Gutachterliche Stellungnahme zur projektierten Erweiterung des LIDL Lebensmitteldiscounters in Lohmar- Wahlscheid an der Wahlscheider Straße 120

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1 Gutachterliche Stellungnahme zur projektierten Erweiterung des LIDL Lebensmitteldiscounters in Lohmar- Wahlscheid an der Wahlscheider Straße 120 München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Eupener Straße Köln T F cima.koeln@cima.de Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Ansprechpartner: Dipl.-Geogr. Michael Karutz Köln, Oktober 2014 Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus

2 Nutzungs- und Urheberrechte Der Auftraggeber kann den vorliegenden Projektbericht innerhalb und außerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten ist. Jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Der Bericht fällt unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Die Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches durch andere als den Auftraggeber auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Köln. Seite 2

3 Inhalt 1 Auftrag und Aufgabenstellung 5 2 Nahversorgungssituation in den relevanten Stadtteilen der Stadt Lohmar und den relevanten Standortbereichen der Stadt Overath Nachfragestrukturen in den relevanten Ortsteilen der Stadt Lohmar Angebotssituation in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in der Stadt Lohmar Einzelhandelsstrukturen in den relevanten Standortbereichen der Stadt Overath Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den Verflechtungsbereichen der Stadt Lohmar 12 3 Planvorhaben und Standort 13 4 Bewertung des Planvorhabens 15 Seite 3

4 Abbildungen Abb. 1: Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in der Stadt Lohmar und im Verflechtungsbereich Altenrath (in Mio. ) 6 Abb. 2: Verflechtungsbereiche der Nahversorgung in der Stadt Lohmar 7 Abb. 3; Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den drei Verflechtungsbereichen der Nahversorgung in der Stadt Lohmar 8 Abb. 4: Einzelhandelsstrukturen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren im Ortsteil Lohmar Ort insgesamt 9 Abb. 5: Einzelhandelsstrukturen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren im Zentralen Versorgungsbereich Lohmar 9 Abb. 6: Einzelhandelsstrukturen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren im Zentralen Versorgungsbereich Lohmar-Wahlscheid 10 Abb. 9: Standorte der Vollsortimenter und Lebensmitteldiscounter in Lohmar und im Standortumfeld 11 Abb. 11: Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den Verflechtungsbereichen der Stadt Lohmar 12 Abb. 12: Umsatzerwartung der vorgesehenen Verkaufsflächenerweiterung des LIDL Lebensmitteldiscounters am Standort Wahlscheider Straße 120 im Ortsteil Lohmar-Wahlscheid 13 Abb. 13: Zentraler Versorgungsbereich Lohmar-Wahlscheid 14 Abb. 14: Auszug aus dem Regionalplan 16 Abb. 15: Resultierende Umsatzverlagerungen bei Realisierung der vorgesehenen Verkaufsflächenerweiterung des LIDL Lebensmitteldiscounters an der Wahlscheider Straße in Lohmar-Wahlscheid um rd. 400 m² 17 Abb. 7: Einzelhandelsstrukturen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den Ortsteilen Heide, Inger, Birk und Geber 10 Abb. 8: Einzelhandelsstrukturen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren im Zentralen Versorgungsbereich Overath 10 Seite 4

5 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag Gutachterliche Stellungnahme zur Verkaufsflächenerweiterung des LIDL Lebensmitteldiscounters in Lohmar-Wahlscheid am Standort Wahlscheider Straße 120 von m² auf m² Verkaufsfläche; Auftraggeber: LIDL Immobilienbüro West GmbH & Co. KG, Köln Projektzeitraum Oktober (Bestandserhebungen Mitte Oktober 2014) Untersuchungsdesign Beschreibung des LIDL Standortes am Standort Wahlscheider Straße 120 und Einordnung in die Versorgungsstrukturen der Stadt Lohmar Bewertung des LIDL Standortes hinsichtlich der Einpassung in das Einzelhandelskonzept der Stadt Lohmar Darstellung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen auf die bestehenden Angebotsstrukturen und betroffenen Zentralen Versorgungsbereiche in den betroffenen Siedlungsbereichen der Stadt Lohmar sowie in der nördlich des Standortes gelegenen Stadt Overath Bewertung des Planvorhabens auf Grundlage der raumordnerischen Vorgaben (u.a. Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW, BauGB) Methodik Im Kontext der hier vorliegenden gutachterlichen Stellungnahme erfolgte eine Aktualisierung der Einzelhandelsbestandsdaten in den relevanten Ortsteilen Lohmar-Ort, Lohmar-Wahlscheid sowie den Ortsteilen Heide, Inger, Geber und Birk. Darüber hinaus wurde der Zentrale Versorgungsbereich Overath und der nicht integrierte Sonderstandort Wiesenauel erfasst. Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgte über veröffentlichte Angaben bundesweit tätiger Unternehmen des Lebensmitteleinzelhandels, cima interne Unternehmensdaten sowie einer Inaugenscheinnahme der Unternehmen hinsichtlich ihrer Wettbewerbsfähigkeit. Die Beurteilung der städtebaulichen Verträglichkeit des Planvorhabens erfolgt unter Zugrundelegung der Prüfungsanforderungen des BauGB sowie der Vorgaben des Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW (In Kraft getreten mit Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Nordrhein-Westfalen Nr. 23 am und unter Berücksichtigung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lohmar (CIMA GmbH, 2012). Seite 5

6 2 Nahversorgungssituation in den relevanten Stadtteilen der Stadt Lohmar und den relevanten Standortbereichen der Stadt Overath Für die Beurteilung der Auswirkungen der geplanten Verkaufsflächenerweiterung des bestehenden LIDL Lebensmitteldiscounters im Standortbereich Wahlscheider Straße 120 in Lohmar-Wahlscheid ist eine detaillierte Analyse der heutigen Angebotsstrukturen in Lohmar-Ort, Lohmar-Wahlscheid und Overath erforderlich. Nachrichtlich werden auch die Nahversorgungsstrukturen in den Ortsteilen, Heide, Inger, Geber und Birk dokumentiert. 2.1 Nachfragestrukturen in den relevanten Ortsteilen der Stadt Lohmar Die Berechnung des vorhabenrelevanten Nachfragepotenzials 1 erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen 2 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern. 3 Für die Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von (BUND) für das Jahr 2014 zugrunde gelegt. Diese Beträge werden an das Kaufkraftniveau der jeweiligen Kommune mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst. Die Kaufkraftkennziffer beläuft sich für die Stadt Lohmar auf 108,1. 4 Insgesamt leben in der Stadt Lohmar derzeit Einwohner. 5 Das dort in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren vorliegende einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen beläuft sich auf 66,6 Mio. Weitere 4,7 Mio. entfallen auf den Stadtteil Altenrath der Stadt Troisdorf, der mit zum Verflechtungsbereich der Stadt Lohmar gerechnet werden muss. Der Stadtteil liegt durch die Wahner Heide mit militärischem Sperrgebiet von der Kernstadt Troisdorf isoliert. Die Verflechtungen nach Lohmar sind allgemein anerkannt. Abb. 1: Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in der Stadt Lohmar und im Verflechtungsbereich Altenrath (in Mio. ) CIMA Warengruppen Quelle: cima Kaufkraftanalysen 2014 Zone I: Stadt Lohm ar Verflechtungsbereich (Altenrath) insgesam t Lebensm ittel und Reform waren 66,6 4,7 71,3 Die Stadt Lohmar gliedert sich in Bezug auf die Nahversorgung auf drei relevante Verflechtungsbereiche, die in der nachfolgenden Abb. 2 dokumentiert sind: 1 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung einer jeden Stadt, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). 2 Quelle: Stadt Lohmar; Abruf Einwohnermeldedatenbank zum Stand Quelle: Michael Bauer Research GmbH Da die Kaufkraftkennziffer über 105,0 liegt erfolgt in Bezug auf das ermittelte Nachfragevolumen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren eine Absen- kung um 5 %. Mit steigendem Einkommen nimmt nach dem Engelschen Gesetz der Ausgabenanteil für Lebensmittel ab. 5 Quelle: Stadt Lohmar Bevölkerungsstand zum nach Ortsteilen. Seite 6

7 Abb. 2: Verflechtungsbereiche der Nahversorgung in der Stadt Lohmar Zone I: Kerneinzugsbereich Stadt Lohmar 31,181 Ew. Zone II: Verflechtungsbereich (Altenrath) Ew. Teileinzugsbereiche Nahversorgung Lohmar-Ort, Wahlscheid; Heide, Inger Birk Standort des LIDL Lebensmitteldiscounters in Lohmar-Wahlscheid Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende; Seite 7

8 Der Verflechtungsbereich Lohmar-Ort erstreckt sich neben dem urban geprägten Hauptort Lohmar über das ländlich geprägte westliche Stadtgebiet. Im Verflechtungsbereich Lohmar-Ort leben derzeit Einwohner. Die Nahversorgungsangebote konzentrieren sich auf den Zentralen Versorgungsbereich Lohmar. Maßgeblich relevante Angebote sind das SB-Warenhaus KAUFLAND, der neu eröffnete EDEKA Vollsortimenter an der Hauptstraße und die Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL. Der Verflechtungsbereich Heide, Inger, Geber, Birk erstreckt sich über das überwiegend ländlich geprägte östliche Stadtgebiet. Einzelne Ortskerne sind durch andockende Neubausiedlungen überformt worden. Hier leben derzeit Einwohner. Das Nahversorgungsangebot konzentriert sich auf einen EDEKA Vollsortimenter mit Getränkemarkt im Ortsteil Birk. Darüber hinaus sind Betriebe des Ladenhandwerks in den Ortsteilen Inger, Heide und Geber relevant. Der Verflechtungsbereich Lohmar-Wahlscheid deckt das ebenfalls ländlich geprägte nördliche Stadtgebiet ab. Nördlich davon grenzt die Stadt Overath an. Auch hier sind einzelne Ortskernlagen durch Neubausiedlungen ergänzt worden. Besonders attraktiv sind hier Wohnstandorte im Einzugsbereich des DB- Haltepunktes Honrath. Im Verflechtungsbereich Lohmar- Wahlscheid leben derzeit Einwohner. Das Nahversorgungsangebot konzentriert sich auf den Ortsteil Lohmar- Wahlscheid mit dem hier zur Verkaufsflächenerweiterung zu überprüfenden LIDL Lebensmitteldiscounter und einem kleinflächigen EDEKA Supermarkt. Die nachfolgende Abb. 3 dokumentiert das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in der Warengruppe Lebensmittel Reformwaren für die drei separat ausgewiesenen Verflechtungsbereiche. Abb. 3; Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den drei Verflechtungsbereichen der Nahversorgung in der Stadt Lohmar CIMA Warengruppen OT Lohm ar Quelle: cima Kaufkraftanalysen 2014; Rundungsdifferenzen aufgrund nicht ausgewiesener Nachkommastellen möglich. 2.2 Angebotssituation in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in der Stadt Lohmar Ort (in Mio. ) Heide, Inger, Birk (in Mio. ) Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer Aktualisierung der nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbestandsdaten in Lohmar-Ort, Lohmar-Wahlscheid und den Ortsteilen Heide, Inger, Birk und Geber. Die Bestandserhebungen wurden im Oktober 2014 durchgeführt. Die abgeleiteten Umsatzvolumina erfolgten aufgrund der Inaugenscheinnahme des konkreten Warenangebots hinsichtlich Angebotsqualität und Sortimentsstruktur. Die Hochrechnung der Umsätze erfolgte darüber hinaus über branchenübliche Flächenproduktivitäten. Einzugsbereich Einzugsbereich Einzugsbereich OT Wahlscheid (in Mio. ) Lebensm ittel und Reform waren 30,1 14,3 22,2 Seite 8

9 Zusätzlich wurden alle branchenspezifischen Informationen aus Firmen- und Verbandsveröffentlichungen sowie der relevanten Fachliteratur in die Auswertung mit einbezogen. Folgende allgemeine Aussagen können zur aktuellen Betriebs- und Branchenstruktur des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in den relevanten Stadtteilen der Stadt Lohmar getroffen werden: Es wurden in Lohmar-Ort, Lohmar-Wahlscheid sowie den Ortsteilen Heide, Inger, Birk und Geber insgesamt 29 vorhabenrelevante Einzelhandelsbetriebe in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren erfasst. Die Gesamtverkaufsfläche in den relevanten Ortsteilen der Stadt Lohmar beträgt im Segment Lebensmittel, Reformwaren m². Damit liegt in den relevanten Stadtteilen eine Verkaufsflächendichte von 0,28 m². Sie liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 0,45 m² je Einwohner. Der in den relevanten Ortsteilen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 46,7 Mio.. In der ortsteilspezifischen Betrachtung sind folgende Befunde zu dokumentieren: Im Ortsteil Lohmar-Ort beherbergen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren 15 Betriebe eine Verkaufsfläche von m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 31,2 Mio.. Davon entfallen auf den Zentralen Versorgungsbereich Lohmar in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren 10 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m² 6. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 26,8 Mio.. Maßgeblich relevante Anbieter sind das SB-Warenhaus KAUFLAND, Der neu etablierte EDEKA- Vollsortimenter an der Hauptstraße sowie die Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL. Abb. 4: Einzelhandelsstrukturen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren im Ortsteil Lohmar Ort insgesamt CIMA Warengruppe Quelle; cima Bestandserhebungen 2014 Abb. 5: Einzelhandelsstrukturen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren im Zentralen Versorgungsbereich Lohmar Quelle; cima Bestandserhebungen 2014 Anz. der Betriebe Verkaufsfläche in m ² Um satz in Mio. Lebensm ittel, Reform waren ,2 CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe Verkaufsfläche in m ² Um satz in Mio. Lebensm ittel, Reform waren ,8 Der Zentrale Versorgungsbereich Lohmar-Wahlscheid beherbergt in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren 4 Einzelhandelsbetriebe, die auf einer Verkaufsfläche von m² einen Einzelhandelsumsatz von 7,8 Mio. erwirtschaften. Maßgeblich relevante Anbieter sind der hier in Rede stehende LIDL Lebensmitteldiscounter und ein kleinflächiger EDEKA Supermarkt. Außerhalb des Zentralen Versorgungsbereich sind im Standortumfeld in solitärer Standortlage noch ein Getränkemarkt und ein Tankstellenshop anzuführen. 6 Alle Verkaufsflächen beziehen sich jeweils nur auf den jeweiligen Verkaufsflächenanteil der Betriebe in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren. Seite 9

10 Abb. 6: Einzelhandelsstrukturen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren im Zentralen Versorgungsbereich Lohmar- Wahlscheid Fachmarktagglomeration Wiesenauel im Kontext der projektierten Erweiterung des LIDL Lebensmitteldiscounters in Lohmar-Wahlscheid zu berücksichtigen. CIMA Warengruppe Quelle; cima Bestandserhebungen 2014 In den Ortsteilen Heide, Inger, Birk und Geber sind in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren 8 Einzelhandelsbetriebe ansässig. Sie realisieren auf einer Verkaufsfläche von m² einen Einzelhandelsumsatz von 6,9 Mio.. Abb. 7: Einzelhandelsstrukturen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den Ortsteilen Heide, Inger, Birk und Geber CIMA Warengruppe Quelle; cima Bestandserhebungen 2014 Anz. der Betriebe Anz. der Betriebe Verkaufsfläche in m ² Verkaufsfläche in m ² Um satz in Mio. Lebensm ittel und Reform waren ,8 Um satz in Mio. Lebensm ittel und Reform waren ,9 2.3 Einzelhandelsstrukturen in den relevanten Standortbereichen der Stadt Overath Insbesondere die Ortsteile Agger, Honrath, Neuhonrath und Honsbach im nördlichen Verflechtungsbereich Lohmar-Wahlscheid, tendieren in ihrer Bedarfsdeckung im Segment der Nahversorgung auch stark nach Overath. Dementsprechend sind die relevanten Angebote im Zentralen Versorgungsbereich Overath und der Im Zentralen Versorgungsbereich Overath, der sich hauptsächlich entlang der Hauptstraße östlich der Kreuzung zur B 484 erstreckt, sind in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren 6 Betriebe ansässig. Sie realisieren auf einer Verkaufsfläche von m² einen Einzelhandelsumsatz von 5,2 Mio.. Maßgeblicher Anbieter ist neben Betrieben des Ladenhandwerks ein REWE Vollsortimenter. Abb. 8: Einzelhandelsstrukturen in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren im Zentralen Versorgungsbereich Overath CIMA Warengruppe Quelle; cima Bestandserhebungen 2014 Anz. der Betriebe Verkaufsfläche in m ² Um satz in Mio. Lebensm ittel, Reform waren ,2 In der Fachmarktagglomeration Wiesenauel sind der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren der HIT Verbrauchermarkt und der Lebensmitteldiscounter ALDI ansässig. Sie verfügen im Segment Lebensmittel, Reformwaren über eine Verkaufsfläche von m². Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt hier bei deutlich über 10,0 Mio.. 7 Die nachfolgende Abb. 9 dokumentiert den regionalen Wettbewerb der Vollsortimenter und Lebensmitteldiscounter in Lohmar und angrenzenden Standortbereichen. 7 Aus Datenschutzgründen kann der exakte Umsatz nicht ausgewiesen werden. Seite 10

11 Abb. 9: Standorte der Vollsortimenter und Lebensmitteldiscounter in Lohmar und im Standortumfeld LIDL Lohmar-Wahlscheid Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende; Seite 11

12 2.4 Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den Verflechtungsbereichen der Stadt Lohmar Die nachfolgende Abb. 10 dokumentiert die Handelszentralitäten des Lebensmitteleinzelhandels in den relevanten Verflechtungsbereichen der Nahversorgung in der Stadt Lohmar. Abb. 10: Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren in den Verflechtungsbereichen der Stadt Lohmar Im Stadtgebiet Lohmar insgesamt beläuft sich der Einzelhandelsumsatzes des relevanten Einzelhandels in der Stadt Lohmar auf 46,7 Mio., Dem steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen Innerhalb des Stadtraumes von 66,6 Mio. gegenüber. Die Handelszentralität beläuft sich auf 70. Diese Kennziffer signalisiert noch deutliche Gestaltungsspielräume. Nur im Verflechtungsbereich Lohmar-Ort resultieren Kaufkraftzuflüsse mit einer Handelszentralität von 104. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 31,2 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 30,1 Mio. gegenüber. Im Verflechtungsbereich Lohmar-Wahlscheid liegt die Handelszentralität lediglich bei 39. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 8,6 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 22.2 Mio. gegenüber. Auch diese Kennziffer weist bereits deutlich darauf hin, dass die vorgesehene Erweiterung des LIDL Lebensmitteldiscounters um rd. 400 m² stadt- und regionalverträglich gestaltbar ist. Es dürften überwiegend bestehende Kaufkraftabflüsse nach Overath zurückgeholt werden. CIMA Warengruppe Um satz in Mio. Nachfragevolum en (in Mio. ) Verflechtungsbereich Marktabschöpfung Verflechtungsbereich Die Handelszentralität des Lebensmitteleinzelhandels im überwiegend ländlich geprägten Verflechtungsraum Heide, Inger, Geber, Birk von 48 muss als akzeptabel eingeordnet werden. In diesem Verflechtungsraum leben lediglich Einwohner. Lohm ar-ort 31,2 30,1 104 Lohm ar-wahlscheid 8,6 22,2 39 Heide, Inger, Birk 6,9 14,3 48 insgesam t 46,7 66,6 70 Quelle: cima Kaufkraftanalysen und Bestandserhebungen 2014 Seite 12

13 3 Planvorhaben und Standort Die Fa. LIDL möchte den bestehenden Lebensmitteldiscounter am Standort Wahlscheider Straße 120 im Ortsteil Lohmar-Wahlscheid mit einer Verkaufsfläche von derzeit m² auf m² erweitern. Der LIDL Standort Wahlscheider Straße 120 liegt innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Lohmar-Wahlscheid. Damit steht grundsätzlich einer Weiterentwicklung des Marktes aus Perspektive der Landesplanung nichts im Wege, sofern keine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion der Zentralen Versorgungsbereiche nachgewiesen werden kann. Abb. 11: Umsatzerwartung der vorgesehenen Verkaufsflächenerweiterung des LIDL Lebensmitteldiscounters am Standort Wahlscheider Straße 120 im Ortsteil Lohmar-Wahlscheid Zentraler Versorgungsbereich Quelle: cima Betriebseinschätzungen 2014 Die nachfolgende Abb. 12 zeigt die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Lohmar-Wahlscheid und die Standortlage des LIDL Lebensmitteldiscounters. Er dockt noch an die Wohnbebauung an und ist als integrierte Standortlage zu begreifen. Der Markt ist in den Zentralen Versorgungsbereich integriert. Gleichzeitig ist der Standort gut an das regionale Verkehrsnetz über die B 484 angebunden. Verkaufsfläche in m ² Um satzerwartung Erweiteung Mio. der VKF- Flächenproduktivität (in je m ²) LIDL VKF-Erweiterung 400 1, davon Lebensmittel, Reformwaren 1,6 davon Randsortimente 0,2 Mit der Verkaufsflächenerweiterung soll eine moderne, nachhaltige Verkaufsflächendimensionierung erreicht werden. Das Gros der Entwicklungsmaßnahme entfällt auf eine deutliche Verbreiterung der Verkehrswege im Markt. Nur zum Teil geht das Verkaufsflächenwachstum in die Bindung zusätzlicher Umsätze. Die avisierte Verkaufsflächenerweiterung ertüchtigt den Markt, nachhaltig seine Versorgungsfunktion zu übernehmen. Auf die Verkaufsflächenerweiterung von rd. 400 m² dürfte ein Mehrumsatz von 1,8 Mio. entfallen. Davon dürften rd. 1,6 Mio. auf die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren und weitere rd. 0,2 Mio. auf die ergänzenden Randsortimente entfallen. Im Rahmen dieses Gutachtens ist somit zunächst die Frage zu klären, ob die Erweiterung und Modernisierung des bereits ortsansässigen LIDL Marktes zur nachhaltigen Verbesserung und langfristigen Sicherung der Nahversorgung in Lohmar-Wahlscheid beiträgt. Diese Frage kann mit Blick auf die niedrigen Handelszentralitäten bereits bejaht werden. Es ist weiterhin die Frage zu beantworten, ob das Erweiterungsvorhaben negative städtebauliche Auswirkungen auf die bestehenden Versorgungsstrukturen im Nahbereich zur Folge hat und nicht im Widerspruch zu den Vorgaben der Landesplanung und Raumordnung steht. Seite 13

14 Abb. 12: Zentraler Versorgungsbereich Lohmar-Wahlscheid Kartierung Einzelhandel 1: Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Optik, Uhren, Schmuck Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente Betriebe < 800 m² VKF Betriebe 800 m² VKF Leerstand Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Hausrat CIMA GmbH 2012 Seite 14

15 4 Bewertung des Planvorhabens Die Beurteilung der raumordnerischen Verträglichkeit des Vorhabens erfolgt unter Beachtung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung in Nordrhein-Westfalen sowie der Steuerungsempfehlungen zum Einzelhandelskonzept der Stadt Lohmar (CIMA GmbH, 2012). Nach dem Einzelhandelskonzept für die Stadt Lohmar liegt der Vorhabenstandort innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Lohmar-Wahlscheid. Damit sind die Ziele 1 und 2 des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW als erfüllt anzusehen. Siehe hierzu auch Seite 16). Nach dem Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW vom sind als landesplanerische Zielvorgabe für den Standort Wahlscheider Straße 120 in Lohmar-Wahlscheid maßgeblich die Ziele 1 bis 3 relevant: Ziel 1: Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ziel 2: Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur - in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie - in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen dargestellt und festgesetzt werden. Zentrenrelevant sind - Die Sortimente gemäß Anlage 1 und - Weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypische Sortimentsliste). Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich - eine Lage in den zentrale Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild nicht möglich ist und - die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung dient und - zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Ziel 3: Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Sortimenten dür- Seite 15

16 fen Zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). Nachfolgend wird das Vorhaben anhand der Kriterien des Sachlichen Teilplans großflächiger Einzelhandel überprüft. Ziel 1: Lage im Allgemeinen Siedlungsbereich Die im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel geforderte Lage innerhalb eines Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) ist gegeben, Ziel 1 wird erfüllt. Abb. 13: Auszug aus dem Regionalplan Quelle. Auszug aus GEP vom ; Zeichnerische Darstellung Blatt Bonn / Rhein-Sieg Standort LIDL Lebensmitteldiscounter Ziel 2: Lage in einem Zentralen Versorgungsbereich Der Vorhabenstandort liegt innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Lohmar-Wahlscheid. Somit ist Ziel 2 erfüllt (siehe Abb. 12). Ziel 3: Beeinträchtigungsverbot Die Einhaltung des Beeinträchtigungsverbotes kann überzeugend mit der Beurteilung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen belegt werden. Die Verkaufsflächenerweiterung des LIDL-Marktes um rd. 400 m² dürfte in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren maximal einen Mehrumsatz von 1,6 Mio. auslösen. Für diesen Mehrumsatz werden nachfolgend in Abb. 14 (siehe nächste Seite) die prognostizierten Umsatzverlagerungen ausgewiesen. Für die ergänzenden Randsortimente ist von einem Mehrumsatz von 0,2 Mio. auszugehen. Ein Nachweis konkreter Umsatzverlagerungen kann aufgrund des geringen Volumens insgesamt nicht nachgewiesen werden. Die ermittelten Umsatzverlagerungseffekte bewegen sich in Bezug auf die relevanten Zentralen Versorgungsbereiche zwischen 0,2 % und 6,4 %. Für keinen der zu berücksichtigenden Zentralen Versorgungsbereiche ist eine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion zu erwarten. Die höchste relative Umsatzumlenkung erfolgt im Zentralen Versorgungsbereich Lohmar-Wahlscheid selbst. Es handelt sich hierbei um eine Umsatzumverteilung innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs. Die ermittelten Umsatzverlagerungen für die Zentralen Versorgungsbereiche Lohmar-Ort (0,05 Mio. ), Seelscheid (0,05 Mio. ) und Overath (0,2 Mio. ) sind alles in allem vernachlässigbar. Seite 16

17 Abb. 14: Resultierende Umsatzverlagerungen bei Realisierung der vorgesehenen Verkaufsflächenerweiterung des LIDL Lebensmitteldiscounters an der Wahlscheider Straße in Lohmar-Wahlscheid um rd. 400 m² Standortbereiche Um satzverlagerung in Mio. Um satz in Mio. relative Um satzverlagerung (in %) ZVB Lohmar-Ort 0,05 26,8 0,2% übriger LEH 'Lohmar-Ort' 0,00 4,4 0,0% ZVB Lohmar-Wahlscheid 0,50 7,8 6,4% Heide, Inger, Birk 0,00 6,9 0,0% ZVB Overath 0,20 5,2 3,8% übriger LEH 'Overath' (Standort Wiesenauel 0,75 >10,0 6,0% - 7,0% ZVB Seelscheid 0,05 13,0 0,4% zusätzliche Kaufkraftzuflüsse von außerhalb 0,05 Umsatzerwartung der Verkaufsflächenerweiteung 1,60 Quelle: cima Auswirkungsanalysen nach HUFF Umsatzdaten für den Zentralen Versorgungsbereich Seelscheid wurden aus dem vorliegenden Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid für das Jahr 2014 hochgerechnet (CIMA GmbH 2013). Der Standortraum Heide, Inger, Birk wird durch die Standortentwicklung des LIDL Lebensmitteldiscounters in Lohmar-Wahlscheid nicht tangiert. Der höchste Umsatzverlagerungseffekt entfällt mit 0,75 Mio. auf die Fachmarktagglomeration Wiesenauel. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von 6,0 % bis 7,0 %. 8 Diese nicht integrierte Standortlage ist landesplanerisch nicht unter besonderen Schutz gestellt. Die Auswirkungsanalyse dokumentiert deutlich, dass keine wesentliche Beeinträchtigung relevanter Zentraler Versorgungsbereiche gegeben ist. Damit wird Ziel 3 (Beeinträchtigungsverbot) erfüllt. Mit Blick auf die ermittelte Geringfügigkeit der eintretenden Umsatzverlagerungseffekte, erübrigt sich unseres Erachtens ergänzend zu prüfen, wie sich eine vollständige Neuansiedlung des LIDL- Marktes am Standort Wahlscheider Straße in Lohmar-Wahlscheid auswirken würde. Die CIMA Beratung + Management GmbH weist ausdrücklich darauf hin, dass solche als ob -Betrachtungen wie sie der Einzelhandelserlass NRW empfiehlt und durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom B eingefordert werden, seriöser Weise nicht gerechnet werden können. Die bereits etablierten Flächen wirken bereits seit Jahren am Markt und es kann nicht so getan werden, als gäbe es den Markt bisher nicht. Hypothetisch müssten, dann ja Märkte im Wettbewerbsumfeld diesen Umsatz des hypothetisch nicht existenten Marktes binden. Die CIMA Beratung + Management GmbH beteiligt sich nicht an solchen spekulativen Rechenansätzen. 8 Aus Datenschutzgründen kann der exakte Einzelhandelsumsatz des Lebensmitteleinzelhandels in der Fachmarktagglomeration Wiesenauel nicht ausgewiesen werden. Seite 17

18 Die Erweiterung des LIDL Lebensmitteldiscounters im Standortbereich Wahlscheider Straße 120 in Lohmar-Wahlscheid von m² auf m² wird als verträglich eingeordnet. Die Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lohmar werden nicht verletzt. Die relevanten landesplanerischen Ziele und Grundsätze werden, wie dokumentiert, erfüllt. Seite 18