Einzelhandelskonzept für die Stadt Bassum

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1 Einzelhandelskonzept für die Stadt Bassum München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck T F cima.luebeck@cima.de Projektleiter: Bearbeiter: Dipl.-Geogr. Martin Kremming B. Sc. Geogr. Kilian Schache Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Lübeck, Januar 2016 Kultur Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u. a. Abbildungen zu Layout-Zwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage ganz oder teilweise in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht, übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung + Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden. Jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Einzelhandelsstandort Bassum Wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen Makrostandort Bassum zentralörtliche Bedeutung Sozioökonomische Strukturdaten Point-of-Sale- und Online-Befragung in der Stadt Bassum Methodik Soziodemographische Struktur Wohnort & Verkehrsmittel Einkaufsverhalten Angebotslücken Fazit der Befragung Marktgebiet und Marktpotenziale Marktgebiet Bassum Marktpotenzial Bassum Einzelhandelsstrukturdaten der Stadt Bassum Einzelhandelsstruktur der Stadt Bassum Einzelhandelszentralität in der Stadt Bassum Kaufkraftstromanalyse des Einzelhandels in der Stadt Bassum Übersicht über die Strukturdaten der Stadt Bassum im Vergleich zu Nahversorgungssituation in Bassum Zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und relevanter Ergänzungsstandorte Zum Begriff der Zentralen Versorgungsbereiche Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Sulinger Straße) Endabstimmung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Analyse des Abgrenzungsvorschlags Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Nahversorgungszentrum Lindenmarkt Der Bereich Bremer / Syker Straße Vergleich der Standorte Ableitung der Sortimentsliste Bassum Vorbemerkung Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen Zur Ableitung der Sortimentsliste Bassum Entwicklungs- und Profilierungspotenziale des Einzelhandels in der Stadt Bassum Branchenmixoptimierung Entwicklung des Zentralen Versorgungbereichs Innenstadt Entwicklung des Nahversorgungszentrums Lindenmarkt Entwicklung des Bereichs Bremer / Syker Straße Einzelhandelskonzept für die Stadt Bassum Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung in Bassum Seite 3

4 9.2 Standortkonzept Schlussfolgerungen für die Praxis der Bauleitplanung und der Baugenehmigungen Zusammenfassung Zentrenkonzept Bassum Anhang Bestimmung des Marktgebietes und des Nachfragepotenzials Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation Abgrenzung von Betriebstypen Zur Definition Zentraler Versorgungsbereiche und dem Erfordernis ihrer Abgrenzung Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche Seite 4

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Lage im Raum... 9 Abb. 2 Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Bassum...11 Abb. 3 Touristische Strukturdaten der Stadt Bassum...11 Abb. 4 Altersklassen...14 Abb. 5 reale Altersverteilung in der Stadt Bassum...14 Abb. 6 Geschlecht der Befragten...15 Abb. 7 Herkunft der Befragten...15 Abb. 8 Verkehrsmittelwahl der Befragten...16 Abb. 9 Einkaufsorte bestimmter Sortimente...16 Abb. 10 Einkaufshäufigkeit der wichtigsten Einzelhandelsstandorte...17 Abb. 11 Aufenthaltsdauer an den wichtigsten Einzelhandelsstandorten...18 Abb. 12 Entwicklung des Einkaufsverhaltens nach Standort...19 Abb. 13 Bewertung Sulinger Straße...19 Abb. 14 Bewertung Lindenmarkt...20 Abb. 15 Vergleich Sulinger Straße und Lindenmarkt...21 Abb. 16 Tabelle Durchschnittsbewertungen im Vergleich...22 Abb. 17 Marktgebiet Bassum...25 Abb. 18 Nachfragepotenzial in der Stadt Bassum...26 Abb. 19 Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Bassum...27 Abb. 20 Verkaufsfläche je Einwohner in Bassum...29 Abb. 21 Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in Bassum...29 Abb. 22 Ranking Handelszentralität in Bassum...32 Abb. 23 Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in Bassum...33 Abb. 24 Ranking: Kaufkraftzuflüsse nach Bassum in Mio Abb. 25 Ranking: Kaufkraftabflüsse aus Bassum in Mio Abb. 26 Ranking: Saldo aus Kaufkraftzuflüssen nach und Kaufkraftabflüssen aus Bassum in Mio Abb. 27 Datenblatt der Stadt Bassum incl. Vergleich mit Abb. 28 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Bassum im Vergleich zu Nachbarstädten und -gemeinden Abb. 29 Einzelhandel in Bassum Abb. 30 Nahversorgungsstruktur in der Kernstadt Bassum (500 m- Nahversorgungsradius) Abb. 31 Nahversorgungsstruktur im gesamten Stadtgebiet Bassum (500 m- Nahversorgungsradius) Abb. 32 Lebensmitteleinzelhandel in Bassum Abb. 33 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum endabgestimmte Version Abb. 34 Abgrenzungsvorschlag Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum Abb. 35 Abgrenzungsvorschlag Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum Kartierung Einzelhandel und ergänzende Nutzungen Abb. 36 Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum (Abgrenzungsvorschlag) Abb. 37 Anteil der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum Abb. 38 Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Lindenmarkt in Bassum Abb. 39 Nahversorgungszentrum Lindenmarkt in Bassum Kartierung Einzelhandel und ergänzende Nutzungen Abb. 40 Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Nahversorgungszentrum Lindenmarkt in Bassum Abb. 41 Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Bereich Bremer / Syker Straße in Bassum Seite 5

6 Abb. 42 Der Bereich Bremer / Syker Straße in Bassum Kartierung Einzelhandel und ergänzende Nutzungen...54 Abb. 43 Anteil der einzelnen Lagen an der Gesamtzahl an Einzelhandelsbetrieben in Bassum in Prozent (%)...55 Abb. 44 Anteil der einzelnen Lagen an der Gesamtverkaufsfläche (im Einzelhandel) in Bassum in Prozent (%)...56 Abb. 45 Anteil der einzelnen Lagen am Gesamtumsatz des Einzelhandels in Bassum in Prozent (%)...56 Abb. 46 Verkaufsflächenanteile des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt und des Nahversorgungszentrums Lindenmarkt auf Sortimentsebene: nahversorgungsrelevante Sortimente...62 Abb. 47 Verkaufsflächenanteile der Zentralen Versorgungsbereiche auf Sortimentsebene: zentrenrelevante Sortimente...64 Abb. 48 Bassumer Sortimentsliste...67 Abb. 49 Branchenmixanalyse für die Stadt Bassum...70 Abb. 50 Detailkarte Potenziale im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum...72 Abb. 51 Potenzialfläche am Nahversorgungszentrum Lindenmarkt...74 Abb. 52 Entwicklungsmöglichkeiten im Bereich Bremer / Syker Straße...75 Abb. 53 Standortkonzept der Stadt Bassum (schematische Darstellung)...79 Abb. 54 Ansiedlungsstrategie der Stadt Bassum (schematische Darstellung)...81 Abb. 55 CIMA Warengruppen...83 Abb. 56 Hierarchie Zentraler Versorgungsbereiche...87 Seite 6

7 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag und Zielsetzung Ziel ist die Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bassum als Grundlage für die strategische Steuerung des Einzelhandels im Stadtgebiet. Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Bassum analysiert und bewertet darüber hinaus drei potenzielle Entwicklungsflächen: Am Standort Lindenmarkt soll auf einer bereits existierenden Freifläche ein Drogeriefachmarkt, ergänzt durch gesundheitsorientierte Einrichtungen oder altersgerechtes Wohnen, geprüft werden. Im Ortsteil Bramstedt soll am bestehenden Standort (KAUFHAUS GRAFE) Lebensmitteleinzelhandel entstehen. An der Bremer Straße geht es um die Erweiterung eines bestehenden Lebensmitteldiscouters zur Anpassung an die Marktbedingungen sowie um den Neubau eines Cafés auf einer Brachfläche. Mit der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bassum sollen die Anforderungen und aktuellen landesplanerischen Rahmenbedingungen erfüllt werden. Maßgebliche Relevanz hat die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und die Ableitung der Bassumer Sortimentsliste. Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign Darstellung der Angebotsstrukturen des Einzelhandels auf Basis einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels in der Stadt Bassum Dokumentation der einzelhandelsrelevanten Nachfrage in der Stadt Bassum Passanten- und Bürgerbefragung 1 sowie ergänzende Online- Befragung zum Einkaufsverhalten in der Stadt Bassum durch Mitarbeiter der cima im November 2014 Abgrenzung des Marktgebietes des Einzelhandels in Bassum Warengruppenspezifische Kaufkraftanalysen mit Bewertung der Handelszentralitäten (Umsatz-Kaufkraft-Relationen) sowie der Kaufkraftzuflüsse und Kaufkraftabflüsse 2 Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Bassum Dokumentation relevanter Ergänzungsstandorte hinsichtlich ihrer Versorgungsfunktion und städtebaulichen Integration Ableitung der Bassumer Liste nahversorgungsrelevanter, zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente unter Beachtung der Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung Auftraggeber Stadt Bassum Zeitraum Juli 2014 bis Oktober Aus Gründen der besseren Lesbarkeit werden Personenbezeichnungen nur in der männlichen Form verwendet, auch wenn beide Geschlechter gemeint sind. 2 Die Einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist die Summe der Einzelhandelsausgaben der Einwohner einer Region gemessen am Wohnort: Allgemeine Kaufkraft abzüglich weiterer Ausgaben (Mieten, Hypothekenzinsen, Versicherung, Kraftfahrzeuge, Reisen, Dienstleistungen etc.). Seite 7

8 Aufzeigen branchenspezifischer und standortspezifischer Potenziale, um die Kaufkraft nachhaltig an Bassum zu binden (lokale und regionale Sichtweise) Darstellung der Entwicklungsspielräume des Einzelhandels in Bassum; Standortbewertungen und räumliche Entwicklungsstrategien für die Projektstandorte Innenstadt, Lindenmarkt, und Bremer / Syker Straße Vorbemerkungen zur Methodik Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels in der Stadt Bassum basiert auf einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels durch das cima-projektteam im September 2014 sowie einer punktuellen Aktualisierung im Februar Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgt über veröffentlichte, regionale Flächenproduktivitäten und weiterer Quellen der Branchen- und Betriebsberichtserstattung sowie der Inaugenscheinnahme der Unternehmen. Alle kaufkraftrelevanten Daten für die Stadt Bassum beziehen sich auf das Jahr 2014 Untersuchungsablauf: Bestandserhebungen Expertengespräche Arbeitskreissitzungen Analyse Zentrenabgrenzung Sortimentsliste Entwicklungspotenziale Einzelhandelskonzept Seite 8

9 2 Einzelhandelsstandort Bassum Wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen 2.1 Makrostandort Bassum zentralörtliche Bedeutung Teilfunktionen) als bedeutende Einzelhandelsstandorte. Das nächstgelegene Oberzentrum ist Bremen. Abb. 1 Lage im Raum Im gesamten Stadtgebiet von Bassum leben rund Einwohner. Neben der Kernstadt sind Bramstedt (1.857 Einwohner), Nordwohlde (1.476 Einwohner) und Neubrauchhausen (1.242 Einwohner) die größten Ortsteile im Stadtgebiet. 3 Während die Kernstadt Bassum durch einen kompakten Siedlungskörper geprägt ist, finden sich im weiteren Stadtgebiet zusätzlich zu den bereits genannten zwölf kleinere Ortsteile mit einer Einwohnerzahl von meist rund 200, die ein eher dörfliches Erscheinungsbild haben. Landschaftlich ist das Stadtgebiet von Landwirtschaft und einzelnen Waldflächen geprägt. Als Grundzentrum übernimmt die Stadt Bassum die raumordnerische Versorgungsaufgabe für die eigene Bevölkerung sowie für die innerhalb des Verflechtungsbereiches lebenden Einwohner mit Gütern des periodischen Bedarfs sowie auch mit verschiedenen Dienstleistungen. In direkter Nähe zu Bassum befindet sich das Mittelzentrum Syke (östlich) sowie das Grundzentrum Twistringen (westlich). Im weiteren Umkreis von maximal 25 km liegen weiterhin die Mittelzentren Stuhr, Wildeshausen, Sulingen und Delmenhorst (mit oberzentralen Quelle: GeoBasis-DE / BKG Quelle: Fallstudie Demographischer Wandel in der Stadt Bassum, Seite 9

10 An das überregionale Straßennetz ist Bassum über die Bundesstraße B 51 (Richtung Diepholz und Osnabrück bzw. nach Bremen mit Anschluss an die Bundesautobahnen A 1 und A 28) sowie über die von dieser abzweigende B 61 (Richtung Minden) angebunden. Zudem verbinden mehrere Landesstraßen die Stadt Bassum mit ihren Nachbarorten (z. B. Syke, Harpstedt und Bruchhausen-Vilsen). Die Bundesstraße B 51 ist im Bereich der Kernstadt Bassum als Ortsumgehung ausgeführt Über die Bahnhöfe Bassum und Bramstedt (bei Syke) ist die Stadt Bassum an den schienengebundenen Nahverkehr angeschlossen. Beide Bahnhöfe sind durch die Regio-S-Bahn Linie RS 2 des Unternehmens Nordwestbahn im Stundentakt direkt mit Twistringen bzw. Bremen Hbf (von dort aus weiter nach Bremerhaven-Lehe) verbunden. Am Bahnhof Bassum halten zudem stündlich die Züge der Regionalexpress-Linie RE 9 des Unternehmens DB Regio Niedersachsen Bremen nach Osnabrück Hbf bzw. Bremen Hbf. Daraus ergibt sich ab dem Bahnhof Bassum ein 41/19-Minuten- Takt zum Bremer Hauptbahnhof (umgekehrt ein 26/34-Minuten- Takt) mit einer Fahrzeit zwischen 20 (RE 9) und 35 Minuten (RS 2). Anschluss an den Fernverkehr der Deutschen Bahn besteht in Bremen Hbf, Osnabrück Hbf sowie in Tagesrandlagen auch in Diepholz. 4 Im Busverkehr gibt es die überregionalen Linien 101 (über Stuhr und Brinkum nach Bremen) und 123 (nach Sulingen), die Montag bis Freitag annähernd im Stundentakt verkehren, und auch im Wochenende (mit ausgedünntem Fahrplan) fahren. Weiterhin existieren 4 Quelle: Nordwestbahn, Bahn/Fahrplaene_2015/Falt_385_RE9_2015.pdf (Stand: ). die Linien 105, 157, 163 und 228, die ausschließlich im Schülerverkehr unterwegs sind. 5 Innerhalb des Stadtgebietes existiert zudem ein Bürgerbus 6 mit aktuell vier Linien (181 bis 184), die die meisten der kleineren Ortsteile jeweils im festen 165-Minuten-Takt viermal täglich mit dem Bahnhof Bassum und damit mit der Kernstadt verbinden. Eingesetzt wird ein Fahrzeug mit acht Sitzplätzen, das vom BürgerBus Bassum e. V. betrieben wird Sozioökonomische Strukturdaten Die Bevölkerungszahl der Stadt Bassum stagnierte im Betrachtungszeitraum 2011 bis 2013 mit einem relativ starken Einbruch im Jahr Die bis 2013 verwendete Bevölkerungsfortschreibung ging hingegen von einem konstanten Rückgang der Einwohnerzahl aus. In der Tendenz ist bei den verwendeten Zahlen (auf Basis des Zensus 2011) der Unterschied zum Landkreis Diepholz sowie zum Land Niedersachsen minimal (vgl. Abb. 3). Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist im Beobachtungszeitraum in Bassum deutlich angestiegen (5,19 %). Der relative Zuwachs übertrifft damit die Entwicklung im Landkreis Diepholz (4,32 %) und im Land Niedersachsen (4,05 %). Die insge- 5 Quelle: Verkehrsverbund Bremen/Niedersachsen, (Stand: ). 6 Bürgerbusse werden mit ehrenamtlichem Personal betrieben, sind zumindest teilweise durch Spenden finanziert, verkehren nach festem Fahrplan und auf festen Fahrwegen mit kleinen Fahrzeugen und sind in das Tarifsystem des jeweiligen Verkehrsverbundes (in diesem Falle in den VBN) integriert. Verkehrsverbund Bremen/Niedersachsen, Quelle: (Stand: ). 7 Quelle: Bürgerbus Bassum e. V., Quelle: (Stand: ). Seite 10

11 samt positive wirtschaftliche Entwicklung ist somit in Bassum als überdurchschnittlich gut zu bezeichnen zeigen. Auch die anderen, umliegenden Städte tragen natürlich hierzu bei. Abb. 2 Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Bassum Abb. 3 Touristische Strukturdaten der Stadt Bassum Indikatoren Zusammenstellung: cima 2015 Bassum Landklreis Diepholz Nieder- sachsen Bevölkerungsentwicklung ,06 0,10 0,21 Entwicklung der Sozialversicherungs pflichtig Beschäftigten ,19 4,32 4,05 Quelle: Bundesagentur für Arbeit - Sozialversicherungspflichtig Beschäftige nach Wohn- und Arbeitsort mit Pendlerdaten Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Quelle: Bundesagentur für Arbeit - Sozialversicherungspflichtig Beschäftige nach Wohn- und Arbeitsort mit Pendlerdaten /- in % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen - Tabelle K , basierend auf den Ergebnissen des Zensus 2011; /- in % Dass Bassum als Stadt im direkten Einzugsbereich über sehr gute Straßen- und ÖPNV-Verbindungen zum Oberzentrum Bremen verfügt, wurde bereits im vorangegangenen Unterkapitel deutlich. Bestätigt wird dies durch die deutlich negativen Pendlersalden der Jahre 2011 bis 2013, die einen Auspendlerüberschuss von rund Indikatoren Zusammenstellung: cima 2015 Bassum Landkreis Diepholz Nieder- sachsen Anzahl der Ankünfte (insgesamt) /- in % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen - Tabelle K & K ,34 5,25 6,55 Übernachtungen (insgesamt) /- in % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen - Tabelle K & K ,51 7,24 4,02 Durchschnittliche ,2 1,9 3,2 Aufenthaltsdauer in Tagen ,6 1,9 3,2 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen - Tabelle K & K ,2 2 3, ,1 Weiterhin ist die Mobilität in Bassum bezogen auf die Pendlerzahlen extrem hoch. Sowohl die Ein- als auch die Auspendlerquote liegen im Jahr 2013 mit Werten von ca. 62 bzw. 112 um etwa doppelt so hoch wie die Werte für den gesamten Landkreis Diepholz (33 bzw. 61). 8 8 Die Einpendlerquote ist ein Quotient aus den Vor-Ort sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Wohnort außerhalb der Stadt / Region und der Gesamtzahl der in der Stadt / Region sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Äquivalent gilt dies für die Auspendlerquote. Quelle: Eigene Berechnungen (Stand: ) Seite 11

12 Auch wenn die touristischen Kennzahlen für die Stadt Bassum recht gering ausfallen, so soll doch deren äußerst positive Entwicklung im Betrachtungszeitraum von 2010 bis 2013 erwähnt werden. Während die Anzahl der Ankünfte um ca. 43 % zunahm, hat sich die Übernachtungszahl beinahe verdoppelt, was sich auch in einer längeren durchschnittlichen Aufenthaltsdauer niederschlägt. Zur besseren Vergleichbarkeit der Übernachtungszahlen kann die Übernachtungsdichte dienen, welche im Jahr 2013 für Bassum ca. 703, für den Landkreis Diepholz ca und für das Land Niedersachsen Übernachtungen je Einwohner beträgt. 9 Fazit Obwohl die Bevölkerungszahl im Betrachtungszeitraum stagniert, ist die Entwicklung der Indikatoren (Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, Einpendler und Auspendler) für den Wirtschaftsstandort Bassum überdurchschnittlich positiv. Die beschriebenen, sozioökonomischen Strukturdaten lassen die Schlussfolgerung zu, dass sich die vorwiegende Funktion Bassums als Wohn- und Schlafstadt langsam aber zunehmend zu einem multifunktionalen Ort im Netz der Metropolregion wandelt. Dies zeigt sich neben dem überdurchschnittlichen Anstieg der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten auch im starken Anstieg der touristischen Kennzahlen. Dennoch sollte der Fokus auch zukünftig auf einer (qualitativen) Weiterentwicklung als Wohnstandort liegen, was auch eng mit dem Erhalt bzw. der Schaffung einer wohnungsnahen Grundversorgung zusammenhängt. 9 Die Übernachtungsdichte ist ein Quotient aus der Anzahl der Übernachtungen je Einwohner in einer Stadt / Region. Quelle: Eigene Berechnungen (Stand: ) Seite 12

13 3 Point-of-Sale- und Online-Befragung in der Stadt Bassum 3.1 Methodik Am Donnerstag, den 13. November, Freitag, den 14 November und am Mittwoch, den 26. November 2014 wurde in der Stadt Bassum eine Passanten- und Bürgerbefragung an den wichtigsten Einkaufsorten innerhalb der Kernstadt durchgeführt. Dies waren im Einzelnen die Standorte Innenstadt (vorwiegend Sulinger Straße), Lindenmarkt sowie der Bereich um die Supermärkte an der Bremer und Syker Straße hier wurden Genehmigungen seitens der Betriebe Lidl, Aldi und Netto erteilt. Durchgeführt wurde die Befragung von Mitarbeitern der cima. Parallel wurde im Zeitraum vom 10. November bis zum 30. November 2014 eine online-befragung durchgeführt. Diese war über einen Link auf der Internetseite der Stadt Bassum aufrufbar und wurde zusätzlich über Flyer und durch Artikel im Weser Kurier sowie in der Kreiszeitung Syke beworben. Einzelne Fragebögen wurden außerdem in der Seniorenberatungsstelle ausgelegt, um diese Zielgruppe besser zu erreichen. Die einzelnen Fragen und die Struktur der Fragebögen waren identisch aufgebaut, sodass eine unmittelbare Vergleichbarkeit besteht und eine gemeinsame Auswertung der Ergebnisse möglich ist. Insgesamt wurde eine Stichprobengröße (n) von 402 Befragten erreicht. Die Ergebnisse der Passanten- und Bürgerbefragung sind in die nachfolgenden Analyseergebnisse zur Bewertung des Einzelhandels in der Stadt Bassum eingeflossen. Ziel der Befragung war es, Kenntnisse über die Einkaufsorientierung der Befragten zu erlangen und daraus u. a. Aussagen über die Größe des Marktgebiets abzuleiten. Thematisch hatte die Befragung folgende Schwerpunkte: Informationen zur Person Einkaufsorientierung der Befragten Beurteilung des Einkaufsortes Bassum Bewertung der Standorte Sulinger Straße und Lindenmarkt Verkehrsmittelwahl Nach Zusammenführung der Ergebnisse aus der Vor-Ort-Befragung, der online-befragung und den ausgelegten Fragebögen, ergab sich erwartungsgemäß eine gleichmäßige Verteilung der Befragten nach Geschlecht und Alter entsprechend der Grundgesamtheit in der Stadt Bassum. Generell ist der Anteil der Männer bei online- Befragungen höher, während an Vor-Ort-Befragungen eher Frauen teilnehmen. Ähnlich sieht es bei der Altersverteilung aus: Eher jüngere Teilnehmer online, eher Ältere Vor-Ort. Die Ergebnisse der Befragung wurden von der cima zusammengeführt, grafisch aufbereitet und die Kernergebnisse der Befragungen textlich zusammengefasst. Alle im Text oder in den Abbildungen ausgewiesenen Werte sind als Circa-Werte zu verstehen. Diese können geringfügig von den Werten der Rohdaten abweichen (z. B. durch Rundungen). Um eine größere Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde in einigen Fällen nur eine Zusammenstellung der häufigsten Nennungen als Grafik aufbereitet. Fehlende Antworten oder Angaben sind durch die Aussage keine Angabe abgedeckt. Seite 13

14 3.2 Soziodemographische Struktur Alter und Geschlecht der Befragten Frage: Wie alt sind Sie? Abb. 4 Altersklassen Deutlich wird hingegen der sehr hohe Anteil von Befragten im erwerbsfähigen Alter (26 bis 65 Jahre), der 75,1 % beträgt. Eine Verteilung, die die Grundgesamtheit der Einwohner in der Stadt Bassum gut wiederspiegelt. Abb. 5 Altersgruppe reale Altersverteilung in der Stadt Bassum Prozentualer Anteil Bis 18 Jahre 16,8 % Jahre 7,72 % Jahre 8,78 % Jahre 12,52 % Jahre 19,34 % Jahre 14,02 % Über 65 Jahre 20,81 % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen Tabelle A100002G Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 400) Leicht unterrepräsentiert ist die junge Bevölkerung (bis 25 Jahre) mit einem Anteil an den Befragten von lediglich rund 12,9 %. Auch die Bevölkerung im Alter von über 65 Jahren ist mit 11,4 % relativ gering vertreten. Seite 14

15 Frage: Welches Geschlecht haben Sie? Abb. 6 Geschlecht der Befragten 3.3 Wohnort & Verkehrsmittel Frage: Wo wohnen Sie? Abb. 7 Herkunft der Befragten Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 402) Etwa die Hälfte der Befragten ist männlich bzw. weiblich der leicht höhere Anteil der männlichen Befragten lässt sich durch die höhere Teilnehmerzahl an der online- gegenüber der Vor- Ort-Befragung erklären. Die reale Verteilung in der Stadt Bassum beträgt 50,49 % weiblich und 49,51 % männlich. Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 402) Nur 6 % der Befragten kommen nicht aus Bassum zumeist aus den direkten Nachbargemeinden Auch hier wirkt sich die recht hohe Teilnehmerzahl an der online-befragung aus. Alle anderen Befragten kommen aus Bassum selbst, wobei aller Befragten Einwohner der Kernstadt sind. Seite 15

16 Frage: Mit welchem Verkehrsmittel sind Sie in Bassum zum Einkaufen unterwegs? Abb. 8 Verkehrsmittelwahl der Befragten 3.4 Einkaufsverhalten Einkaufsorte Frage: Wo kaufen Sie folgende Sortimente für gewöhnlich ein? Abb. 9 Einkaufsorte bestimmter Sortimente Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 402) Der überwiegende Teil der Befragten (ca. 71 %) nutzt das Auto zum Einkaufen. An zweiter bzw. dritter Stelle des modal Split der Befragten liegen das Fahrrad (etwa 16 %) und zu Fuß mit 8 %. Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 402) Seite 16

17 Güter des täglichen Bedarfs (Drogerieartikel und Lebensmittel) werden von ca. 90 % der Befragten in Bassum eingekauft. Innerhalb der Stadt unterscheiden sich die beiden Sortimente allerdings deutlich: Drogerieartikel werden von etwa 70 % der Befragten überwiegend in der Innenstadt eingekauft. Hier befindet sich mit einer Filiale von ROSSMANN der einzige Drogeriemarkt in Bassum. Die anderen Befragten nutzen für den Kauf von Drogeriewaren vorrangig die Randsortimente des Lebensmitteleinzelhandels. Das Fehlen des Lebensmitteleinzelhandels in der Innenstadt zeigt sich deutlich anhand der Zahlen: Etwa 90 % der Befragten nutzen hierfür den Lindenmarkt bzw. die Lebensmittelmärkte im Bereich Bremer / Syker Str. Der Anteil der Befragten, die die Sortimente Bekleidung und Wäsche sowie Schuhe und Lederwaren in der Bassumer Innenstadt einkaufen, ist mit jeweils über 40 % für ein Grundzentrum relativ hoch. Viele Befragte kaufen diese Sortimente jedoch auch außerhalb Bassums oder im Internet ein. Große Angebotslücken bestehen offenbar im Sortiment Möbel und Einrichtungsbedarf. Knapp 64 % der Befragten kaufen dieses außerhalb Bassums bzw. im Internet ein. Ein Sonderfall ist das Sortiment der Baumarkt- und Gartenartikel, die von ca. 82 % der Befragten in der Standortkategorie Anderer Ort in Bassum eingekauft werden. Damit ist hier der Sonderstandort Industriestraße gemeint. Einkäufe außerhalb von Bassum werden vorwiegend in Bremen getätigt, aber auch Syke, Oldenburg und Delmenhorst werden häufig genannt Einkaufshäufigkeit Frage: Wie häufig kaufen Sie an den folgenden Standorten für gewöhnlich ein? Abb. 10 Einkaufshäufigkeit der wichtigsten Einzelhandelsstandorte Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 402) Die Standorte Lindenmarkt und Bremer / Syker Str. dienen den Befragten vor allem zum Einkauf von Artikeln des periodischen Bedarfs, was sich in der relativ hohen Frequentierung dieser Standorte zeigt. Etwa. 60 bzw. 80 % der Befragten kaufen dort einmal wöchentlich oder häufiger ein. Seite 17

18 In der Sulinger Straße dominieren Geschäfte des aperiodischen Bedarfs diese werden in deutlich geringerer Frequenz nachgefragt als die Güter des periodischen Bedarfs. Dies zeigt sich in der recht geringen Einkaufshäufigkeit. Aufenthaltsdauer Frage: Wie lange halten Sie sich für gewöhnlich zum Einkaufen / für Besorgungen an den folgenden Standorten auf? Abb. 11 Aufenthaltsdauer an den wichtigsten Einzelhandelsstandorten Die Unterschiede zwischen den Standorten sind gering. Gerade für die Innenstadt (Sulinger Straße) ist aufgrund der geringen Besuchshäufigkeit und der Dominanz aperiodischer Sortimente eigentlich eine längere Aufenthaltsdauer zu erwarten, aber es fehlen Anlässe für Besuche von längerer Dauer. Viele Befragte kombinieren bei ihren Einkäufen die verschiedenen Standorte, was für Bassum gesamt logischerweise höhere Aufenthaltszeiten ergibt als für die Einzelstandorte. Entwicklung des Einkaufsverhaltens Frage: Wenn Sie an Ihr Einkaufsverhalten denken, kaufen Sie heute im Vergleich zu vor drei Jahren mehr / gleich / weniger an den folgenden Standorten ein? Die Tendenz geht bei den Befragten eher zu einem Rückgang der Einkäufe in Bassum. Für etwa 20 % der Befragten hat Bassum als Einzelhandelsstandort an Relevanz verloren, während 10% angeben mehr in Bassum einzukaufen. Am Standort Bremer / Syker Str. ist die Entwicklung im Mittel konstant: etwa gleich viele Befragte kaufen mehr bzw. weniger dort ein. Deutlich negativ ist die Tendenz bei der Innenstadt (Sulinger Straße): etwa 40 % der Befragten kaufen dort weniger, nur etwas mehr als 10 % kaufen dort mehr ein als vor drei Jahren. Ein leicht positiver Trend zeigt sich beim Lindenmarkt, was die positive Entwicklung dieses Standorts bezeugt. Rückschlüsse auf quantitative Auswirkungen sind aufgrund der subjektiven Einschätzungen durch die Befragten nicht angebracht, können aber in Kombination mit den Zahlen aus dem Analyse-Teil erfolgen (vgl. Kap. 5). Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 402) Seite 18

19 Abb. 12 Entwicklung des Einkaufsverhaltens nach Standort Standortbewertung Frage: Wie bewerten Sie den Standort Sulinger Straße in Bezug auf folgende Aspekte? Welche Verbesserungsvorschläge haben Sie? Abb. 13 Bewertung Sulinger Straße Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 402) Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 402) Die Befragten bewerten die Sulinger Straße bei der es sich eigentlich um die Innenstadt und damit das Zentrum von Bassum handel insgesamt verhältnismäßig negativ. Vor allem das Angebot an Handel und Dienstleistungen sowie die Gestaltung des öffentlichen Raums werden überwiegend als schlecht oder verbesserungswürdig empfunden. Seite 19

20 Am positivsten werden die Erreichbarkeit und die Parkmöglichkeiten eingeschätzt, gefolgt von der Freundlichkeit des Personals. Ebenfalls überwiegend positiv, jedoch mit deutlichem Abstand zu den bereits genannten Aspekten, werden das Angebot an Gastronomie sowie die Qualität des Warenangebots gesehen. Standortbewertung Lindenmarkt Frage: Wie bewerten Sie den Standort Lindenmarkt in Bezug auf folgende Aspekte? Welche Verbesserungsvorschläge haben Sie? Abb. 14 Bewertung Lindenmarkt Verbesserungsvorschläge Sulinger Straße Insgesamt 147 Befragte haben Verbesserungsvorschläge für die Sulinger Straße genannt viele auch mehrere. Verbesserungswürdig ist aus Sicht der Befragten die Gestaltung des öffentlichen Raums und damit zusammenhängend die Erhöhung der Aufenthaltsqualität. Gewünscht werden z. B. Grünflächen, eine bessere Pflasterung, weniger Müll oder bessere Außengastronomie (55 Nennungen). Mit insgesamt 39 Nennungen werden die Leerstände als großes Problem angesehen, wobei der Alte Amtshof und der Citymarkt explizit genannt werden. In engem Zusammenhang hierzu stehen die fehlenden Einzelhandelsangebote (33 Nennungen), wobei 13 Nennungen allein auf fehlende Angebote im Sortiment Lebensmittel in der Innenstadt hinweisen. Die Verkehrsberuhigung der Sulinger Straße ob als Einbahnstraße oder als Fußgängerzone ist vielen Befragten ein wichtiges Anliegen (30 Nennungen). Auch die Qualität der Einzelhandelsangebote bedarf aus Sicht der Befragten der Verbesserung (21 Nennungen). Unter den weiteren Nennungen sind die Punkte neue(s) Café / Eisdiele, die Lage und die Anzahl der Parkplätze, gemeinsame Werbeaktionen, einheitliche Öffnungszeiten, fehlende Spielgeräte und der Ausländeranteil erwähnenswert. Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 402) In der Tendenz ist die Bewertung des Lindenmarktes durch die Befragten überwiegend positiv. Vor allem die Erreichbarkeit und die Parkmöglichkeiten sowie die Freundlichkeit des Verkaufspersonals werden von etwa der Hälfte der Befragten als gut bezeichnet. Auch die Warenpräsentation, die Qualität der angebotenen Waren sowie das Angebot an Handel werden vom Großteil der Be- Seite 20

21 fragten als positiv also gut oder zufriedenstellend eingeschätzt. Eine negative Bewertung gaben die Befragten zu den Aspekten Gestaltung des Öffentlichen Raums und Angebot an Gastronomie ab. Verbesserungsvorschläge Lindenmarkt Insgesamt haben 91 Befragte Verbesserungsvorschläge für den Lindenmarkt formuliert. Am häufigsten (26 Nennungen) wurde die Gestaltung des öffentlichen Raums kritisiert, für den man sich eine bessere Gestaltung und vor allem mehr Grün wünscht. Auch Aufenthaltsmöglichkeiten oder Spielmöglichkeiten für Kinder sollten geschaffen werden. Für verbesserungswürdig halten viele (18 Nennungen) die Parkplatzsituation. Sowohl die Zufahrt zum Parkplatz selbst, als auch die zu kleinen Parklücken werden bemängelt. Einige Befragte wünschen sich einen Ausbau des Lindenmarkts bzw. mehr Einzelhandelsangebote (18 Nennungen). Explizit genannt werden vor allem ein Drogeriemarkt (fünf Nennungen) sowie Angebote im qualitativ höherwertigen Segment. Auch für Fahrradfahrer und Fußgänger ist die Verkehrssituation ungünstig (13 Nennungen) und wird von einigen auch als gefährlich eingeschätzt. Mehr und vor allem überdachte Fahrradstellplätze werden gewünscht. Auch die Barrierefreiheit kann verbessert werden. Die allgemeine bauliche Gestaltung wird auch kritisiert (sechs Nennungen), wobei vor allem die räumliche Enge und die unattraktive Architektur erwähnenswert sind. Einzelne Nennungen betreffen z. B. die Vereinheitlichung der Öffnungszeiten, die Erhöhung der Sauberkeit oder die bessere Anbindung an die Sulinger Straße. Bewertungen Sulinger Straße und Lindenmarkt Hier erfolgt die Zusammenführung der beiden Bewertungen durch die Übertragung der Bewertung in Noten: 1 = gut, 2 = zufriedenstellend, 3 = verbesserungswürdig und 4 = schlecht. Im Anschluss wurden Durchschnittsnoten zu jedem Aspekt berechnet. Fehlende Antworten oder kein Urteil wurden nicht berücksichtigt. Je näher die Fläche am Zentrum des Diagramms liegt, desto besser ist die Bewertung (Abb. 15). Abb. 15 Vergleich Sulinger Straße und Lindenmarkt Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 402) Seite 21

22 Große Unterschiede in der Bewertung zeigen sich bei den Aspekten Angebot an Handel, Angebot an Dienstleistungen, Qualität des Warenangebots und Warenpräsentation: Hier sind die Bewertungen durch die Befragten für den Standort Lindenmarkt in der Summe deutlich positiver als für die Sulinger Straße. Umgekehrt wird nur das Angebot an Gastronomie für die Sulinger Straße deutlich positiver bewertet als für den Lindenmarkt. Etwa gleich sind die Bewertungen bei den Aspekten Gestaltung des öffentlichen Raums, Freundlichkeit des Verkaufspersonals und Erreichbarkeit / Parkmöglichkeiten. Abb. 16 Tabelle Durchschnittsbewertungen im Vergleich Sulinger Straße 1,61 Erreichbarkeit/Parkmöglichkeiten 1,67 1,78 Freundlichkeit 1,59 2,32 Angebot an Gastronomie 2,79 2,35 Qualität des Warenangebots 1,76 2,57 Warenpräsentation 1,81 2,79 Angebot an Dienstleistungen 2,14 2,81 Öffentlicher Raum 2,62 2,96 Angebot an Handel 1,85 Quelle: cima 2014 (Angaben in % der Befragten; n = 402) Lindenmarkt 3.5 Angebotslücken Vermisste Angebote Frage: Welche Angebote vermissen Sie in Bassum? Was fehlt Ihnen? Insgesamt gaben 329 der 402 Befragten Verbesserungsvorschläge ab. In der Summer ergeben sich 692 Nennungen (maximal drei Nennungen waren möglich). Mit 141 gab es die meisten Nennungen für Elektroartikel, wobei oft auch explizit Märkte wie MEDIA MARKT oder SATURN angegeben wurden. Zusammengefasst wurden hier auch Nennungen einzelner Produkte (z. B. Handy, PC etc.). Für das Segment Bekleidung gab es insgesamt 87 Nennungen. Oft geht es um neue Angebote im mittleren Preissegment, explizit werden H & M sowie C & A häufig genannt. 58 Befragte wünschen sich ein Spielwarengeschäft. Haushaltswaren werden von 44 Befragten genannt, gefolgt von 36 Nennungen für Kurzwaren / Stoffe. Viele Nennungen beziehen sich auch explizit auf die Aufenthaltsqualität. 29 Befragte nannten Freizeit- oder Gastronomieangebote (vor allem Café / Eisdiele und Bar / Kneipe). Weitere neun Befragte wünschen sich ein Kino, bzw. dessen Reaktivierung. 28 Befragte vermissen Geschenk- und Bastelartikel (z. B. DEPOT oder NANU NANA). Ein Reformhaus, einen Bioladen bzw. den Verkauf von regionalen Produkten wünschen sich 27 Befragte; weitere 15 Befragte fehlen Feinkost- bzw. Geschäfte mit ausländischen Lebensmitteln. Seite 22

23 Viele Nennungen (insgesamt 23) gab es auch für eine Fleischerei / einen Schlachter vor Ort. Eine qualitativ höherwertigere Buchhandlung wird von 21 Befragten gewünscht, z. T. in Kombination mit dem Verkauf weiterer Medien wie CDs oder DVDs. 20 Befragte vermissen ein Fachgeschäft für Sportartikel in Bassum. Möbel und Einrichtungen wurden von 17 Befragten genannt. Gewünscht wird auch ein weiterer Drogeriemarkt (17 Nennungen), wobei zwölf Befragte explizit DM als Unternehmen nennen. Bei den Lebensmitteln geht es vor allem um die Lage der Märkte: 15 Befragten wünschen sich (wieder) Lebensmitteleinzelhandel in der Innenstadt. Auch das Fehlen eines großflächigen Anbieters (etwa FAMILA oder KAUFLAND) wird von weiteren neun Befragten bemängelt. Immerhin acht Befragte gaben an, keine Angebote in Bassum zu vermissen. Weitere Nennungen (zwei bis fünf Mal): Schmuckgeschäfte, Bauhausartikel / Eisenwaren in der Innenstadt, qualitätvoller Schreibwarenladen, Second Hand-Geschäft, Schuhgeschäft, Süßigkeiten und Lederwaren. Viele Nennungen sind explizit Zielgruppen-orientiert: Insbesondere Angebote für Ältere und für die jüngere Bevölkerung werden gewünscht. Von vielen Befragten wird auf die (aktuell fehlende) Qualität der bestehenden und vermissten Angebote hingewiesen. 3.6 Fazit der Befragung Die Funktion der Stadt Bassum als Grundzentrum wird durch die Befragungsergebnisse bestätigt. Der überwiegende Teil der Befragten (93 %) kommt aus Bassum selbst, nutzt für Einkäufe überwiegend das Auto und frequentiert vor allem die Standorte mit Geschäften des aperiodischen Bedarfs. Der Bassumer Innenstadt mangelt es an ausreichend Attraktivität zum Bummeln oder Flanieren, was sich in der geringen Aufenthaltsdauer ausdrückt. In Kombination mit fehlenden Besuchsanlässen also der geringen Besuchshäufigkeit ergibt sich insgesamt eine zu geringe Zeit, die in der Innenstadt verbracht wird. Auch beim Lindenmarkt einem innenstadtnahen Fachmarktzentrum wird die Gestaltung des öffentlichen Raumes kritisiert und negativ bewertet. Bei den meisten anderen Aspekten wird dieser jedoch weitaus positiver eingeschätzt als die Innenstadt. Ebenso ist das Angebot an Gastronomie als Indikator für die Aufenthaltsqualität zu werten und ist an beiden genannten Standorten eher negativ bewertet mit leichtem Vorteil für die Innenstadt. Auf Grundlage der erfragten Einkaufsorientierung der Passanten und Bürger verfügt Bassum insgesamt über eine z. T. bedeutende Anziehungskraft: Lebensmittel und Drogerieartikel werden von 90 % der Befragten in Bassum selbst eingekauft, aber auch Bekleidung, Schuhe und Lederwaren sowie Baumarktsortimente kaufen fast die Hälfte der Befragten in Bassum selbst ein. Angebotslücken werden viele genannt und der große Rücklauf normalerweise sind offene Fragestellungen eher unbeliebt lässt auf ein enormes Interesse, aber auch auf ein großes Problempotenzial schließen. Viele der vermissten Angebote sind jedoch eher in der Versorgungsfunktion durch ein Mittel- oder Oberzentrum zu Seite 23

24 erwarten (etwa ein Elektronikfachmarkt, mehr Bekleidungsgeschäfte etc.). Qualitativ bewegt sich das Angebot im Bereich Bekleidung entweder im sehr hochwertigen oder sehr niedrigen Bereich und spricht somit nur einen eingeschränkten Kundenkreis in Bassum an. Der Wunsch nach einer breiteren Zielgruppenansprache also vor allem im mittelpreisigen Segment - wird in den Ergebnissen der Befragung sehr deutlich. In den meisten anderen Bereichen werden qualitativ höherwertige Geschäfte vermisst, beispielsweise Bioladen / Reformhaus, Feinkostgeschäft oder Buchladen. Gerade bei der Zielgruppenansprache wird zudem sowohl die jüngere als auch die ältere Bevölkerung als Potenzial genannt obwohl ¾ der Befragten nicht diesen Altersgruppen angehören, sondern sich im erwerbsfähigen Alter (26 bis 65 Jahre) befinden. In welchen Bereichen tatsächlich Angebotslücken im Einzelhandel der Stadt Bassum existieren, wird in der anschließenden Angebotsanalyse (vgl. Kap. 5) weiter untersucht und bewertet. Seite 24

25 4 Marktgebiet und Marktpotenziale 4.1 Marktgebiet Bassum Das Marktpotenzial des Einzelhandels in der Stadt Bassum ergibt sich aus der vorhandenen Nachfrage innerhalb Bassums sowie im weiteren Nahbereich. Die geringe Bedeutung des Tourismus lässt keine bedeutenden zusätzlichen Kaufkraftpotenziale durch diesen erwarten. Relevant ist zunächst die zentralörtliche Versorgungsfunktion der Stadt Bassum: Die Stadt ist laut Landesraumordungsprogramm Niedersachsen (LROP 2008) als Grundzentrum eingestuft. Eigentlich in allen Himmelsrichtungen ist das Marktgebiet der Stadt Bassum durch starke Grund- oder Mittelzentren eingeschränkt. Aus Syke im Nordosten und Twistringen im Südwesten sind aufgrund der räumlichen Nähe Einkaufsfahrten nur in sehr geringer Anzahl nach Bassum denkbar. Vereinzelte Fahrten sind hingegen aus Sulingen im Süden zu erwarten diese beziehen sich vermutlich auf wenige Sortimente in Bassum (etwa Bekleidung) und sind für das Marktgebiet nicht von ausreichender Relevanz (vgl. Abb 17). Sehr wahrscheinlich ist aufgrund der räumlichen Nähe eine höhere Einkaufsorientierung nach Bassum für einige Ortsteile der Nachbarstädte und gemeinden. Dies trifft für Harpstedt, Bruchhausen- Vilsen oder Neuenkirchen zu. Umgekehrt kann dies im Übrigen auch für die Bassumer Ortsteile Nordwohlde oder etwa Bramstedt gelten, die sich auch stark in Richtung anderer Städte orientieren. Abb. 17 Marktgebiet Bassum Kartengrundlage: openstreetmap.de Bearbeitung: cima 2015 Seite 25

26 4.2 Marktpotenzial Bassum Die Berechnung des Nachfragepotenzials 10 in Bassum erfolgt auf der Basis der Einwohnerzahl (ca in 2014) 11 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft kennziffer (92,6). 12 Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für das Jahr 2014 zugrunde gelegt, der an das Niveau der Stadt Bassum mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wird. Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners der Stadt Bassum entspricht im Durchschnitt 5249 im Jahr Wie die Kaufkraftkennziffer liegt auch der statistische Ausgabesatz pro Kopf unter dem Bundesdurchschnitt. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial in der Stadt Bassum auf rund 81,5 Mio.. Davon entfallen etwa 42,7 Mio. auf den täglichen Bedarf. Im aperiodischen Bedarfsbereich beläuft sich das Nachfragepotenzial auf rd. 38,8 Mio. (vgl. Abb. 18). Abb. 18 Nachfragepotenzial in der Stadt Bassum CIMA Warengruppe Nachfragepotenzial in Bassum in Mio. Periodischer Bedarf insgesamt 42,7 Lebensmittel, Reformwaren 30,0 Gesundheit und Körperpflege 11,4 Zeitschriften, Schnittblumen 1,3 Aperiodischer Bedarf insgesamt 38,8 Persönlicher Bedarf insgesamt 12,5 Bekleidung, Wäsche 6,9 Schuhe, Lederwaren 2,3 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 3,2 Medien und Technik insgesamt 8,5 Bücher, Schreibwaren 1,7 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 6,9 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 4,0 Sportartikel, Fahrräder 2,3 Spielwaren 0,8 Hobbybedarf, Zooartikel 0,9 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,3 Einrichtungsbedarf insgesamt 5,6 Möbel, Antiquitäten 4,6 Heimtextilien 1,0 Baumarktartikel, Gartenbedarf 6,8 Einzelhandel insgesamt 81,5 Quelle: cima Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung der Stadt Bassum, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). 11 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen, Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Seite 26

27 5 Einzelhandelsstrukturdaten der Stadt Bassum 5.1 Einzelhandelsstruktur der Stadt Bassum Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer vollständigen Einzelhandelsbestandserhebung in der Stadt Bassum im September 2014 sowie punktuellen Aktualisierungen im Februar Die abgeleiteten Umsatzvolumina beruhen auf der Inaugenscheinnahme des konkreten Warenangebots hinsichtlich der Angebotsqualität und Sortimentsstruktur. Die Hochrechnung der Umsätze erfolgt über branchenübliche Flächenproduktivitäten. Zusätzlich werden alle branchenspezifischen Informationen aus Firmen- und Verbandsveröffentlichungen sowie der relevanten Fachliteratur in die Auswertung mit einbezogen. Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels in der Stadt Bassum wurden 74 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt qm erhoben. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von 74,8 Mio.. Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist in der nebenstehenden Abb. 19 dokumentiert. 13 Einige Änderungen im Bestand wurden während Vor-Ort-Terminen in der Stadt Bassum erfasst und sind somit in die Berechnung eingeflossen. Abb. 19 Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Bassum CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe (Hauptsortiment) Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf insgesamt ,7 Lebensmittel, Reformwaren ,0 Gesundheit und Körperpflege ,5 Zeitschriften, Schnittblumen ,2 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,2 Persönlicher Bedarf insgesamt ,9 Bekleidung, Wäsche ,1 Schuhe, Lederwaren ,7 Uhren, Schmuck, orthopädischer Bedarf ,1 Medien und Technik insgesamt ,1 Bücher, Schreibwaren 2 * * Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik ,9 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,8 Sportartikel, Fahrräder ,1 Spielwaren 0 * * Hobbybedarf, Zooartikel ,5 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,9 Einrichtungsbedarf insgesamt ,5 Möbel, Antiquitäten ,3 Heimtextilien 0 * * Baumarktartikel, Gartenbedarf ,0 Einzelhandel insgesamt ,8 Quelle: cima 2014 * Anmerkung: Aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Verkaufsfläche und Umsatz erst ab mind. Drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. In Einzelfällen sind Randsortimente in den summierten Umsätzen und Verkaufsflächen enthalten, sodass eine Dokumentation dennoch möglich wird. Die warengruppenspezifische Anzahl der Betriebe bezieht sich nur auf das Hauptsortiment. Seite 27

28 Folgende Ergebnisse sind hervorzuheben: Die Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren umfasst 21 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 7295 qm. Sie realisieren einen Umsatz von rd. 33,0 Mio.. Der Verkaufsflächenanteil beträgt 29,2 %, der Umsatzanteil 44,1 % am gesamten Einzelhandel in Bassum. Insbesondere der Umsatzanteil von knapp unter 50 % entspricht der typischen Ausstattung eines Grundzentrums und spricht für eine angemessene Präsenz der Nahversorgung in Bassum. Gleiches gilt für die Warengruppen Gesundheit und Körperpflege (Verkaufsflächenanteil 5,1 %, Umsatzanteil 14,0 %) sowie Zeitschriften / Schnittblumen (1,8 % bzw. 1,7 %), deren Kennzahlen ebenfalls typisch für Grundzentren sind. In der Warengruppe Bekleidung / Wäsche dem wichtigsten Leitsortiment einer zentralen Ortskernlage sind sieben Betriebe mit einer Verkaufsfläche von qm vorhanden. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 10,1 Mio., was einem Verkaufsflächen- und. Umsatzanteil von 17,1 % bzw. 13,4 % am gesamten Einzelhandel in der Stadt Bassum entspricht. Im Vergleich zu weiteren Grundzentren und sogar zu kleinen bzw. einwohnerschwachen Mittelzentren entspricht dies einer überdurchschnittlich guten Ausstattung. Außerdem stark besetzt ist die Warengruppe Baumarktartikel / Gartenbedarf. Mit qm Verkaufsfläche liegt der Anteil an der Gesamtverkaufsfläche bei 20,4 %. Bei einem Umsatzanteil von 8,1 % wird ein Umsatz von 6,0 Mio. erwirtschaftet. Die Zahlen zeigen eine große Verkaufsfläche bei relativ geringen Umsatzzahlen ein typisches Bild für flächenintensiven Einzelhandel dieser Segmente. In den Warengruppen Heimtextilien sowie Spielwaren werden im Vergleich nur sehr geringe Umsatzvolumina generiert. Der Verkaufsflächenanteil in diesen Warengruppen liegt sogar nur bei 0,4 % (100 qm) bzw. 0,7 % (185 qm). Diese, nur geringen Ausstattungswerte sind ein erster Beleg für vorhandene Angebotslücken. Zumal beide Warengruppen auch nur in Randsortimenten verfügbar sind. Defizite sind auch bei den Warengruppen Bücher / Schreibwaren sowie Elektroartikel / Foto / Unterhaltungselektronik. Mit einem zusammengefassten Verkaufsflächenanteil von 3,1 % und einem Umsatzanteil von 2,8 % ist gerade in Anbetracht der relativ hohen Betriebsanzahl (sieben mit entsprechendem Hauptsortiment) eine größere Diskrepanz erkennbar. In den weiteren Warengruppen werden durchschnittliche Anteilswerte für ein Grundzentrum erreicht. Verkaufsfläche je Einwohner Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,5 qm Verkaufsfläche je Einwohner (inkl. ländlich geprägter Räume). In der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren wird ein bundesdurchschnittlicher Wert von 0,5 qm Verkaufsfläche je Einwohner als Vergleichswert angenommen. Die Verkaufsfläche je Einwohner im Segment Lebensmittel / Reformwaren liegt in Bassum bei 0,47 qm und damit leicht unter dem Bundesdurchschnitt. In Bezug auf die Gesamtverkaufsfläche erreicht die Stadt Bassum einen Wert von 1,61 qm Verkaufsfläche je Einwohner. Diese Kennziffer ist als ein erstes Indiz zu werten, dass auf der Ebene der Stadt Bassum und ausschließlich unter Berücksichtigung der örtlichen Nachfragesituation nur geringe quantitative Angebotsdefizite und Verkaufsflächenlücken bestehen (vgl. Abb. 20). Seite 28

29 Abb. 20 Verkaufsfläche je Einwohner in Bassum Bassum Einwohner ( ) Verkaufsflächendichte in qm je Einwohner 1,61 im periodischen Bedarf 0,58 in der Branche Lebensmittel / Reformwaren 0,47 im aperiodischen Bedarf 1,03 Quelle: cima Einzelhandelszentralität in der Stadt Bassum Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse, während Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo Kaufkraftabflüsse aus der betreffenden Raumeinheit zeigen. Handelszentralitäten werden für den Einzelhandel insgesamt sowie für einzelne Warengruppen ermittelt. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Anziehungswirkung auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z. B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. Abb. 21 Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in Bassum CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität in % 2014 Periodischer Bedarf insgesamt 44,7 42,7 105 Lebensmittel, Reformwaren 33,0 30,0 109,9 Gesundheit und Körperpflege 10,5 11,4 92,0 Zeitschriften, Schnittblumen 1,2 1,3 93,5 Aperiodischer Bedarf insgesamt 30,2 38,8 77,8 Persönlicher Bedarf insgesamt 14,9 12,5 119 Bekleidung, Wäsche 10,1 6,9 145 Schuhe, Lederwaren 2,7 2,3 116 Uhren, Schmuck, med.-orthop. Bedarf 2,1 3,2 66 Medien und Technik insgesamt 2,1 8,5 25 Bücher, Schreibwaren * 1,7 * Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 0,9 6,9 14 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 2,8 4,0 70 Sportartikel, Fahrräder 1,1 2,3 47 Spielwaren * 0,8 * Hobbybedarf, Zooartikel 1,5 0,9 161 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 2,9 1,3 224 Einrichtungsbedarf insgesamt 1,5 5,6 26 Möbel, Antiquitäten 1,3 4,6 29 Heimtextilien * 1,0 * Baumarktartikel, Gartenbedarf 6,0 6,8 88 Einzelhandel insgesamt 74,8 81,5 92 Quelle: cima 2014 * Anmerkung: Aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Verkaufsfläche und Umsatz erst ab mind. Drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. In Einzelfällen sind Randsortimente in den summierten Umsätzen und Verkaufsflächen enthalten, sodass eine Dokumentation dennoch möglich wird. Die warengruppenspezifische Anzahl der Betriebe bezieht sich nur auf das Hauptsortiment. Seite 29

30 Insgesamt ist die Einzelhandelszentralität der Stadt Bassum mit einem Wert von 92 als leicht unterdurchschnittlich zu bezeichnen. Bedenkt man jedoch das intensive Wettbewerbsumfeld und die Stellung Bassums als Grundzentrum, befindet sich die Zentralität auf einem guten Niveau. Per Saldo signalisiert die ermittelte Handelszentralität leichte Kaufkraftabflüsse einerseits in die umliegenden Gemeinden im Nahbereich der Stadt Bassum sowie auch in die größeren Städte außerhalb des unmittelbaren Nahbereichs wie etwa Bremen. 14 Die Gesamtzentralität für die Stadt Bassum beruht auf den sortimentsspezifischen Zentralitätswerten für die einzelnen Warengruppen. Hierbei ist festzuhalten, dass bei den Angeboten des täglichen Bedarfs eine Zentralität von 105 erreicht wird. Für die Branche Lebensmittel / Reformwaren wird sogar eine Handelszentralität von 109,9 ermittelt. Hier steht einem Einzelhandelsumsatz von ca. 33,0 Mio. ein lokales Nachfragevolumen von 30,0 Mio. gegenüber. Die Werte veranschaulichen, dass in der Branche Lebensmittel / Reformwaren ein gutes Angebot vorhanden ist, das die zentralörtliche Versorgungsfunktion erfüllen kann. Die vorhandenen Lebensmittelmärkte versorgen neben den Bewohnern der Stadt Bassum jedoch in geringem Umfang ebenso die Einwohner der Ortsteile der Städte und Gemeinden im angrenzenden, erweiterten Marktgebiet (Harpstedt, Bruchhausen-Vilsen und Neuenkirchen). Allerdings liegen die Lebensmittelmärkte in Bassum sämtlich zentral in Innenstadtnähe des Kernortes, wobei im Bereich Bremer / Syker Straße nördlich der Innenstadt mit den Lebensmitteldiscountern LIDL, ALDI und NETTO sowie einem REWE zzgl. eines REWE- Getränkemarktes und NAH & GUT eine deutliche Konzentration 14 Der Nahbereich entspricht dem ermittelten Marktgebiet (vgl. Kap. 4.1). festzustellen ist. Östlich der Innenstadt befindet sich am Fachmarktzentrum Lindenmarkt zudem ein INKOOP-Verbrauchermarkt. Erwähnenswert ist weiterhin ein Anbieter im Ortsteil Bramstedt, der für diesen wichtige Nahversorgungsaufgaben übernimmt (KAUFHAUS GRAFE). Ergänzend existieren einige Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien), Tankstellen sowie gewisse Verkaufsflächenanteile in Randsortimenten. Ohne einen direkten Verdrängungswettbewerb zu befürworten, besteht in der Stadt Bassum zwar kein rechnerischer, zusätzlicher Flächenbedarf im Segment des Lebensmittelangebotes, vor dem Hintergrund der Befragungsergebnisse (Handlungsvorschlag: Lebensmitteleinzelhandel in der Innenstadt) und der cima-analyse der Nahversorgungsstrukturen in Bassum (vgl. Kap. 5.4) sollten ergänzende Ansiedlungen im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels dennoch möglich sein. In der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege signalisiert die Handelszentralität von 92 ein leicht unterdurchschnittliches Angebotsniveau, welches jedoch ausschließlich das Segment der Apotheken betrifft. Für Drogerieartikel ist die Zentralität wiederum überdurchschnittlich, was sich neben dem vorhandenen Anbieter (ROSSMANN) vor allem durch die Randsortimente des Lebensmitteleinzelhandels erklären lässt. In Kombination mit der Warengruppe Uhren / Schmuck / medizinisch-orthopädischer Bedarf, die eine deutlich unterdurchschnittliche Zentralität von 66 aufweist, lässt sich hierbei auch auf die Befragungsergebnisse zurückgreifen: In der Untergruppe Sanitätswaren gibt es in Bassum keinen Anbieter, was in Hinblick auf die gewünschte Zielgruppenorientierung (ältere Menschen) als Entwicklungspotenzial erscheint. In den Branchen des aperiodischen Bedarfs wird insgesamt eine Handelszentralität von 77,8 erzielt. Seite 30

31 Die zentrenrelevanten Kernsortimente des persönlichen Bedarfs realisieren dabei eine Handelszentralität von 119. Insbesondere die Warengruppe Bekleidung / Wäsche ist mit einem Wert von 145 für ein Grundzentrum weit überdurchschnittlich. Ausschlaggebend hierfür ist die bereits angesprochene Dichotomie aus zum einen hochpreisigen (MAAS, MODEHAUS LAMMERS oder GERRY WEBER) und zum anderen niedrigpreisigen Angeboten (KIK, TAKKO oder ERNSTINGS FAMILY). Wie bereits in der Auswertung der Passantenund Bürgerbefragung angesprochen, fehlt es hier an mittelpreisigen Anbietern, die sich auch an bestimmte Zielgruppen richten (Jüngere und Ältere), um den qualitativen Angebotsmix zu verbessern. Die Warengruppe Medien und Technik setzt sich zusammen aus den Branchen Bücher / Schreibwaren und Elektroartikel / Foto / Unterhaltungselektronik. Bücher werden aktuell in einer Buchhandlung in Bassum angeboten und auch für die Brache Schreibwaren existiert nur ein Geschäft. Auch die Ergebnisse der Befragung zeigen hier Entwicklungspotenziale auf, die das Segment Bücher betreffen (Vgl. Kap. 3.5). In den Branchen Elektroartikel / Foto und Unterhaltungselektronik sind deutliche Angebotslücken zu identifizieren. Unter Berücksichtigung der aktuellen Betriebstypen- und Branchenentwicklungen sowie der vorhandenen Angebote in den Nachbarorten (z. B. EURONICS XXL in Syke) ist die Ansiedlung eines Elektrofachgeschäftes Bassum aus Sicht der cima dennoch als eher unwahrscheinlich anzusehen, obwohl hier Kaufkraftabflüsse in relevantem Umfang verzeichnet werden müssen Grundsätzlich sollte das vorhandene Facheinzelhandelsangebot in der Innenstadt nicht durch überdimensionierte Fachmarktansiedlungen in den Außenbereichen gefährdet werden. Innerhalb der Warengruppe Spiel / Sport / Hobby insgesamt gibt es deutliche Unterschiede. Während es in den Branchen Spielwaren und Sportartikel jeweils keinen qualifizierten Anbieter in Bassum gibt (nur in Randsortimenten vorhanden), herrscht für die Branche Fahrräder ein sehr gutes Angebot vor, was auch für die Branchen Hobbybedarf und insbesondere für Zooartikel gilt. Der hohe Zentralitätswert von 224 in der Warengruppe Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat resultiert zum einen aus den Anbietern vor Ort, hauptsächlich jedoch aus den äußerst großflächigen Randsortimenten etwa am Standort Industriestraße. Entwicklungspotenzial ist für die Warengruppe Einrichtungsbedarf insgesamt festzustellen. Neben einem relativ großflächigen Möbelfachgeschäft (POLSTER MOHR) in innenstadtnaher Lage, gibt es nur Anbieter für Kleinmöbel mit geringer Verkaufsfläche und ein geringes Angebot in Randsortimenten. Allerdings werden die Bedarfe für diese Branche vorwiegend in den nahe gelegenen Ober- und Mittelzentren gedeckt (Vgl. Kap. 3.4). Für die Branche Heimtextilien ist kein Anbieter in Bassum vorhanden diese sind auch nur in geringem Umfang im Randsortiment verfügbar Die Warengruppe Baumarktartikel / Gartenbedarf weist ebenfalls einen leicht unterdurchschnittlichen Zentralitätswert von 88 auf trotz eines großflächigen Baumarktstandortes in Bassum (BBM). Hierzu ist jedoch zu sagen, dass Randsortimente einen großen Anteil der Verkaufsfläche ausmachen, was dazu führt, dass trotz anderer Anbieter vor Ort (FRITZ HUHN, DROGERIE KOSKA) leichtes Entwicklungspotenzial in dieser Branche auszumachen ist. In der Branche Pflanzen / Gartenbedarf ist die Zentralität hingegen sehr hoch. In der Stadt Bassum sollte es das vorrangige gemeindeentwicklungspolitische Ziel sein, die heutigen Einzelhandelsstrukturen zu erhalten und punktuelle Verbesserungen anzustreben, die der Versorgung der Bevölkerung vor Ort dienen. Hierbei geht es vor allem um das Schließen der aufgezeigten Angebotslücken, aber auch um die Verbesserung des (zielgruppenspezifischen) qualitativen Angebotsmixes. Seite 31

32 Abbildung Abb. 22 zeigt die Rangfolge der warengruppenspezifischen Handelszentralitäten des Einzelhandels in der Stadt Bassum in absteigender Reihenfolge. Auf Basis der ermittelten und beschriebenen Handelszentralitäten wird deutlich, dass die Stadt Bassum eine bedeutende Versorgungsfunktion insbesondere für Waren des täglichen Bedarfs, aber auch für weitere Branchen wahrnimmt. Und dies trotz starkem Konkurrenzdruck durch wettbewerbsrelevante Einzelhandelsangebote in den Nachbarstädten und gemeinden. Dies betrifft sowohl umfangreiche Angebote des periodischen als auch des aperiodischen Bedarfs und wird zudem auch von den nahe gelegenen Oberzentren (v. a. Bremen) beeinflusst. Abb. 22 Ranking Handelszentralität in Bassum Durchschnitt über alle Branchen: 92 Quelle: cima 2014 Seite 32

33 5.3 Kaufkraftstromanalyse des Einzelhandels in der Stadt Bassum Die nachfolgende Abbildung dokumentiert die Kaufkraftstrombilanz für den Einzelhandel in der Stadt Bassum. Einem Kaufkraftzuflussvon 22,8 Mio. steht ein Kaufkraftabfluss von 29,4 Mio. gegenüber. Der Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf rd. 74,8 Mio.. Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in Bassum liegt bei 81,5 Mio.. Abb. 23 Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in Bassum Quelle: cima 2014 Der Kaufkraftabfluss beläuft sich auf 29,4 Mio. des in der Stadt Bassum vorhandenen Nachfragevolumens. Die vergleichsweise hohe Kaufkraftabflussquote für den Einzelhandelsstandort Bassum fußt auf der beschriebenen Konkurrenz durch die starken Angebote der Nachbarstädte und gemeinden sowie durch das Oberzentrum Bremen mit seiner erheblichen Anziehungskraft. Zu erwähnen ist hier mit ihrer besonderen Größe und Anziehungskraft das Ochtum-Outlet sowie IKEA in Brinkum. Der Standort liegt verkehrsgünstig an der B 6 und A 1 auf dem Weg von und nach Bremen, sodass von erheblichen Kopplungskäufen durch Einwohner aus Bassum ausgegangen werden kann, die diese Einkaufsorte durch die Pendel-Beziehungen verstärkt nutzen. Die Kaufkraftzuflüsse generieren 22,8 Mio. des in Bassum realisierten Einzelhandelsumsatzes und basieren auf den Einkaufsfahrten aus den umliegenden Städten und Gemeinden im erweiterten Marktgebiet sowie in geringem Umfang auch darüber hinaus. Im Folgenden werden die Kaufkraftzuflüsse und abflüsse nach und aus Bassum nach Warengruppen differenziert analysiert. Wie bereits in Abb. 23 aufgezeigt, beträgt die Summe der Kaufkraftzuflüsse nach Bassum 22,8 Mio.. Diese werden im Folgenden nach Warengruppen unterteilt (vgl. Abb. 24). Die größten Zuflüsse werden der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren (6,6 Mio. ) generiert. Dies bestätigt die Stärke dieser Warengruppe in Bassum, die bereits in der Dokumentation der warengruppenspezifischen Handelszentralitäten festgestellt werden konnte. Gleiches gilt für die Warengruppe Bekleidung / Wäsche (5,2 Mio. ), die als ortskernprägende Branche von großer Relevanz ist und in Bassum überdurchschnittliche Zuflüsse generiert. Auch in den Branchen Baumarktartikel / Gartenbedarf sowie Gesundheit und Körperpflege werden ebenso vergleichsweise hohe Kaufkraftzuflüsse (2,6 bzw. 2,0 Mio. ) realisiert. Da es mit ROSS- MANN nur einen Drogeriemarkt gibt, werden diese Zuflüsse auch zu einem erheblichen Anteil durch das Randsortiment in den Lebens- Seite 33

34 mittelmärkten erreicht. Die andere Branche profitiert vom weit überdurchschnittlichen Angebot im Bereich Gartenbedarf, aber natürlich auch vom ansässigen Baumarkt BBM. Abb. 24 Ranking: Kaufkraftzuflüsse nach Bassum in Mio. / Porzellan / Keramik / Hausrat aus den großflächigen Randsortimenten. Die weiteren Warengruppen realisieren nur geringe Kaufkraftzuflüsse von unter 1,0 Mio.. Abb. 25 Ranking: Kaufkraftabflüsse aus Bassum in Mio. Quelle: cima 2014 Erwähnenswert sind weiterhin die Kaufkraftzuflüsse in den Warengruppen Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat sowie Schuhe / Lederwaren, welche mit 1,8 bzw. 1,5 Mio. auch siebenstellige Werte erzielen. Die Branche Schuhe / Lederwaren profitiert erheblich vom Segment Bekleidung / Wäsche, welches in Bassum wie erwähnt sehr stark ist. Wie schon der hohe warengruppenspezifische Zentralitätswert, so erklären sich auch die Kaufkraftzuflüsse für die Warengruppe Glas Quelle: cima 2014 Die Kaufkraftabflüsse aus Bassum ergeben insgesamt einen Wert von 29,4 Mio. (vgl. Abb. 23). In der Warengruppe Elektroartikel / Foto / Unterhaltungselektronik ist mit 6,2 Mio. der größte Kaufkraftabfluss aus Bassum zu verzeichnen. Dies verdeutlicht die Einkaufsfahrten zu den umliegenden Elektronikmärkten. In Bassum gibt es, wie aufgezeigt, aktuell keine entsprechenden Angebote in diesem Bereich (Vgl. Abb. 25). Seite 34

35 Die zweithöchsten Kaufkraftabflüsse aus der Bassum entfallen auf die Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren mit 3,6 Mio. Insbesondere die Branchen des periodischen Bedarfs werden über Kopplungskäufe im Kontext von Pendlerverflechtungen an Wettbewerbsstandorten außerhalb des Stadtgebiets gebunden. Die bestehenden Kaufkraftabflüsse dürften entsprechend nicht in vollem Ausmaß zu reaktivieren sein. Die vor Ort fehlenden Angebote sowie der unzureichende qualitative Angebotsmix im Segment Möbel / Antiquitäten sind der Grund für die großen Abflüsse im Umfang von 3,5 Mio.. Auch für die Warengruppe Baumarktartikel / Gartenbedarf lassen sich die Kaufkraftabflüsse in Höhe von 3,4 Mio. durch die geringe Zahl an Anbietern in Bassum und den damit einhergehenden, unzureichenden qualitativen Angebotsmix. Auch die Konkurrenz durch die Nachbarstädte und gemeinden spielt hierbei eine große Rolle. Auf diese Weise lassen sich auch die Abflüsse in Höhe von 2,9 Mio. aus der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege erklären. Mit nur einem Anbieter (ROSSMANN) und einem großen Angebot im Randsortiment, sind hier qualitative Defizite vorhanden. Wie in den anderen Branchen des periodischen Bedarfs, so kommt es auch bei den Drogeriewaren häufig zu Kopplungskäufen an anderen Orten. Kaufkraftabflüsse in den Segmenten Bekleidung / Wäsche und Schuhe / Lederwaren (2,1 Mio. bzw. 1,1 Mio. ) haben ihren Grund hauptsächlich im unzureichenden qualitativen Angebotsmix. Die Befragungsergebnisse zeigen hier Defizite im mittelpreisigen Segment sowie auch in der Ansprache bestimmter Zielgruppen (Vgl. Kap. 3.5). Auf Angebotslücken weisen auch die Abflüsse in den Warengruppen Sportartikel / Fahrräder und Uhren / Schmuck / medizinischorthopädischer Bedarf hin. Die Kaufkraftabflüsse liegen mit 1,7 Mio. bzw. 1,6 Mio. nicht außergewöhnlich hoch, was in diesem Falle in der Zusammensetzung der Warengruppen begründet liegt: während Fahrräder, Uhren und Schmuck in Bassum relativ starke Branchen sind, existieren im Bereich Sportartikel und medizinischorthopädischer Bedarf keine nennenswerten Anbieter. Abb. 26 Ranking: Saldo aus Kaufkraftzuflüssen nach und Kaufkraftabflüssen aus Bassum in Mio. Quelle: cima 2014 Im Saldo aus Kaufkraftzu- und Kaufkraftabfüssen bestätigt sich für die meisten Warengruppen das Bild, welches bereits in den vorangegangenen Kapiteln aufgezeigt wurde, zeigt aber durch die Summierung der beiden Werte die tatsächlichen, quantitativen Auswirkungen auf. Seite 35

36 Für Bassum ergibt sich insgesamt ein relativ großer Kaufkraftabfluss von 6,7 Mio.. In nur fünf Warengruppen sind im Saldo Zuflüsse zu verzeichnen. Mit 5,9 Mio. ist der größte Abfluss für die Warengruppe Elektroartikel / Foto / Unterhaltungselektronik zu verzeichnen, was das bereits aufgezeigte Entwicklungspotenzial in diesem Bereich bestätigt. Gleiches gilt für die Warengruppe Möbel / Antiquitäten, für die der Kaufkraftabfluss 3,2 Mio. beträgt. Den erheblichen Kaufkraftabflüssen aus Bassum stehen in diesen beiden Warengruppen keine nennenswerten Zuflüsse gegenüber. Bei den meisten anderen Gruppen liegen die Kaufkraftabflüsse (im Saldo) zwischen 0,1 Mio. und 1,2 Mio. (vgl. Abb. 26). Für Bekleidung / Wäsche sowie Lebensmittel / Reformwaren ergeben sich trotz der aufgezeigten, erheblichen Kaufkraftabflüsse im Saldo Zuflüsse von 3,1 Mio. bzw. 3,0 Mio.. Dies bestätigt die Stärke der Angebote in diesen beiden Warengruppen in Bassum trotz der aufgezeigten Lücken im qualitativen Angebotsmix. Kaufkraftzuflüsse (im Saldo) nach Bassum sind weiterhin in den Warengruppen Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat (1,6 Mio. ), Hobbybedarf, Zooartikel (0,6 Mio. ) sowie Schuhe / Lederwaren (0,4 Mio. ) zu verzeichnen wenn auch nur in geringem Umfang. 5.4 Übersicht über die Strukturdaten der Stadt Bassum im Vergleich zu 2001 Im Vergleich zu den Daten aus dem Jahr 2001, welche für das Einzelhandelskonzept erhoben wurden, welches 2002 von der cima erstellt wurde, lassen sich neben der veränderten Situation in Bassum selbst auch die Entwicklungen des Einzelhandles insgesamt in diesem mit 13 Jahren relativ langen Zeitraum gut nachvollziehen. Während die Bevölkerungszahl in Bassum momentan stagniert, ist für den Zeitraum seit 2001 ein leichter Rückgang der Einwohnerzahl zu verzeichnen. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer ist hingegen deutlich zurückgegangen und liegt heute im Gegensatz zum Jahr 2001 mit 92,6 % unterhalb des Bundesdurchschnitts. Augenfällig ist insbesondere der erhebliche Rückgang an Einzelhandelsbetrieben um über 35 % bei einem gleichzeitigen Anstieg der Gesamtverkaufsfläche in Bassum um etwa 13 % im Beobachtungszeitraum. Dieser bundesweite Trend zu Betrieben mit größerer Verkaufsfläche führt zu starkem Konkurrenzdruck und dadurch entstehenden Verdrängungseffekten gerade von kleinflächigen, zumeist inhabergeführten Geschäften. Auch der in der Regel zunehmende Filialisierungsgrad spielt hierbei eine Rolle. Konsequenz dieser Entwicklung ist auch ein Rückgang der Flächenproduktivität auf heute knapp unter /qm. Für die Stadt Bassum ergibt sich ein Bild mit zwei unterschiedlichen Entwicklungstendenzen: Im Bereich der Waren des periodischen Bedarfs gab es im Zeitraum seit 2001 einen enormen Anstieg der Verkaufsfläche, was sich auch in der Entwicklung der Verkaufsfläche je Einwohner (Anstieg um 41,9 %) in diesem Segment zeigt. Auch der Zentralitätswert ist hier um weitere 2,6 Prozentpunkte gestiegen. Im Bereich des aperiodischen Bedarfs ist die Entwicklung weit weniger positiv. Trotz leichtem Anstieg der Verkaufsfläche je Einwohner um 5 % gegenüber 2001, liegt der Zentralitätswert für diese Segmente mit 77,8 Prozentpunkten um 9,2 Prozentpunkte niedriger als noch vor 13 Jahren. Diese starken Unterschiede in der Entwicklung der Waren des periodischen und des aperiodischen Bedarfs in Bassum weisen auf die Verfestigung der Funktion als Grundzentrum hin, in dem vorrangig Nahversorgungsaufgaben erfüllt werden. Seite 36

37 Abb. 27 Datenblatt der Stadt Bassum incl. Vergleich mit 2001 Bassum /- in % (bzw. Prozentpunkten) Anzahl Betriebe ,7% In etwa gleich geblieben ist der erwirtschaftete Umsatz je Einwohner, der mit um 1,0 % höher liegt als im Jahr Auch das Nachfragepotenzial ist im gleichen Zeitraum um etwa den gleichen Prozentwert auf 81,5 Mio. angestiegen. Abb. 28 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Bassum im Vergleich zu Nachbarstädten und -gemeinden Verkaufsfläche in qm ,1% Umsatz in Mio. 75,9 74,8-1,4% Flächenproduktivität in / qm ,0% Nachfragepotenzial in Mio. 80,6 81,5 1,1% Zentralität in % 94,0 91,8-2,2 Zentralität periodisch in % 102,0 104,6 2,6 Zentralität aperiodisch in % 87,0 77,8-9,2 Einwohner ,3% Verkaufsfläche je Einwohner in qm 1,39 1,61 15,8% im periodischen Bedarf 0,41 0,58 41,9% im aperiodischen Bedarf 0,98 1,03 5,0% Umsatz je Einwohner in ,0% Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in % Quelle: cima ,1 92,6-8,5 Quelle: cima 2014 Um den Wert der Einzelhandelsrelevanten Kaufkraft für die Stadt Bassum besser interpretieren zu können, sollen beispielhaft die entsprechenden Werte einiger Nachbarstädte- und -kommunen dienen. Während der Wert in Syke (101,5) minimal und in Stuhr deutlich (110,9) über dem Bundesdurchschnitt liegt, ist die Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in den anderen Orten unterdurchschnittlich wenn auch nur leicht. Der Wert für die Stadt Bassum unterschreitet sowohl den Bundesdurchschnitt als auch die Vergleichszahlen der anderen Städte und Gemeinden relativ deutlich (Vgl. Abb. 28) Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Seite 37

38 Abb. 29 Einzelhandel in Bassum Quelle: cima Nahversorgungssituation in Bassum Insgesamt kann die Nahversorgungssituation in der Stadt Bassum bezogen auf die ermittelten Kennzahlen als gut bezeichnet werden. Folgende, allgemeine Aussagen können zur aktuellen Betriebsund Branchenstruktur des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in Bassum getroffen werden: Die Stadt Bassum verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche in der Branche Lebensmittel / Reformwaren von qm. Für die Branche Lebensmittel / Reformwaren hat die cima eine Handelszentralität von 109,9 ermittelt. Einem Einzelhandelsumsatz von 33,0 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 30,0 Mio. gegenüber. Die dominierenden Nahversorgungsstrukturen in Bassum sind die Lebensmittelmärkte im Bereich Bremer / Syker Straße (NETTO, REWE, ALDI und LIDL) sowie der INKOOP-Verbrauchermarkt am Standort Lindenmarkt. Alle Märkte befinden sich in innenstadtnaher Lage, wobei durch die räumliche Trennung von der eigentlichen Innenstadt (Sulinger Straße) nur geringe Kopplungspotenziale mit dem weiteren Facheinzelhandel genutzt werden können. Dies betrifft insbesondere Kunden, die den Umweltverbund (zu Fuß, Fahrrad oder ÖPNV) für ihre Einkäufe nutzen für diese sind die Entfernungen von den Lebensmittelmärkten zur Innenstadt relativ hoch. Eine leicht andere Situation herrscht am Lindenmarkt vor, wo durch zusätzliche Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote vermehrt Kopplungspotenziale genutzt werden können, wobei diese eher weniger im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente vorhanden sind. Beiden Standorten (Bremer / Syker Straße und Lindenmarkt) ist gemein, dass sie sich vornehmlich an Nutzer des Motorisierten Individualverkehrs richten. Die Analyse der Nahversorgungssituation unter Einbeziehung der räumlichen Verteilung der Nahversorger in der Stadt Bassum verdeutlicht, dass durch die Konzentration der dominierenden Betriebe an nur zwei Standorten nahe am Zentrum der Kernstadt einige Lücken festgestellt werden müssen. Betroffen sind hiervon vor allem die Siedlungsrandbereiche im Norden, Westen und Osten der Kernstadt. Die nächstgelegenen Nahversorger sind hier weiter als 500 m, jedoch max m entfernt (vgl. Abb. 30). Somit kann die Nahversorgungssituation dennoch weitestgehend als gesichert bezeichnet werden. Seite 38

39 Abb. 30 Nahversorgungsstruktur in der Kernstadt Bassum (500 m- Nahversorgungsradius) Betrachtet man jedoch das gesamte administrative Stadtgebiet Bassums, so wird für die außerhalb der Kernstadt liegenden Ortsteile eine unzureichende Nahversorgungssituation offenbar. Gerade die größeren Ortsteile mit höheren Einwohnerzahlen bieten jedoch durchaus das Potenzial, um durch die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes eine Verbesserung der Nahversorgungssituation gemäß dem Niedersächsischen Landesraumordnungsprogramm (2008) zu erreichen (Vgl. Abb. 31). Denkbar wäre dies etwa für die Ortsteile Bramstedt (1.857 Einwohner; verfügt auch über einen Bahnhaltepunkt mit direkten Verbindungen u. a. nach Bremen), Nordwohlde (1.476 Einwohner) und Neubruchhausen (1.242 Einwohner), die alle über vierstellige Einwohnerzahlen verfügen. 16 Die Nahversorgungssituation der anderen Ortsteile lässt sich durch Ansiedlung jedoch kaum verbessern, da die geringen Einwohnerzahlen (großteilig im unteren dreistelligen Bereich) kein ausreichendes wirtschaftliches Potenzial hierfür bieten. Dies bestätigt auch die Analyse der Einkaufsorientierung, welche zeigt, dass Kunden aus den Ortsteilen teilweise die Nachbarstädte und gemeinden für ihre Versorgungseinkäufe nutzen (Vgl. Kap. 3.3). Zur Bewertung der Nahversorgungssituation sind neben den quantitativen Bewertungsgrundlagen ebenso qualitative Aspekte von Bedeutung. Insgesamt konnten fünf Nahversorgungsbetriebe erfasst werden, 17 die sich in zwei Lebensmittelvollsortimenter und drei Lebensmitteldiscounter unterteilen lassen. Mit Blick auf das qualitative Angebotsniveau liegt damit ein Verhältnis zwischen Angeboten aus dem Lebensmitteldiscountbereich sowie dem Frischesegment vor, das in Bezug auf die Anzahl der Kartengrundlage: openstreetmap.de Bearbeitung: cima Quelle: Fallstudie Demographischer Wandel in der Stadt Bassum, Lebensmittelmärkte ab 400 m² Verkaufsfläche, keine Getränkemärkte, Biomärkte oder Betriebe mit ethnischem Hintergrund Seite 39

40 Betriebe durch die Lebensmitteldiscounter, in Bezug auf die Verkaufsfläche jedoch eher durch die Lebensmittelfrischemärkte geprägt wird. Das Verhältnis ist dennoch als ausgeglichen zu bezeichnen. Da in Bassum Lebensmittelmärkte unterschiedlicher Konzerne vertreten sind einzig Netto und Inkoop sind Töchter von Edeka und gehören damit zum gleichen Mutterkonzern ist von einem bedeutenden Wettbewerb zwischen den Betrieben auszugehen. Sowohl in Anbetracht der Zahlen, als auch in Hinblick auf die Befragungsergebnisse ist im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels in Bassum nur geringer zusätzlicher Bedarf festzustellen. Lücken gibt es, wie bereits erwähnt, in der räumlichen Abdeckung durch die starke Konzentration der vorhandenen Betriebe in Innenstadtnähe der Kernstadt. Gerade in den Ortsteilen kann es aufgrund der relativ geringen Potenziale aus Sicht der cima nur um die Ansiedlung von Betrieben mit einer Verkaufsfläche von unter 800 qm gehen. 18 Eine Neuansiedlung sollte jedoch auch nur dann möglich sein, wenn für den betreffenden Nahbereich eine Verbesserung der Nahversorgungssituation und / oder der Nahversorgungsqualität erreicht wird und nur, wenn eine Einzelfallprüfung die Verträglichkeit für die Zentralen Versorgungsbereiche nachweisen konnte. Mit einer Zentralität von 110 für die Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren aber einem Kaufkraftabfluss von 3,6 Mio., ist durchaus noch Gestaltungspotenzial vorhanden, welches aber im Einklang mit der Raumordnung stehen muss und daher wiederum eingeschränkt ist. Abb. 31 Nahversorgungsstruktur im gesamten Stadtgebiet Bassum (500 m- Nahversorgungsradius) 18 Der aktuelle Entwurf des Landesraumordnungsprogramms (LROP 2015) bietet für Ortsteile ohne zentralörtliche Funktion die Möglichkeit für Ansiedlungen von mehr als 800 qm Verkaufsfläche, sofern der Ortsteil im Regionalen Raumordnungsprogramm als Nahversorgungsschwerpunkt festgeschrieben ist. Kartengrundlage: openstreetmap.de Bearbeitung: cima 2015 Seite 40

41 Auch die Ansiedlung von Lebensmitteleinzelhandel in der direkten Innenstadt (Sulinger Straße) sollte geprüft werden, auch wenn die aufgezeigte Konkurrenzsituation zu den vorhandenen Betrieben an den dominierenden Standorten Bremer / Syker Straße und Lindenmarkt groß ist. Angebote aus dem Segment Lebensmittel fehlen in der Innenstadt (fast) völlig. Lücken im Bereich der Lebensmittelversorgung sind außerdem in speziellen, höherwertigen Angeboten vor allem Biolebensmittel und Reformwaren sowie Spezialitäten vorhanden (vgl. Kap. 3.6). Hier sollte die gezielte Ansiedlung von Betrieben aus diesen Sortimenten geprüft werden. Abb. 32 Lebensmitteleinzelhandel in Bassum Quelle: cima 2014 Seite 41

42 6 Zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und relevanter Ergänzungsstandorte In den folgenden Kapiteln wird die Zentrenstruktur der Stadt Bassum dargestellt und die unterschiedlichen Standortkategorien und deren Versorgungsaufgaben beschrieben. Mit Hilfe der relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in qm, Anzahl der Betriebe, Umsatz) innerhalb der abgegrenzten Bassumer Innenstadt (Sulinger Straße) wird die Bedeutung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sowie des Nahversorgungszentrums Lindenmarkt für die Versorgung der Bevölkerung dargestellt. In die Abgrenzung sind vorhandene Einzelhandelsbetriebe sowie bedeutende komplementäre Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Verwaltung, Kultur, Kindergärten etc.) eingegliedert, wenn sich diese funktional in das Gebiet einfügen. Aufgrund der Siedlungsstruktur und des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes schlägt die cima der Stadt Bassum folgendes Zentrenkonzept vor: Die Innenstadt von Bassum ist das Hauptgeschäftszentrum mit hervorgehobener Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion. Das Nahversorgungszentrum Lindenmarkt übernimmt eine ergänzende Versorgungsfunktion vorwiegend im Bereich der Nahversorgung - innerhalb der Stadt Bassum. Trotz seiner angebotsseitigen Stärke im Gebiet der Nahversorgung wird dem Bereich Bremer / Syker Straße kein Schutzstatus zugewiesen. Mittels einer baurechtlichen Absicherung der Bestandstrukturen vorhandener Einzelhandelsnutzungen sollte die Beeinträchtigung der Zentralen Versorgungsbereiche verhindert werden. 6.1 Zum Begriff der Zentralen Versorgungsbereiche Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs 19 ist als Planungskategorie erstmals mit der Neuregelung 34 Abs. 3 BauGB in das Baurecht eingeführt worden. Demnach ist für die Genehmigung von Ansiedlungsvorhaben im sogenannten unbeplanten Innenbereich nicht nur das Einfügen in die nähere Umgebung Voraussetzung. Es wurde auch festgesetzt, dass keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder benachbarten Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Was Zentrale Versorgungsbereiche konkret sind, wie sie abzugrenzen sind und worin sie sich konkret manifestieren, wurde vom Gesetzgeber nicht vorgegeben. Verwiesen wird auf die Planungspraxis und die Kommentierung durch die Rechtsprechung. Gesetzgebungsinitiativen einzelner Bundesländer bzw. die Verankerung des Begriffs Zentraler Versorgungsbereich in Landesentwicklungsprogrammen oder Einzelhandelserlässen haben ebenfalls zu einer weiteren Ausgestaltung des neuen planungsrechtlichen Instrumentariums geführt. Die Rechtsvorschriften und vorliegende Rechtsurteile liefern weitere Vorgaben für die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche: 19 Eine Ausführliche Definition des Begriffes Zentraler Versorgungsbereich befindet sich im Anhang. Seite 42

43 Innerhalb eines Gemeindegebietes sind entsprechend der festgelegten Zentren Zentrale Versorgungsbereiche räumlich abzugrenzen. Rechtsurteile haben klargestellt, dass eine Stadt mehrere Zentrale Versorgungsbereiche ausweisen kann. Dies gilt insbesondere für polyzentrisch strukturierte Städte mit eigenständigen Stadtteilen und Siedlungsbereichen oder Städte mit ausgeprägten Stadtteilstrukturen und deutlicher Aufteilung von Versorgungsbereichen. 20 Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage z. B. als kreisförmige Markierung zu definieren. Es hat eine parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind. 21 Für die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sind die angeführten Kriterien zu beachten (Vielfalt und Umfang der Angebote, Nutzungsmix, integrierte Lage, verkehrliche Erreichbarkeit). Neben den vorhandenen Strukturen sind Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. in Raumordnungsplänen ebenso wie sonstige raumordnerische oder städtebauliche Konzeptionen zu berücksichtigen. Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als Zentrale Versorgungsbereiche entwickelt sein müssen; sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich durch ein gemischtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Handwerksbe- triebe, Büronutzungen, Wohnungen) aus, die städtebaulich und funktional eine Einheit bilden. Die Vielfalt der erforderlichen Angebote hängt von der Funktion eines Zentralen Versorgungsbereiches ab. Im Hauptzentrum einer größeren Gemeinde ist das Angebot vielfältiger als im Hauptzentrum einer kleineren Gemeinde. Neben- und Nahversorgungszentren ordnen sich hinsichtlich Ihrer Ausstattung mit Versorgungsangeboten dem Hauptzentrum einer Gemeinde unter. Bei der Beurteilung des Einzelhandelsangebotes sind die Betriebsformen, die nach Branchen differenzierte Angebote sowie die Sortimentsbreite und - tiefe zu beachten. Eindeutig nicht als Zentraler Versorgungsbereich abzugrenzen ist die bloße Agglomeration mehrerer Einzelhandelsbetriebe (z. B. der häufige Fall eines Vollsortimenters, eines benachbarten Discounters und weiterer Fachmärkte an einer Ausfahrtsstraße). Grundsätzlich gilt es, die aktuelle Situation und die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten gleichermaßen zu berücksichtigen. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, hat die cima in Anlehnung an die angeführten Rechtsvorschriften folgende Bewertungsmaßstäbe angelegt: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbesatzes städtebaulich integrierte Lage Erreichbarkeit (insbesondere ÖPNV, fußläufige Erreichbarkeit) vorhandene funktionale, städtebauliche und räumliche Strukturen heutige und geplante Versorgungsfunktion städtebauliche Planungen der Gemeinde 20 Vgl. Berkemann, Halama (2005): Erstkommentierung zum BauGB 2004, S Vgl. Geyer (2005): Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft Seite 43

44 6.2 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Sulinger Straße) Abb. 33 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum endabgestimmte Version Aus Sicht der cima liegt eine ausreichende städtebauliche Grundlage zur Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt (Sulinger Straße) Bassum vor (vgl. Abgrenzungsvorschlag Zentraler Versorgungsbereich Abb. 34 bzw. endabgestimmte Version Abb. 33). Mittels der relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in qm, Anzahl der Betriebe, Umsatz) innerhalb des abgegrenzten Zentrums wird die Bedeutung des Zentralen Versorgungsbereiches für die Versorgung der Stadt Bassum und darüber hinaus dargestellt. In die Abgrenzung sind vorhandene Einzelhandelsnutzungen sowie bedeutende komplementäre Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Verwaltung, Kultur, Kindergärten etc.) eingegliedert, wenn sich diese funktional in das Gebiet einfügen Endabstimmung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Im Laufe des Prozesses zur Aufstellung dieses Einzelhandelskonzeptes ergab sich eine ergiebige Diskussion um die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in Bassum. Thema war auch die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt. Auf Grundlage des Abgrenzungsvorschlags der cima (vgl. Abb. 34) wurden gemeinsam einige Änderungen erarbeitet, die nachfolgend im Einzelnen erläutert werden. 22 Sowohl die dargestellten Kennziffern des Zentralen Versorgungsbereiches als auch die kartografische Darstellung beruhen auf den ermittelten Strukturdaten im Erhebungszeitraum September 2014 sowie punktuellen Aktualisierungen im Februar Quelle: Geodaten der Stadt Bassum; openstreetmap.org Bearbeitung: cima 2015 Seite 44

45 Insgesamt ist die Fläche des Zentralen Versorgungsbereichs gegenüber dem ursprünglichen Abgrenzungsvorschlag leicht angewachsen. Es sind jedoch auch Flächen weggefallen. Verkürzt wurde der Zentrale Versorgungsbereich etwa an der Lange Straße sowie im Nordosten um die Bremer Straße und Syker Straße. Beide Bereiche eint ein deutlicher Abfall der Kundenfrequenz sowie ein verhältnismäßig geringer Anteil an Einzelhandels- oder ergänzenden Nutzungen. Ausgeweitet wurde der Zentrale Versorgungsbereich im Südwesten. In diesem Abschnitt der Bahnhofstraße befinden sich Einzelhandelsbetriebe sowie ergänzende Nutzungen. Trotz eher geringer Kundenfrequenz bietet dieser Bereich perspektivisch die Möglichkeit einer Entwicklung der Innenstadt entlang der Bahnhofstraße bis zum Nahversorgungszentrum Lindenmarkt. Bei der Potenzialfläche westlich der Innenstadt sind in deren südlichem Bereich kleinere Flächen hinzugekommen, die als Parkflächen aufgrund ihrer Lage ebenfalls für künftige Ansiedlungen infrage kommen (vgl. Abb. 33) Analyse des Abgrenzungsvorschlags Wie bereits erwähnt, basiert die finale Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs (Abb. 33) auf dem Abgrenzungsvorschlag der cima (Abb. 34). Die folgende Beschreibung und Analyse des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt erfolgt auf Grundlage des ursprünglichen Abgrenzungsvorschlags. Konzeptionell ergeben sich aus der angepassten Abgrenzung keine wesentlichen Änderungen. Der Wegfall bzw. das Hinzukommen einzelner Betriebe wirkt sich geringfügig auf den Branchenmix innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt aus. Die wesentlichen Kennzahlen weichen jedoch nur minimal von den Berechnungen des Abgrenzungsvorschlags der cima ab. Abb. 34 Abgrenzungsvorschlag Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum Zentraler Versorgungsbereich Potenzialfläche Abgrenzungsvorschlag ZV und Berechnungsgrundlage Quelle: Geodaten der Stadt Bassum; openstreetmap.org Bearbeitung: cima 2015 Seite 45

46 Der Zentrale Versorgungsbereich übernimmt die Funktion des Hauptzentrums der Stadt Bassum. Innerhalb des definierten Bereichs ist ein bedeutender Anteil des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes der Stadt Bassum vorhanden (rd. 38 % der Einzelhandelsbetriebe der Stadt Bassum befinden sich innerhalb des abgegrenzten Bereiches). Ergänzend finden sich in dem definierten Bereich soziale und freizeitbezogene sowie administrative Einrichtungen (Rathaus, Gastronomie etc.). Eine Integration in die Wohngebiete der Kernstadt Bassum ist gegeben. Der für den Einzelhandel relevante, zentrale Bereich der Innenstadt umfasst den gewachsenen Haupteinkaufsbereich entlang der Sulinger Straße in ihrer vollen Ausdehnung von der Bremer Straße bis zur Bahnhofstraße. Darüber hinaus sind alle funktional und städtebaulich miteinander verknüpften Nebenlagen in die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches aufgenommen. Die Kirchstraße ist im Westen bis etwa zum Kreuzungsbereich mit der Bürgermeister-Bernard-Straße in den Zentralen Versorgungsbereich integriert. Gleiches gilt für die Bremer Straße im Westen bis zur Querstraße. Im Norden Endet der Zentrale Versorgungbereich etwa an der Kreuzung mit der Wilhelms-Rohlfs-Straße. Mit inbegriffen ist weiterhin der Bereich zwischen Alter Poststraße und Bremer Straße im Nordosten (bis zur Mittelstraße bzw. Syker Straße). Trotz der deutlich reduzierten Bedeutung als Einzelhandelsstandort ist dieses Gebiet durch die Vielzahl an wichtigen, teilweise regional bedeutsamer Dienstleistungs- und Verwaltungseinrichtungen geprägt (z. B. Rathaus der Stadt Bassum, VOLKSBANK SYKE, KREISSPARKASSE SYKE). Abb. 35 Abgrenzungsvorschlag Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum Kartierung Einzelhandel und ergänzende Nutzungen Quelle: Geodaten der Stadt Bassum; openstreetmap.org Bearbeitung: cima 2015 Seite 46

47 Auf Grundlage des Vorschlags der cima entwickelte sich in der politischen und verwaltungsinternen Diskussion die Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereiches, der den planerischen Willen der Stadt Bassum berücksichtigt (vgl. Abb. 37). Aus Sicht der cima sollte es das entwicklungspolitische Ziel der Stadt Bassum sein, die beschriebene Innenstadt in die Bauleitplanung zu überführen. Alle innerhalb der Grenzen des Zentralen Versorgungsbereiches befindlichen Grundstücke bzw. Flurstücke sind in den Zentralen Versorgungsbereich einbezogen. Als unmittelbarer Kernbereich des Einzelhandels ist die Sulinger Straße einzustufen. Hier findet sich eine Mischung aus Facheinzelhandelsgeschäften sowie Dienstleistungsunternehmen / Gastronomie, die die Attraktivität des Ortskerns maßgeblich bestimmen. Die räumliche Abgrenzung und Verteilung des Handels sowie der Besatz an ergänzenden Nutzungen wird in Abb. 35 deutlich Einzelhandelsstrukturen im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in der abgegrenzten Ortskernlage der Stadt Bassum 28 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von qm erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 21,1 Mio. (vgl. Abb. 36). Mit neun Betrieben bzw. einer Verkaufsfläche von 685 qm und einem Umsatz von 6,6 Mio. entfällt auf die Anbieter von Waren des täglichen Bedarfs ein verhältnismäßig geringer Anteil des Einzelhandels in der Bassumer Innenstadt. Es handelt sich in erster Linie um Betriebe aus der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege. Bedeutende Unternehmen sind die Filialen von ROSSMANN und der PARFÜMERIE SCHUBACK sowie zwei Apotheken. Als Lebensmittelanbieter in der Innenstadt stehen ausschließlich zwei Bäckereien (BÄCKEREI G. MEYER und BÄCKEREI UND KONDITOREI MEYER M.) zur Verfügung. Abb. 36 Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum (Abgrenzungsvorschlag) CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe (Hauptsortiment) Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf insgesamt ,6 Lebensmittel, Reformwaren 2 * * Gesundheit und Körperpflege ,6 Zeitschriften, Schnittblumen 2 * * Aperiodischer Bedarf insgesamt ,5 Persönlicher Bedarf insgesamt ,0 Bekleidung, Wäsche ,1 Schuhe, Lederwaren ,4 Uhren, Schmuck, med.-orthop. Bedarf ,5 Medien und Technik insgesamt 2 * * Bücher, Schreibwaren 1 * * Elektroartikel, Foto, U-elektronik 1 * * Spiel, Sport, Hobby insgesamt 1 * * Sportartikel, Fahrräder 1 * * Spielwaren 0 * * Hobbybedarf, Zooartikel 0 * * Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1 * * Einrichtungsbedarf insgesamt 0 * * Möbel, Antiquitäten 0 * * Heimtextilien 0 * * Baumarktartikel, Gartenbedarf 1 * * Einzelhandel insgesamt ,1 Quelle: cima 2014 * Anmerkung: Aus datenschutzrechtlichen Gründen dürfen Verkaufsfläche und Umsatz erst ab mind. Drei Betrieben je Warengruppe ausgewiesen werden. In Einzelfällen sind Randsortimente in den summierten Umsätzen und Verkaufsflächen enthalten, sodass eine Dokumentation dennoch möglich wird. Die warengruppenspezifische Anzahl der Betriebe bezieht sich nur auf das Hauptsortiment. Seite 47

48 Bezogen auf die zentrenprägenden Sortimente des persönlichen Bedarfs (Bekleidung / Schuhe etc.) ist in der Bassumer Innenstadt ein überdurchschnittlich gutes und qualitativ hochwertiges Angebotsniveau vorhanden. Dieses wird durch eine Vielzahl an Filialkonzepten innerhalb der Innenstadt geprägt (u. a. GERRY WEBER, ERNSTINGS FAMILY oder TAKKO), wobei die wenigen inhabergeführten Facheinzelhandelsbetriebe / Boutiquen eine erhebliche Bedeutung für das Einzelhandelsangebot der Innenstadt haben. Hierbei ist neben dem MODEHAUS LAMMERS vor allem das MODEHAUS MAAS zu nennen, welches überregional bedeutsam ist. Für die Warengruppe Schuhe / Lederwaren sind beispielsweise die Betriebe DEICHMANN und SCHUH MANN zu nennen. Zudem sind gerade Schuhe auch in nicht unerheblicher Verkaufsfläche im Randsortiment der Modehäuser vorhanden. Gerade in diesen beiden Warengruppen sind vor allem die großen Verkaufsflächen sowie die hohen Umsätze zu beachten, welche die erhebliche Bedeutung dieser Sortimente für die Bassumer Innenstadt unterstreichen. In der Warengruppe Uhren / Schmuck / medizinischorthopädischer Bedarf gibt es zwei Optiker (BLICKPUNKT OPTIK, AUGENOPTIK KATZKE), zwei Juwelierfachgeschäfte (UHREN / SCHMUCK STEFENER, DJ GOLDSCHMIEDE) sowie einen Hörgeräteakustiker in der Bassumer Innenstadt. Bei Betrachtung der anderen Warengruppen (vgl. Abb. 36) fällt auf, dass die Angebotsdichte abseits der bereits genannten Sortimente deutlich abfällt. Im Bereich Medien und Technik (insgesamt) sind zwei Anbieter vorhanden, die sich auf die beiden Untergruppen aufteilen. Mit einem Fahrradgeschäft ist auch die Warengruppe Sportartikel / Fahrräder in der Bassumer Innenstadt vertreten ein Sortiment, das zudem in weiteren Geschäften im Randsortiment verfügbar ist. Weiterhin zu erwähnen sind jeweils ein Geschäft in der Warengruppe Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat sowie ein Geschäft im Bereich Baumarktartikel / Gartenbedarf. In den Warengruppen Spielwaren, Hobbybedarf / Zooartikel, Möbel / Antiquitäten sowie Heimtextilien gibt es keinen Anbieter in der Bassumer Innenstadt. Bei einer qualitativen Wertung des vorhandenen Geschäftsbesatzes in der Bassumer Innenstadt herrscht ein gemischtes Bild vor. Gerade die meist großflächigeren Filialbetriebe haben einen gewissen Gestaltungsstandard, der je nach Preisniveau des Geschäftes schwankt. Auch bei den Inhaber-geführten Geschäften lassen sich die großen Unterschiede schwer in einem Gesamtbild zusammenfassen. Während einige Fachgeschäfte mit einem qualitativ überzeugenden Marktauftritt vorhanden sind, sind für viele andere Einzelhandelsbetriebe Verbesserungspotenziale insbesondere hinsichtlich der Warenpräsentation und Ladengestaltung, teilweise auch bezüglich der Angebotsqualität zu identifizieren. Auffällig sind außerdem die Leerstände innerhalb dieser zentralen und bedeutenden Geschäftslage. Gerade die fehlende Gestaltung auch wenn die Anzahl der Leerstände relativ gering ist wirkt sich extrem negativ auf die Wahrnehmung des Standortes aus. Zusammen mit den Erkenntnissen aus der Befragung ergibt sich hier dringender Handlungsbedarf (vgl. Kap. 3.5). Ein gezieltes Flächenmanagement kann hier im ersten Schritt durch gestalterische Maßnahmen, im zweiten Schritt durch die gezielte Ansiedlung von Betrieben (vgl. die aufgezeigten Angebotslücken in Abb. 21) Abhilfe schaffen. Neben der angebotsseitig vorhandenen, großen Stärke der Bassumer Innenstadt im Segment des Persönlichen Bedarfs, vor allem natürlich im Bereich Bekleidung und Schuhe / Lederwaren, werden wie aufgezeigt einige Angebotslücken in der Innenstadt deutlich. Besonders auffällig ist hierbei das fast völlige Fehlen von Seite 48

49 Betrieben, die als Frequenzbringer die Besuchshäufigkeit der Innenstadt erhöhen. Mit einer gewissen Ausstrahlungskraft als einziger Drogeriemarkt in Bassum insgesamt und daher für die Innenstadt von großer Bedeutung ist die Filiale von ROSSMANN. Wobei auch hier gesagt sein muss, dass Drogeriemärkte oft die Nähe von Betrieben des Lebensmitteleinzelhandels suchen, sodass beide Geschäfte über Kopplungskäufe von einer steigenden Besuchsfrequenz profitieren. In dieser Hinsicht ist der aktuelle Standort trotz seiner erheblichen Bedeutung für die Bassumer Innenstadt marktwirtschaftlich sicher nicht ideal. Aus Sicht der cima ist also zu empfehlen, durch die (gezielte) Ansiedlung von Lebensmitteleinzelhandel in der Innenstadt einen weiteren Frequenzbringer zu implementieren, von dem durch die Steigerung der Besuchshäufigkeit in Kombination mit den vorhandenen Angeboten des aperiodischen Bedarfs eigentlich alle Einzelhandelsbetriebe, vor allem aber die Innenstadt insgesamt, profitierten. Auch bei der großen Stärke der Bassumer Innenstadt dem Segment Bekleidung / Wäsche gibt es, wie bereits die Befragungsergebnisse gezeigt haben weitere Profilierungsmöglichkeiten (vgl. Kap. 3.5). Hierbei geht es vor allem um fehlende Angebote im mittelpreisigen Segment, die zudem direkt bestimmte Zielgruppen ansprechen (Jüngere und Ältere wurden häufig in der Befragung genannt). Dies könnte als Anlass für eine gezielte, aber maßvolle Angebotserweiterung in diesem in Bassum bereits stark besetzten Segment genommen werden. Grundsätzlich sollte das vorhandene Facheinzelhandelsangebot in der Innenstadt dennoch nicht durch überdimensionierte Fachmarktansiedlungen an den innerstädtischen Konkurrenzstandorten in Bassum, geschweige denn in den Außenbereichen der Stadt gefährdet werden. Bezogen auf die gesamten Einzelhandelsstrukturen finden sich in der Bassumer Innenstadt rd. 38 % der Betriebe, die rd. 24 % der Gesamtverkaufsfläche darstellen und rd. 28 % des Gesamtumsatzes erzielen. Das Zusammenspiel aus einer Vielzahl von Facheinzelhandelsbetrieben, die jedoch über kleine Verkaufsflächen verfügen, ergibt den großen Anteil an der Betriebsanzahl und erklärt gleichzeitig den eher geringen Anteil an der Gesamtverkaufsfläche in Bassum. Auch ohne umsatzstarke Lebensmittelanbieter wird von den Betrieben in der Innenstadt aufgrund ihrer relativ hohen Qualität ein verhältnismäßig hoher Umsatzanteil erwirtschaftet, wobei hierbei auch die Filialbetriebe mit ihrer stärkeren Marktposition gegenüber kleinflächigem, innhabergeführtem Einzelhandel eine große Rolle spielen. Nicht zu vergessen die Modehäuser MAAS und LAMMERS mit ihrer hohen Qualität (und Verkaufsfläche). In Anbetracht der starken Konkurrenzstandorte Lindenmarkt und Bremer / Syker Straße wird deutlich, dass die Bassumer Innenstadt trotz der aufgezeigten Defizite eine verhältnismäßig starke Angebotsmasse darstellt und somit weiterhin eine ausreichende Attraktivität und Anziehungskraft auf den Kunden entfalten kann. Auch wenn Verbesserungsbedarf besteht, und Potenziale für eine positive Entwicklung zahlreich vorhanden sind. Gerade die aufgezeigten Angebotslücken sollten unbedingt durch Neuansiedlungen in der Innenstadt geschlossen werden, wobei gerade bei der Ansiedlung von Lebensmitteleinzelhandel entsprechende Flächen geschaffen werden müssen (große Verkaufsfläche zzgl. Erschließung). Auf die Möglichkeiten in diesem Bereich wird in Kapitel 8.2 vertiefend eingegangen. Auf Neuansiedlungen gerade auf großflächige ( > 800 qm Verkaufsfläche) außerhalb der Innenstadt sollte generell verzichtet werden. In jedem Falle sollten die Verträglichkeit für und eventuelle, negative städtebauliche Auswirkungen auf die Innenstadt gutach- Seite 49

50 terlich untersucht werden, um eine weitere Schwächung dieser zu verhindern. Grün dargestellt (vgl. Abb. 33) ist außerdem eine Potenzialfläche, welche sich westlich der Sulinger Straße erstreckt, direkt rückwärtig an die bestehende Bebauung anschließt und die dortigen Parkflächen sowie den Bereich zwischen Querstraße und Bremer Straße umfasst. Abb. 37 Anteil der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum Quelle: cima 2014 Faktisch ein Teil der Potenzialfläche ist zudem das Eckgrundstück Sulinger Straße / Querstraße (dessen Bebauung bereits geplant ist) sowie der großflächige Leerstand des Citymarktes, welcher aktuell mit wechselnden, wenig qualitätvollen Zwischennutzungen belegt ist und dessen Gestaltung und Architektur für Einzelhandelsnutzungen nicht mehr zeitgemäß sind. Von einer neuerlichen Nutzung des Gebäudes ohne Abriss und Neubau ist nicht auszugehen. Mehr hierzu wird in Kapitel 8.2 erläutert. 6.3 Nahversorgungszentrum Lindenmarkt Die Zentrenstruktur der Stadt Bassum umfasst neben dem Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (Sulinger Straße) das Nahversorgungszentrum Lindenmarkt, welches östlich der Innenstadt zwischen der Sulinger Straße und dem Bahnhof Bassum in der Bahnhofstraße liegt. Auch der Lindenmarkt ist somit ein Zentraler Versorgungsbereich. Er ist jedoch hierarchisch deutlich unterhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt angesiedelt, was in den folgenden Ausführungen weiter erläutert wird. Der bestehende und etablierte Einzelhandelsstandort im Stile eines Fachmarktzentrums zeichnet sich durch eine eindeutige Orientierung auf den PKW-Kunden aus und bindet überörtlich Kaufkraft. Das Nahversorgungszentrum Lindenmarkt verfügt über großflächige Einzelhandelsgeschäfte, die in einem angedeuteten Halbkreis um die zentralen Parkflächen angeordnet sind. Der Geschäftsbesatz ist bei Betrachtung der Branchen stark durchmischt. Neben dem flächenmäßig größten Betrieb, dem Lebensmitteleinzelhandel INKOOP, existieren weitere Angebote mit relativ großer Verkaufsfläche im Bereich Bekleidung (KIK) sowie in Form von TEDI. Ergänzend sind kleinere Einzelhandelsbetriebe vornehmlich mit Artikeln des periodischen Bedarfs sowie auch Gastronomie, Dienstleistung und Arztpraxen vor Ort vorhanden. Seite 50

51 Abb. 38 Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Lindenmarkt in Bassum Diese Vielfalt gerade im Segment der Angebote des periodischen Bedarfs sowie die räumliche Konzentration der Betriebe und deren Anordnung in einer Form, die zumindest gestalterisch an ein Zentrum angelehnt ist, lassen den Lindenmarkt unweigerlich als wichtigen und in gewissem Maße auch schützenswerten Einkaufsort in Bassum erscheinen. Ergänzend zur beschriebenen Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches ist der Standortbereich Lindenmarkt aufgrund der bereits aufgeführten Stärken als Nahversorgungszentrum (Zentraler Versorgungsbereich niederer Ordnung) einzustufen. Mit insgesamt zehn Einzelhandelsbetrieben innerhalb des Nahversorgungszentrums, von denen jeweils fünf dem periodischen und aperiodischen Bedarf zuzuordnen sind, und einem Gesamtumsatz von 14,2 Mio. wird die Stärke des Lindenmarktes innerhalb der Stadt Bassum deutlich (Vgl. Abb. 40). Die Dominanz der Sortimente des periodischen Bedarfs gegenüber denen des aperiodischen Bedarfs ist vor allem anhand der um etwa qm größeren Verkaufsfläche und anhand des beinahe dreimal so hohen Jahresumsatzes (insgesamt 11,2 Mio. ) erkennbar. Eine detailliertere Aufschlüsselung des Bestandes ist bedingt durch die geringe Betriebsanzahl aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht möglich. Durch die innenstadtnahe Lage des Lindenmarktes, der starken Fokussierung auf den motorisierten Individualverkehr und die im Vergleich zur Innenstadt verhältnismäßig großen Verkaufsflächen ist davon auszugehen, dass der Lindenmarkt in erheblicher Konkurrenz zum Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (Sulinger Straße) steht. Quelle: Geodaten der Stadt Bassum; openstreetmap.org Bearbeitung: cima 2015 Seite 51

52 Abb. 39 Nahversorgungszentrum Lindenmarkt in Bassum Kartierung Einzelhandel und ergänzende Nutzungen Quelle: Geodaten der Stadt Bassum; openstreetmap.org Bearbeitung: cima 2015 Abb. 40 Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Nahversorgungszentrum Lindenmarkt in Bassum Anzahl der Betriebe (Hauptsortiment) Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,2 davon Lebensmittel ,7 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,0 gesamt ,2 Quelle: cima 2014 Um diese Konkurrenz die sich auch im Vorhandensein von Sortimenten des persönlichen Bedarfs äußert abzuschwächen und vor allem um die Stärken des Lindenmarktes die eindeutig im Bereich der Nahversorgung liegen weiter zu profilieren, empfiehlt die cima eine Einstufung des Lindenmarktes als Nahversorgungszentrum. Dieses ist hierarchisch eindeutig unterhalb des Zentralen Versorgungsbereiches (im Falle Bassums also der Innenstadt) angeordnet, verfügt aber über einen Schutzstatus im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente. Das Ziel jeglicher Einzelhandelsentwicklung am Lindenmarkt sollte es jedoch sein, keine Konkurrenz zu den bestehenden Einzelhandelslagen in der Bassumer Innenstadt zu schaffen, sondern Ergänzungen zum heutigen Angebot zu entwickeln und bestehende Branchenlücken zu schließen ohne die Innenstadt entscheidend zu schwächen. Seite 52

53 Der grün dargestellte Standortbereich (Bahnhofstraße Ecke Kurze Straße) bietet aus Sicht der cima die Chance, eine potenzielle Entwicklungsfläche zu definieren, was mit unterschiedlichen Planungen zur Erweiterung / Ergänzung des Lindenmarktes bereits als konkretes Vorhaben bezeichnet werden kann. Dies ist insbesondere aus städtebaulicher Sicht zu begrüßen, da die Fläche bereits geräumt ist und somit aktuell als ungenutzte Brachfläche an zentraler Stelle innerhalb der Stadt liegt und durch die Bebauung das Zentrum zudem abrunden würde. Mit der empfohlenen Festlegung des Lindenmarktes als Nahversorgungszentrum, beschränken sich mögliche Neuansiedlungen auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Vgl. Kap. 9.2). Jedoch sollte auch bei diesen wie bei allen anderen Sortimenten auch die Priorität bei Neuansiedlungen im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (Sulinger Straße) liegen. Auch dort sind wie beschrieben in gewissem Umfang Potenzialflächen vorhanden zusätzlich zu den Leerständen, deren Nutzung jedoch mit großer Wahrscheinlichkeit kostenintensive Umbauten erfordert. Aus Gutachtersicht eignet sich die beschriebene Potenzialfläche für eine maßvolle Erweiterung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Bassum. Es liegen, wie bereits erwähnt, konkrete Planungen zur Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes auf der Potenzialfläche vor. Ergänzend sind nach jetzigem Stand Arztpraxen vorgesehen. Mit der Potenzialfläche sowie dem konkreten Planungsvorhaben befasst sich das Kapitel 8.3 genauer. Um das vorhandene Facheinzelhandelsangebot in der Bassumer Innenstadt nicht durch überdimensionierte Fachmarktansiedlungen (z. B. am Lindenmarkt) zu gefährden, sollte der Standortbereich planungsrechtlich derart abgesichert werden, dass nach der Realisierung des Planvorhabens die Neuansiedlung von weiterem, nahversorgungsrelevantem Einzelhandel auf neuen Flächen nicht mehr möglich ist, sondern sich auf den bisherigen Gebäudebestand beschränkt. Durch den Status als Nahversorgungszentrum ist die Ansiedlung von Anbietern zentrenrelevanter Sortimente nicht gestattet. Die bestehenden Unternehmen aus diesem Bereich genießen jedoch selbstverständlich Bestandsschutz. 6.4 Der Bereich Bremer / Syker Straße Neben dem Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (Sulinger Straße) und dem Nahversorgungszentrum Lindenmarkt besteht im Bereich Bremer / Syker Straße nördlich der Innenstadt ein weiteres Gebiet mit einer dominanten Einzelhandelsnutzung, die für die Stadt Bassum insgesamt von großer Bedeutung ist, jedoch nicht die Voraussetzungen für eine Abgrenzung als schutzwürdiger Bereich erfüllt. Geprägt wird dieses Gebiet durch eine Vielzahl von Betrieben des Lebensmitteleinzelhandels. Neben den drei Lebensmitteldiscountern NETTO, ALDI und LIDL sind weiterhin REWE (zzgl. REWE GETRÄNKE) sowie ein HOL AB-Getränkemarkt vorhanden. Abgesehen von diesen Einzelhandelsbetrieben ist der Besatz eher gering. Erwähnenswert sind weiterhin drei Bäckereien, die an den Lebensmittelmärkten angesiedelt sind, ein Geschäft für Heimtierbedarf (ZOO 21) sowie eine Tankstelle. Anders als in der Bassumer Innenstadt oder beim Fachmarktzentrum Lindenmarkt ist ein funktionaler oder städtebaulicher Zusammenhang zwischen den Betrieben jedoch kaum auszumachen die zufällige Ballung von großflächigen Betrieben hat keinen Zentrencharakter. Auch die fußläufige Erschließung steht einer Einschätzung als schützenswerter Standort entgegen. Sowohl innerhalb des Gebiets selbst als auch in Verknüpfung mit den umliegenden Wohngebieten Seite 53

54 ist die Erreichbarkeit für Fußgänger verbesserungswürdig. Die großen, den Märkten vorgelagerten Parkplatzflächen ohne eigene Wege für Fußgänger oder auch die eingezäunte Brachfläche zwischen ALDI und LIDL, welche als Barriere wirkt, können hier als Beispiele dienen. Trotz der räumlichen Nähe zur Bassumer Innenstadt, und damit auch zum Zentralen Versorgungsbereich, ist die Lage also kaum als integriert zu bezeichnen. Die Parkflächen weisen zudem eindeutig auf die starke PKW-Orientierung sowohl der Kunden als auch der Märkte selbst hin. Allein aufgrund der Menge an Angeboten im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels im Bereich Bremer / Syker Straße ist davon auszugehen, dass dieser einen Teil zur Bindung überörtlicher Kaufkraft bei den Waren des periodischen Bedarfs in Bassum beiträgt (vgl. Kap. 5.3). Abb. 41 Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Bereich Bremer / Syker Straße in Bassum Anzahl der Betriebe (Hauptsortiment) Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,9 davon Lebensmittel ,4 aperiodischer Bedarf (gesamt) 2 * * gesamt ,5 Quelle: cima 2014 Abb. 42 Der Bereich Bremer / Syker Straße in Bassum Kartierung Einzelhandel und ergänzende Nutzungen Quelle: Geodaten der Stadt Bassum; openstreetmap.org Bearbeitung: cima 2015 Seite 54

55 Auffällig ist weiterhin die bereits angesprochene Dominanz der Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels. Ein Nutzungsmix besteht nicht: Auch Dienstleistungs- oder gastronomische Betriebe, die das Einzelhandelsangebot sinnvoll ergänzen, existieren im Bereich Bremer / Syker Straße kaum (Vgl. Abb. 42). Die Zahlen (vgl. Abb. 40) dokumentieren abermals die Stärke des Bereichs Bremer / Syker Straße im Bereich Lebensmittel. Zehn der dortigen 13 Einzelhandelsbetriebe sind dieser Branche zuzuordnen. Im aperiodischen Bedarf sind nur zwei Betriebe vorhanden. Auch die Umsatzzahlen (22,4 Mio. ) sowie die Verkaufsfläche (ca qm) in der Branche Lebensmittel im Bereich Bremer / Syker Straße belegen deren Dominanz an diesem Standort (vgl. Abb. 41). Gestaltungsspielräume für Neuansiedlungen im Bereich Bremer / Syker Straße sind kaum vorhanden. Aus Sicht der cima ist ein weiterer Ausbau dieses Standortes, der in erheblicher Konkurrenz zum Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (Sulinger Straße) und auch zum Nahversorgungszentrum Lindenmarkt steht, auch nicht zu empfehlen. Einzige Ausnahme bildet die bereits angesprochene Brachfläche zwischen LIDL und ALDI an der Bremer Straße. Um die aktuelle Barrierewirkung dieses Grundstückes aufzuheben, ist eine Bebauung anzuraten. Auf Details hierzu wird vertiefend in Kapitel 8.4 eingegangen. 6.5 Vergleich der Standorte Die drei für den Einzelhandel in Bassum dominanten Standorte Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich, vgl. Kap. 6.2), Lindenmarkt (Nahversorgungszentrum, vgl. Kap. 6.3) und Bremer / Syker Straße (ohne Schutzstatus, vgl. Kap. 6.4) konkurrieren innerhalb der Stadt Bassum auch mit weiteren Standorten. Dies sollen die folgenden Zahlen verdeutlichen, die auch dem quantitativen Vergleich der dominanten Standorte dienen sollen, welche bisher detailliert betrachtet wurden. Abb. 43 Anteil der einzelnen Lagen an der Gesamtzahl an Einzelhandelsbetrieben in Bassum in Prozent (%) Quelle: cima 2014 Von den 74 Einzelhandelsbetrieben in Bassum liegt mit 37,8 % der größte Teil im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt, gefolgt von der sonstigen Kernstadt, in der 23 % der Betriebe zu finden sind. Das Nahversorgungszentrum Lindenmarkt und der Bereich Bremer / Syker Straße liegen beim Anteil an allen Einzelhandelsbetrieben in Bassum nur an vierter (13,5 %) bzw. dritter Stelle (17,6 %) (Vgl. Abb. 43). Seite 55

56 Abb. 44 Anteil der einzelnen Lagen an der Gesamtverkaufsfläche (im Einzelhandel) in Bassum in Prozent (%) Stadt Bassum. Umgekehrt ist das Verhältnis der beiden Werte im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (24,1 %) und in der sonstigen Kernstadt (11,5 %). Abb. 45 Anteil der einzelnen Lagen am Gesamtumsatz des Einzelhandels in Bassum in Prozent (%) Quelle: cima 2014 Die sonstigen Ortsteile (außerhalb der Kernstadt) weisen einen geringen Einzelhandelsbestand auf (2,7 %) und auch der Sonderstandort Industriestraße ist durch wenige (5,4 %), dafür aber großflächige Betriebe geprägt Dies wird insbesondere anhand des Anteils an der Gesamtverkaufsfläche in Bassum deutlich: Der Sonderstandort Industriestraße steht hier mit 24,8 % an erster Stelle (Vgl. Abb. 44). Auch beim Nahversorgungszentrum Lindenmarkt (15,4 %) und im Bereich Bremer / Syker Straße (23,8 %) liegt der Anteil an der Verkaufsfläche höher als der Anteil an der Betriebsanzahl in der Quelle: cima 2014 Der Vergleich lässt Schlüsse auf die Struktur der Gebiete zu: Einerseits wenige Betriebe mit großer Verkaufsfläche, andererseits relativ viele Betriebe mit einer geringen Verkaufsfläche. Letzteres gilt auch für die Betriebe in den sonstigen Ortsteilen also außerhalb der Kernstadt. Deren Anteil an der Gesamtverkaufsfläche in Bassum beträgt gerade einmal 0,5 %. Seite 56

57 Wird nun zu diesen beiden Kennwerten auch noch der Anteil am Gesamtumsatz des Einzelhandels in der Stadt Bassum hinzugezogen, so ergibt sich ein umfangreicher Vergleich zwischen den betrachteten Standorten. Der Bereich Bremer / Syker Straße erwirtschaftet mit 34,1 % etwas mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes des Einzelhandels in der Stadt Bassum bei zwar geringer Betriebsanzahl aber einem relativ hohen Anteil an der Verkaufsfläche. Auch das Nahversorgungszentrum Lindenmarkt erwirtschaftet mit einem Anteil von 19,0 % einen relativ hohen Umsatzanteil (Vgl. Abb. 45). Der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt verfügt mit 28,2 % über einen deutlich höheren Umsatzanteil, was die Konkurrenz zu den beiden anderen Standorten verdeutlicht. Vor allem der Bereich Bremer / Syker Straße ist hier zu erwähnen. Auch wenn dieser aufgrund der baulichen Struktur und der Zusammensetzung der Betriebe nicht als schützenswertes Zentrum eingestuft werden kann (Vgl. Kap. 6.4), so ist der Konkurrenzdruck durch dieses Gebiet vor allem auf den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt bereits heute enorm. Der Umsatzanteil des Sonderstandortes Industriestraße von 10,2 % verdeutlicht im Zusammenhang mit dem Anteil an der Gesamtverkaufsfläche (24,8 %) die Prägung des Standortes durch flächenintensive Einzelhandelsbetriebe, die jedoch eine eher geringe Flächenproduktivität aufweisen. Dieser Umstand ist typisch für einen solchen Sonderstandort, der am äußersten Rand der Kernstadt mit direkter Anbindung an die Bundesstraße gelegen von niedrigen Grundstückspreisen profitiert. Wie bereits bei der Verkaufsfläche, so liegen die sonstigen Ortsteile außerhalb der Kernstadt Bassum auch hinsichtlich ihres Anteils am Gesamtumsatz von 0,5 % deutlich hinter den anderen Standortkategorien zurück. Fazit Zusammenfassend ist eine klare Hierarchie zwischen den wichtigsten Einzelhandelsstandorten innerhalb des Bassumer Stadtgebiets festzustellen. Der zentral gelegene, innerstädtische Bereich um die Sulinger Straße verfügt neben der typischen, einzelhandelsgeprägten Haupteinkaufsstraße über einige Nebenlagen, die in direktem, funktionalem Zusammenhang mit dieser stehen. Der Lindenmarkt hat sich als Fachmarktzentrum in für Bassum traditioneller, zentrumsnaher Einzelhandelslage etabliert und weist alle Charakteristika eines klassischen Nahversorgungszentrums auf und verfügt vor allem mit Betrieben des periodischen Bedarfs über eine gute Nutzungsmischung. Der Bereich Bremer / Syker Straße kann als absoluter Schwerpunkt des Lebensmitteleinzelhandels in Bassum bezeichnet werden. Trotz der räumlichen Nähe zum Zentrum (Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt), ist ein klarer Bruch zwischen beiden Gebieten auszumachen, der sowohl funktionaler als auch städtebaulicher Natur ist. Vor allem städtebaulich Gründe sind es auch, die eine Einstufung als schützenswerter Bereich verhindern. Zwischen den Einzelbetrieben in Streulage existiert kaum ein Zusammenhang. Dennoch ist die Marktposition dieses Bereichs innerhalb der Stadt Bassum enorm. Das Gebiet an der Industriestraße ist hingegen ein klassischer, randstädtischer Sonderstandort mit großflächigem Einzelhandel aus dem Garten- und Baumarktsegment. Seite 57

58 7 Ableitung der Sortimentsliste Bassum 7.1 Vorbemerkung Ein pauschaler Hinweis auf die Auflistung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente des LROP Niedersachsen oder auch der Rückgriff auf allgemein gültige Sortimentslisten (z. B. Empfehlungen der IHK etc.) ist rechtsfehlerhaft und reicht im Rahmen der baurechtlichen Steuerung nicht aus. Das OVG Münster hat mit seinen Urteilen vom 09. Oktober 2003 und 22. April 2004 deutlich gemacht, dass baurechtliche Festsetzungen in Bezug auf Sortimentsfestsetzungen nicht unbestimmt bleiben dürfen und sich auf aus der Örtlichkeit abgeleiteten Sortimentslisten beziehen müssen. Gleichermaßen sind Ausschlüsse von Einzelhandelsnutzungen in Teilen des Stadtgebietes nur fundiert zu begründen, wenn sie auf nachvollziehbaren kommunalen Einzelhandelskonzepten bzw. städtebaulichen Entwicklungskonzepten beruhen (vgl. Kap. 7.2 zu den rechtlichen Rahmenbedingungen). 23 Die Liste der ortskernrelevanten oder zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Bassum dient dem Schutz und der Entwicklung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sowie der Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung. Sie soll nicht den Wettbewerb behindern, sondern eine räumliche Zuordnung vornehmen, wo dieser Wettbewerb stattfinden soll. Die Sortimentsliste regelt im Wesentlichen die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 qm Verkaufsfläche): Auch wenn ein Sortiment als zentrenrelevant eingestuft wird, darf es z. B. in Mischgebieten außerhalb des Ortskerns in Form eines kleineren Fachgeschäftes angeboten werden. 7.2 Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen Grundlegende Notwendigkeit ortsspezifischer Sortimentslisten Gemäß der Rechtsprechung der vergangenen Jahre (u. a. Urteil des OVG Münster vom 22. April a D 142/02 NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen. 24 Auch andere Gerichtsurteile unterstreichen die Relevanz von ortspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Planungen: Verfolgt die Gemeinde mit dem Ausschluss zentrenrelevanter Einzelhandelssortimente in einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszentrum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlossenen, zentrenrelevanten Sortimente auch Sortimen- 23 OVG Münster vom 09. Oktober 2003 AZ 10a D 76/01.NE. Nichtigkeit eines Bebauungsplanes aufgrund nicht konkreter Sortimentsfestsetzungen in der Gemeinde Rhede; OVG Münster vom 22. April 2004 AZ: 7a D 142/02.NE: Bestätigung der baurechtlichen Festsetzungen in der Stadt Sundern auf Basis eines nachvollziehbaren Einzelhandelskonzeptes. 24 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni KN 155/05: 1 Abs. 4 9 BauNVO bietet eine Grundlage für den Ausschuss von Einzelhandel oder innenstadtrelevanten Sortimente auch dann, wenn das Plangebiet nicht unmittelbar an die Innenstadt oder den Bereich an-grenzt, zu dessen Schutz die Gemeinde von dieser Feinsteuerungsmöglichkeiten Gebrauch macht. Seite 58

59 te aufnehmen, die in der Innenstadt derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren Ansiedlung dort aber erwünscht ist. (VGH Mannheim; Urteil vom 30. Januar 2006 (3 S 1259/05)) Auch das Bundesverwaltungsgericht kommt in einem Urteil vom 26. März 2009 (4 C 21.07) zu dem Ergebnis, dass ein (nahezu) vollständiger Einzelhandelsausschluss durch das Ziel einer Stärkung der in einem gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Stadtbezirks- und Ortsteilzentren als städtebaulich gerechtfertigt angesehen werden kann. Ein Ausschluss von Sortimenten kann diejenigen Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in den Zentralen Versorgungsbereichen einer Stadt erfolgt und die in einer konkreten örtlichen Situation für die jeweiligen Zentralen Versorgungsbereiche von erheblicher Bedeutung sind. Der Rechtsprechung folgend, müssen solche Ausschlüsse besonders städtebaulich gerechtfertigt sein (s. 1 Abs. 9 BauNVO). Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Gerichten gestellt werden, implizieren jedoch auch, dass ohne vorliegendes, aktuelles Einzelhandelskonzept eine städtebauliche Begründung nicht rechtssicher ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf die jeweilige örtliche Situation angepassten, Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf. zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen. 25 Das OVG Münster weist zudem in einem Urteil vom 03. Juni 2002 (7 ad 92/99.NE) darauf hin, dass keine allgemeingültige Sortimentsliste besteht. Es gibt keine Legaldefinition dafür, wann sich ein Warensortiment als zentrenrelevant erweist. Das Gericht weist vielmehr auf die Notwendigkeit der individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation, insbesondere bei vollkommenem Ausschluss der angeführten Sortimente hin. Grenzen einer Sortimentsliste Die Differenzierung der einzelnen Sortimente muss jedoch marktüblichen Gegebenheiten entsprechen. 26 Dabei können bestehende Listen der Landesplanung als Orientierungshilfen herangezogen werden und auf deren Grundlage die ortsspezifische Sortimentsliste hergeleitet werden. Grundsätzlich gilt, dass die Sortimentsliste nicht abschließend formuliert sein, sondern einen Entwicklungsspielraum aufweisen sollte, um auch Sortimente zuordnen zu können, die nicht explizit erwähnt sind. Der Feindifferenzierung einzelner Sortimente sind zudem Grenzen gesetzt. Die Bildung unbestimmter Kategorien wie beispielsweise Elektrokleingeräte oder Sportgroßgeräte können nicht hinreichend definiert werden und die Reichweite des jeweiligen Sortimentsausschlusses kann nicht zweifelsfrei ermittelt werden. Zudem zeigt sich die Problematik im Bereich des generellen Ausschlusses von zentrenrelevanten Sortimenten. Da auch nichtzentrenrelevante Betriebe als begleitendes Angebot (Randsortiment) zentrenrelevante Angebote führen, ist ein genereller Ausschluss aus Sicht der Rechtsprechung kritisch zu betrachten, da kaum Betriebsformen existieren, die ohne Randsortimente auskommen. Eine Festsetzung in Bebauungsplänen (GE, MI etc.) hinsichtlich des Ausschlusses zentrenrelevanter Kernsortimente und der Festsetzung maximaler Verkaufsflächen im Bereich der Randsortimente (z. B. max. 10% der Verkaufsfläche) sollte daher im Vordergrund stehen. 27 Die Sortimentsliste muss politisch per Stadtratsbeschluss bestätigt werden, wenn diese in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden soll. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen 25 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03. Juni A 92/99.NE; insbesondere bei vollkommenem Ausschluss von Sortimenten 26 vgl. BVerwG, Beschl. v. 04. Oktober 2001 Az. 4 BN Vgl. OVG Münster 10 D 52/08.NE vom 04. Dezember 2009 Seite 59

60 (Investoren, Immobilienbesitzern, vorhandenen Einzelhandelsbetrieben), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen, beschränkten Gebietes) verlassen können. Kriterien zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente Die Entwicklung einer Sortimentsliste für die Stadt Bassum soll transparent und nachvollziehbar sein. Dabei sind zum einen allgemeine Kriterien zu beachten und zum anderen ortsspezifische Entwicklungen bzw. Besonderheiten zu berücksichtigen. Die Einordnung der Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz kann auch vom Planungswillen der Gemeinde bzw. den Zielvorstellungen von Politik und Gemeindeverwaltung geprägt sein. Die alleinige Betrachtung der aktuellen Situation und Verkaufsflächenverteilung in der Stadt Bassum kann lediglich als Anhaltspunkt dienen. Für die Zentrenrelevanz sind aus Sicht der cima folgende Faktoren mitentscheidend: Aktueller Bestand: Die Flächenverteilung des aktuellen Bestandes innerhalb der Stadt Bassum sollte als wichtiger Anhaltspunkt für die Zentrenrelevanz von Sortimenten dienen. Dabei steht im Fokus der Betrachtung, ob die jeweiligen Angebote in integrierten Lagen oder nicht integrierten Lagen zu finden sind. Die aktuelle Standortverteilung (Verkaufsfläche in qm) dient dabei als Grundlage für die Bewertung der Zentrenrelevanz. Nachfrage im Zusammenhang mit anderen Nutzungen: Kopplungsmöglichkeiten mit anderen Nutzungen, die zumeist in integrierten Ortskern- oder Innenstadtlagen angeboten werden, sind für die Abwägung der Zentrenrelevanz mit zu berücksichtigen. Oftmals sind Kopplungskäufe zwischen Lebensmitteln und Drogeriewaren sowie Bekleidung und Schuhen zu beobachten. Die Verbundwirkung der einzelnen Sortimente ist bei der Festlegung der Zentrenrelevanz zu beachten. Darüber hinaus sollte der Branchenmix des Ortskerns attraktiv und möglichst komplett sein. Daher können auch Branchen, die aufgrund der jeweiligen Kundenfrequenz auf den ersten Blick nicht zentrenrelevant erscheinen, ebenfalls der Ortskernlage vorbehalten sein, um einen für den Kunden attraktiven, vollständigen Branchenmix zu gewährleisten. Frequenzbringer: Je nach Stadt- oder Gemeindegröße fungieren unterschiedliche Sortimente als Frequenzbringer. In einem kleinen Grundzentrum sind die Frequenzbringer des Ortskerns bzw. der Innenstadt in den Branchen des täglichen und mittelfristigen Bereiches (u. a. Lebensmittel, Drogerieartikel, Bekleidung, Schuhe, Bücher, Spielwaren) zu finden. Beratungsintensität: Die Angebotsformen des Ortskerns umfassen in erster Linie beratungsintensive Fachgeschäfte, die den Kunden einen Mehrwert beim Einkaufen bieten können. Aus diesem Grund sind solche Betriebsformen für einen Zentralen Versorgungsbereich besonders wichtig. Möglichkeiten der Integration zukünftiger Handelsformate: Die Integration bestimmter Formate ist ein weiterer Punkt, den es abzuwägen gilt (siehe auch Warentransport). Aufgrund der Handelsentwicklungen und Marktbestrebungen einzelner Unternehmen, darf eine Diskussion über die Zentrenrelevanz von Sortimenten die Anforderungen diverser Angebotsformen nicht unberücksichtigt lassen. Neben dem Flächenanspruch dieser Betriebsformen ist auch die Wirkung auf das Stadtbild zu beurteilen. Ein Gartenfachmarkt oder ein Baumarkt sind beispielsweise nur äußerst selten geeignet für einen Zentralen Versorgungsbereich. Auch die Flächenverfügbarkeit im Zentralen Versorgungsbereich muss als weiterer Diskussionspunkt beachtet werden. Ohne die Möglichkeit, zeitgemäße und moderne Flächen in der integrierten Ortskernlage zu entwickeln bzw. die vorhandenen Flächen Seite 60

61 zu modernisieren, sind die Entwicklungsmöglichkeiten eines Zentralen Versorgungsbereiches eingeschränkt. Einfacher Warentransport: Die Größe und Transportfähigkeit der Waren spielt eine weitere Rolle bei der Zentrenrelevanz von Sortimenten. Großformatige Waren, die einen gewissen Ausstellungsbedarf haben und meist per Auto transportiert werden müssen, sind möglicherweise für die zentralen Standorte weniger geeignet, da der Flächenbedarf und die Warenlogistik von Betrieben mit einem solchen Sortimentsschwerpunkt oftmals nicht in der Innenstadt bzw. dem Ortskern erfüllt werden können (z. B. Baumärkte, Möbelmärkte). Im Gegensatz dazu stehen sogenannte Handtaschensortimente : Diese Waren sind kleinformatig und können leicht transportiert werden (z. B. Bekleidung, Schuhe etc.). Planungswille der Stadt: Die aktuelle Rechtsprechung in Deutschland verlangt bei einer planungsrechtlichen Steuerung die Entwicklung einer ortsspezifischen Sortimentsliste. Der Planungswille der Stadt- oder Gemeindeverwaltung und der Politik kann dabei ebenso Auswirkungen auf die Zentrenrelevanz von Sortimenten haben. 7.3 Zur Ableitung der Sortimentsliste Bassum Die nachfolgend aufgeführte Sortimentsliste definiert die nahversorgungs-, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Bassum. Sie ist aus den örtlichen Standortstrukturen abgeleitet und stellt somit eine maßgebliche Entscheidungsgrundlage zur örtlichen Einzelhandelssteuerung dar. Sie erfüllt damit die Bedingungen der aktuellen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte. Definition der nahversorgungsrelevanten Sortimente Die Aufstellung berücksichtigt die nachfolgenden, spezifischen Aspekte des Handels in der Stadt Bassum sowie das allgemeine Verbraucherverhalten: Die über die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel hinaus aufgeführten Warengruppen stellen Waren des täglichen Bedarfs dar, deren Kauf häufig mit dem Lebensmitteleinkauf verbunden wird. Die Aufstellung entspricht somit dem allgemeinen Verbraucherverhalten. Das Sortiment Lebensmittel wird aktuell nicht im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt angeboten. Die Ansiedlung eines Betriebes aus diesem Sortiment sollte jedoch angestrebt werden, um den Zentralen Versorgungsbereich zu stärken (vgl. Kap. 8.2). Die anderen, angeführten Sortimente finden sich bereits heute in der Bassumer Innenstadt und tragen zur Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereiches bei. Nahversorgungsaufgaben mit einem breiten Mix an nahversorgungsrelevanten Sortimenten werden in Bassum vom Nahversorgungszentrum Lindenmarkt wahrgenommen. Bei der Warengruppe Blumen wird eine Differenzierung zwischen Schnittblumen und gartenmarktspezifischen Sortimenten vorgenommen: Da Schnittblumen in erster Linie über Fachgeschäfte im Ortskern verkauft werden, sind diese als nahversorgungsrelevantes Sortiment anzusehen. Waren des Gartenbedarfes (z. B. Erde, Torf, Gartenhäuser, -geräte, Pflanzen und gefäße) werden dagegen vor allem über Gartenmärkte verkauft, die u. a. aufgrund ihrer geringen Flächenproduktivität und des Flächenbedarfs in integrierten Lagen nicht rentabel zu betreiben sind. gartenmarktspezifische Sortimente werden daher als nichtzentrenrelevant eingestuft. Seite 61

62 Abb. 46 Verkaufsflächenanteile des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt und des Nahversorgungszentrums Lindenmarkt auf Sortimentsebene: nahversorgungsrelevante Sortimente Quelle: cima 2014 Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Bassum sind folgende Sortimente als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen: Nahrungs- und Genussmittel Reformwaren Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel (Apotheken) Schnittblumen und kleinere Pflanzen Zeitungen und Zeitschriften Die meisten der nahversorgungsrelevanten Sortimente in Bassum sind durch Randsortimente außerhalb der beiden geschützten Bereiche geprägt. Dies erklärt auch, warum sich in keinem der Sortimente absolute Dominanz der geschützten Bereiche einstellt, wie es in Städten mit einer ähnlichen Struktur wie in Bassum häufig vorkommt. Stärken im nahversorgungsrelevanten Bereich liegen vor allem bei den Reformwaren, im Bereich der Arzneimittel sowie bei den Drogerie- und Parfümeriewaren (jeweils zusammen mehr als zwei Drittel im Zentralen Versorgungsbereich und im Nahversorgungszentrum). Schwachpunkte sind in jedem Falle die Sortimente Schnittblumen / Floristik und Lebensmittel, die jeweils etwa zu drei Vierteln im übrigen Stadtgebiet vorzufinden sind. Im Bereich Schnittblumen / Floristik existieren mehrere, kleinflächige Betriebe in der Kernstadt die großen Flächenanteile werden jedoch durch Betriebe am Stadtrand bzw. am Sonderstandort Industriestraße vorgehalten, die allerdings hauptsächlich gartenmarktspezifische Sortimente anbieten. Die Einzelhandelsbestandsanalyse (Vgl. Kap. 5) hat in der Branche der Lebensmittel das Potenzial bzw. auch die Notwendigkeit aufgezeigt, durch die Ansiedlung von Lebensmitteleinzelhandel den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zu stärken. Die Zahlen (vgl. Abb. 45) bestätigen diese Empfehlung. Definition der zentrenrelevanten Sortimente In der nachfolgenden Abbildung werden die Verkaufsflächenanteile des Einzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt mit aperiodischen Sortimenten dokumentiert (vgl. Abb. 47). Sortimente mit einem bedeutenden Verkaufsflächenanteil in der Innenstadt sollten grundsätzlich den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet werden, da sie zu den Kernsortimenten des mittelständischen, strukturprägenden Facheinzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt der Stadt Bassum gehören. Eine Ausnahme stellt hier ausschließlich das Sortiment Möbel dar. In den folgenden Erläuterungen wird die Zuordnung dieser Branche Seite 62

63 zu den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten noch detailliert begründet. Die als zentrenrelevant definierten Sortimente haben eine maßgebliche Bedeutung für den Einzelhandel in der integrierten Ortskernlage. Darüber hinaus wird die Zentrenrelevanz einzelner Sortimente explizit begründet, wenn diese bisher nicht in der Bassumer Innenstadt bzw. nur mit einem sehr geringen Anteil vertreten sind, aber eine strategische Bedeutung für die Entwicklung der Innenstadt sowie für die Frequenzsicherung des Einzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt übernehmen können. Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in Bassum sind folgende Sortimente als zentrenrelevant zu bezeichnen: Bekleidung, Wäsche Schuhe Lederwaren, Koffer und Taschen Haus- und Heimtextilien (u. a. Stoffe, Kurzwaren, Gardinen und Zubehör) Sportbekleidung und schuhe Baby-/ Kleinkinderartikel (ohne Kinderwagen, Kindersitze) Bücher Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Spielwaren Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen Geschenkartikel, Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat Foto und Zubehör Computer, Büro-/ Telekommunikation Unterhaltungselektronik Elektrogeräte, Leuchten Optische und akustische Artikel Sanitätswaren Uhren, Schmuck Musikalien, Musikinstrumente Fahrräder und Zubehör Zoobedarf Die Zentrenrelevanz dieser Sortimente ist durch folgende Angebotsstrukturen in der Innenstadt von Bassum begründet: Das Segment Bekleidung / Wäsche ist in der Stadt Bassum aufgrund der Angebote in den vorhandenen Fachgeschäften als eindeutig zentrenrelevant zu bewerten. 89 % der vorhandenen Verkaufsflächen im Sortiment Oberbekleidung und 65 % im Sortiment Wäsche und sonstige Bekleidung sind aktuell in der Bassumer Innenstadt vorhanden (vgl. Abb. 47). Beispielhaft zu nennen sind hier die Bekleidungs- und Wäschegeschäfte MODEHAUS LAMMERS, MO- DEHAUS MAAS oder GERRY WEBER. Auch das Sortiment Schuhe ist aus Gutachtersicht den zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen. Der Verkaufsflächenanteil des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt liegt mit 85 % ebenfalls sehr hoch. Das Sortiment Schuhe wird beispielsweise in den Geschäften DEICHMANN oder SCHUH MANN angeboten. Das Sortiment Bücher ist aufgrund des Verkaufsflächenanteils von 100 % in der Bassumer Innenstadt ebenso den zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen. In diesem Segment ist jedoch mit der BUCHHANDLUNG EULENSPIEGEL nur ein Anbieter vorhanden. Im Abgleich mit den Befragungsergebnissen (vgl. Kap. 3.5) und der Analyse (vgl. Kap. 5) ist Potenzial für weitere Betriebe in diesem Sortiment vorhanden. Diese sollten ausschließlich im Zentralen Versorgungsbereich angesiedelt werden. Seite 63

64 Ferner ist das Sortiment Schreibwaren aus Gutachtersicht den ortskernrelevanten Sortimenten zuzurechnen. Diese werden momentan nur in einem Fachgeschäft im Nahversorgungszentrum Lindenmarkt sowie im Randsortiment anderer Geschäfte so auch in der Innenstadt angeboten. Um für diese Sortimentsgruppen in Zukunft planungsrechtliche Eingriffsmöglichkeiten zu haben, wenn es um die Flächenbeschränkungen dieser Sortimente als Randsortiment in großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie perspektivische Neuansiedlungen in diesem Bereich geht, empfiehlt die cima, auch dieses Sortiment in Bassum als zentrenrelevant einzustufen. Spielwaren hingegen sind heute ausschließlich im Randsortiment (auch am Sonderstandort Industriestraße) vorhanden und sollten aufgrund der planungsrechtlichen Eingriffsmöglichkeiten ebenfalls als zentrenrelevant eingeordnet werden. Das Sortiment Heimtextilien konnte im Rahmen der Einzelhandelsbestandsanalyse in Bassum zwar nicht innerhalb der Innenstadt erfasst werden, aus Gutachtersicht sollte den Heimtextilien jedoch eine Zentrenrelevanz beigemessen werden. Die Realisierung eines Fachhandels für Heimtextilien in der Innenstadt der Stadt Bassum erscheint grundsätzlich möglich. Darüber hinaus bewahrt man sich durch die Zuordnung dieser Branche zu den zentrenrelevanten Sortimenten planungsrechtliche Eingriffsmöglichkeiten, wenn es um die Flächenbeschränkung dieser Sortimente außerhalb des festgelegten Zentralen Versorgungsbereiches geht. Gleiches gilt für das Sortiment Hausrat / Glas / Porzellan / Keramik. Den größten Verkaufsflächenanteil machen hierbei Standorte außerhalb der beiden Zentren aus. Wie beim Sortiment Spielwaren, so ist auch hier das großflächige Randsortiment, insbesondere am Sonderstandort Industriestraße, entscheidend. Von besonderer Bedeutung ist es somit auch hier, die planungsrechtlichen Eingriffsund Steuerungsmöglichkeiten gegenüber den Entwicklungen in diesem Sortiment zu bewahren. Abb. 47 Verkaufsflächenanteile der Zentralen Versorgungsbereiche auf Sortimentsebene: zentrenrelevante Sortimente Quelle: cima 2014 Seite 64

65 Auch Sportartikel (im Sinne von Sportbekleidung) sind heute ausschließlich außerhalb des Bassumer Zentrums vertreten. Allerdings sollten hier die Ergebnisse der Analyse (vgl. Kap. 5) bedacht werden: Da es sich ausschließlich um Randsortimente mit zudem geringer Verkaufsfläche handelt, ist das Potenzial für eine Neuansiedlung vorhanden und sollte in jedem Falle in der Innenstadt erfolgen. Durch die Zuordnung dieser Branche zu den zentrenrelevanten Sortimenten werden zudem auch hier die planungsrechtlichen Eingriffsmöglichkeiten bewahrt. Antiquitäten und Kunstgegenstände sind in Bassum nur in Form eines Anbieters, der sich innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches befindet, vertreten. Das Sortiment ist aus Sicht der cima als zentrenrelevant zu bewerten. Das Sortiment Fotoartikel und Fotobedarf wird aktuell nur in der Bassumer Innenstadt angeboten, weshalb eine dessen Einordnung als zentrenrelevant aus Sicht der cima zu empfehlen ist. Es bleibt zu bedenken, dass es sich im Sortiment Fotoartikel und Fotobedarf um einen einzigen Anbieter sowie ein Minimum an Randsortiment handelt. Weiterhin ist nach aktuellen Informationen eine Verlagerung des einzigen Betriebs an einen Standort im übrigen Stadtgebiet bei gleichzeitiger Konzentration auf den Dienstleistungsbereich geplant. Schon um perspektivisch Einzelhandel in diesem Sortiment in der Innenstadt ansiedeln zu können, ist dieses als zentrenrelevant einzuschätzen. Die Warengruppe optische und akustische Artikel ist mit 63 % der Betriebe in Form von AUGENOPTIK KATZKE, BLICKPUNKT OPTIK sowie HÖRGERÄTE SCHMITZ in der Innenstadt vertreten. Aufgrund des sehr spezialisierten und hochwertigen Angebotes empfiehlt die cima auch dieser Branche eine Zentrenrelevanz zuzusprechen, da die vorhandenen Anbieter das Einzelhandelsangebot der Bassumer Innenstadt maßgeblich prägen. Das Segment Uhren und Schmuck wird in der Innenstadt von Bassum durch zwei Fachgeschäfte sowie in gewissem Umfang im Randsortiment angeboten (UHREN/SCHMUCK STEFENER, DJ GOLD- SCHMIEDE), was 71 % der Verkaufsfläche in Bassum ausmacht. Die cima empfiehlt auch dieses Sortiment als zentrenrelevant zu bewerten, um den heutigen Besatz an Fachgeschäften in der Innenstadt zu erhalten. Lederwaren / Taschen / Koffer werden in Bassum in verschiedenen Fachgeschäften hauptsächlich jedoch im Randsortiment angeboten. Es sollte das Entwicklungsziel der Stadt Bassum sein, dieses Sortiment auch zukünftig ausschließlich innerhalb der definierten Innenstadt anzusiedeln. Der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt liegt heute bei sehr guten 100 %. Der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt im Sortiment Sanitätswaren (genauer im Bereich medizinischer und orthopädischer Bedarf) liegt zwar ebenfalls bei 100 %, es handelt sich jedoch hierbei ausschließlich um Angebote im Randsortiment, die auch absolut nur über eine sehr kleine Verkaufsfläche verfügen. Um die aufgezeigte Angebotslücke (vgl. Kap. 6.2) in möglichst zentraler Lage zu schließen, sollten auch die Sanitätswaren als zentrenrelevant festgelegt werden. Musikinstrumente und Musikalien konnten im Rahmen der Einzelhandelsbestandsanalyse in Bassum nur in einem Standort im übrigen Stadtgebiet erfasst werden. Wir empfehlen jedoch auf Anraten der Träger öffentlicher Belange, 28 die während der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes beteiligt waren, auch dieses Sortiment als zentrenrelevant einzustufen. Die Träger öffentlicher Belange empfahlen zudem das Sortiment Zooartikel als zentrenrelevant einzustufen, vor allem um auch hier 28 IHK Hannover und Kommunalverbund Niedersachsen Bremen e. V. Seite 65

66 die planungsrechtlichen Eingriffs- und Steuerungsmöglichkeiten nutzen zu können. Das Sortiment Fahrräder und Fahrradzubehör ist aus Gutachtersicht ebenso den zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen Der branchenspezifische Verkaufsflächenanteil der Bassumer Innenstadt liegt auch in der dieser Branche bei sehr guten 71 %. Die geplante Ansiedlung eines Fachgeschäfts am Bahnhof, die dieser Einschätzung zuwider laufen würde, wurde inzwischen verworfen. Auch in diesem Sortiment sind große Randsortimente an anderen Standorten vorhanden. Zusammenfassend lassen sich die Sortimente Computer / Büround Telekommunikation, Unterhaltungselektronik sowie Elektrogeräte / Leuchten betrachten. Alle drei Sortimente sind in der Innenstadt von Bassum nicht verfügbar und auch außerhalb dieser ist das Angebot minimal. Aufgrund der fehlenden, relevanten Anbieter in diesen Sortimenten ist aktuell zwar keine strukturprägende Relevanz für Innenstadt von Bassum feststellbar, da jedoch in der Innenstadt nach einer entsprechenden Entwicklung ausreichende Flächenpotenziale vorhanden sind, sollte die mögliche Ansiedlung eines Fachbetriebes mit größerer Verkaufsfläche in der Innenstadt erwogen werden. Weiterhin ist anzuraten, über die Ausweisung als zentrenrelevante Sortimente entsprechende Einschränkungen der Randsortimente an anderen Standorten zu erreichen, um Fehlentwicklungen in dieser Richtung vorzubeugen. Auch wenn die Realisierung eines kleineren Fachmarktes für Elektroartikel in Bassum als nicht sehr realistisch bewertet werden muss, wird für den Fall einer Ansiedlung in den besagten Sortimenten eine weitere Schwächung der Innenstadt ausgeschlossen. Ein Fachmarkt bzw. Fachgeschäft für Elektroartikel wäre bei einer innerstädtischen Ansiedlung auch mit den Zielen der Raumordnung vereinbar. Definition der nicht-zentrenrelevanten Sortimente Folgende Leitsortimente werden als nicht-zentrenrelevant eingeordnet, da auf Grundlage der dokumentierten Verkaufsflächenanteile bzw. der Angebotsstruktur keine Zentrenrelevanz und strukturprägende Bedeutung für die Stadt Bassum nachgewiesen werden kann. Die städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingungen in der Innenstadt von Bassum sind teilweise nur schwer bzw. nicht mit den Marktanforderungen entsprechender Anbieter und Betreiber in Einklang zu bringen. Die Liste ist nicht abschließend und stellt eine Auswahl dar: Sport- und Freizeitgroßgeräte, Reitsportbedarf und Golfsportbedarf (ohne Bekleidung), Campingartikel Möbel (inkl. Büromöbel, Küchen, Matratzen) Baumarktspezifisches Kernsortiment (u. a. Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör, Bauelemente, Baustoffe, Beschläge, Eisenwaren, Fliesen, Installationsmaterial, Heizungen, Öfen, Werkzeuge) Farben und Lacke, Tapeten, Teppiche und Bodenbeläge Auto und Autozubehör Gartenmarktspezifisches Kernsortiment (u. a. Gartenbedarf (z. B. Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte, (Groß-)Pflanzen und Pflanzgefäße) Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse Die cima empfiehlt das Sortiment Möbel den nichtzentrenrelevanten Sortimenten zuordnen, da der Verkaufsflächenanteil außerhalb der Innenstadt derzeit bei 100 % liegt. Aus Gutachtersicht stellt dieses Sortiment keine strukturprägende Relevanz für die Bassumer Innenstadt dar. Die Ansiedlung eines weiteren Möbelhauses bzw. Möbelfachgeschäftes kann darüber hinaus aufgrund Seite 66

67 des erheblichen Flächenbedarfs solcher Betriebe als nicht sehr realistisch angesehen werden. Die Sortimentsgruppe der Baumarktartikel (inkl. Farben, Lacken, Tapeten und Gartenbedarf) wird abgesehen von kleinen Ausnahmen abgesehen ausschließlich im übrigen Stadtgebiet von Bassum angeboten. Mit der Festsetzung dieser Sortimentsgruppe als nichtzentrenrelevante Branche bewahrt man sich planungsrechtliche Freiheiten. Eine Ansiedlung in der Bassumer Innenstadt wäre allein aufgrund der strukturellen Anforderungen, die solche Betriebe an einen Standort stellen, nicht möglich. Die vorhandenen Anbieter in der Kernstadt (z. B. DROGERIE KOSKA) können dem Bedarf an Kleinartikeln aus diesen Sortimenten in ausreichendem Umfang dienen. Zusammenfassend wird der Stadt Bassum die nachfolgende Bassumer Sortimentsliste empfohlen. Zentrenrelevante Sortimente Abb. 48 Bassumer Sortimentsliste Nahversorgungsrelevante Sortimente Seite 67

68 Nicht nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente Quelle: cima 2015 Seite 68

69 8 Entwicklungs- und Profilierungspotenziale des Einzelhandels in der Stadt Bassum Alle Überlegungen zur nachhaltigen Weiterentwicklung und Profilierung des Einzelhandelsstandortes Bassum sollten auf dem zentralörtlichen Versorgungscharakter eines Grundzentrums aufbauen, d. h. es sollte das Ziel der Stadt- und Einzelhandelsentwicklung sein, eine ausreichende und vor allem flächendeckende Nahversorgung der Bewohner mit Waren des täglichen Bedarfs sicherzustellen und eine darüber hinausgehende Grundversorgung mit Gütern des aperiodischen Bedarfs zu erreichen. Die Versorgung der Bewohner mit Waren des täglichen Bedarfs wird in der Stadt Bassum unter quantitativen Aspekten sichergestellt (Handelszentralität von 109,9, Kaufkraftabfluss 3,6 Mio. ). Weiteres Gestaltungspotenzial ist im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels aufgrund des leichten Überangebotes an Lebensmittelverkaufsflächen entsprechend nur in eher geringem Umfang abzuleiten. Mit Blick auf das qualitative Angebotsniveau offenbaren sich hingegen größere Lücken. Vor allem kleinere Spezialanbieter sowie der Bereich der Bio-Lebensmittel und Reformwaren bieten Spielräume für zusätzliche Angebote. Weiterhin ist aufgrund des Fehlens eines solchen Frequenzbringers die Ansiedlung von Lebensmitteleinzelhandel im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt anzustreben. Auch wenn dies aufgrund der guten Nahversorgungssituation in Bassum insgesamt und der weitgehenden Anwesenheit der relevanten Anbieter innerhalb der Kernsadt nicht sonderlich wahrscheinlich erscheint, wäre dies doch ein wichtiger Schritt zur Stärkung der Innenstadt. Wie bereits angesprochen, sind gewisse Potenziale für Entwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel auch in den bevölkerungsreichen Ortsteilen außerhalb der Kernstadt Bassum, sowie zum Teil auch in den peripheren Lagen der Kernstadt selbst, vorhanden. Vorhaben im Sinne der Nahversorgung werden vom Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (2008) ausdrücklich begrüßt. Der aktuelle Entwurf (2015) des Landesraumordnungsprogramms lässt für Ortsteile ohne zentralörtliche Funktion unter bestimmten Voraussetzungen auch Ansiedlungen oberhalb der Grenze zur Großflächigkeit zu. 29 Aus Sicht der cima wäre die Realisierung von Lebensmittelmärkten in den sonstigen Ortsteilen definitiv denkbar und daher zu prüfen. Niedrige Zentralitätskennziffern werden zudem in den zentrenrelevanten Branchen Sportartikel, Sanitätswaren, Bücher, Spielwaren, Antiquitäten / Kunstgegenstände, Elektrogeräte / Leuchten, Unterhaltungselektronik, Foto, Lederwaren, Computer / Büro- / Telekommunikation sowie Heimtextilien realisiert. Die ermittelten Handelszentralitäten erreichen Werte zwischen 0 und 51. Hier bestehen durchweg Potenziale für eine Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandorts Bassum und damit auch für Neuansiedlungen, die wenn möglich genutzt werden sollten (vgl. auch Kap. 5.1). Unter Berücksichtigung der aktuellen Betriebstypen- und Branchenentwicklungen ist die Ansiedlung eines Elektrofachgeschäftes in der Stadt jedoch als eher unwahrscheinlich anzusehen. 29 Der Ortsteil muss im Regionalen Raumordnungsprogramm als Nahversorgungsschwerpunkt festgelegt sein. Seite 69

70 Darüber hinaus sollte in der Stadt Bassum wie für den Bereich Lebensmittel bereits angesprochen in manchen Segmenten die qualitative Angebotsvielfalt verbessert werden. Insbesondere in den ortskernprägenden Sortimenten (Bekleidung / Wäsche, Schuhe / Lederwaren, Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat) bestehen aus Sicht der cima Entwicklungspotenziale. Im Bereich der Bekleidung betrifft dies das eher mittelpreisige Segment sowie auf spezifische Zielgruppen (vor allem Jüngere und Ältere) zugeschnittene Angebote. Bei Schuhen fehlt es hingegen an höherwertigen Angeboten, bei Lederwaren ist die Einzelhandelszentralität generell sehr niedrig, weswegen auch hier Potenziale für neue Betriebe und / oder neue Sortimente bestehen. Das Sortiment Glas / Porzellan / Hausrat wird in extremem Ausmaß durch großflächige Randsortimente im übrigen Stadtgebiet bei gleichzeitig fehlenden Angeboten in der Innenstadt geprägt. Hier sollte eine Umkehr angeregt werden, um zukünftig Angebote in der Innenstadt schaffen zu können und das Randsortiment im Außenbereich zu beschränken. Ganz grundsätzlich sollte das vorhandene Facheinzelhandelsangebot in der Bassumer Innenstadt nicht durch überdimensionierte Fachmarktansiedlungen in den Außenbereichen der Stadt gefährdet werden. 8.1 Branchenmixoptimierung Die nachfolgende tabellarische Darstellung (Abb. 49) stellt für ausgewählte Branchen Entwicklungspotenziale für die Innenstadt von Bassum dar. Das bestehende Einzelhandelsangebot in der Bassumer Innenstadt ist größtenteils durch einen Mix aus kleinteiligen und qualitativ hochwertigen Facheinzelhandelsbetriebe sowie auch durch großflächigere Betriebe im hohen und niedrigen Preissegment geprägt. Dennoch ist auch an dieser Stelle zu erwähnen, dass der Facheinzelhandel im Ortskern der Stadt Bassum nur eine relativ kleine Zielgruppe anspricht. Abb. 49 Branchenmixanalyse für die Stadt Bassum Warengruppe Heutiges Angebot Chancen bestehen für Lebensmittel / Reformwaren Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel Spielwaren Sanitätswaren Heimtextilien Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Möbel / Einrichtungsbedarf Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, etc. Quelle: cima 2015 Bäckereien, Getränkemärkte, Inkoop, Rewe, Netto, Lidl, Aldi Zahlreiche Anbieter im hohen und niedrigen Preissegment Drei Schuhgeschäfte, Randsortiment Kein qualifizierter Anbieter vorhanden Kein qualifizierter Anbieter vorhanden Kein qualifizierter Anbieter vorhanden Kein qualifizierter Anbieter vorhanden Wenige Anbieter, aber großflächiges Randsortiment Drei Anbieter vorhanden, vor allem Kleinmöbel Ein Anbieter vorhanden Kein qualifizierter Anbieter vorhanden Zusätzlicher Lebensmittelmarkt in der Innenstadt Spezialanbieter (Wein, Spezialitäten, Süßwaren) Bio-Supermarkt, Reformhaus Anbieter im mittelpreisigen Segment Zielgruppen: Jüngere, Ältere Anbieter für Lederwaren Qualitativ hochwertiges Schuhgeschäft Auf die Nachfrage in Bassum abgestimmtes Sportfachgeschäft in der Innenstadt möglich Auf die Nachfrage in Bassum abgestimmtes Spielwarengeschäft in der Innenstadt möglich Auf die Nachfrage in Bassum abgestimmtes Sanitätshaus in Anbetracht des demographischen Wandels in der Innenstadt möglich Fachgeschäft für Innenausstattung und Heimtextilien in der Innenstadt möglich Ansiedlung in der Innenstadt wünschenswert, aber aufgrund der erheblichen Randsortiment-Flächen nicht zu erwarten Ausbau nicht zu erwarten Weiteres Fachgeschäft in der Innenstadt möglich Ausbau sehr wahrscheinlich, da vermutlich keine Tragfähigkeit für einen Fachmarkt besteht In der Stadt Bassum ist es für die Zukunft somit von besonderer Bedeutung, den Angebotsmix nicht nur auf Angebote im hochwertigen oder niedrigpreisigen Segment abzustimmen, sondern die Versorgungssituation für die Bewohner der Stadt zu verbessern und Seite 70

71 dafür auch Angebote zwischen den beiden Extremen zu ermöglichen. Wir empfehlen somit den qualitativen Angebotsmix zu verbessern um eine weitere Schwächung des Standorts Bassum zu verhindern. Darüber hinaus bestehen auch im qualitätsorientierten Einzelhandel weitere Gestaltungspotenziale, z. B. im Bereich der Lebensmittelfeinkostartikel (Schokolade, Süßwaren, Wein, Öle etc.) wobei hier die Einwohnerzahl Bassums einschränkend wirkt sowief im Segment Schuhe und Lederwaren. In Bezug auf die beschriebenen Gestaltungspotenziale im Bereich der Nahversorgung (Lebensmittel) sollte die Realisierung eines ergänzenden Nahversorgers in der Innenstadt sowie auch in den sonstigen Ortsteilen (außerhalb der Kernstadt mit < 800 qm Verkaufsfläche) möglich sein. Das Fernziel kann jedoch keine einseitige Entwicklung des Einzelhandels sein. Es sollte eine Innenstadt und damit ein Zentrum der Stadt Bassum geschaffen werden, das einen publikumswirksamen Mix aus Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistung in einem attraktiven, öffentlichen Raum bietet und dadurch auf unterschiedliche Weise belebt wird. 8.2 Entwicklung des Zentralen Versorgungbereichs Innenstadt Im Rahmen der Analyse möglicher Entwicklungs- und Profilierungsansätze des Einzelhandels in der Stadt Bassum wurden Teile der Innenstadt als Ergänzungs- und Potenzialfläche identifiziert. Hinzu kommt das Potenzial durch die vorhandenen Leerstände, die entweder durch neue Nutzungen oder auch durch Neubebauung (bspw. auch durch die Zusammenlegung von Grundstücken) inwertgesetzt werden können. Berücksichtigt sind hierbei auch die bereits bestehenden Planungen sowie Ideen, die sich tlw. aus den Expertengesprächen ergeben. Ein wichtiges Ziel bei jedweder Entwicklung sollte es sein, die bestehenden Einzelhandelsstrukturen sinnvoll zu ergänzen und die positiven Synergieeffekte so groß wie möglich zu gestalten. In Abbildung 50 sind die Potenziale im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt in einer Karte eingetragen. Schon beim ersten Blick fällt die Menge (insgesamt neun) sowie die verhältnismäßig große Fläche auf, die diese Potenziale einnehmen, wobei die grün markierten Flächen explizit als Potenzialflächen ausgewiesen werden. Als bestehende Planungen sind der cima derzeit drei Maßnahmen bekannt. Das ehemalige Kino (Nr. 1) soll umgebaut werden. Geplant ist die Nutzung für Dienstleistungen (Versicherung) im Erdgeschoss, im Rest des Gebäudes sollen Wohnungen realisiert werden. Das Gebäude in der Sulinger Straße 11 (Nr. 2) ist bereits abgerissen worden. Hier soll in einem Neubau im Obergeschoss eine Arztpraxis, im Erdgeschoss voraussichtlich eine gastronomische Nutzung entstehen. Das Grundstück Sulinger Straße 4 ist ebenfalls bereits geräumt (Nr. 3). Hier soll ein Neubau mit Einzelhandel im Erdgeschoss und Wohnungen in den oberen Geschossen entstehen Mit der Havanna Lounge (Nr. 4) sei hier exemplarisch ein Gebäude genannt, das in ähnlicher Form häufiger in der Bassumer Innenstadt existiert. Gerade für Ortsunkundige ist nicht direkt klar, ob es sich hierbei um einen Leerstand handelt, oder ob das Gebäudeöffentlich genutzt wird. Dies steht im Wiederspruch zu einer öffentlichen Einkaufs- und Geschäftsstraße und trägt entscheidend zum schlechten Bild der Bassumer Innenstadt in der Bevölkerung bei (vgl. Kap. 3.5). Der wohl prägendste Leerstand in der Bassumer Innenstadt ist jedoch das Gebäude des CITYMARKTs bzw. des ehemaligen KAUF- HAUS STRAHMANN (Nr. 5). Mit seiner Größe und der Position im Seite 71

72 direkten Eingangsbereich zur Sulinger Straße ist der Leerstand äußerst ungünstig für das Bild der Innenstadt. Die verschiedenen Zwischennutzungen (Möbel, Schuhe, Restposten, etc.), die während der Bestandserhebungen sowie bei Vor-Ort-Terminen festgestellt wurden, verbessern den Eindruck eher nicht. Da auch das Gebäude selbst in seiner Struktur und Architektur nicht mehr zeitgemäß ist, sollte es nach Möglichkeit abgerissen und durch einen zeitgemäßen Neubau, der mit zeitgemäßem Einzelhandel mit großer Verkaufsfläche den Standort Innenstadt stärken kann, ersetzt werden. Im Rückgriff auf die festgestellten Angebotslücken (Vgl. Kap. 3.5 & 5.2) kommen hierfür mehrere Branchen infrage. Gerade in Kombination mit dem benachbarten, bereits geräumten Grundstück (Nr. 3) ließe sich eine Verkaufsfläche realisieren, die den meisten Einzelhandelsnutzungen gerecht wird. Perspektivisch käme auch eine Ausweitung in Richtung Südwesten infrage. Dieser Teil der ausgewiesenen Potenzialfläche (Nr. 7) böte in jedem Falle ausreichende Erweiterungsmöglichkeiten auch für die fernere Zukunft. Als Nutzung wäre beispielsweise großflächiger Lebensmitteleinzelhandel in Form eines Vollsortimenters denkbar. Dieser wichtige Frequenzbringer würde besonders zur Stärkung der Innenstadt und damit natürlich auch des dort bereits bestehenden Einzelhandels beitragen. Abhängig ist dies aber natürlich auch von der Marktlage der Vollsortimenter, die aktuell vor allem im Vergleich mit Discountmärkten und Spezialgeschäften als eher schwer einzuschätzen ist. Als weitere Möglichkeit einer großflächigen Nutzung käme auch ein Elektrofachmarkt in Betracht. Es bleiben jedoch die bereits geäußerten Bedenken bestehen, dass aktuell weder die üblichen Betriebstypen, noch die Expansionsstrategien der großen Händler für die Realisierung eines solchen Marktes in Bassum sprechen. Abb. 50 Detailkarte Potenziale im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt in Bassum Quelle: Geodaten der Stadt Bassum; openstreetmap.org Bearbeitung: cima Seite 72

73 Insgesamt ist die beschriebene Fläche (Nr. 3) teilweise in Einbeziehung der dafür denkbaren Nachbargrundstücke sowohl hinsichtlich seiner Lage und Größe als auch der Verfügbarkeit für die angedachten Entwicklungen geeignet. Innerhalb der Haupteinkaufsstraße existieren im Komplex Alter Amtshof weitere, großflächige Leerstände (Nr. 6). Gerade der Durchgang von den rückwärtigen Parkflächen zur Sulinger Straße ist von Leerständen geprägt, die in keiner Form gestaltet sind. Weiterhin beherbergt das Gebäude den Drogeriemarkt ROSSMANN. Dessen Umzugspläne sind Kernpunkt einer erheblichen öffentlichen und medialen Debatte in Bassum, die in den vergangenen Monaten stattfand (Verlagerung des Betriebs in einen geplanten Neubau am Lindenmarkt; mehr dazu in Kap. 8.3). Für die bestehenden Leerstände am Alten Amtshof drängen sich Nutzungen schon allein aufgrund der, für kleine Fachgeschäfte relativ großen Verkaufsfläche nicht gerade auf. Denkbar wäre etwa ein Geschäft für junge Mode oder ein Geschäft für Sanitätswaren. Auch ein Spielwaren- oder ein Sportbekleidungsgeschäft wären für die Nutzung der Leerstände vorstellbar, um den qualitativen Angebotsmix in Bassum zu verbessern oder aber bestehende Angebotslücken schließen zu können. Tendenziell können auch die rückwärtigen Parkflächen, die als Potenzialflächen in das vorliegende Einzelhandelskonzept eingehen, in die Gedanken um Neuansiedlungen in diesem Bereich einbezogen werden (Nr. 8). Sollten sich Nutzungen mit erhöhtem Bedarf an Verkaufsfläche ergeben, so könnten die bestehenden Gebäude in dieser Richtung erweitert werden. Ein weiteres, großflächiges Gebiet am nördlichen Rand des Zentralen Versorgungsbereichs ist ebenfalls als strategische Entwicklungsfläche einzustufen (Nr. 9). Dieses Gebiet schließt an den Bereich Bremer / Syker Straße mit seinem dominanten Angebot an Lebensmitteleinzelhandel an. Geprägt wird es neben dem Rathaus der Stadt Bassum durch das Gebäude der VOLKSBANK SYKE und die umgebenden Grünanlagen. In der Einzelhandelsnutzung besteht hier ein deutlicher Bruch zum restlichen Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt. Jedoch ist es der planerische Wille der Stadt Bassum, durch eine strategische Entwicklung dieses Gebiets einen Lückenschluss zwischen der Innenstadt und dem Bereich Bremer / Syker Straße zu schaffen. Mittelfristig ist der Neubau des Rathauses eventuell an einem anderen Standort als dem bestehenden geplant, was große Gestaltungs- oder auch Flächenpotenziale in diesem Gebiet freiwerden ließe. Aufgrund der eher mittel- bis langfristigen Entwicklung in diesem Bereich werden von der cima keine Empfehlungen für eine branchenspezifische Entwicklung ausgesprochen, da diese natürlich auch direkt von der Entwicklung der anderen Potenziale abhängt. 8.3 Entwicklung des Nahversorgungszentrums Lindenmarkt Wie bereits angesprochen, existiert am Nahversorgungszentrum Lindenmarkt eine bereits beräumte Freifläche, für die eine Bebauung zur Vervollständigung des Fachmarktzentrums Lindenmarkt angedacht wird. Diese ist als Potenzialfläche in der Karte grün dargestellt (vgl. Abb. 51). Die ursprüngliche Planung sah eine Mischnutzung aus Arztpraxen und Wohneinheiten vor. Durch eine mindesten zweigeschossige Bebauung soll der Charakter der Bahnhofstraße als Geschäftsstraße beibehalten bzw. gestärkt werden. Eine Entwicklung, die durchaus zu begrüßen ist. Letzter Stand der Planung ist nun die Verlagerung des Drogeriemarktes ROSSMANN aus der Sulinger Straße (Alter Seite 73

74 Amtshof) in den zu realisierenden Neubau am Lindenmarkt. Hier sollen 800 qm Verkaufsfläche bereitgehalten werden, was dem Drogeriemarkt eine gewisse Expansion aber auch eine Anpassung an die veränderten Marktbedingungen ermöglichen soll. Durch die direkte räumliche Nähe des Lebensmitteleinzelhandels (INKOOP) sowie weiterer Geschäfte erhofft man sich außerdem eine erhöhte Kundenfrequenz im Vergleich zum jetzigen Standort. Aufgrund der erheblichen Konkurrenz des Lindenmarktes zur Innenstadt sollte eine weitere Expansion an diesem Standort aus Sicht der cima sehr restriktiv gehandhabt werden. Die Einstufung als Nahversorgungszentrum unterbindet die weitere Expansion im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente, bietet aber selbstverständlich Bestandsschutz für die bestehenden Einzelhandelsbetriebe am Lindenmarkt. Im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente sollten Neuansiedlungen nur möglich sein, wenn Angebotslücken (in der gesamten Stadt) geschlossen werden, keine geeigneten Flächen in der Innenstadt zur Verfügung stehen und die Verträglichkeit für den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt nachgewiesen ist. Selbiges muss auch für die Ansiedlung der ROSSMANN-Filiale an diesem Standort gelten. Grundsätzlich weiterhin ohne Einschränkungen möglich ist die Neuansiedlung von Betrieben, die Sortimente aus dem nichtzentrenrelevanten Bereich anbieten. Wie in der Karte unschwer erkennbar, ist eine weitere Expansion des Nahversorgungszentrums Lindenmarkt über die betreffende Potenzialfläche hinaus in Form von Neubauten nicht möglich und planerisch auch nicht gewünscht: Neben dem absoluten Mangel an Erschließungsflächen (Straßenanbindung und Parkplätze) verhindert die Wohnbebauung in direkter Nachbarschaft eine weitere Expansion des Standortes. Abb. 51 Potenzialfläche am Nahversorgungszentrum Lindenmarkt Quelle: Geodaten der Stadt Bassum; openstreetmap.org Bearbeitung: cima 2015 Seite 74

75 8.4 Entwicklung des Bereichs Bremer / Syker Straße Wie im Analyse-Teil (vgl. Kap. 5) festgestellt, handelt es sich beim Bereich Bremer / Syker Straße nicht um ein Gebiet mit Schutzstatus für den dortigen Einzelhandel. Dennoch ist der Konkurrenzdruck auf die Innenstadt und auch auf den Lindenmarkt gerade durch diesen Standort erheblich, was die aufgezeigten Vergleichszahlen verdeutlichen(vgl. Kap. 6.5). Um eine weitere Stärkung dieses Bereichs zu verhindern und eventuelle Neuansiedlungen gezielt in den Zentralen Versorgungsbereich (bzw. unter den im vorherigen Unterkapitel aufgeführten Voraussetzungen auch zum Lindenmarkt) zu lenken, sollten Neuansiedlungen hier generell ausgeschlossen werden. Um den vorhandenen Betrieben des Lebensmitteleinzelhandels jedoch die Anpassung an die veränderten Marktbedingungen (breitere Gassen, niedrigere Regalhöhen, etc.) sowie auch weitere Modernisierungsmaßnahmen zu ermöglichen, sollten Verkaufsflächenerweiterungen in entsprechendem Umfang möglich sein. Dies sollte schon allein geschehen um ungleichen Wettbewerb zwischen den Anbietern zu verhindern schließlich konnte ALDI im Jahr 2014 am bestehenden Standort in gewissem Umfang modernisieren und expandieren. Dennoch sind alle Erweiterungen auf ihre Zentrenverträglichkeit zu prüfen. Die einzige Fläche, auf der noch eine Neuentwicklung denkbar wäre, liegt zwischen LIDL und ALDI im nördlichen Teil des Bereichs (vgl. Abb. 52). Hier sollten neben nicht-zentrenrelevanten Sortimenten oder einer Nutzung ohne Einzelhandel auch kleinere Anbieter des Lebensmittelhandwerks in Betracht gezogen werden. Gerade aus städtebaulicher Sicht ist eine Entwicklung dieses Grundstücks nämlich sehr zu begrüßen. Abb. 52 Entwicklungsmöglichkeiten im Bereich Bremer / Syker Straße Quelle: Geodaten der Stadt Bassum; openstreetmap.org Bearbeitung: cima 2015 Seite 75

76 9 Einzelhandelskonzept für die Stadt Bassum Die größten Veränderungen im Einzelhandel gehen seit Jahren von der Entwicklung des großflächigen Einzelhandels aus. Der Gesetzgeber hat den Kommunen umfangreiche Möglichkeiten eingeräumt, die Entwicklung des großflächigen Einzelhandels planungsrechtlich zu steuern. Ziele der Landesplanung sind u. a. die Erhaltung und die Weiterentwicklung der gewachsenen Zentren und die Sicherstellung qualifizierter, wohnungsnaher Angebote mit Waren des täglichen Bedarfs. 30 Vorhaben an nicht integrierten Standorten, die dieser Zielsetzung widersprechen, können von den Kommunen bei Einsatz der entsprechenden planungsrechtlichen Instrumente abgelehnt werden. Das hier vorgelegte Einzelhandelskonzept für die Stadt Bassum wurde auf Basis der aktuellen rechtlichen und landesplanerischen Rahmenbedingungen erarbeitet. Um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Bassum mittel- bis langfristig zu gewährleisten, sollten zukünftige Planvorhaben am Einzelhandelskonzept bewertet und beurteilt werden. Für eine schnelle und einfache Umsetzung der Konzeptaussagen sollten die bestehenden B-Pläne entsprechend der Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzeptes (inkl. Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt und des Nahversorgungszentrums Lindenmarkt) angepasst werden Vgl. Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen, Entwurf Das Gutachten der cima ersetzt keine rechtsförmliche Beratung. Die cima empfiehlt zu Rechtsangelegenheiten, die sich im Zusammenhang mit diesem Gutachten und Gegenständen ihrer Beratung ergeben, stets die Beratung von Rechtsdienstleistern (z. B. Rechtsanwälten) einzuholen. 9.1 Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung in Bassum Mit der Orientierung an den folgenden Grundsätzen sollen unternehmerische Initiativen nicht aus Bassum vertrieben und Konkurrenzen eingedämmt oder vermieden werden. Vielmehr soll es zu einer gesunden Konkurrenz der Unternehmen untereinander kommen und nicht zu einer Konkurrenz der Standorte innerhalb der Stadt. Wenn es in Bassum gelingt, sich an diesem Einzelhandelskonzept zu orientieren, bedeutet dies nicht zuletzt auch Planungs- und Investitionssicherheit für (gewünschte) innerstädtische Entwicklungen und Spielräume. Präambel Der aktuell in Bassum ansässige Einzelhandel auch außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche genießt Bestandsschutz mit dem obersten Ziel, die bestehenden Einkaufsstrukturen in der Stadt nach Möglichkeit zu erhalten und für die Zukunft zu sichern. Das vorliegende Einzelhandelskonzept orientiert sich an den heutigen Marktbedingungen und der aktuellen Situation vor Ort. Mit der Fortschreibung dieses Konzepts diese sollte etwa alle fünf Jahre erfolgen kann veränderten räumlichen aber auch ökonomischen Rahmenbedingungen Rechnung getragen werden. Seite 76

77 Grundsatz 1: Die Bassumer Innenstadt um die Sulinger Straße genießt Entwicklungspriorität. Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortiment wird ausschließlich innerhalb dieses Zentralen Versorgungsbereiches etabliert. Als einschränkender Faktor ist die Flächenverfügbarkeit im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zu beachten. Ohne die Möglichkeit, zeitgemäße und moderne Flächen in der integrierten Ortskernlage zu entwickeln bzw. vorhandene Flächen zu modernisieren, sind die Entwicklungsmöglichkeiten eines Zentralen Versorgungsbereiches eingeschränkt. Grundsatz 2: Die Ansiedlung von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten zur Sicherung der Versorgungssituation erfolgt prioritär innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt (Sulinger Straße). Neuansiedlungen im nahversorgungsrelevanten Sortiment im Nahversorgungszentrum Lindenmarkt sind grundsätzlich nur möglich, wenn Angebotslückengeschlossen werden, keine geeigneten Flächen in der Innenstadt zur Verfügung stehen und die Verträglichkeit für die Innenstadt (Sulinger Straße) nachgewiesen ist. Erweiterungen im Bereich Bremer / Syker Str. sind nur im Rahmen der Anpassung an die Marktbedingungen in geringem Verkaufsflächen-Umfang möglich. Auch hier muss die Verträglichkeit für die zentralen Versorgungsbereiche nachgewiesen sein. Die Ansiedlung von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Lebensmittelfrischemärkte, Lebensmitteldiscounter, Biomärkte etc.) sollte neben dem Zentralen Versorgungsbereich und dem Nahversorgungszentrum ausschließlich in siedlungsstrukturell integrierten Lagen erfolgen, um durch diese neuen Angebote der Nahversorgung im Sinne des Landesraumordnungsprogramms (LROP 2008) der Bevölkerung zu dienen. Alle Neuansiedlungen bzw. Verkaufsflächenerweiterungen außerhalb der beiden Zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt und Lindenmarkt) sind auf ihre Verträglichkeit für diese zu prüfen. Die wohnortnahe Versorgung der Bewohner in Bassum ist weitestgehend gewährleistet. Grundsatz 3: Die Versorgungsfunktion der Bassumer Innenstadt und des Lindenmarktes darf bei Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche nicht gefährdet werden. Dies gilt es abzuklären, um eine qualitative Absicherung der Versorgungsstrukturen zu gewährleisten. Neben dem Sonderstandort Industriestraße sollten keine zusätzlichen Einzelhandelsstandorte für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen werden (Ziel: Bündelung der Einzelhandelsstandorte). Grundsatz 4: Die zentrenrelevanten Randsortimente sind auf 10% lt. Vorgaben des LROP einzuschränken und deren Einhaltung regelmäßig im laufenden Geschäftsbetrieb zu kontrollieren. Grundsätzlich ist bei Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels abzuklären, dass die Versorgungsfunktion der Bassumer Innenstadt und des Nahversorgungszentrums Lindenmarkt nicht gefährdet wird. Dieser Grundsatz darf nicht als bloßer Wettbewerbsschutz verstanden werden, vielmehr geht es um eine qualitative Absicherung der Versorgungsstrukturen. Seite 77

78 9.2 Standortkonzept Aus den vorgestellten grundsätzlichen Zielvorstellungen zur Einzelhandelsentwicklung innerhalb der Stadt Bassum, lässt sich ein räumliches Konzept der Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet ableiten. Während es sich in größeren Städten um ein Netz verschiedener Standorte mit Hierarchien unterschiedlicher Wertigkeit handelt (Haupt-, Neben- und Nahversorgungszentren), beinhaltet das räumliche Konzept der Stadt Bassum die planerische Zielvorstellung einer Konzentration der relevanten Potenziale auf den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sowie auf das Nahversorgungszentrum Lindenmarkt. Auch das Standortkonzept der Stadt Bassum orientiert sich an der Zielsetzung, vor allem die qualitative Angebotsvielfalt zu verbessern. Da gerade im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels großflächige Angebote außerhalb der beiden geschützten Bereiche vorhanden sind, sollte zumindest in den Sortimenten des aperiodischen Bedarfs eine Konzentration in der Innenstadt angestrebt werden, um die dortigen Vorteile zu nutzen und den Standort zu stärken. Gerade in einer Stadt in der Größe von Bassum muss es das vorrangige Ziel sein, die vorhandenen und zukünftigen Nutzer räumlich auf wenige Standorte zu bündeln und so die maximalen Synergieeffekte zwischen den Betrieben zu nutzen. Die Innenstadt von Bassum ist das Hauptzentrum und wichtigster Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort innerhalb der Stadt Bassum. Der Zentrale Versorgungsbereich soll planerisch eine Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet übernehmen. Eine Erweiterung der Angebote wird für alle Sortimente befürwortet. Die kleinräumige Abgrenzung des Zentrums und die Handlungsmöglichkeiten zur Attraktivitätssteigerung der Bassumer Innenstadt werden in Kapitel 6.2 ausführlich erläutert. Das Nahversorgungszentrum Lindenmarkt übernimmt eine ergänzende Versorgungsfunktion im Bereich der Nahversorgung innerhalb der Stadt Bassum. Gestaltungspotenzial ist dann gegeben, wenn die Versorgungsfunktion der Bassumer Innenstadt nicht gefährdet wird. Mittels einer baurechtlichen Absicherung der Bestandstrukturen vorhandener Einzelhandelsnutzungen sowie der bestehenden Potenzial- und Entwicklungsfläche sollte die Beeinträchtigung des Zentraler Versorgungsbereiches verhindert werden (vgl. Kap 6.3). Der Bereich Bremer / Syker Straße erfüllt aufgrund der räumlichen Konzentration des Lebensmitteleinzelhandels an diesem Standort eine wichtige Versorgungsfunktion für die Stadt Bassum. Am Sonderstandort Industriestraße sind Sortimente mit niedriger Flächenproduktivität vorherrschend. Auch weiterhin steht dieser Bereich für Neuansiedlungen im nicht-zentrenrelevanten Sortiment bereit. Die Hierarchie der Standorte im Bassumer Stadtgebiet ist auch aus der Karte (vgl. Abb. 53) ersichtlich. Seite 78

79 Abb. 53 Standortkonzept der Stadt Bassum (schematische Darstellung) 9.3 Schlussfolgerungen für die Praxis der Bauleitplanung und der Baugenehmigungen Zur Umsetzung des Zentrenkonzeptes in der Praxis der Bauleitplanung und der Baugenehmigungen empfiehlt die cima folgende grundsätzlichen Prinzipien anzuwenden (vgl. Abb. 54): Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind ausschließlich in der Innenstadt anzusiedeln. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sind nur in der Innenstadt bzw. im Nahversorgungszentrum Lindenmarkt anzusiedeln. - Ausnahmen sind nur für nahversorgungsrelevante Ergänzungsstandorte möglich, wenn der Nachweis erbracht wird, dass keine negativen Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind und das Vorhaben der wohnungsnahen Versorgung dient. - Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sind am Lindenmarkt jedoch nur anzusiedeln, wenn Angebotslücken geschlossen werden, keine geeigneten Flächen in der Innenstadt zur Verfügung stehen und die Verträglichkeit für die Innenstadt (also keine negativen städtebaulichen Auswirkungen) nachgewiesen ist. In der Innenstadt sowie am Lindenmarkt sind die Bestandsstrukturen sowie die Potenzial- und Entwicklungsflächen baurechtlich abzusichern. Quelle: openstreetmap.org Bearbeitung: cima 2015 In GE- und GI-Gebieten sollte zukünftig die Neuansiedlung von Einzelhandel ausgeschlossen werden. Ausnahmen bilden hier: Handwerksbetriebe mit Verkauf an letzte Verbraucher; Be- Seite 79

80 standsschutz genießen vorhandene Betriebe, bei denen angemessene Erweiterungen und Erneuerungen grundsätzlich zulässig sein sollten. Großflächiger Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment ist am Sonderstandort Industriestraße zu realisieren. Die Entwicklung zusätzlicher Sonderstandorte sollte vermieden werden. In MI-Gebieten ist in der Regel Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit zulässig. In MI-Gebieten sollte Einzelhandel dort ausgeschlossen werden, wo die Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereiches sowie des Nahversorgungszentrums beeinflusst und gefährdet wird. Im Rahmen der Bauleitplanung kann die Verkaufsflächengröße in MI-Gebieten über die horizontale und vertikale Gliederung des Plangebietes gesteuert werden. Seite 80

81 9.4 Zusammenfassung Zentrenkonzept Bassum Abb. 54 Ansiedlungsstrategie der Stadt Bassum (schematische Darstellung) Quelle: cima 2015 Seite 81