Realisierung eines City Outlet Centers in der Altstadt von Rietberg

Transkript

1 Realisierung eines City Outlet Centers in der Altstadt von Rietberg Ergebnisse der ecostra-standortanalyse Präsentation im Rahmen der Bürgerversammlung der Stadt Rietberg am Donnerstag, den 20. August 2015 in Rietberg Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen

2 Inhalt 1. Situation und Entwicklungstrends im Markt für Outlet Center 2. Die Altstadt von Rietberg als möglicher Standort für ein City Outlet Center ecostra GmbH Analysen und Strategien für Märkte und Standorte in Europa

3 1. Situation und Entwicklungstrends im Markt für Outlet Center 2

4 Outlet Center als Element der Betriebsformen-Dynamik NGM NRS FOC VH = Netzgeführte Marken = Non Retail Systeme = Factory Outlet Center = Versandhandel Quelle: Ulrich Eggert 2005 & 2013; ecostra-bearbeitung 3

5 FOC-Bestandsdaten für die Länder Europas

6 Die Entwicklung in Europa: 4 Generationen in knapp 20 Jahren 5

7 Wandel in der Eigenwahrnehmung und Neupositionierung als einkaufstouristische Destination Factory Outlet Center werden zu Outlet Centern Outlet Villages Fashion Villages Designer Outlet Center Outlet Center emanzipieren sich von den ersten Ausprägungen dieser Vertriebsform und grenzen sich bewußt (!!) vom Fabrikverkauf ab. Vermarktung erfolgt als einkaufstouristische Destination 6

8 Vertriebsformen für Fabrikverkaufswaren 7

9 Vertriebsformen für Fabrikverkaufswaren 8

10 Vertriebsformen für Fabrikverkaufswaren 9

11 Neue Standorte, neue (alte?) Flächenkonzepte Organisierte Outlet Agglomerationen in historischen Innenstädten ein Zukunftsmodell? Wochenspiegel, Kölner Stadtanzeiger, Deister und Weserzeitung,

12 Neue Standorte, neue (alte?) Flächenkonzepte In bestehende Geschäftslagen, mehr oder weniger dicht eingestreute Outlet Stores Quelle: outletcity.com Quelle: cityoutletbadmuenstereifel.com 11

13 Was sind City Outlet Center? Die wesentlichen Merkmale eines City Outlet Centers sind: Nachnutzung vorhandener (meist leerstehender) Ladeneinheiten in zentralen Innenstadtlagen Es handelt sich nicht um einen einheitlich geplanten, räumlich zusammenhängenden Gebäudekomplex. Dieses Merkmale kann auf Teilbereiche, aber nicht auf das gesamte Objekt zutreffen. Erkennbar ist dies v.a. bei Unterschieden in der Architektur und fehlenden gemeinsamen Funktionsflächen wie z.b. Heizung, Lager, Entsorgung. Andere Nutzungen z.b. Dienstleister, Händler, Gastronomiebetriebe, Wohnungen befinden sich z.t. zwischen den Outlet Stores und stehen nicht notwendigerweise im gemeinsamen Eigentum oder werden durch einen gemeinsamen Betreiber vermietet. Öffentliche Straßen und Wege verlaufen durch das Areal, auf die Outlets lokalisiert sind. 12

14 Ein Fazit und ein Ausblick Outlet Center sind ein Nischenmarkt. und werden auch weiterhin ein Nischenmarkt bleiben. Aber ein aus Mieter, Betreiber und Investorensicht lukrativer Nischenmarkt. Neue Standorte durch Outlet Agglomerationen in historischen Innenstädten: eine Nische in der Nische! Eine nennenswerte Multiplizierbarkeit solcher Konzepte ist nicht erkennbar. In etwa 10 Jahren ist in sämtlichen westeuropäischen Ländern eine Sättigung des FOC- Marktes erreicht. Neuentwicklungen erfolgen dann nur noch über Verdrängung bestehender FOC-Standorte. Das Standortnetz wird zunehmend dichter. Die Einzugsgebiete überlappen sich erheblich deutlicher als es in Analogie zu anderen Vertriebsformen des Handels zu vermuten gewesen wäre. Outlet Center emanzipieren sich von ihren Ursprüngen des Fabrikverkaufs und positionieren sich als einkaufstouristische Destination. Aufgrund des Charakters als einkaufstouristische Destination und dem ausgeprägt sozialen Einkaufserlebnis sind Outlet Center gegen die Wirkungen des Online-Shoppings weitgehend immun. Und das obwohl der Kern des FOC-Marketingkonzepts d.h. starke Rabattierung von Markenwaren an Überzeugungskraft verliert. 13

15 2. Die Altstadt von Rietberg als möglicher Standort für ein City Outlet Center 14

16 Der Makrostandort 15

17 Der Makrostandort 16

18 Die Situation in der Altstadt und dem näheren Umfeld 17

19 Standortkonzept eines City Outlet Centers in Rietberg 18

20 Mögliches Nutzungskonzept und Flächenverfügbarkeiten Integration bestehender, kleinteiliger Verkaufsflächen (v.a. Leerstände) entlang der Rathausstraße L-förmiger Neubau am Ribérac-Platz (Brillen Herbot und Super Schnäppchen ) zweigeschossig ausgelegt mit einem baulichen Anschluss an die Südtorschule nach Möglichkeit bis zu m² VK für Outlet Stores Bei einer Ortsbegehung wurden entlang der Rathausstraße ca. 20 Objekte erfaßt, welche aufgrund eines bereits längerfristigen Leerstandes bzw. der spezifischen Eigentumssituation in das Gesamtkonzept integriert werden können Ca. 20 Objekte erfaßt, welche ggf. zur Nutzung als Outlet Stores in Frage kommen können. Überschlägig geht ecostra davon aus, daß zwischen m² VK für ein solches Vorhaben potenziell aktiviert werden können. Für die weiterführenden Analysen wurde von einer möglichen Gesamt-VK von ca m² ausgegangen 19

21 SWOT-Analyse der Standorteigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten 20

22 SWOT-Analyse (hier: Stärken) Unproblematische Genehmigungssituation; kein Raumordnungs- oder Zielabweichungsverfahren erforderlich da Nachnutzung vorhandener Ladeneinheiten und Lage innerhalb des ZVB Einzugsgebiet (60- PKW-Fahrminuten) mit ca. 5,3 Mio. Einwohnern Flächenzuschnitt und Zugänglichkeit bestehender Läden meist für Outlet Stores geeignet (z.b. kaum Stufen) Gute überregionale Verkehrsanbindung durch Nähe insb. zur Autobahn A 2, Zufahrt über die B 64 ebenfalls gut ausgebaut Attraktive bestehende FOC-Konkurrenzstandorte (z.b. Ochtrup) sind räumlich bereits weit entfernt, kaum Wettbewerb durch Shoppingcenter und Geschäftsstraßen in der Region Flächenverfügbarkeit zur Schaffung eigener Parkierungsangebote in der Nähe des Planareals ist gegeben 21

23 SWOT-Analyse (hier: Schwächen) Bestehende Ladeneinheiten bieten nur bedingt ausreichendes Flächenpotenzial zur Realisierung eines City Outlet Centers (Problem der sog. kritischen Masse ), Realisierung des großen Neubaus unbedingt erforderlich Bestehende VK-Flächen in Gebäuden entlang der Rathausstraße sind größtenteils sehr kleinflächig geschnitten Bereitstellung ausreichender Verkaufsflächengrößen erfordert eine 2-geschossige Anordnung des Neubaus Anbindung an den ÖPNV nur unter Einschränkungen leistungsfähig, insbesondere fehlender Schienenpersonennahverkehr Gegenwärtig wird entlang der Rathausstraße motorisierten Individualverkehr (MIV) geleitet, was die Aufenthaltsqualität an der Rathausstraße mindert Für überörtlich Reisende ist eine Einsehbarkeit des Areals nicht gegeben, so dass der Standort einer intensiven Beschilderung / Bewerbung bedarf 22

24 SWOT-Analyse (hier: Chancen) Aufwertung momentan in Teilen leerstehenden innerstädtischen Einzelhandelslagen Mögliche Synergieeffekte für bestehenden Einzelhandel, Tourismus und Gastronomiegewerbe Konzept des City Outlets ermöglicht besondere USP innerhalb des Wettbewerbsumfelds Zeitvorsprung vor einer möglichen Realisierung der Wettbewerbsplanung in Werl SWOT-Analyse (hier: Risiken) Realisierung der Outlet Center-Planungen in Werl Konkurrenz durch bestehende Off-Price Stores und wachsende Attraktivität des Internethandels insbesondere für preisbewusste Kunden Fazit der SWOT-Analyse Aus Sicht von ecostra weist der Standort an der Rathausstraße in Rietberg zur Realisierung eines City Outlet Centers eine insgesamt gute Eignung auf, erfordert allerdings die Schaffung bestimmter Voraussetzungen. 23

25 Einzugsgebiet nach Zonen (20-, 40- und 60-PKW-Fahrminuten) 24

26 Einwohnerpotenziale des Einzugsgebiet Insg. umfasst das Einzugsgebiet ein Einwohnerpotential von ca. 5,3 Mio. Menschen in einem Radius von 60 min PKW-Fahrtzeit Unterteilung in Zonen (I-III) Naheinzugsgebiet (=Zone I bzw. 20 min PKW-Fahrtzeit) ca Menschen Mittleres Einzugsgebiet (=Zone II bzw. 40 min PKW-Fahrtzeit) ca Menschen Ferneinzugsgebiet (=Zone III bzw. 60 min PKW-Fahrtzeit) ca Menschen 25

27 Kaufkraftpotential im Einzugsgebiet Insg. umfasst das Kaufkraftpotential für Einzelhandelswaren insgesamt im gesamten Einzugsgebiet ca ,6 Mio.. Das projektrelevante Kaufkraftpotential (mögliche Ausgaben für Bekleidung, Schuhe, Lederwaren u.ä.) liegt hier bei ca ,8 Mio.. Unterteilung des projektrelevanten Kaufkraftpotentials: Bekleidung & Sportartikel ca ,9 Mio. Schuhe & Lederwaren ca. 751,6 Mio. Sonstige Sortimente ca ,3 Mio. 26

28 Wettbewerbssituation durch Outlet Center 27

29 Wettbewerbssituation durch Shopping-Center und Einkaufsinnenstädte 28

30 Fazit der Wettbewerbsanalyse Derzeit kein in Betrieb befindliches Outlet Center im gesamten relevanten Umfeld Wettbewerbsverflechtungen bislang zwischen klassischen Vertriebsformen des Handels (EKZ, FMZ, Geschäftsstraßen) Zahlen- und flächenmäßig ausgebautes Angebot eines City Outlet Centers mit attraktiven Markenbesatz kann in diesem Wettbewerbsumfeld eine eigenständige Marktpositionierung einnehmen. Allerdings wäre bei einer Realisierung des Outlet Centers in Werl durch grundlegende Änderungen im Wettbewerbsumfeld eine Neubewertung der Wettbewerbssituation angebracht. 29

31 Umsatzerwartung eines City Outlet Centers mit ca m² VK Umsatzerwartung bei m² VK nach Berechnungen von ecostra ca. 37,8 Mio. Flächenproduktivität (Umsatz / m² VK ) = ca ,

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33 Zusammenfassendes Fazit Insgesamt ist aus Sicht von ecostra die Realisierung eines City Outlet Centers mit ca m² VK am Planstandort in Rietberg marktseitig grundsätzlich möglich und lässt eine ausreichende ökonomische Tragfähigkeit erwarten. Erkennbare Entwicklungen bislang: Leerstände trading down -Effekte Aus städtebaulicher und stadtentwicklungspolitischer Sicht stellt dieses Vorhaben die wohl einzige Möglichkeit dar, die zentralen Geschäftslagen der Rietberger Altstadt wieder adäquat in Wert zu setzen. Es handelt sich hier weniger um eine Projektentwicklung, sondern vielmehr um eine (Innen-) Stadtentwicklungsmaßnahme ( mit all ihren spezifischen Herausforderungen). 32

34 Empfehlungen / Voraussetzungen für eine mögliche Projektrealisierung Bereitstellung eines ausreichenden Flächenangebots ( kritische Masse ) Dichte (räumliche Konzentration) der Outlet Stores innerhalb der Rathausstraße ist wichtig, Charakter als Outlet Meile muss erkennbar sein Verknüpfung mit touristischen Potenzialen, Integration in die Tourismuswerbung Marktgerechte Bewerbung nach Möglichkeit entlang der B 64, A 2 und A 33; gute Ausschilderung auf den zuführenden Verkehrswegen Eröffnung erst bei weitgehender Vollvermietung Betreiber des City Outlet Centers sollte Erfahrung im Bereich Outlet Shopping mitbringen Zeitvorsprung vor einer möglichen FOC-Wettbewerbsentwicklung in Werl (oder sonst wo in der Region) nutzen 33

35 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen