich geförderte Wohnungen - Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung ja Gilt der Mietspiegel? nein Mietspiegelfeld bestimmen nach: - Wohnfläche - Wohnlage - Baujahr - Ausstattung Mietspiegelcluster Zu-/Abschläge Mietspiegel nicht anwendbar Baualterspezifische Sondermerkmale nach: - Fußbodenbelag, Lage im Souterrain, Qualität der Küche, Badqualität (von -1,00 /m² bis 0,86 /m²) Sondermerkmale Keine Sondermerkmale +/- 0 Spanneneinordnung nach zusätzlichen Merkmalen in: - Bad/WC (11 Merkmale) - Küche (6 Merkmale) - Wohnung (12 Merkmale) - Gebäude (12 Merkmale) - Wohnumfeld (6 Merkmale) Zusätzliche Merkmale Zusätzliche Merkmale in -20% 0% +20% jedes Insgesamt -100% +100% der Spanne im spezif. Mietspiegelcluster Bad/WC Küche Wohnung Gebäude Wohnumfeld = ortsübliche Vergleichsmiete 19

21 Publikation des neuen Berliner Mietspiegels Wesentliche Änderungen Mietanhebung von 6,3% auf 5,54 /m² im Berliner Mietspiegel belegt Marktdynamik Index beeinflußt durch neue Kalkulation hinsichtlich spezifischer Ausstattung und Charakteristika Spanne der Durchschnittsmieten ist sehr hoch abhängig von Lage, Baujahr und Größe 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% Lage % Wohneinheiten (Berliner Mietspiegel) Mietänderungen 9,3% 10% 46% 8% 35% 4,8% 4,6% 6% 4% 19% 2% Einfach Mittel Gut Baujahre Wohnungsgrößen Size 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 12,9% 27% 7,2% 14% vor % Wohneinheiten (Berliner Mietspiegel) Mietänderungen 3,1% 3,7% 3,3% 8% % % ,2% 3,6% 2% 1% West West 19% 2,6% Ost 1,7% 5% % 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% -3% -5% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% % Wohneinheiten (Berliner Mietspiegel) Mietänderungen 8,2% 9% 7,2% 43% 8% 6,4% 7% 31% 6% 5% 11% 4,5% 15% 4% 3% < bis bis 90 > 90 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, F+B 20

22 Berliner Mietspiegel und die Auswirkungen auf das GSW Portfolio Wohneinheiten gesamt preisgebundene Einheiten preisfreie Einheiten (unterliegen dem Mietspiegel) ca derzeit keine Erhöhung davon über dem Mietspiegel gekappt (15% innerhalb von 3 Jahren) Rest <3, leerstehende Einheiten und andere ca Einheiten = 43% der preisfreien Einheiten führt zu 0,27 /m² Mietsteigerungen (5,4%) 21

23 Agenda 1 GSW als Kapitalmarktprodukt 2 Wohnimmobilienmarkt in Berlin 3 Portfolioübersicht 4 Finanzkennzahlen & Ausblick 22

24 GSW Portfolioüberblick per 30. Juni 2013 Gesamtportfolio Reinickendorf ,17 97,5% Pankow ,33 98,3% Lichtenberg ,49 95,8% GJ-2011 GJ-2012 H Wohneinheiten Ist-NKM 5,08 /m² 5,22 /m² 5,31 /m² Vermietungsquote 96,6% 97,3% 97,3% Spandau ,07 96,7% Charlottenburg- Wilmersdorf ,66 98,9% Steglitz-Zehlendorf ,58 97,4% Außerhalb Berlins 696 5,31 93,3% Mitte ,38 99,0% Friedrichshain-Kreuzberg ,40 98,4% Tempelhof-Schöneberg ,05 94,2% Neukölln ,48 97,8% Marzahn- Hellersdorf 0 Treptow-Köpenick ,66 96,0% Ø Wohnungsgröße 61,5 m² 60,5 m² 60,5 m² Verkehrswert Verkehrswert/m² Bewertung (31. Dez. 2012) GJ-2011 GJ ,6 Mio ,3 Mio. 873 /m² 909 /m² Multiplikator 14,5x 14,6x Rendite 6,9% 6,8% GSW Wohneinheiten 0 < 2,500 < 5,000 <7,500 > 7,500 Bezirk Wohneinheiten Ist-NKM /m² Vermietungsquote in % 23

