Gutachterliche Stellungnahme zur Verkaufsflächenerweiterung der Penny- Filiale am Wasserkrüger Weg in Mölln

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1 Gutachterliche Stellungnahme zur Verkaufsflächenerweiterung der Penny- Filiale am Wasserkrüger Weg in Mölln München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck T F cima.luebeck@cima.de Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Bearbeitung: Julia Lemke Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Kultur Lübeck, 18. August 2017 Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung+ Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung+ Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung+ Management GmbH in Lübeck. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Ausführungen zum Planvorhaben in Mölln Beschreibung des Planvorhabens Das Planvorhaben im Kontext des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Vorhabenrelevante Einzelhandelsstrukturdaten Vorhabenrelevante Nachfragesituation in Mölln Vorhabenrelevante Angebotssituation in Mölln Wirkungsprognose des Planvorhabens Ökonomische Wirkungsprognose Vorbemerkung und rechtliche Einordung Umsatzerwartung des Planvorhabens Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung Raumordnerische Vorgaben und deren Bewertung Abschließende Bewertung und Empfehlung Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Lage des Plangebietes in Mölln (Makrostandort)... 6 Abb. 2: Lage des Plangebietes in Mölln (Mikrostandort)... 7 Abb. 3: Planzeichnung PENNY Markt Erweiterung... 7 Abb. 4: Schematische Darstellung der Lagebereiche in Mölln... 8 Abb. 5: Vorhabenrelevante Angebotssituation in Mölln Abb. 6: Lage der Wettbewerber in Mölln (Auswahl) Abb. 7: Wettbewerb in der Stadt Mölln Abb. 8: Umsatzerwartung des Planvorhabens Abb. 9: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens Abb.10: Verflechtungsbereich der Stadt Mölln Abb.11: Relation des Nachfragevolumens und des Planvorhabenumsatzes Abb.12: Lage innerhalb des baulich zusammenhängenden Siedlungsgebietes Seite 3

4 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag und Zielsetzung Erstellung eines Verträglichkeitsgutachtens für die Verkaufsflächenerweiterung des PENNY Lebensmitteldiscounters am Wasserkrüger Weg in der Stadt Mölln. Die Stellungnahme bezieht sich auf die vorliegende Planung zur Modernisierung und Erweiterung des PENNY Lebensmitteldiscountmarktes von heute 800 m 2 auf zukünftig m 2 Verkaufsfläche (+ 225 m 2 ). Die zentrale Fragestellung ist die Ermittlung der Auswirkungen des Planvorhabens auf die Wettbewerbsstrukturen innerhalb des Möllner Stadtgebietes und die planungsrechtliche Zulässigkeit. Auftraggeber Penny Markt GmbH Zeitraum August 2017 Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign Beschreibung und Bewertung der heutigen Nahversorgungssituation in der Stadt Mölln. Ökonomische Wirkungsanalyse: Prognose über die warengruppenspezifischen Umsatzverlagerungen differenziert nach Lagebereichen im Möllner Stadtgebiet. Aussagen zu den zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen der Planvorhaben auf Basis der ökonomischen Wirkungsanalyse im Sinne 11 Abs. 3 BauNVO; Schwerpunkt der Untersuchung sind die Auswirkungen des Planvorhabens auf die integrierten Nahversorgungsstrukturen in der Stadt Mölln. Berücksichtigung der raumordnerischen und landesplanerischen Vorgaben: Regionales Einzelhandelskonzept für die Region Mölln 2006, Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2010 Vorbemerkung zur Methodik Im Kontext der hier vorliegenden gutachterlichen Stellungnahme wurde eine Betrachtung der Wettbewerbssituation in der Stadt Mölln vorgenommen. Im August 2016 wurde durch das cima- Projektteam eine Bestandserhebung der vorhabenrelevanten Sortimente im gesamten Möllner Stadtgebiet durchgeführt. Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgte über veröffentlichte Angaben bundesweit tätiger Unternehmen, cima interne Unternehmensdaten sowie einer Inaugenscheinnahme der Unternehmen hinsichtlich ihrer Wettbewerbsfähigkeit. Die erarbeitete, gutachterliche Stellungnahme nimmt ausschließlich Bezug auf Fragestellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Mölln. Umweltrelevante Fragestellungen sowie Fragen der Leistungsfähigkeit der verkehrlichen Erschließung bleiben hier außer Acht. Die Beurteilung der städtebaulichen Verträglichkeit des Planvorhabens erfolgt unter Zugrundelegung der Prüfungsanforderungen des BauGB sowie der Vorgaben des LEP Schleswig-Holstein. Nachfrageanalyse Das projektrelevante Kaufkraftpotenzial in der Stadt Mölln wurde auf der Grundlage aktueller Einwohnerzahlen, warengruppenspezifischer Verbrauchsausgaben und des örtlichen Kaufkraftniveaus berechnet. Seite 4

5 Wirkungsanalyse Die ökonomische Wirkungsanalyse zeigt die Auswirkungen des Planvorhabens auf die Wettbewerbsstrukturen im Möllner Stadtgebiet auf. Die erwarteten Umsatzverlagerungen werden in absoluten und relativen Werten auf der Grundlage einer ökonometrischen Modellrechnung nach HUFF 1 berechnet. Abschließende gutachterliche Stellungnahme Übereinstimmung/ Nichtübereinstimmung der Vorhaben mit den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung Empfehlungen für die Umsetzung der Vorhaben: Planungs- und Handlungsempfehlungen zur Dimensionierung etc. Empfehlungen zum weiteren Vorgehen 1 Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Denk- und Rechenmodell das Einkaufsattraktivitäten und Zeitdistanzen zur Berechnung von Kaufkraftströmen miteinander gewichtet. Die cima hat langjährige Erfahrung, die theoretischen Modellrechnungen auf Plausibilität zu prüfen und realistische regionale Szenarien abzuleiten. Seite 5

6 2 Ausführungen zum Planvorhaben in Mölln 2.1 Beschreibung des Planvorhabens In der Stadt Mölln wird derzeit die Verkaufsflächenerweiterung des PENNY Lebensmitteldiscounters am Wasserkrüger Weg diskutiert. Der bereits am Standort adressierte PENNY Markt plant die Verkaufsfläche von heute 800 m 2 auf m 2 zu erweitern. Die geplante Verkaufsflächenerweiterung und Modernisierung des bereits ortsansässigen PENNY Lebensmitteldiscounters dient in erster Linie der Bestandsoptimierung und der Anpassung an die aktuellen Standards des Unternehmens was wiederum zur Sicherung des langfristigen Fortbestandes beiträgt. Die Entwicklungsfläche befindet sich in einer siedlungsstrukturell integrierten Lage im zentralen Möllner Stadtgebiet. Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die Lage des Planvorhabens innerhalb des Möllner Stadtgebietes: Abb. 1: Lage des Plangebietes in Mölln (Makrostandort) Planvorhaben 3 Kartengrundlage: openstreetmap Bearbeitung: cima 2017 Seite 6

