Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Nahversorgung, Zeitz

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1 Einzugsgebiet des Planstandortes Molau Zone 1 (Stadt Zeitz) Schönburg Wethau Mertendorf Stößen Osterfeld Zone 2 Meineweh Droyßig Teuchern Wetterzeube Kretzschau Zone 3 Hohenmölsen Gutenborn Zeitz Planstandort Elsteraue Schnaudertal Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand Oktober 2016 Kartengrundlage: openstreetmap.de Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung Nahversorgungsvorhaben am Standort Donaliesstraße in Zeitz Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Nahversorgung, Zeitz imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Str. 130 D Aalen Projektleitung: ppa. Matthias Prüller Projektbearbeitung: Marina Deisenberger, M.Sc. Aalen/Zeitz, im Oktober 2016

2 Vorbemerkungen Die Firma Wombat, namentlich Herr Geschäftsführer Marcus Schlösser, hat die imakomm AKADEMIE im Oktober 2016 mit der Erarbeitung einer gutachterlichen Stellungnahme zu einer möglichen Realisierung eines Nahversorgungsvorhabens am Standort Zeitz, Donaliesstraße beauftragt. Hintergrund: In der Stadt Zeitz ist die Verlagerung und Verkaufsflächenvergrößerung des Lebensmitteldiscounters Aldi und eines Getränkemarktes an den Standort Donaliesstraße geplant. Die Verkaufsfläche der Aldi-Filiale soll dann ca m² betragen, die des Getränkemarktes ca. 650 m². Das Gesamtvorhaben am Planstandort würde insgesamt ca m² umfassen. Das Vorhaben fällt damit eindeutig unter die Regelung von 11 (3) BauNVO und damit auch entsprechend der landes- und regionalplanerischen Regelungen (Landesentwicklungsplan, Regionalplan). Ziel: Angesichts der Großflächigkeit des Gesamtvorhabens wird eine Prüfung gemäß den Prüfkriterien nach Landesentwicklungsplan sowie gemäß Regionalplan der Planungsregion Halle notwendig. Ziel der Auswirkungsanalyse ist es daher, mögliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen in der Standortgemeinde selbst aber auch im Umland zu analysieren und zu bewerten. Die einschlägigen Prüfkriterien richten sich nach 11 Abs. 3 BauNVO. Seite 2 von 49

3 Daten und Unterlagen: Für die Auswirkungsanalyse wurden v.a. folgende Daten und Unterlagen verwendet und berücksichtigt: Landesentwicklungsplan 2010 des Landes Sachsen-Anhalt als raumordnerische Bewertungsgrundlage (Abschnitt 2.3), Regionaler Entwicklungsplan für die Planungsregion Halle (2010), Stadt Zeitz, 1. Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes bis 2020 (2010), Architekturbüro Weber. ppa. Matthias Prüller, Oktober 2016 Seite 3 von 49

4 Inhaltsverzeichnis 1 Zentrale Ergebnisse Die Rahmenbedingungen und das Vorhaben Die Rahmenbedingungen Aufgabenstellung und methodischer Ansatz Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Sachsen-Anhalt Das Vorhaben Daten zum Vorhaben Der Planstandort Fazit Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation Einzugsgebiet des Vorhabens Ist-Analyse der Nachfragesituation im Einzugsgebiet Ist-Analyse der Angebotssituation im Einzugsgebiet Angebotssituation in Zone Angebotssituation um Umland Angebotssituation im weiteren Umland Fazit: Ist-Analyse Bewertung möglicher Auswirkungen des Vorhabens Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Integrationsgebot Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Konzentrationsgebot Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Kongruenzgebot Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Beeinträchtigungsverbot Methodische Vorbemerkungen Bewertungsweg im Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel Bewertung Beeinträchtigungsverbot im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel Hinweise zur Methodik Seite 4 von 49