25 Operative Highlights Mietsteigerungen Ist-NKM Wohnen Residential ( /m²/monat) in-place rent ( /sqm/month) 5,31 5,14 Instandhaltung und Modernisierung Mod./Inst. (kapitalisiert) Instandhaltung (GuV) 17,2 18,8 5,19 5,16 8,0 7,4 2,40 2,02 9,3 11,5 2,79 3,14 H H H H Mio. H H /m² Anstieg der Vermietungsquote % der Wohneinheiten Operative Entwicklung Like-for-like* Mietwachstum von 2,9% (12 M) 96,8 97,3 > 10% Potenzial bei Neuvermietungen (preisfreier Bestand) Hohe Nachfrage führt zu geringerer Mieterfluktuation von ca. 8% p.a. (*ohne Verkäufe und Akquisition) 24

26 Entwicklung von Miete und Leerstand in 2012 Mietsteigerungen Ist-Nettokaltmiete-Wohnen ( /m²/monat) Leerstandsreduzierung % der Wohneinheiten 5,25 5,20 5,15 5,10 Like-for-like Miete 5,20 (2,4%) 5,22 0,02 0,03 Transaktionen preisgebunden 0,09 preisfreie Einheiten 4,0% 3,5% 3,0% 3,4% 0,6% vertriebsbedingt 2,7% 5,05 2,5% 0,5% vertriebsbedingt 5,00 4,95 2,0% 1,5% 2,8% nicht vertriebsbedingt 2,2% nicht vertriebsbedingt 4,90 5,08 5,08 1,0% 4,85 0,5% 4, ,0%

27 < > 7.00 Portfoliostruktur langfristige stabile cash-flow Entwicklung Mietdauer (Ø 12 Jahre) Leerstand 2,7% Ist-Nettokaltmiete (Ø 5,22 /m²/monat) (a) 27,8% > = 15 Jahre 26,4% 10 bis < 15 Jahre 12,9% 5 bis < 10 Jahre 18,3% 0 < 5 Jahre 39,7% 3,7% 4,9% 9,2% 18,5% 16,9% 11,3% 3,8% 3,8% Annualisierte Ist-Nettokaltmiete Gewerbe; Parken/ande 3,6% re; 1,6% Anmerkung: exkl. leerstehende Wohnungen (3,4%) Kommentare durchschnittliche Mietdauer von 12 Jahren Wohnen; 94,9% bezahlbares Mietniveau (a) Basierend auf eigenen Wohnungen Anmerkung: Datenstand

28 <= >= 2000 Portfoliostruktur Charakteristika treffen auf hohe Nachfrage Wohnungsgrößen Baujahre >= 75m² 21,1% < 40m² 11,3% 32,9% 36,0% 65 bis < 75m² 16,0% 40 bis < 55m² 31,8% 3,7% 17,2% 9,9% 0,3% 55 bis < 65m² 19,9% Zustand Mietbeschränkungen Nicht modernisiert 8,4% Modernisiert 25,4% 25,6% Preisgebunden 5,34 /m² Teilmodernisiert 66,2% Preisfrei 5,17 /m² 74,4% Note: Figures as of 31-Dec

