Grundstücksmarktbericht 2012 Stadt Riedlingen

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1 Grundstücksmarktbericht 2012 Stadt Riedlingen Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marktplatz Riedlingen

2 zum Inhalt des Marktberichts Inhaltspunkt Seite Inhaltsverzeichnis 2 Impressum 3 1. Gutachterausschuss 4 2 Lokale Allgemeindaten 7 3 Bauentwicklung 11 4 Umsatzentwicklung Bauland Landwirt. Grundstücke 24 6 Bebaute Grundstücke 29 Teil B - Detailwerte 42 7 Teilemarkt EFH 43 8 Teilemarkt ETW 55 9 Teilemarkt Rendite Teilemarkt Gewerbe Teilemarkt Bauernhöfe Anwendung Regressionen 106 Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 2

3 Herausgeber Internet Gutacherausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Riedlingen Geschäftstelle Stadt Riedlingen Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marktplatz Riedlingen Leiter der Frau Missel Geschäftsstelle Telefon Mail Amissel@riedlingen.de Vorsitzender Hans-Jörg Manz des Ausschusses Telefon Mail Auswertungs- Technik Sprechzeiten Firma Werttax GmbH & Co. KG Kornhausstr. 1 in Aulendorf Luisenstraße in Bebra unter der Leitung von Wolfgang Weiss, Steuer- u. Sachverständigenkanzlei Montag-Donnerstag Uhr Donnerstagnachmittag oder nach telefonischer Uhr Vereinbarung Freitag Uhr Copyright: Stadt Riedlingen Alle Rechte vorbehalten Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 3

4 1 Gutachterausschusswesen 1.1 Gutachterausschuss Im Rahmen der Baugesetzgebung hat der Gesetzgeber den jeweiligen Gebietseinheiten den Auftrag auferlegt den Bürgen eine Markttransparenz über den Grundstücksmarkt zu ermöglichen. Dies soll dem einzelnen Marktteilnehmer eine höhere Sicherheit vor Übervorteilung bei Grundstückskäufen und verkäufen ermöglichen. Was als Veröffentlichung in Form von Bodenrichtwerten begonnen hat, wird heute in Form von Grundstücksmarktberichten über die jeweilige Stadt oder Kreis ergänzt. Gegenüber anderen Marktanalysen zeichnen sich die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse dadurch aus, dass ihnen nahezu alle gezahlten Preise des Auswertungsgebietes zur Verfügung stehen, d.h. das Datenmaterial nicht nur eine begrenzte Stichprobe darstellt. Neben dieser vorrangigen Aufgabe der Gutachterausschüsse ist das Erstellen von Verkehrswertgutachten eine weitere Aufgabe, die zum Teil durch ehrenamtliche Mitglieder betreut wird. 1.2 Wichtige historische Etappen 1960 Einrichtung von Gutachterausschüssen 1988 Einführung der Wertermittlungsverordnung 1997 Einführung der NHK Einführung der NHK Einführung eines neuen Erbschaftsteuergesetzes mit weitreichenden Folgen und 2009 Änderung wesentlicher Passagen des BauGB für Gutachterausschüsse 2010 Einführung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2012 Einführung der Sachwertermittlungsrichtlinie mit NHK Einführung der Vergleichswertrichtlinie Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 4

5 1.3 Einführung zum Marktberichtswesen Auf den Stichtag waren für die Gutachterausschüsse enorme Mehrarbeiten durch die Einführung der neuen Sachwertrichlinie (SW-RL) entstanden, die für den Aufbau von Kaufpreissammlungen entsprechende Umstellungen erforderten. Umso mehr sind die Gutachterausschüsse des Landes Baden-Württembergs gefordert, die im Gegensatz zu kreisbezogenen Gutachterausschüssen anderer Bundesländer kommunal strukturiert sind. Der Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen nahm die Vielzahl von Neuerungen der letzten Jahre zum Anlass die Kaufpreissammlungen und das Marktberichtswesen mittels eines automatisierten Kaufpreissammlungprogramms (WertPRO-KPA) auf neue Beine zu stellen, welches parallel die Auswertungen verschiedener Modelle (NHK 2010, RHK 2010 und NHK 2000) ermöglicht. 1.4 Marktberichtszeitraum Gerade in kleinen Gebietseinheiten ist eine stetige Vollerfassung von Kaufpreisdaten erforderlich, da ansonsten statistische Zufallsaussagen drohen. Infolge dessen kann der aktuelle Marktbericht nur als erste Stufe zu einer befriedigenden Marktdatendarstellung gesehen werden, die in den laufenden Jahren weiter gepflegt werden soll und hierdurch eine Verbesserung erfahren wird. Ebenfalls wird es nicht zu vermeiden sein, dass der Datenzeitraum zeitlich gegenüber größeren Gutachterausschüssen ausgedehnt werden muss (> 2 Jahre) um in kaufpreisarmen Zonen zuverlässigere Trends ableiten zu können. 1.5 Auswertung von Kaufverträgen Für die Bearbeitung der Kaufpreissammlung sind zum einen der Einsatz von sachverständigem Personal und zum anderen die Mithilfe der Akteure erforderlich. Was in Baden-Württemberg bislang weitgehend unbekannt war ist die Befragung der Käufer durch den Gutachterausschuss nach dem Immobilienkauf. Dieses Hilfsmittel und der Zugriff zu der Bauakte und zu den Bebauungsplänen der Stadt sind neben dem Studium des Kaufvertrags mit den vertragstechnischen wesentlichen Klauseln die wesentlichen Grundlagen der Auswertungstätigkeit für die zuständigen Kräfte. Dabei gilt der Grundsatz: "Je besser die Informationen, desto besser die Aussagen über den Immobilienmarkt". 1.6 Anonymität der Kaufpreissammlung Die Daten die vom Gutachterausschuss erhoben werden, werden bei allen Veröffentlichungen im ausreichenden Umfang für den Leser anonymisiert, so dass ein umfangreicher Datenschutz zugesichert ist. Lediglich den Auswertungskräften des Gutachterausschusses stehen die Eingangsdaten zur Verfügung. Die Mitglieder des Gutachterausschusses erhalten bereits eine teilanonymisierte Darstellung zur Erledigung der von ihnen behördlichen auferlegten Pflichten. 1.7 Kaufpreissammlung Neben den veröffentlichten Bodenrichtwerten und Marktberichten stehen dem Interessenten ausreichend anonymisierte Kaufpreissammlungsextrakte kostenpflichtig und gegen Nachweis eines berechtigten Interesses zur Verfügung. Typischerweise betrifft dies Sachverständige. Die Kosten eines Extrakts belaufen sich nach dem üblichen Zeitaufwand von 50 je angefangene halbe Stunde. In der Regel fallen Kosten bei einer Erstellung von 10 Datensätzen von 75 und von 20 Datensätzen von 125 an. Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 5

