Realisierung eines City Outlet Centers in der Altstadt von Rietberg

Transkript

1 Realisierung eines City Outlet Centers in der Altstadt von Rietberg Ergebnisse der ecostra-untersuchungen Präsentation im Rahmen der Bürgerversammlung der Stadt Rietberg am Dienstag, den 13. Juni 2017 in Rietberg Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen

2 Inhalt 1. Outlet Center. Aktuelle Situation und Grundlagen 2. City Outlet Center als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen ecostra GmbH Analysen und Strategien für Märkte und Standorte in Europa 3. Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017

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4 Die Situation in Deutschland (inklusive angrenzendes Ausland) 3

5 Vertriebsformen für Fabrikverkaufswaren 4

6 Vertriebsformen für Fabrikverkaufswaren 5

7 2. City Outlet Center als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 6

8 City Outlet Center: Varianten und Konzepte Der (nicht multiplikationsfähige) Sonderfall der Outletcity Metzingen Historie: 1923 Gründung der Schneiderei HUGO BOSS 1972 HUGO BOSS führt den ersten Fabrikverkauf in Metzingen ein 1995 Die Outletcity Metzingen formiert sich 1997 / 1998 Eröffnung der Outlet Stores von Joop, Bally und Escada 1999 Grundsatzentscheidung für Fabrikverkauf in der Innenstadt von Metzingen 2001 HUGO BOSS erweitert den Fabrikverkauf in der Kanalstraße 2002 Eröffnung weiterer Outlets von Polo Ralph Lauren, Tommy Hilfiger, Nike 2006 Zahl der Outlet Stores wächst auf ½ Mio. Besucher pro Jahr 2011 Ausbau des Luxus- und Premiumareals 2017 Erweiterung der Gesamtverkaufsfläche von auf m² Quelle: outletcity.com Quelle: ecostra 7

9 City Outlet Center: Varianten und Konzepte Relaunch und Neupositionierung eines innerstädtischen Warenhauses am Beispiel des Wilhelms Outlet Wilhelmshaven Identische Vorhaben gibt es auch in Gelnhausen (ehem. Kaufhaus Joh ) und Solingen (ehem. Clemens Galerien ) Quelle: Wilhelmshavener Zeitung Quelle: kaiser-wilhelm-objektgesellschaft.de 8

10 City Outlet Center: Varianten und Konzepte Nachnutzung leerstehender Geschäftsflächen in historischen Innenstädten am Beispiel des City Outlet Bad Münstereifel Historie: Aufgrund u.a. der Gesundheitsreform und der Krise des Kurwesens bekamen auch Handel, Gastronomie und Dienstleistungen der Stadt Bad Münstereifel wirtschaftliche Schwierigkeiten Massive Ladenleerstandsproblematik in der historischen Innenstadt (ca. 40 %) Während einer Wanderung u.a. durch die Stadt hatten 3 regional verwurzelte Unternehmer die Idee, die Leerstände in Outlet Stores umzunutzen Aufkauf von Gebäuden und Läden in der Innenstadt. August 2014 Eröffnung von Europas 1. City Outlet Center Planungen zur Erweiterung. Quelle: cityoutletbadmuenstereifel.com Quelle: ecostra 9

11 Outlet Stores als Rettung notleidender historischer Innenstädte Frankfurter Allgemeine Zeitung, Hessische/Niedersächsische Allgemeine, Augsburger Allgemeine, Westdeutscher Rundfunk,

12 Outlet Stores als Rettung notleidender historischer Innenstädte Immobilienzeitung,

13 Was sind City Outlet Center? Die wesentlichen Merkmale eines City Outlet Centers sind: Nachnutzung vorhandener (meist leerstehender) Ladeneinheiten in zentralen Innenstadtlagen Es handelt sich nicht um einen einheitlich geplanten, räumlich zusammenhängenden Gebäudekomplex. Dieses Merkmale kann auf Teilbereiche, aber nicht auf das gesamte Objekt zutreffen. Erkennbar ist dies v.a. bei Unterschieden in der Architektur und fehlenden gemeinsamen Funktionsflächen wie z.b. Heizung, Lager, Entsorgung. Andere Nutzungen z.b. Dienstleister, Händler, Gastronomiebetriebe, Wohnungen befinden sich z.t. zwischen den Outlet Stores und stehen nicht notwendigerweise im gemeinsamen Eigentum oder werden durch einen gemeinsamen Betreiber vermietet. Öffentliche Straßen und Wege verlaufen durch das Areal, auf dem Outlets lokalisiert sind. 12

14 Wo funktionieren City Outlet Center? Die wesentlichen Standortfaktoren für City Outlet Center sind: Kritische Masse (abhängig von spezifischen Faktoren vor Ort; zw. ca m² VK) Räumliche Dichte an Outlet Stores (Konsument muss den Charakter der Lage erfassen können) Einzugsgebiet mit ausreichend Kundenpotential Touristische Positionierung (!!) muss bereits im Vorfeld gegeben sein 13

15 Standort (Jahr der Untersuchung) Institut / Gutachter Flächengröße City Outlet Einzugsgebiet des Vorhabens lt. Gutachter Einwohnerpotenziale im Einzugsgebiet Umsatzerwartung (Flächenproduktivität) Status Oettingen in Bayern (08 / 2015) BBE Handelsberatung m² VK Bis zu 90 PKW- Fahrminuten 5,3 Mio., davon 0,3 Mio. Zone I 1,2 Mio. Zone II 3,8 Mio. Zone III ca. 2,2 2,4 Mio. * (ca / m² VK) Lt. Gutachter kein ausreichendes Potenzial Planungen aufgegeben Zwiesel (06 / 2015) BBE Handelsberatung m² VK Bis zu 90 PKW- Fahrminuten 3,2 Mio., davon 0,2 Mio. Zone I 0,8 Mio. Zone II 2,2 Mio. Zone III ca. 20,0 35,0 Mio. ** (ca / m² VK) Lt. Gutachter ausreichendes Potenzial, aber schwache Mieternachfrage Planungen zurückgestellt Dinkelsbühl (12 / 2015) Stadt + Handel m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 2,3 Mio., davon <0,1 Mio. Zone I 0,5 Mio. Zone II 1,7 Mio. Zone III ca. 34,9 Mio., davon ca. 65 % Streuumsätze (ca / m² VK) Lt. Gutachter v.a. aufgrund der touristischen Potenziale möglich Planungen in fortgeschrittenem Stadium Echternach (10 / 2016) ecostra m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 1,2 Mio., davon 0,1 Mio. Zone I 0,6 Mio. Zone II 0,5 Mio. Zone III ca. 34,4 Mio., davon ca. 23 % Streuumsätze (ca / m² VK) Lt. Gutachter möglich (u.a. ganzjährige Sonntagsöffnung) Projektgesellschaft in Gründung Feuchtwangen (10 / 2015) ecostra m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 2,5 Mio., davon <0,1 Mio. Zone I 0,5 Mio. Zone II 1,9 Mio. Zone III ca. 29,7 Mio., davon ca. 18 % Streuumsätze (ca / m² VK) Lt. Gutachter möglich, allerdings zu geringe Verkaufsflächen-potenziale Planungen aufgegeben Reutte in Tirol (03 / 2016) ecostra m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 0,9 Mio., davon <0,1 Mio. Zone I 0,2 Mio. Zone II 0,7 Mio. Zone III ca. 22,0 Mio., davon ca. 27 % Streuumsätze (ca / m² VK) Lt. Gutachter zu wenige Verkaufsflächenpotenziale verfügbar Planungen aufgegeben Rietberg (07 / 2015) ecostra m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 5,3 Mio., davon 0,4 Mio. Zone I 1,4 Mio. Zone II 3,5 Mio. Zone III ca. 37,8 Mio., davon ca. 25 % Streuumsätze (ca / m² VK) Lt. Gutachter gute Standorteignung Planungen in fortgeschrittenem Stadium * = Umsatz nur aus Zone I; lt. Gutachter ist das Planobjekt aufgrund der Wettbewerbssituation nicht in der Lage, nennenswerte Marktanteile und Umsätze in den Zonen II & III zu erreichen. ** = Umsatzprognose für das 5. Geschäftsjahr 14

16 3. Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai

17 Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017 Konzentration des Handels an Polen im Norden und Süden der Rathausstraße, sog. Knochenmodell Erweiterung der Fläche auf ca m² VK ca. 440 altstadtnahe Parkplätze Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH 16

18 Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017 Ankerfunktion der Neubauten an Nord- und Südtor mit Stärkung der Verbindungsachse Rathausstraße Aus absatzwirtschaftlicher Sicht sind die Veränderungen sehr positiv zu bewerten (Tragfähigkeit, Marktpositionierung etc.) Ca. 11 % mehr VK, aber % mehr Gesamtumsatz (Erhöhung des Gesamtumsatzes um ca. 6 8 Mio. ) Umsatzherkunft verschiebt sich dabei nach Außen, durch Verbesserung der räumlichen Ausstrahlung Sog. kritische Masse ist gegeben Insgesamt erfolgt eine Optimierung des Konzepts Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH 17

19 Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017 Gegenüberstellung der Anordnung der Geschäfte in Rietberg (geplant) Bad Münstereifel (bestehend) Bad Münstereifel (bestehend) Quelle: Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH 18

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen