Gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland. Erhebung zur aktuellen Finanzierungslage und zur Situation notleidender Immobilienfinanzierungen

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1 Gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland Erhebung zur aktuellen Finanzierungslage und zur Situation notleidender Immobilienfinanzierungen Prof. Dr. Nico B. Rottke (Hrsg.) James Versmissen, MSc

2 Executive Summary Erhebung zur aktuellen Finanzierungslage und zur Situation notleidender Immobilienfinanzierungen in Deutschland Forschungsprojekt der CORESTATE Forschungsstelle Distressed Real Estate Debt, Real Estate Management Institute, EBS Business School Zentrale Ergebnisse der Umfrage: - Die Anzahl als auch das Transaktionsvolumen an Distressed Real Estate Assets werden in Deutschland in den kommenden zwei Jahren deutlich steigen. - Die befragten Finanzexperten rechnen für die Jahre 2013 und 2014 mit einer höheren Verkaufsbereitschaft von notleidenden Immobilienfinanzierungen. - Deutsche Banken werden zukünftig in ihrer Kreditvergabe vorsichtiger vorgehen und einen leicht steigenden Kapitaldienst von ihren Kreditnehmern fordern. Anteil der Befragten, der eine steigende Entwicklung der Distressed Real Estate Assets Transaktionen erwartet Anteil der Befragten, der mit einem Abschlag von 20 bis 3 auf Distressed Real Estate Assets rechnet Anteil der Befragten, der einen Anstieg des Kapitaldienstes erwartet % 74% 78% % 38% 45% 3 25% 2 25% % 1 11% 2 1 5% Methodik Der Forschungsschwerpunkt der vorliegenden Erhebung liegt auf der Bewertung der Finanzierungslage gewerblicher Immobilien aus Sicht der Banken. Dabei zeigen die Ergebnisse, dass sich derzeit eine 1 Aufspaltung der Finanzierungslandschaft vollzieht: Einige Banken erweitern ihr Neugeschäft auf dem deutschen Markt, wohingegen andere Institute dieses deutlich reduzieren. Im Rahmen der Befragung wurden im Zeitraum Juni bis August Führungskräfte aus dem Bankensektor angesprochen 49 Prozent (24 Personen) haben an der vorliegenden Erhebung teilgenommen. Die an dieser Umfrage teilnehmenden Banken haben insgesamt eine Bilanzsumme von ca Milliarden Euro. Dies entspricht