6 1.8 Mitglieder des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss wird in regelmäßigem Turnus vom Stadtrat aufgestellt. Er setzt sich aus ehrenamtlichen Mitarbeitern zusammen, die auf eine besondere Kenntnis im Immobilienwesen (Bautechnik, Makler, Bankenwesen, Sachverständige, Landwirte) zurückgreifen können. Der Gutachterausschuss setzt sich aus folgenden Personen zusammen: Manz, Hans-Jörg Missel, Anita Traub Alfred, Barth, Christoph Bäurle, Jürgen Blum, Markus Heitele, Peter Koch, Norbert Martin, Josef Schmid, Stefan Vorsitzender Geschäftsstelle Gutachterausschuss Stellv. Vorsitzender Gutachter Gutachter Gutachter Gutachter (Finanzamt) Gutachter Gutachter Gutachter aus dem Finanzamt dem GAA-Bezirk zugeordnet Hr. Heitele - Finanzamt Biberach, Außenstelle Riedlingen Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 6

7 2 Überblick über das Gutachterausschussgebiet 2.1 Kerndaten der Stadt Riedlingen Bundesland: Baden-Württemberg Regierungsbezirk: Tübingen Wappen Landkreis: Ravensburg Geografische Lage: Höhe: Oberschwaben 540 m ü. NN Fläche: 65, km² Einwohner: Bevölkerungsdichte: 156 Einwohner je km² Postleitzahl: Vorwahlen: Kfz-Kennzeichen: BC Teilorte Teilort Einwohner Riedlingen Bechingen 110 Daugendorf 599 Grüningen 440 Neufra 953 Pflummern 426 Zell 111 Zwiefaltendorf 417 Adresse der Marktplatz 1 Stadtverwaltung Riedlingen -Adresse: info@riedlingen.de Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 7

8 2.2 Porträt der Stadt An der oberschwäbischen Barockstraße und dem Donau-Radwanderweg gelegen, zählt Riedlingen mit seinen Einwohnern zu einer der schönsten Donaustädte zwischen Ulm und Sigmaringen. Die Stadt verdankt ihr mittelalterliches Gesicht den zahlreichen historischen Gebäuden, die die Jahrhunderte überdauerten. Den Charme der Stadt machen die kleinen und großen Fachwerkhäuser, die Riedlinger Märkte, als auch die hohe Wohn-und Lebensqualität aus. Riedlingen verfügt über eine staatlich anerkannte Fernhochschule, das Kolping-Bildungswerk für weiterführende Schulabschlüsse und berufliche Aus-und Weiterbildung, als auch weitere wichtige Einrichtungen, wie eine Bücherei, ein Krankenhaus und alle Schulformen. Städtische Kindergärten sind sowohl in der Kernstadt, als auch in fast allen Teilorten vorhanden. Das Vereinsleben wird in Riedlingen und seinen Teilorten groß geschrieben und nimmt in der Stadt einen hohen Stellenwert ein. 2.3 Struktur der Stadt 2.3. Strukturdaten Datenquelle: Geoport (on-geo GmbH, Bezug ) Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 8

9 zu 2.3 Struktur der Stadt Fortführung Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 9

10 Marktbericht vom Bevölkerungsentwicklung Strukturdaten Datenquelle: Geoport (on-geo GmbH, Bezug ) 2.4. Bevölkerungsentwicklung Datenquelle: DATEV 2.5 Erreichbarkeit Riedlingen ist als Kreuzungspunkt der Bundesstraßen B 311 (Donaueschingen-Ulm) und B 312 (Stuttgart-Memmingen) besonders gut an das regionale Verkehrsnetz angebunden. Die Stadt ist Haltestelle der Donautalbahn (Ulm-Donaueschingen) und verfügt in Richtung Ulm über einen Stundentakt und in Richtung Donaueschingen und Neustadt über einen Zweistundentakt. Internationale Flughäfen ca. 80 km zum Flughafen Stuttgart, ca. 200 km zum Flughafen München Regionalflughäfen ca. 70 km zum Flughafen Friedrichshafen Die nächsten Bahnhöfe In Riedlingen, nächste IC/ICE-Station: Ulm 2.6 Beschäftigungskennzahlen (Statistisches Landesamt) Beschäftigte gesamt: - davon produzierendes Gewerbe: - davon Handel/Verkehr: - davon Dienstleistung: Berufsauspendler: Berufseinpendler: Hebesatz Gewerbesteuer: Hebesatz Grundsteuer A: Hebesatz Grundsteuer B: % % % Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 10

11 3 Baukonjunktur 3.1 Entwicklung Bauhauptgewerbe in Baden-Württemberg 2012/2013 Mit Ausnahme des Öffentlichen Baus konnten im zurückliegenden Jahr alle Sparten zulegen. Insgesamt setzte die Baubranche im Land bis Ende 2012 rund 11,5 Mrd. Euro um, im Vergleich zum Vorjahr ein Plus um 1 %. Den höchsten Umsatzzuwachs erzielte der Wirtschaftsbau mit +7,9 %. Relativ stabil zeigte sich im vergangenen Jahr der Wohnungsbau. Niedrige Bauzinsen und die Unsicherheit auf den Finanzmärkten sorgten für ein Umsatzplus von 0,8 %. Dennoch ist die Wohnraumsituation in Baden-Württemberg, vor allem in den Ballungsräumen, nach wie vor angespannt. Im Öffentlichen Bau rutschen die Umsätze zwischen Januar und Dezember 2012 um 6,8 % ins Minus. Den stärksten Einbruch gab es mit -21,7 % im Öffentlichen Hochbau. Obgleich die Steuereinnahmen der Gebietskörperschaften im letzten Jahr auf Rekordniveau gestiegen sind, haben die Kommunen nur zögerlich investiert. Die Auftragseingänge lagen bis Dezember 2012 um 16,5 % über dem Vorjahresniveau, was auf eine gute Auslastung der Betriebe in den kommenden Monaten hoffen lässt. Mit 22,8 % mehr Aufträgen war auch hier der Wirtschaftsbau Spitzenreiter. Die Zahl der Beschäftigten stieg um 1,4 % und damit im Jahresschnitt auf Für 2013 erwartet die baden-württembergische Bauwirtschaft eine weiterhin positive baukonjunkturelle Entwicklung und bis Jahresende ein Umsatzplus von 1-2 %. Indexentwicklung Bau Stand 1/2013 Veränderung gegenüber Vorjahr 1.Geleistete Arbeitsstunden -1,8% 2. Beschäftigte im Bauhauptgewerbe 1,4% 3. Baugewerblicher Umsatz 1,0% 4. Auftragseingang 16,5% Quellen: Fachverband Bau Württemberg e.v. Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 11

12 3.2 Wohnungsentwicklung Baden-Württemberg 2011 Ende 2011 gab es in Baden-Württemberg Wohngebäude und insgesamt Wohnungen. Die Zahl der Wohnungen hat sich damit erneut erhöht, gegenüber dem Vorjahr um fast 0,5 %, im Zehnjahreszeitraum um 6,0 %. Ein Vergleich mit den Bevölkerungszahlen zeigt, dass sich die Versorgung mit Wohnraum insgesamt weiter verbessert hat. Ein Kennzeichen dafür ist die Belegungsdichte, die sich in den vergangenen 10 Jahren von 2001 bis 2011 von durchschnittlich 2,2 Einwohnern je Wohnung auf 2,1 Einwohnern je Wohnung verringert hat. Im Zuge dessen hat sich auch die Wohnfläche je Einwohner im Durchschnitt gesehen in diesem Zeitraum von 40,4 m² auf 43,1 m² erhöht. Die Zahl der Baugenehmigungen hat 2011 im Vergleich zum Vorjahr erneut deutlich zugenommen, erreichte aber nicht das Niveau von Auch die seit Jahren rückläufige Zahl der Baufertigstellungen ist 2011 angestiegen, liegt allerdings rund 34 % unter dem Wert von Die privaten Haushalte gaben 2011 im Durchschnitt 818 Euro und damit fast ein Drittel ihres Nettoeinkommens für Miete, Nebenkosten und Haushaltsenergie aus. Während die Preise für die Wohnungsnettomiete und die Wohnungsnebenkosten 2011 nur leicht anstiegen, erhöhten sich die Kosten für Haushaltsenergie (Strom, Gas, Heizöl usw.) deutlich. Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 12

13 Fallzahl fertiggestellte Wohnfläche in m² Marktbericht vom Bauentwicklung im Stadtgebiet Baugenehmigungen (Wohnungsbau) Jahr Gebäude Rauminhalt Wohnungen Wohnfläche Nutzfläche Anzahl 100 cbm Anzahl qm qm *) Errichtung neuer Gebäude; einschließlich Wohnheime Fertiggestellte Gebäude fertiggestellte Wohnfläche Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 13

14 Verträge Umsätze Marktbericht vom Übersicht über den Grundstücksmarkt 4.1. Umsatzentwicklung Gesamtzeitraum 2002 bis 2012 Anzahl Kaufpreisfälle 561 Gesamtumsatz Umsatz je Fall Grundstücksfläche Grundstücksfläche/Fall m² m² 4.2. Entwicklungstendenzen Umsatzentwicklung - gesamt Ergebnis Fallzahlentwicklung Ergebnis Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 14

15 Achsentitel Achsentitel Marktbericht vom gehandelte Grundstücksfläche - ohne Teilorte gehandelte Grundstücksfläche Ergebnis Umsatzentwicklung in den Teilorten Im Marktgebiet werden die größten Umsätze im Hauptort Riedlingen erreicht. Die Teilorte im deutlichen Abstand. Umsätze nach Zentralität Riedlingen Teilorte Riedlingen Teilorte Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 15

16 5 Bodenwerte 5.1 Bauland Grundlagen der Untersuchungen Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO-KPA vorgenommen. Untersuchungen Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Kursivhinweise Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig Allgemeine Hinweise und Übersichten GFZ-Umrechnungen nach tatsächlich erreichter GFZ Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann. Flächenumrechnungen Die Flächenumrechnungen sind nach der üblichen im Innenbereich liegenden unteilbaren Grundstücksfläche vorzunehmen. Separat nutzbare Grundstücke sind vorab einzeln zu bewerten. Mischgebiete / Wohngebiete Soweit erforderlich wurden die Bodenwerteinflüsse getrennt nach typisierten Wohngebieten ausgewertet. Typisierte Bodenwerte Objekttyp Fälle Mittel Größe (WA) Allgemeine Wohngebiete m² (MI) Mischgebiete m² (MD) Dorfgebiete m² (GE) Gewerbegebiete m² Typisierte Verkaufsfälle Objekttyp Kaufpreis Fälle HNF Einfamilienhaus m² Reihenhaus m² Bauernhaus m² Eigentumswohnung m² Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 16

17 5.1.2 Ermittlung von Bodenrichtwerten Der Gutachterausschuss ermittelt auf den Stichtag jeden geraden Kalenderjahres Bodenrichtwerte im Stadtgebiet. Gesetzliche Grundlagen hierfür sind 196 BauGB in Verbindung mit der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Baden-Württemberg ( 12 Gutachterausschussverordnung, GAVO BW) und 10 ImmoWertV. Der Bodenrichtwert ist ein aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche ( /m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Es werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu Stande gekommen sind. In bebauten Gebieten wurden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre ( 196 Abs.1 BauGB). Hierfür wurde das Programm WertPRO-KPA eingesetzt. Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flächenhafte Auswirkungen wie z. B. bei Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebieten sind im Bodenrichtwert bereits berücksichtigt. In den Bodenrichtwerten sind Erschließungsbeiträge nach 123 ff BauGB und Kostenerstattungsbeträge nach 135a BauGB (Naturschutz) wertmäßig enthalten. Der Bodenrichtwert wird in einer Richtwertzone ausgewiesen. Diese Zonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden im Stadtgebiet ggf. alternativ zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben durch: Entwicklungszustand Nutzungsart Geschosszahl Fläche (m²) oder Baulandtiefe (m) Geschossflächenzahl (GFZ) Anwendungshinweise zur Verwendung von Bodenrichtwerten Der zonale Bodenrichtwert entspricht selten dem Verkehrswert ( 194 BauGB). Aufgrund üblicher Abweichungen in den mehreren wertbestimmenden Eigenschaften wird meist nur ein Sachverständiger/e über spezielle Ableitungen auf den endgültigen Verkehrswert des Grundstücks schließen können. So stellt der Bodenrichtwert eine mittlere Wertgröße innerhalb der Zone dar, die sich auf ein fiktives idealtypisches Grundstück üblicher Größe und Bebauungsfähigkeit in dieser Zone bezieht. Hieraus sind auf das jeweilige Bewertungsgrundstück entsprechend die im Marktbericht dargestellten Ableitungen (über GFZ bzw. Grundstücksgröße) vorzunehmen und ggf. für weitere lageatypische Merkmale Zu- oder Abschläge einzukalkulieren. Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden z.b. Bauplanungs-, Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Eigenschaften abgeleitet werden. Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 17

18 5.1.4 Übersicht der im Stadtgebiet beschlossenen Bodenrichtwerte Stichtag Richtwertzone BRW Nutzung GFZ Fläche Landwirtschaftliche Flächen 091 Grünland 1,75 L k.a m² Ackerland 2,65 L k.a m² Wald (ohne Bestockung) 1,00 L k.a m² Ödland, Verkehrsflächen 0,25 L k.a. k.a. 1* 095 Gartenland 4,00 L k.a. 260 m² Gartenland mit Bestand 14,00 L k.a. k.a. Ableitung Riedlingen 100 1a-Lage 120 MK 2, m² b-Lage 105 MK 1, m² Weilerstraße - Wasserstapfen 90 MK 3,09 80 m² Altstadt - Nebenlagen 90 MK 3,34 60 m² Mühlvorstadt 45 MK k.a. k.a. Ableitung 125 Weilervorstadt 45 MI 0, m² Steinbruch - Unterwasser 55 MI k.a. k.a. Ableitung 210 Tuchplatz - Hindenburgstraße 65 MI 0, m² Amselweg - Starenweg 50 MI 0, m² De-Pay-Straße - Greutweg 60 W 0, m² Alte Unlinger Straße 35 MI 0, m² Altheimer Straße 55 MI 1, m² westlich der Altstadt 75 MI 0, m² Krankenhausweg 65 W 0, m² Färberweg Ost 70 W 0, m² Außenlagen Süd k.a. k.a. Ableitung 430 Zollhauser Straße Ost 65 MI 0, m² Innerer Bereich Klinge 65 W 0, m² Klinge Nord-West 75 W 0, m² Klinge Arbeiten und Wohnen und Zollhauser Str. Nord 25 MI k.a. k.a. Ableitung 480 Zollhauser Str. Gewerbe 18 GE k.a. k.a. Ableitung 490 Außenlagen Nord k.a. k.a. Ableitung 510 Vöhringer Straße 25 MI k.a. k.a. Ableitung 520 Vöhringer Hof 20 MI k.a. k.a. Ableitung 540 Gartenstraße 70 W 0, m² Im Anger - Hofstraße 50 W 0, m² Göffinger Straße 25 GE 0, m² Handelsflächen ohne Sortimentsbeschränkung 75 SO k.a. k.a. Ableitung 580 Handelsflächen mit Sortimentsbeschr. 50 GE/SO k.a. k.a. Ableitung 580 reine Gewerbeflächen 25 GE k.a. k.a. Ableitung 590 Außenlagen Nordost k.a. k.a. Ableitung 610 Wegscheider Straße 30 MI 0, m² Josef-Christian-Straße 50 W 0, m² Sankt Wendelinus 60 W 0, m² Silit 25 GE k.a. 860 m² Sondernutzung Gartenland 4 SO k.a. k.a. Ableitung 685 Industriestraße 20 GE 0, m² Industriestraße 45 MI k.a. k.a. Ableitung 690 Außenlagen Südost k.a. k.a. Ableitung 740 Beethovenstraße - Färberweg West 70 W 0, m² südlich der Goethestraße 75 W 0, m² nördlich der Goethestraße 60 W 0, m² Bereich Stromleitung 10 W k.a. k.a. Ableitung Fallzahl / Bemerkungen Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 18

