Rede zur Hauptversammlung 2008

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1 Deutsche Wohnen AG Michael Zahn, Sprecher des Vorstands Rede zur Hauptversammlung 2008 Frankfurt 17. Juni 2008 Es gilt das gesprochene Wort Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

2 Meine sehr geehrten Damen und Herren, sehr geehrte Aktionäre, ich begrüße Sie auch im Namen meines Kollegen herzlich zur Hauptversammlung der Deutsche Wohnen AG. Meine Damen und Herren: das abgelaufene Geschäftsjahr 2007 war ein wichtiges Jahr für die Deutsche Wohnen AG. Es war sogar ein ganz entscheidendes Jahr. Warum? Der Kauf der GEHAG-Gruppe war aus meiner Sicht richtig und für das Unternehmen perspektivisch ohne Alternative, in diesem Sinne hatte der damalige Vorstand und Aufsichtsrat im Interesse der Aktionäre zu handeln. Um das zu verstehen, muss man noch einmal in die Vergangenheit gehen. Die Deutsche Wohnen wurde im Jahre 1998 aus dem Deutsche Bank-Konzern heraus gegründet und ein Jahr später am Markt platziert. Das Beteiligungsangebot an die zukünftigen Aktionäre sah neben einem Andienungsrecht gegenüber dem Emittenten eine garantierte Verzinsung des Emissionskurses von 4,5 % p.a. plus Zinseszins vor. Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

3 Geregelt war ferner, dass der Andienungspreis um die bis zur Ausübung des Andienungsrechtes erfolgten Dividenden zu mindern ist. Die Deutsche Wohnen war in den Deutsche Bank- Konzernverbund eingebunden. Die unternehmerische Führung wurde bis zur Entherrschung im Jahre 2006 durch eine Deutsche Bank Tochter wahrgenommen. Das Geschäftsmodell sah dabei wie aus dem Beteiligungsprospekt zu entnehmen ist - eine signifikante Belebung der Wohnungsprivatisierungen vor. Denn schon damals war die prognostizierte hohe durchschnittliche Ausschüttung nur über verstärkte Abverkäufe darstellbar. Ich gebe zu, das alte Modell hatte - oberflächlich betrachtet - seinen Charme. Über Jahre wurden hohe Dividenden ausgeschüttet (in der Regel nahezu 50 % der vereinnahmten Mieten), der Aktienkurs entwickelte sich für eine kurze Zeit prächtig, (von 25 Emissionspreis auf in der Spitze über 50 )... nur meine Damen und Herren, der Markt ignorierte dabei völlig, dass es dem Patienten Deutsche Wohnen gerade dadurch immer schlechter ging.; denn so ein Geschäftsmodell Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

4 musste irgendwann gravierende negative Folgen für das Unternehmen haben.» Substanzverlust durch Dividendenpolitik % 80% 60% 40% 20% Ausschüttung Periodenergebnis Eigenkapital % Hauptversammlung der Deutsche Wohnen AG, Lassen Sie mich Ihnen diesen Gedanken kurz veranschaulichen. Im Zeitraum von 2001 bis 2006 hat die Deutsche Wohnen Dividenden in Höhe von 243 Mio. ausgeschüttet. Die erwirtschafteten Erträge lagen, trotz hoher Buchgewinne aus Abverkäufen, bei kumulativ 103 Mio. weit unter den Dividendenzahlungen, d.h. die Ausschüttungen erfolgten ü- berwiegend aus den Rücklagen. Und was sehen wir heute? Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

5 Im Ergebnis sehen wir ein Unternehmen, das in seiner Struktur erheblich geschwächt ist:» Steinbruch in der Deutschen Wohnen Wohneinheiten Reduzierung des Bestands an eigenen Wohnungen um 23% Name der Präsentation/Kapitelüberschrift, 9 pt 4 Die hohen jährlichen Abverkaufsquoten führten zu einer subkritischen Bestandsgröße. Die Portfolioqualität verschlechterte sich im Zeitablauf, denn verkauft hat man überwiegend die besten Lagen. Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

6 Eine Anpassung der Kostenstruktur an die veränderte Bestandsgröße unterblieb. Das operative, um Verkäufe bereinigte Ergebnis entwickelte sich negativ Soweit, so schlecht, meine Damen und Herren, aber wie wurde diese Geschäftspolitik vom Markt bewertet?» Steigende Personalaufwandsquote 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% Erlöse Wohnungsbewirtschaftung Personalkosten ,0% -15,0% -20,0% Name der Präsentation/Kapitelüberschrift, 9 pt 5 Aus heutiger Sicht überraschend positiv. Obwohl der innere Wert des Unternehmens Jahr für Jahr sank, ist der Aktienkurs paradoxerweise gestiegen und gestiegen. Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

7 Nach der Entherrschung vom Deutsche Bank- Konzern im Jahre 2006 fing der damalige Vorstand an, eigene Ideen zu entwickeln. Im Sommer 2007, nach einigen kleineren Transaktionen, wurde der Kauf der Berliner GEHAG- Gruppe unterschrieben. Nach Bekanntgabe sah sich der Vorstand starkem Gegenwind ausgesetzt, dem er sich mit der Begründung stellte:» Zukauf der GEHAG-Gruppe Voraussetzung für eine Neuausrichtung der Deutsche Wohnen AG Optimierung der Portfoliostruktur Beseitigung nachteiliger Kostenstrukturen Nachhaltige Mietenentwicklung vor volumenund liquiditätsgetriebenen Verkäufen Ausrichtung der Dividendenzahlung an den operativen Ergebnissen Name der Präsentation/Kapitelüberschrift, 9 pt 6 Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

8 - Mit dieser Übernahme habe das Unternehmen zum ersten Mal die kritische Masse erreicht, um seine Portfoliostruktur zu optimieren; Klartext: Die längst überfällige Ausrichtung auf Wachstumsregionen konnte strategisch vollzogen werden. Und weiter: - Die hinzugewonnene Qualität werde die Restrukturierung der Deutschen Wohnen beschleunigen und damit die sehr nachteilige Kostenstruktur beseitigen Ferner, sinngemäß - die Transaktion werde zu einer radikalen Veränderung der Geschäftspolitik führen; so wolle man in Zukunft zugunsten der nachhaltigen Mietentwicklung den volumen- und liquiditätsgetriebenen Verkauf stoppen und künftige Dividendenzahlungen stärker an den operativen Ergebnissen ausrichten Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

9 Meine Damen und Herren, als derjenige, der heute in der Verantwortung für eine gesunde Unternehmensentwicklung steht, möchte ich an dieser Stelle doch ganz deutlich sagen: Ich würde heute exakt dieselbe Entscheidung treffen wie vor knapp 10 Monaten.. Mir war damals sehr wohl bewusst, was mich erwartet. Gut, ich hatte die Wucht mancher Reaktionen nicht ganz so groß eingeschätzt, aber. Heute, nach 10 Monaten Verantwortung für dieses Unternehmen bleibe ich dabei : Bei Abwägung aller Chancen und Risiken, die dieser Kauf dem damaligen Vorstand abverlangte, der GEHAG-Deal hat eindeutig dem Unternehmen den entscheidenden Impuls vermittelt. Mit diesem Kauf können wir unsere Zukunft endlich selbst in die Hand nehmen. Heute, nach Monaten harter Arbeit, zeichnen sich ganz deutlich erheblich bessere Perspektiven ab für die neue Deutsche Wohnen AG. Dieses Unternehmen hat als Ganzes an Substanz und Qualität gewonnen. Dieses Unternehmen ist gerade im Begriff, sich eine eigene Zukunftsperspektive zu Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

10 erarbeiten, und zwar - ich betone, weil mir dieser Punkt wichtig ist gegen alle Prognosen!! Und damit wir eine solche Zukunftsperspektive auch als ein operationales Ziel fassen, das uns alle motiviert und nach oben bringt, haben wir das Projekt mit dem Namen Mission Possible aus der Taufe gehoben.» Eigene Zukunftsperspektive durch: Kernkompetenz und Kapitalausstattung für Wachstum Deutliche Positionierung im Wettbewerb gegenüber den Investoren Aufbau einer flexiblen, wettbewerbsfähigen Organisationsstruktur Hauptversammlung der Deutsche Wohnen AG, Mission Possible ist ein Auftrag / eine Vision und soll der Deutsche Wohnen AG die Kernkompetenz wie auch die Kapitalausstattung vermitteln, die weiteres externes Wachstum ermöglichen soll. Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

11 Das bedeutet, dass wir uns im Wettbewerb um den Investor deutlich besser aufstellen müssen, als wir es heute sind. Natürlich müssen wir das Vertrauen von Investoren in den deutschen Immobilienmarkt wieder zurückgewinnen. Wir werden daran arbeiten, in erster Linie durch noch bessere Leistungen im Management. Meine Damen und Herren, in der ersten Phase unseres Integrationsprozesses ging es mir zuerst darum, die Organisation wettbewerbsfähig zu gestalten. Es ging mir darum, die deutlichen Kostennachteile ohne Qualitätsverlust schnellstmöglich zu beseitigen. Heute geht es mir darum, dass wir unseren Blick auf die Märkte richten, die eine nachhaltige Wertentwicklung zulassen. Märkte mit Zukunft, Märkte für echtes Wachstum. Im Grunde ist es ganz einfach und wir erfinden das Rad ja auch nicht neu: Wir müssen die unternehmensspezifischen Herausforderungen und den Markt und die Marktdynamik betrachten. Denn, meine Damen und Herren, wie ist es um den deutschen Immobilienmarkt bestellt? Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

12 Lassen Sie mich an dieser Stelle noch einmal zwei Jahre zurückblicken: Vor zwei Jahren, meine Damen und Herren, gab es keine Finanzmarktkrise. Vor zwei Jahren sagte alle Welt der deutschen Immobilie eine großartige Zukunft voraus. Alle Welt war, wenn Sie sich wie ich erinnern, doch damals überzeugt : die deutschen Immobilien sind schlecht gemanaged und schwach im Ergebnis und haben genau deshalb ein riesiges Entwicklungspotenzial. Nun, was hat sich denn seitdem verändert? Ich meine, dass die Fundamentaldaten eindeutig gegen die vielfach beschworene Immobilienblase in Deutschland sprechen. Warum, meine Damen und Herren : Die Anzahl der Haushalte steigt, der Flächenbedarf nimmt über die nächsten zehn Jahre definitiv zu Die Neubautätigkeit ist auf dem niedrigstem Stand seit der Wiedervereinigung auch Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

13 weil die öffentlichen Haushalte keine Spielräume für wohnungspolitische Maßnahmen mehr zu lassen. Hinzu kommt, wir erleben in diesem Jahr erstmalig wieder signifikante Reallohnsteigerungen Die deutsche Wirtschaft zeigt sich insgesamt robust, trotz diverser exogener Schocks, ja in einigen Regionen Deutschlands haben wir mittlerweile wieder Vollbeschäftigung Aus all dem folgt lassen Sie es mich als Volkswirt sagen: Angebotsverknappung auf der einen Seite, gleichzeitig fehlende Ausweichmöglichkeit auf der Nachfrageseite, also werden bzw. müssen daraus - volkswirtschaftlich betrachtet - steigende Preise/ Mieten folgen. Kurz: weniger Wohnungen, Wohnraum auf der einen Seite, mehr Bedarf und mehr Nachfrage auf der anderen Seite, heißt: der Mietpreis steigt und wird weiter steigen. Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

14 Vielleicht nicht so rasch, wie mancher Investor es erwartet oder erhofft hatte. Aber: Die Prognose sollte unter diesen Rahmenbedingungen eindeutig positiv ausfallen. Und, meine Damen und Herren, die neue Deutsche Wohnen AG wird von dieser Entwicklung bald profitieren:» 65% des Portfolios zählen zum Kernbestand 19% 11% 65% 68% 12% 20% 5% DB 14 Einzelprivatisierung Blockverkauf Kernbestand Berlin Raum Frankfurt Rheintal-Süd Hauptversammlung der Deutsche Wohnen AG, Knapp 65 % unseres Wohnungsbestandes, also 2 von 3 Wohnungen, liegen heute schon in Regionen mit sehr guten Wachstumsperspektiven. Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

15 Meine Damen und Herren, wer heute Deutsche Wohnen sagt, meint heute Berlin und Frankfurt am Main. Mit beiden Standorten besetzen wir heute schon Märkte mit guten bis sehr guten Entwicklungspotenzialen.» Standortpotential Aussichtsreichste Standorte Europas Berlin und Frankfurt zählen neben Hamburg und München zu den Top 10 in Europa Quelle: Focus, Standort-Ranking, März 2008 Name der Präsentation/Kapitelüberschrift, 9 pt 8 Berlin, als deutlich größter Einzelstandort, erhält in der Asset-Klasse Wohnen deutschlandweit mit die besten Prognosen. Das heißt, meine Damen und Herren, das Portfolio der Deutsche Wohnen AG ist heute zum größten Teil exzellent aufgestellt!! Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