3 65 Prozent 1 der deutschen Bankenlandschaft gemessen an ihrer Bilanzgröße. Die Teilnehmer, darunter Vorstandsvorsitzende, Vorstandsmitglieder und Geschäftsführer, vertreten unter anderem Pfandbriefbanken, Landesbanken und private Geschäftsbanken. Finanzierungslage Die Finanzierungspräferenz der Befragten liegt am Höchsten bei Büroimmobilien, gefolgt von Wohnimmobilien und Einzelhandelsimmobilien. Die Nutzungsarten Büro und Wohnen werden als sehr risikoarm eingestuft, so dass hier derzeit ein Finanzierungsinteresse besteht. Insgesamt geben mehr als 60 Prozent der Befragten an, das Volumen einzelner Immobilienfinanzierungen auf 50 Millionen Euro zu begrenzen. Es wird erwartet, dass die Finanzierungsvolumina in den kommenden zwei Jahren gleichbleiben oder leicht abnehmen. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass die Banken beabsichtigen ihr Finanzierungsrisiko mittels der Vergabe kleinerer Finanzierungen weiter zu reduzieren. Hinsichtlich der angestrebten Fremdkapitalquoten lassen sich leichte Unterschiede in den einzelnen Segmenten feststellen. Bezogen auf alle Nutzungsarten streben 56 Prozent der Befragten eine Fremdkapitalquote von über 60 Prozent an. Für die Bereiche Büro und Logistik wird hingegen eher mit einer niedrigeren Fremdkapitalquote gerechnet. 50 beziehungsweise 57 Prozent der Befragten vergeben in 2012 Finanzierungen mit Fremdkapitalquoten zwischen 50 und 60 Prozent. Der Trend für die kommenden zwei Jahre ist gleichbleibend bis leicht abnehmend. 36 Prozent der neu abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen haben eine durchschnittliche Laufzeit von drei bis fünf Jahren. Bei Wohnimmobilien lassen sich dagegen deutlich höhere Finanzierungszeiträume umsetzen. So werden in diesem Bereich von etwa 40 Prozent der Befragten Kredite mit einer Laufzeit von über sieben Jahren vergeben. Die Erwartungen für 2013 und 2014 deuten darauf hin, dass für viele Nutzungsarten die Finanzierungslaufzeiten gleich bleiben oder leicht abnehmen. Es ist anzunehmen, dass diese Entwicklungen mit der vorgeschlagenen Refinanzierungskennziffer zur Verhinderung unsymmetrischer Fristentransformationen unter Basel III zusammenhängen. Der jährliche Kapitaldienst 2 bezogen auf alle Nutzungsarten befindet sich derzeit bei 44 Prozent der Befragten bei über 6,5 Prozent. Bei Wohnimmobilien ist dieser deutlich geringer. Die Befragten erwarten für die nächsten zwei Jahre einen Anstieg des Kapitaldienstes bei allen Nutzungsarten. Ausgenommen sind Projektentwicklungen, für die mit einem gleichbleibenden Kapitaldienst gerechnet wird. Der Spread zwischen Core und Value-Add Finanzierungen 3 wird von 46 Prozent der Befragten mit 150 bis 300 Basispunkten bewertet. Bezogen auf alle Nutzungsarten rechnen nur 17 Prozent der Befragten mit einem Spread von über 300 Basispunkten. Im Hotel- und Logistikbereich liegt der Spread allerdings höher. Die Entwicklung dieser Differenz ist ein Indikator für die Finanzierungs- und Risikobereitschaft der Banken. Der Ausblick für die nächsten zwei Jahre ist bezogen auf alle Nutzungsarten gleichbleibend bis leicht 2 steigend Basiert auf den Konzernabschlüssen der teilnehmenden Banken geteilt durch die Bilanzsumme aller Banken in Deutschland (Quelle Deutsche Bundesbank, Stand vom Dezember 2011) Zins und Tilgung für aufgenommenen Immobilienkredit Differenz zwischen der Finanzierungsmarge für Immobilienfinanzierungen mit einem Core-Risikoprofil und der Finanzierungsmarge mit einem Value-Add- Risikoprofil

4 Distressed Real Estate Assets Der Anteil notleidender gewerblicher Immobilienfinanzierungen (Distressed Real Estate Assets) in Deutschland wird von 58 Prozent der Befragten auf bis zu zehn Prozent der gewerblichen Immobilienfinanzierungen geschätzt. Die Erwartungen für die nächsten Jahre zeigen allerdings eine deutlich steigende Tendenz. Für 2013 erwarten 43 Prozent der Umfrageteilnehmer eine gleichbleibende Anzahl der Distressed Real Estate Assets, 48 Prozent geht von einer eher zunehmenden Entwicklung aus. Für 2014 prognostizieren 37 Prozent der Befragten einen gleichbleibenden Trend, während 53 Prozent von einem leicht steigenden Anteil von Distressed Real Estate Assets ausgehen. Es wird erwartet, dass eine zunehmende Anzahl an Distressed Real Estate Assets in den Jahren 2013 und 2014 verstärkt auf den Markt gebracht wird und sich damit die Transaktionsvolumina in diesem Bereich erhöhen. 48 Prozent der befragten Experten nehmen an, dass das Transaktionsvolumen bereits im Jahr 2012 leicht bis stark zunehmen wird. Für das Jahr 2014 rechnen sogar 78 Prozent mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens. Noch interessanter zeichnet sich das zukünftige Bild der notleidenden Immobilienfinanzierungen ab, wenn die erwarteten Abschläge betrachtet werden. Die Einschätzungen deuten darauf hin, dass der Großteil der Banken (ca. die Hälfte der Befragten) in 2014 mit einem Abschlag von 20 bis 30 Prozent rechnet. Aktuell erwägen 26 Prozent der Befragten den Verkauf notleidender Immobilienfinanzierungen in den kommenden 24 Monaten. 3

5 EBS Universität für Wirtschaft und Recht Germany Phone Fax EBS Business School Rheingaustraße Oestrich-Winkel EBS Law School Aareal Stiftungslehrstuhl Immobilieninvestition und -finanzierung Prof. Dr. Nico B. Rottke FRICS CRE Real Estate Management Institute info@ebs-remi.de Kontakt Daniela Harnisch Public Relations Manager Phone Fax daniela.harnisch@ebs-remi.de September 2012 EBS Universität für Wirtschaft und Recht