19 Richtwertzone BRW Nutzung GFZ Fläche Bechingen 1010 Dorfgebiet 30 MD k.a. k.a. 1* 1040 Bühlstraße - Bussenblick 20 W k.a. k.a. 1* 1090 Außenlagen k.a. k.a. Ableitung Daugendorf 2010 Dorfgebiet 35 MD 0, m² Wohngebiete 60 W 0, m² Wohngebiete, hochwasserbeeinträchtig 15 W k.a. k.a. Ableitung 2080 Gewerbe, hochwassergefährdeter Bereich 7,50 GE k.a. k.a. Ableitung 2090 Außenlagen k.a. k.a. Ableitung Grüningen 3010 Dorfgebiet 30 MD 0, m² Wohngebiete 55 W k.a. 830 m² Außenlagen k.a. k.a. Ableitung Neufra 4010 Dorfgebiet 35 MD 0, m² Ferdinand-Gröber/Gundelfinger 55 W/M k.a. 690 m² 2* 4040 Eichenrain 55 W k.a. 780 m² 2* 4050 Schlossberg 55 W k.a. k.a. Ableitung 4060 Panoramaweg 55 W 0, m² Gewerbegebiet 25 GE k.a m² 2* 4090 Außenlagen k.a. k.a. Ableitung Pflummern 5010 Dorfgebiet 30 MD 0, m² Wohngebiete 45 W 0, m² 2* 5090 Außenlagen k.a. 650 m² 1* Zell 6010 Dorfgebiet 35 MD 0, m² Wohngebiet 55 W k.a. k.a. Ableitung 6090 Außenlagen k.a. k.a. Ableitung Zwiefaltendorf 7010 Dorfgebiet 35 MD 0, m² Blumenweg 45 W k.a. k.a. Ableitung 7050 Vogelsangstraße 45 W 0, m² 1* 7060 Niederfeld 55 W k.a. k.a. Ableitung 7080 Gewerbe 15 GE k.a. k.a. Ableitung 7090 Außenanlagen k.a. k.a. Ableitung Splittersiedlungen i. Außenbereich 8000 Hofstellen u.ä k.a. k.a. Ableitung Fallzahl / Bemerkungen Hinweise zur Geschossflächenzahl Im Rahmen der detaillierten Marktuntersuchungen im Anhang zum Marktbericht wurden für die wichtigsten Nutzungstypen von Grundstücken spezielle GFZ-Umrechnungskoeffizienten ermittelt, die dem Sachverständigen eine weitere Prüfung des anzusetzenden Bodenwertes ermöglichen. Unbeachtlich dieser spezialisierten Korrekturfaktoren werden für das Stadtgebiet verbindliche Umrechnungskoeffizienten für die ausgewiesenen lagetypischen Grundstücksverhältnisse ausgewiesen. Anwendung der berechnete Ist-GFZ Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann und eine überhöhte Verdichtung für den Käufer in ländlichen Räumen ein Wertmangel darstellt. Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 19

20 Wertrelevante GFZ Zur Berechnung der wertrelevanten GFZ wird in Abweichung zur GFZ-Berechnung nach 2 LBO Baden- Württemberg ein vereinfachter Berechnungsmodus wie folgt vorgegeben: Wertrevante GFZ = Anzahl der Vollgeschosse + 0,67 x Dachgeschoss bei Neigungen von 30 bis 55 Dachschrägen < 30 - kein Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Dachschrägen > 55 - voller Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Untergeschosse, die mehr als 1,40 m im Mittel über das Bodenniveau herausragen sind Vollgeschosse. Beispiele: Geländeniveau 40 Dachneigung 60 Dachneigung 28 Dachneigung UG = 1,80 m über Niveau UG = 0,50 m über Niveau UG = 0,50 m über Niveau UG = Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss EG/OG = Vollgeschosse EG/OG = Vollgeschosse EG = Vollgeschoss DG = 2/3 x Vollgeschoss DG = Vollgeschoss DG = kein Vollgeschoss Somit: 3,67 Vollgeschosse Somit: 3 Vollgeschosse Somit: 1,00 Vollgeschosse Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 20

21 5.1.6 Anpassungen über die Geschossflächenzahl WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Stadtgebiet in allgemeinen Wohngebieten festgestellt werden: 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 y = -0,2475x + 1, ,5 1 1,5 2 WA/WR-Gebiete Linear (WA/WR-Gebiete) Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Stadtgebiet in allgemeinen Wohngebieten festgestellt werden: 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 y = 0,318x + 0, Mischgebiete MI/MK Linear (Mischgebiete MI/MK) Umrechnungstabellen zur GFZ-Anpassung GFZ WA MI 0,5 1,005 0,756 Hinweise 1 0,881 0,915 In der Region sind bei bereits deutlich erhöhten Bodenwerten in beiden Gebietsarten Einflüsse der Bebauungsintensität feststellbar. Die Ausschläger im MI-/MK-Bereich sind auf Neubaufälle im Sanierungsgebiet zurückzuführen. 1,5 0,758 1, ,634 1,233 2,5 1, ,551 3,5 1, ,869 Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 21

22 5.1.7 Anpassungen von Bodenrichtwerten über die Grundstücksfläche WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Stadtgebiet in allgemeinen Wohngebieten festgestellt werden: 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 y = 0,0975ln(x) + 0, GFZ (WA) Log. (GFZ (WA)) Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Stadtgebiet in allgemeinen Wohngebieten festgestellt werden: 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 y = -0,174ln(x) + 1, Mischgebiete / 34 Log. (Mischgebiete / 34) Umrechnungstabellen zur GFZ-Anpassung GFZ WA MI 100 0,890 1, ,957 1, ,046 0, ,086 0, ,114 0, ,154 0, ,182 0, ,203 0,587 Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 22

23 5.1.8 Bodenwertentwicklung Für die Prüfung der Bodenwertentwicklung stehen leider erst drei Jahre zur Verfügung, da das Miteinbeziehen der Bodenrichtwerte aus früheren Jahren aufgrund der unterschiedlichen Ermittlungsmethodik unsachgerecht wäre. Gebietsart WA/WR 64,69 67,19 61,55 62,05 Mischgebiete / 34 45,01 50,26 49,30 57,56 Gewerbegebiete 80,95 36,36 29,54 Ackerland/Grünland/Wald 5,21 3,37 I = Indexzahl des jeweiligen Jahres 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 Wohngebiete Mischgebiete Gewerbe Landwirtschaft 0,50 0, Fallzahlentwicklung Fallzahlentwicklung WA/WR Mischgebiete / Gewerbegebiete Ackerland/Grünland/Wald Umsatzentwicklung Umsatzentwicklung WA/WR T T T T Mischgebiete / T T T T Gewerbegebiete 206 T T 776 T 657 T Ackerland/Grünland/Wald T 551 T Flächenentwicklung Umsatzentwicklung WA/WR m² m² m² m² Mischgebiete / m² m² m² m² Gewerbegebiete m² m² m² m² Ackerland/Grünland/Wald 39,3 ha 42,2 ha Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 23

