Aktualisierung Marktuntersuchung inkl. Szenarienbetrachtung zur Nahversorgungsentwicklung

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1 Aktualisierung Marktuntersuchung inkl. Szenarienbetrachtung zur Nahversorgungsentwicklung CIMA Beratung + Management GmbH S t a d t e n t w i c k l u n g M a r k e t i n g R e g i o n a l w i r t s c h a f t E i n z e l h a n d e l W i r t s c h a f t s f ö r d e r u n g Ergebnispräsentation im Gemeinderat Pöcking, Dipl.-Geogr. Christian Hörmann (Projektleiter) Dipl.-Geogr. Stefan Kellermann C i t y m a n a g e m e n t I m m o b i l i e n O r g a n i s a t i o n s b e r a t u n g K u l t u r T o u r i s m u s

2 Tagesordnung Wesentliche Ergebnisse der Marktuntersuchung Entwicklung der Verkaufsflächen Zentralitäten Ziel für Pöcking Auswirkungsanalyse Nahversorgungsentwicklung Prüfszenarien und Leistungskennziffern Standortbewertung und -abwägung Aktuelle Versorgungssituation in Pöcking Verträglichkeitsuntersuchung (städtebauliche Verträglichkeit) Abschließende Bewertung und Empfehlung Fragen & Diskussion

3 Aktualisierung Marktuntersuchung Veränderungen im Einzelhandelsbesatz Einzelhandelsbesatz Pöcking 2005 und 2014 ein Vergleich: Branchenbereiche Verkaufsfläche 2005 in m² Verkaufsfläche 2014 in m² Lebensmittel, Reformwaren Gesundheit und Körperpflege Zeitschriften, Schnittblumen Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren - - Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf - - Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik - 30 Sportartikel, Fahrräder - 15 Spielwaren - - Hobbybedarf, Zooartikel - 5 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Möbel, Antiquitäten - - Heimtextilien - - Baumarktartikel, Gartenbedarf - - Gesamt Insgesamt sehr konstanter Bestand mit positiver Verkaufsflächenentwicklung Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung innerhalb der Gemeinde Pöcking durch die Verlagerung des Penny-Marktes mit einhergehender Attraktivierung und Verkaufsflächenerweiterung sowie die Nachnutzung der Alt-Immobilie durch einen Biomarkt 3

4 Aktualisierung Marktuntersuchung Zentralitäten (Bindungsquoten) Zentralität (Bindungsquoten) nach Branchenbereichen: Bindungsquote im Bereich Lebensmittel, Reformwaren konnte seit 2005 von 63,7 % auf aktuell etwa 70,9 % gesteigert werden Vorhandenen Kapazitäten des Einzelhandels in Pöcking können gegenwärtig nicht annähernd die örtliche Nachfrage binden 4

5 Aktualisierung Marktuntersuchung Zusammenfassung Fazit: Mit der Verlagerung und Attraktivierung des Penny-Markts sowie der sinnvollen Nachnutzung des alten Penny-Standorts durch einen Bio-Supermarkt konnte, trotz verstärkter Wettbewerbssituation im Umland (u.a. Entwicklungen in Starnberg und Feldafing), die Kaufkraftbindung vor Ort gezielt erhöht werden Realistisches Ziel für Pöcking: Weitere Erhöhung der Kaufkraftbindung bzw. Reduktion bisheriger Kaufkraftabflüsse in Wettbewerbsstandorte (z.b. nach Starnberg) durch Qualifizierung/Attraktivierung des örtlichen Angebotes bei weiterhin auf das Gemeindegebiet beschränktem Einzugsgebiet (ohne die Einwohner Niederpöckings!) 5

7 Auswirkungsanalyse Nahversorgung Prüfszenarien und Leistungskennziffern Ausgangslage: Der Edeka-Markt kann mit einer Verkaufsfläche (VK) von aktuell weist rd. 785 m² inkl. Bäckerei nicht mehr den heutigen Kundenansprüchen gerecht werden und möchte sich daher neu aufstellen Szenario 1: Erweiterung des bestehenden Edeka-Supermarktes auf maximal m² VK Szenario 2: Verlagerung des Marktes mit Erweiterung auf maximal m² VK plus Nachnutzung der Alt-Immobilie durch einen Drogeriemarkt mit ca. 650 m² VK Die zu diskutierenden Szenarien entsprechen durch die Verkaufsfläche von m² einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb nach 11 Abs. 3 BauNVO 7

8 Auswirkungsanalyse Nahversorgung Prüfszenarien und Leistungskennziffern Verkaufsflächen und erwarteter Umsatz: Lebensmittelsupermark t Verk aufsfläche Prognoseumsatz in m² in Mio. Lebensmittel ,0 Drogeriewaren 150 0,6 Randsortimente 30 0,1 Supermarkt gesamt inkl. Bäckerei ,6 abzüglich Bestand inkl. Bäckerei 785 3,7 neu am Standort 415 1,9 D rogeriemark t Verk aufsfläc he in m² Prognoseumsatz in Mio. Drogeriewaren 400 3,5 Lebensmittel 55 0,2 Randsortimente 195 0,8 Drogeriemarkt gesamt 650 4,5 Szenario 1: Mehrumsatz Lebensmittel rd. 1,7 Mio., Drogeriewaren rd. 0,2 Mio. Szenario 2: Mehrumsatz Lebensmittel rd. 1,9 Mio., Drogeriewaren rd. 3,8 Mio. Es dürfen keine wesentlichen Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung sowie die städtebauliche Entwicklung der Versorgungssituation in Pöcking zu erwarten sein! 8

9 Auswirkungsanalyse Nahversorgung Standortbewertung und -abwägung Entwicklungsstandorte im Luftbild: Fazit: Beide Standorte sind integriert und somit grundsätzlich nach LEP geeignet Bestandsstandort prioritär zu entwickeln, da: - gelernter Standort, näher zur Ortsmitte, größere Wohnanteile im direkten Umfeld - Synergieeffekte auf die umgebenden Nutzungen, kein zusätzlicher Flächenverbrauch 9

10 Auswirkungsanalyse Nahversorgung Aktuelle Versorgungssituation in Pöcking Angebotssituation: Lebensmittelangebot reine Verkaufsfläche in m² Nachfragesituation: Pöcking Lebensmittel Drogeriewaren Marktpotenzial Pöcking 12,9 Mio. 1,6 Mio. Ist-Umsatz vor Ort 9,1 Mio. 0,8 Mio. derzeitige Bindungsquote (Zentralität) 70,9 % 50,3 % offenes Marktpotenzial 3,8 Mio. 0,8 Mio. davon bindungsfähige Marktpotenziale ZV Ortsmitte integrierte Lagen Pöcking gesamt 2014 Supermarkt Lebensmitteldiscounter Bio-/Naturkostladen Sonstige Lebensmittelanbieter: (z.b. Ladenhandwerk, Spezialitätenläden, Getränkemärkte, Tankstellenshops etc.) Gesamt rd. 1,3 Mio. rd. 0,2 Mio. Konzentration im Kernort, Nahversorgung noch in Aschering und Lindenberg Wichtigste Anbieter: - Edeka, Penny außerhalb der Ortsmitte - Bio-Markt, Bäcker, Metzger, Obst/Gemüse in der Ortsmitte Lebensmittelangebot mit rd. 365 m² pro EW unterdurchschnittlich (Bundesdurchschnitt: 430 m² pro EW) Drogeriewaren nur als Randsortiment, Schlecker-Schließung kompensiert Hohes offenes Marktpotenzial Lebensmittel 33% (rd. 1,3 Mio. ) davon können durch einen attraktiven, erweiterten Supermarkt gebunden werden Das Gesamt-Potenzial Drogeriewaren (1,6 Mio. ) reicht nicht für die Ansiedlung eines Drogeriemarktes (Neu-Umsatz: 3,8 Mio. ) aus Nachfrageplattform in Pöcking reicht nicht aus um einen Drogeriemarkt auf Lange Sicht wirtschaftlich zu betreiben! 10

11 Auswirkungsanalyse Nahversorgung Städtebauliche Verträglichkeit Szenario 1 Herkunft des Lebensmittel-Umsatzes: Neuer Umsatz in Mio. (maximal) Offenes, bindungsfähiges Potenzial bzw. Kaufkraftrückgewinnung in Mio. Pöcking gesamt Szenario 1 Herkunft des Drogeriewaren-Umsatzes: Umsatz zu Lasten bestehender Anbieter ZV Ortsmitte sonstige Lagen 1,7 1,3 0,4 0,1 0,3 Neuer Umsatz in Mio. (maximal) Offenes, bindungsfähiges Potenzial bzw. Kaufkraftrückgewinnung in Mio. in % in % in % 7,6 6,6 8,1 Pöcking gesamt Umsatz zu Lasten bestehender Anbieter ZV Ortsmitte sonstige Lagen 0,2 0,2 < 0,1 < 0,1 < 0,1 in % in % in % 9,3 6,7 10,7 Szenario 1 Erweiterung des Edeka-Marktes auf dem Alt-Standort als vollumfänglich städtebaulich verträglich zu bewerten! Wesentliche Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen innerhalb des Gemeindegebietes Pöckings sind nicht zu erwarten! 11

12 Auswirkungsanalyse Nahversorgung Städtebauliche Verträglichkeit Szenario 2 Herkunft des Lebensmittel-Umsatzes: Neuer Umsatz in Mio. (maximal) Offenes, bindungsfähiges Potenzial bzw. Kaufkraftrückgewinnung in Mio. Pöcking gesamt Umsatz zu Lasten bestehender Anbieter ZV Ortsmitte sonstige Lagen 1,9 1,3 0,6 0,2 0,4 in % in % in % 11,2 9,8 12,0 Szenario 2 Bewertung Ansiedlung Drogeriemarkt (650 m² VK): Bei gesamten Marktpotenzial von lediglich 1,6 Mio. müsste ein Neu-Umsatz von 3,7 Mio. generiert werden Das zur Verfügung stehende Potenzial reicht u. E. nicht aus um einen Drogeriemarkt in Pöcking wirtschaftlich zu betreiben, zumal sich die regionale Wettbewerbssituation im Drogeriewarensegment weiter verschärfen wird (Starnberg) Szenario 2 Verlagerung mit Erweiterung des Edeka-Marktes plus Ansiedlung eines Drogeriemarktes am Alt-Standort kann aufgrund gestiegener Abschöpfungsquoten im Lebensmittelbereich nicht zur Umsetzung empfohlen werden! Ein Drogeriemarkt ist eindeutig als überdimensioniert für Pöcking anzusehen! 12

14 Auswirkungsanalyse Nahversorgung Abschließende Bewertung und Empfehlung Das prioritär zur Umsetzung empfohlene Szenario ist: Edeka-Erweiterung auf dem Bestandsgrundstück an der Weilheimer Straße 10 auf maximal m² Verkaufsfläche inklusive integrierter Bäckerei-Filiale Begründung: Der bestehende Standort erfüllt sowohl aus handelsökonomischer (Flächenpotenzial, Marktpotenzial, Einzugsgebiet, Erreichbarkeit) wie städtebaulicher Sicht (Naheinzugsgebiet, mögliche Konflikte mit anderen Nutzungen, mögliche Impulse für angrenzende Nutzungen, Nähe zur Ortsmitte, Integration in die Siedlungsstruktur, kein zusätzlicher Flächenverbrauch) u. E. die erforderlichen Kriterien bestmöglich Aufgrund des begrenzten örtlichen Marktpotenzials und den geringen zur Verfügung stehenden bindungsfähigen Potenzialen im Bereich Drogeriewaren an einem Standort wie Pöcking mit begrenztem Einzugsgebiet, kann die Ansiedlung eines Drogeriemarktes nicht empfohlen werden In einem 1.200m² großen attraktiven Lebensmittelsupermarkt werden Drogeriewaren zukünftig in Pöcking in einer ausreichenden Breite und Sortimentstiefe im Randsortiment vorgehalten, sodass mit der Umsetzung von Szenario 1 auf dem Bestandsgrundstück die gesamtgemeindliche Grundversorgung der Pöckinger Bevölkerung in den Bereichen Lebensmittel und Drogeriewaren langfristig und nachfrageorientiert adäquat gewährleistet werden kann. 14

16 Gemeinde Pöcking Herzlichen Dank! Ihre Ansprechpartner: Dipl.-Geogr. Christian Hörmann T , hoermann@cima.de Dipl.-Geogr. Stefan Kellermann T , kellermann@cima.de Weitere Informationen zur cima und unseren Projekten finden Sie auf unserer Homepage 16