16 Die Deutsche Wohnen und Ihr heutiges Management verfügen über eines der professionellsten Immobilien-Experten-Teams in Deutschland, ein Team, das bewiesen hat, dass es Potenziale schnell und effizient zu heben weiß.» In den durch die GEHAG in 2006 erworbenen Wohnungen in Berlin konnte die Miete bereits um 13% gesteigert werden. 4,80 4,70 Zukauf Januar 2006 Zukauf September ,60 4,50 4,40 4,30 4,20 4,10 4, Plan Hauptversammlung der Deutsche Wohnen AG, Ich bin stolz auf die ersten Erfolge dieses Teams! Wir konnten die Mieten seit dem Zusammenschluss um 4,1 % steigern. Mit einem solchen Wert setzen wir Maßstäbe auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt und werden zum Benchmark-Führer. Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

17 » Mietenentwicklung 5,15 5,10 5,05 5,00 4,95 4,90 4,85 4,80 4,75 4,70 5,11 5,04 +4,1% 4, Plan Hauptversammlung der Deutsche Wohnen AG, Bei den Neuvermietungen konnten wir auch in diesem Jahr wieder zulegen. Wir haben eine Steigerungsquote gegenüber der durchschnittlichen Vorvertragsmiete von 15 Prozent. Unsere Abverkäufe im ersten Quartal 2008 liegen mit 33 % über dem Fair Value bei der Einzelprivatisierung; 33% über dem Fair Value. Meine Damen und Herren, ein solcher Wert zeigt, dass wir unsere bilanziellen Wertansätze deutlich übertreffen. Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

18 Das alles, meine Damen und Herren, ist eine Zwischenbilanz, die sich aus meiner Sicht durchaus sehen lassen kann. Was mich aber richtig stolz macht : Meine Damen und Herren, wir haben diese wie ich finde sehr guten Ergebnisse erzielt, während wir gleichzeitig die Integration der beiden Unternehmensgruppen vollzogen haben. Wir haben derartig gute Ergebnisse erzielt nicht nur während der erfolgreichen Integration, sondern während wir gleichzeitig den neuen Gesamtkonzern komplett restrukturiert haben. Und das in einem Zeitraum von gerade einmal knapp 10 Monaten, also viel schneller als geplant.» Zukunftsperspektive: flexible, wettbewerbsfähige Organisationsstruktur Holding DWM DWV DWT DWK Zentrales Asset Management Markt Vermietung Verkauf Technik Property Management Service Gesellschaften GEHAG ESG RMW RMoW Asset Gesellschaften Hauptversammlung der Deutsche Wohnen AG, Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

19 Wie haben wir das geschafft? 1. Konzentration auf das Wesentliche Von Beginn an sind wir konsequent nach der Strategie verfahren: nicht nur Zusammenführen, sondern komplett neu Organisieren. Was heißt das? Das heißt, dass kein Stein auf dem anderen blieb. Jede Mitarbeiterposition, jeder Prozessablauf, jedes Geschäftsfeld stand auf dem Prüfstand. Am Ende stand eine klare, transparente und vor allem skalierbare Unternehmensstruktur, das heißt eine Struktur, die zukünftiges Wachstum vereinfacht und damit erleichtert. 2. Hohes Tempo: unmittelbar nach Vertragsabschluss haben wir die Integrationsstrategie festgelegt und mit der Umsetzung begonnen. Sie müssen sich vorstellen: Bereits im Februar, d.h. 6 Monate nach Vertragsabschluss war die rechtliche Bewertung abgeschlossen und formuliert und damit die Rechtssicherheit für die Maßnahmen gegeben. Im April / Mai konnten die Verhandlungen zu einem Interessenausgleich und Sozialplan abgeschlossen werden. Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

20 3. Wir haben ein hochmotiviertes und professionelles Team. Wir haben ein Team, das bereits Erfahrungen mit Fusionen und Unternehmenszusammenschlüssen hat. 4. Teamwork Wir haben unsere Mitarbeiter frühzeitig für die Themen Integration und Restrukturierung sensibilisiert - mit allen Konsequenzen hinsichtlich der Beschäftigungsverhältnisse. Konkret sprechen wir über den Abbau von über 200 Arbeitsplätzen. Wir sprechen vom vollständigen Verzicht auf alte Besitzstände, wir sprechen in Teilen von einer kompletten inhaltlichen Neuorientierung. Sie können mir glauben, das ist auch an mir nicht spurlos vorüber gegangen, so notwendig es war. Meine Damen und Herren, Sie sehen: Der Kreuzer Deutsche Wohnen ist in diesem Integrationsprozess auf Kurs gebracht. Wir werden in Kürze ein Unternehmen sehen, das optimal gerüstet ist für die Zukunft und die eigenen Unternehmensziele. Wir werden eine Kostenstruktur präsentieren, die zu deutlichen Ergebnisverbesserrungen führen wird. Wir werden die Aufbau- und Ablaufprozesse vereinheitlichen und auf eine höhere Qualitätsstu- Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

21 fe heben. Das alles, meine Damen und Herren, sollte allen Interessierten mit entsprechendem Weitblick durchaus wieder die Phantasie vermitteln für die Botschaft. Die Deutsche Wohnen ist auf Wachstumskurs. Die Deutsche Wohnen hat erhebliches Potenzial für den Weg nach oben und damit zu Ihrem Erfolg. Natürlich kann der heutige Aktienkurs nicht unseren Ansprüchen genügen. Wir, der Vorstand der Deutsche Wohnen AG, sehen hier noch einiges an Kurspotenzial. Ich möchte Ihnen das kurz verdeutlichen:» Sensitivität Aktienkurs Fair Value Aktienkurs EUR/Aktie ,34 Equity Value Mrd. EUR 0,4 0,5 0,7 1,0 Finanzverbindlichkeiten Mrd. EUR 2,2 2,2 2,2 2,2 Unternehmenswert Mrd. EUR 2,6 2,7 2,9 3,2 Wohn- und Nutzfläche Mio. m² 3,3 3,3 3,3 3,3 Unternehmenswert EUR/m² Sollmieten p.a. Mio. EUR Multiplikator 12,4 13,2 13,8 15,3 Name der Präsentation/Kapitelüberschrift, 9 pt 13 Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

22 Bei einem angenommenen Kurs von 14 Euro und damit einer Marktkapitalisierung von etwa 0,4 Mrd. EUR kommen wir heute unter Berücksichtigung der Finanzverbindlichkeiten von ca. 2,2 Mrd. EUR auf einen Gesamtunternehmenswert von 2.6 Mrd.. Das bedeutet: Das Wohnportfolio der Deutsche Wohnen AG wird zu einem Preis von etwa 780 /m² gehandelt Das entspricht bezogen auf die aktuellen Mieterlöse einem Faktor von 12,4. Ich glaube, meine Damen und Herren, diese Berechnungen veranschaulichen das immense Kurspotenzial unserer Aktie. Bevor mein Kollege Helmut Ullrich zum Geschäftsjahr 2007 berichtet, möchte ich Ihnen, meine Damen und Herren, an dieser Stelle noch sagen : Wer heute bereits an der Deutsche Wohnen AG beteiligt ist, ist gut investiert. Denn er ist beteiligt an einem Unternehmen, das heute modern aufgestellt und top-motiviert ist. Er ist beteiligt an einem Unternehmen mit einem erheblich größeren Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung

23 Wachstumspotenzial. Er ist beteiligt an einem Unternehmen, das weitere Synergiepotenziale erschließen kann und wird. Er ist beteiligt an einem Unternehmen, das gleichzeitig fokussiert ist auf die besten Immobilien-Standorte Deutschlands. Genau in diesem Sinne, meine Damen und Herren, lade ich Sie ein: Nehmen Sie weiter Anteil an der Deutsche Wohnen AG und lassen Sie sich nicht blenden von manchem, der vielleicht gerne von einer Talfahrt spricht, nur um vielleicht selbst günstig an die Kronjuwelen zu kommen. Lassen Sie sich nicht irritieren von kurzfristigen Marktentwicklungen: Immobilieninvestitionen folgen anderen Zeithorizonten, oder in anderen Worten: Vertrauen Sie der Immobilie, dann vertrauen Sie der Deutsche Wohnen. Vielen Dank Kontakt: Deutsche Wohnen AG Unternehmenskommunikation Bernhard S. Elias Tel Mob Deutsche Wohnen, Rede des Vorstandssprechers Michael Zahn, Hauptversammlung