Bewertung des Stadtentwicklungsprojekt aus Sicht eines Handelsexperten

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1 Sedelhöfe Ulm Bewertung des Stadtentwicklungsprojekt aus Sicht eines Handelsexperten Vortrag bei der Infoveranstaltung im Rahmen der Bürgerbeteiligung zum Bebauungsplanverfahren am Dienstag, 29. April 2014 in Ulm Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen

2 Inhalt 1. Einzelhandelsstandort Ulm aktuelle Situation und allgemeine Rahmenbedingungen 2. Die Sedelhöfe als Maßnahme zur Innenstadtentwicklung und Stärkung des ecostra GmbH Analysen und Strategien für Märkte und Standorte in Europa

3 1. Einzelhandelsstandort Ulm aktuelle Situation und allgemeine Rahmenbedingungen 2

4 Ulm ein starker Einzelhandelsstandort Bestandsdaten des Einzelhandels (Stand: 2011 / Märktekonzept) Gesamtstadt Ulm 931 Betriebe m² VK 1.086,1 Mio. Umsatz Innenstadt Ulm 458 Betriebe (= ca. 49 %) m² VK (= ca. 37 %) 423,8 Mio. Umsatz (= ca. 39 %) Insgesamt sehr stabile Situation des Einzelhandels in der Ulmer Innenstadt. Außerordentlich niedrige Ladenleerstandsquote. Flächennachfrage übersteigt das Angebot z.t. deutlich. 3

5 Ulm ein starker Einzelhandelsstandort Ulm ist eine legere, vom studentischen Alltag geprägte Einkaufsstadt mit hoher Anziehungskraft in die gesamte Region. In Relation zur Größe zählt Ulm zu den Städten mit den höchsten Mieten und den höchsten Kaufpreisen für Einzelhandelsimmobilien. Als ursächlich hierfür darf auch die hohe Zentralität angesehen werden. Sowohl die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als auch die behutsame Stadtentwicklung haben Ulm zu einem gefestigten Einzelhandelsstandort gemacht. 4

6 Die Wettbewerbssituation im weiteren Umfeld München (eine der attraktivsten und leistungsstärksten Einkaufsdestinationen in Deutschland. Vielfältiges Angebot in sämtlichen Preislagen bei hohem Spezialisierungsgrad. Hohe Aufenthalts- & Erlebnisqualität der innerstädtischen Einkaufslagen) Stuttgart (die verschlafene Landeshauptstadt ist aufgewacht und baut ihre Einzelhandelskapazitäten massiv aus: neue EKZ Gerber mit ca m² VK und EKZ Milaneo mit ca m² VK) im näheren Umfeld Ravensburg (deutlich gesteigerte Attraktivität als EH-Standort) Augsburg Neu-Ulm (bislang eher Standort für Baumärkte, Möbel- & SB-Warenhäuser; inwieweit verändert die Fertigstellung des EKZ Glacis-Galerie mit ca m² VK die Situation?) Senden (die Grüne Wiese von Ulm) Aufstrebende Mittelzentren (z.b. Biberach, Ehingen, Heidenheim) 5

7 Die Wettbewerbssituation und zukünftig nicht zu unterschätzen: 6

8 Das Einzugsgebiet des Ulm 7

9 Das Einzugsgebiet des Ulm Einwohnerpotenzial von insg. ca Personen davon im Kerneinzugsgebiet (rot, orange & grün) ca Einwohner Kaufkraftpotenzial von insg. ca. 5,5 Mrd. davon im Kerneinzugsgebiet ca. 3,6 Mrd. Kaufkraftbindung und abschöpfung des Ulmer Einzelhandels aus dem Einzugsgebiet Zone I (Ulm) ca % Zone II (Neu-Ulm) ca % Zone III ca. 11 % Zone IV ca. 5 % Marktseitig ist ein Entwicklungspotenzial für den Standort Ulm gegeben. Wo kann dieses Potenzial sinnvoll realisiert werden? 8

10 2. Die Sedelhöfe als Maßnahme zur Innenstadtentwicklung und Stärkung des 9

11 Besonderheiten des Projektes Sedelhöfe aus Handelssicht Innenstadtentwicklung als langfristig angelegtes städtisches Projekt Sukzessiver Erwerb der erforderlichen Grundstücke EU-weites Investorenauswahlverfahren Formulierung klarer städtebaulicher Zielsetzungen und Vorgaben Aktive Stadtentwicklung! Kein Warten auf den Prinz. Wieso MAB? MAB stellte das überzeugendste Gesamtkonzept vor MAB bot den höchsten Kaufpreis und war selbst hinsichtlich Bonität, Qualifikation etc. bestens aufgestellt MAB nun rückblickend doch ein Frosch.oder gar eine Kröte? 10

12 Ein integrierter Standort mit Scharnierfunktion 11

13 Ein integrierter Standort mit Scharnierfunktion 12

14 Vorgabe: Schaffung eines offenen Quartiers Kein geschlossenes EKZ, sondern ein Urban Village Shoppingcenter Urban Village 13

15 Vorgabe: maximal m² VK für Einzelhandel Auswirkungsanalyse der GMA: In Ulm selbst werden sich Umsatzumverteilungseffekte sowohl gegenüber den Betrieben in der Ulmer Innenstadt als auch gegenüber den Betrieben in sonstigen, überwiegend zentralen Lagen bemerkbar machen. Die Ansiedlung führt zu einer Attraktivierung und einem Ausbau der Angebotsstrukturen in der Ulmer Innenstadt, so dass städtebauliche Auswirkungen i. S. einer Schädigung des zentralen Versorgungsbereiches Ulm in jedem Fall ausgeschlossen werden können. Vielmehr wird der Handelsstandort Innenstadt Ulm gegenüber den dezentralen Handelsstandorten, die zwischenzeitlich in den projektrelevanten Sortimenten an Bedeutung gewonnen hatten, profitieren. In den Kommunen des überörtlichen Einzugsgebietes werden nur äußerst geringe Umsatzumverteilungseffekte ausgelöst werden. 14

16 Zielsetzungen und eine aktuelle Bewertung Keine Leiche Aus Sicht der Stadtentwicklung wäre an diesem Standort ein notleidendes Handelsobjekt der worst-case Die Sedelhöfe sind aus Investorensicht ein teurer Standort (Grundstückspreis, hochwertige Architektur, hoher Anteil von großdimensionierten Ladenflächen durch notwendige interne vertikale Erschließung führt zu niedrigeren Mieteinnahmen etc.) Wenn gut konzipiert und mit attraktiven Nutzern belegt, sind die Sedelhöfe aber auch aus Investorensicht ein nachhaltiger Standort Vernetzung mit bestehenden Einkaufslagen Kein isolierter Einzelhandelsstandort ohne Austauschbeziehungen mit dem Umfeld Auch wenn der Durchgang zwischen Sport Sohn und Werdich schmal ist und keine besondere Aufenthaltsqualität zeigt, die Schaffung eines Rundlaufes ist möglich Perspektivisch ist auch eine Vernetzung über Wegebeziehungen weiter nach Osten (Sedelhofgasse / Wengengasse und ggf. sogar Heigeleshof / Walfischgasse) möglich. Dies erfordert jedoch eine Attraktivierung der Wege 15

17 Zielsetzungen und eine aktuelle Bewertung Gezielte Ergänzung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes, möglichst trading up, keine bloße Duplizierung des Bestandes Entwickler MAB hält sich mit Angaben zur aktuellen Vermietungssituation bedeckt, was völlig normal ist. Verlässliche Aussagen zum Mieterbesatz sind derzeit schwierig. Sedelhöfe sind für MAB (und auch für einen ggf. möglichen Nachfolger / Partner) ein Referenzprojekt, das zumindest national Aufmerksamkeit genießt. Ulm steht auf der Expansionsliste der meisten großen nationalen und internationalen Filialisten. Es können somit neue Anbieter und neue Marken erwartet werden. Keine wesentlichen Verschiebungen in den Lagegewichten zu Lasten anderer Geschäftslagen Auf Basis der GMA-Auswirkungsanalyse nicht zu erwarten Situation und Entwicklung sollte aber weiter beobachtet werden. Steigerung der oberzentralen Versorgungsfunktion von Ulm Wenn das Projekt attraktiv und funktionsfähig ist, wird die räumliche Ausstrahlung von Ulm als Einkaufsdestination auf jeden Fall gesteigert. 16

18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen