Finanzierung von Büro- und Wohnimmobilien aus Sicht eines regional tätigen Kreditinstituts

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1 Finanzierung von Büro- und Wohnimmobilien aus Sicht eines regional tätigen Kreditinstituts Seminar zum Immobilienstandort Frankfurt am Main Referent: Raimund Becker Marktbereichsleiter Kommunen, Immobilien, Bauträger der Taunus Sparkasse Frankfurt, 2. Dezember

2 Vorstellung Taunus Sparkasse Bilanzsumme 2008 in Höhe von 3,9 Mrd. 789 Mitarbeiter und 43 Auszubildende Geschäftsgebiet: Main-Taunus-Kreis, Hochtaunuskreis, Frankfurt am Main-Höchst Regionaler Marktführer mit umfangreichen Finanzdienstleistungen für Privat-, Gewerbe- und Firmenkunden Unterteilung Firmenkunden: - klassische Unternehmensfinanzierungen - gewerbliche Immobilienfinanzierung 2

3 Marktbereich KIB Aktuelles Immobilienfinanzierungsvolumen 1,5 Mrd. Immobilienkompetenz seit 1994 im Marktbereich Kommunen, Immobilien, Bauträger (KIB) Erfahrungshintergrund: - langjährige Know-how-Träger aus den eigenen Reihen im Markt und in der Marktfolge - externe Spezialisten für gewerbliche Projektentwicklungen und langfristige Bestandfinanzierungen Kernkompetenz rund um die Immobilie 3

4 Marktbereich KIB 4 Marktteams - insgesamt 35 Mitarbeiter inkl. Marktfolge Strategische Geschäftsfelder öffentliche Kunden gewerbliche Immobilienkunden Team Kommunen, KNU Team Projektentwickler Team Bauträger Team Bestandskunden Betreuung von - Landkreise HTK und MTK - Städte und Gemeinden - Kommunalnahe Unternehmen - Institutionelle Kunden Entwicklung von - Büroobjekten - Einkaufszentren - Einzelhandels- und Logistikimmobilien Entwicklung von - Wohnbauprojekten - Verbindung zu Beratungscentern zwecks Endfinanzierung Langfristige Betreuung von überwiegend vermögenden Privatkunden - gewerbliche Wohnobjekte - Büroimmobilien - gemischt genutzte Objekte - Handelsobjekte 4

5 Generelle Parameter Enges Rhein-Main-Gebiet Keine Vorratsgrundstücke/ -objekte Kundenbezug zum Geschäftsgebiet Kundenexpertise anhand von Referenzobjekten Finanzierungsvolumen von 1,5 Mio. bis 15 Mio. Kundengesamtobligo 25 Mio. 5

6 Generelle Parameter für Segmente Projektentwickler und Bauträger Eingehende Betrachtung des Finanzierungsobjekts, Vermarktungsaussichten und Exit Angemessenes Eigenkapital/ Eigenbeteiligung Angemessener Vorverkauf/ Vorvermietung Controlling (Mittelverwendungskontrolle) 6

7 Parameter Projektentwickler Zwischenfinanzierung gewerblicher Bauvorhaben Grundsätzlich: Beurteilung geplante Gesamtmaßnahme Finanzierung Grundstücksankauf - Grundstück zzgl. Nebenkosten und notwendiger Vorlaufkosten - Eigenkapitalquote zwischen 20 % und 50 % Aufbaufinanzierung - Vereinbarung Vorverkauf vor Baubeginn und/ oder weiterer Eigenkapitaleinsatz sowie Absicherungen je nach Risikoauslauf - Eigenkapitalfreigabe im Projektverlauf 7

8 Parameter Bauträger Wohnwirtschaftliche Bauzwischenfinanzierung Grundsätzlich: Beurteilung geplante Gesamtmaßnahme Finanzierung Grundstücksankauf - Grundstück zzgl. Nebenkosten und notwendiger Vorlaufkosten - Eigenkapitalanteil zwischen 15 % und 30 % Aufbaufinanzierung - Vereinbarung Vorverkauf vor Baubeginn und/ oder weiterer Eigenkapitaleinsatz sowie Absicherungen je nach Risikoauslauf - Eigenkapitalfreigabe im Projektverlauf möglich 8

9 Parameter Bestandskunden Langfristige Bestandsfinanzierung für Büros, Wohn- und Handelsimmobilien sowie gemischt genutzte Objekte LTV maximal 75 % Eigenkapital zwischen 15 % und 25 % Nachhaltige Kapitaldienstdeckung durch Mieten abzgl. Bewirtschaftungskosten Gute Kunden- und Mieterbonität, ausgeglichener Mietermix 9

10 Ausblick - Generell Finanzmarktkrise erfordert erhöhte Sorgfalt bei Projektauswahl Nur noch wenige Immobilienfinanzierer selektiv am Markt - wesentlich höhere Margen und Eigenkapitalanforderungen - vorhandene Portfolien werden gezielt abgebaut Marktentwicklung trotz erster positiver Konjunkturaussichten ungewiss Immer noch hohe Wertberichtigungen in Bankbilanzen für 2009 und 2010 zu erwarten Neue Bankregularien behindern Ausweitung der Kreditvergaben und verschärfen deren Bedingungen 10

11 Ausblick Taunus Sparkasse Erhöhte Sorgfalt bei Projekt- und Bestandauswahl Priorisierung der Aktivitäten im Wohnungsbau und bei gemischt genutzten Objekten Ausbau Bestands(kunden)portfolio mit guten Bonitäten und moderaten Finanzierungsausläufen Auch in der Finanzmarktkrise keine Wertberichtigungen im gewerblichen Immobilienbereich 11

12 Strategie Taunus Sparkasse Trotz Krise die Chancen der Metropolregion nutzen! Als kompetenter und zuverlässiger Partner für die Immobilienwirtschaft in der Metropolregion FrankfurtRheinMain präsent sein! 12