Einkaufszentren: Wer hat Erfolg? Wer hat Probleme? Ergebnisse und Erkenntnisse aus dem Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2012

Transkript

1 Einkaufszentren: Wer hat Erfolg? Wer hat Probleme? Ergebnisse und Erkenntnisse aus dem Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2012 Vortrag beim 7. Hessischen Stadtmarketingtag am 16. Mai 2013 in Hanau Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen

2 Inhalt 1. Forschungsansatz, Methodik und die Reaktionen 2. Das Ranking 2012: Wer hat Erfolg? Wer hat Probleme? 3. Einschätzungen und Bewertungen der Mieter zum Shoppingcenter-Markt in Deutschland ecostra GmbH Analysen und Strategien für Märkte und Standorte in Europa

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4 Forschungsansatz die Idee! Positive Erfahrungen mit dem Factory Outlet Centre Performance European Report Kooperation von mit CBRE Befragung von internationalen Markenherstellern zur Performance ihrer Outlet Stores in den einzelnen FOC in Europa 3

5 Forschungsansatz die Idee! Seit 2012 umbenannt in Factory Outlet Centre Performance Report Europe Kooperation nun mit MAGDUS (F) Teilnahme von 92 Markenherstellern mit einem Portfolio von ca. 140 verschiedenen Marken Benchmark für die gesamten Akteure im europäischen FOC-Markt 4

6 Forschungsansatz die Übertragung auf Shoppingcenter Darstellung der wirtschaftlichen Performance einer repräsentativen Auswahl deutschen Shoppingcentern aus Mietersicht Ranking durch Überführung der Bewertungen der einzelnen Center in eine gereihte Gesamtschau Schaffung einer Möglichkeit zum Benchmarking für Handelsunternehmen bzw. Mietern in Shoppingcenter z.b. durch den Vergleich der eigenen Stores mit der Gesamtperformance des jeweiligen Shoppingcenters Erfassung allgemeiner Einschätzungen und Bewertungen der Retailer zu Standort- und Marktfragen des deutschen Shoppingcentermarktes Allee-Center Magdeburg Eröffnung m² GLA Ø 1,88 (2011) Ø 2,35 (2012) 5

7 Methodik die Datengrundlagen Shopping Center Report 2011 des Institut für Gewerbezentren (IfG) mit insg. 644 Shoppingcenter mit einer Geschäftsfläche von mehr als m² (2012 aktualisiert!) Auswahl nur jener Center mit mehr als m² GLA (= 580 Center) Erstellung eines repräsentativen Profils und Bestimmung von 200 Centern (2011) bzw. 400 Centern (2012) für das Befragungsportfolio u.a. auf Basis von Bevölkerungsanteile der Bundesländer Verteilung der Shoppingcenter nach Bundesländern Geschäftsflächengrößenkategorien Alterskategorien (Jahr der Eröffnung) Standortlagen Ermittlung der Kontaktdaten von Filialisten (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen), welche mindestens 3 Stores in deutschen Shoppingcentern betreiben. Angesprochen wurden ausschließlich Entscheidungsträger in den Unternehmenszentralen. Waterfront Bremen Eröffnung m² GLA Rang 110 (2012) Ø 2,95 (2011) Ø 3,10 (2012) 6

8 Methodik die Vorgehensweise Erstellung eines online-basierten Befragungsprogramms Versand per an die Kontaktpersonen (mit mehrfachem Nachfassen) Eingang von jeweils 77 vollständigen Fragebogen (2011 & 2012) Fertigstellung und Publikation der Ergebnisse 2011 zur Handelsmesse MAPIC in Cannes (F) und 2012 zur ExpoReal in München 7

9 Die Veröffentlichung der Untersuchungsergebnisse 8

10 und die Reaktionen 2011 Die Presse: Shoppingcenter Umfrage: Deutschlands beste und schlechteste Einkaufszentren Die besten Shoppingcenter Deutschlands Spitzennote für den CITTI-Park Bremer Weserpark gehört zu den Besten Studie: Citti-Park in Kiel stärkstes Einkaufszentrum Die besten und die schlechtesten Shoppingcenter Deutschlands Citti-Park in Kiel gehört zu den besten Shoppingcentern Deutschlands Shoppingcenter unter der Lupe Attraktive Mutter aller Einkaufszentren 9