29 Immobilienbewertung - DCF Methode GSW Portfolio wird auf jährlicher Basis von einem externen Sachverständigen bewertet. Die Verkehrswerte korrespondieren mit den Marktwerten, die in Übereinstimmung mit den Internationalen Rechnungslegungsstandards (IAS) definiert sind. Die Marktwerte wurden auf der Basis zukünftiger Netto-Zahlungsströme aus der Bewirtschaftung der Immobilien unter Anwendung des Discounted-Cashflow-Verfahrens ermittelt (DCF-Methode). Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) Detaillierter Planungszeitraum von 10 Jahren Terminal value Annahmen für die Bewertung GJ-2012 Marktmiete (Wohnen) Gewichteter Ø 5,84 /m² Annahmen für das Marktmietenwachstum 1,06% ( %) Struktureller Leerstand für Wohnungen 1,36% Barwert der direkten Zuschüsse 15,53 Mio. Laufende Inst. (+ 1/m² für denkmalgeschützte Gebäude) 9,16 /m² Kosten für Mieterwechsel 57 Bewirtschaftungskosten pro Wohnung 197 Diskontierungszins 6,07% Kapitalisierungszins 5,23% Verkehrswert Verkehrswert/ m² 2.946,6 Mio. 873 /m² 3.348,3 Mio. 909 /m² GJ 2011 GJ

30 CBRE Bewertung per 31. Dezember 2012 Kennzahlen delta Annahmen/ Treiber Verkehrswert (bebautes Land) 2.924,0 Mio ,1 Mio. 403,1 Mio. Kapitalisierungszins 5,25% 5,23% Fläche (m²) Diskontierungszins 6,04% 6,07% Verkehrswert/ m² Multiplikator (Ist-Miete) Annualisierte Nettokaltmiete ,5x 14,6x 0,1x 201,5 Mio. 227,4 Mio. 25,9 Mio. Marktmiete (Wohnen) 5,41 5,84 Verkehrswert ( /m²) 909 Transaktionen 8 Out-Performance 16 Markt Quelle: CBRE Bewertung zum /

31 CBRE Bewertung nach Bezirken Wohnen und Gewerbe Anzahl Mieteinheiten (GSW) Verkehrswert (Mio. ) Verkehrswert ( /m²) Multiplikator Ist-Miete Spandau , ,4x Reinickendorf , ,4x Friedrichshain-Kreuzberg , ,7x Steglitz-Zehlendorf ,8 1,051 16,0x Charlottenburg-Wilmersdorf , ,5x Pankow ,2 1,008 16,1x Tempelhof-Schöneberg , ,7x Lichtenberg , ,9x Treptow-Köpenick , ,8x Mitte , ,9x Neukölln ,8 1,051 15,7x Außerhalb Berlin , ,5x Unbebaute Grundstücke Total , ,6x Quelle: CBRE Bewertung per 31. Dezember 2012, außer Anzahl der Einheiten 30

32 Instandhaltung und Modernisierung 39,6 41,2 41,1 46,4 Mod./Inst. (kapitalisiert) 11,6 17,1 19,8 26,3 Instandhaltung (GuV) 28,0 24,1 21,3 20,1 GJ-2009 GJ-2010 GJ-2011 GJ-2012 GJ Fläche (m²) (1) Instandhaltung (2) 8,8 /m² 7,6 /m² 6,8 /m² 6,1 /m² Mod./Inst. (3) 3,6 /m² 5,4 /m² 6,3 /m² 7,9 /m² Summe 12,4 /m² 13,1 /m² 13,0 /m² 14,0 /m² (1) Durchschnittsfläche für relevante Jahre (2) Ausgaben durch GuV (3) Kapitalisiert 31

33 Akquisitionen Geographischer Überblick Pankow Prenzlauer Berg - Otto-Braun-Str. Friedrichsfelde - Gensinger Str. Lichtenberg Mitte Friedrichshain- Kreuzberg Wedding Nordbahnstr Neukölln Niemetzstr Tempelhof- Schöneberg Friedrichshain Karl-Marx-Allee Neukölln Friedrichshain Franz-Mehring-Platz Marienfelde - Hildburghauserstr. GSW Wohneinheiten ohne Akquisition 0 < 2,500 < 5,000 <7,500 > 7,500 Neukölln Weserstr. 32

34 Akquisitionen - Portfolio Kennzahlen Kennzahlen / Annahmen Transaktionsüberblick Kaufpreis: ca. 201 Mio. = /m² Überdurchschnittliche Qualität (5,62 /m² Ist-NKM*) Multiplikator/Rendite: 16,95x / 5,9% Attraktive Mikrolagen mit sehr niedrigem Leerstand Mieterlöse: ca. 11,9 Mio. p.a. Zwei Asset-Deals Angenommene NRI-Marge: 83% 86% Keine Übernahme von Personal FFO I: 6,2 6,6 Mio. p.a. Mietauswirkung hauptsächlich ab 01. Jan Bezirk Monatl. NKM /m²* Wohneinheiten Vermietungsquote* Baujahre Friedrichshain- Kreuzberg 794 5,71 99,6% Pankow 732 5,79 99,6% Lichtenberg 668 5,35 99,4% % <=1918 3% % Neukölln 346 6,37 97,7% Tempelhof-Schöneberg 247 4,75 98,4% Mitte 40 5,79 95,0% % Summe Berlin ,62 99,2% *Wohnen 33

35 Agenda 1 GSW als Kapitalmarktprodukt 2 Wohnimmobilienmarkt in Berlin 3 Portfolioübersicht 4 Finanzkennzahlen & Ausblick 34

36 Überblick operative und finanzielle Highlights Mieterlöse (Mio. ) NRI (Mio. ) Ber. EBITDA (Mio. ) 114,6 101,0 78,9 91,8 66,0 76,3 H H H H H H FFO I (Mio. ) AFFO (Mio. ) 42,5 35,1 32,6 24,6 H H NRI 78,2 80,1 Ber. EBITDA Margen (%) 65,4 66,6 FFO I 32,3 37,1 H H H H AFFO 24,4 30,6 Hinweis: FFO I = FFO exkl. Vertriebsergebnis 35

37 Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung H (Mio. ) H H Mieterlöse 101,0 114,6 Erlöse aus Betreuungstätigkeit und sonstige Umsatzerlöse Erlöse aus Vermietung und Verpachtung Erträge aus direkt gewährten Zuschüssen Bruttoerlöse im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung 5,3 2,8 106,2 117,4 4,1 3,0 110,3 120,4 Anmerkungen Like-for-like Mietwachstum (Wohnen 12 Monate): 2,9%; von 5,14 /m² (H1-2012) auf 5,29 /m² (H1-2013) Verkauf der BWG (Fremdverwaltung) wirksam seit Q4-2012, führt zu gesunkenen Erlösen aus Betreuungstätigkeit und geringeren Personalaufwendungen Instandhaltung (Guv) Mod./Inst. (kapitalisiert) 17,2 18,8 8,0 7,4 Materialaufwand (1) (19,1) (17,9) 11,5 9,3 Personalaufwand (1) (9,4) (8,0) H H Sonstige Aufwendungen / Erträge der Hausbewirtschaftung (1) Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung (2,9) (2,7) 78,9 91,8 Rückgang des Materialaufwandes hauptsächlich aufgrund geringerer Aufwendungen für Beko`s und Rechtsberatung sowie Rückstellungseffekte (1) Änderung der Darstellung für die Auflösung von Rückstellungen. Ab 2012 werden die Auflösungen in der Position realisiert, wo auch die aufwandswirksame Erfassung erfolgt ist. Aus Gründen der Vergleichbarkeit wurden die betreffenden Werte für Q angepasst. (Gesamtergebnis/ Gesamtaufwendungen bleiben unverändert). 36

38 Gewinn- und Verlustrechnung H (Mio. ) H H Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 78,9 91,8 4,8 4,3 Verwaltungsaufwendungen (17,4) (19,9) Operatives Ergebnis (EBIT) 66,3 76,1 Ergebnis aus anderen Finanzanlagen 1,2 0,3 Zinsergebnis (41,5) (34,8) Ergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag (EBT) Steuern vom Einkommen und Ertrag 26,0 41,6 (1,0) 0,9 Konzernergebnis 25,0 42,5 Anmerkungen Hauptsächlich Dividende durch ehemalige Beteiligungen Zinsergebnis (Mio. ) H H Zinserträge 12,1 15,4 Zinsaufwendungen (53,6) (50,2) Zinsergebnis (41,5) (34,8) Zinszahlungen aus Forderungen - 0,2 Bewertungseffekte Darlehen 5,1 2,3 Bewertungseffekte Derivate 1,5 (6,0) to come: Tabelle interest result (Kurzform) Bewertungseffekte Wandelanleihe - 1,5 Abzgl. Diskontierung 0,3 0,1 Zinsabgrenzungen Darlehen und Derivate (0,1) (0,8) Zinsabgrenzung Wandelanleihe - 1,8 Vorfälligkeitsentschädigungen 0,1 0,4 Cashflow Nettozinsen (normalisiert) (34,5) (35,2) Verbessertes Zinsergebnis resultiert im Wesentlichen aus nicht zahlungswirksamen Bewertungseffekten. Die Zinszahlungen sind planmäßig gestiegen. 37

39 Verwaltungsaufwand H Verwaltungsaufwand bereinigt (Mio. ) H H Anmerkungen Verwaltungskosten (Summe) (17,4) (19,9) Davon Aufwendungen für Kapitalmaßnahmen 0,0 0,9 Davon LTIP (durch ehemalige Gesellschafter) 1,6 1,1 Davon Projektkosten 0,7 0,9 H1-2013: Analyse der Hauptverwaltung und diverse andere Projekte zur Prozess- und Organisationsoptimierung Davon Akquisitionskosten 1,4 1,0 Verwaltungskosten bereinigt vor Sonderaufwendungen (13,7) (16,0) Davon Abfindungsrückstellung CEO - 1,3 Summe der Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Management/AR (Ausscheiden CEO, CEO Nachfolge, Veränderungen im AR): 2,4-2,5 Mio. erwartet; davon bereits 1,7 Mio. in H angefallen Davon Aufwendungen im Zus.hang mit dem Vorstand/AR Verwaltungskosten bereinigt nach Sonderaufwendungen - 0,4 (13,7) (14,3) Anstieg der bereinigten Verwaltungsaufwendungen aufgrund höherer Personalaufwendungen (neue Tarifvertrag und Anzahl der Mitarbeiter) 38

40 Verwaltungskosten/ Verwaltungsmargen H (Mio. ) H H Anmerkungen Verwaltungskosten (bereinigt) (13,7) (14,3) davon Personalkosten (6,2) (6,8) davon allgemeine Verwaltungskosten (7,5) (7,6) Hauptpositionen in H1-2013: IT & Telekomm. Aufwendungen (2,1 Mio. ) Miete Hauptverwaltung (1,8 Mio. ) Kostenanteil (am Einkommen aus Vermietung und Verpachtung) H H Rechts- und Beratungsaufwendungen (1,1 Mio. ) Sponsoring (0,5 Mio. ) Mieterlöse (Mio. ) 101,0 114,6 davon Verwaltungskosten (bereinigt) 13,6% 12,5% davon Personalkosten 6,1% 5,9% davon allgemeine Verwaltungskosten 7,4% 6,6% 39

41 Bereinigtes EBITDA H (Mio ) H H EBIT 66,3 76,1 Abschreibungen 0,4 0,3 EBITDA 66,7 76,4 Kosten für Kapitalerhöhung 0,0 0,9 LTIP (durch den Verkauf der Aktien) 1,6 1,1 Restrukturierungskosten 0,1 0,0 Projektkosten 1,0 1,1 Akquisitionskosten 1,4 1,0 Gewinne aus dem Abgang von Sach- und Finanzanlagen Ergebnis aus der Veräußerung von als Finansinvestition gehaltenen Immobilien (0,0) (0,0) (4,8) (4,3) Bereinigtes EBITDA 66,0 76,3 Anmerkungen LTIP für den Vorstand von den Altgesellschaftern im Rahmen des IPO; keine Auswirkung auf den Wert des Eigenkapitals (Ausgleich auf Bilanzebene) H1-2013: Analyse der Hauptverwaltung und diverse andere Projekte zur Prozess- und Organisationsoptimierung DD Kosten für verschiedene Portfolien Vertriebsergebnis (Mio. ) H H Erlös aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Buchwert der veräußerten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Umsatzkosten im Zusammenhang mit veräußerten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (26.2) (51.3) (4.7) (3.1) Vertriebsergebnis Einheiten verkauft in H (477 in H1-2012), Nettomarge: 7,3%, cashwirksam: 34,6 Mio. 40

42 Herleitung des FFO H (Mio. ) H H Anmerkungen Bereinigtes EBITDA 66,0 76,3 Cashflow Nettozinsen (34,5) (35,2) Leichter Anstieg aufgrund höherer Finanzverbindlichkeiten Jährliche Zinszahlung für Wandelanleihe von 3,6 Mio. wird in Q stattfinden Ergebnis aus anderen Finanzlagen 1,2 0,3 Cashflow Netto Steuern (0,1) 1,2 Erhaltene Steuern (H1-2013) für Steuererklärungen früherer Jahre FFO I (excl. Vertriebsergebnis) 32,6 42,5 FFO I pro Aktie (1) : 0,84 (0,73 in H1-2012) Entwicklung: AFFO 24,6 35, (Prognose) 1,44 /Aktie 1,35 /Aktie 1,45-1,55 /Aktie FFO II (inkl. Vertriebsergebnis) 37,4 46,8 AFFO pro Aktie (1) : 0,69 (0,55 in H1-2012) (1) Auf der Basis von durchschnittlich Aktien ausstehend in H (H1-2012: ) 41

43 Konzernbilanz 30. Juni 2013 (Mio. ) (Mio. ) Langfristige Vermögenswerte Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Andere langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte 3.324, , , ,0 21,8 21,6 245,9 219,4 Eigenkapital (1) 1.440, ,7 Finanzverbindlichkeiten (1) 1.967, ,4 Andere Verbindlichkeiten 161,9 119,0 Passiva 3.569, ,1 Flüssige Mittel 167,7 158,5 Forderungen und sonstige Vermögenswerte Zur Veräußerung vorgesehene Vermögenswerte 32,8 23,6 45,3 37,4 Aktiva 3.569, ,1 (1) Anpassung der Vorjahreszahlen aufgrund der Änderungen des IA S 19 zum 1. Januar Demnach werden versicherungsmathematische Gewinne und Verluste auf Pensionsverpflichtungen sofort und vollumfänglich im sonstigen übrigen Eigenkapital erfasst. Die Änderungen sind retrospektiv vorzunehmen. Kassenbestand nach jüngsten Akquisitionen Flüssige Mittel 30. Juni 2013: 158 Mio. Reserviert für jüngste Akquisitionen: 117 Mio. (EK) Kassenbestand (pro forma): 41 Mio. 42

44 EPRA NAV 30. Juni 2013 (Mio. ) verwässert EPRA NAV je Aktie (1) Eigenkapital 1.440, , ,7 Effekt aus der Ausübung von Optionen, Wandelanleihen und anderen Rechten am Eigenkapital ,2 NAV 1.440, , ,0 Fair Value der Finanzinstrumente (netto) 91,2 61,9 61,9 Latente Steuern (6,0) (5,3) (5,3) EPRA NAV 1.525, , ,6 Aktienanzahl 50,53 Mio. 50,53 Mio. 55,74 Mio. EPRA NAV je Aktie (1) 30,19 30,03 30,10 30,19 30,31 30,03 30,10 EPRA NAV EPRA NAV (verwässert) Berücksichtigung des Eigenkapitaleffektes der Wandelanleihe (Fremdkapitalkomponente) Vollständige Wandlung in 5 Mio. Aktien unterstellt Dividendenzahlung von 0,90 /Aktie nahezu kompensiert (1) Anpassung der Ermittlungsmethodik in Latente Steuern auf Bewertungsveränderungen von Derivaten (via OCI) von 5,8 Mio. sind erstmals in der Berechnung enthalten. 43

45 Nettoverschuldung und Loan-to-Value 30. Juni 2013 (Mio. ) Finanzverbindlichkeiten 1.967, ,4 Flüssige Mittel (167,7) (158,5) Nettoverschuldung 1.799, ,9 58,0% LTV-Entwicklung 53,8% 53,8% Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte 3.302, ,0 45,3 37,4 Loan-to-Value 53,8% 53,8% Auf Basis der Nominalverschuldung i.h.v Mio. der LTV beträgt 57,4% Akquisitionsfinanzierung und Kaufkraft Darlehen i.h.v. 11 Mio. mit 3,8% übernommen Ca. 100 Mio. Finanzierungsbedarf für aktuelle Ankäufe Finanzierungskonditionen noch auszuhandeln Akquisitionskreditlinie ermöglicht weitere Zukäufe für ca. 160 Mio. bei einem LTV von 50% Mittel aus Kapitalmaßnahmen 2012 zum Jahresende voll investiert 44

46 Langfristige und robuste Finanzierungsstruktur GSW Fälligkeitsprofil (1) (Mio. ) Summe: Mio. per 30. Juni 2013 Wandelanleihe Bankdarlehen ff (2) Gewichteter Durchschnittszinssatz von ca. 3,6 Prozent über das gesamte Darlehensportfolio (3) 1) Fälligkeit der Wandelanleihe in 2019 mit Investor Put-Option in ) Enthält Darlehen ohne vertragliche Fälligkeit 3) Basierend auf dem durchschnittlichen Zinssatz zum für das bestehende Darlehensportfolio und Wandelanleihe Anmerkung: Fälligkeiten und Darlehen basieren auf Nominalwerten und enthalten keine regelmäßigen jährlichen Tilgungen 45

47 Derzeitige Finanzierungsstruktur 333 Bankdarlehen Mio. Langfristiges Fälligkeitsprofil (80% der Darlehen fällig nach 2016) Ø gewichtete Fälligkeit: 9,8 Jahre (1) Ø Tilgungsrate: 1,7% (1) Fast 100% fest/gesichert 183 Mio. Wandelanleihe Kupon wesentlich unterhalb des GSW Durchschnittszinssatzes Möglichkeit der Rückzahlung aus EK Unbesichert und nicht nachrangig Einmalrückzahlung keine laufende Tilgung 80 Mio. Akquisitionskreditlinie (2) Revolvierende Immobilien- Akquisitionskreditlinie (durch bestehende Bestände besichert) Führt zu erhöhter Flexibilität und Kaufkraft für Akquisitionen Attraktive Konditionen Wettbewerbsfähige Marge basierend auf Euribor Stabile Basis für zukünftiges Wachstum Erhöhte finanzielle Flexibilität Flexibilität für Akquisitionen (1) Inkl. Wandelanleihe (2) Besteht seit Mai 2013 Anmerkung: Fälligkeiten und Darlehen basieren auf Nominalwerten und enthalten keine regelmäßigen jährlichen Tilgungen 46

48 Ausblick & Prognose Aufsichtsrat CEO Nachfolge Hr. Claus Wisser wurde zum neuen Vorsitzenden gewählt Derzeit 5 amtierende Aufsichtsratsmitglieder (für Beschlussfähigkeit mind. 3 Mitglieder erforderlich) Aufsichtsrat hat eine externe Agentur mit der Identifizierung der bestmöglichen Alternativen für die zukünftige Struktur des Vorstands beauftragt Mietwachstum ca. 2,5% Mietwachstum (ohne An- und Verkäufe) für 2013 Investitionen (Mod./ Inst) /m² FFO I Mio. Dividende 2013 Ausschüttungsquote von ca. 65% des FFO 47

49 IR Kontakt Firmen-Kontakt IR Kontakt GSW Immobilien AG Charlottenstraße Berlin ir@gsw.de Internet: René Bergmann rene.bergmann@gsw.de Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) Sebastian Jacob sebastian.jacob@gsw.de Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) Kati Pohl kati.pohl@gsw.de Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0)