7 Abb. 2: Lage des Plangebietes in Mölln (Mikrostandort) Abb. 3: Planzeichnung PENNY Markt Erweiterung Planvorhaben 6 Kartengrundlage: openstreetmap Bearbeitung: cima 2017 Auf Grundlage der Standortbegehung durch die cima sind im unmittelbaren Umfeld des PENNY Lebensmitteldiscounters am Wasserkrüger Weg u.a. der Schuhfilialist ARMBRUSTER und kleinteilige Facheinzelhandelsbetriebe vorhanden sowie im weiteren Verlauf der Heinrich-Langhans-Straße ein KIK Textilfachmarkt. Darüber hinaus sind Fachmärkte des aperiodischen Bedarfs (DÄNISCHES BETTEN- LAGER, BAUKLOTZ, MATRATZEN CONCORD, FUTTERHAUS etc.) sowie ergänzende kleinteilige Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungsunternehmen am Grambeker Weg vorhanden. Die verkehrliche Erreichbarkeit des Plangebietes ist grundsätzlich positiv zu bewerten. Die innerstädtische Verkehrsanbindung ist über den Wasserkrüger Weg für den Individualverkehr optimal gegeben. Die Zufahrt der Stellplatzanlage erfolgt die Heinrich-Langhans- Straße. Quelle: Penny-Markt GmbH Bearbeitung: cima 2017 Bei der Beurteilung des Planvorhabens ist von besonderer Relevanz, mögliche Wechselwirkungen zwischen dem Plangebiet am Wasserkrüger Weg und den weiteren wohnortnahen Versorgungsstrukturen im Möllner Stadtgebiet detailliert zu untersuchen. Voraussetzung für die Genehmigung des Planvorhabens ist der Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit (Auswirkung auf die bestehenden Nahversorgungsstrukturen) durch eine differenzierte Einzelfallbetrachtung. Seite 7

8 2.2 Das Planvorhaben im Kontext des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Abb. 4: Schematische Darstellung der Lagebereiche in Mölln Für die Stadt Mölln liegt kein kommunales Einzelhandelskonzept vor, das eine parzellenscharfe und damit rechtssichere Definition und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche oder die Ableitung kommunaler Entwicklungsziele beinhaltet. Als eine ergänzende Bewertungsrundlage verwendet die cima aus diesem Grund das Regionale Einzelhandelskonzept für die Region Mölln. Das Regionale Einzelhandelskonzept für die Region Mölln (cima 2006) definiert Ziele und Leitlinien für die Einzelhandelsentwicklung anhand von einheitlich festgelegten Bewertungs- und Standortkriterien. Für das Regionale Einzelhandelskonzept haben sich die Stadt Mölln und die angrenzenden Amtsgemeinden Nusse, Breitenfelde und Gudow-Sterley zusammengefunden. Das Regionale Einzelhandelskonzept definiert für die Stadt Mölln insgesamt sechs bedeutende Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet. Die schematische Festlegung dieser sogenannten Lagebereiche entspricht dabei jedoch nicht der grundstücksgenauen Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche; die Definition der Lagebereiche hat lediglich einen informellen Charakter. Neben der Innenstadt als wichtigste Einzelhandelslage im Stadtgebiet sind die Standortbereiche Mölln-Nord, Grambeker Weg-Nord, Grambeker Weg-Süd, Wasserkrüger Weg und Waldstadt als herausgehobene Lagebereiche ausgewiesen. Als Kriterium für die Abgrenzung der Lagebereiche wurde sowohl die Anzahl der Betriebe als auch die Dichte der vorhandenen Einzelhandelsbesatzes sowie die räumlichen und funktionalen Einbindung der Einzelhandelslage in die Siedlungsstruktur zu Grunde gelegt. Quelle: openstreetmap Bearbeitung: cima 2017 Seite 8

9 Zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Mölln im Jahr 2006 war der hier als Erweiterungsvorhaben diskutierte PENNY Lebensmitteldiscounter am Grambeker Weg vorhanden und dem definierten Lagebereich Grambeker Weg-Nord zugeordnet. Der PENNY Markt hat jedoch bereits vor einigen Jahren den Betrieb in den Standortbereich Wasserkrüger Weg/ Heinrich- Langhans-Straße verlagert. 2 Der Lebensmitteldiscounter PENNY ist somit heute, zwar faktisch außerhalb des definierten Lagebereiches Grambeker Weg-Nord adressiert, aber in unmittelbarer Nähe. Vor dem Hintergrund die Nahversorgungsfunktion des Lagebereiches Grambeker Weg Nord zu sichern sowie der räumlichen Nähe und der funktionalen Anbindung des Planvorhabenstandortes an den weiteren Einzelhandels- und Dienstleitungsbesatz im Lagebereich Grambeker Weg-Nord, sollte der heutige Standort des PENNY Markt am Wasserkrüger Weg dem Lagebereich Grambeker Weg- Nord zugeordnet werden. Folgende Aussagen trifft das Regionale Einzelhandelskonzept zum Lagebereich Grambeker Weg-Nord: Der Standort wirkt durch das stark discountorientierte Angebot, die Außendarstellung der Betriebe und die unübersichtliche Verkehrssituation z.t. verwahrlost, eine weitere Abwärtsentwicklung des Standortes ist zu befürchten. Der Standort bietet sich nicht an, um eine Ausweitung des Angebotes vorzunehmen. 2 Eine Nahversorgungsaufgabe kann der Lagebereich Grambeker Weg-Nord seitdem nicht mehr wahrnehmen. Der Standort müsste in seinem gesamten Erscheinungsbild aufgewertet werden. Dazu gehört neben einer Verbesserung der Verkehrssituation insbesondere die Außendarstellung der Betriebe. Aus Sicht der cima würde die geplante Modernisierung des bereits bestehenden PENNY Marktes maßgeblich zur Sicherung und Stabilisierung der Versorgungsfunktion des definierten Lagebereiches Grambeker Weg-Nord beitragen können. Darüber hinaus wird mit der geplanten Modernisierung des PENNY Marktes das städtebauliche Erscheinungsbild des Lagebereiches nachhaltig attraktiviert. Eine Ausweitung des Angebotes ist nicht vorgesehen. Im Rahmen dieses Gutachtens ist somit nicht die Frage zu klären, ob das Planvorhaben den Zielvorstellung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Mölln entspricht, diese Frage ist positiv zu bewerten. Aus Sicht der cima kann die Modernisierung des PENNY Marktes zur Verbesserung und langfristigen Sicherung der Nahversorgung in der Stadt Mölln und insbesondere im Lagebereich Grambeker Weg-Nord beitragen. Vielmehr ist die Frage zu beantworten, ob die geplante Erweiterung und Modernisierung des PENNY Lebensmitteldiscounters negative städtebauliche Auswirkungen auf die weiteren bestehenden Versorgungsstrukturen im Möllner zur Folge hat. Die ökonomische Wirkungsanalyse wird in Kap. 4.1 dokumentiert und gutachterliche bewertet. Zusammenfassend lässt sich an dieser Stelle sagen, dass das Planvorhaben grundsätzlich den Zielen und Grundsätzen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Mölln (Absicherung und Verbesserung der Einzelhandels- und Nahversorgungsstrukturen in den festgelegten Lagebereichen) entspricht. Seite 9

10 3 Vorhabenrelevante Einzelhandelsstrukturdaten In der Stadt Mölln wird derzeit die Verkaufsflächenerweiterung und Modernisierung des PENNY Lebensmitteldiscounters am Wasserkrüger Weg diskutiert. Geplant ist die Erweiterung der Verkaufsfläche von heute 800 m 2 auf zukünftig m 2 (+ 225 m 2 Verkaufsfläche) am derzeitigen Standort. Für die gutachterliche Bewertung des Planvorhabens ist eine detaillierte Analyse der Wettbewerbssituation innerhalb des Möllner Stadtgebietes erforderlich. Die Attraktivität der konkurrierenden Wettbewerber innerhalb der Stadt Mölln, die Lage, die Betriebsform und die Größe der Wettbewerber sind dabei von großer Relevanz. 3.1 Vorhabenrelevante Nachfragesituation in Mölln Die cima konnte auf vorliegende Einzelhandelsbestandsdaten aus früheren Untersuchungen in der Stadt in der Stadt Mölln zurückgreifen. Im August 2016 erfolgte eine vollständige Erhebung aller Wettbewerber in den vorhabenrelevanten Branchen Nahrung und Genussmittel sowie Drogerieartikel in den definierten Lagebereichen gemäß REHK für die Region Mölln. Außerhalb dieser Lagebereiche wurden Wettbewerber erst ab mind. 400 m² Verkaufsfläche berücksichtigt. Die Berechnung des vorhabenrelevanten Nachfragepotenzials 3 erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahl 4 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer 5. Für die Warengruppe Nahrung und Genussmittel wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von (BUND) für das Jahr 2017 zugrunde gelegt. Für die ebenfalls vorhabenrelevante Branche der Drogerieartikel steht ein Ausgabesatz pro Kopf von 315 für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung. Diese Beträge werden an das Kaufkraftniveau der jeweiligen Kommune mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst. Die Kaufkraftkennziffer der Stadt Mölln beträgt nach Angaben der Firma MB Research 94,8 (Bund = 100). Das vorhabenrelevante Nachfragepotenzial beläuft sich auf insgesamt 44,0 Mio Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung einer jeden Stadt, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). Quelle: Statistikamt Nord (Stand ) Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2017 Seite 10

11 3.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation in Mölln Folgende allgemeine Aussagen können zur vorhabenrelevanten Angebotssituation in der Stadt Mölln getroffen werden: Abb. 5: Vorhabenrelevante Angebotssituation in Mölln Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in Mölln CIMA Warengruppe Quelle: cima 2017 Anzahl der Betriebe In der ebenfalls vorhabenrelevanten Warengruppe der Drogerieartikel ist der Drogeriefachmarkt ROSSMANN in der Innenstadt und der Drogeriefachmarkt BUDNIKOWSY im Standortbereich Grambeker Weg-Süd vorhanden. Das weitere vorhabenrelevante Angebot im Segment Drogerieartikel findet sich ausschließlich als Randsortiment in den Lebensmittelfrischemärkten und Lebensmitteldiscountern. Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Nahrung und Genussmittel ,4 Drogerieartikel ,1 SUMME ,5 Insgesamt wurden 47 vorhabenrelevante Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Mölln erfasst. Bei 44 Betrieben wurde als Hauptsortiment die Branche Nahrung und Genussmittel dokumentiert, drei Einzelhandelsunternehmen bieten Drogerie bzw. Parfümerieartikel im Kernsortiment an. Das Stadtgebiet von Mölln verfügt über eine vorhabenrelevante Gesamtverkaufsfläche in den Branchen von m 2, 6 darunter m² Nahrung und Genussmittel sowie m² Drogerieartikel. Der von der cima errechnete Einzelhandelsumsatz in den vorhabenrelevanten Branchen liegt bei ca. 67,5 Mio. (brutto/jahr); davon entfällt auf die Warengruppe Nahrung und Genussmittel 58,4 Mio. und die Gruppe der Drogerieartikel 9,1 Mio.. In Bezug auf das quantitative Lebensmittelangebot kann die Nahversorgungssituation in der Stadt Mölln als gut bezeichnet werden. Auch unter Berücksichtigung von ergänzenden, qualitativen Bewertungsaspekten kann konstatiert werden, dass sich die dominierenden Nahversorgungsstrukturen in Mölln fast vollständig auf die festgelegten und damit planerisch gewollten Lagebereiche gemäß REHK konzentrieren. 7 Der Standort des Lebensmitteldiscounters PENNY am Wasserkrüger Weg befindet sich gemäß REHK 2006 zwar außerhalb einer der festgelegten Lagebereiche 8 ; aufgrund der räumlichen und funktionalen Anbindung an den Einzelhandels- und Dienstleitungsbesatz im Lagebereich Grambeker Weg-Nord sollte der PENNY Markt jedoch in diesen Lagebereich integriert werden. Außerhalb der Lagebereiche ist ausschließlich der Lebensmittelverbrauchermarkt MARKTKAUF (Industriestraße) als ein regional bedeutsamer Nahversorgungsbetrieb erfasst werden. 6 Die Angaben zu den Verkaufsflächen und Umsätzen beziehen sich nicht nur auf die genannten 47 Betriebe, sie beinhalten ebenso die vorhabenrelevanten Randsortimente in z.t. branchenfremden Betrieben. 7 8 Vgl. Regionales Einzelhandelskonzept für die Region Mölln (cima 2006) Der PENNY Markt war im Jahr 2006 noch am Grambeker Weg vorhanden. Seite 11

12 Abb. 6: Lage der Wettbewerber in Mölln (Auswahl) Für die Stadt Mölln liegt kein vom Rat der Stadt verabschiedetes Einzelhandelskonzept mit einer Ausweisung zentraler Versorgungsbereiche vor. Die cima orientiert sich an den festgelegten Lagebereichen gemäß REHK für die Region Mölln. Lagebereich Innenstadt Der Möllner Innenstadt kommt bezüglich der Verkaufsflächenausstattung im Bereich Nahrung und Genussmittel nur eine untergeordnete Rolle zu. Der wichtigste Anbieter ist ein kleinteiliger EDEKA Lebensmittelfrischemarkt. Darüber hinaus sind Betriebe des Lebensmittelhandwerks und kleinere Spezialgeschäfte innerhalb des abgegrenzten Lagebereiches Innenstadt vorhanden. Der Drogeriefachmarkt ROSSMANN und die Parfümerie SCHUHBACK sind dem vorhabenrelevanten Segment der Drogerie- und Parfümerieartikel zuzurechnen. Lagebereich Mölln-Nord Der Lagebereich Mölln-Nord (Ratzeburger Straße) beherbergt die Lebensmitteldiscounter ALDI und NETTO. Für den ALDI Lebensmitteldiscounter werden aktuell ebenfalls die Verkaufsflächenerweiterung und die Modernisierung des Ladenlokals geplant. Kartengrundlage: openstreetmap Quelle: cima 2017 Lagebereich Grambeker Weg-Nord Zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Mölln im Jahr 2006 war der hier als Erweiterungsvorhaben diskutierte PENNY Lebensmitteldiscounter am Grambeker Weg vorhanden und dem definierten Lagebereich Grambeker Weg-Nord zugeordnet. Der PENNY Markt hat jedoch bereits vor einigen Jahren den Betrieb in den Standortbereich Wasserkrüger Weg/ Heinrich-Langhans-Straße verlagert. Vor dem Hintergrund die Nahversorgungsfunktion des Lagebereiches Grambeker Weg Nord zu sichern sowie der räumlichen Nähe und der funktionalen Anbindung des Planvorhabenstandortes an den weiteren Ein- Seite 12

13 zelhandels- und Dienstleitungsbesatz im Lagebereich Grambeker Weg-Nord, sollte der heutige Standort des PENNY Markt am Wasserkrüger Weg dem Lagebereich Grambeker Weg-Nord zugeordnet werden. Lagebereich Grambeker Weg-Süd Dem Lagebereich Grambeker Weg Süd kommt eine Nahversorgungsaufgabe zu, die über das Möllner Stadtgebiet hinausreicht. Auf Grundlage der Standortbegehung durch die cima sind im Lagebereich Grambeker Weg-Süd u.a. der Lebensmittelfrischemarkt FAMILA, die Lebensmitteldiscounter PENNY und ALDI 9 sowie der Drogeriefachmarkt BUDNIKOWSKY adressiert. Im weiteren nördlichen Verkauf des Grambeker Wegs sind der Lebensmitteldiscounter LIDL und der Lebensmittelvollsortimenter EDEKA vorhanden. 10 Darüber hinaus sind Fachmärkte des aperiodischen Bedarfs sowie ergänzende kleinteilige Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungsunternehmen im Standortbereich vorhanden. Lagebereich Wasserkrüger Weg Der Lagebereich Wasserkrüger Weg übernimmt ausschließlich eine Nahversorgungsfunktion für den unmittelbaren Nahbereich: Hauptanbieter ist ein NORMA Lebensmitteldiscountmarkt. Lagebereich Waldstadt Im südlichen Möllner Stadtteil Waldstadt ist der kleinteilige Lebensmittelfrischemarkt EDEKA zur Versorgung der Bewohner im unmittelbaren Nahbereich zu finden. Abb. 7: Wettbewerb in der Stadt Mölln 9 10 Der Lebensmitteldiscounter ALDI strebt die Erweiterung der Verkaufsfläche von derzeit m 2 auf m 2 an. Der Lebensmittelfrischemarkt EDEKA erweitert derzeit die Verkaufsfläche von heute rd m 2 auf zukünftig m 2 an. Der Lebensmitteldiscounter LIDL plant die Verkaufsfläche auf ca m 2 zu erweitern (+ 570 m 2 Verkaufsfläche). Fotos: cima 2017 Seite 13

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15 4 Wirkungsprognose des Planvorhabens 4.1 Ökonomische Wirkungsprognose Vorbemerkung und rechtliche Einordung Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Umsatzumlenkungsquote, die in Mio. und in % ausgedrückt wird. Allerdings bedeutet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine unzumutbare Auswirkung. Denn die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage allein ist baurechtlich irrelevant. 11 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die sog. städtebauliche Effekte nach sich zieht (Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen, wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung). 12 Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzuges ist zwischen dem Abstimmungsschwellenwert einerseits und dem Hindernisschwellenwert andererseits zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines numerisch-präzisen Schwellen- oder Rahmenwertes bislang offen gelassen. 13 Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art angenommen 11 Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu 34 BauGB 12 OVG Greifswald, U. v , 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v , 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 13 BVerwG vom , 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v , 4 C 14.01, S. 15 UA (= Abstimmungsschwellenwert ), wenn ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu Lasten der Nachbargemeinde eine Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lassen Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % relevant. 16 Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen markieren. 17 Unzumutbar im Sinne eines Hindernisschwellenwertes ist ein Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt wird allerdings abhängig unter anderem vom 14 Urteil vom , 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr OVG Lüneburg, E. v , 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 03,76; B. v , 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom , 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v , 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg Seite 15

16 maßgeblichen Sortiment ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %. 18 Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom , 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Umsatzabfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassen. Neuere Rechtsprechungen gehen demnach davon aus, dass erst bei einer Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. 19 Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Abhängigkeit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Bewertung von Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumlenkungsquote nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines Planvorhabens sein sollte. Es bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Umsatzabfluss nur ein Indiz im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading- Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzumverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden Trading-Down- Effekten. 18 OVG Koblenz, Urteil vom , 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom , 26 N , NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen bzw. Planvorhaben zur Erweiterung bestehender Betriebe verwendet die cima im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Schwelle als wesentlichen Bewertungsmaßstab. Je nach der Situation vor Ort sind dabei jedoch branchenspezifische Abweichungen (nach oben und unten) grundsätzlich möglich, um den speziellen Gegebenheiten gerecht zu werden. Dies bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung Umsatzerwartung des Planvorhabens Planungsinhalt ist die Verkaufsflächenerweiterung einer bereits ortsansässigen PENNY Filiale am Wasserkrüger Weg in der Stadt Mölln. Der bereits am Standort adressierte PENNY Lebensmitteldiscounter plant die Verkaufsfläche von heute rd. 800 m 2 auf zunächst m 2 zu erweitern. Hier sind ausschließlich die zusätzlichen Verkaufsflächen (+ 225 m 2 Verkaufsfläche) in der Darstellung des Planvorhabens relevant. Zur Berechnung der Umsätze der geplanten Verkaufsflächenerweiterung des ortsansässigen PENNY Marktes sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation in Mölln orientieren sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. In die Ausweisung der Planumsätze fließen die konkreten Standortbedingungen mit ein. Die cima geht von einem Gesamtumsatz des Planvorhabens von max. 4,9 Mio. aus. Seite 16

17 Abb. 8: Umsatzerwartung des Planvorhabens Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung Planvorhaben: Erweiterung und Modernisierung des Penny Lebensm itteldiscounters am Wasserkrüger Weg in der Stadt Mölln Erweiterungsvorhaben PENNY Quelle: cima 2017 Verkaufsfläche in m 2 Umsatz in Mio. Flächenproduktivität in /m 2 VKF Lebensm itteldiscounter insgesam t , davon Nahrung und Genussmittel 825 4, davon Drogerieartikel 70 0, davon sonstige Randsortimente 130 0, neu hinzukom m ende Flächen 225 1, davon Nahrung und Genussmittel 165 1, davon Drogerieartikel 20 0, davon sonstige Randsortimente 40 0, Die bereits heute erzielten Umsätze des bestehenden PENNY Marktes (ca. 3,8 Mio. ) verbleiben am Standort. Ausschließlich die zusätzlichen Umsätze des Lebensmitteldiscounters sind für die Darstellung und Bewertung der Umsatzumverteilung relevant und werden in die Wirkungsanalyse einbezogen. Die Umsätze der Erweiterungsflächen berücksichtigen die zu erwartende Attraktivitätssteigerung des modernisierten und neu aufgestellten Marktes. Die geplante Verkaufsflächenerweiterung des ortsansässigen PENNY Lebensmitteldiscounters wird in erster Linie eine Verlagerung von Kundenfrequenzen innerhalb der Stadt Mölln zur Folge haben. Daher ist abzuwägen, in wie weit die Wettbewerber durch Frequenzverluste und Verdrängungsumsätze betroffen sind und negative städtebauliche Effekte zu erwarten sind. Die Auswirkungen auf die bestehenden, integrierten Nahversorgungsstrukturen sind dabei das maßgebliche Bewertungskriterium. Die Prognose der Umsatzverlagerungen innerhalb der Einzelhandelsstrukturen geht auf den ökonometrischen Modellansatz von HUFF (Dr. David L. Huff: Defining and Estimating a Trading Area ) zurück. In die Berechnungen fließen die Attraktivität aller konkurrierenden Einzelhandelsstandorte sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die Entwicklung eines für Mölln spezifischen Verhaltensmodells ist die detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen innerhalb des relevanten Untersuchungsgebietes. Die cima interpretiert das HUFF-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. So sind z.b. spezifische Vorlieben für einzelne Betriebstypen und Anbieter (z.b. Oligopol- oder Monopolvorteile einzelner Betreiber) regionalspezifisch zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind etablierte Verflechtungen innerhalb der Stadt Mölln sowie im direkten Umland zu berücksichtigen. Bei den nachfolgend gerechneten Umverteilungswirkungen wurden folgende Prämissen berücksichtigt: Seite 17

18 Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert ein SB-Warenhaus zunächst unmittelbar mit benachbarten SB-Warenhausstandorten; ein Lebensmitteldiscounter in erster Linie mit nahe gelegenen Lebensmitteldiscountern. In Bezug auf die geplante Verkaufsflächenerweiterung des bereits ortsansässigen Lebensmitteldiscounters PENNY hat die Wettbewerbsanalyse aufgezeigt, dass die weiteren Lebensmitteldiscounter im Möllner Stadtgebiet ausschließlich auf die definierten Lagebereiche im Sinne des REHK für die Region Mölln konzentriert sind (vgl. Kap. 3.2). In Folge der geplanten Verkaufsflächenerweiterung des PENNY Marktes würden somit wesentliche Umsatzanteile von den vorhandenen Lebensmitteldiscountern in den festgelegten Lagebereichen umverteilt werden. Je besser die innerstädtische Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die räumliche Reichweite. Der Lebensmitteldiscounter PENNY befindet sich am Wasserkrüger Weg im zentralen Siedlungsgebiet der Stadt Mölln. Die lokale und innerörtliche Erreichbarkeit des Planvorhabenstandortes ist als sehr gut einzuordnen. Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem Segment mit bereits deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Umfeld, werden deutlich höhere Umsatzverlagerungen vor Ort generiert, als wenn noch von einem Angebotsdefizit auszugehen wäre. Die Wettbewerbsanalyse innerhalb der Stadt Mölln hat aufgezeigt, dass bereits heute eine gute Nahversorgungssituation vorhanden ist. Entsprechend wird die Modernisierung und Verkaufsflächenerweiterung des PENNY Lebensmitteldiscounters in erster Linie zu Umsatzumverteilungen innerhalb des Nahbereiches führen. Weitere Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland von Mölln sind nur in sehr begrenztem Umfang zu erwarten. Der erwartetet Mehrumsatz wird größtenteils durch Kaufkraftverlagerungen innerhalb des Möllner Stadtgebietes erwirtschaftet werden. Mobile Kunden aus dem Umland der Stadt Mölln nutzen in erster Linie die Nahversorgungsstandorte am südlichen Grambeker Weg. Eine weitere Zunahme der Kaufkraftzuflüsse ist in Folge der Modernisierung des PENNY Marktes im Lagebereich Grambeker Weg-Nord nicht zu erwarten. Die räumlichen Umsatzverlagerungseffekte werden für das Projektvorhaben warengruppenspezifisch für die Sortimente Nahrung und Genussmittel sowie Drogerieartikel aufgezeigt. Da es sich hierbei um eine reine Umsatzumverteilung handelt, ist die Aufteilung der Umsatzherkunft auf die einzelnen Standorte innerhalb des Untersuchungsgebietes stark an dem dort vorhandenen Wettbewerb orientiert. Je nach Wettbewerbssituation kann die Umsatzherkunft in den einzelnen Warengruppen z.t. variieren. Seite 18

19 Abb. 9: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens Planvorhaben: Erweiterung und Modernisierung des Penny Lebensm itteldiscounters am Wasserkrüger Weg in der Stadt Mölln cima Warengruppe Nahrung und Genussmittel Umsatzumverteilunumverteilung Umsatz- Umsatz aktuell in Mio. in Mio. in % Stadtgebiet Mölln insgesam t 55,2 0,9 1,6 davon Lagebereich Innenstadt Mölln 5,3 0,0 0,7 davon Lagebereich Mölln Nord 7,0 0,0 0,5 davon Lagebereich Grambeker Weg Nord* 0,3 0,0 0,3 davon Lagebereich Grambeker Weg Süd 28,5 0,6 2,0 davon Lagebereich Wasserkrüger Weg 3,7 0,2 4,9 davon Lagebereich Waldstadt 2,6 0,0 0,4 davon sonstiges Möllner Stadtgebiet 7,8 0,1 1,0 Umsatzumverteilungen von außerhalb des Möllner Stadtgebietes 0,0 * ohne die Bestandsumsätze des PENNY Marktes Planvorhaben: Erweiterung und Modernisierung des Penny Lebensm itteldiscounters am Wasserkrüger Weg in der Stadt Mölln cima Warengruppe Drogerieartikel Umsatzumverteilunumverteilung Umsatz- Umsatz aktuell in Mio. in Mio. in % Stadtgebiet Mölln insgesam t 8,9 0,1 1,1 davon Lagebereich Innenstadt Mölln 2,7 0,0 0,5 davon Lagebereich Mölln Nord 0,4 0,0 1,0 davon Lagebereich Grambeker Weg Nord* 0,0 0,0 0,9 davon Lagebereich Grambeker Weg Süd 4,3 0,1 1,6 davon Lagebereich Wasserkrüger Weg 0,1 0,0 3,6 davon Lagebereich Waldstadt 0,2 0,0 0,6 davon sonstiges Möllner Stadtgebiet 1,1 0,0 0,8 Umsatzumverteilungen von außerhalb des Möllner Stadtgebietes 0,0 * ohne die Bestandsumsätze des PENNY Marktes Quelle: cima 2017 Die ökonomische Wirkungsanalyse geht von der Annahme aus, dass die Planvorhabenumsätze zu einem wesentlichen Anteil innerhalb des Möllner Stadtgebietes umverteilt werden; die vorhandenen Lebensmitteldiscounter und eingeschränkt auch die Lebensmittelfrischemärkte stehen in einem direkten Wettbewerb zu dem beschriebenen Planvorhaben. Im Ergebnis zeigt die ökonomische Wirkungsprognose auf, dass durch die geplante Verkaufsflächenerweiterung des PENNY Lebensmitteldiscounters für keinen der untersuchten Lagebereiche im Möllner Stadtgebiet Umsatzverlagerungseffekte in einem abwägungsrelevanten Umfang erreicht werden. In der allgemeinen Rechtsprechung werden Umsatzverlagerungen ab 10 % als abwägungsrelevant eingeordnet. Die Umsatzumverteilungsquoten in der Branche Nahrung und Genussmittel (Kernsortiment des Lebensmitteldiscounters) liegen zwischen 0,3 % und max. 4,9 %. Eine zu erwartende Einschränkung der Versorgungsfunktion liegt für keinen der relevanten Wettbewerbsstandorte innerhalb des Möllner Stadtgebietes vor. Auf Grundlage der Modellrechnung ist der nahe gelegene Lagebereich Wasserkrüger Weg am stärksten durch Umsatzumverteilungseffekte betroffen. Die ökonomische Wirkungsanalyse geht von der Annahme aus, dass die Umsatzumverteilung in erster Linie an wettbewerbsgleichen Standorten im Nahbereich zum Tragen kommt; aufgrund der direkten Angebotsüberschneidung und der Nähe der Standorte zueinander steht somit insbesondere der Lebensmitteldiscounter NORMA am südlichen Wasserkrüger Weg in einem maßgeblichen Wettbewerb mit der beschriebenen Neuaufstellung des PENNY Marktes. Die absolute Umsatzverlagerung in der Branche Nahrung und Genussmittel liegt zwar nur bei rd. 0,2 Mio.. Dies entspricht jedoch einer relativen Umsatzverlagerung von 4,9 %. Der Wettbewerbsdruck würde sich zwar erhöhen, negative städtebauliche Auswirkungen, die mit einem Wegbrechen der Versorgungsstrukturen einhergehen, sind dennoch nicht zu erwarten. Seite 19

20 In der Branche Drogerieartikel liegen die prognostizierten Umsatzverluste bei weniger als 0,05 Mio.. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von 3,6 %. Die relative Umsatzverlagerung im Lagebereich Grambeker Weg-Süd beläuft sich in der Branche Nahrung und Genussmittel auf 2,0 %, in der Branche der Drogerieartikel ist der Lagebereich mit einem Umsatzverlust von 1,6 % betroffen. Sowohl die Lebensmitteldiscounter ALDI, LIDL und PENNY als auch die Lebensmittelfrischemärkte FAMILA und EDEKA befinden sich innerhalb des Lagebereiches Grambeker Weg-Süd. Negative städtebauliche Auswirkungen sind aus Sicht der cima eindeutig nicht zu erwarten. Die berechneten Umsatzverluste für die weiteren wettbewerbsrelevanten Lagebereiche innerhalb der Stadt Mölln liegen jeweils unter 0,1 Mio. in der Branche Nahrung und Genussmittel. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von max. 0,7 %. Die prozentuale Umsatzumverteilung in der Branche Drogerieartikel liegt zwischen 0,5 % im Lagebereich Innenstadt und 1,0 % im Lagebereich Mölln-Nord. Die Umsatzumverteilungsquoten liegen somit deutlich unterhalb der Schwelle für abwägungsrelevante Umsatzumverteilungsquoten (> 10 %). Negative städtebauliche Auswirkungen, die mit einem Wegbrechen der Versorgungsstrukturen in den integrierten Wohngebietslagen einhergehen würden, sind eindeutig nicht zu erwarten. Die ökonomische Wirkungsanalyse und die ergänzende qualitative Wertung der Auswirkungen hat damit deutlich gemacht, dass in Folge der geplanten Erweiterung und Modernisierung des PENNY Lebensmitteldiscounters am Wasserkrüger Weg keine Umsatzverluste zu erwarten sind, die negative Auswirkungen auf die integrierten Nahversorgungsstrukturen innerhalb der Stadt Mölln haben dürften. 4.2 Raumordnerische Vorgaben und deren Bewertung Die Beurteilung der raumordnerischen Verträglichkeit des Planvorhabens erfolgt unter Beachtung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung in Schleswig-Holstein. Die Stadt Mölln ist gemäß Landesentwicklungsplan Schleswig- Holstein (2010) bzw. Regionalplan für den Planungsraum I (1998) als ein Mittelzentrum eingestuft 20. Gemäß LEP 2010 soll in allen Gemeinden auf ein nennenswertes Angebot an Versorgungseinrichtungen mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen, täglichen Bedarfs hingewirkt werden. Dabei soll die Verkaufsfläche der Einzelhandelseinrichtungen am örtlichen Bedarf ausgerichtet werden. Für Mittelzentren ist der definierte Verflechtungsbereich zugrunde zu legen. Grundsätzlich gilt, dass nahversorgungsrelevante Planvorhaben weder die bestehenden Nahversorgungsstrukturen in der Standortgemeinde selbst noch den Nachbargemeinden bzw. den Zentralen Orten gefährden dürfen. Die im Zusammenhang mit dem konkret zu prüfenden Vorhaben zu berücksichtigenden Vorgaben sind: 20 Der definierte Verflechtungsbereich der Stadt Mölln umfasst die umliegenden Gemeinden Alt-Mölln, Bälau, Besenthal, Borstorf, Breitenfelde, Brunsmark, Duvensee, Göttin, Grambek, Gudow, Hollenbek, Hornbek, Horst, Klein Zecher, Koberg, Kühsen, Lankau, Lehmrade, Niendorf/ Stecknitz, Nusse, Panten, Poggensee, Ritzerau, Schretstaken, Seedorf, Sterley, Talkau, Tramm, Walksfelde, Woltersdorf. Seite 20

21 Zentralitätsgebot: Großflächige Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in den regionalplanerisch festgelegten Zentralen Orten realisiert werden. Beeinträchtigungsverbot: Bei großflächigen Neuansiedlungen ist das Beeinträchtigungsverbot zu beachten: Großflächige Planvorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO dürfen die Funktionsfähigkeit Zentraler Versorgungsbereiche der Standortgemeinde und der Nachbargemeinden nicht wesentlich beeinträchtigen. Kongruenzgebot: Das Kongruenzgebot beinhaltet, dass Art und Umfang des Planvorhabens dem Grad der zentralörtlichen Bedeutung der Standortgemeinde entsprechen müssen; von einer angemessenen Gesamtstruktur des Einzelhandels ist auszugehen, wenn der zu erwartende Umsatz des Planvorhabens in allen oder in einzelnen Sortimentsgruppen die Kaufkraft der Einwohner im Nahbereich bzw. Verflechtungsbereich nicht übersteigt. Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot: Kerngebiete und Sondergebiete für nahversorgungsrelevante Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in den regionalplanerisch festgelegten baulich zusammenhängenden Siedlungsgebieten der Standortgemeinde dargestellt und festgesetzt werden Städtebauliches Integrationsgebot: Großflächige Einzelhandelsansiedlungen ab 800 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten sind nur an städtebaulich integrierten Standorten im räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den Zentralen Versorgungsbereichen der Standortgemeinde zulässig. Zentralitätsgebot Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimentsstrukturen und Dienstleistungszentren sind wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Zentralität nur in zentralen Orten vorzusehen. (B I 2.8 Abs.3 LEP) Dem Zentralitätsgebot wird grundsätzlich entsprochen. Die Stadt Mölln ist im System der Zentralen Orte Schleswig- Holstein als Mittelzentrum klassifiziert. Die geplante Verkaufsflächenerweiterung des PENNY Marktes auf zukünftig m 2 entspricht somit der planerisch gewollten Versorgungsfunktion der Stadt Mölln. Beeinträchtigungsverbot Bei der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist die wesentliche Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungszentren, insbesondere an integrierten Versorgungsstandorten, innerhalb der Standortgemeinde zu vermeiden. Darüber hinaus darf die Versorgungsfunktion beziehungsweise die Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungszentren benachbarter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. (B I 2.8 Abs.4 LEP) Das Beeinträchtigungsverbot kann als erfüllt betrachtet werden. Die vorausgegangene ökonomische Wirkungsanalyse hat gezeigt, dass durch die Realisierung des Planvorhabens keine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsstrukturen in der Stadt Mölln zu erwarten ist. Nachfolgend wird das Vorhaben anhand der Kriterien des Landesentwicklungsplanes Schleswig-Holstein (2010) überprüft. Seite 21

22 Kongruenzgebot Art und Umfang solcher Einrichtungen müssen dem Grad der zentralörtlichen Bedeutung der Standortgemeinde entsprechen; die Gesamtstruktur des Einzelhandels muss der Bevölkerungszahl und der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Nah- bzw. Verflechtungsbereich angemessen sein. (B I 2.8 Abs.5 LEP) Ergänzend wird festgelegt, dass in Mittelzentren mit weniger als Einwohnern Einzelhandelseinrichtungen (Kaufhäuser, Fachgeschäfte oder Fachmärkte) mit bis zu m 2 Verkaufsfläche je Einzelvorhaben sowie Einkaufszentren und sonstige Einzelhandelsagglomerationen (z.b. Fachmarktzentren) mit bis zu m 2 Gesamtverkaufsfläche je Standort zulässig sind. Das Planvorhaben zur Verkaufsflächenerweiterung des bereits ortsansässigen Lebensmitteldiscounters auf eine Gesamtverkaufsfläche von bis zu m 2 entspricht somit grundsätzlich dem Kongruenzgebot. Von einer angemessenen Gesamtstruktur des Einzelhandels ist ferner auszugehen, wenn der zu erwartende Umsatz des Planvorhabens in allen oder in einzelnen Sortimentsgruppen die Kaufkraft der Einwohner im Nahbereich bzw. Verflechtungsbereich nicht übersteigt. Die Stadt Mölln übernimmt als Mittelzentrum eine überörtliche Versorgungsfunktion. Innerhalb des raumordnerischen Versorgungsbereiches 21 der Stadt Mölln leben knapp Einwohner. Abb.10: Verflechtungsbereich der Stadt Mölln Quelle: Regionalplan I (1998) zum LEP Schleswig-Holstein Bearbeitung: cima 2017 Die Stadt Mölln zählt aktuell Einwohner 22, darüber hinaus leben weitere Einwohner innerhalb des definierten Verflechtungsbereiches. Insgesamt leben somit Einwohner innerhalb des Versorgungsgebietes der Stadt Mölln, die ein Nachfragevolumen von rd. 73,7 Mio. ( x Einwohner x 104,5 21 Vgl. Regionalplan I zum LEP Schleswig-Holstein Quelle: Statistikamt Nord, Stand: Ausgabesatz der cima für die Branche Nahrung und Genussmittel Seite 22

23 (KKZ) 24 ) für die Branche Nahrung und Genussmittel zur Verfügung haben. Dem gegenüber steht der Planvorhabenumsatz des PENNY Lebensmitteldiscounters im Kernsortiment von ca. 4,1 Mio.. Der Planvorhabenumsatz liegt somit deutlich unterhalb der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Mölln. Weitere 10,8 Mio. ( x Einwohner x 104,5 (KKZ)) stellt das Nachfragevolumen in der vorhabenrelevanten Branche der Drogerieartikel dar. Der max. zu erwartende Planvorhabenumsatz in dieser Branche liegt bei nur ca. 0,3 Mio.. Abb.11: Relation des Nachfragevolumens und des Planvorhabenumsatzes Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind grundsätzlich nur im baulich zusammenhängenden Siedlungsgebiet der Standortgemeinde zulässig. (B I 2.8 Abs.6 LEP) Das siedlungsstrukturelle Integrationsgebot kann als erfüllt betrachtet werden. Der Regionalplan I stellt das baulich zusammenhängende Siedlungsgebiet für die Stadt Mölln dar. Abb.12: Lage innerhalb des baulich zusammenhängenden Siedlungsgebietes Planvorhaben: Erweiterung und Modernisierung des Penny Lebensm itteldiscounters am Wasserkrüger Weg in der Stadt Mölln Nachfragevolumen Planvorhabenumsatz im Verflechtungsbereich in Mio. in Mio. Planvorhaben insgesam t 4,9 davon Nahrung und Genussmittel 4,1 73,7 davon Drogerieartikel 0,3 10,8 davon sonstige Randsortimente 0,5 Quelle: cima 2017 Quelle: Regionalplan I (1998) zum LEP Schleswig-Holstein Bearbeitung: cima Kaufkraftkennziffer für den Landkreis Herzogtum-Lauenburg (Quelle: MB Research 2017) Ausgabesatz der cima für die Branche Drogerieartikel Seite 23

24 Städtebauliches Integrationsgebot Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind nur an städtebaulich integrierten Standorten im räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen der Standortgemeinde zulässig [ ]. (B I 2.8 Abs.6 LEP) Ausnahmsweise sind derartige Vorhaben auch außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche genehmigungsfähig, wenn nachweislich eine integrierte Lage in den zentrale Versorgungsbereichen nicht möglich ist, die vorhandene Einzelhandelsstruktur weitere sortimentsspezifische Verkaufsflächenentwicklungen zulässt, die zentralörtliche Bedeutung gestärkt wird und Zentrale Versorgungsbereiche der Standort- und der Nachbargemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Zunächst ist festzuhalten, dass für die Stadt Mölln kein vom Rat der Stadt verabschiedetes Einzelhandelskonzept mit einer parzellenscharfen und gerichtsfesten Ausweisung Zentraler Versorgungsbereiche vorliegt. Die cima hat sich jedoch an den vorliegenden schematischen Abgrenzungen der Lagebereiche gemäß Regionalem Einzelhandelskonzept für die Region Mölln orientiert. Das REHK definiert für die Stadt Mölln insgesamt sechs bedeutende Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet. Zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Mölln im Jahr 2006 war der hier als Erweiterungsvorhaben diskutierte PENNY Lebensmitteldiscounter am Grambeker Weg vorhanden und dem definierten Lagebereich Grambeker Weg-Nord zugeordnet. Der PENNY Markt hat jedoch bereits vor einigen Jahren den Betrieb in den Standortbereich Wasserkrüger Weg/ Heinrich- Langhans-Straße verlagert. Eine Nahversorgungsaufgabe kann der Lagebereich Grambeker Weg-Nord seitdem nicht mehr wahrnehmen. Der Lebensmitteldiscounter PENNY ist somit heute, zwar faktisch außerhalb des definierten Lagebereiches Grambeker Weg-Nord adressiert, aber in unmittelbarer Nähe. Vor dem Hintergrund die Nahversorgungsfunktion des Lagebereiches Grambeker Weg Nord zu sichern sowie der räumlichen Nähe und der funktionalen Anbindung des Planvorhabenstandortes an den weiteren Einzelhandels- und Dienstleitungsbesatz im Lagebereich Grambeker Weg-Nord, sollte der heutige Standort des PENNY Markt am Wasserkrüger Weg dem Lagebereich Grambeker Weg- Nord zugeordnet werden. Das städtebauliche Integrationsgebot kann damit als erfüllt betrachtet werden.. Seite 24

25 5 Abschließende Bewertung und Empfehlung In der Stadt Mölln wird derzeit die Modernisierung und Verkaufsflächenerweiterung des PENNY Lebensmitteldiscounters am Wasserkrüger Weg diskutiert. Der bereits am Standort adressierte PENNY Markt möchte die Verkaufsfläche von heute 800 m 2 auf zukünftig m 2 Verkaufsfläche (+ 225 m 2 ) Die geplante Verkaufsflächenerweiterung und Modernisierung des bereits ortsansässigen PENNY Lebensmitteldiscounters dient in erster Linie der Bestandsoptimierung und der Anpassung an die aktuellen Standards des Unternehmens - was wiederum zur Sicherung des langfristigen Fortbestandes beiträgt. Eine wesentliche Ausweitung des Sortiments ist nicht vorgesehen. Die Entwicklungsfläche befindet sich in siedlungsstrukturell integrierter Lage im zentralen Möllner Stadtgebiet. Der Vorhabenstandort kann dem Lagebereich Grambeker Weg-Nord gemäß REHK für die Region Mölln zugeordnet werden. Das Planvorhaben entspricht somit grundsätzlich den Ziele und Grundsätze des Regionales Einzelhandelskonzeptes: Absicherung und Verbesserung der Einzelhandels- und Nahversorgungsstrukturen in den festgelegten Lagebereichen. Mit einer geplanten Gesamtverkaufsfläche von m 2 überschreitet der Markt die Regelvermutungsgrenze zur Großflächigkeit (über 800 m 2 Verkaufsfläche) im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO. Die cima hat aus diesem Grund eine ökonomische Wirkungsanalyse auf der Basis des HUFF-Modells angestellt. Im Ergebnis der ökonomischen Wirkungsprognose ist festzustellen, dass für keine der untersuchten Einzelhandelslagen Umsatzumverteilungsquoten in eine abwägungsrelevanten Bereich ermittelt wurden. Aus Sicht der cima erscheint die wohnortnahe Versorgungssituation eindeutig nicht gefährdet. Die Prüfung des Planvorhabens in Hinblick auf die raumordnerischen Vorgaben hat ergeben, dass das Vorhaben zudem die zentralen Anforderungen des LEP Schleswig-Holstein 2010 an einen Standort des großflächigen, zentrenrelevanten (nahversorgungsrelevanten) Einzelhandelsstandort erfüllt: Zentralitätsgebot, Beeinträchtigungsverbot, Kongruenzgebot. Zudem ist zu konstatieren, dass die im LEP geforderte Lage in einem engen räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit einem zentralen Versorgungsbereich (Integrationsgebot) unter Berücksichtigung der definierten Lagebereiche gemäß REHK für die Region Mölln ebenfalls als erfüllt angesehen werden kann. Die cima empfiehlt der Stadt Mölln die Realisierung des Planvorhabens zu ermöglichen und die entsprechenden planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen. Seite 25