11 und die Reaktionen 2011 Die Presse: CENTRUM-GALERIE DRESDEN: Nach zwei Jahren ist schon der erste Umbau fällig Bestes Center ist der Citti-Park in Kiel Investor macht sich Sorgen Aachen-Arkaden nur auf Platz Ganz vorne mit dabei: Löhr-Center Koblenz Konstanz: Lago gehört zu deutschen Top-Shoppingcentern Januar 2012 Es gibt bereits zu viele Shoppingcenter in Deutschland "Haven Höövt muss spannender werden" 10

12 und die Reaktionen 2011 Die Mieter in Shoppingcentern: Endlich macht mal jemand eine solche Untersuchung. Das war schon längst notwendig. Hiermit bekräftigen wir unsere Bereitschaft zur Teilnahme an der nächsten von Ihnen geplanten Mieterbefragung im kommenden Jahr. Wir sind ein Unternehmen der Systemgastronomie und Mieter in verschiedenen Einkaufszentren, insbesondere in Nordrhein-Westfalen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Berlin / Brandenburg. Jeder Expansionsmanager, jeder Einzelhandelsfilialist sollte größtes Interesse an einer fundierten Transparenz des Shoppingcenter-Marktes haben. Dazu leisten Sie und Ihr Unternehmen einen großartigen Beitrag! 11

13 und die Reaktionen 2011 Die Investoren / Eigentümer: Ich wollte das Center verkaufen. Das kann ich für die nächsten 2 Jahre vergessen! Eigentümer eines der letztplatzierten Center gegenüber ecostra Erst gerade hat es das Main-Taunus-Zentrum in einer Umfrage unter die 20 besten Einkaufszentren in Deutschland geschafft. Im aktuellen Shoppingcenter Performance Report 2011, eine Umfrage von ecostra und CB Richard Ellis in Kooperation mit der Immobilien Zeitung, wurden Mieter in 200 deutschen Einkaufszentren nach ihrer Zufriedenheit vor allem bezüglich ihrer Umsätze befragt. Gemeinsame Pressemitteilung von ECE Projektmanagement, Deutsche EuroShop AG und DWS Investments zur Eröffnung der Erweiterung des Main-Taunus-Zentrums in Sulzbach 12

14 und die Reaktionen 2011 Die Betreiber (mit Platzierung oben): Dieser Erfolg geht ganz eindeutig auf unser Gesamtpaket zurück. Wir arbeiten hier in Koblenz in einem sehr positiven Umfeld. Politik und Wirtschaft ziehen mit und geben die notwendige Unterstützung. Das kann sich doch sehen lassen. Werner Luscher, Centermanager des Löhr-Center in Koblenz Peter Herrmann, Centermanager des Lago in Konstanz Donau-Einkaufszentrum Regensburg Selbstdarstellung auf der Internetseite der IREBS- Sponsoren 13

15 und die Reaktionen 2011 Die Betreiber (mit Platzierung oben): 14

16 und die Reaktionen 2011 Die Betreiber / Entwickler (mit Platzierung unten): Das Ergebnis hat uns erschreckt. Heiner Hutmacher, Centermanager des Loop5, Weiterstadt Es ist unfair, alteingesessene Häuser wie das Main-Taunus-Zentrum mit einer gerade ein Jahr alten Ladenpassage zu vergleichen. Joachim Tenkhoff, Tenkhoff Properties GmbH zum Abschneiden des Louisen-Centers in Bad Homburg Dass der eine oder andere Mieter noch nicht zufrieden ist, ist klar. Wir nehmen diese Befragung ernst. Wir müssen sicherlich noch spannender werden. Eric H. Seiler, Centermanager der Aachen-Arkaden Stefan Sahr, Centermanager des Haven Höövt in Bremen und ein Betreiber setzte sogar seine Anwälte in Marsch! 15

17 Die Veröffentlichung der Untersuchungsergebnisse der Folgestudie 16

18 2. Das Ranking 2012: Wer hat Erfolg? Wer hat Probleme? 17

19 Wer hat Erfolg? Lago Shopping Center Konstanz Eröffnung m² GLA CentrO Oberhausen Eröffnung m² GLA 18

20 Wer hat Probleme? Lilien Carré Wiesbaden Eröffnung m² GLA Aachen Arkaden Aachen Eröffnung m² GLA 19

21 Sonderauswertungen des Rankings Sonderauswertungen wurden durchgeführt nach Flächengrößenkategorien Alterskategorien Standortlagen Bundesländern Betreiber / Management Rhein-Center Köln-Weiden Eröffnung m² GLA Ø 2,92 (2011) Ø 2,80 (2012) Famila Einkaufsland Wechloy Oldenburg Eröffnung m² GLA Ø 1,83 (2011) Ø 1,83 (2012) Mercado Altona Hamburg Eröffnung m² GLA Ø 2,29 (2011) Ø 2,20 (2012) 20

22 Wer steht wo in Hessen? Lilien Carré Wiesbaden Eröffnung m² GLA KOMM Offenbach Eröffnung m² GLA 21

23 Sonderauswertungen des Rankings Differenzierung nach der Geschäftsflächengröße 22

24 Sonderauswertungen des Rankings Differenzierung nach dem Eröffnungsjahr (Alter) 23

25 Sonderauswertungen des Rankings Differenzierung nach der Standortlage 24

26 Sonderauswertungen des Rankings Differenzierung nach Betreiber / Management 25

27 3. Einschätzungen und Bewertungen der Mieter zum Shoppingcenter-Markt in Deutschland 26

28 Marktbedeutung der Vertriebsform Shoppingcenter: Frage: Wie schätzen Sie die aktuelle Marktbedeutung von Shoppingcentern innerhalb der Einzelhandelsstruktur Deutschlands ein? Ø aller Bewertungen = 2,09 (2011) 2,12 (2012) Zum Vergleich Ø Österreich: 1,89 (2012) 1,85 (2013) 27

29 Marktbedeutung der Vertriebsform Shoppingcenter: Frage: Gehen Sie davon aus, dass zukünftig die Marktbedeutung von Shoppingcentern innerhalb der Einzelhandelsstruktur Deutschlands steigend oder rückläufig sein wird? Ø aller Bewertungen = 2,51 (2011) 2,75 (2012) Zum Vergleich Ø Österreich: 2,58 (2012) 2,63 (2013) 28

30 Bedeutung der Shops für den Erfolg des eigenen Unternehmens: Frage: Wie beurteilen Sie die aktuelle Bedeutung der von Ihnen in Shoppingcentern betriebenen Shops für den Erfolg Ihres Unternehmens? Ø aller Bewertungen = 2,47 (2011) 2,33 (2012) Zum Vergleich Ø Österreich: 2,20 (2012) 2,06 (2013) 29

31 Bedeutung der Shops für den Erfolg des eigenen Unternehmens: Frage: Gehen Sie davon aus, dass zukünftig die Bedeutung der von Ihnen in Shoppingcentern betriebenen Shops für den Erfolg Ihres Unternehmens zunehmen oder rückläufig sein wird? Ø aller Bewertungen = 2,76 (2011) 2,95 (2011) Zum Vergleich Ø Österreich: 2,73 (2012) 2,52 (2013) 30

32 Performance der Shops im Lagen-Vergleich: Frage: Wie bewerten Sie die allgemeine Geschäftsentwicklung Ihrer Shops in Shoppingcentern im Vergleich zu innerstädtischen Geschäftslagen, in denen Ihr Unternehmen präsent ist? Ø aller Bewertungen = 2,84 (2011) 3,09 (2012) Zum Vergleich Ø Österreich: 2,62 (2012) 2,65 (2013) 31

33 Standortfaktoren bei der Wahl von Shops in Einkaufszentren: Frage: Welche Bedeutung haben die nachfolgend angeführten Faktoren für Sie bei der Anmietung von Ladenflächen in einem Shoppingcenter? 32

34 Einschätzung zur Shoppingcenter-Dichte in Deutschland: These: Es gibt bereits zu viele Shoppingcenter in Deutschland! 33

35 Einschätzung zur Shoppingcenter-Dichte in Deutschland: These: Es gibt noch zu wenige Einkaufszentren in Deutschland 34

36 Exkurs Österreich: Frage: Was sind aus Ihrer Sicht die in nächster Zeit bedeutsamsten Themen im österreichischen Handelsimmobilien-Markt? 35

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38 Fazit (1) Von wenigen Ausnahmen abgesehen, dominieren großdimensionierte und etablierte (ältere) Standorte die vorderen Plätze des Rankings. Die Dinosaurier der deutschen Shoppingcenter-Landschaft behaupten sich offensichtlich außerordentlich gut. Auf den hinteren Plätzen sind dagegen vermehrt Center positioniert, welche erst in jüngerer Zeit errichtet wurden und meist über eine vergleichsweise geringe Geschäftsfläche verfügen. Zwar kann vermutet werden, daß durch die zunehmende Wettbewerbsdichte eine erfolgreiche Marktpositionierung für neue Center immer schwieriger wird, doch ist nicht auszuschließen, daß hier auch noch andere Aspekte (z.b. fehlende kritische Masse, wenig optimale Flächen- und Nutzungskonzeption, Einschränkung bei den Standortfaktoren) eine Rolle gespielt haben. Bei den meisten Centern findet sich eine relativ breite Spreitzung von Einzelbewertungen, d.h. es gibt selbst in den hervorragend performenden Centern der Spitzengruppe einzelne Mieter, welche an diesen Standorten nur unterdurchschnittliche Umsätze erzielen. Am anderen Ende des Rankings zeigt sich das umgekehrte Bild. 37

39 Fazit (2) Händlergeführte Center (z.b. Citty-Park Kiel, Famila Einkaufspark Wechloy Oldenburg) erreichen vergleichsweise sehr gute Platzierungen. Stores in großdimensionierten Centern zeigen im Mittel die beste Performance; mit abnehmender Flächengröße verschlechtert sich tendenziell die wirtschaftliche Performance. Flächengröße ist also ein Erfolgsfaktor; aber sicher nicht der Einzige: Gegenbeispiele LOOP5 Weiterstadt oder Centrum- Galerie Dresden. Ältere Center zeigen tendenziell eine bessere Performance als relativ neu eröffnete Standorte. Mögliche Ursachen: Center benötigen eine gewisse Zeit zur Positionierung in einem Markt Genehmigungsfähige Flächen mit guten Standortfaktoren sind zunehmend schwerer zu finden Es gibt aber auch Gegenbeispiele: Citty-Park Kiel, Lago Shopping Center Konstanz, ALEXA Berlin 38

40 Fazit (3) Aus Sicht von mehr als ¾ der Mieter in Shoppingcentern hat diese Vertriebsform aktuell in Deutschland bereits eine hohe bzw. sogar sehr hohe Marktbedeutung. Nur jeder 3. der befragten Mieter geht davon aus, daß die Marktbedeutung der Shoppingcenter in Deutschland zukünftig noch weiter steigen wird. Wurden die innerstädtischen Geschäftsstraßen bislang unterschätzt? Im Mittel aller Befragten performen die Stores in Innenstadtlagen etwas besser als jene derselben Unternehmen in Shoppingcenter. In Anbetracht des Umstandes, daß es sich bei Shoppingcenter um eine organisierte Vertriebsform handelt, kann dieses Ergebnis in seiner Bedeutung kaum unterschätzt werden. Der Report stellt zwischenzeitlich die Datengrundlage für weitere, vertiefende Forschungsarbeiten. Am Lehrstuhl Stadtmanagement der Brandenburgischen Technischen Universität Cottbus (BTU Cottbus), Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung läuft ein entsprechendes Forschungsprojekt. 39

41 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen