Analyse und Bewertung von innerstädtischen Einkaufszentren. anderen Magneten. DSSW-Dokumentation

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1 DSSW-Dokumentation Analyse und Bewertung von innerstädtischen Einkaufszentren und anderen Magneten Vortrag gehalten auf der DSSW-Konferenz "Erfolgreiche Innenstädte. Handeln - Koordinieren - Integrieren" am 25. und 26. Januar 2006 in Berlin Dr. Monika Popp, LMU München

2 DSSW-Dokumentation Analyse und Bewertung von innerstädtischen Einkaufszentren und anderen Magneten Vortrag gehalten auf der DSSW-Konferenz "Erfolgreiche Innenstädte. Handeln - Koordinieren - Integrieren" am 25. und 26. Januar 2006 in Berlin DSSW-Materialien, Berlin 2006 Herausgeber (alle Rechte vorbehalten) Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v. Nollendorfplatz 3 4, Berlin Tel Fax info@dssw.de Bearbeitung/Redaktion Dr. Monika Popp Lehrstuhl für Sozialwissenschaftliche Geographie, LMU München monika.popp@lmu.de Das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft ist eine Beratungs- und Forschungseinrichtung für die Erarbeitung von innovativen Handlungsmöglichkeiten zur Innenstadentwicklung. Das DSSW arbeitet unter dem Dach des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. und wird aus Mitteln des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie finanziert.

3 Dr. Monika Popp LMU München Analyse und Bewertung von innerstädtischen Einkaufszentren und anderen Magneten

4 Gliederung Magneten im Einzelhandel Die Funktion von Magneten Typische Formen von Magneten Zwischenfazit Das innenstadtnahe Einkaufszentrum als Spezialfall eines Magneten Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel Auswirkungen auf das Besucherverhalten Fazit und Empfehlungen

5 Heimsch Weltbild Hecht Schreibwaren Hansa Metzgerei Moser Was bewirken Magneten in der Innenstadt? Drogerie Müller Buch Verza Feneberg

6 Heimsch Weltbild Hecht Schreibwaren Hansa Metzgerei Moser Was bewirken Magneten in der Innenstadt? Drogerie Müller Buch Verza Feneberg

7 Heimsch Weltbild Hecht Schreibwaren Hansa Metzgerei Moser Was bewirken Magneten in der Innenstadt? Drogerie Müller Buch Verza Feneberg

8 Wer sind die Magneten in den Innenstädten? Fürth Einwohner Bayreuth Einwohner Ansbach Einwohner Landsberg a. L Einwohner Marktredwitz Einwohner Cham Einwohner Mühldorf Einwohner

9 Bekleidungskaufhäuser/Warenhäuser Fürth H&M 22 % Drogerie Müller 19 % Woolworth 10 % Marktkauf 6 % Bayreuth Hertie 18 % C&A 10 % Drogerie Müller 7 % Ansbach Wöhrl 6 % Landsberg a. L. Drogerie Müller 21 % Marktredwitz Kaufhaus Frey 45% Cham Kaufhaus Frey 64 % K&L Ruppert 7 % Mühldorf Kaufhaus Schmederer 29 % K&L Ruppert 24 % Drogerie Müller 14 %

10 Lebensmittel Fürth Aldi 6 % Bayreuth Norma 9 % Ansbach Kupsch 6 % Wochenmarkt 10 % Landsberg a. L. Supermarkt 11 % Metzgerei Moser 8 % Wochenmarkt 16 % Cham Bauernmarkt 5 % Marktredwitz Wochenmarkt 6 % Mühldorf Bäckerei Bachmeier 10 % Feinkost Laske 8 % Bauernmarkt 27 %

11 Weitere Magneten Fürth New Yorker 6 % Bayreuth Gondrom Bücher 9 % Post 6 % Ansbach Tchibo 7 % Denzlinger HH 7 % Landsberg a. L. Weltbild 8 % Buch Verza 8 % Schreibwaren Hansa 6 % Cham Schlecker 9 % Junge Mode 6 % Marktredwitz Mühldorf Café Venezia 12 % Café Capuccino 8 % Weltbild 8 %

12 Einkaufszentren als Magneten Fürth City Center Bayreuth Ansbach 60 % Rotmain-Center 56 % Brücken-Center 48 % Landsberg a. L. Marktredwitz KEC 63 % Cham Mühldorf

13 Zwischenfazit Warenhäuser und Bekleidungskaufhäuser inkl. Drogerie Müller Lebensmittelanbieter Wochen- und Bauernmärkte Tchibo, Weltbild/Buchladen (Eis-)Cafés u. ä. Parkhäuser und ihre Zugangswege Haltestellen des ÖPNV innenstadtnahe Einkaufszentren

14 Innenstadtnahe Einkaufszentren Außenstandorte kaum mehr genehmigungsfähig Typische Größe: m 2 => vollständiger Branchenmix Zunehmend kleinere Städte als Standorte im Fokus der Developer => Mittelstädte

15 Zwei grundlegende Argumentationsketten Innenstadtnahe Einkaufszentren können attraktive Magneten sein vergrößern den Ein- zugsbereich/erhöhen die Kaufkraftbindung stärken durch Kopplungen auch die Innenstadt =>... wirken der Verödung entgegen entwickeln sich zu einer Stadt in der Stadt schwächen die Innenstadt zusätzlich =>... fördern die Verödung

16 Forschungsdesign der EKZ-Studie Städte mit bis zu Einwohnern Einkaufszentren mit m 2 Entfernung Innenstadt EKZ: m Unterschiedliche Verteilung der Verkaufsfläche auf Innenstadt und EKZ Abensberg Ansbach Bamberg Bayreuth Fürth

17 Einzugsbereiche im Vergleich Innenstadt Einkaufszentrum Diff. in %-Punkten Fürth 24 % 28 % nicht signifik. Bayreuth 34 % 52 % 18 Bamberg 40 % 51 % 11 Ansbach 43 % 53 % 10 Abensberg 26 % 57 % 30 Voraussetzungen für die Erweiterung des Einzugsbereichs: eine gewisse Größe und v.a. attraktive Magneten mit entsprechender Bekanntheit, Werbung etc.

18 Kopplungsquoten Innenstadt Einkaufszentrum Distanz Fürth 60 % 50 % 0 m Marktredwitz 63 % 48 % 0 m Bayreuth 56 % 59 % 100 m Ansbach 48 % 35 % 200 m Bamberg 9 % 43 % m Abensberg 38 % 23 % m Regensburg 9 % 18 % m

19 Verhalten der Koppler Koppler halten sich durchschnittlich länger in der Stadt auf. Aber: Koppler legen in der Innenstadt kürzere Strecken zurück als die (monofinalen) Innenstadtbesucher.

20 Routenwahl in Ansbach Innenstadtbesucher Koppler

21 Entwicklung der Lagequalitäten

22 Entwicklung der Lagequalitäten

23 Fazit der Studie (Innenstadtnahe) Einkaufszentren können zur Ausweitung des Einzugsbereichs beitragen und damit auch die Position im Städtewettbewerb stärken Voraussetzung: ausreichende Attraktivität des Einkaufszentrums und damit auch eine gewisse Größe Gerade in kleineren Städten Gefahr der Dominanz (=> Verlagerung der 1a-Lage ins EKZ)

24 Fazit der Studie Hohe Kopplungsquoten sowie die Verhaltens- analyse zeigen, dass beide Standorte durchaus zu einem neuen Gesamtstandort zusammenwachsen können. Voraussetzung: geringe Entfernung der Standorte bei Distanzen von über 250m ist kaum mehr mit sehr hohen Kopplungsquoten zu rechnen

25 Fazit der Studie Die Einzelhändler der Innenstädte können sich nicht darauf verlassen, dass die Leute zum Bummeln nach wie vor in die Innenstadt kommen. Abwertung der Nebenlagen/Schwerpunktverlagerungen => weitere Ausdifferenzierung der Innenstädte Einige Bereiche sind u. U. als Einzelhandelslagen nicht mehr attraktiv und müssen andere Funktionen übernehmen.

26 Grundsätzliche Fragen Ist der Standort geeignet oder nur verfügbar? Welche Größe ist verträglich? Ist mit dieser Verkaufsfläche ein EKZ zu realisieren? (Gutachten) Inwiefern kann das EKZ eine Bereicherung für den Einzelhandel sein? (Magneten, Filialisten, Geschäftsgrößen) Soll ein lokaler oder überregionaler Investor ausgewählt werden?

27 Grundsätzliche Fragen Wie kann das EKZ städtebaulich eingebunden werden? (Wegebeziehungen, gestalterisch, verkehrlich) Welche Maßnahmen zur Steigerung der Innenstadtattraktivität können parallel laufen? (Citymanagement, Leerstandsmanagement, BID) Welche Strategien sind für Nebenlagen / Schwerpunktverlagerungen denkbar?

28 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

29 Verkaufsflächenverteilung Abensberg Ansbach Bam berg Bayreuth Fürth Marktredwitz Innenstadt Innenstadt Innenstadt Innenstadt Innenstadt

30 Impressionen Ansbach

31 Impressionen Fürth

32 Impressionen Abensberg

33 Impressionen Bamberg

34 Impressionen Fürth

35 Magneten in Einkaufszentren Strip Center L-Center

36 Zwei grundlegende Argumentationsketten Wie wirken innenstadtnahe Einkaufszentren auf die jeweiligen Innenstädte? Inwieweit können die beiden Einzelhandelsstandorte zusammenwachsen? Mit welchen Auswirkungen müssen die Innenstädte rechnen? Für welche (Innen-) ) Städte führt ein innenstadtnahes Einkaufszentrum zu den gewünschten Effekten?

37 Lagebeziehungen Abensberg Ansbach Bamberg Einkaufszentren Innenstadt Siedlungsgebiet Bayreuth Fürth

38 Besucher und ihr Verhalten im Vergleich

39 Besucher und ihr Verhalten im Vergleich Das Angebot wird ähnlich bewertet. Es konnte keine Polarisierung in versorgungsorientierte EKZ und erlebnisorientierte Innenstädte nachgewiesen werden. Es konnte auch nur teilweise eine Polarisierung nach Altersgruppen nachgewiesen werden.