Trendbarometer: Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2009

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1 Trendbarometer: Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2009

2 Agenda 1. Deutscher Immobilien-Investmentmarkt 2008 a. Entwicklung des Transaktionsvolumens b. Gewerbeimmobilientransaktionen 2008 c. Wohnimmobilientransaktionen 2008 S. 4 S. 5 S Trendbarometer: Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2009 a. Markteinschätzung b. Investitionsstrategie S. 9 S Zusammenfassung S Seite 2 Ernst & Young Real Estate

3 Deutscher Immobilien-Investmentmarkt 2008

4 Deutscher Immobilien-Investmentmarkt 2008 Entwicklung des Transaktionsvolumens Nach dem Rekordjahr 2007 ist das Transaktionsvolumen im Jahr 2008 um etwa 60 % zurückgegangen. Im vierten Quartal 2008 waren nur wenige Transaktionen zu beobachten; einige große Transaktionen wurden abgesagt. 53,2 65,3 Es ist eine deutliche Verlagerung von 53,3 Portfolio- hin zu Einzeltransaktionen zu verzeichnen. 21,0 26,7 43,7 25, ,7 12,0 21,1 9,0 14,0 9,5 12,0 4, Wohnportfolios in Mrd. Gewerbe in Mrd. (Forecast) Quellen: Atisreal, Jones Lang LaSalle, DEKA, Ernst & Young Research Seite 4 Ernst & Young Real Estate

5 Deutscher Immobilien-Investmentmarkt 2008 Gewerbeimmobilientransaktionen 2008 Zeitpunkt Verkäufer Käufer Kaufgegenstand Objekte Preis Q3 Arcandor (ehem. KarstadtQuelle) RREEF Investment, Pirelli RE et al. KarstadtQuelle-Paket, Anteil Arcandor (49%) Mio. Asset Value Q1 Q2 Q1 Q2 Q2 Daimler AG Deutsche Post Sony Corp. Metro Gruppe ECE Projektmanagement SEB Asset Management AG Lone Star Germany GmbH Morgan Stanley Real Estate Delek Global Real Estate Ltd. Union Investment Real Estate Piccadilly Potsdamer Platz Post-Deal Sony Center am Potsdamer Platz Real-Märkte Rhein-Galerie Ludwigshafen Mio Mio. 600 Mio. 243 Mio. 210 Mio. Auf Verkäuferseite dominierten 2008 Non- Property-Unternehmen/große Konzerne. Als Käufer traten 2008 bei Gewerbeimmobilien vor allem Immobilienfonds auf. Q2 Q1 Q3 HVB Immobilien GmbH iii-investment GmbH ING Real Estate et al. Strategic Value Partners (UK) LLP DIC Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KG Pramerica Real Estate Investors Limited Büro und Einzelhandel Portfolio Forum Sumatra-Kontor, HafenCity Hamburg Mio. 173 Mio. 140 Mio. Im Vergleich zu 2007 nahm die Größe der Portfolios deutlich ab. Q2 Fortress/Eurocastle Union Investment Real Estate Bürogebäude Fürstenhof Mio Seite 5 Ernst & Young Real Estate

6 Deutscher Immobilien-Investmentmarkt 2008 Wohnimmobilientransaktionen 2008 Zeitpunkt Verkäufer Käufer Kaufgegenstand Einheiten Preis Q2 Land NRW, NRW- Bank Goldman Sachs International/Whitehall LEG NRW Mio. Asset Value Q2 Q2 Q2 Q3 Hypo Real Estate iii Investments Wohnbau Bonn Geschlossene Immobilienfonds Quantum Immobilien KAG RVG Real Estate Merrill Lynch/Colonia Real Estate Privater Investor Ensemble Ludwigstr., München Wohnportfolio Wohnportfolio Anna Wohnportfolio Berlin- Karow k. A Mio. 125 Mio. 103 Mio. 80 Mio. Mit Ausnahme der LEG NRW waren 2008 deutlich kleinere Volumina zu beobachten als Q1 Q2 Q3 Versicherungsunternehmen Privater Investor Wohnstätten Sindelfingen GmbH Merrill Lynch/Colonia Real Estate Skandinavischer Investor GWG AG Gewerbe- und Wohnportfolio Wohnportfolio Daimler Siedlung Stuttgart k. A Mio. ca. 58 Mio. 50 Mio. Käufergruppen waren zumeist börsennotierte Aktiengesellschaften oder Fonds. Q3 Deutsche Wohnen Schroders Property Investment GmbH Wohnportfolio Mio. Q1 Stadt Döbeln DKB Immobilien AG Wohnungsbaugesellschaft Döbeln Mio Seite 6 Ernst & Young Real Estate

7 Trendbarometer: Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2009

8 Informationen zur Befragung Ernst & Young Real Estate führte die Befragung im Dezember 2008 durch. Die Teilnehmer wurden zu ihrer Einschätzung des Immobilien-Investmentmarkts 2009 befragt. Die Teilnehmer wurden weiterhin zu ihren geplanten Investitionsstrategien für 2009 befragt. Über 100 befragte Unternehmen in Deutschland Folgende Unternehmen wurden befragt: Banken Versicherungen Wohnungsgesellschaften Offene und geschlossene Immobilienfonds Opportunity-/PE-Fonds Private Investoren/Family Offices Immobilien-AGs/REITs Sonstige Immobilienunternehmen (z. B. Projektentwickler) Teilweise wurden ähnliche Statements zusammengefasst. Wenn keine Angaben gemacht wurden, summieren sich die Zahlen in einigen Fällen nicht zu 100 % Seite 8 Ernst & Young Real Estate

9 Markteinschätzung Attraktivität Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilien-Investments im Jahr 2009? 66 % der Befragten halten Deutschland im Vergleich zum Vorjahr auch 2009 für einen attraktiven Investmentstandort. In einem europäischen Kontext teilen 90 % diese Ansicht. 35% Im Vergleich zu 2008 Im europäischen Vergleich 54% 34% 36% 31% steigend konstant fallend Traditionell relativ stabiler Markt, weniger stark von Übertreibungen betroffen. (Bank) steigend konstant fallend Immobilien-Investments werden 2009 weltweit im Vergleich zu früheren Jahren abnehmen; in Deutschland auch, jedoch nicht in dem Umfang wie in anderen Ländern. (Fondsgesellschaft) Deutschland ist im Vergleich zu anderen europäischen Standorten ein Better Performer. (Immobilien-AG) Die übrigen europäischen Märkte werden schneller korrigieren und bessere Einstiegschancen bieten. (PE-Fonds) Seite 9 Ernst & Young Real Estate

10 Markteinschätzung Preisentwicklung 1/2 Wie schätzen Sie die Preisentwicklung im Jahr 2009 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? Die Befragten gehen für alle Nutzungsarten mehrheitlich von weiterhin sinkenden Preisen aus, wobei sich diese Einschätzung mit abnehmender Lagequalität verstärkt. Büro 96% 85% Einzelhandel 75% 90% 8% 4% 38% 4% 54% 13% 2% 50% 23% 38% steigend konstant fallend 1a-Standort 1b-Standort Peripherie steigend konstant fallend 1a - Standort 1b - Standort Peripherie Die Lage wird noch entscheidender werden. (Immobilien-AG) Der Standort wird noch stärker den Preis mitbestimmen. (Fondsgesellschaft) Die Preiskorrektur hat erst begonnen. Jetzt werden noch die Vermietungsmärkte in Mitleidenschaft gezogen. (PE-Fonds) Schlechte Lagen werden unverkäuflich. (Immobilien-AG) Renditen steigen deutlich. (Projektentwickler) Seite 10 Ernst & Young Real Estate

