Beurteilung von Immobilienportfolien

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1 Beurteilung von Immobilienportfolien Das Scope-Rating für offene Immobilienfonds Informationsveranstaltung Immobilienfonds 18. Juni 2012

2 Inhalt Kurzdarstellung der Scope Gruppe Ratingmethodik für die Offenen Immobilienfonds Analyse der Immobilienportfolien 2

3 Kurzdarstellung der ScopeGruppe

4 SCOPE GRUPPE Mit analysierten Vermögenswerten von mehr als 1,2 Billionen Euro gehört Scope zu den führenden europäischen Ratingagenturen Die Dienstleistungenvon Scope fokussierensichauf die dreibereiche: Credit Rating, Investment Rating und Management Rating Scope unterstützt aktuell mehr als 900 Finanzinstitute aus mehr als 18 Ländern bei Due Diligence, Management und Controlling ihrer Investments Das Unternehmen wurde im Jahr 2002 gegründet und beschäftigt aktuell mehr als70 Mitarbeiteran 7 Standortenin Deutschland, Großbritannien, Russland, Niederlande und Luxemburg Scope Credit Rating ist eine registrierte Credit Rating Agency unter der European Securities and Markets Authority (ESMA) 4

5 Ratingbereiche Ratingbereiche Credit Rating Investment Rating Management Rating Analyse der wirtschaftlichen Stabilitätvon Unternehmen, Finanzinstitutenund Anleihen Analyse des Rendite- RisikoProfilsvon Geschlossenenund Offenen Fonds sowie Investmentzertifikaten Analyse von Qualität und Performance von Fondsmanagernund Asset Managern 5

6 Mitarbeiter und Standorte Die Scope Gruppe beschäftigt aktuell über 70 Mitarbeiter an 7 Standorten in Europa. Moskau Region Deutschland - Österreich - Schweiz 62 Mitarbeiter Investment-und CreditRatinganalyse Betreuung von Institutionellen Anlegern London Amsterdam Luxembourg Frankfurt Berlin Stuttgart Region Niederlande Belgien - Luxemburg 8 Mitarbeiter Investment-und CreditRatinganalyse Betreuung von Institutionellen Anlegern Region Großbritannien - Irland 3 Mitarbeiter Betreuung von Institutionellen Anlegern Region Russland - Ukraine 2 Mitarbeiter Betreuung von Institutionellen Anlegern 6

7 Institutionelle Kunden Scope unterstütztaktuellmehrals900 institutionelleinvestoren, Intermediäreund Anbieter bei der Auswahl, Überwachung und Steuerung ihrer Investments. 7

8 Institutionelle Investoren Die institutionellen Investoren, die auf Dienstleistungen der Scope Gruppe zurückgreifen, stammen überwiegend aus dem europäischen Raum. Mitteleuropa 35 Versicherungen 48 Pensionsfonds 34 Sonstige Skandinavien 8 Versicherungen 3 Pensionskassen 2 Sonstige Benelux & Frankreich 15 Versicherungen 24 Pensionsfonds 18 Sonstige Mittelmeerraum 2 Versicherungen 7 Pensionsfonds 1 Sonstige Großbritannien & Irland 9 Versicherungen 13 Pensionsfonds 4Sonstige Osteuropa 1 Versicherung 3 Pensionsfonds 0 Sonstige 8

9 Analysiertes Vermögen Scope analysiertaktuellvermögenswertemiteinemgesamtwertvon mehrals1,2 Billionen Euro und ist damit eine der größten europäischen Ratingagenturen Analysiertes Vermögen Analysierte Sektoren Euro 1267 Unternehmen* 829,4 Mrd Immobilien Schiffe Flugzeuge 280,1 Mrd. 78,8 Mrd. 19,6 Mrd Erneuerbare Energien 20,4 Mrd. Sonstige 38,7 Mrd. * Aktien, Anleihen und Derviate auf Unternehmen June 12 9

10 Ratingmethodik für die Offenen Immobilienfonds

11 Bewertungsbasis 17 betrachtete Fonds 9 Kapitalanlagegesellschaften 5 Managementinterviews Datenlieferungen von 13 Fonds Mietvertragsdaten Objektdaten 11

12 Methodik MQ D MQ * R H historisch gewichtete Rendite R H MQ D durchschnittlicher Managementfaktor MQ fondsspezifischer Managementfaktor IP Immobilienportfolio FS Finanzstruktur LIQ Liquidität (10-(IP + FS + LIQ)) 12

13 Methodik Gesamtstruktur Investmentrating Gew. Historische Rendite Risikobwertung Risikobewertung Managementfaktor * (10 Fondsbewertung) Managementfaktor Fondsbewertung Ø aller Mgt-Faktoren Fonds-Mgt-Faktor Managementbewertung 65% 30% 5% Immobilienportfolio Finanzstruktur Liquidität 13

14 Methodik Immobilienportfolio Immobilienportfolio 25% 25% 50% Investitionsmärkte Strukturelle Parameter Vermietungsparameter 60% Länderrisiko 50% Objektalter 60% Mietvertragslaufzeiten 40% Diversifikation 50% Objektgröße 5% Single-Tenant-Risiko 5% Overrent-Risiko 25% Vermietungsquote 5% Mieterbonität 14

15 Analyse der Immobilienportfolien

16 Immobilienportfolio Immobilienportfolio 25% 25% 50% Investitionsmärkte Strukturelle Parameter Vermietungsparameter 60% Länderrisiko 50% Objektalter 60% Mietvertragslaufzeiten 40% Diversifikation 50% Objektgröße 5% Single-Tenant-Risiko 5% Overrent-Risiko 25% Vermietungsquote 5% Mieterbonität 16

17 Investitionsmärkte Länderrisiko Gewichteter Durchschnitt der DEKA-DIRECS-Werte Bonität JLL-Transparenzindex Urbanisierung Rechtsstaatlichkeit Freiheit des internationalen Handels Regulatorische Handelsbarrieren Internationale Kapitalverkehrskontrollen Bürokratie Eigentumsrechte Größe des Gewerbeimmobilienmarktes 17

18 Investitionsmärkte Diversifikation Verhältnis zwischen Fonds-Verkehrswert und Anzahl der Länder Verhältnis zwischen Fonds-Verkehrswert und Anzahl der Objekte 18

19 Immobilienportfolio Immobilienportfolio 25% 25% 50% Investitionsmärkte Strukturelle Parameter Vermietungsparameter 60% Länderrisiko 50% Objektalter 60% Mietvertragslaufzeiten 40% Diversifikation 50% Objektgröße 5% Single-Tenant-Risiko 5% Overrent-Risiko 25% Vermietungsquote 5% Mieterbonität 19

20 Strukturelle Parameter Objektalter Einteilung in Altersklassen Basis wirtschaftlicher Entstehungszeitpunkt Nach Verkehrswerten gewichtete Anteile Im Vergleichsmarkt zu sehen Problem: Grenzwertbetrachtung z.b. bis 5 Jahre 4 Jahre und 365 Tage 5,49 Jahre = 5 Jahre und 182 Tage 5 Jahre und 365 Tage 20

21 Strukturelle Parameter Objektalter Gesamtverteilung 2012 älter als 20 Jahre 13,53% bis 5 Jahre 20,03% Jahre 8,73% Jahre 24,38% 5-10 Jahre 33,34% 21

22 Strukturelle Parameter Objektalter Anteil junger Immobilien (< 5 Jahre) 22

23 Strukturelle Parameter Objektgröße Einteilung in Größenklassen Nach Verkehrswerten gewichtete Anteile Objekte mit Verkehrswert über 150 Mio. kritisch Beschränkter Investorenkreis Fremdkapitalbeschaffung Ausnahme Shoppingcenter Wichtig: im Vergleichsmarkt zu betrachten 100 Mio. Verkehrswert in London problemlos 50 Mio. Verkehrswert in Recklinghausen kritisch 23

24 Strukturelle Parameter Objektgröße Gesamtverteilung Mio. 22,16% größer 500 Mio. 1,32% bis 25 Mio. 7,18% Mio. 13,57% Mio. 12,83% Mio. 25,18% Mio. 17,77% 24

25 Strukturelle Parameter Objektgröße Anteil großvolumiger Objekte (> 150 Mio. ) 25

26 Immobilienportfolio Immobilienportfolio 25% 25% 50% Investitionsmärkte Strukturelle Parameter Vermietungsparameter 60% Länderrisiko 50% Objektalter 60% Mietvertragslaufzeiten 40% Diversifikation 50% Objektgröße 5% Single-Tenant-Risiko 5% Overrent-Risiko 25% Vermietungsquote 5% Mieterbonität 26

27 Vermietungsparameter Mietvertragslaufzeiten Betrachtet auf Basis Nettosollmiete und erster Breakoption in der Zukunft Wichtiger Indikator MV-Auslauf nächste 3 Jahre Schlechtester Wert 63,0% Bester Wert 21,3% Problem Grenzwertbetrachtung Auslauf Eingliederung in 2012 weil Auslauf in 2012 Eingliederung in 2013 weil zur Verfügung in

28 Vermietungsparameter Mietvertragslaufzeiten Gesamtverteilung ,00% 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% Gesamtverteilung 20,00% 15,00% bester Fonds schlechtester Fonds 10,00% 5,00% 0,00% 28

29 Vermietungsparameter Single-Tenant-Risiko Als Single-Tenantgelten Mieter, auf die mehr als 95% der Mieteinnahmen entfallen Als Lead-Tenantgelten Mieter, auf die 70 bis 95% der Mieteinnahmen entfallen In der Vergangenheit gerne in großen Objekten genommen, da der Verwaltungsaufwand gering ist Massives Risiko im Falle der Nachvermietung Teilweise Objekte nur sehr schwer umnutzbar 29

30 Vermietungsparameter Single-Tenant-Risiko Gesamtverteilung

31 Vermietungsparameter Single-Tenant-Risiko Entwicklung Mieteinnahmen 31

32 Vermietungsparameter Overrent-Risiko Anteil der auslaufenden Mietverträge der Hauptmietart welche mehr als 10% über der aktuellen Marktmiete liegen Aktuell von Vorteil wegen Mehrmiete Mittelfristig problematisch wegen Anschlußvermietung Werte in zwischen 0 und 79% (Ø 37%) 32

33 Vermietungsparameter Vermietungsquote Hat sich in den letzten Jahren tendenziell verschlechtert Sehr guter Indikator für die Leistungsfähigkeit und Intensität des Asset-Managements Werte unter 90% sorgen für massive Steigerung der Kosten 33

34 Vermietungsparameter Vermietungsquote am besten vermietete Portfolien 34

35 Vermietungsparameter Vermietungsquote am schlechtesten vermietete Portfolien 35

36 Kontakt Scope Gruppe Scope Gruppe Potsdamer Platz Berlin Tel info@scope.de 36