24 5.2 Landwirtschaftliche Grundstücke Ermittlungsergebnisse Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. erfasste Objekte typisch landwirtschaftlich 114 Vergleichsgrundstücke 114 Vergleichsgrundstücke Übersicht über die landwirtschaftlichen Grundstücke Landwirtschaftliche Nutzung Ackerland Bauerwartung bzw. begünstigt Gartenland Grünland Waldfläche Anzahl mittl. Fläche mittl. Wert von bis m² 2,66 0,73 6, m² 9,85 8,70 11, m² 12,38 5,05 32, m² 2,00 0,52 5, m² 2,28 0,81 5,75 Umsätze im Berichtszeitraum Anteile Fallrelation Waldfläche 8% Grünland 35% Ackerland 44% Gartenland 11% Bauerwartung bzw. begünstigt 2% Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 24

25 5.2.2 Wertentwicklungen von Ackerland nach Grundstücksgröße Ackerland 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 y = -9E-06x + 2, Ackerland Linear (Ackerland) Bodenflächen-URK 800 m² 2,80 Beispiel Korrelation m² 2,79 Ergebnis m² 2,78 Fläche URK m² 2,75 Objekt 5000,00 2, m² 2,72 Mittel 16776,86 2, m² 2, m² 2, m² 2,28 Korrelation -0,1652 nach Kaufdatum sinkend 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, , Ackerland Pot.(Ackerland) Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 25

26 5.2.3 Wertentwicklungen von Grünland nach Grundstücksgröße Grünland 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 y = -0,359ln(x) + 5,0985 1,00 0, Grünland Log. (Grünland) Bodenflächen-URK 800 m² 2,70 Beispiel Korrelation m² 2,47 Ergebnis m² 2,22 Fläche URK m² 1,98 Objekt 5000,00 2, m² 1,79 Mittel 10718,78 1, m² 1, m² 1, m² 1,15 Korrelation -0,1004 nach Kaufdatum stark steigend 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, Grünland Linear (Grünland) Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 26

27 5.2.4 Wertentwicklungen von Waldflächen inkl. Bestockung nach Grundstücksgröße Waldflächen inkl. Bestockung 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 y = 3E-05x + 1, Waldflächen Linear (Waldflächen) Bodenflächen-URK 800 m² 2,87 Beispiel Korrelation m² 2,83 Ergebnis m² 2,76 Fläche URK m² 2,62 Objekt 5000,00 2, m² 2,44 Mittel 13349,44 2, m² 1, m² 1, m² 0,09 Korrelation -0,4860 nach Kaufdatum stark steigend 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, Grünland Linear (Grünland) Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 27

28 5.2.5 Wertentwicklung von Bauerwartungsland, begünstigtem Agrarland, Gartenland nach Grundstücksgröße begünstigtes Agrarland Bauerwartungsland Gartenland 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0, Bauerwartung - beg. Agrarland nach Kaufdatum stark steigend 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0, #DIV/0! Bauerwartung - beg. Agrarland Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 28

29 6 Bebaute Grundstücke Expertenteil Die nachfolgenden Marktuntersuchungen sind als Detail-untersuchungen für Sachverständige zu verstehen, denen mittels der ausgewiesenen Werte eine genauere Feinabstimmung der jeweiligen Wertermittlungskomponenten ermöglicht werden soll. Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO-KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Kursivhinweise Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Qualitätsmerkmale Es ist zu beachten, dass infolge eines Kompromisses für die Lesbarkeit Aussagen zur Qualität wie folgt dargestellt werden: Note Qualität NHK 2010 Stufe 1 sehr gut stark gehoben 5 2 gut gehoben 4 3 mittel mittel 3 4 einfach einfach 2 5 sehr einfach einfachst Übersicht über die gehandelten Grundstücksarten (bebaut) Bebaute Grundstücke Anzahl Boden HNF Umsatz m²/hnf Ein- und Zweifamilienhäuser m² m² Reihenhäuser m² m² Renditeobjekte m² m² Gewerbe- u. sonstige Objekte m² m² Wohnungs- u. Teileigentum m² m² Landwirtschaftliche Objekte m² m² Summe m² m² Anteile Umsatzrelation Wohnungs- u. Teileigentum 25% Landwirtschaftliche Objekte 4% Ein- und Zweifamilienhäuser 44% Gewerbe- u. sonstige Objekte 6% Renditeobjekte 16% Reihenhäuser 5% Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 29

30 Anteile Fälle Landwirtschaftliche Objekte 4% Ein- und Zweifamilienhäuser 31% Wohnungs- u. Teileigentum 45% Gewerbe- u. sonstige Objekte 4% Reihenhäuser 5% Renditeobjekte 11% Umsatzzahlen Landwirtschaftliche Objekte Wohnungs- u. Teileigentum Gewerbe- u. sonstige Objekte Renditeobjekte Reihenhäuser Ein- und Zweifamilienhäuser Marktdaten für bebaute Grundstücke (öffentlicher Teil) Im vorderen Teil A des Grundstückmarktberichts werden die wichtigsten Markteinflussdaten für bebaute Grundstücke veröffentlicht. Darüber hinaus sind im Teil B des Grundstückmarktberichts weitere Marktdaten für Gutachtenszwecke abgebildet. Nachfolgend werden in gekürzter Form die wesentlichen Einflussdaten für folgende Bewertungsverfahren dargestellt: Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vergleichswerte Liegenschaftszinssätze, Mietwerte, Bewirtschaftungskosten Marktanpassungsfaktoren Übersichten Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 30

31 6.3 Daten für Ertragswertverfahren Rechtsgrundlage Liegenschaftszinssatz Bei der Ermittlung von Verkehrswerten von renditeorientierten Immobilien dient der Liegenschaftszinssatz als Marktanpassungsfaktor im Ertragswertverfahren analog dem Sachwertfaktor im Sachwertverfahren. Demgemäß gehört die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. 193 (5) Baugesetzbuch vom sowie 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom ). Eigene Untersuchungen Soweit im lokalen Markt Auswertungen erfolgen konnten, wurden die Liegenschaftszinssätze nach einschlägigen Modellparametern der ImmoWertV berechnet. Fallauswahl / RND Objekte, die nachhaltig vermietbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Die niedrigen Restnutzungsdauern von Bauernhöfen sind jedoch üblich. Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser Jahre 72 Eigentumswohnungen Jahre 59 Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Jahre 69 Gewerbeobjekte 8 21 Jahre 42 Landwirtschaftliche Objekte Jahre 32 Liegenschaftszinssatz Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 1,8% 3,2% 6,5% Eigentumswohnungen 1,5% 4,1% 7,3% Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Gewerbeobjekte 2,6% 2,0% 5,9% 3,9% 10,6% 6,7% Landwirtschaftliche Objekte -0,9% 6,7% 11,9% Modellparameter für Ertragswertverfahren Restnutzungsdauer nach 6 Abs. 6 ImmoWertV Objekte mit einer Mindest-RND von 15% der typisierten Gesamtnutzungsdauer nach der Sachwert-Richtlinie mit folgendem Restnutzungsdauermodell: ohne Modernisierung Kernsanierung Ansatz des historischen Baujahrs Berücksichtigung eines fiktiven Baujahrs wie folgt: Kernsanierungsjahr 1980 abzüglich 10% der Gesamtnutzungsdauer Beispiel 70 Jahre -7 fiktives Baujahr 1973 Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 31

32 Modernisierungen Übernahme des Modells Anlage 4 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom Gesamtnutzungsdauer Kombination Erfolgte eine Kernsanierung vor der Modernisierung diente das fiktive Baujahr der Kernsanierung als Grundlage für die Alterseinschätzung des Modells der SW-RL. Der Ansatz der Gesamtnutzungsdauer erfolgte gem. der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom Dabei wurde eine Abweichung von der jeweils mittleren Ausstattungsstufe wie folgt berücksichtigt: sehr gut (5) + 10 Jahre mittel (3) + 0 Jahre einfach (2)./. 5 Jahre gut (4) + 5 Jahre einfachst (1)./. 10 Jahre Bodenwert Es wurde der objekttypische Bodenwert (ungedämpft) zugrunde gelegt. Bei übergroßen Grundstücken wurden separat bebaubare oder handelbare Grundstücke abgetrennt. Rohertrag Es wurden die marktüblichen Mieten auf der Grundlage des ortsüblichen nachhaltigen Mietniveaus zugrunde gelegt. Die Ist-Miete wurde aufgrund der teilweisen sehr subjektiven Umstände nicht berücksichtigt. Die Basismiete wurden im Expertenteil in Form von Regressionstrendverläufen dargestellt. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 2,70 4,89 6,35 Eigentumswohnungen 3,33 4,96 6,52 Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Gewerbeobjekte 2,38 2,21 3,91 3,55 7,03 6,73 Bauernhöfe 1,21 2,08 2,75 Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten wurden nach den Grundlagen der II. Berechnungsverordnung jeweils geschätzt. Hierbei wurden im Mittel folgende Spannen erreicht: Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 17,4% 22,7% 29,4% Eigentumswohnungen 18,9% 24,2% 29,4% Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Gewerbeobjekte 21,5% 23,6% 25,2% 25,5% 29,0% 26,6% Landwirtschaftliche Objekte 26,9% 28,7% 29,1% Erläuterung des Liegenschaftszinssatzes Der Liegenschaftszinssatz lässt sich am ehesten mit der objekttypisch erweiterten Nettorendite erläutern. Die Nettorendite eines Grundstücks ermittelt sich danach wie folgt: Nettorendite in % = Reinertrag (Miete./. Bewirtschaftung) Kaufpreis Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 32

33 Da in Deutschland das zweigliedrige Ertragswertverfahren vorrangig ist, ist diese Betrachtungsweise für die Anwendung nicht ausreichend. Es müssen noch die objektspezifischen Elemente Restnutzungsdauer und Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt werden. Dies kann nur mittels einer Grenzwertanalyse (Iterationsverfahren) unter folgender Formel vorgenommen werden: Iterative Formel: RE = Reinertrag des Grundstücks KP = Kaufpreis BW = Bodenwert des unbebaut angenommenen Grundstücks q = 1 + 0,01 x p (p = Reinrendite s. oben) n = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen Ertragswertverfahren (Modell) Rohertrag (Kaltmiete, ortsüblich)./. nicht abzugsfähige Bewirtschaftungskosten Jahresreinertrag./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz) Jahresreinertrag der baulichen Anlage* x Rentenbarwertvervielfältiger nach ImmoWertV Besonderheit: nachträglich jährlicher Mietzufluss Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen Ertragswert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach 8 ImmoWertV Verkehrswert nach 194 BauGB *)Liquidationswertschema Im Falle einer Unrentierlichkeit des Bodens (bei Feststellung eines negativen Gebäudereinertrags) ist ein Liquidationswertansatz wie folgt sachgerecht: Bodenwert./. Freilegungskosten (Abbruchkosten - evtl. mit zeitlicher Anpassung) Bodenwert des freigelegten Grundstücks Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 33

34 6.4 Daten für Sachwertverfahren Rechtsgrundlage Marktanpassungsfaktoren Die Bewertung von Grundstücken führt bei Anwendung des Sachwertverfahrens nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die ermittelten vorläufigen Sachwerte an die regionalen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst werden. Denn beim vorläufigen Sachwert handelt es sich lediglich um einen fiktiven modellhaften Berechnungswert, der in der Regel auf mittleren Herstellungskosten des Bundes basiert und deshalb bei einem analogen Objekt in wertgleicher Lage unter Anwendung des gleichen Berechnungsmodells (seit Einführung der Sachwertrichtlinie SW-RL die NHK 2010) bundesweit einheitlich ist. Die Ableitung von Marktanpassungsfaktoren gehört zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. 193 (5) Baugesetzbuch vom sowie 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom ). Fallauswahl Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser Jahre 72 Eigentumswohnungen Jahre 59 Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Jahre 69 Gewerbeobjekte 8 21 Jahre 42 Landwirtschaftliche Objekte Jahre 32 Marktanpassungen Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser -28,9% 0,3% 49,6% Eigentumswohnungen -41,0% -0,8% 50,3% Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Gewerbeobjekte -52,5% -50,1% -19,6% -19,6% 26,2% 27,4% Landwirtschaftliche Objekte -60,8% -31,8% 8,5% Modellparameter für Ertragswertverfahren Modellparameter Seit Einführung der Sachwert-Richtlinie (SW-RL) sind die Modellparameter bundesweit bis auf wenige Aussnahmetatbestände festgeschrieben. Diese in den Auswertungen berücksichtigten Ermittlungsvorschriften werden in Kürze wie folgt dargestellt: Normalherstellungskosten Gebäudebaujahresklassen Gebäudestandard NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) keine Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baunebenkosten Regionalfaktoren in den NHK 2010 bereits enthalten keine (weder Ortsgröße noch Bundeslandfaktor) Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 34

35 Bezugsmaßstab Baupreisindex Bruttogrundfläche Gebäudespezifischer Index des Statistischen Bundesamts derzeit Preisbasis = 2005 Baujahr Gesamtnutzungsdauer wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Restnutzungsdauer Alterswertminderung Besondere Bauteile Außenanlagen Bodenwerte Grundstücksfläche Sonstige Hinweise Lineares Modell ohne Restwertbildung Soweit diese nicht gesondert bewertbare selbständige Baukörper darstellen wurden diese als in den BGF-Werten bereits erfasst gewertet. Es wurde eine Außenanlagepauschale von 3% berücksichtigt. Es wurden ungedämpfte Bodenwerte berücksichtigt. Selbständig bewertbare Grundstücksteile wurden ausgesondert. Die Ableitung der Marktanpassungsfaktoren erfolgte damit vom fiktiv schadensfreien und weitgehend standardisierten Objekt. Kauffälle mit wertmäßig nicht erfassbaren Besonderheiten wurden aus der Untersuchungsstichprobe eliminiert Sachwertverfahren (Modell) Ermittlung der maßgeblichen Bruttogrundfläche x maßgebliche Normalherstellungskosten 2010 Neuherstellungswert der baulichen Anlagen./. Alterswertminderung linear Gebäuderestwert Wertermittlung der Außenanlagen, ggf. pauschal./. Alterswertminderung Restwert der Außenanlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen angepasster Bodenwert Gebäuderestwert + Außenanlagen + angepasster Bodenwert vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor marktangepasster Sachwert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach 8 ImmoWertV Verkehrswert nach 194 BauGB Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 35

36 6.5 Daten für Vergleichswertverfahren Vorbemerkungen Für die Vergleichswertanalyse wurden die Verläufe der Quadratmeterpreise, bezogen auf die Wohnfläche bzw. vermietbare Nutzfläche, in Regressionsverläufen dargestellt. Für Tabellengliederungen sind in Gemeinden unter Einwohner kaum die ausreichende Anzahl von Kaufpreisfällen zu gewinnen Modellparameter für Vergleichswertfahren Fallauswahl Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser Jahre 72 Eigentumswohnungen Jahre 59 Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Jahre 69 Gewerbeobjekte 8 21 Jahre 42 Landwirtschaftliche Objekte Jahre 32 Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Gewerbeobjekte Bauernhöfe Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baujahr Gesamtnutzungsdauer wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Restnutzungsdauer Stellplätze In den Preisen sind die übliche Anzahl von Stellplätzen bzw. Garagenstellplätzen bereits enthalten. Zuschlagsempfehlung Wohnung < 90 m² ab 2. Stellplatz Wohnung >= 90 m² ab 3. Stellplatz Haus < 150 m² ab 2. Garage Haus >= 150 m² ab 3. Garage Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 36

37 6.5.2 Übersicht Ein- und Zweifamlienhäuser sowie Reihenhäuser Neubaufälle Im Berichtszeitraum konnten keine Erstbezugsverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern festgestellt werden. Bestandsfälle nach Baujahresklasse Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Baujahresklassen bis bis bis bis bis 1999 Mittelwert Minimum Maximum ab 2000 Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) Bestandsfälle nach Größe Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Größenklassen bis 30 m² 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² ab 201 m² Minimum Mittelwert Maximum Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 37

38 Bestandsfälle nach Ausstattung Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Ausstattungl 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Minimum Mittelwert Maximum Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen) Übersicht Eigentumswohnungen Neubaufälle Im Berichtszeitraum konnten keine Erstbezugsverkäufe von Eigentumswohnungen festgestellt werden. Bestandsfälle nach Baujahresklasse Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Baujahresklassen bis bis bis bis bis 1999 Mittelwert Minimum Maximum ab 2000 Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 38

39 Bestandsfälle nach Größe Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Größenklassen bis 30 m² 31 bis 60 m² 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² Mittelwert Minimum Maximum Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche Bestandsfälle nach Ausstattung Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Ausstattungsniveau 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Mittelwert Minimum Maximum Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). 6.6 Hinweise auf typische Einflusskomponenten des Grundstücksmarkts In der Regel wurden die gehandelten Grundstücke in der zurückliegenden Marktuntersuchung in der Regel 4 bis 5 wesentliche Einflussmerkmale untersucht, durch die sich ein typischer Käufer leiten lässt. Die Ergebnisse der einzelnen Auswertungen können hinsichtlich ihrer Aussagekraft durch die Korrelationen sachverständig berücksichtigt werden. Empfohlen wird ein Anteilgewichtungsmodell anhand der Korrelationswerte. Gutachterausschuss der Stadt Riedlingen - Marktbericht 2012 Blatt 39