11 Markteinschätzung Preisentwicklung 2/2 Wie schätzen Sie die Preisentwicklung im Jahr 2009 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? Lediglich für Einzelhandel und Wohnen in Toplagen gehen mehr als die Hälfte der Marktteilnehmer von im Wesentlichen konstanten Preisen aus. 4% 2% Logistik 31% 13% 6% 58% 88% 79% 23% 6% Wohnen 46% 35% 21% 31% 58% 79% steigend konstant fallend 1a - Standort 1b - Standort Peripherie steigend konstant fallend 1a - Standort 1b - Standort Peripherie 6% Hotel 29% 19% 13% 63% 85% 79% 11% 3% Gesamt 39% 20% 11% 49% 88% 75% steigend konstant fallend 1a - Standort 1b - Standort Peripherie steigend konstant fallend 1a - Standort 1b - Standort Peripherie Seite 11 Ernst & Young Real Estate

12 Markteinschätzung Käufergruppen Welche Käufergruppen werden in Deutschland Ihrer Meinung nach im Jahr 2009 aktiv sein? Im Jahr 2009 werden nach Meinung der Befragten insbesondere eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices und institutionelle Investoren kaufen. Privat/Family Office Versicherungen Staatsfonds Wohnungsgesellschaften 69% 31% 38% 54% 52% 35% 15% 21% 33% Nur finanzstarke Equity-basierte Käufer werden kaufen können. (Fondsgesellschaft) Private Investoren werden verstärkt in Sachwerte investieren (Abwanderung vom Kapitalmarkt), Staatsfonds werden sich zunehmend für Direktinvestments aufstellen. (Wohnungsgesellschaft) Geschlossene Fonds Offene Fonds Opportunity-/PE-Fonds 27% 19% 35% 38% 31% 17% 40% 42% 44% Schwierig vorherzusehen. Wenn Liquidität und Vertrauen sich wieder stabilisiert haben, werden langfristig orientierte Investoren wieder kaufen. Falls nicht, werden alle Investoren ihr Akquisitionsvolumen zurückfahren. (Family Office) Immobilien-AGs/REITs Banken 6% 17% 2% 8% 85% 75% Institutionelle Investoren, Staatsfonds und private Investoren werden das günstige Ankaufklima nutzen und ihre Immobilienquote ausbauen. (Fondsgesellschaft) steigend konstant fallend Seite 12 Ernst & Young Real Estate

13 Markteinschätzung Verkäufergruppen Welche Verkäufergruppen werden in Deutschland Ihrer Meinung nach im Jahr 2009 aktiv sein? Nach Ansicht der Befragten werden 2009 insbesondere Banken, börsennotierte Unternehmen und opportunistische Investoren auf der Verkäuferseite zu finden sein. Banken Opportunity-/PE-Fonds Immobilien-AGs/REITs Offene Fonds Geschlossene Fonds Corporates (Non- Property) Versicherungen Öffentliche Hand Wohnungsgesellschaften 75% 71% 73% 40% 31% 38% 6% 52% 52% 42% 50% 44% 42% 48% 42% 38% 23% 21% 21% 17% 19% 19% steigend konstant fallend 4% 6% 6% In einem hohen Maße geht es darum, wer wegen mangelnder Liquidität verkaufen muss. (Immobilien-AG) Verkäufer mit der Möglichkeit, von Immobilienverkäufen abzusehen, werden dies möglichst tun. (Bank) Opportunistische Investoren werden sich von guten Objekten trennen müssen, geschl. Fonds und Versicherungen (bzw. deren Fonds) werden kaufen. (Fondsgesellschaft) Viele Eigentümer hoffen auf schnelle Stabilisierung und verzögern ihre Verkäufe. (Projektentwickler) Es wird bei Listed und Non-Listed Vehicles zu Notverkäufen kommen. Institutionelle werden ihre Bestände halten und ausbauen. (Fondsgesellschaft) Banken rufen schon an und bieten Workout-Projekte an. Investoren mit Eigenkapital haben eine große Auswahl. (Projektentwickler) Seite 13 Ernst & Young Real Estate

14 Markteinschätzung Statements Welchen der folgenden Aussagen stimmen Sie zu? Im Jahr 2009 werden keine Portfolioaufschläge mehr bezahlt." 92% 2% 6% Auch im Jahr 2009 wird dem Asset-Management eine entscheidene Bedeutung zukommen." 85% 13% 2% Die Zahl der Notverkäufe von Immobilien wird im Jahr 2009 signifikant zunehmen." Das Neubauvolumen wird im Jahr 2009 im Vergleich zum Vorjahr zurückgehen." 63% 69% 35% 27% 2% 2% 2% Im Jahr 2009 werden vermehrt Übernahmen niedrig bewerteter Immobilien-AGs zu beobachten sein." 27% 50% 17% 4% Der Transaktionsmarkt wird auch 2009 von kleinen bis mittleren Portfolios geprägt sein." 29% 46% 15% Trotz der Finanzkrise stimmen die Fundamentaldaten des deutschen Immobilienmarkts." 31% 42% 21% 4% Die Anzahl der Einzeltransaktionen wird auch 2009 weiterhin zunehmen." 31% 27% 19% 23% Ich stimme zu. Ich stimme eher zu. Ich stimme eher nicht zu. Ich stimme nicht zu Seite 14 Ernst & Young Real Estate

15 Investitionsstrategie Finanzkrise Die Finanzkrise führt im Jahr 2009 in Ihrem Unternehmen zu 2% einem verstärkten Eigenkapitaleinsatz bei Neuinvestitionen. 58% 33% 4% höheren Fremdkapitalkosten. 40% 37% 17% 6% einer Verschiebung von geplanten Veräußerungen auf einen späteren Zeitpunkt. 29% 42% 17% einer geringeren Investitionstätigkeit und einer Konzentration auf das Asset- Management. 25% 44% 17% 13% einer geringeren erwarteten Eigenkapitalverzinsung. 31% 25% 17% 25% einem vorübergehenden Einstellen der Investitionstätigkeit in Deutschland. 19% 29% 40% Ich stimme zu. Ich stimme eher zu. Ich stimme eher nicht zu. Ich stimme nicht zu Seite 15 Ernst & Young Real Estate

16 Investitionsstrategie Investmentfokus Welche Nutzungsarten stehen im Jahr 2009 im Vergleich zu 2008 besonders in Ihrem Investmentfokus? Büro und Einzelhandel bleiben bei den befragten Investoren weiterhin die bevorzugten Nutzungsklassen. Wohn-Investments könnten 2009 an Gewicht gewinnen, während die Befragten bei Hotels eher skeptisch sind. 35% 58% 56% 48% 40% 38% 40% 19% 8% 2% 23% 15% 25% 15% 9% 19% 20% steigend konstant fallend k.a. Die bisherige Investmentstrategie wird beibehalten. (PE-Fonds) Grundsätzlich keine weiteren Hotel-Investments. (Versicherung) Gemischt genutzte Unternehmensimmobilien werden bei uns im Fokus stehen. (Projektentwickler) Jetzt sind wieder relativ hohe Renditen und hohe, stabile Cashflows bei Core-Investments möglich. Als eigenkapitalorientierter Spezialfondsanbieter werden wir Marktchancen offensiv nutzen. (Fondsgesellschaft) Wir werden 2009 wesentlich weniger investieren als in den Vorjahren. (Bank) Büro Einzelhandel Logistik Wohnen Hotel Seite 16 Ernst & Young Real Estate

17 Investitionsstrategie Wie verändert sich die Haltedauer Ihrer Immobilien-Investments im Jahr 2009? Welches sind die von Ihnen avisierten Exit- Strategien? Die Befragten sehen aufgrund der Finanzkrise tendenziell eine längere Haltedauer ihrer Bestände. Wenn verkauft wird, stehen direkte Immobilienverkäufe im Vordergrund, wobei sich auch Exit-Lösungen über Spezialfonds zunehmender Beliebtheit erfreuen. Haltedauer 58% 44% 44% 31% Exit-Strategien 20% 50% 13% 13% 6% 4% 5% steigend konstant fallend Offene Fonds Spezialfonds Geschlossene Immobilien- Direkt- bei Bestandsobjekten bei Neuinvestitionen AGs/REITs Fonds Verkauf Stärker am Vertrieb orientieren. (Immobilien-AG) Wir haben keine kurzfristigen Business-Pläne. (PE- Fonds) Projekte werden nur begonnen, wenn Exit gesichert derzeit gesteigerte Vorvermietungs-/Verkaufsquote nötig. (Projektentwickler) Kein Exit. (Wohnungsgesellschaft) Ohne Verkaufsdruck ist jetzt der falsche Zeitpunkt für einen Exit! (Fondsgesellschaft) Kleinteiliger Verkauf einzelner Einheiten. (Projektentwickler) Seite 17 Ernst & Young Real Estate

18 Zusammenfassung

19 Zusammenfassung Markteinschätzung 66 % der Befragten halten Deutschland im Vergleich zum Vorjahr auch 2009 für einen attraktiven Investmentstandort. In einem europäischen Kontext teilen 90 % diese Ansicht. Die Befragten gehen für alle Nutzungsarten mehrheitlich von weiterhin sinkenden Preisen aus, wobei sich diese Einschätzung mit abnehmender Lagequalität verstärkt. Lediglich für Einzelhandel und Wohnen in Toplagen gehen mehr als die Hälfte der Marktteilnehmer von im Wesentlichen konstanten Preisen aus. Im Jahr 2009 werden nach Meinung der Befragten insbesondere eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices und institutionelle Investoren kaufen. Nach Ansicht der Befragten werden 2009 insbesondere Banken, börsennotierte Unternehmen und opportunistische Investoren auf der Verkäuferseite zu finden sein. Fast alle befragten Marktteilnehmer sind überzeugt, dass 2009 keine Portfolioaufschläge mehr bezahlt werden. dem Asset-Management auch im kommenden Jahr eine entscheidende Bedeutung zukommt. die Anzahl der Notverkäufe signifikant zunehmen wird. das Neubauvolumen im Vergleich zum Vorjahr zurückgehen wird Seite 19 Ernst & Young Real Estate

20 Zusammenfassung Investitionsstrategie Trotz Erwartung eines höheren Eigenkapitalanteils bei Neuinvestitionen (94 %) und höheren Fremdkapitalkosten (80 %) erwarten nur etwa 60 % eine geringere Eigenkapitalverzinsung. Büro und Einzelhandel bleiben bei den befragten Investoren weiterhin die bevorzugten Nutzungsklassen. Wohn-Investments könnten 2009 an Gewicht gewinnen, während die Befragten bei Hotels eher skeptisch sind. Die Befragten sehen aufgrund der Finanzkrise tendenziell eine längere Haltedauer ihrer Bestände. Wenn verkauft wird, stehen direkte Immobilienverkäufe im Vordergrund, wobei sich auch Exit-Lösungen über Spezialfonds zunehmender Beliebtheit erfreuen. 70 % der Befragten geben an, auch in diesem Jahr in Deutschland investieren zu wollen Seite 20 Ernst & Young Real Estate

21 Ansprechpartner Hartmut Fründ Managing Partner Ernst & Young Real Estate GmbH Mergenthalerallee Eschborn Paul von Drygalski Partner Ernst & Young Real Estate GmbH Französische Straße Berlin Telefon Telefax Telefon Telefax Seite 21 Ernst & Young Real Estate

22 Ernst & Young Assurance Tax Transactions Advisory Weitere Informationen finden Sie unter: Ernst & Young Real EstateGmbH All RightsReserved. Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl diese Publikation mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diese Publikation nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young Real Estate GmbH und/oder anderen Mitgliedsunternehmen der internationalen Ernst & Young-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollte ein geeigneter Berater zurate gezogen werden.