Entwicklungskonzept Äußere Neustadt

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Gerhard Schulze
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1 INSEK / Zentrenkonzept 2007 Entwicklungskonzept Äußere Neustadt Prüfergebnis Planungsabsichten Albertplatz und Postgelände

2 Gesamtstädtische Einzelhandelssituation seit 2001 kaum Flächenwachstum Umverteilung Wachstumssprung in 2009 Disproportionen zwischen Zentraler und dezentraler Entwicklung 2009 Verkaufsflächen dav. großflächig Verkaufsflächenausstattung je Einwohner: 1,7 m² Gesamtverkaufsfläche der Stadt : m² davon großflächiger Einzelhandel: m² (ca. 58 %) Gezielte Entwicklungen unterstützen

3 Einzugsbereich OTZ Äußere Neustadt Einzugsbereich OTZ Äußere Neustadt (ca Einwohner) Nah-Einzugsbereich (ca Einwohner) Besonderheit: Überschneidung mit Einzugsbereich Innenstadt/ Innere Neustadt

4 Struktur des OTZ Äußere Neustadt (Bestand) Teilzentren: Alaun-/Rothenburger Straße Bautzner Straße Königsbrücker Straße

5 Allgemeine Rahmenbedingungen größtes OTZ außerhalb der Innenstadt hohe touristische Bedeutung Dichte und gründerzeitliche Bebauungsstruktur, kaum Wohnungsleerstand hoher Anteil der Jährigen, hohe Geburtenrate Einzugsbereich insgesamt (Äußere Neustadt, Radeberger Vorstadt, Innere Neustadt, Leipziger Vorstadt und Albertstadt) Engeres Einzugsgebiet Äußere Neustadt stabiler Einzugsbereich Kaum Entwicklungspotenzial aus Einwohnerentwicklung

6 Einwohner und Verkaufsflächen Indikator Einwohner 2009 Verkaufsflächenbestand m²/ew Verkaufsfläche Lebensmittel m²/ew SB-Warenhäuser / Verbrauchermärkte ab m² VK Discounter Supermärkte , , (0,10 m²/ew) (0,17 m²/ew) (0,09 m²/ew) Einzugsbereich gesamt , , (0,09 m²/ew) (0,13 m²/ew) (0,08 m²/ew) Äußere Neustadt Naheinzugsbereich , , (0,08 m²/ew) (0,13 m²/ew) Hoher Anteil kleiner Ladeneinheiten (285 Läden zwischen 5 und 200 m² VK, 10 bis max. 800 m², 1 > 800 m² VK) sehr gute Verkaufsflächenausstattung, auch im Lebensmittelbereich

7 Verkaufsflächenentwicklung - wesentliche Veränderungen gegenüber Zunahme: Lebensmittel (Rewe Königsbrücker Straße) und Sonstiger Einzelhandel (Schnäppchenmärkte) Stabil: Bekleidung/Lederwaren/Schuhe sowie GPK/Hausrat/Geschenk-artikel (als typische Innenstadtsortimente) Rückgang: Sportwaren und die langfristigen Bedarfsgüter Möbel, Unterhaltungselektronik Planungsvorhaben, genehmigt Äußere Neustadt: Bautzner Str Lebensmittelmarkt Innere Neustadt: Hauptstraße, Wohn- und Geschäftshaus

8 Fazit Wachstumsschub gesamtstädtisch + teilräumlich erfolgt Entwicklungspotenzial für das OTZ Äußere Neustadt teilweise aufgebraucht (vor allem im Lebensmittelbereich) Neue Vorhaben sind unter Berücksichtigung der neuen Rahmenbedingungen zu prüfen Aussagen des Entwicklungskonzeptes für das OTZ Äußere Neustadt bleiben bestehen.

9 Strategie OTZ Äußere Neustadt Empfehlungen des Entwicklungskonzeptes Stärkere Profilierung der Teilzentren Mit Empfehlungen zur räumlichen Ausdehnung, zu den Leitbetrieben, zum Branchenbesatz, u. a.: Teilzentrum Bautzner Straße Ausbau Hauptlage Nordseite zwischen Königsbrücker- und Alaunstraße (EH) geeignet sind alle mittelfristigen, innerstädtische Leitbranchen, Bsp. Bekleidung, Hausrat, Spiel und Sport Teilzentrum Königsbrücker Straße Schärfung des Branchenprofils mit zentrenrelevanten Angeboten des kurz- und mittelfristigen Bedarfsstrufe, Bsp. Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung) Teilzentrum Alaun-/Rothenburger Straße Ausbau/Stärkung des kleinteiligen Einzelhandelsbesatzes

10 Strategie OTZ Äußere Neustadt (Entwicklungskonzept 2008) Stärkere Profilierung der Teilzentren Auch mit Empfehlungen zur Gestaltung des öffentlichen Raumes, zur Nutzung Marketing-/Managementinstrumente, zur Einbindung von Privatengagement etc. Ziel: Komplexität der Maßnahmen dient der Stärkung/Weiterentwicklung des OTZ und dem Schutz der Bestandsstruktur Frühzeitig wurde aber auch auf Gefahrenpotenziale aufmerksam gemacht: Keine Ausdehnung der Geschäftsbereiche (Gefahr der Schwächung der zentralen Bereiche) Störungen der Versorgungsstruktur Lebensmittel verhindern Kein weiterer großflächiger Einzelhandel an nicht integrierten Standorten

11 Strategie OTZ Äußere Neustadt - Lebensmittel - Bei Realisierung des Planvorhabens Bautzner Straße ist das Angebot an Lebensmitteln für den Einzugsbereich sehr gut und angemessen (bei Berücksichtigung der bestehenden Einwohnerentwicklung und der vorhandenen Nahversorgungsstruktur insgesamt) Weitere Lebensmittelbetriebe sind bei künftigen Planungsvorhaben nur möglich, wenn Größenordnung und Betriebsform sich dem Maßstab des OTZ ÄN unterordnen, d. h.: Geringe Abschöpfungsquoten (max. 5 %) aus vorhandenen Märkten Vermeidung nach innen gerichteter Standorte und großflächige Solitärstandorte (funktionale, fußläufige Wegebeziehungen notwendig)

12 Lebensmittel in der Betriebsform SB-Warenhaus m² SB-Warenhaus mit ca. 20 Mio. Umsatz im Jahr, dar. ca. 13 Mio. Lebensmittelumsatz, Entspricht dem Umsatz von 3 Lebensmitteldiscountern (800m²) oder ca. 280 Tante Emma Läden 3,5 km Radius Gefahr für das OTZ ÄN (Überdimensionierung, Kern eines eigenen EKZ, abseits gelegen) Gefahr für weitere Zentren aufgrund des größeren Einzugsbereiches Gefahr für die NAHversorgungsstruktur insgesamt

13 Empfehlungen für die Potenzialstandorte (aus Entwicklungskonzept 2008) Beide Standorte sind Bestandteil des Zentrenkonzeptes - Postgelände vollständig - Albertpark nur DVB-Hochhaus, Quartiersbebauung insgesamt konzeptionell nicht unterlegt Hochhaus Albertplatz Entreefunktion und Bindeglied Verkehrliche Barrieren verhindern Einzelhandel als Ergänzungsfunktion, nicht als eigenständiges Nutzungskonzept kein Lebensmitteleinzelhandel Postgelände Flächenpotenzial zur Stärkung der Hauptlage Königsbrücker Straße (Pol) Vermeidung Übergewicht gegenüber anderen zentralen Bereichen Starke Eingrenzung der Branche Lebensmittel

14 Planvorhaben Albertpark (Konzeptstudie vom ) Wohn- und Geschäftshaus Einschl. Sanierung des denkmalgeschützten DVB- Hochhauses m² VK gesamt, dar m² SB-W, m² Drogeriemarkt Städtebau Revitalisierung denkmalgeschützter Bausubstanz; angemessene Eingangssituation und Platzarrondierung; straßenbegleitende Bebauung; Bebauungsstruktur nimmt prägende städtebauliche Eigenart auf

15 Planvorhaben Albertpark (Konzeptstudie vom ) Nutzungskonzept Büro, Dienstleistungen, Wohnen, Gastronomie! Größe der Verkaufsflächen; Randlage zu den zentralen Bereichen; verkehrliche Barrieren; Magnetbetrieb SB-Warenhaus Verkehr Einordnung in angrenzende Straßen! Anbindepunkte im Stauraumbereich Knoten Albertplatz Bauplanungsrecht!! Vorhabenbezogener Bebauungsplan nach 12 BauGB erforderlich Fazit: Vorhaben realisierbar, Spezifizierung des Nutzungskonzeptes erforderlich (max m² Verkaufsfläche gesamt, Verzicht SB-W/Lebensmittel, Fußwegekonzept)

16 Planvorhaben Postgelände (Projektstudie vom März 2010) Geschäftshaus mit Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Parken m² VK gesamt, dar m² Lebensmittelmarkt Städtebau Auftakt zum Gründerzeitviertel, Verbindungsachse zum Bhf. Neustadt, Revitalisierung denkmalgeschützter Bausubstanz im Eckbereich, Einfügen in städtebauliche Situation

17 Planvorhaben Postgelände (Projektstudie vom März 2010) Nutzungskonzept Bestandteil INSEK, Entwicklungspotenzial zur Stärkung Königsbrücker Straße! Größe der Verkaufsflächen; Lebensmittelvollversorger Verkehr Fahrtrichtungsbezogene Erschließung möglich, künftig Abbiegebeziehungen zugelassen Bauplanungsrecht!! Vorhabenbezogener Bebauungsplan nach 12 BauGB erforderlich Fazit: Vorhaben realisierbar, Spezifizierung des Nutzungskonzeptes erforderlich (max m² Verkaufsfläche gesamt, weniger konkurrierende als ergänzende Nutzungen, Einschränkung/Verzicht Lebensmittelhandel); Fußwegebeziehungen

18 Beide Standorte realisierbar Wenn die aufgezeigten Empfehlungen in den Konzeptstudien aufgegriffen werden, sind beide Standorte mit dem entsprechenden Einzelhandelsanteil realisierbar, ohne dass das zentralörtliche Gefüge und die Nahversorgungsstruktur der Neustadt gestört werden. Danke für Ihre Aufmerksamkeit!

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