Integriertes Einzelhandels- und Ortskernkonzept für die Gemeinde Cadenberge

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1 Integriertes Einzelhandels- und Ortskernkonzept für die Gemeinde Cadenberge Endbericht München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck T F cima.luebeck@cima.de Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Projektleiter: Dipl.-Ing. Martin Hellriegel, Stadtplaner AKNW Bearbeitung: M.A. Geographie Nils Meyer Lübeck, 22. Juni 2016 Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung+ Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung+ Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung+ Management GmbH in Lübeck. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Rahmenbedingungen Lage und zentralörtliche Bedeutung Planungsrechtliche Rahmenbedingungen im Ortskern Bauleitplanung Verkehrsplanung Sozioökonomische Strukturdaten Demografie Sozioökonomie Wohnungsmarkt Touristische Leistungskennziffern Bestandsanalyse Marktgebiet Gemeinde Cadenberge Nachfragesituation Nachfragepotenzial Gemeinde Cadenberge Nachfragepotenzial Samtgemeinde Am Dobrock Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Cadenberge Angebotssituation in der Gemeinde Cadenberge Einzelhandelszentralität Kaufkraftstromanalyse des Einzelhandels in der Gemeinde Cadenberge Nahversorgungssituation in der Gemeinde Cadenberge Nutzungsstrukturelle Bewertung des Ortskerns Städtebauliche Bewertung des Ortskerns Stärken-Schwächen-Bilanz Integriertes Einzelhandels- und Ortskernkonzept Nutzungsstrukturelles Leitbild Ziele für die Einzelhandels- und Ortskernentwicklung Zentraler Versorgungsbereich Zum Begriff des zentralen Versorgungsbereichs Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Cadenberge Branchenkonzept Vorbemerkung Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen Ableitung der Cadenbergener Sortimentsliste Ansiedlungs- und Entwicklungsstrategien Ansiedlungsstrategien für den zentralen Versorgungsbereich Ansiedlungsstrategien für sonstige Wohn- und Mischgebiete Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Standorte Standortkonzept Ortskern Szenario 1: Minimalvariante Szenario 2: Konkurrenzvariante Szenario 3: Maximalvariante Szenario 4: Zwischenvariante Ergänzende Maßnahmen Regionalladen Bahnhof Beschilderung Öffentliches WLAN Gewerbeflächenentwicklung Seite 3

4 5 Handlungsprogramm Planungsrechtliche Empfehlungen Empfohlene Schritte zum Standortkonzept Anhang Bestimmung des Marktgebietes und des Nachfragepotenzials Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation Abgrenzung von Betriebstypen Zur Definition zentraler Versorgungsbereiche und dem Erfordernis ihrer Abgrenzung Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche Seite 4

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Gemeindegebiet der Gemeinde Cadenberge (nach Fusion mit Geversdorf)... 9 Abb. 2: Einordnung im Regionalen Raumordnungsprogramm Abb. 3: Index Einwohnerentwicklung im Vergleich...11 Abb. 4: Index Einwohnerentwicklung im Vergleich...11 Abb. 5: Einkommen der privaten Haushalte im Vergleich...12 Abb. 6: Arbeitslose und SGB II-Empfänger...12 Abb. 7: Pendlersaldo und Arbeitsplatzzentralität...12 Abb. 8: Gebäude nach Baualtersklassen...13 Abb. 9: Touristische Leistungskennziffern im Überblick...14 Abb. 10: Marktgebiet der Gemeinde Cadenberge...15 Abb. 11: Nachfragepotenzial der Gemeinde Cadenberge...16 Abb. 12: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Gemeinde Cadenberge...17 Abb. 13: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Cadenberge...18 Abb. 14: Verkaufsfläche je Einwohner in Cadenberge...20 Abb. 15: Verkaufsfläche je Einwohner in der SG Am Dobrock...20 Abb. 16: Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in der Gemeinde Cadenberge...23 Abb. 17: Ranking: Handelszentralität in der Gemeinde Cadenberge...23 Abb. 18: Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in der Samtgemeinde Am Dobrock...24 Abb. 19: Ranking: Handelszentralität in der Samtgemeinde Am Dobrock...24 Abb. 20: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in der Gemeinde Cadenberge...25 Abb. 21: Kaufkraftsaldo nach Warengruppen...26 Abb. 22: Datenblatt der SG Am Dobrock und Gemeinde Cadenberge...26 Abb. 23: Ausgewählte Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Cadenberge...27 Abb. 24: Nahversorgungsstruktur in der Gemeinde Cadenberge (500 m Nahversorgungsradien) Abb. 25: Lebensmitteleinzelhandel in Cadenberge Abb. 26: Lebensmitteleinzelhandel in der SG am Dobrock Abb. 27: Nahversorgungsstruktur in der Samtgemeinde Am Dobrock Abb. 28: Nutzungsstruktur im Ortskern Abb. 29: Einstufung Ausstattungskatalog Grundzentrum Cadenberge Abb. 30: Räumliche Verteilung der Nutzungen im Ortskern Abb. 31: Situation mittlere Bahnhofstraße Abb. 32: Raumwirkung Stader Straße Abb. 33: Räumliche Verteilung der Nutzungen im Ortskern Abb. 34: Beispiele für mangelnde Eingangssituationen Abb. 35: Beispiele: Defizite im öffentlichen Raum Abb. 36: Nutzungsstrukturelles Leitbild Abb. 37: Einzelhandel im Cadenberger Zentrum (Auswahl) Abb. 38: Zentraler Versorgungsbereich Cadenberge Abb. 39: Anteile Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in der Samtgemeinde.. 44 Abb. 40: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im zentralen Versorgungsbereich Abb. 41: Verkaufsflächenanteile der zentralen Versorgungsbereiche auf Sortimentsebene: Sortimente des kurzfristigen Bedarfs Abb. 42: Verkaufsflächenanteile der zentralen Versorgungsbereiche auf Sortimentsebene: Sortimente des mittelfristigen Bedarfs Abb. 43: Verkaufsflächenanteile der zentralen Versorgungsbereiche auf Sortimentsebene: Sortimente des langfristigen Bedarfs Abb. 44: Cadenberger Sortimentsliste Abb. 45: Übersicht über Standortkategorien in der Gemeinde Cadenberge Seite 5

6 Abb. 46: Übersicht der Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen...59 Abb. 47: Minimalvariante...61 Abb. 48: Konkurrenzvariante...62 Abb. 49: Maximalvariante...63 Abb. 50: Zwischenvariante...64 Abb. 51: Beispiele Regionalläden...66 Abb. 52: Best Practice Beispiel Bahnhof Reken...67 Abb. 53: Beispiele für Besucherlenkung auf Eingangsbereiche...68 Abb. 54: Beispiele für moderne Besucherleitsysteme...69 Abb. 55: Beispiele für wechselnde Motive...69 Abb. 56: Beispiel für öffentliches WLAN...70 Abb. 57: cima Warengruppen...75 Abb. 58: Hierarchie zentraler Versorgungsbereiche...79 Seite 6

7 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag und Zielsetzung Beurteilung des Zustandes und der Entwicklungsmöglichkeiten der Ortsmitte von Cadenberge unter ganzheitlicher Betrachtung aller Zentrenfunktionen Einbeziehung von Um- oder Neunutzungsmöglichkeiten für Leerstände und das nachzunutzende Rathaus Berücksichtigung der Auswirkungen der geplanten Fusionen (Gemeinde Cadenberge und Gemeinde Geversdorf sowie der Samtgemeinden Am Dobrock und Land Hadeln) Überprüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Cadenberge als Grundlage für die strategische Steuerung des Einzelhandels im Gemeindegebiet. Mit der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Cadenberge sollen die Anforderungen und Rahmenbedingungen der Raumordnung (derzeit noch geltendes Regionales Raumordnungsprogramm 2012 für den Landkreis Cuxhaven und Landesplanung derzeit noch geltendes Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2008, in Aufstellung befindliches Landesraumordnungsprogramm 2015) erfüllt werden. Maßgebliche Relevanz hat die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs und die Ableitung der Cadenbergener Sortimentsliste. Auftraggeber Gemeinde Cadenberge Zeitraum Januar 2016 bis Juni 2016 Untersuchungsdesign Einordnung der Lage und der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen Darstellung der Angebotsstrukturen des Einzelhandels auf Basis einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels in der Samtgemeinde Am Dobrock Bewertung der Nahversorgungssituation Dokumentation der einzelhandelsrelevanten Nachfrage in der Gemeinde Cadenberge sowie der Samtgemeinde Am Dobrock Städtebauliche Bewertung der Ortsmitte Cadenberge. Aufzeigen von aktuellen oder drohenden Funktionsverlusten Abgrenzung des Marktgebietes des Einzelhandels in Cadenberge Warengruppenspezifische Kaufkraftanalysen mit Bewertung der Handelszentralitäten (Umsatz-Kaufkraft-Relationen) sowie der Kaufkraftzuflüsse und Kaufkraftabflüsse Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs der Gemeinde Cadenberge Ableitung der Cadenbergener Liste nahversorgungsrelevanter, zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente unter Beachtung der Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung Aufzeigen branchenspezifischer und standortspezifischer Potenziale, um die Kaufkraft nachhaltig an Cadenberge zu binden (lokale und regionale Sichtweise) und um städtebauliche Funktionsverluste zu vermeiden Erarbeitung eines nutzungsstrukturellen Leitbildes für die Ortsmitte Seite 7

8 Darstellung und Bewertung der Entwicklungsspielräume für die Ortsmitte Cadenberge. Standortkonzept in Varianten mit Nutzungsempfehlungen Ergänzende Maßnahmenempfehlungen zur Entwicklung der Ortsmitte Umsetzungsempfehlungen und nächste Schritte Vorbemerkung zur Methodik Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels in der Samtgemeinde Am Dobrock basiert auf einer Aufnahme des Einzelhandelsbestandes durch das cima-projektteam im Februar/ März Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgt über veröffentlichte regionale Flächenproduktivitäten und weitere Quellen der Branchen- und Betriebsberichtserstattung sowie der Inaugenscheinnahme der Unternehmen. Alle kaufkraftrelevanten Daten für die Gemeinde Cadenberge beziehen sich auf das Jahr Seite 8

9 2 Rahmenbedingungen 2.1 Lage und zentralörtliche Bedeutung Die niedersächsische Gemeinde Cadenberge liegt im Landkreis Cuxhaven am Rande der Geest. Unter dem Namen Cadenberge ist eine Fusion mit der Gemeinde Geversdorf Ende 2016 beabsichtigt. Nach der Fusion leben rd Einwohner 1 in der Gemeinde. Zusammen mit 6 anderen Kommunen gehört Cadenberge zur Samtgemeinde Am Dobrock. Auch die Samtgemeinde soll Ende 2016 mit der Samtgemeinde Land Hadeln unter dem Namen Land Hadeln fusionieren. Verwaltungssitz wird dann Otterndorf werden. Abb. 1: Gemeindegebiet der Gemeinde Cadenberge (nach Fusion mit Geversdorf) Kartengrundlage: Microsoft MapPoint 2013-Mitwirkende Bearbeitung: cima 2016 Als Grundzentrum übernimmt die Gemeinde Cadenberge die raumordnerische Versorgungsaufgabe mit zentralörtlichen Einrichtungen und Angeboten für den allgemeinen täglichen Grundbedarf. Darüber hinaus ist Cadenberge Standort für die Sicherung und Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten. Geversdorf ist Standort für die Erholung. Das Grundzentrum Cadenberge befindet sich ca. 15 km östlich vom Grundzentrum mit mittelzentralen Teilfunktionen Otterndorf und ca. 12 km westlich vom Mittelzentrum Hemmoor. Nördlich und südlich grenzen eher dünner besiedelte Landschaftsräume und kleinere Kommunen an. Im Norden bildet die Elbe eine natürliche Begrenzung für Verflechtungsbereiche. Zusammen mit der Wingst (Höhenzug) im Süden ist sie aber auch Quelle von Urlaubern und Tagesgästen. Die Gemeinde Cadenberge ist über die B73 Richtung Otterndorf/ Cuxhaven bzw. Hemmoor/ Stade an das regionale Straßennetz angebunden. Die nächsten Autobahnanschlussstellen befinden sich in 30 km (A27) bzw. 39 km Entfernung (A26). Über den Metronom (RE5) ist Cadenberge im Stundentakt an die Strecke Cuxhaven- Hamburg angebunden. Der Bahnhof liegt fußläufig erreichbar zum Ortskern, verfügt über eine gute Stellplatzausstattung für Pendler und trägt zur Attraktivität als Wohnstandort bei. Ergänzt wird das ÖPNV-Netz durch Regionalbuslinien sowie Anruf-Sammel-Taxis (AST). Siedlungsstrukturell ist in der Gemeinde Cadenberge sehr gut gelungen, den Siedlungsbereich kompakt zu halten. Durch die Fusion mit Geverdorf entsteht ein neuer Ortsteil ca. 3,4 km nördlich des Ortskerns. 1 Quelle: LSN-Online (Stand: ) Seite 9

10 Abb. 2: Einordnung im Regionalen Raumordnungsprogramm 2012 Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten, sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Sonstige Wohnungen sind nur oberhalb des ersten Vollgeschosses i.v.m. 1 Abs. 7 BauNVO straßenseitig zulässig Verkehrsplanung Quelle: Regionales Raumordnungsprogramm für den Landkreis Cuxhaven Planungsrechtliche Rahmenbedingungen im Ortskern Bauleitplanung Im Flächennutzungsplan und in den abgeleiteten Bauleitplänen sind die Flächen im Ortskern von Cadenberge als Kern- und untergeordnet als Mischgebiete (Randlagen) dargestellt. Nach den textlichen Festsetzungen sind in den Hauptgeschäftslagen im Bereich des Marktplatzes und der Bahnhofstraße zulässig: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Die Ortsumgehung Cadenberge soll nordwestlich von Cadenberge an der B 73 beginnen und südöstlich von Cadenberge an der B 73 enden. Zwischen der bestehenden Ortsumgehung Otterndorf und der geplanten Ortsumgehung Cadenberge soll die B 73 parallel zur vorhandenen Bahnstrecke Cuxhaven - Hamburg verlegt werden. Die Ortsumgehung Cadenberge soll die vorhandene Ortsdurchfahrt Cadenberge vom Durchgangsverkehr entlasten. Das Raumordnungsverfahren wurde am 19. Mai 1994 eingeleitet und am 12. März 1996 mit der Landesplanerischen Feststellung abgeschlossen. Am 28. Oktober 1997 erfolgte die Linienbestimmung durch das Bundesverkehrsministerium. Die Baumaßnahme OU Cadenberge ist im Entwurf zum Bundesverkehrswegeplan 2030 in der Stufe vordinglicher Bedarf ausgewiesen (Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur 2016). Seite 10

11 2.3 Sozioökonomische Strukturdaten Demografie Die Einwohnerentwicklung in Cadenberge und Geversdorf verlief in den letzten Jahren uneinheitlich. Nach leichten Rückgängen zwischen den Jahren 2011 und 2013 gab es zuletzt wieder Zuwächse vor allem in Cadenberge. In der Samtgemeinde Am Dobrock war die Einwohnerentwicklung hingegen eher stagnierend. Abb. 3: Index Einwohnerentwicklung im Vergleich 102,0 101,5 101,0 100,5 100,0 99,5 99,0 98,5 98,0 97,5 97, SG Am Dobrock Cadenberge Geversdorf Bevölkerungsprognosen der Bertelsmann Stiftung gehen bis zum Jahr 2030 von einer Fortsetzung der leicht negativen Einwohnerentwicklung (-9,4 %) in der Samtgemeinde aus (vgl. wegweiserkommune.de). Für die Gemeinde Cadenberge liegen keine Vergleichsprognosen vor. Aktuell zu beobachtende Konzentrationsprozesse in den Zentralorten lassen allerdings eine abgeschwächte Entwicklung erwarten. Umzüge innerhalb der Samtgemeinde zu Gunsten des Hauptortes Cadenberge sind der maßgebliche Abmilderungsfaktor. Alterungsprozesse sind auch in der Samtgemeinde Am Dobrock zu beobachten. Prognosen der Bertelsmann-Stiftung gehen davon aus, dass alle Altersklassen unter 65 Jahren an Bevölkerungsanteilen verlieren werden, während die Altersgruppe (+14,1 %) und insbesondere die Hochaltrigen 80+ (+50 %) deutliche Zuwächse erfahren (vgl. wegweiser-kommune.de). Eine Auswertung der Wanderungsprofile nach Altersjahrgängen zwischen 2009 und 2012 zeigt, dass im Saldo fast alle älteren Jahrgänge aus der Samtgemeinde abwandern (vgl. wegweiser-kommune.de). Im Rahmen der Alterungsprozesse ist hierbei auch für die Gemeinde Cadenberge zu erwarten, dass es zu weiteren Singularisierungsprozessen kommt. Hierbei werden vor allem ältere Menschen zunehmend alleine in ihrer Wohnung verbleiben. Eine Auswertung des Zensus 2011 zeigt, dass bereits heute ein Drittel der Cadenbergener Haushalte Einpersonenhaushalte sind. Abb. 4: Index Einwohnerentwicklung im Vergleich 11% 33% Einpersonenhaushalte (Singlehaushalte) Paare ohne Kind(er) Quelle: LSN Online bis 2013 ab 2014 Samtgemeinde Am Dobrock 2016, Darstellung cima % Paare mit Kind(ern) 29% Sonstige Quelle: Zensusdatenbank 2016, Darstellung cima 2016 Seite 11

12 2.3.2 Sozioökonomie Sowohl ein leicht erhöhter Anteil von Haushalten mit niedrigem Einkommen als auch erhöhte Anteile von Arbeitslosen gemessen an den Beschäftigten am Wohnort sowie erhöhte Quoten von SGB II- Empfängern, deuten eher auf leicht unterdurchschnittliche sozioökonomische Rahmenbedingungen für die privaten Haushalte in der Samtgemeinde Am Dobrock. Abb. 5: Einkommen der privaten Haushalte im Vergleich 100% 80% 60% 40% 20% 0% 17,1 18,8 18,2 31,2 33, , ,8 Am Dobrock Cuxhaven, LK Niedersachsen Niedrigem Einkommen (bis unter ) Mittlerem Einkommen ( bis unter ) Hohem Einkommen ( und mehr) Quelle: Wegweiser Kommune 2016 (Daten 2013), Darstellung cima 2016 Abb. 6: Arbeitslose und SGB II-Empfänger ,8 9,9 Quelle: Wegweiser Kommune 2016 (Daten 2014), Darstellung cima 2016 Der Pendlersaldo je 100 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten war 2015 in der Gemeinde Cadenberge (Geversdorf eingerechnet) leicht negativ. Die Arbeitsplatzzentralität 2 liegt mit rd. 73 unterhalb eines ausgeglichenen Wertes von 100. Abb. 7: Pendlersaldo und Arbeitsplatzzentralität 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0-20,0-40,0-60,0-80,0 8,8 7,3 8,3 8,5 Am Dobrock Land Hadeln LK Cuxhaven Arbeitslosenanteil an den Beschäftigten in % Pendlersaldo je 100 Beschäftigte SGB II-Quote Arbeitsplatzzentralität Cadenberge (nach Fusion) Landkreis Cuxhaven 2 Verhältnis von Beschäftigten am Arbeitsort zu Beschäftigten am Wohnort Seite 12

13 Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2016 (Daten 2015), Darstellung cima 2016 Vergleicht man die Zahlen mit den Werten des gesamten Landkreises Cuxhaven, wird allerdings auch deutlich, dass die Gemeinde Cadenberge sowohl über einen günstigeren Pendlersaldo als auch über ein eine höhere Arbeitsplatzzentralität (Landkreis = 65) verfügt Wohnungsmarkt Die im Zensus erfasste Leerstandsquote von 3 % der vorhandenen Wohnungen bewegt sich im Rahmen einer gesunden Fluktuationsreserve und bestätigt sich durch die Eindrücke vor Ort. Wohnungen die angeboten werden, werden relativ schnell nachgenutzt. Der Anteil der Mietwohnungen liegt in der Gemeinde mit ca. 38 % über dem Landkreis (36 %) (vgl. Zensus 2011). Hingegen liegt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser mit 94 % leicht über dem Schnitt im Landkreis Cuxhaven (92 %) (Daten LSN 2016). Die qualitative Struktur des Wohnraumangebotes deutet auf künftige Handlungsbedarfe hin. So verfügt Cadenberge mit rd. 47,1 m² Wohnfläche je Einwohner im Vergleich zum Landkreis (51,8 m²) und dem Land Niedersachsen (51,8 m²) über vergleichsweise kleine Wohnungen (vgl. LSN 2016). Diese verfügen im Vergleich zum Landkreis und zum Land eher über mehr Räume (vgl. LSN 2016), sind also stärker parzelliert und stammen zu deutlich erhöhten Anteilen aus den Baujahren 1950 bis Abb. 8: Gebäude nach Baualtersklassen 25% 20% 15% 10% 5% 0% Vor Quelle: Zensus 2011 und LSN 2016, Darstellung und Berechnung cima Touristische Leistungskennziffern und später Land Niedersachsen Landkreis Cuxhaven Gemeinde Cadenberge Mit rd Übernachtungen 3 im Jahr gehört die Samtgemeinde Am Dobrock nicht zu den touristischen Schwerpunkten in der Region. Die Bettenauslastung lag 2013 und 2014 bei rund 12 % (vgl. LSN 2016). Dies bestätigt auch ein relativ niedriger Ferienwohnungsanteil von 1,3 % (Landkreis 4,3 %, Quelle Zensus 2011). 3 mit Betriebsart Camping (Ohne Dauercamper) nur Betriebe mit mindestens 10 Betten Seite 13

14 Abb. 9: Touristische Leistungskennziffern im Überblick Betten 2013 Übernachtungen 2013 Betten 2014 Quelle: Samtgemeinde Am Dobrock, FB Bürgerdienste 2016 Übernachtungen 2014 Hotels/Gaststätten Pensionen Gew Ferienhäuser/-wohnungen,Appartm ents Privatzim m er Jugendherberge Schullandheim e inkl. BBS Cam ping inkl. Wom o-stellplätze und Dauercam per Bootsliegeplätze Zweitwohnungen* Gesam t Neben den reinen Übernachtungskennziffern müssen allerdings die verkehrstechnische gute Lage in einer touristischen Region, relevant u.a. für Tagesgäste, sowie die übrigen touristischen Leistungskennziffern berücksichtigt werden. Berücksichtigt man insbesondere auch die potenzielle Zahl der Übernachtungen in Zweitwohnungen, Ferienwohnungen und Schullandheimen (inkl. BBS), so ergeben sich in der Summe rd Übernachtungen in der Samtgemeinde, die als Potenzialreserve bei Entwicklungsentscheidungen mit berücksichtigt werden sollten. Die Bevölkerungsentwicklung in der Gemeinde wie auch der Samtgemeinde bewegt sich eher auf einem stagnierenden Niveau. Größere Bevölkerungszuwächse sind für die kommenden Jahre nicht zu erwarten, allerdings sind weitere Konzentrationsprozesse auf den Zentralort Cadenberge wahrscheinlich. Der Demografische Wandel wird in Form von Alterungs- und Singularisierungsprozessen auch in der Gemeinde Cadenberge spürbar und erfordert Anpassungsprozesse. Diese deuten sich auch auf dem Wohnungsmarkt an. Aktuell ist dieser entspannt und Bestandsimmobilien werden nachgefragt. Angebotsüberhänge sind nicht zu erkennen. Aufgrund der Struktur des Angebotes werden Alt- und Neueigentümer künftig aber mit erhöhten Modernisierungs- und Umbauaufwendungen rechnen müssen. Der Ortskern besitzt aufgrund seiner Lagequalität eine erhöhte Attraktivität für Investitionen. Die Indikatoren zum Wirtschaftsstandort zeigen die zentralörtliche Funktion der Gemeinde aber auch die leichte Strukturschwäche der Region. Zuletzt war die Entwicklung leicht negativ. Neben Beschäftigungsimpulsen im Ortskern stellt die Ortsumgehung eine prüfenswerte Chance, Flächenverfügbarkeit vorausgesetzt, für die Eigenentwicklung von Betrieben in der Samtgemeinde dar. In direkter Lage zur Ortsumgehung könnten großzügig parzellierte, gut erschlossene und mit geringen Auflagen ausgestattete Gewerbeflächen in einem moderaten Umfang geschaffen werden. Erweiterungen, Neugründungen und ggf. auch Verlagerungen könnten hierdurch begünstigt werden. Die touristischen Leistungskennziffern belegen, dass Cadenberge zwar kein klassischer Tourismusstandort ist unter Berücksichtigung aller Leistungskennziffern aber über eine durchaus relevante Potenzialreserve verfügt, die bei Investitionsvorhaben Berücksichtigung finden sollte. Seite 14

15 3 Bestandsanalyse Die nachstehende Analyse besteht aus der Beurteilung der Angebots- und Nachfragesituation in der Gemeinde Cadenberge und einer städtebaulichen und nutzungsstrukturellen Bewertung des Ortskerns. 3.1 Marktgebiet Gemeinde Cadenberge Das Marktgebiet der Gemeinde Cadenberge wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind vor allem: Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Cadenberge, Branchenmix, Sogkraft ansässiger (Groß-)Betriebe, Lage zu anderen zentralen Orten, Verteilung der Bevölkerung im Raum, Verkehrsinfrastruktur, Mobilität der Bevölkerung im Raum, Pendlerbewegungen (arbeits- und ausbildungsbedingt), Nähe zu Konkurrenzorten sowie die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten. Mit dem Mittelzentrum Hemmoor und dem Grundzentrum Otterndorf sind gut aufgestellte Einzelhandelsstandorte nicht weit entfernt. Relevant ist zudem die zentralörtliche Versorgungsfunktion der Gemeinde Cadenberge: Cadenberge ist gemäß Regionalem Raumordnungsprogramm 2012 für den Landkreis Cuxhaven als Grundzentrum eingestuft. Damit besitzt die Gemeinde Cadenberge die grundzentrale Versorgungsaufgabe für das Samtgemeindegebiet. Zukünftig - nach der Fusion mit der Samtgemeinde Land Hadeln - wird Cadenberge sich die grundzentrale Versorgungsaufgabe für das neu geschaffene Gebiet mit Otterndorf und Ihlienworth teilen. Das Marktpotenzial des Einzelhandels in der Gemeinde Cadenberge ergibt sich somit aus der vorhandenen Nachfrage innerhalb des Marktgebietes. Hierzu zählen neben der Gemeinde Cadenberge vorrangig lediglich die zur Samtgemeinde Am Dobrock gehörenden Kommunen (u.a. Belum, Neuhaus (Oste), Geversdorf, Wingst, Oberndorf,...). Abb. 10: Marktgebiet der Gemeinde Cadenberge Marktgebiet geringe Austauschbeziehungen Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende Bearbeitung: cima 2016 Seite 15

16 Das dargestellte Marktgebiet bildet den Durchschnitt über alle Betriebe in der Gemeinde Cadenberge ab. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe durchaus größere Marktgebiete aufweisen können (siehe "geringe Austauschbeziehungen" in Abb. 10). Die Ausstrahlung der Gemeinde Cadenberge lässt zu den äußeren Bereichen des Marktgebietes naturgemäß nach. Die Orientierung ist in den weiter entfernt liegenden Gemeinden auch auf andere Zentren gerichtet. 3.2 Nachfragesituation Nachfragepotenzial Gemeinde Cadenberge Die Berechnung des Nachfragepotenzials 4 in der Gemeinde Cadenberge erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahl (3.474 EW) 5 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer (90,9) 6. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für das Jahr 2016 zugrunde gelegt, der an das Niveau der Gemeinde mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wird. Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners der Gemeinde Cadenberge entspricht im Durchschnitt 5.297,65 im Jahr Wie die Kaufkraftkennziffer liegt auch der statistische Ausgabesatz pro Kopf somit signifikant unter dem Bundesdurchschnitt. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial in der Gemeinde Cadenberge auf rund 18,4 Mio.. Davon entfallen etwa 9,9 Mio Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). Quelle: Gemeinde Cadenberge (Stand: 2016) Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2016 auf den periodischen Bedarf. Im aperiodischen Bedarfsbereich beläuft sich das Nachfragepotenzial auf rd. 8,5 Mio.. Abb. 11: Nachfragepotenzial der Gemeinde Cadenberge CIMA Warengruppe Quelle: cima 2016 Gemeinde Cadenberge Periodischer Bedarf insgesamt 9,9 Lebensmittel, Reformwaren 6,8 Gesundheit und Körperpflege 2,9 Zeitschriften, Schnittblumen 0,3 Aperiodischer Bedarf insgesamt 8,5 Persönlicher Bedarf insgesamt 2,8 Bekleidung, Wäsche 1,6 Schuhe, Lederwaren 0,5 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 0,7 Medien und Technik insgesamt 1,8 Bücher, Schreibwaren 0,3 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 1,5 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 0,9 Sportartikel, Fahrräder 0,5 Spielwaren 0,2 Hobbybedarf, Zooartikel 0,2 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 0,3 Einrichtungsbedarf insgesamt 1,2 Möbel, Antiquitäten 1,0 Heimtextilien 0,2 Baumarktartikel, Gartenbedarf 1,4 Einzelhandel insgesamt 18,4 Seite 16

17 3.2.2 Nachfragepotenzial Samtgemeinde Am Dobrock Da die Gemeinde Cadenberge einen grundzentralen Versorgungsauftrag für das Samtgemeindegebiet übernimmt und das Samtgemeindegebiet gleichzeitig das Marktgebiet darstellt, wird nachfolgend das Nachfragepotenzial des Marktgebietes (Samtgemeinde Am Dobrock) aufgeführt. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für das Jahr 2016 zugrunde gelegt, der an das Niveau der Samtgemeinde mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wird. Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners der Samtgemeinde Am Dobrock entspricht im Durchschnitt 5.414,21 im Jahr Wie die Kaufkraftkennziffer liegt auch der statistische Ausgabesatz pro Kopf somit signifikant unter dem Bundesdurchschnitt. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial in der Samtgemeinde Am Dobrock auf rund 64,4 Mio.. Davon entfallen etwa 34,7 Mio. auf den periodischen Bedarf. Im aperiodischen Bedarfsbereich beläuft sich das Nachfragepotenzial auf rd. 29,7 Mio.. Abb. 12: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Gemeinde Cadenberge CIMA Warengruppe Samtgemeinde Am Dobrock Periodischer Bedarf insgesamt 34,7 Lebensmittel, Reformwaren 23,7 Gesundheit und Körperpflege 10,1 Zeitschriften, Schnittblumen 1,0 Aperiodischer Bedarf insgesamt 29,7 Persönlicher Bedarf insgesamt 9,9 Bekleidung, Wäsche 5,5 Schuhe, Lederwaren 1,8 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 2,6 Medien und Technik insgesamt 6,3 Bücher, Schreibwaren 1,2 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 5,1 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 3,2 Sportartikel, Fahrräder 1,9 Spielwaren 0,6 Hobbybedarf, Zooartikel 0,7 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 0,9 Einrichtungsbedarf insgesamt 4,3 Möbel, Antiquitäten 3,6 Heimtextilien 0,8 Baumarktartikel, Gartenbedarf 5,1 Einzelhandel insgesamt 64,4 Quelle: cima 2016 Seite 17

18 3.3 Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Cadenberge Angebotssituation in der Gemeinde Cadenberge Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer vollständigen Einzelhandelsbestandserhebung in der Gemeinde Cadenberge im Februar und März Die abgeleiteten Umsatzvolumina beruhen auf der Inaugenscheinnahme des konkreten Warenangebots hinsichtlich Angebotsqualität und Sortimentsstruktur. Die Hochrechnung der Umsätze erfolgte über branchenübliche Flächenproduktivitäten. Zusätzlich werden alle branchenspezifischen Informationen aus Firmen- und Verbandsveröffentlichungen sowie der relevanten Fachliteratur in die Auswertung mit einbezogen. Es handelt sich demnach um Schätzwerte, die tatsächlichen Umsätze einzelner Betriebe können zum Teil deutlich abweichen. Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels in der Gemeinde Cadenberge wurden 42 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von qm erhoben. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von ca. 32,8 Mio.. Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist in der nebenstehenden Abb. 13 dokumentiert. Abb. 13: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Cadenberge CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe (Hauptsortiment) Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf insgesamt ,3 Lebensmittel, Reformwaren ,8 Gesundheit und Körperpflege ,1 Zeitschriften, Schnittblumen ,4 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,5 Persönlicher Bedarf insgesamt ,6 Bekleidung, Wäsche ,1 Schuhe, Lederwaren ,3 Uhren, Schmuck, medizinischorthopädischer Bedarf ,2 Medien und Technik insgesamt ,4 Bücher, Schreibwaren ,2 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik ,2 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,9 Sportartikel, Fahrräder ,0 Spielwaren ,5 Hobbybedarf, Zooartikel ,4 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,0 Einrichtungsbedarf insgesamt ,4 Möbel, Antiquitäten ,2 Heimtextilien ,3 Baumarktartikel, Gartenbedarf ,1 Einzelhandel insgesamt ,8 Quelle: cima 2016 Seite 18

19 Folgende Ergebnisse sind hervorzuheben: Die Warengruppen des periodischen Bedarfs verzeichnen 20 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von qm. Sie realisieren einen Umsatz von rd. 21,3 Mio.. Der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil liegt damit bei 40,4 % bzw. 65,0 % am gesamten Einzelhandel. Es befinden sich 16 Lebensmittelbetriebe in der Gemeinde Cadenberge, die überwiegend gut aufgestellt sind. Des Weiteren gibt es einen Wochenmarkt. Insbesondere der Umsatzanteil von über 60 % entspricht der typischen Ausstattung eines Grundzentrums und spricht für eine gute Präsenz der Nahversorgung. In den Warengruppen des aperiodischen Bedarfs zeigt sich eine ungewöhnlich starke Präsenz im persönlichen Bedarf, aber auch in den Warengruppen "Spiel, Sport, Hobby insgesamt" und "Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat". Unter Berücksichtigung der Versorgungsaufgabe als Grundzentrum wird für die eigene Bevölkerung ein sehr gutes Angebot vorgehalten. In der Warengruppe Bekleidung, Wäsche, dem wichtigsten Leitsortiment einer zentralen Ortskernlage, sind 4 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von qm vorhanden. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 3,1 Mio.. Dies entspricht einem Verkaufsflächenanteil von 12,1 % bzw. Umsatzanteil von 9,4 % am gesamten Einzelhandel in der Gemeinde Cadenberge. Im Vergleich zu weiteren Grundzentren entspricht dies einer überdurchschnittlich guten Ausstattung. Die Warengruppe Spiel, Sport, Hobby stellt mit 9,5 % einen für ein Grundzentrum relativ hohen Verkaufsflächenanteil dar. Die 980 qm Verkaufsfläche teilen sich auf 4 Betriebe auf. Mit einem Umsatzanteil von 5,9 % (1,9 Mio. ) ist diese Warengruppe im Cadenberger Einzelhandel stark vertreten. Die Hauptwarengruppe Baumarktartikel, Gartenbedarf stellt in der Gemeinde Cadenberge einen Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil von 14,3 % bzw. 3,2 % am gesamten Cadenbergener Einzelhandel dar. Für ein Grundzentrum stellt dies einen überdurchschnittlichen Besatz dar. In der Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat werden mit einem Verkaufsflächenanteil von 8,8 % (910 qm) und einem Umsatzanteil von 3,1 % (1,0 Mio. ) ebenfalls deutlich überdurchschnittliche Anteilswerte für ein Grundzentrum erreicht. In den Warengruppen des Bereichs Medien und Technik insgesamt ist auffallend, dass es keinen Betrieb gibt, der die Warengruppe Bücher, Schreibwaren im Hauptsortiment anbietet. Vorhandenen Verkaufsflächen (95 qm) befinden sich ausschließlich im Randsortiment anderweitig ausgerichteter Betriebe. In der Warengruppe Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik hingegen ist noch ein Betrieb vorhanden. Mit Ausnahme der erwähnten Warengruppe Bücher, Schreibwaren ist in jeder Warengruppe mindestens ein Betrieb in der Gemeinde Cadenberge als Hauptsortiment vertreten. Für ein Grundzentrum ist dies als Indikator funktionierender Einzelhandelsstrukturen zu werten. Verkaufsfläche je Einwohner Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,5 qm Verkaufsfläche je Einwohner (inkl. ländlich geprägte Räume). In der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren wird ein bundesdurchschnittlicher Wert von 0,5 qm Verkaufsfläche je Einwohner als Vergleichswert angenommen. Seite 19

20 Abb. 14: Verkaufsfläche je Einwohner in Cadenberge Gemeinde Cadenberge Verkaufsflächendichte in qm je Einwohner 2,96 im periodischen Bedarf 1,20 im aperiodischen Bedarf 1,77 Quelle: cima 2016 Die Verkaufsfläche je Einwohner im Segment Lebensmittel, Reformwaren liegt bei 1,20 qm und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt. In Bezug auf die Gesamtverkaufsfläche erreicht die Gemeinde Cadenberge einen Wert von 2,96 qm Verkaufsfläche je Einwohner, was annähernd dem doppelten Wert des bundesdeutschen Durchschnitts entspricht. Die sehr gute Verkaufsflächenausstattung relativiert sich durch Betrachtung der Verkaufsflächen und Einwohnerzahlen der gesamten Samtgemeinde Am Dobrock. Hier zeigen sich leicht unterdurchschnittliche Werte (vgl. nachfolgende Abbildung). Abb. 15: Verkaufsfläche je Einwohner in der SG Am Dobrock Samtgemeinde Am Dobrock Verkaufsflächendichte in qm je Einwohner 1,08 im periodischen Bedarf 0,39 im aperiodischen Bedarf 0,68 Quelle: cima 2016 Seite 20

21 3.3.2 Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Handelszentralitäten von über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo Kaufkraftabflüsse aus der betreffenden Raumeinheit. Handelszentralitäten werden für den Einzelhandel insgesamt sowie für einzelne Warengruppen ermittelt. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. Da die Gemeinde Cadenberge als Grundzentrum die Versorgungsfunktion des Samtgemeindegebiets übernimmt, werden nachfolgend die jeweiligen Einzelhandelszentralitäten auf Stadt- sowie Samtgemeindeebene dargestellt. Dabei ist zu beachten, dass die Einzelhandelszentralitäten auf Samtgemeindeebene naturgemäß deutlich geringer ausfallen, da das dortige Kaufkraftpotential aufgrund nur geringer Einzelhandelsflächen größtenteils Cadenberge zugutekommt. Für den Versorgungsgrad der Samtgemeinde Am Dobrock sind diese Zahlen somit aussagekräftiger. Insgesamt ist die Einzelhandelszentralität der Gemeinde Cadenberge für ein Grundzentrum als deutlich überdurchschnittlich zu bewerten (178). Per Saldo signalisiert die ermittelte Handelszentralität signifikante Kaufkraftzuflüsse aus den umliegenden Kommunen. In den einzelnen Warengruppen kann es allerdings z. T. große Unterschiede geben. Für die Branche Lebensmittel, Reformwaren liegt eine Zentralität von 248 vor. Hier steht einem Einzelhandelsumsatz von ca. 16,8 Mio. ein lokales Nachfragevolumen von 6,8 Mio. gegenüber. Die Werte veranschaulichen, dass in der Branche Lebensmittel, Reformwaren ein für ein Grundzentrum umfangreiches Angebot vorhanden ist, welches die zentralörtliche Versorgungsfunktion vollumfänglich erfüllen kann. In der Gemeinde Cadenberge besteht mit einem Lebensmittelvollsortimenter und zwei Lebensmitteldiscountern ein umfassendes Angebotsnetz. Wird die Kaufkrafts- und Angebotssituation der Samtgemeinde Am Dobrock hinzugezogen, so ist mit einer Zentralität von 77 zwar kein vollumfängliches, aber immer noch gutes Verhältnis von Angebot und Nachfrage sichergestellt. Ebenso übererfüllt die Gemeinde Cadenberge in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege durch die Handelszentralität von 142 in der Gemeinde Cadenberge größtenteils ihren Versorgungsauftrag. Aktuell werden Drogerieartikel in dem Reformhaus Hunger sowie im Randsortiment der Lebensmittelmärkte angeboten. Darüber hinaus sind noch zwei Apotheken im Gemeindegebiet in dieser Warengruppe zu nennen. Die Zentralität auf Samtgemeindeebene liegt hier nur bei 63 Zählern und bietet Raum für weitere Entwicklungen. In den Branchen des aperiodischen Bedarfs wird in der Gemeinde Cadenberge insgesamt eine Handelszentralität von 135 (Samtgemeinde (SG): 42) erzielt. Die zentrenrelevanten Kernsortimente des persönlichen Bedarfs realisieren Handelszentralitäten zwischen 199 (Bekleidung, Wäsche; SG: 57) und 255 (Schuhe, Lederwaren; SG: 73). Bei einem Umsatz von Seite 21

22 insgesamt 5,6 Mio. liegt eine Zentralität von 199 (SG: 57) vor. In den Sortimenten Bekleidung, Wäsche sind die filialisierten Anbieter kik, NKD und Ernsting's family sowie mit Mode Schröder ein Fachgeschäft zu nennen. Schuhe und Lederwaren werden im Fachmarkt Schuhmann sowie u. a. als Randsortiment geführt. Die Warengruppe Uhren, Schmuck und medizinisch-orthopädischer Bedarf führen die Fachgeschäfte Hess Schmuck, Ton an Ton Hörgeräte und Peters Brillenstudio als Hauptsortiment. Das Angebot im persönlichen Bedarf ist damit für ein Grundzentrum außergewöhnlich gut. Die Warengruppe Medien und Technik setzt sich aus den Branchen Bücher, Schreibwaren und Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik zusammen und weist eine Zentralität von 80 (SG: 24) auf. Einem Einzelhandelsumsatz von 1,4 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 1,8 Mio. gegenüber. Bücher und Schreibwaren werden ausschließlich als Randsortiment angeboten. In den Branchen Elektroartikel, Foto und Unterhaltungselektronik sind ebenfalls Angebotslücken zu identifizieren. Diese werden vorwiegend im Fachgeschäft EP Holl sowie als Randsortiment im Marktkauf angeboten. In der Warengruppe Spiel, Sport, Hobby liegt eine für ein Grundzentrum hohe Handelszentralität von 211 (SG: 60) vor. Das zu dieser Warengruppe zählende Sortiment Tierfutter wird im Kiebitz Markt, im kik sowie in den Lebensmittelmärkten angeboten. Spielwaren (277; SG: 79) weisen eine relativ hohe Zentralität auf. Sportartikel und Fahrräder sind mit einer Einzelhandelszentralität von 186 (SG: 53) ähnlich stark vertreten. Hier sind als Anbieter die Kiebitzscheune, der Schwarz-Markt Cadenberge, die Fahrradhalle Schlüer zu nennen. Weiterhin zu nennen ist für die Obergruppe Spiel, Sport, Hobby auch das Waffen- und Angelgeschäft Laurus. In der Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat wird mit einer Handelszentralität von 383 (SG: 113) der mit Abstand höchste Wert für die Gemeinde Cadenberge, aber auch die Samtgemeinde Am Dobrock erzielt. Das vorhandene Angebot entfällt flächenmäßig zum Großteil auf "Garten und Ambiente" im Gewerbegebiet sowie Marktkauf. Zudem wird die Warengruppe beim Taubenhof sowie als Randsortiment der Lebensmittel- und Bekleidungsmärkte und weiterer Fachmärkte und -geschäfte angeboten (u.a. Hess Schmuck). Niedrige Zentralitätswerte werden auf Gemeindeebene in der Warengruppe des Einrichtungsbedarfs (34; SG: 10) erreicht. Über alle Sortimente liegt hier ein geringes Angebot vor. Nennenswerte Anbieter sind z.b. das Gebrauchtmöbelgeschäft "Gebraucht(s)gut", das Heimtextilien-Fachgeschäft "Stoff Art" sowie der Raumausstatter Sietas. Die Nachfrage wird hauptsächlich in den nahe gelegenen Mittel- und Oberzentren sowie bei Wohn-Erlebnis Steffens in Lamstedt gedeckt. Für ein Grundzentrum sind diese Zentralitätswerte allerdings nicht ungewöhnlich. Sowohl angesichts der Versorgungsfunktion als auch der benötigten Standortbedingungen stellt dies demnach kein Manko dar. Im Segment Baumarktartikel, Gartenbedarf erreicht der Einzelhandel in der Gemeinde Cadenberge eine für ein Grundzentrum relativ hohe Handelszentralität von 73 (SG: 36). Neben dem Fachmarkt Krethe sind hier die gartenmarktspezifischen Angebote bei Garten und Ambiente, Hörger sowie dem Kiebitzmarkt maßgeblich für die relativ hohe Zentralität. Auf Basis der ermittelten und beschriebenen Handelszentralitäten wird deutlich, dass die Gemeinde Cadenberge eine vorrangige Versorgungsfunktion nicht nur für die eigene Bevölkerung, sondern auch für die Einwohner der Samtgemeinde Am Dobrock wahrnimmt. Dies entspricht auch der Versorgungsaufgabe eines Grundzentrums. In der Gemeinde Cadenberge sollte es das stadtentwicklungspolitische Ziel sein, die heutigen Einzelhandelsstrukturen zu erhalten und zu fördern. Seite 22

23 Abb. 16: Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in der Gemeinde Cadenberge CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. in Mio. Nachfragevolumen Handelszentralität 2016 Abb. 17: Ranking: Handelszentralität in der Gemeinde Cadenberge Einzelhandel insgesamt 178 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Spielwaren Periodischer Bedarf insgesamt 21,3 9,9 215 Schuhe, Lederwaren 255 Lebensmittel, Reformwaren 16,8 6,8 248 Gesundheit und Körperpflege 4,1 2,9 142 Zeitschriften, Schnittblumen 0,4 0,3 160 Aperiodischer Bedarf insgesamt 11,5 8,5 135 Persönlicher Bedarf insgesamt 5,6 2,8 199 Bekleidung, Wäsche 3,1 1,6 199 Schuhe, Lederwaren 1,3 0,5 255 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 1,2 0,7 160 Medien und Technik insgesamt 1,4 1,8 80 Bücher, Schreibwaren 0,2 0,3 72 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 1,2 1,5 82 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 1,9 0,9 211 Sportartikel, Fahrräder 1,0 0,5 186 Spielwaren 0,5 0,2 277 Hobbybedarf, Zooartikel 0,4 0,2 222 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,0 0,3 383 Einrichtungsbedarf insgesamt 0,4 1,2 34 Möbel, Antiquitäten 0,2 1,0 16 Heimtextilien 0,3 0,2 120 Baumarktartikel, Gartenbedarf 1,1 1,4 73 Lebensmittel, Reformwaren 248 Hobbybedarf, Zooartikel 222 Bekleidung, Wäsche 199 Sportartikel, Fahrräder 186 Zeitschriften, Schnittblumen 160 Uhren, Schmuck, med.-orthopäd. Bedarf 160 Gesundheit und Körperpflege 142 Heimtextilien 120 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 82 Baumarktartikel, Gartenbedarf 73 Bücher, Schreibwaren 72 Möbel, Antiquitäten Quelle: cima 2016 Einzelhandel insgesamt 32,8 18,4 178 Quelle: cima 2016 Seite 23

24 Abb. 18: Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in der Samtgemeinde Am Dobrock CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. in Mio. Nachfragevolumen Handelszentralität 2016 Abb. 19: Ranking: Handelszentralität in der Samtgemeinde Am Dobrock Einzelhandel insgesamt 58 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Spielwaren Periodischer Bedarf insgesamt 25,3 34,7 73 Lebensmittel, Reformwaren 77 Lebensmittel, Reformwaren 18,2 23,7 77 Gesundheit und Körperpflege 6,4 10,1 63 Zeitschriften, Schnittblumen 0,7 1,0 71 Aperiodischer Bedarf insgesamt 12,3 29,7 42 Persönlicher Bedarf insgesamt 5,6 9,9 57 Bekleidung, Wäsche 3,1 5,5 57 Schuhe, Lederwaren 1,3 1,8 73 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 1,2 2,6 46 Medien und Technik insgesamt 1,5 6,3 24 Bücher, Schreibwaren 0,2 1,2 20 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 1,3 5,1 24 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 1,9 3,2 60 Sportartikel, Fahrräder 1,0 1,9 53 Spielwaren 0,5 0,6 79 Hobbybedarf, Zooartikel 0,4 0,7 63 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,1 0,9 113 Einrichtungsbedarf insgesamt 0,4 4,3 10 Möbel, Antiquitäten 0,2 3,6 5 Heimtextilien 0,3 0,8 34 Baumarktartikel, Gartenbedarf 1,8 5,1 36 Schuhe, Lederwaren Zeitschriften, Schnittblumen Hobbybedarf, Zooartikel Gesundheit und Körperpflege Bekleidung, Wäsche Sportartikel, Fahrräder Uhren, Schmuck, med.-orthopäd. Bedarf Baumarktartikel, Gartenbedarf Heimtextilien Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Bücher, Schreibwaren Möbel, Antiquitäten Quelle: cima Einzelhandel insgesamt 37,6 64,4 58 Quelle: cima 2016 Seite 24

25 in Mio. Integriertes Einzelhandels- und Ortskernkonzept für die Gemeinde Cadenberge Kaufkraftstromanalyse des Einzelhandels in der Gemeinde Cadenberge Die nachfolgende Abbildung dokumentiert die Kaufkraftstrombilanz für den Einzelhandel in der Gemeinde Cadenberge. Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in der Gemeinde Cadenberge liegt bei 18,4 Mio.. Der Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf rd. 32,8 Mio.. Einem Kaufkraftzufluss von 19,4 Mio. steht ein Kaufkraftabfluss von 5,0 Mio. gegenüber. Der Kaufkraftabfluss beläuft sich auf rd. 27 % des in der Gemeinde Cadenberge vorhandenen Nachfragevolumens. Vergleichsweise hoch ist allerdings ebenfalls der Kaufkraftzufluss mit rd. 59 % des erzielten Einzelhandelsumsatzes. Abb. 20: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in der Gemeinde Cadenberge ,8 Den mit Abstand höchsten saldierten Kaufkraftzufluss stellt mit 10,0 Mio. die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren dar. Weitere Warengruppen, die mehr Kaufkraftzuflüsse als -abflüsse zu verzeichnen haben, sind u.a. die Warengruppen Bekleidung, Wäsche (+1,5 Mio. ), Gesundheit und Körperpflege (+1,2 Mio. ), Schuhe, Lederwaren (+0,8 Mio. ) sowie Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat (+0,8 Mio. ). In den Warengruppen Hobbybedarf, Zooartikel, Zeitschriften, Schnittblumen, Heimtextilien und Bücher, Schreibwaren sind im Saldo kaum nennenswerte Kaufkraftzu- und abflüsse zu verzeichnen. Lediglich in drei Warengruppen sind nennenswerte Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen. Diese sind ausschließlich in Warengruppen des aperiodischen Bereichs zu verzeichnen und gehen somit konform mit der raumordnerischen Funktion Cadenberges als Grundzentrum. Die höchsten Kaufkraftabflüsse der Gemeinde Cadenberge entfallen auf die Warengruppe Möbel, Antiquitäten mit 0,9 Mio.. Die Kaufkraftabflüsse verdeutlichen die Einkaufsfahrten zu den leistungsstarken Anbietern in der Umgebung - etwa in Lamstedt und Bad Bederkesa. In allen weiteren Warengruppen belaufen sich die Kaufkraftabflüsse auf unter 1,0 Mio ,4 19, ,0-10 Nachfragepotenzial Gemeinde Cadenberge Kaufkraftbindung. 72,7 % Quelle: cima 2016 Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Einzelhandelsumsatz Gemeinde Cadenberge Seite 25

26 Abb. 21: Kaufkraftsaldo nach Warengruppen Abb. 22: Datenblatt der SG Am Dobrock und Gemeinde Cadenberge Einzelhandel insgesamt 14,4 Datenstand: 2016 Am Dobrock Cadenberge Lebensmittel, Reformwaren 10,0 Bekleidung, Wäsche 1,5 Anzahl Betriebe Gesundheit und Körperpflege Schuhe, Lederwaren 1,2 0,8 Verkaufsfläche in qm Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Sportartikel, Fahrräder Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 0,8 0,5 0,4 Umsatz in Mio. 37,6 32,8 Flächenproduktivität in / qm Spielwaren Hobbybedarf, Zooartikel 0,3 0,2 Nachfragepotenzial in Mio. 64,4 18,4 Zeitschriften, Schnittblumen 0,2 Zentralität in % 58,4 178,1 Heimtextilien Bücher, Schreibwaren -0,1 0,0 Zentralität periodisch in % 72,7 214,9 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik -0,3 Baumarktartikel, Gartenbedarf -0,4 Möbel, Antiquitäten -0,9 Zentralität aperiodisch in % 41,5 135,1 Einwohner Quelle: cima Verkaufsfläche je Einwohner in qm 1,08 2,96 im periodischen Bedarf 0,39 1,20 Abb. 22 fasst die maßgeblichen Strukturdaten des Einzelhandels auf der Ebene der Gemeinde Cadenberge zusammen und zieht den Vergleich zur Samtgemeinde. im aperiodischen Bedarf 0,68 1,77 Umsatz je Einwohner in Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in % 92,9 90,9 Quelle: cima 2016 Seite 26

27 V Integriertes Einzelhandels- und Ortskernkonzept für die Gemeinde Cadenberge Abb. 23: Ausgewählte Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Cadenberge Fotos: cima Nahversorgungssituation in der Gemeinde Cadenberge deutlich aufwerten. Mehrere Betriebe des Lebensmittelhandwerks sowie Spezialanbieter (u.a. Reformhaus) und ein Tankstellenshop runden das Angebot im periodischen Bedarfsbereich ab. Die Analyse der Nahversorgungssituation unter Einbeziehung der räumlichen Verteilung der Nahversorger in der Gemeinde Cadenberge verdeutlicht, dass in den Siedlungsbereichen südlich der Bahnlinie die nächstgelegenen Nahversorger weiter als 500 m entfernt liegen. Die räumliche Konzentration der Lebensmittelmärkte in der Nähe bzw. im Ortskern bietet durch die hohe Frequenz die Möglichkeit positiver Effekte für den gesamten Ortskern. Diese Kopplungseffekte dürfen allerdings nicht überbewertet werden (Barrierewirkung der Bundesstraße zwischen Aldi und Marktplatz). Insgesamt ist das Angebot für die Gemeinde Cadenberge als sehr gut zu bewerten. Folgende allgemeine Aussagen können zur aktuellen Betriebs- und Branchenstruktur des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in der Gemeinde Cadenberge getroffen werden: Die Gemeinde Cadenberge verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche in der Branche Lebensmittel, Reformwaren von qm. Für die Branche Lebensmittel, Reformwaren hat die cima in der Gemeinde Cadenberge eine Handelszentralität von 248 ermittelt. Einem Einzelhandelsumsatz von 16,8 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 6,8 Mio. gegenüber. Cadenberge ist im periodischen Bedarf mit 1,20 m² je Einwohner quantitativ überdurchschnittlich ausgestattet. In Cadenberge sind ein Lebensmittelvollsortimenter und zwei Lebensmitteldiscounter vertreten. Im Bereich Drogerie- / Parfümerieartikel und Apotheken ist Cadenberge gut aufgestellt. Jedoch findet sich das Angebot lediglich im Randsortiment wieder. Eine qualitative Ergänzung mit einem Drogeriemarkt würde die Versorgungssituation in Cadenberge Seite 27

28 Abb. 24: Nahversorgungsstruktur in der Gemeinde Cadenberge (500 m Nahversorgungsradien) Abb. 25: Lebensmitteleinzelhandel in Cadenberge Bäcker/Hofladen/Fleischerei Dorfladen/Reformhaus Lebensmiteldiscounter (500m-Radius) Lebensmittelvollsortiment (500m-Radius) Quelle: cima 2014/2016 Kartengrundlage: Bundesamt für Kartographie und Geodäsie Bearbeitung: cima 2016 Seite 28

29 In der Samtgemeinde Am Dobrock wird in den einzelnen Kommunen nur ein rudimentäres Lebensmittelangebot vorgehalten. So sind teilweise nur kleine Bäckereien mit geringem Lebensmittelangebot oder Hofläden (z.b. in Neuhaus (Oste) und Bülkau). Auffällig sind aber die im Gebiet der Samtgemeinde gut verteilten Dorfläden, die vor Ort zur Nahversorgung beitragen (in Belum, Oberndorf und Wingst). Lediglich in Geversdorf finden sich keine entsprechenden Angebote. Das vorhandene Angebot ist ausreichend für eine grundlegende Nahversorgung. Es ist aber davon auszugehen, dass sich die Bevölkerung der Samtgemeinde hauptsächlich in Richtung Cadenberge orientiert um Güter des täglichen Bedarfs zu erwerben. In den Randbereichen und durch Pendlerbeziehungen spielen auch die Angebote in Otterndorf und Hemmoor eine gewisse Rolle. Abb. 27: Nahversorgungsstruktur in der Samtgemeinde Am Dobrock siehe S. 27 Nahversorgung Am Dobrock Bäcker/Hofladen Dorfladen Abb. 26: Lebensmitteleinzelhandel in der SG am Dobrock Kartengrundlage: Bundesamt für Kartographie und Geodäsie Bearbeitung: cima 2016 Folgende allgemeine Aussagen können zur aktuellen Betriebs- und Branchenstruktur des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in der Samtgemeinde Am Dobrock getroffen werden: Gesamtverkaufsfläche in der Branche Lebensmittel, Reformwaren von qm. Für die Branche Lebensmittel, Reformwaren hat die cima in der Samtgemeinde lediglich eine Handelszentralität von 77 ermittelt. Einem Einzelhandelsumsatz von 18,2 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 23,7 Mio. gegenüber. Foto: cima 2016 Seite 29

30 Somit ist festzustellen, dass die Nahversorgungssituation in der Gemeinde Cadenberge bezogen auf die ermittelten Kennzahlen als sehr gut zu bezeichnen ist, jedoch für die Samtgemeinde die Versorgungsfunktion eines Grundzentrums nicht vollständig erfüllt wird. Weiteres Gestaltungspotenzial ergibt sich in den Sortimenten Lebensmittel und Drogeriewaren. Seite 30

31 Anzahl der Betriebe Integriertes Einzelhandels- und Ortskernkonzept für die Gemeinde Cadenberge 3.4 Nutzungsstrukturelle Bewertung des Ortskerns Im Rahmen der Erhebungen konnten im Ortskern neben der Wohnung 95 Betriebsstätten aufgenommen werden, von denen rd. 9 % leer standen. Diese Quote muss als erhöht eingestuft werden und ist Resultat der relativ weitläufigen Ausdehnung des Ortskerns bei gleichzeitigem Vorhandensein mehrerer großformartiger Anbieter, die zahlreiche Waren unter einem Dach bündeln. Räumlich findet sich eine Konzentration vor allem im Bereich der Stader Straße (Bereich Schulstraße) und im nördlichen Bereich der Bahnhofstraße. Abb. 28: Nutzungsstruktur im Ortskern Unter den Betriebstätten stellt der Einzelhandel mit rd. 36 % der Nutzungen die Kernfunktion dar. Gefolgt von sogenannten einzelhandelsnahen Dienstleistern (19 %), also Nutzungen wie Friseur, Bank oder Reisebüro, die ebenfalls eine erhöhte Kundenfrequenz hervorrufen. Unter den übrigen Nutzungen finden sich neben eher einzelhandelsfernen Dienstleistern, auch Handwerksunternehmen, Gastronomen, öffentliche Einrichtungen, medizinische Anbieter und Freizeiteinrichtungen. Letztere werden durch ein starkes Sport- und Vereinswesen abseits des Zentrums ergänzt. Insgesamt muss die Mischung rein quantitativ als überdurchschnittlich gut erachtet werden. Dieser Eindruck bestätigt sich, wenn man einen Abgleich der vorhanden Nutzungen mit den für ein Grundzentrum üblichen Nutzungen vornimmt. Abb. 29: Einstufung Ausstattungskatalog Grundzentrum Cadenberge 40 Unüblich für Grundzentrum Ergänzung % Verbrauchermarkt > m² Fleischer Textil-Discounter Fachgeschäfte: Waffen, Angeln, Musikalien Uhrenmacher/ Juwelier Hörgeräte Hotel/ Beherbergung Kücheneinrichter Handarbeits-Fachgeschäft Wochenmarkt Reisebüro Fachgeschäfte: Elektro, Bekleidung, Schuhe, Tier, Garten Haus, Deko, Spielwaren, Bastellartikel, Eisenwaren) Optiker Kosmetik Fleischer Dienstleister (Architekten, Versicherungen, Anwälte, Steuerberater, Immobilien, Kfz-Werkstatt, Fahrschule ) Getränkemarkt Spielhalle Reformhaus Zahnarzt Second-Hand Arbeiten (Handwerk) 10 Gesundheitswesen (Physio, Pflegedienst ) Tankstelle Bahnanbindung Bürgersaal Berufsschulen 5 0 Verwaltung (künftig Rathaus), allerdings bleibt ein frequenzstarkes Bürgerbüro Vollsortimenter + Discounter Allgemeinmediziner Blumenhandel Bäcker Apotheke Poststelle Tierarzt (abseits des Ortskerns vorhanden) Fitness-/ Sportstudio (in der Entwicklung) Bank/ Finanzdienstleister Zeitschriften Gastronomie Frisör Sanitätswaren Kirchliche Einrichtungen Schulen/ Kita Drogeriemarkt Polizei/ Feuerwehr Alten-/ Pflegeheim Busanbindung Fehlend für Grundzentrum Basis Quelle: cima 2016 Quelle: cima 2016 Seite 31

32 Die Gemeinde Cadenberge verfügt nicht nur über den erforderlichen Basiskatalog an Angeboten wie Lebensmittelanbieter aus dem Discount- und dem Vollsortimentbereich, Allgemeinmediziner, Banken, Apotheken usw. (vgl. Abbildung), sondern zahlreiche ergänzende Angebote wie einen Getränkemarkt, einen Wochenmarkt, zahlreiche Fachgeschäfte bis hin zu Berufsschulen und eine Bahnanbindung mit Ortskernbezug. Darüber hinaus finden sich Angebote, die nicht nur als ergänzend, sondern eher schon als unüblich für ein Grundzentrum klassifiziert werden müssen und die Stärke Cadenberges verdeutlichen. Zu benennen wären hier bspw. der Verbrauchermarkt Marktkauf oder die hochwertig spezialisierten Fachgeschäfte wie zwei Fleischer, ein Juwelier oder ein Handarbeitsfachgeschäft. Sucht man im Gegenzug nach fehlenden Leistungen gerade im Bereich des Ortskerns bleibt die Liste überschaubar. Zwar führt die Fusion der Samtgemeinden zu einem Verlust der Rathausfunktionen, da jedoch ein Bürgerbüro und möglicherweise einzelne Behörden der Samtgemeinde oder des Kreises vor Ort bleiben, wird der Frequenz- und Funktionsabfall in einem überschaubaren Rahmen bleiben. Ein Fitnessstudio befindet sich in der Realsierung. Bleiben noch spezialisierte Anbieter aus dem Bereich Drogerie und Sanitätswaren, die aber in einer Gemeinde der Größenordnung von Cadenberge auch schon als ergänzender Besatz zu bezeichnen wären. Zudem werden die Waren in Randsortimenten bereits angeboten. Qualitativ sind insbesondere der veraltete Marktauftritt des Marktkaufes (3 Geschosse, separater Getränkemarkt ohne Durchgang, als Warenablage umfunktionierte Rolltreppen, veraltete Warenpräsentation ) als zentraler Frequenzbringer und das eher durchschnittliche bis einfache Gastronomieangebot negativ aufgefallen. Abb. 30: Räumliche Verteilung der Nutzungen im Ortskern Quelle: cima 2016 (Kartengrundlage Gemeinde Cadenberge 2016) Seite 32

33 Räumlich liegt der Nutzungsschwerpunkt (die A-Lage) im Bereich des Marktplatzes. Der Discounter Aldi und der Verbrauchermarkt Marktkauf werden durch die Stader Straße räumlich getrennt. Kopplungskäufe erfolgen in der Regel durch Umparkvorgänge. Eine echte Kopplungslage wäre ein Attraktivitätsvorteil gegenüber anderen Zentren im Umland. Entlang der Bahnhofstraße (B-Lage) und in Verlängerung entlang der Cuxhavener bzw. Langenstraße befinden sich vor allem kleinere, tlw. spezialisierte Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote. Die Bahnlinie wirkt hierbei als deutliche Zäsur und mit über 400 m Entfernung zum Marktplatz sind die Strukturen so weitläufig, dass Kopplungskäufe nur von den Wenigsten zu Fuß erledigt werden bzw. direkter Zielkundenverkehr zu den Fachhändlern entsteht. Im weiteren Verlauf der Stader Straße findet sich östlich des Ortskerns ein solitär liegender Lidl-Discounter. Dieser verbessert die fußläufige Erreichbarkeit von Nahversorgungsangebote insbesondere im Osten der Gemeinde und für das nahe gelegene Pflegeheim und die ca. 80 gemeindeeigene Altenwohnungen. Der Kiebitz-Markt im östlichen Verlauf der Bergstraße liegt räumlich ebenfalls eher solitär zum Zentrum. Große Teile der hier angebotenen Waren sind zudem eher als nicht zentrenrelevant einzustufen. Die Wohnfunktion ist abseits des Marktplatzes bereits sehr präsent. Aktuelle Rahmenbedingungen der Bauleitplanung stehen einer weiteren Ausweitung in den B-Lagen allerdings teilweise entgegen. Die betreuten Wohnformen der Gemeinde befinden sich nicht in direkter Ortskernlage (Haus Am Dobrock). Unter Berücksichtigung des Demografischen Wandels ergeben sich hier Entwicklungschancen für besondere Wohnformen (auch ohne Betreuung) innerhalb der Gemeinde, die auf eine hohe Lagegunst angewiesen sind. 3.5 Städtebauliche Bewertung des Ortskerns Insgesamt verfügt Cadenberge durch die Kompaktheit des Siedlungskörpers und die Anordnung der übrigen Nutzungen rund um den Ortskern (bspw. Schulen oder touristische Ziele) über eine sehr positive städtebauliche Grundstruktur. Städtebauliche Funktionsverluste finden sich im mittleren Teil der Bahnhofstraße. Durch Leerstände, eine veraltete Freiraumgestaltung (z.b. Platz vor der Polizei) aber auch um- bzw. untergenutzte oder durch eher frequenzschwache Dienstleister und Handwerker genutzte Ladenlokale vergrößert sich der Eindruck einen strukturellen Bruchs zwischen der Hauptlage am Marktplatz und den südlichen Teil der Bahnhofstraße. Abb. 31: Situation mittlere Bahnhofstraße Quelle: cima 2016 Die Stader Straße liefert keine angemessene Eingangssituation für den Ortskern. Im Bereich der Einmündung der Schulstraße findet sich eine Anhäufung von Leerständen und Gebäuden mit tlw. deut- Seite 33

34 lichen Modernisierungsrückständen. Darüber hinaus bespielen einige der hier vorhandenen Nutzungen ihre Schaufenster nicht oder springen bedingt durch Topografie und Stellplätze von der Straße zurück. Eine repräsentative Raumbildung erfolgt hierdurch nicht. Da zudem keine zeitgemäße Beschilderung/ Besucherlenkung installiert ist, nimmt der Ortsfremde die Hauptlage kaum wahr. Abb. 32: Raumwirkung Stader Straße Quelle: cima 2016 Funktional und gestalterisch ist der Marktplatz die Mitte in Cadenberge. Neben dem Wochenmarkt bieten der Bürgersaal, das MarC5 und das Hotel Zum Weißen Roß Treffpunktfunktionen und sind Veranstaltungsort für unterschiedliche Events. Der Gesamteindruck am räumlich gut gefassten Marktplatz wird durch einen Leerstand im Bereich des Marktkaufs, das äußere Erscheinungsbild des Verbrauchermarktes und die teilweise nur eingeschossigen Randnutzungen getrübt. Ungenutzte Freiflächen im Osten des Marktkaufes sind eine Chance, den Marktauftritt des Verbrauchermarktes zu verbessern. Der Bahnhof ist weitgehend untergenutzt, befindet sich allerdings nicht im Eigentum der Gemeinde. Durch das Erscheinungsbild und die mangelnde Nutzung des Bahnhofs sowie eine fehlende Beschilderung werden Chancen vergeben, Bahnreisende auf die Attraktivität des Ortskerns aufmerksam zu machen. Verkehrstechnisch ist der Ortskern von Cadenberge gut erschlossen. Der Haltepunkt des Metronoms liegt rd. 430 m vom Marktplatz am südlichen Ende des Ortskerns. Die Strecke Cuxhaven- Hamburg wird im Stundentakt bedient. Das Busliniennetz und die Regionalbuslinien ergänzen das Angebot des ÖPNV. Netzdichte und Takt sind aber, wie für den ländlichen Raum üblich, eher dünn. Gerade im Umfeld des Marktplatzes aber auch straßenbegleitend zur Bahnhofstraße und in den rückwärtigen Bereichen der dort vorhandenen Fachhändler existiert ein ausgezeichnetes Parkplatzangebot. Im Gegensatz zu vielen anderen Standorten entsteht am Marktplatz nicht der Eindruck eines Fachmarktstandortes, da ein großer Teil der Parkplätze im rückwärtigen Bereich der Immobilien angeordnet wurde. Die große Anzahl und die niedrige Auslastung der Parkplätze sollten, zumindest in den Randbereichen, Anlass sein, die hier vorhandenen Flächen ggf. in Umstrukturierungsüberlegungen als Flächenpotenzial mit einzubeziehen. Mehrere Wander- und Radwege führen durch den Ortskern bzw. haben hier ihren Start- oder Zielpunkt. Über die Schützenstraße mit begleitendem Radweg ist auch der fusionierte Ortsteil Geversdorf gut zu erreichen. Die Führung des Oste-Wingst- Radweges vom Marktplatz über die Straße Hinter den Höfen, die eher Rückseitencharakter hat, sollte zu Gunsten der Bahnhofstraße überdacht werden. Es existieren mehrere Wegeverbindungen zwischen der Bahnhofstraße und der Straße Hinter den Höfen. Der Rückseitencharakter und die teilweise beengte Führung der Straße Hinter den Höfen, die Barrierewirkung der Stader Straße aber auch die räumliche Ausdehnung der Bahnhofstraße führen dazu, dass keine Rundwege zwischen Marktplatz und Bahnhofstraße entstehen. Seite 34

35 Abb. 33: Räumliche Verteilung der Nutzungen im Ortskern Stader Straße zu reduzieren. Dennoch bliebt fraglich, ob dies zu verstärkten Fußwegebeziehungen zwischen den Standorten führen wird. Hierzu müsste sich auch strukturell am Standort Hinter den Höfen etwas verändern. Darüber hinaus wird es Aufgabe der Gemeindeentwicklung sein, dass Ortsteilzentrum so zu positionieren, dass ggf. fehlende Durchgangsfrequenz durch gezielten Quell- und Zielverkehr aufgefangen wird. Abb. 34: Beispiele für mangelnde Eingangssituationen Quelle: cima 2016 (Kartengrundlage Gemeinde Cadenberge 2016) Die neue Ortsumgehung bietet die Chance, die Barrierewirkung der Quelle: cima 2016 Seite 35

36 Ein Leitsystem für Ortsfremde existiert nicht. Wichtige Eingangssituationen bspw. Einmündung Sandberg/ B73, Einmündung Schützenstraße/ B73, Einmündung Marktplatz/ B73 oder der nördliche und südliche Auftakt der Bahnhofstraße werden nicht beworben oder durch Baulichkeiten entsprechend hervorgehoben. Ziele wie der Marktkauf oder das Rathaus werden über Schilder nur selten und auch nur vereinzelt dargestellt. Eine Bewerbung des Ortskerns oder der Lagen erfolgt nicht. Auch am Bahnhof erfolgt keine zeitgemäße Besucherlenkung. Ein kleines Hinweisschild weist den Weg zum Marktplatz. Aufgrund der Position kann es als Aufforderung die Rückseite Hinter den Höfen zu nutzen interpretiert werden. An Zieldestinationen abseits des Zentrums, bspw. dem Taubenhof oder künftig auch im Ortsteil Geversdorf erfolgt keine Bewerbung des Ortskerns. Die Gestaltung des öffentlichen Raumes abseits des Marktplatzes ist in die Jahre gekommen. Gerade unter dem Blickwinkel der anstehenden Alterungsprozesse ist die Zahl der Bänke im Ortskern für ein altengerechtes Wohnumfeld positiv zu beurteilen. Die Standorte, die Gestaltung und der Zustand sind allerdings zu hinterfragen. Etwas Vergleichbares gilt auch für kleinere Platzsituationen wie der mit einer Bankgruppe gestalteten Fläche im nördlichen Auftaktbereich der Bahnhofstraße oder der Grünfläche vor der Polizei. Abb. 35: Beispiele: Defizite im öffentlichen Raum Quelle: cima 2016 Seite 36

37 3.6 Stärken-Schwächen-Bilanz Quelle: cima 2016 Seite 37

38 4 Integriertes Einzelhandels- und Ortskernkonzept Basierend auf den Ergebnissen der Analyse wird im Folgenden ein nutzungsstrukturelles Leitbild für die Ortsmitte abgeleitet. Dieses ist bewusst abstrakt gehalten, da es im Gegensatz z.b. zur gebietsscharfen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs, die prinzipielle Zielrichtung für die Ortskernentwicklung darstellt. Es behält seine Gültigkeit auch unabhängig von der Umsetzbarkeit einzelner Teilprojekte. Basierend auf diesem Leitbild zur Sicherung und Entwicklung des Einzelhandels- und des Ortskerns werden die übrigen konzeptionellen Bausteine des integrierten Entwicklungskonzeptes abgeleitet. Hierzu gehören insbesondere: Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Das Branchenkonzept mit der Cadenbergener Sortimentsliste Das branchenbezogene Ansiedlungs- und Entwicklungskonzept Das räumliche Standortkonzept in Varianten Vorschläge für ergänzende Maßnahmen Hinweise zu den rechtlichen Rahmenbedingungen Abb. 36: Nutzungsstrukturelles Leitbild 4.1 Nutzungsstrukturelles Leitbild Im Grundsatz orientiert sich das nutzungsstrukturelle Leitbild an heutigen Besatz und der analytischen Erkenntnis, dass es perspektivisch sehr schwer wird die Bereiche Marktplatz und Bahnhofstraße in gleicher Intensität mit Einzelhandelsnutzungen zu beleben. Daher definiert es eine Hauptlage (dunkel blau) rund um den Marktplatz. Der Marktplatz und die umgebenden Nutzungen sind Quelle: cima 2016 Seite 38

39 der Impulsgeber und wichtigste Frequenzbringer für alle übrigen Ortskernlagen. Hauptnutzungen sind der meist filialisierte Einzelhandel mit Angeboten auch oberhalb der Großflächigkeit, frequenzstarke Dienstleister sowie öffentliche und soziale Einrichtungen. Wegeverbindungen und das Marketing sind in besonderer Weise auf diese Hauptlage ausgerichtet. Nördlich und südlich des Marktplatzes (grau) befinden sich Ergänzungslagen, in denen ergänzende Nutzungen für die Hauptlageangesiedelt sind. Der Schwerpunkt liegt hier nicht nur im Einzelhandel, sondern ist offen für alle Zentrenfunktionen. Die Nutzungen entlang der Bahnhofstraße (dünnere orange Linie) befinden sich in einer Nebenlage des Ortskerns (mittleres blau) mit eigener Identität. Sie wird geprägt durch kleinteiligere, meist inhabergeführte Fachgeschäfte und eine größere Nutzungsmischung. In diesen Nutzungsmix gehören auch nicht störende Produktions-/ Handwerksbetriebe und die Wohnnutzung. Insbesondere die Lagen entlang der B73 (dicke orange Linie) und der Bahnhofstraße übernehmen wichtige Adressbildungsfunktionen. Dies erfordert ein entsprechendes Augenmerk auf die Gestaltung des öffentlichen Raums und der angrenzenden Randnutzungen. Der ortskernnahe Bahnhof (oranger Punkt) ist ein wichtiger Standortfaktor für Cadenberge. Eine Aufwertung und stärkere funktionale Verknüpfung (Marketing, Pendler aufmerksam machen etc.) mit dem Ortskern ist zumindest perspektivisch anzustreben. 4.2 Ziele für die Einzelhandels- und Ortskernentwicklung Grundsatz 1: Der Ortskern genießt Entwicklungspriorität. Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortiment ausschließlich im zentralen Versorgungsbereich, keine Entwicklung von nicht integrierten Standortagglomerationen. Grundsatz 2: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel grundsätzlich nur im zentralen Versorgungsbereich. Außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Neuansiedlungen nur, wenn eine Versorgung der Bewohner im Nahbereich nicht gewährleistet ist (setzt integrierte Lage voraus!) und die Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche nicht gefährdet wird. Den vorhandenen solitären Nahversorgungsstandorten in integrierten Lagen werden Entwicklungsspielräume zugestanden. Grundsatz 3: Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche grundsätzlich keine Weiterentwicklung von Einzelhandel mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten (bestehende Betriebe genießen erweiterten Bestandsschutz). Potentielle Standorte sind künftig nicht-zentrenrelevanten Neuansiedlungen vorbehalten. Grundsatz 4: Großflächiger Einzelhandel mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten in den zentralen Versorgungsbereichen und in Solitär-/Streulagen zulässig. Grundsatz 5: Beschränkung zentrenrelevanter Randsortimente bei großflächigem nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel entsprechend LROP Niedersachsen auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. max. 800 m 2. Grundsatz 6: Bei großflächigen Vorhaben muss sichergestellt werden, dass die Versorgungsfunktion des ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiches und der Standorte der wohnortnahen Versorgung (solitäre Nahversorger) nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Dieser Grundsatz ist nicht als Wettbewerbsschutz zu verstehen, sondern als Absicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugunsten verbrauchernaher Versorgungsstrukturen. Seite 39

40 4.3 Zentraler Versorgungsbereich In den folgenden Kapiteln wird die Zentrenstruktur der Gemeinde Cadenberge dargestellt sowie die unterschiedlichen Standortkategorien und deren Versorgungsaufgaben beschrieben. Mit Hilfe der relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in qm, Anzahl der Betriebe, Umsatz) innerhalb des abgegrenzten Ortskerns wird die Bedeutung des zentralen Versorgungsbereichs Ortskern Cadenberge für die Nahversorgung und darüber hinaus dargestellt. In die Abgrenzung sind vorhandene Einzelhandelsbetriebe sowie bedeutende komplementäre Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Verwaltung, Kultur, Kindergärten etc.) eingegliedert, wenn sich diese funktional in das Gebiet einfügen Zum Begriff des zentralen Versorgungsbereichs 7 Der Begriff des zentralen Versorgungsbereichs ist als Planungskategorie erstmals mit der Neuregelung 34 Abs. 3 BauGB in das Baurecht eingeführt worden. Demnach ist für die Genehmigung von Ansiedlungsvorhaben im sogenannten unbeplanten Innenbereich nicht nur das Einfügen in die nähere Umgebung Voraussetzung. Es wurde auch festgesetzt, dass keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder benachbarten Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Was zentrale Versorgungsbereiche konkret sind, wie sie abzugrenzen sind und worin sie sich konkret manifestieren, wurde vom Gesetzgeber nicht vorgegeben. Verwiesen wird auf die Planungspraxis und die Kommentierung durch die Rechtsprechung. Gesetzgebungsinitiativen einzelner Bundesländer bzw. die Verankerung des Begriffs zentraler Versorgungsbereich in Landesentwicklungsprogrammen oder Einzelhandelserlassen haben ebenfalls zu einer weiteren Ausgestaltung des neuen planungsrechtlichen Instrumentariums geführt. Die Rechtsvorschriften und vorliegende Rechtsurteile liefern weitere Vorgaben für die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche: Innerhalb eines Gemeindegebietes sind entsprechend der festgelegten Zentren zentrale Versorgungsbereiche räumlich abzugrenzen. Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage, z.b. als kreisförmige Markierung, zu definieren. Es hat eine gebietsscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um zu definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind. 8 Für die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sind die angeführten Kriterien zu beachten (Vielfalt und Umfang der Angebote, Nutzungsmix, integrierte Lage, verkehrliche Erreichbarkeit). Neben den vorhandenen Strukturen sind Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. in Raumordnungsplänen ebenso wie sonstige raumordnerische oder städtebauliche Konzeptionen zu berücksichtigen. Daraus ergibt sich, dass zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als zentrale Versorgungsbereiche entwickelt sein müssen; sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich durch ein gemischtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Hand- 7 Eine Ausführliche Definition des Begriffes zentraler Versorgungsbereich findet sich im Anhang 8 Vgl. Geyer (2005): Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft Seite 40

41 werksbetriebe, Büronutzungen, Wohnungen) aus, die städtebaulich und funktional eine Einheit bilden. Eindeutig nicht als zentraler Versorgungsbereich abzugrenzen ist die bloße Agglomeration mehrerer Einzelhandelsbetriebe (z.b. der häufige Fall eines Vollsortimenters, eines benachbarten Discounters und weiterer Fachmärkte an einer Ausfahrtsstraße). Grundsätzlich gilt es, die aktuelle Situation und die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten gleichermaßen zu berücksichtigen. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, hat die cima in Anlehnung an die angeführten Rechtsvorschriften folgende Bewertungsmaßstäbe angelegt: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes, Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbesatzes, städtebaulich integrierte Lage, Erreichbarkeit (insbesondere ÖPNV, fußläufige Erreichbarkeit), vorhandene funktionale, städtebauliche und räumliche Strukturen, heutige und geplante Versorgungsfunktion, städtebauliche Planungen der Gemeinde Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Cadenberge Der zentrale Versorgungsbereich übernimmt die Funktion des Hauptzentrums der Gemeinde Cadenberge. Innerhalb des definierten Bereichs ist ein bedeutender Anteil des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes der Gemeinde Cadenberge vorhanden. Ergänzend finden sich in dem definierten Bereich einzelhandelsnahe Dienstleistungen sowie freizeitbezogene Einrichtungen (Gastronomie etc.). Eine Anbindung an das ÖPNV-Netz ist ebenso gegeben wie eine Integration in die Wohngebiete von Cadenberge. Der zentrale Versorgungsbereich umfasst im Wesentlichen die folgenden Lagebereiche: Am Markt, Bahnhofstraße, Am Rathaus, Bergstraße, Sandberg sowie Teile der B73 (Cuxhavener Straße, Stader Straße). (vgl. Abb. 38). Mittels der relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in qm, Anzahl der Betriebe, Umsatz) innerhalb des abgegrenzten Zentrums wird die Bedeutung des zentralen Versorgungsbereichs für die Nahversorgung und darüber hinaus dargestellt. In die Abgrenzung sind vorhandene Einzelhandelsnutzungen sowie bedeutende komplementäre Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Verwaltung, Kultur, Kindergärten etc.) eingegliedert 9. Der Ortskern von Cadenberge ist als Versorgungsschwerpunkt für die Bevölkerung der Samtgemeinde Am Dobrock einzustufen. Hier befinden sich quantitativ die meisten Einzelhandelsbetriebe, der höchste Verkaufsflächen- und Umsatzanteil. Es liegt eine Mischung 9 Sowohl die dargestellten Kennziffern des zentralen Versorgungsbereiches als auch die kartografische Darstellung beruhen auf den ermittelten Strukturdaten im Erhebungszeitraum Februar/März 2016 Seite 41

42 aus Facheinzelhandelsgeschäften sowie Dienstleistungsunternehmen/ Gastronomie vor. Die wichtigen Frequenzbringer befinden sich mit Rathaus, Marktkauf, Aldi sowie NKD und Schuhmann am Markt oder in unmittelbarer Nähe. Die Bahnhofstraße fällt hingegen etwas ab, auch wenn hier mit Hess Schmuck und dem Reformhaus Hunger, weitere zentrale Anbieter angesiedelt sind. Die Wege- und Sichtbeziehungen zwischen den beiden Bereichen sind verbesserungswürdig. Die Anzahl der Leerstände im zentralen Versorgungsbereich ist derzeit nicht besorgniserregend, jedoch deuten sich insbesondere im Bereich der Bahnhofstraße Funktionsverluste an. Die räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs sowie der Besatz an ergänzenden Nutzungen wird in Abb. 38 deutlich. Abb. 37: Einzelhandel im Cadenberger Zentrum (Auswahl) Fotos: cima 2016 Seite 42

43 Abb. 38: Zentraler Versorgungsbereich Cadenberge zentraler Versorgungsbereich öffentliche Einrichtungen Kartengrundlage: Gemeinde Cadenberge Bearbeitung: cima 2016 Seite 43

44 Einzelhandelsstrukturen in der Samtgemeinde Am Dobrock Bezogen auf die gesamten Einzelhandelsstrukturen in der Samtgemeinde Am Dobrock befinden sich 42,7 % aller Betriebe im zentralen Versorgungsbereich. Weiterhin werden hier 50,2 % der Verkaufsfläche vorgehalten und 60,4 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes getätigt. Im Vergleich zur übrigen Samtgemeinde wird hier die dominierende Stellung des zentralen Versorgungsbereichs deutlich. Aus raum- und städteplanerischen Gesichtspunkten wurde in Cadenberge viel richtig gemacht. Ein solch positives Bild zeigt sich nur noch in wenigen anderen Kommunen. Abb. 39: Anteile Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in der Samtgemeinde Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm 31,1% 26,2 % 42,7 % 19,6 % ZV Innenstadt Cadenberge übriges Cadenberge übrige Samtgemeinde 30,2 % 50,2 % 13,2 % ZV Innenstadt Cadenberge übriges 26,4 % Cadenberge 60,4 % übrige Samtgemeinde ZV Ortskern Cadenberge übriges Cadenberge übrige Samtgemeinde in Mio. Mit 12 Betrieben bzw. einer Verkaufsfläche von qm und einem Umsatz von 14,2 Mio. entfällt auf die Anbieter von Waren des periodischen Bedarfs ein signifikanter Anteil des Einzelhandels des zentralen Versorgungsbereichs. Hierbei spielen nicht nur die großen Anbieter Aldi und Marktkauf eine Rolle, sondern auch Bäckereien, Fleischereien und das Reformhaus. Bezogen auf den aperiodischen Bedarf sind die zentrenprägenden Sortimente im Ortskern von Cadenberge mit 12 von 14 Betrieben deutlich dominierend. Sie stehen für rd qm Verkaufsfläche und rd. 7,8 Mio. des Umsatzes im zentralen Versorgungsbereich. In den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sind der Fachmarkt Krethe mit baumarktspezifischen Sortimenten und das Gebrauchtmöbel Geschäft "Gebraucht(s)gut" zu nennen. Die cima empfiehlt, Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten zukünftig im zentralen Versorgungsbereich zu konzentrieren, um diese historisch gewachsene Einzelhandelslage in ihrer Funktion zu erhalten und zu stärken. Quelle: cima 2016 Abb. 40: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im zentralen Versorgungsbereich Quelle: cima 2016 Anzahl der Betriebe (Hauptsortiment) Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,2 davon Lebensmittel ,1 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,6 davon zentrenrelevant ,8 gesamt ,8 Seite 44

45 4.4 Branchenkonzept Vorbemerkung Die Liste der zentrenrelevanten oder nicht-zentrenrelevanten Sortimente für die Gemeinde Cadenberge dient dem Schutz und der Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs sowie der Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung. Sie soll nicht den Wettbewerb behindern, sondern eine räumliche Zuordnung vornehmen, wo dieser Wettbewerb stattfinden soll. Die Sortimentsliste regelt im Wesentlichen die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 qm Verkaufsfläche): Auch wenn ein Sortiment als zentrenrelevant eingestuft wird, darf es z.b. in Mischgebieten außerhalb des Ortskerns in Form eines kleineren Fachgeschäftes angeboten werden Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen Grundlegende Notwendigkeit ortsspezifischer Sortimentslisten Ein pauschaler Hinweis auf die Auflistung der zentrenrelevanten Leitsortimente des Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel NRW 2013 oder auch der Rückgriff auf allgemein gültige Sortimentslisten ist rechtsfehlerhaft und reicht im Rahmen der baurechtlichen Steuerung nicht aus. Das OVG Münster hat mit seinen Urteilen vom und deutlich gemacht, dass baurechtliche Festsetzungen in Bezug auf Sortimentsfestsetzungen nicht unbestimmt bleiben dürfen und sich auf aus der Örtlichkeit abgeleiteten Sortimentslisten beziehen müssen. Gleichermaßen sind Ausschlüsse von Einzelhandelsnutzungen in Teilen des Stadtgebietes nur fundiert zu begründen, wenn sie auf nachvollziehbaren kommunalen Einzelhandelskonzepten bzw. städtebaulichen Entwicklungskonzepten beruhen. 10 Gemäß der Rechtsprechung der vergangenen Jahre (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April a D 142/02 NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt/ der Ortsmitte den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen. 11 Auch andere Gerichtsurteile unterstreichen die Relevanz von ortspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Planungen: Verfolgt die Gemeinde mit dem Ausschluss zentrenrelevanter Einzelhandelssortimente in einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszentrum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlossenen zentrenrelevanten Sortimente auch Sortimente aufnehmen, die in der Innenstadt derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren Ansiedlung dort aber erwünscht ist. (VGH Mannheim; Urteil vom (3 S 1259/05)) Auch das Bundesverwaltungsgericht kommt in einem Urteil vom (4 C 21.07) zu dem Ergebnis, dass ein (nahezu) vollständiger Einzelhandelsausschluss durch das Ziel einer Stärkung der in einem Gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Stadtbezirks- und Ortsteilzentren als städtebaulich gerechtfer- 10 OVG Münster vom AZ 10a D 76/01.NE. Nichtigkeit eines Bebauungsplanes aufgrund nicht konkreter Sortimentsfestsetzungen in der Gemeinde Rhede; OVG Münster vom AZ: 7a D 142/02.NE: Bestätigung der baurechtlichen Festsetzungen in der Stadt Sundern auf Basis eines nachvollziehbaren Einzelhandelskonzeptes. 11 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni KN 155/05: 1 Abs. 4 9 BauNVO bietet eine Grundlage für den Ausschuss von Einzelhandel oder innenstadtrelevanten Sortimente auch dann, wenn das Plangebiet nicht unmittelbar an die Innenstadt oder den Bereich angrenzt, zu dessen Schutz die Gemeinde von dieser Feinsteuerungsmöglichkeiten Gebrauch macht. Seite 45

46 tigt angesehen werden kann. Ein Ausschluss von Sortimenten kann diejenigen Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in den Zentralen Versorgungsbereichen einer Stadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die jeweiligen Zentralen Versorgungsbereiche von erheblicher Bedeutung sind. Der Rechtsprechung folgend müssen solche Ausschlüsse besonders städtebaulich gerechtfertigt sein (s. 1 Abs. 9 BauNVO). Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Gerichten gestellt werden, implizieren jedoch auch, dass ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept eine städtebauliche Begründung nicht rechtssicher ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf die jeweilige örtliche Situation angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf. zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen. 12 Das OVG Münster weist zudem in einem Urteil vom 03. Juni 2002 (7 ad 92/99.NE) darauf hin, dass keine allgemeingültige Sortimentsliste besteht. Es gibt keine Legaldefinition dafür, wann sich ein Warensortiment als zentrenrelevant erweist. Das Gericht weist vielmehr auf die Notwendigkeit der individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation insbesondere bei vollkommenem Ausschluss der angeführten Sortimente hin. Grenzen einer Sortimentsliste Die Differenzierung der einzelnen Sortimente muss jedoch marktüblichen Gegebenheiten entsprechen. 13 Dabei können bestehende Listen der Landesplanung als Orientierungshilfen herangezogen werden und auf deren Grundlage die ortsspezifische Sortimentsliste hergeleitet werden. Grundsätzlich gilt, dass die Sortimentsliste nicht abschließend formuliert sein sollte, sondern einen Entwicklungsspielraum aufweisen sollte, um auch Sortimente zuordnen zu können, die nicht explizit erwähnt sind. Der Feindifferenzierung einzelner Sortimente sind zudem Grenzen gesetzt. Die Bildung unbestimmter Kategorien wie beispielsweise Elektrohaushaltskleingeräte oder Sportgroßgeräte können nicht hinreichend definiert werden und die Reichweite des jeweiligen Sortimentsausschlusses kann nicht zweifelsfrei ermittelt werden. Zudem zeigt sich die Problematik im Bereich des generellen Ausschlusses von zentrenrelevanten Sortimenten. Da auch nicht-zentrenrelevante Betriebe als begleitendes Angebot (Randsortiment) zentrenrelevante Angebote führen, ist ein genereller Ausschluss aus Sicht der Rechtsprechung kritisch zu betrachten, da kaum Betriebsformen existieren, die ohne Randsortimente auskommen. Eine Festsetzung in Bebauungsplänen (GE, MI etc.) hinsichtlich des Ausschlusses zentrenrelevanter Kernsortimente und der Festsetzung maximaler Verkaufsflächen im Bereich der Randsortimente (z. B. max. 10% der Verkaufsfläche) sollte daher im Vordergrund stehen. 14 Die Sortimentsliste muss politisch per Stadtratsbeschluss bestätigt werden, wenn diese in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden soll. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzern, vorhandenen Einzelhandelsbetrieben), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen beschränkten Gebietes) verlassen können. 12 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03.Juni A 92/99.NE; insbesondere bei vollkommenem Ausschluss von Sortimenten 13 vgl. BVerwG, Beschl. v Az. 4 BN Vgl. OVG Münster 10 D 52/08.NE vom 04. Dezember 2009 Seite 46

47 Kriterien zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente Die Entwicklung einer Sortimentsliste für Cadenberge soll transparent und nachvollziehbar sein. Dabei sind zum einen allgemeine Kriterien zu beachten und zum anderen ortsspezifische Entwicklungen bzw. Besonderheiten zu berücksichtigen. Die Einordnung der Sortimente hinsichtlich der Zentrenrelevanz kann auch vom Planungswillen der Stadt bzw. den Zielvorstellungen von Politik und Stadtverwaltung geprägt sein. Die alleinige Betrachtung der aktuellen Situation und Verkaufsflächenverteilung in der Gemeinde Cadenberge kann lediglich als Anhaltspunkt dienen. Für die Zentrenrelevanz sind aus Sicht der cima folgende Faktoren mitentscheidend: Aktueller Bestand: Die Flächenverteilung des aktuellen Bestandes innerhalb der Gemeinde Cadenberge sollte als wichtiger Anhaltspunkt für die Zentrenrelevanz von Sortimenten dienen. Dabei steht im Fokus der Betrachtung, ob die jeweiligen Angebote in integrierten Lagen oder nicht integrierten Lagen zu finden sind. Die aktuelle Standortverteilung (Verkaufsfläche in qm) dient dabei als Grundlage für die Bewertung der Zentrenrelevanz. Nachfrage im Zusammenhang mit anderen Nutzungen: Kopplungsmöglichkeiten mit anderen Nutzungen, die zumeist in integrierten Ortskernlagen angeboten werden, sind für die Abwägung der Zentrenrelevanz mit zu berücksichtigen. Oftmals sind Kopplungskäufe zwischen Lebensmitteln und Drogeriewaren sowie Bekleidung und Schuhe zu beobachten. Die Verbundwirkung der einzelnen Sortimente ist bei der Festlegung der Zentrenrelevanz zu beachten. Darüber hinaus sollte der Branchenmix der Ortsmitte attraktiv und möglichst komplett sein. Daher können auch Branchen, die aufgrund der jeweiligen Kundenfrequenz auf den ersten Blick nicht zentrenrelevant erscheinen, ebenfalls der Ortsmitte vorbehalten sein, um einen für den Kunden attraktiven, vollständigen Branchen-Mix zu gewährleisten. Frequenzbringer: Je nach Stadt- oder Gemeindegröße fungieren unterschiedliche Sortimente als Frequenzbringer. In einem kleinen Unterzentrum sind die Frequenzbringer der Ortsmitte in den Branchen des täglichen und mittelfristigen Bereiches (u.a. Lebensmittel, Drogerieartikel, Bekleidung, Schuhe, Bücher, Spielwaren) zu finden. Beratungsintensität: Die Angebotsformen der Ortsmitte umfassen in erster Linie beratungsintensive Fachgeschäfte, die den Kunden einen Mehrwert beim Einkaufen bieten können. Aus diesem Grund sind solche Betriebsformen für einen zentralen Versorgungsbereich besonders wichtig. Möglichkeiten der Integration zukünftiger Handelsformate: Die Integration bestimmter Formate ist ein weiterer Punkt, den es abzuwägen gilt (siehe auch Warentransport). Aufgrund der Handelsentwicklungen und Marktbestrebungen einzelner Unternehmen darf eine Diskussion über die Zentrenrelevanz von Sortimenten die Anforderungen diverser Angebotsformen nicht unberücksichtigt lassen. Neben dem Flächenanspruch dieser Betriebsformen ist auch die Wirkung auf das Stadtbild zu beurteilen. Ein Gartenfachmarkt oder ein Baumarkt sind beispielsweise nur selten geeignet für einen zentralen Versorgungsbereich. Auch die Flächenverfügbarkeit im zentralen Versorgungsbereich muss als weiterer Diskussionspunkt beachtet werden. Ohne die Möglichkeit zeitgemäße, moderne Flächen in der Ortsmitte zu entwickeln bzw. vorhandenen Flächen zu modernisieren, sind die Entwicklungsmöglichkeiten eines zentralen Versorgungsbereichs eingeschränkt. Einfacher Warentransport: Die Größe und Transportfähigkeit der Waren spielt eine weitere Rolle bei der Zentrenrelevanz von Sortimenten. Großformatige Waren, die einen gewissen Ausstel- Seite 47

48 lungsbedarf haben und meist per Auto transportiert werden müssen, sind möglicherweise für die zentralen Standorte weniger geeignet, da der Flächenbedarf und die Warenlogistik von Betrieben mit einem solchen Sortimentsschwerpunkt oftmals nicht in der Innenstadt bzw. der Ortsmitte erfüllt werden kann (z. B. Baumärkte, Möbelmärkte). Im Gegensatz dazu stehen so genannten Handtaschensortimente. Diese Waren sind kleinformatig und können leicht transportiert werden (z.b. Bekleidung, Schuhe). Planungswille der Gemeinde: Die aktuelle Rechtsprechung in Deutschland verlangt bei einer planungsrechtlichen Steuerung die Entwicklung einer ortsspezifischen Sortimentsliste. Der Planungswille der Stadt- oder Gemeindeverwaltung und Politik kann dabei ebenso Auswirkungen auf die Zentrenrelevanz von Sortimenten haben Ableitung der Cadenbergener Sortimentsliste Die nachfolgend aufgeführte Sortimentsliste definiert die nahversorgungs-, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente für die Gemeinde Cadenberge. Sie ist aus den örtlichen Standortstrukturen abgeleitet und somit eine maßgebliche Entscheidungsgrundlage zur örtlichen Einzelhandelssteuerung. Die cima hat hierfür die Einzelhandelsdaten der gesamten Samtgemeinde zugrunde gelegt. Definition der nahversorgungsrelevanten Sortimente Die Aufstellung berücksichtigt die nachfolgenden spezifischen Aspekte des Handels in Cadenberge sowie das allgemeine Verbraucherverhalten: Die angeführten Sortimente finden sich bereits heute im zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Cadenberge und tragen maßgeblich zur Versorgungsfunktion des zentralen Versorgungsbereichs bei. Die über die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren hinaus aufgeführten Warengruppen stellen Waren des täglichen Bedarfs dar, deren Kauf häufig mit dem Lebensmitteleinkauf verbunden wird. Die Aufstellung entspricht somit dem allgemeinen Verbraucherverhalten. Bei der Warengruppe Blumen wird eine Differenzierung zwischen Schnittblumen und gartenmarktspezifischen Sortimenten vorgenommen: Da Schnittblumen als Sortiment des periodischen Bedarfs in der Regel u.a. über Fachgeschäfte in Ortskernlagen verkauft werden, sind diese als nahversorgungsrelevantes Sortiment anzusehen. Waren des Gartenbedarfes (z.b. Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte, Pflanzen und -gefäße werden dagegen vor allem über Gartenmärkte verkauft, die u.a. aufgrund ihrer geringen Flächenproduktivität und des hohen Flächenbedarfs in integrierten Lagen nicht rentabel zu betreiben sind. Gartenmarktspezifische Sortimente werden daher als nichtzentrenrelevant eingestuft. Seite 48

49 Abb. 41: Verkaufsflächenanteile der zentralen Versorgungsbereiche auf Sortimentsebene: Sortimente des kurzfristigen Bedarfs Abb. 42: Verkaufsflächenanteile der zentralen Versorgungsbereiche auf Sortimentsebene: Sortimente des mittelfristigen Bedarfs Reformwaren Bücher Drogerie- und Parfümeriewaren Wäsche, sonstige Bekleidung Zeitschriften, Zeitungen Lebensmittel Arzneimittel (Apotheken) Schnittblumen, Floristik Heimtextilien Oberbekleidung Schuhe Schreibwaren Spielwaren Quelle: cima % 20% 40% 60% 80% 100% ZV Ortskern Solitärstandort Sportartikel Zoobedarf Sanitätswaren Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Cadenberge sind folgende Sortimente als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel Schnittblumen und kleinere Pflanzen Zeitungen und Zeitschriften In den nachfolgenden Abbildungen Abb. 42 und Abb. 43 werden die Verkaufsflächenanteile des Einzelhandels in den zentralen Versorgungsbereichen mit aperiodischen Sortimenten dokumentiert. Quelle: cima % 20% 40% 60% 80% 100% ZV Innenstadt Solitärstandort Definition der zentrenrelevanten Sortimente Sortimente mit einem bedeutenden Verkaufsflächenanteil in der Ortsmitte der Gemeinde Cadenberge sollten grundsätzlich den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet werden, da sie zu den Kernsortimenten des mittelständischen, strukturprägenden Facheinzelhandels im zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Cadenberge gehören. Die als zentrenrelevant definierten Sortimente nehmen eine maßgebliche Bedeutung für den Einzelhandel in der integrierten Ortskernlage ein. Darüber hinaus wird die Zentrenrelevanz einzelner Sortimente explizit begründet, wenn diese bisher nicht im Ortskern von Cadenberge bzw. nur mit einem sehr geringen Anteil vertreten sind, aber eine strategische Bedeutung für die Entwicklung und die Frequenzsicherung des Einzelhandels im zentralen Versorgungsbereich übernehmen können. Seite 49

50 Abb. 43: Verkaufsflächenanteile der zentralen Versorgungsbereiche auf Sortimentsebene: Sortimente des langfristigen Bedarfs Musikinstrumente, Waffen, Uhren, Sammelhobbies Schmuck Computer, Büro-/ Telekommunikation 0% 0% 0 20% 20% 40% 40% 60% 60% 80% 80% 100% 100% Antiquitäten, Kunstgegenstände 0 ZV Ortskern Quelle: cima 2016 Lederwaren Möbel Eisenwaren, Optik, Hörgeräteakustik Baumarktartikel Musikinstrumente, Waffen, Elektrogeräte, Sammelhobbies Leuchten Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche Möbel Eisenwaren, Unterhaltungselektronik Baumarktartikel Glas, Porzellan, Elektrogeräte, Keramik, Leuchten Hausrat Reformwaren Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Kfz-Zubehör Teppiche Drogerie- und Parfümeriewaren Unterhaltungselektronik Fahrräder Glas, Porzellan, Zeitschriften, Keramik, Zeitungen Hausrat Foto 0 Computer, Büro-/ Telekommunikation Lebensmittel Kfz-Zubehör 0 Antiquitäten, Arzneimittel Kunstgegenstände (Apotheken) Fahrräder 0 Schnittblumen, Pflanzen, Gartenbedarf Floristik Foto 0 ZV Innenstadt Nicht aufgeführt sind die Sortimente Foto, Büro/ Telekommunikation sowie Antiquitäten welche nicht in nennenswertem Umfang in der Samtgemeinde aufgefunden wurden Solitärstandort Solitärstandort Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in Cadenberge sind folgende Sortimente als zentrenrelevant zu bezeichnen: Uhren, Schmuck Augenoptik und Hörgeräteakustik Sanitätswaren Sportartikel, (inkl. Anglerbedarf, Jagdsport-, Campingartikel usw.) Schuhe Lederwaren, Koffer und Taschen Bekleidung, Wäsche Haus- und Heimtextilien (Stoffe, Kurzwaren, Gardinen usw.) Bücher Papier-, Schreibwaren, Bürobedarf Musikalien, Musikinstrumente Spielwaren Foto und Zubehör Geschenkartikel, Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat Elektroklein- und großgeräte Computer und Kommunikations-elektronik, einschließlich Zubehör Unterhaltungselektronik Die Zentrenrelevanz dieser Sortimente ist durch folgende Angebotsstrukturen in der Ortskernlage von Cadenberge begründet: Für den periodischen Bedarfsbereich fällt auf, dass rd. 65 % des Einzelhandels mit Schnittblumen und Floristik außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs stattfindet. Dies ist in den Angeboten dieses Sortiments in außerhalb Cadenberges gelegenen Garten- und Seite 50

51 Pflanzencentern begründet. Auch wenn die zentrenprägende Wirkung somit nicht eindeutig gegeben ist, sind diese weiterhin als zentrenrelevant eingestuft, da Schnittblumen und Floristik typischerweise im Rahmen der Nahversorgung mit eingekauft wird. Das Segment Bekleidung/ Wäsche ist in Cadenberge aufgrund der vorhandenen Angebote in insgesamt drei Filialisten und einem Fachgeschäft innerhalb der zentralen Versorgungsbereichs die typisch zentrenprägende Wirkung gegeben. Annähernd die komplette Verkaufsfläche (95 %) dieser Sortimente befindet sich im Ortskern. Zu nennen sind hier die Bekleidungs- und Wäschegeschäfte kik, NKD, Ernstings's family und Mode Schröder. Auch das Sortiment Schuhe ist den zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen. Der Verkaufsflächenanteil des zentralen Versorgungsbereichs liegt bei 93 %. Das Sortiment Schuhe wird vorrangig im Fachmarkt Schuhmann angeboten, aber auch im Randsortiment anderer Betriebe (u.a. Marktkauf). Im Sortiment Heimtextilien verzeichnet der zentrale Versorgungsbereich Cadeberge einen Verkaufsflächenanteil von 100 %. Nennenswerte Verkaufsflächen bieten das Fachgeschäft Stoff Art sowie als Randsortiment Marktkauf, Sietas, kik und NKD. Im Sortiment Sportartikel ist immerhin noch ein Verkaufsflächenanteil von 63 % innerhalb des Ortskern vorhanden. Allerdings handelt es sich hierbei vorrangig um Angelruten und Angelzubehör. Aus Gutachtersicht sollten Sportartikel dennoch als zentrenrelevant eingestuft werden, da sie sämtliche Eigenschaften besitzen, die zentrenrelevante Sortimente i.d.r. auszeichnen und in Cadenberge das Waffen- und Angelsportgeschäft Laurus eine zentrumsprägende Funktion einnimmt. Darüber hinaus bewahrt man sich durch die Zuordnung dieser Branche zu den zentrenrelevanten Sortimenten planungsrechtliche Eingriffsmöglichkeiten, wenn es um die Flächenbeschränkung dieser Sortimente außerhalb des Ortskerns geht. Für den medizinisch-orthopädischer Bedarf lässt sich aus der Cadenberger Angebotsstruktur mit zwei Betrieben (mit Hauptsortiment) und 100% Verkaufsfläche in den Sortimenten Optik und Akustik im zentralen Versorgungsbereich eine zentrenrelevanz ableiten. Weiterhin erscheint es sinnvoll das Sortiment Sanitätswaren zukünftig innerhalb des Ortskerns konzentriert anzusiedeln, da derzeit im gesamten Samtgemeindegebiet keine nennenswerten Verkaufsflächengrößen des Sortiments vorgefunden wurden. Das Sortiment Bücher ist aufgrund des Verkaufsflächenanteils von ebenfalls 100 % im Cadenberger Ortskern ebenso den zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen. In diesem Sortiment sind die Verkaufsflächen absolut so gering, dass durch Ansiedlungen nennenswerte Kaufkraftbindung für den Ortskern erreicht werden kann. Ferner ist das Sortiment Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf aus Gutachtersicht den zentrenrelevanten Sortimenten zuzurechnen; Schreibwaren werden zwar vorrangig im Randsortiment (u.a. Marktkauf und kik) angeboten, der Verkaufsflächenanteil liegt jedoch bereits bei 86 %. In der Branche Spielwaren entfällt aktuell ein Anteil von 75 % der Verkaufsfläche auf den zentralen Versorgungsbereich Cadenberge. Größter Anbieter ist auch in diesem Falle erneut das Randsortiment von Marktkauf. Außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs gibt es nur einen nennenswerten Mitbewerber, die unweit gelegene Kiebitzscheune. Das Sortiment Glas/ Porzellan/ Keramik, Hausrat sollte trotz der Verkaufsflächenanteile des Einzelhandels von nur 45 % im zentralen Versorgungsbereich den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet werden. Außerhalb des Cadenberger Ortskerns wird dieses Segment in nennenswertem bei Garten und Ambiente, dem Taubenhof, im Randsortiment der Gärtnereien und der Kiebitzscheune sowie bei Lidl angeboten. Durch die Zuordnung dieser Branche zu den zentrenrelevanten Sortimenten erhält die Gemeinde Cadenber- Seite 51

52 ge für die Zukunft planungsrechtliche Eingriffs- und Steuerungsmöglichkeiten, wenn es um die Flächenbeschränkung dieses Sortimentes außerhalb des festgelegten zentralen Versorgungsbereiches geht. Uhren und Schmuck sind im Ortskern von Cadenberge durch das Fachgeschäft Hess Schmuck vertreten. Dieses Sortiment ist als typisch zentrenrelevantes Sortiment ebenfalls den zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen. Der Verkaufsflächenanteil im zentralen Versorgungsbereich liegt in dieser Branche bei 100 %. Lederwaren, Koffer und Taschen werden in Cadenberge zurzeit ausschließlich als Randsortimente, beispielsweise in den Fachgeschäften Raumausstatter Sietas, Marktkauf, kik und Schuhmann angeboten. Mit einem Verkaufsflächenanteil von 100 % ist dieses Sortiment trotz der recht geringen absoluten Verkaufsfläche als typisch zentrenrelevantes Sortiment einzustufen. Musikinstrumente und Musikalien konnten im Rahmen der Einzelhandelsbestandsanalyse in Cadenberge ausschließlich im Ortskern identifiziert werden. Auch hierbei handelt es sich um sehr geringe Verkaufsflächen, die im Fachgeschäft Piano Forte Senftleben vorzufinden sind. Wir empfehlen jedoch, auch dieses Sortiment als zentrenrelevant einzustufen. Es erscheint nicht realistisch und ist auch landesplanerisch nicht gewollt, dass sich ein großflächiger Fachmarkt für Musikinstrumente außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs in Cadenberge als Grundzentrum ansiedelt. Das Sortiment Unterhaltungselektronik wird in Cadenberge zu einem Anteil von 70 % am gesamten Einzelhandel der Samtgemeinde Am Dobrock im Ortskern angeboten. Vorrangig ist auch hier wieder das Randsortiment von Marktkauf zu nennen. Das einzige Fachgeschäft in diesem Bereich ist mit EP Holl hingegen außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs angesiedelt. Auch wenn die Realisierung eines großflächigen Fachmarktes für Unterhaltungselektronik und Elektroartikel in Cadenberge im Sinne der Landes- und Raumordnung als nicht wünschenswert bewertet werden muss, wird mit der Zuordnung des Sortimentes zu den zentrenrelevanten Sortimenten die Schaffung eines Angebotes im Cadenberger Ortskern ermöglicht. Die cima empfiehlt, die Sortimente Elektrohaushaltsgeräte und Lampen und Leuchten den zentrenrelevanten Sortimenten zuordnen. Diese Branchen besitzen zusammen einen Verkaufsflächenanteil von 83 % innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Erneut ist dies größtenteils Marktkauf zuzurechnen. Eine Trennung von Elektroklein- und -großgeräten ist aufgrund der Unbestimmtheit der Begriffe nicht in ausreichendem Maße möglich. Daher sind Elektrohaushaltsgeräte ( weiße Ware ) als eine Sortimentsgruppe zu fassen. Um eine Ansiedlung eines Fachgeschäftes im Ortskern von Cadenberge zu ermöglichen und planungsrechtliche Eingriffsmöglichkeiten bei Flächenbeschränkungen als Randsortiment großflächiger Einzelhandelsbetriebe haben, empfiehlt die cima, auch das Sortiment Lampen und Leuchten in Cadenberge als zentrenrelevant einzustufen. Daran angeschlossen sollen die Sortimente Foto und Büro/Telekommunikation, welche derzeit nicht in nennenswertem Umfang in der Samtgemeinde vorgefunden wurden, ebenfalls als zentrenrelevant eingestuft werden, da sie üblicherweise im Randsortiment von Unterhaltungs- und Elektronikbetrieben angeboten werden. Definition der nicht-zentrenrelevanten Sortimente Folgende Leitsortimente werden als nicht-zentrenrelevant eingeordnet, da auf Grundlage der dokumentierten Verkaufsflächenanteile bzw. der Angebotsstruktur keine Zentrenrelevanz und strukturprägende Bedeutung für Cadenberge nachgewiesen werden kann. Die städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingungen in der inte- Seite 52

53 grierten Ortskernlage von Cadenberge sind teilweise nur schwer bzw. nicht mit den Marktanforderungen entsprechender Anbieter und Betreiber in Einklang zu bringen. Die Liste ist nicht abschließend und stellt eine Auswahl dar: Möbel, Antiquitäten (inkl. Büromöbel, Küchen, Matratzen usw.) baumarktspezifisches Kernsortiment (Eisenwaren, Werkzeuge, Baustoffe usw.) Farben und Lacke, Tapeten Teppiche und Bodenbeläge Kfz-Zubehör Pflanzen, Pflanzgefäße und Gartenbedarf Tiernahrung, Tiere, zoolog. Artikel Fahrräder und Zubehör sonstiger Einzelhandel: Erotikartikel, etc. Die cima empfiehlt, das Segment Tiernahrung, Tiere und zoologische Artikel den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen. Der Verkaufsflächenanteil innerhalb des Ortskerns liegt derzeit bei 38 %. Aus Gutachtersicht stellt dieses Sortiment keine strukturprägende Relevanz für den zentralen Versorgungsbereich dar. Der größte Teil der Verkaufsflächen in diesem Segment entfällt auf den Kiebitzmarkt in der Bergstraße. Tierfutter und Heimtierbedarf werden mittlerweile zunehmend in Fachmärkten und als Randsortiment in großen Lebensmittel- und Drogeriemärkten angeboten. Immer mehr Kunden kaufen diese Artikel zwecks Vorratshaltung in größeren Mengen mit dem Pkw ein. Bei der Entwicklung bezüglich der Standorte und Betriebstypen im Bereich Zoobedarf ist derzeit keine Trendwende absehbar. Im Sortiment Möbel beträgt der Verkaufsflächenanteil innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs aufgrund des Gebrauchtmöbelmarktes "Gebraucht(s)gut" zwar 100%, da Anbieter dieses typisch nichtzentrenrelevanten Sortiments in der Regel einen hohen Flächenbedarf besitzen und es sich beim einzigen Anbieter um Second-Hand- Ware handelt, empfiehlt die cima, das Sortiment Möbel den nichtzentrenrelevanten Sortimenten zuordnen. Die zurzeit in Cadenberge nicht anzutreffende Sortimentsgruppe Antiquitäten (einschließlich Kunstgegenstände) besteht i.d.r. zu einem wesentlichen Teil aus antiken Möbeln, großen Gemälden und ähnlichen sperrigen Gegenständen. Aus Sicht der cima sollten Antiquitäten daher genauso als nicht-zentrenrelevant eingeordnet werden wie neue Möbel. Die Ansiedlung von Antiquitäten- oder Kunsthandlungen im Ortskern von Cadenberge ist selbstverständlich trotzdem weiter möglich. Die Sortimentsgruppe der Baumarktartikel (inkl. Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge) als klassisch nicht-zentrenrelevantes Sortiment wird heute mit knapp 87 % in nennenswertem Umfang innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches angeboten. Zu den größten Anbietern gehört der Fachmarkt Krethe. Die cima empfiehlt, das Sortiment Baumarktartikel den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen, da auch diese Betriebe im Normalfall besonders verkaufsflächenintensiv sind. Das Sortiment Fahrräder und Fahrradzubehör ist aus Gutachtersicht ebenso den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen. Mit einem Verkaufsflächenanteil von nur 14 % innerhalb des Ortskerns am gesamten Einzelhandel in der Samtgemeinde Am Dobrock in dieser Branche besitzt dieses Sortiment keine zentrumsprägende Funktion. Die bedeutenden Anbieter sitzen mit der Fahrradhalle Schlüer und dem Schwarz-Markt Cadenberge außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Seite 53

54 Zusammenfassend wird der Gemeinde Cadenberge die nachfolgende Cadenberger Sortimentsliste empfohlen. Abb. 44: Cadenberger Sortimentsliste Nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungs- und Genussmittel Reformwaren Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel), Parfümeriewaren Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel (Apotheken) Schnittblumen, Floristik Zeitungen und Zeitschriften Zentrenrelevante Sortimente Uhren, Schmuck Augenoptik und Hörgeräteakustik Sanitätswaren Sportartikel, (inkl. Anglerbedarf, Jagdsport-, Campingartikel usw.) Schuhe Lederwaren, Koffer und Taschen Bekleidung, Wäsche Haus- und Heimtextilien (Stoffe, Kurzwaren, Gardinen usw.) Bücher Papier-, Schreibwaren, Bürobedarf Musikalien, Musikinstrumente Spielwaren Foto und Zubehör Geschenkartikel, Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat Elektroklein- und großgeräte Leuchten und Leuchtmittel Computer und Kommunikationselektronik, einschließlich Zubehör Unterhaltungselektronik Nicht-zentrenrelevante Sortimente Möbel, Antiquitäten (inkl. Büromöbel, Küchen, Matratzen usw.) baumarktspezifisches Kernsortiment (Eisenwaren, Werkzeuge, Baustoffe usw.) Farben und Lacke, Tapeten Teppiche und Bodenbeläge Kfz-Zubehör Pflanzen, Pflanzgefäße und Gartenbedarf Tiernahrung, Tiere, zoolog. Artikel Fahrräder und Zubehör Quelle: cima 2016 Seite 54

55 4.5 Ansiedlungs- und Entwicklungsstrategien Anhand der Einzelhandelsanalyse konnte verdeutlicht werden, dass in Cadenberge in ausgewählten Sortimenten der Bedarf für weitere Ansiedlungen besteht. Nachfolgend soll aufgezeigt werden, an welchen Standorten für welche Sortimente Ansiedlungspotenziale bzw. Ansiedlungschancen bestehen. Durch die Schaffung einer möglichst attraktiven Einzelhandelslandschaft mit einem für ein Grundzentrum angemessenen Angebot soll insbesondere in den Sortimenten des periodischen Bedarfsbereichs die Kaufkraftbindung der eigenen Bevölkerung (auf Ebene der Samtgemeinde) gesteigert werden. Um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde Cadenberge mittel- bis langfristig zu gewährleisten, sollten zukünftige Planvorhaben am Zentrenkonzept bewertet und beurteilt werden. Mit der Orientierung an den folgenden Ansiedlungs- und Entwicklungsstrategien sollen unternehmerische Initiativen nicht aus der Gemeinde Cadenberge getrieben bzw. Konkurrenzen eingedämmt oder vermieden werden. Vielmehr soll es zu einer gesunden Konkurrenz der Unternehmen untereinander kommen und nicht zu einer Konkurrenz der Standorte innerhalb der Gemeinde. Wenn es in Cadenberge gelingt, sich an diesem Zentrenkonzept zu orientieren, bedeutet dies nicht zuletzt auch Planungs- und Investitionssicherheit für (gewünschte) innergemeindliche Entwicklungen und Spielräume. Für eine schnelle und einfache Umsetzung der Konzeptaussagen sollten die bestehenden B-Pläne entsprechend den Zielvorstellungen des Zentrenkonzeptes (inkl. Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs) angepasst werden. 15 Das hier vorgelegte Zentrenkonzept für die Gemeinde Cadenberge wurde auf Basis der aktuellen rechtlichen und landesplanerischen Rahmenbedingungen erarbeitet. Für die unterschiedlichen Standortkategorien ergeben sich folgende strategische Aussagen: Zentraler Versorgungsbereich Fokussierung zukünftiger Entwicklungen auf den zentralen Versorgungsbereich (v. a. bzgl. zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente) Ziel: Entwicklung eines attraktiven, langfristig wettbewerbsfähigen zentralen Versorgungsbereichs Nahversorgung Sicherung der bestehenden Standorte geht vor Neuansiedlungen Ansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten grundsätzlich ausschließlich im zentralen Versorgungsbereich Moderate Erweiterungen und Verlagerungen im Rahmen der Anpassung an die Marktbedingungen weiterhin möglich Ziel: behutsame Weiterentwicklung der Nahversorgung 15 Das Gutachten der cima ersetzt keine rechtsförmliche Beratung. Die cima empfiehlt, zu Rechtsangelegenheiten, die sich im Zusammenhang mit diesem Gutachten und Gegenständen ihrer Beratung ergeben, stets die Beratung von Rechtsdienstleistern (z.b. Rechtsanwälten) einzuholen. Seite 55

56 Weiterer Einzelhandel außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Fokussierung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente im Hauptsortiment, prioritäre Ansiedlung innerhalb von Cadenberge Reine Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Lagen sollten möglichst von Einzelhandel freigehalten werden Bei Neuansiedlungen als Randsortiment großflächiger Betriebe außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs: Beschränkung der zentrenrelevanten Sortimente auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche und 800 qm maximal Abb. 45: Übersicht über Standortkategorien in der Gemeinde Cadenberge Zentraler Versorgungsbereich Ortskern Cadenberge Solitäre Nahversorgungsstandorte Sonstige Standortkategorien Sonstige Wohn- und Mischgebiete (integrierte Lagen) Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Standorte Quelle: cima 2016 Seite 56

57 4.5.1 Ansiedlungsstrategien für den zentralen Versorgungsbereich Der Ortskern soll langfristig entwickelt und attraktiv aufgestellt werden. Ziel ist ein Ausbau der Versorgungsfunktion sowie die Stärkung der Zentrumsfunktion. Um dies erreichen zu können, sind innerörtliche Entwicklungen zukünftig prioritär auf diesen Bereich zu konzentrieren. Zur Etablierung und Positionierung des Kernbereichs Ortsmitte sollen hier Neuansiedlungen von Betrieben v. a. mit zentrenrelevanten Sortimenten zukünftig gezielt stattfinden. Für den zentralen Versorgungsbereich gelten daher folgende Ansiedlungsstrategien: Klein- und großflächige, prioritäre Ansiedlung bzw. Umsiedlung sowie Erweiterung zentrenrelevanter Sortimente Klein- und großflächige, prioritäre Ansiedlung sowie Erweiterung nahversorgungsrelevanter Sortimente Klein- und großflächige Ansiedlung sowie Erweiterung nichtzentrenrelevanter Sortimente Bei potenziellen neuen Vorhaben ist grundsätzlich darauf zu achten, dass diese eine sinnvolle Ergänzung der bestehenden Angebote sind. Auch eine ansprechende und zeitgemäße, gestalterische Umsetzung neuer Entwicklungen sollte berücksichtigt werden. Die Ausführungen zur Sortimentsliste zeigen die deutliche Dominanz des Marktkaufs in vielen Sortimentsbereichen. Vorhandene Potentiale im Lebensmittelbereich (rd. min max qm Verkaufsfläche 16 ) auf Samtgemeindeebene eignen sich zur Modernisierung und langfristigen Sicherung des Marktes. Im Bereich Gesundheit und Körperpflege wäre unter Bindung der maximalen Potentiale (rd. 400 qm) die Ansiedlung eines Drogeriemarktes denkbar (ca. 600 bis 650 qm mit weiteren Randsortimenten) Ansiedlungsstrategien für sonstige Wohn- und Mischgebiete In sonstigen Wohn- und Mischgebieten sollten grundsätzlich keine Ansiedlungen erfolgen. Die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs besitzt Priorität. Die cima empfiehlt daher folgende Strategie: Grundsätzlich sollte die Neuansiedlung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente im Hauptsortiment prioritär im zentralen Versorgungsbereich erfolgen. In Ausnahmefällen sind Neuansiedlungen nahversorgungsrelevanter Sortimente in integrierter Lage nach Prüfung möglich. Diese neuen Standorte sollten zur Schaffung einer fußläufigen Nahversorgung bzw. zur Verbesserung der Nahversorgungssituation nur in direkter Nähe zu Wohn- und Mischgebieten entstehen. Der Nachweis der Verträglichkeit für die bestehenden Nahversorger ist ggf. durch ein gesondertes Gutachten zu leisten. Bei der Ansiedlung von Lebensmittelhandwerk und vergleichbaren kleinflächigen Anbietern mit prioritärer wohnortnaher Grund- 16 min: Bei einer Zielzentralität je Sortiment zwischen %. max: Bei einer Zielzentralität von 100 % sowie inkl. vollständiger Bindung der kompletten Potentialreserve Seite 57

58 versorgungsfunktion sind in der Regel keine schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich zu erwarten. Um Kaufkraftabflüsse aus der Ortsmitte an sonstige Lagen zu reduzieren, sollten zentrenrelevante Randsortimente in den jeweiligen Bebauungsplänen auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche beschränkt werden. Allgemein ist anzumerken, dass die bestehenden Betriebe am Standort selbstverständlich Bestandsschutz genießen. Die konkrete Verträglichkeit von Planvorhaben sollte gegebenenfalls durch ein gesondertes Gutachten geprüft werden. Neuansiedlungen nicht-zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment sind in Gewerbegebieten auszuschließen. Auch an sonstigen integrierten Standorten sollte eine Ansiedlung lediglich in Ausnahmefällen erfolgen, wenn sich nachweislich kein Standort im räumlichen Zusammenhang mit bereits vorhandenen Einzelhandelsbetrieben finden lässt. Eine Ansiedlung sollte prioritär im zentralen Versorgungsbereich oder an nicht-integrierten Lagen erfolgen. Hier spielen vorrangig Aspekte der Verkehrsvermeidung und Flächenverfügbarkeiten eine Rolle. Im Gewerbegebiet kann ausnahmsweise Einzelhandel im Zusammenhang mit Kundendienst- und Produktionsbetrieben (Direktvermarktung) auch mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ermöglicht werden, wenn diese eine deutlich untergeordnete Betriebsfläche aufweisen (ggf. Vorhabenprüfung erforderlich) Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Standorte Diese Kategorie umfasst ausgesprochene Gewerbegebiete ohne nennenswerten Einzelhandel und Ortsrandlagen sowie weitere nichtintegrierte Lagen im gesamten Gemeindegebiet. Die cima empfiehlt für Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Standorte die nachfolgende Strategie: Neuansiedlungen zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment sind auszuschließen. Diese sollten prioritär im zentralen Versorgungsbereich angesiedelt werden. Neuansiedlungen nahversorgungsrelevanter Sortimente im Hauptsortiment sind auszuschließen. Diese sollten prioritär im zentralen Versorgungsbereich angesiedelt werden. Seite 58

59 Abb. 46: Übersicht der Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen zentrenrelevante Hauptsortimente nahversorgungsrelevante Hauptsortimente nicht-zentrenrelevante Hauptsortimente Ortskern großflächig möglich großflächig möglich großflächig möglich solitäre Nahversorgungsstandorte integrierte Lagen in Wohn- und Mischgebieten kleinflächig nach Einzelfallprüfung keine Ansiedlung kleinflächige Ergänzung (orientiert an Nahversorgungsfunktion) kleinflächig (orientiert an Nahversorgungsfunktion) kleinflächig nach Einzelfallprüfung keine Ansiedlung sonstige, nicht integrierte Standorte keine Ansiedlung keine Ansiedlung großflächig zulässig nach Einzelfallprüfung Gewerbegebiete keine Einzelhandelsansiedlungen, da gewerblichen Nutzungen vorbehalten (Annexhandel zulässig) Quelle: cima 2016 Seite 59

60 4.6 Standortkonzept Ortskern Im Gegensatz zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs oder der Cadenbergener Sortimentsliste hat das hier vorgestellte Standortkonzept nicht den Anspruch, als Grundlage für eine bauleitplanerische Steuerung zu dienen. Aus diesem Grund wird in Form von Varianten ein Entwicklungskorridor aufgezeigt, der im Sinne des angestrebten Leitbildes ist. Variationen oder Kombinationen der hier dargestellten Entwicklungsmöglichkeiten sind denkbar, soweit sie sich im Rahmen des Leitbildes, der Ziele und der ökonomisch abbildbaren Rahmenbedingungen bewegen. Die einzelnen Varianten werden qualitativ bewertet, um den öffentlichen Entscheidungsträgern mögliche Vor- und Nachteile transparent zu machen. Insgesamt werden nachstehend folgende vier Szenarien kurz vorgestellt: Szenario 1: Minimalvariante Entwicklungen ohne größere Verschiebungen im Eigentum, die trotzdem einen Impuls setzen. Szenario 2: Konkurrenzvariante Ausschöpfung von Entwicklungspotenzialen auch unabhängig von vorhandenen Anbietern. Szenario 3: Maximalvariante Abbildung eines maximalen Entwicklungsimpulses unter Mitwirkung aller Eigentümer und Betreiber. Szenario 4: Zwischenvariante Zwischenlösung zwischen Minimal- und Maximalvariante. Einige Maßnahmenansätze sollten in allen der geschilderten Szenarien eine Rolle spielen. Hierzu gehören insbesondere: Die Aufwertung der Wahrnehmung der Ortsmitte, insbesondere der Nutzungen rund um den Marktplatz. Dies kann vor allem durch eine entsprechende Beschilderung, eine Akzentuierung des Straßenbelages, z.b. indem man die Pflasterung auf die Stader Straße zieht, oder auch baulich, z.b. durch ein Torhaus, geschehen. In den unterschiedlichen Szenarien sind mehrere Varianten dieser Torhausgestaltung aufgezeigt. Eine Realisierung wäre sowohl nördlich als auch südlich der Stader Straße denkbar. Zeitlich sollte eine Umgestaltung der Stader Straße erst nach der Realisierung der Ortsumgehung erfolgen. Mit einer Verbesserung der Wahrnehmung steigen auch die Chancen, Investoren für den Standort zu begeistern. Darüber hinaus sollte im Kreuzungsbereich Stader Straße/ Cuxhavener Straße/ Bahnhofstraße ein Hinweis auf die Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote entlang der Bahnhofstraße erfolgen. Eine existierende, in die Jahre gekommene Platzfläche mit Bankgruppe könnte hierzu genutzt werden. Die Installation eines modernen Beschilderungssystems (rote Punkte = mögliche Stelenstandorte) insbesondere am Markt und entlang der Bahnhofstraße. Ergänzend sollte an wichtigen Zielen in der Gemeinde und Samtgemeinde auf den Ortskern aufmerksam gemacht werden. Die Ausweitung der Wohnnutzung entlang der Bahnhofstraße durch Aufhebung der Beschränkungen in den Erdgeschossen (orange Schraffur). Seite 60

61 4.6.1 Szenario 1: Minimalvariante Abb. 47: Minimalvariante 1 Beschreibung Die zentrale Maßnahme in der Minimalvariante ist, dass der Marktkauf unter Einbeziehung der östlich gelegenen Flächen zeitgemäß aufgestellt wird. Die Verkaufsfläche wird ebenerdig angeboten und zur moderneren Warenpräsentation erweitert 17. Der Getränkemarkt und Konzessionäre sind integriert. Das Rathaus wird durch ein Bürgerbüro, ergänzende Dienstleister und ggf. einzelne Ämter des Kreises oder Samtgemeinde nachgenutzt. Ein spürbarer Frequenzabfall wird nicht deutlich. Bewertung Gute Umsetzbarkeit Wenig Abhängigkeiten Kaum Eingriffe in den Bestand Geringsten Zusatzeffekte Wenig Profilierung gegenüber Konkurrenzzentren Starke Abhängigkeit von Marktkauf Das Szenario besitzt dir größte Umsetzungswahrscheinlichkeit. Es beschränkt sich aber auch stark darauf aktuelle Funktionsschwächen zu beheben ohne dabei zusätzliche Entwicklungsimpulse für die Zukunft zu setzen. Kartengrundlage: Gemeinde Cadenberge, Bearbeitung: cima Ggf. Verträglichkeitsanalyse zur Beurteilung der Auswirkungen auf benachbarte Zentren erforderlich. Seite 61

62 4.6.2 Szenario 2: Konkurrenzvariante Abb. 48: Konkurrenzvariante Beschreibung Unter Berücksichtigung der noch offenen Potenziale im täglichen Bedarf werden ein zusätzlicher Lebensmitteldiscounter und ein Drogeriemarkt für den Standort akquiriert. Die vorhandenen Fachmärkte können integriert oder an die Bahnhofstraße verlagert werden. Sollte die schwierige Akquisition eines Drogeriemarktes scheitern, wäre die Verlagerung der vorhandenen Fachgeschäfte eine Nutzungsoption. Das Rathaus und ein weiteres Bestandsgebäude werden hierbei ersetzt. Denkbar wäre auch eine Einbeziehung der Wohnbebauung an der Stader Straße. Die Topografie könnten durch eine geschickte Anordnung von Sozialräumen (Aufständerung des Marktes) abgefangen werden. Ein Torhaus (z.b. mit Bürgerbüro, Dienstleistern oder Gastronomie) könnte zudem die Lage akzentuieren. Bewertung Losgelöst von Marktkauf realisierbar Stärkung der Hauptlage Starke Belastung vorhandener Anbieter Kaum noch künftige Erweiterungspotenziale Grenzwertige Rahmenbedingung für Drogeriemarkt Verlust der Bausubstanz Rathaus Kartengrundlage: Gemeinde Cadenberge, Bearbeitung: cima 2016 Variante unter Einbeziehung von Wohnhäusern Das Szenario erfordert Lösungen für die vorhandenen Fachmärkte, die aber lösbar scheinen. Durch die neue Kopplungslage in der Hauptlage würde man sich auch gegenüber konkurrierenden Standorten stärker abheben. Die Entwicklungspotenziale für die bereits Seite 62

63 vorhandenen Anbieter würden auf absehbare Zeit allerdings vergeben werden. Ob für diese und die Wirkung des Ortskerns in Gänze eine nachhaltige Entwicklung mit der bestmöglichen Kundenbindung hervorrufen wird, muss bezweifelt werden. Im Gegensatz zur Minimalvariante wäre die Gemeinde bei dieser Entwicklung allerdings nicht alleinig auf die Mitwirkungsbereitschaft des Marktkaufes angewiesen. umdrehen, wodurch Fußwege zwischen Haupt- und Nebenlage aufgewertet würden. Abb. 49: Maximalvariante Szenario 3: Maximalvariante Beschreibung In der Maximalvariante wird die komplette nördliche und östliche Seite des Marktplatzes baulich in Frage gestellt. Sie bezieht in einem hohen Maß vorhandene Anbieter mit ein, erfordert aber von allen eine gewisse Veränderungsbereitschaft. Der Marktkauf wird ebenerdig und modern neu aufgestellt 18. Der südlich der Stader Straße vorhandene Aldi-Discounter wird in eine echte Kopplungslage zum Marktkauf verlagert und kann etwas vergrößern. Angedockt an den Discounter werden zwei Fachmärkte (bspw. Textil/ Schuhe oder Drogerie). Vorhandene Obergeschossnutzungen können auch hier in den Obergeschossen untergebracht werden und tragen zur Raumbildung am Markt bei. Die Sparkasse verlagert ihre Nutzung in das heutige Rathaus. Durch die Verlagerung des Discounters werden auf der südlichen Seite der Stader Straße Flächenpotenziale frei. Diese können aufgrund ihrer Südausrichtung und unmittelbaren Nähe zum Ortskern für ortkernnahe Wohnformen (bspw. auch altengerecht) genutzt werden. Die Ausbildung eines Platzbereiches bspw. mit Bürgerbüro und Café könnte hierbei die heutige Rückseitenlage 18 Ggf. Verträglichkeitsanalyse zur Beurteilung der Auswirkungen auf benachbarte Zentren erforderlich. Kartengrundlage: Gemeinde Cadenberge, Bearbeitung: cima 2016 Seite 63

64 Bewertung Nachhaltige Lageverbesserung mit guter Positionierung im Wettbewerb Nutzung noch offener Potenziale für vorhandene Anbieter Einbeziehung der Stader Straße Impulse für die Beziehung zwischen Bahnhofstraße und Markt Grenzwertige Rahmenbedingung für Drogeriemarkt Starker Eingriff in den Bestand Mitwirkung vieler Eigentümer / Nutzer erforderlich Szenario 4: Zwischenvariante Abb. 50: Zwischenvariante Die Maximalvariante würde nicht nur Defizite im Status Quo beheben, sondern einen nachhaltigen Sicherungs- und Entwicklungsimpuls für die nächsten Jahre setzen. Defizite in der Raumbildung entlang der Stader Straße könnten ebenso wie Verknüpfungen zur Bahnhofstraße mit thematisiert werden. Im Gegensatz zum Konkurrenzszenario würden offene Potenziale vorhandenen Anbietern zu Gute kommen, wodurch das Risiko für ungewollte Marktaustritte minimiert wird. Die größte Herausforderung steckt in der erforderlichen Mitwirkung vieler Eigentümer und Nutzer, da ein starker Eingriff in den Bestand erforderlich wäre. Die Umsetzungswahrscheinlichkeit muss daher als eher gering eingestuft werden. Kartengrundlage: Gemeinde Cadenberge, Bearbeitung: cima 2016 Seite 64

65 Beschreibung Wie der Name der Variante schon zeigt, stellt sie einen der möglichen Mittelwege zu den vorherigen Varianten dar. Die beiden großen Impulse Marktkaufmodernisierung 19 und Aldi- Verlagerung sind auch in dieser Variante enthalten. Durch den Erhalt der Sparkasse wird die Abhängigkeit von den Eigentümern allerdings etwas reduziert. Ergänzend zum Discounter könnte ein Fachmarkt oder ein gastronomisches Angebot angesiedelt werden. Die Topografie zur Sparkasse muss durch Maßnahmen im Hoch- und Tiefbau allerdings ausgeglichen werden. Bewertung Nachhaltige Lageverbesserung mit guter Positionierung im Wettbewerb Nutzung noch offener Potenziale für vorhandene Anbieter Einbeziehung der Stader Straße Impulse für die Beziehung zwischen Bahnhofstraße und Markt Mittlerer Eingriff in den Bestand Mitwirkung vieler Eigentümer / Nutzer erforderlich Es gelten die Aussagen zum Maximalszenario lediglich die Zahl der mitzunehmenden Eigentümer und Nutzer würde in dieser Variante sinken, da bspw. die Sparkasse am Standort verbleiben könnte. 4.7 Ergänzende Maßnahmen Regionalladen Wochenmärkte sind ein wichtiger Indikator für funktionierende Zentren. Cadenberge verfügt seit fast 30 Jahren über einen solchen Wochenmarkt. Dieser findet jeden Donnerstag ab 8 Uhr auf einem Teil des Marktplatzes vor dem MarC 5 statt 20. Weiterhin hat die Einzelhandelsanalyse gezeigt, dass in der Samtgemeinde zahlreiche Anbieter von hochwertigen regionalen Produkten zu finden sind. Neben Frischeprodukten finden sich hier auch Nudeln, Schnaps, Kunst oder Geschenkartikel. Regionale Produkte sind ein wichtiges Identifikationsmerkmal und erfreuen sich wachsender Beliebtheit, nicht nur für die gestiegenen Ansprüche an den eigenen Konsum sondern auch als Geschenkartikel. Aus gutachterlicher Sicht wäre zu prüfen, ob ein Regionalladen in direkter Lage am Marktplatz eine tragfähige Ergänzung darstellt. Hierbei müsste ein Konzept gewählt werden, das mit möglichst geringen Betriebs- und Personalkosten funktioniert. Von einem Konzept Markthalle wäre in diesem Zusammenhang eher abzuraten. Allerdings gibt es zahlreiche erprobte Ansätze unterhalb dieser Ebene. Zwei von diesen werden nachstehend kurz vorgestellt, da sie eine mögliche Alternative für Cadenberge darstellen. Der regionale Bäcker: Losgelöst vom filialisierten Angebot bietet ein regionaler Anbieter Brot und Backwaren, Cafespezialitäten und ggf. noch einen kleinen Mittagstisch an. Im Shop existiert zusätzlich eine Regalwand mit Erzeugnissen aus der Region. Typische Produkte sind Nudeln, Tees, Gewürze, Schnaps (keine schnell verderblichen Waren). Diese werden mit einer entsprechenden regionalen Verpa- 19 Ggf. Verträglichkeitsanalyse zur Beurteilung der Auswirkungen auf benachbarte Zentren erforderlich. 20 Am Freitag und Samstag steht eine reduzierte Zahl von Anbietern auf dem Wochenmarkt, der Hauptbetrieb mit 8 Ständen erfolgt am Donnerstag. Seite 65

66 ckung gekennzeichnet, so dass sie auch als attraktives Präsent dienen können. Der Bäcker erhält eine Verkaufsprovision und profitiert gleichzeitig von der höheren Frequenz. Wichtig bei einem derartigen Konzept ist, dass es durch Qualität und eine moderne, hochwertige Warenpräsentation besticht, nicht durch Quantität. Abb. 51: Beispiele Regionalläden Kleiner Regionalladen: Eine etwas unabhängigere Variante zu dem vorgenannten Konzept wäre ein kleiner Regionalladen, der wiederrum aber auch die Nutzungsmöglichkeiten erweitert. Ein Best- Practice-Beispiel in diesem Zusammenhang wäre der Unikum Regionalladen in Altenkirchen (Westerwald). Der Laden wird durch einen Förderverein und ehrenamtliches Engagement der Aussteller (wechselnde Bereitstellung von Verkaufspersonal) getragen. Zudem existiert ein Mietregalsystem, bei dem einzelne Regalböden angemietet werden können. Durch die Einbindung neuer Medien (u.a. Onlinekonto) ist der Warenbestand einfach zu kontrollieren. Den Verkaufserlös erhalten im vollen Umfang die Mieter der Regalböden. Der Angebotsschwerpunkt liegt abseits des Frischesegmentes. Zu finden sind hier u.a. Bücher, CD s, Kosmetik, Schmuck, haltbare Lebensmittel, Strick- und Nähwaren aber auch Kunst und Angebote aus dem Handwerk sowie Dienstleistungen. Der Laden ist nicht nur Verkaufsraum sondern auch Kommunikationsplattform. Veranstaltungen, Infoabende und Kunstausstellungen runden das Bild ab Bahnhof Quelle: o.l. o.r. cima; u. Der Bahnhof in Cadenberge befindet sich nicht in kommunaler Hand. Zudem sollte die öffentliche Hand bei etwaigen Maßnahmen allenfalls unterstützend zu privatem Engagement wirken, bspw. durch Fördermittelberatung oder Umfeldgestaltungen. Dementsprechend vorsichtig muss die Umsetzungsperspektive derartiger Maßnahmen beurteilt werden. Dennoch ist der Bahnhof ein wichtiger Standort innerhalb der Gemeinde. Er markiert den südlichen Auftakt zum zentralen Versorgungsbereich. Durch die Pendlerangebote (Park + Ride und Bike + Ride) und die Fachhändler am südlichen Ende des zentralen Ver- Seite 66

67 sorgungsbereichs besitzt der Bahnhof ein gewisse Grundfrequenz, die ihn für ergänzende zentralörtliche Angebote, wie eine besondere Gastronomie, interessant macht. Hier können Bahnreisende auf die Gemeinde aufmerksam gemacht werden. Auch wenn eine Sanierung erforderlich ist, die Immobilie hat eine historische Identität und hohe Ausstrahlung für den Ort. Eine gastronomische Nutzung könnte auch in Cadenberge eine interessante Umnutzungsperspektive bieten, die das vorhandene Angebot sinnvoll ergänzt und bei einem entsprechenden Betreiberkonzept (bspw. regionale Produkte mit leicht gehobenem Anspruch präsentiert) sogar neue Zielgruppen in den Ortskern locken kann. Ein Best-Practice-Beispiel in diesem Zusammenhang ist der Bahnhof (Baujahr 1877) in der Gemeinde Reken in Nordrhein-Westfalen (vgl. Der Ortsteil Bahnhof Reken beheimatet ca Einwohner die gesamte Gemeinde hat eine Größe von Einwohnern. Der Bahnhof liegt an der Bahnstrecke Dorsten-Coesfeld (beides Mittelzentren) die von einer Regionalbahnlinie (Betreiber NordWestBahn, in der Woche stündlicher Takt). Das Gebäude des Bahnhofs verfiel im Laufe der Jahre und verlor seine Funktion zu Gunsten eines modernen Haltepunkts entwickelten zwei private Investoren den Plan zur Restaurierung. In fast einjähriger Planungs- und Bauzeit wurde das Gebäude in seiner ursprünglichen Form mit viel Liebe zum Detail saniert und restauriert. Der Innenbereich wurde fast vollständig entkernt und nach aktuellen Standards ausgebaut. Das Herzstück ist die mittlerweile weit über die Grenzen Rekens bekannte Gastronomie. Heute ist der Bahnhof Wahrzeichen des Ortsteils. Neben der regional bedeutsamen Gastronomie wurden die Außenanlagen des Bahnhofs als Biergarten umgestaltet und auch die Bahnlinie ist durch Angebote im Schlemmer-Express mit in das Konzept eingebunden. Im Obergeschoss des Bahnhofs wurden Ferienwohnungen realisiert und Events begleiten die Gastronomie. Die Kommune hat zudem das Umfeld des Bahnhofs zu einem Park mit moderner Park + Ride Anlage, attraktiven Aufenthaltsmöglichkeiten und generationengerechten Spielgeräten umgestaltet. Abb. 52: Best Practice Beispiel Bahnhof Reken Quelle: Seite 67

68 4.7.3 Beschilderung Im Rahmen der Analyse wurden mangelnde Eingangssituationen für den Ortskern von Cadenberge festgestellt. Insbesondere Marktplatz, Bahnhofstraße und die Wegeverbindung von Bahnhof zum Ortskern sind für Ortsfremde nicht zweifelsfrei als Zentrum zu erkennen. Grünanlagen/ Ruhezonen Kultur und Sehenswürdigkeiten Abb. 53: Beispiele für Besucherlenkung auf Eingangsbereiche Nachteile wie Informationsdefizite auf wichtige Ziele, Uneinheitlichkeit, visuelle Überfrachtung und z. T. Beschädigungen haben negative Auswirkung auf das Stadtbild und können bei Fußgängern, Radfahrern und Touristen zur Verwirrung führen. Für Besucher und Passanten kann dies ein bewusstes oder unbewusstes Hemmnis darstellen, einzelne Bereiche des Ortskerns mit ihren dortigen Angeboten gezielt aufzusuchen. Zur Attraktivitätssteigerung des Ortskerns sollte daher eine Aufwertung der Eingangssituation und eine Verbesserung der Besucherlenkung erfolgen. Es dient dabei vor allem seltenen Gästen des Ortskerns, die diesen per PKW oder Fahrrad erreichen. Durch eine überschaubare Darstellung des Angebots an Einkaufsmöglichkeiten, Sehenswürdigkeiten, Hotellerie/ Gastronomie, öffentlichen Einrichtungen sowie der Infrastruktur soll die Verweilbereitschaft und -dauer bzw. die Wahrscheinlichkeit eines erneuten Besuches erhöht werden. Gleichzeitig dient das System dem lokalen Marketing, indem Stadtbewohnern und bisherigen Besuchern des Ortskerns das gesamte Angebot vor Ort verdeutlicht wird. Dabei kann auch auf zentrale Punkte oder räumliche Bereiche hingewiesen werden: Haupteinkaufsbereich Marktplatz Bahnhofstraße Fachgeschäfte und Einzelbetriebe in Nebenlagen Wochenmarkt Gastronomische Angebote Quellen: oben links: cima; oben rechts: lotsenviertel.de; unten links: Alexander Klink via regioactive.de; unten rechts: laufpass.com Die Elemente eines Beschilderungs- und Leitsystems sollten nach einem einheitlichen Design mit evtl. speziellem Ortsbezug gestaltet werden. Das neue System sollte dabei auch bestehende überregionale oder themenspezifische Beschilderungen berücksichtigen (z. B. Aufgreifen des Designs vom Luftkurort Wingst). Im Gegenzug können bestehende und z. T. veraltete Schilder entfernt werden, wodurch der öffentliche Raum insgesamt entrümpelt wird. Neue Beschilderungen würden für gebündelte Informationen gezielt entlang von Wegeführungen, an Knotenpunkten und wichtigen Besuchsstandorten in der Samtgemeinde aufgestellt. Moderne Systeme umfassen dabei i. d. R. mehrere Elemente: Stelen (an wichtigen Knotenpunkten und Wegeführungen), Wegweiser (als Ergänzung und Bestätiger), Seite 68

69 Hinweistafeln (für einzelne Objekte), Schaukästen (an zentralen Standorten mit z. B. Übersichtsplan etc.). Abb. 54: Beispiele für moderne Besucherleitsysteme Stele Wegweiser Plakette (wiederkehrende) Veranstaltungen und sogar Aktionen von einzelnen Betrieben ließen sich so stets aktuell bewerben (vgl. Abb. 55). Übliche Kosten für die genannten Besucherleitsysteme reichen von weniger als 100 pro Stück (Wegweiser, Plaketen) über wenige hundert Euro (z.b. 200 für Gebäudeinformationen und kleinere Schilder) bis hin zu einigen tausend Euro (z.b pro Stele oder größerem Eingangsschild) 21. Gebäudeinformation Ortseingang Zur Finanzierung dieser Maßnahme kann ggf. das EFRE- Förderprogramm "Landschaftswerte" hinzugezogen werden. 22 Abb. 55: Beispiele für wechselnde Motive Quelle: cima Für die genaue Ausgestaltung eines umfassenden Leit- und Beschilderungssystems ist eine verstärkte öffentliche Beteiligung zu empfehlen. Ziel sollte es sein, eine möglichst hohe Akzeptanz der Bürger mit einem neuen System zu erzeugen. Dabei sollten sowohl konzeptionelle und inhaltliche, als auch gestalterische Aspekte Berücksichtigung finden. Fragen von Standorten und Design sollten zudem mit einer möglichen Neugestaltung des Haupteinkaufsbereichs abgestimmt werden. Auch Systeme mit auswechselbaren Motiven sind denkbar. So kann gezielt auf den Ortskern aufmerksam gemacht werden, aber auch Quelle: cima 21 jeweils zzgl. ggf. notwendiger Statikberechnungen und Installation 22 nicht rückzahlbarer Zuschuss von max. 65 % auf Maßnahmen zur Errichtung, Ausbau und Aufwertung von Informationseinrichtungen, Naturschutzbildungsangeboten und Besucherlenkungsmaßnahmen. Für nähere Informationen steht die NBank zur Verfügung. Seite 69

70 4.7.4 Öffentliches WLAN Nachdem die Störerhaftung für öffentliche WLAN-Netze nun abgeschafft wurde, eröffnen sich für Gewerbetreibende aber auch Ortskerne neue Möglichkeiten. Selbst wenn nun der HotSpot-Flut Tür und Tor geöffnet sein sollte, bleibt ein Aspekt für ein eigenes WLAN nach wie vor interessant: Die kommunikative Lufthoheit in der Kommune. Denn mit der Verbindung zu einem freien, öffentlichen und haftungsfreien WLAN-Netz ist es möglich und sinnvoll eine Startseite für den Ortskern (Slash Page) zu implementieren. Auf diese werden die Nutzer geleitet, sobald Sie sich angemeldet haben. Anbieten würde sich hierfür z.b. eine Kombination mit der Maßnahme Regionalladen und weiteren lokalen und regionalen Angeboten. Abb. 56: Beispiel für öffentliches WLAN Weitere Vorteile umfassen neben dem reinen Angebot Kunden und Gästen kostenfreies Internet zur Verfügung zu stellen auch die Aussicht auf Belebung des Marktplatzes, neue Möglichkeiten bei der Besucherlenkung, die Implementierung standortbezogener Dienste sowie die Nutzung von Apps (Übersetzer, Audio- und Videoguides, verlängerte Regale,...) Gewerbeflächenentwicklung Die Gemeinde hat den raumplanerischen Versorgungsauftrag zur Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten. Im Ortskern wird man dies nur in gewissen Marktsegmenten erreichen, bspw. durch Arbeitsplätze im Handel und in der Gastronomie. Parallel hierzu sollten attraktive Gewerbeflächen in einem moderaten Umfang vorgehalten werden, die es aus störenderen Betrieben ermöglichen, sich am Standort zu entwickeln. Eine derartige Entwicklung wäre eine Reaktion der Gemeinde auf die zuletzt eher ungünstigen Entwicklungen ökonomischer Kennzahlen. Das aktuelle Gewerbeflächenangebot in Cadenberge ist hierzu nahezu erschöpft (Angaben der Verwaltung). Quelle: aachen.de Räumlich sollte hierzu die Nähe zur künftigen Ortsumgehung, ein Anschluss an existierende Gewerbestrukturen sowie die Nähe zum Siedlungsbereich gesucht werden. Ortsdurchfahrten sowie beengte Kreuzungssituationen sollten vermieden werden. Aus gutachterlicher Sicht besitzen Flächen im Umfeld der Cuxhavener Straße, nördlicher Eingangsbereich zur Gemeinde, eine hohe Eignung. Seite 70