Inhaltsverzeichnis. Zusammenfassung. Einleitung. Methodik. Finanzierungslage gewerblicher Immobilien. Situation notleidender Immobilienfinanzierungen

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1 Inhaltsverzeichnis Zusammenfassung Seite 3-6 Einleitung Seite 7 Methodik Seite 8 Finanzierungslage gewerblicher Immobilien Seiten 9-32 Situation notleidender Immobilienfinanzierungen Seiten

2 Einleitung Die vorliegende Studie ist die konsequente Weiterführung der Arbeiten der CORESTATE Forschungsstelle für Distressed Real Estate Debt. In 2012 konzentrierte sich das REMI Diskussionspapier Nr. 4 auf den Markt für Distressed Real Estate Assets und untersuchte das Finanzierungs- und Investitionsklima um potentielle Chancen und mögliche Gefahren für Investoren aufzuzeigen. Darauf aufbauend, wurde ein jährlich durchgeführtes Forschungsprojekt zur Erhebung der aktuellen Stimmung am deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen aus Bankenperspektive initiiert. Die Ergebnisse aus der 2012er Umfrage ergänzten die gewonnenen Erkenntnisse des Diskussionspapiers und zeigten auf, in welche Richtung sich der Markt entwickelt. Die diesjährige Studie übernimmt die Methodik der letztjährigen Umfrage und analysiert vergleichend die Antworten der strategischen Entscheider der Immobilienfinanzierer. Das vorliegende Dokument fasst die zentralen Ergebnisse der diesjährigen Erhebung zusammen. Es wird aufgezeigt wie sich die Einschätzungen verändert haben und welche Aussagen bestätigt wurden. 7

3 Methodik Im Rahmen der Studie wurden im Zeitraum von Mai bis Juli 2013 Führungskräfte aus dem Bankensektor befragt. Kontaktierte Führungskräfte = 57 CEO/CFO und Bereichsverantwortliche Befragte Unternehmen = 32 Inländische, gewerbliche Immobilienfinanzierer* Rücklaufquote Rücklaufquote bezogen auf die Befragten = 58% (33 Personen). Rücklaufquote bezogen auf die angesprochenen Banken = 81% (26 Banken). Bilanzsumme der teilnehmenden Banken: Mrd.. Dies entspricht 72% der deutschen Banken mit uneingeschränkter Neugeschäftsaktivität in der gewerblichen Immobilienfinanzierung.** * Inländische Banken mit Neugeschäft im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung ** Basierend auf konsolidierten Bilanzsummen der teilnehmenden Banken, dividiert durch die Bilanzsummen aller Banken in Deutschland mit inländischen CRE Abteilungen. (Datengrundlage: Bundesverband deutscher Banken, Stand Aug / 2012er Geschäftsberichte und eigener Erhebung) 8

4 Finanzierungslage gewerblicher Immobilien In diesem Teil sind die Ergebnisse im Bezug auf Nutzungsarten, Neugeschäft und Risikoprofil dargestellt. Im Anschluss wird im Detail auf das Finanzierungsvolumen, die Fremdkapitalquote, die Laufzeiten, den Kapitaldienst und den Spread Core Value-Add für die angegebenen Nutzungsarten eingegangen. Die detaillierten aggregierten Erwartungen für diese Bestimmungsgrößen von Immobilienfinanzierungen werden schematisch dargestellt. x %* der Umfrageteilnehmer erwarten, dass die Bestimmungsgröße... x% stark zunimmt eher / leicht abnimmt eher / leicht zunimmt x% stark abnimmt x% gleich bleibt * Aufgrund der Rundung kann in einzelnen Fällen die Summe der Einschätzungsquoten von 10 leicht abweichen. 9

5 Gleichbleibende Fremdkapitalquote bei Wohnen & Logistik Ø Fremdkapitalquote einzelner Immobilienfinanzierungen, Einschätzung der Befragten Erwartungen für 2014 Erwartungen für 2015 Wohnen % 95% Logistik 75% 5 25% Leisure / Hotel 10 5 bis über F: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, zu welcher Fremdkapitalquote (LTV) vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2014 und 2015 an (gleichbleibend, eher zunehmend, stark zunehmend, eher abnehmend, stark abnehmend ). (n = 23, 3, 2) 19

6 Gleichbleibende bis steigende LTV s für Projektentwicklungen Ø Fremdkapitalquote einzelner Immobilienfinanzierungen, Einschätzung der Befragten Erwartungen für 2014 Erwartungen für 2015 Projektentw. Wohnen Projektentw. Gewerbe 10 5 bis über 6 33% 33% 66% 66% Weniger Marktteilnehmer* und höhere Fremdkapitalquoten F: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, mit welchen Laufzeiten vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2014 und 2015 an (gleichbleibend, eher zunehmend, stark zunehmend, eher abnehmend, stark abnehmend ). *n = 2, 3 (2012: n = 4, 6) 20

7 Laufzeiten Ergebnisse Entgegen der letztjährigen Einschätzung von sich verkürzenden Laufzeiten, beträgt die übliche Kreditlaufzeit nun 5 bis 7 Jahre (2012: 3-5 Jahre).* Bei Wohnimmobilien sind deutlich längere Laufzeiten möglich; etwa 65% der Finanzierungen werden mit einer Laufzeit von über 7 Jahren vergeben (2012: ~4). Für 2014 und 2015 werden grundsätzlich keine längeren Kreditlaufzeiten erwartet. Die Ausnahmen sind Büro- und Shopping Center Finanzierungen: Hier erwarten einige Experten leicht zunehmende Kreditlaufzeiten. * Dauer des Kreditvertrages 21

8 Gleichbleibende Laufzeiten bei Büros & Einzelhandel Ø Laufzeiten einzelner Immobilienfinanzierungen, Einschätzung der Befragten 5 Erwartungen für 2014 Erwartungen für 2015 Büro 25% 95% 10 Einzelhandel 5 25% Shoppingcenter 75% 5 25% 88% 10 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre 5 bis 7 Jahre 7 bis 10 Jahre über 10 Jahre F: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, mit welchen Laufzeiten vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2014 und 2015 an (gleichbleibend, eher zunehmend, stark zunehmend, eher abnehmend, stark abnehmend ). (n = 20, 16, 8) 22

9 Steigender Anteil notleidender Immobilienfinanzierungen Aktueller Anteil notleidender Immobilienfinanzierungen in %, Einschätzung der Befragten Erwartungen für % Erwartungen für % % 55% bis 1 1 bis 2 2 bis 3 3 bis 4 über 4 F: Wie hoch schätzen Sie den aktuellen Anteil der gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland der notleidend ist (Distressed Real Estate Assets)? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2013 und 2014 (gleichbleibend, eher zunehmend, stark zunehmend, eher abnehmend, stark abnehmend ). (n = 31) 36

10 Steigende Anzahl an Distressed Assets Transaktionen Entwicklung Transaktionsvolumen Distressed RE Assets, Einschätzung der Befragten leicht zunehmend 28% Erwartungen % leicht abnehmend stark zunehmend Erwartungen % stark abnehmend 3% 16% leicht abnehmend stark 3% zunehmend Erwartungen % stark abnehmend leicht 34% 19% leicht zunehmend abnehmend 53% gleich bleibend 41% leicht zunehmend 41% gleich bleibend 38% gleich bleibend F: Wie wird sich das Transaktionsvolumen der notleidenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland entwickeln? Bitte kreuzen Sie Ihre Erwartungen für 2012, 2013 und 2014 an. (n = 32) 37