5 1 Zentrale Ergebnisse Ergebnisse der formalen Bewertung: 1. Bewertung Standort (vergleiche Integrationsgebot): Der Planstandort des Vorhabens am Standort Zeitz ist städtebaulich integriert. Er entspricht konzeptionell den Vorstellungen des Stadtentwicklungskonzeptes. 2. Bewertung Zentrale-Orte-System (vergleiche Konzentrationsgebot und Kongruenzgebot): Das Vorhaben am Standort Zeitz fügt sich in das zentralörtliche System ein, da die Kommune die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums aufweist. Zudem stammen ca. 70% des Planumsatzes aus der Stadt Zeitz selbst, somit überschreitet das Vorhaben nicht wesentlich seinen Verflechtungsbereich. 3. Bewertung der Auswirkungen des Vorhabens (vergleiche Beeinträchtigungsverbot): Das Vorhaben hat nur eine unwesentliche Auswirkung auf den zentralörtlichen Versorgungsbereich und andere Standortlagen der Stadt Zeitz. Ebenso können städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen im Umland ausgeschlossen werden. Die Umsatzumverteilungsquoten im Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel gegenüber den bestehenden Standortlagen werden bei Betrachtung des Gesamtvorhabens (nicht nur des zusätzlichen Umsatzes durch die Verkaufsflächenerweiterungen!) in Zeitz bei ca. 6-7% liegen. Schädigende Auswirkungen auf Nahversorgungsstandorte in der Standortgemeinde und die Nahversorgungsstrukturen insgesamt können ausgeschlossen werden. Da es sich um die Erweiterung bestehender Betriebe handelt, bestehen Umverteilungen vor Ort größtenteils heute schon (ca. 4,6 Mio. der Umverteilungen in Höhe von ca. 5,6 Mio. gegenüber Zone 1 bestehen heute schon). Die Umsatzumverteilungen gegenüber dem zentralörtlichen Versorgungsbereichs liegen bei ca. 5-6%. Seite 5 von 49

6 Schädigende Auswirkungen auf Standorte in Zone 2 und Zone 3 können ebenfalls ausgeschlossen werden. Dies gilt sowohl für die jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche als auch für die Nahversorgungsstrukturen im Umland insgesamt. In den im weiteren Umland liegenden Kommunen (wie Meuselwitz, Eisenberg, Weißenfels usw.) sind negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und bestehende Nahversorgungsstrukturen ebenfalls nicht zu erwarten. Die Umverteilungen liegen hier bei deutlich unter 5%. Ergebnisse aus strategischer Sicht: 4. Konsequenzen des Vorhabens: Das Nahversorgungsvorhaben am Standort Donaliesstraße wird eine deutliche Verbesserung der Nahversorgungssituation in der Unterstadt von Zeitz mit sich bringen. Dies entspricht auch der Strategie des Stadtentwicklungskonzeptes, in dem das Ziel formuliert wird, die Versorgung auf mehrere Stadtteilzentren zu erhalten bzw. auszubauen. Da aktuell eine klare Konzentration der Angebote im südlichen Stadtgebiet gegeben ist, kann aus strategischer Sicht dem Vorhaben klar zugestimmt werden. Die Nahversorgungssituation im nördlichen Stadtgebiet von Zeitz wird sich spürbar verbessern. Zudem findet eine Verlagerung der Aldi-Filiale von einer bisher vorrangig autokundenorientierten Randlage im Stadtteil Theißen in eine integrierte Lage mit fußläufiger Anbindung an angrenzende Wohngebiete statt. Da es sich um eine Verlagerung bestehender Betriebe handelt, ist nicht davon auszugehen, dass eine Nachnutzung des bisherigen Standortes erfolgen wird. Denn: Es befinden sich schon alle Betriebstypen in der Stadt Zeitz, die gesamtstädtische Ausstattung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten, ist überdurchschnittlich, Marktpotenziale bestehen tendenziell nur noch in Marktnischen (Bio usw.). Lediglich der Anbieter Rewe ist noch nicht am Standort Zeitz vorhanden. Für diesen wäre der aktuelle Standort (nach Verlagerungen dann der Alt-Standort ) in seiner Grundfläche jedoch zu klein, eine Umsetzung auch aufgrund einer dann nur reduzierten Verkaufsflächengröße für einen Vollsortimenter somit unrealistisch. Seite 6 von 49

7 Für die Stadt Zeitz sind durch die Ansiedlung leistungsstarker Anbieter (Aldi und Getränkemarkt) im Bereich Nahrungs- und Genussmittel mit dem abgeleiteten Planumsatz keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Fazit: 5. Empfehlung: Aus gutachterlicher Sicht bestehen keine raumordnerischen und städtebaulichen Bedenken zur Erweiterung bei gleichzeitiger Verlagerung der bestehenden Anbieter Aldi und Getränkemarkt am Standort Zeitz, Donaliesstraße. Das Nahversorgungsvorhaben wird eine deutliche Verbesserung der Nahversorgungssituation in der bisher unterversorgten Unterstadt von Zeitz mit sich bringen und der Strategie des Stadtentwicklungskonzeptes entsprechen. Da es sich um eine Verlagerung bestehender Betriebe handelt, ist eine Schädigung bestehender Standorte (siehe rechnerische Nachweise zum Beeinträchtigungsverbot ) ausgeschlossen. Somit ist das Nahversorgungsvorhaben vor diesem Hintergrund zu befürworten. Seite 7 von 49

8 2 Die Rahmenbedingungen und das Vorhaben 2.1 Die Rahmenbedingungen Im Folgenden werden die Aufgabenstellung und der methodische Ansatz des Vorhabens erläutert Aufgabenstellung und methodischer Ansatz Aufgabenstellung: Hintergrund: In der Stadt Zeit befinden sich im Stadtteil Theißen in nicht integrierter Lage eine Aldi-Filiale, zudem befindet sich in der Weißenfelser Straße ein Getränkemarkt. Für diese Filialen ist eine Verlagerung in die Donaliesstraße 51 und 53 mit einer gleichzeitigen Verkaufsflächenerweiterung geplant. Die Verkaufsfläche des Anbieters Aldi soll dann ca m² im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel betragen. Für den Getränkemarkt ist eine Verkaufsfläche von ca. 650 m 2 geplant. Das Gesamtvorhaben ergibt sich insgesamt eine Verkaufsfläche im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel von ca m 2. Angesichts der Großflächigkeit des Gesamtvorhabens wird eine Prüfung gemäß den Prüfkriterien nach Landesentwicklungsplan Sachsen-Anhalt sowie gemäß Regionalplan Halle nötig. Ziel der Auswirkungsanalyse ist es daher, mögliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen in der Standortgemeinde selbst, aber auch im Umland zu analysieren und zu bewerten. Die einschlägigen Prüfkriterien richten sich gemäß 11 Abs. 3 BauNVO. Insbesondere sind mögliche Auswirkungen auf die Stadt Zeitz sowie auf Gemeinden im Umland zu bewerten. Seite 8 von 49

9 Methodischer Ansatz: Für eine valide und fundierte Bewertung der möglichen Auswirkungen sind insbesondere folgende Schritte vorzunehmen: Kurze Darstellung des Rechtsrahmens in Form von Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Sachsen-Anhalt sowie nähere Definition des Vorhabens (Daten zum Vorhaben, Planstandort), Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation, Bewertung möglicher Auswirkungen des Vorhabens durch Analyse der Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens sowie durch die Darstellung der möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen. Es ist offensichtlich, dass einer Auswirkungsanalyse eine belastbare Datenerhebung zugrunde gelegt werden muss. Im Folgenden sind die angewandten Methoden im Rahmen der Analyse über das Vorhaben in den relevanten Sortimenten in Zeitz aufgeführt: Quantitative und qualitative Erfassung der projektrelevanten Wettbewerber im gesamten Einzugsgebiet des Vorhabens sowie im gesamten Stadtgebiet von Zeitz und im weiteren Umland. Begehung des Planstandortes in Zeitz. Fazit: Durch die Gesamterhebung der planobjektrelevanten Anbieter in Zeitz gemäß quantitativer und qualitativer Kriterien liegen belastbare Bestandsdaten vor. Hinweis: Mögliche Abweichungen bei den Bestandszahlen (Verkaufsflächen, Umsätze) von anderen Gutachten sind mit großer Wahrscheinlichkeit auf die sortimentsscharfe Bestandserfassung zurückzuführen (wird nur selten tatsächlich im Rahmen von Gutachten durchgeführt). Seite 9 von 49

10 2.1.2 Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Sachsen-Anhalt a) Einschlägige Prüfkriterien gemäß Landesentwicklungsplan Liegt ein Einzelhandelsvorhaben vor, welches die raumordnerisch definierte Grenze zur Großflächigkeit überschreitet (derzeit ab 800 m² Verkaufsfläche des Vorhabens), ist auf Basis der Regelvermutung von 11 Abs. 3 BauNVO zu prüfen, welche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in der Standortgemeinde (Gemeinde/Stadt, in welcher der Planstandort des Vorhabens liegt) sowie in Umlandgemeinden durch das Vorhaben zu erwarten sind. Im Wesentlichen sind damit Vorgaben der Baunutzungsverordnung ( 11 Abs. 3) sowie des Landesentwicklungsplans Sachsen-Anhalts zu prüfen. Der Landesentwicklungsplan 2010 des Landes Sachsen-Anhalt trifft in Kapitel 2.3 Großflächiger Einzelhandel folgende relevante Aussagen: Z 46 Z 47 Z 48 Z 48 Die Ausweisung von Sondergebieten für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung ist an Zentrale Orte der oberen oder mittleren Stufe zu binden. Die Ausweisung von Sondergebieten für eine spezifische Form großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Hersteller-Direktverkaufszentren (Factory- Outlet-Center FOC), ist nur an integrierten Standorten in Zentralen Orten der oberen Stufe (Oberzentren) vorzusehen und darf die Attraktivität der Innenstädte nicht gefährden. Verkaufsfläche und Warensortiment von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen. Die in diesen Sondergebieten entstehenden Projekte 1. mit ihrem Einzugsbereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes nicht wesentlich überschreiten, 2. sind städtebaulich zu integrieren, 3. dürfen eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung nicht gefährden, 4. sind mit qualitativ bedarfsgerechten Linienverkehrsangeboten des ÖPNV sowie mit Fuß- und Radwegenetzen zu erschließen, 5. dürfen durch auftretende Personenkraftwagen- und Lastkraftwagenverkehre zu keinen unverträglichen Belastungen in angrenzenden Siedlungs-, Naherholungs- und Naturschutzgebieten führen. Erweiterungen bestehender Sondergebiete für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe sind auf städtebaulich integrierte Standorte in Seite 10 von 49

11 Zentralen Orten in Abhängigkeit des Verflechtungsbereiches des jeweiligen Zentralen Ortes zu beschränken. Z 50 Nutzungsänderungen in bestehenden Sondergebieten für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe an nicht städtebaulich integrierten Standorten dürfen nicht zu Lasten von innenstadtrelevanten Sortimenten an innerstädtischen Standorten erfolgen. Bezogen auf Einzelhandelsgroßprojekte (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Einzelhandelsbetriebe für Endverbraucher) gelten demnach folgende Prüfkriterien: Integrierter Standort (vergleiche Integrationsgebot): Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten errichtet werden (vgl. Landesentwicklungsplan Sachsen-Anhalt, Plansatz 2.3 Z 49). Letztlich soll dadurch ein möglicher Funktionsverlust der meist durch Einzelhandel geprägten Innenstädte bzw. zentralörtlichen Funktionsbereiche verhindert werden. Das Integrationsgebot zielt explizit auf die verbrauchernahe Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfes ab und berücksichtigt als Kriterium für eine verbrauchernahe Versorgung die Kriterien fußläufige Erreichbarkeit des Planstandortes bzw. Erreichbarkeit via ÖPNV. Konzentration in Zentrale Orte (vergleiche Konzentrationsgebot): Großflächige Einzelhandelsbetriebe sollen in der Regel nur in Ober- und Mittelzentren realisiert werden (vgl. Landesentwicklungsplan Sachsen-Anhalt, Plansatz 2.3 Z 46). Großflächige Einzelhandelsbetriebe kommen hingegen auch in Grundzentren in Betracht, wenn dies nach raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist. Einfügen in das Zentrale-Orte-System (vergleiche Kongruenzgebot): Ein Einzelhandelsgroßprojekt muss sich in das zentralörtliche System einfügen, das heißt, der Einzugsbereich eines Vorhabens darf den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich überschreiten (vgl. Landesentwicklungsplan Sachsen-Anhalt, Plansatz 2.3 Z 48). Ausschluss negativer städtebaulicher und raumordersicher Auswirkungen (vergleiche Beeinträchtigungsverbot): Weder durch die Lage noch durch die Größe oder Folgewirkungen des Einzelhandelsgroßprojektes sollen sowohl das städtebauliche Gefüge als auch die Funktionsfähigkeit der Versorgungskerne sowie die verbrau- Seite 11 von 49

12 chernahe Versorgung der Standortgemeinde wie auch anderer Orte beeinträchtigt werden dürfen. Nach aktueller Rechtsprechung ist von einer nicht unwesentlichen Beeinträchtigung auszugehen, wenn bei innenstadt- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit einem Umsatzverlust ab 10% zu rechnen ist. Bei nicht innenstadtoder nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegt dieser Schwellenwert bei 20%. b) Relevante Aussagen des Regionalplans Halle (2010) Der Regionale Entwicklungsplan für die Planungsregion Halle (2010) trifft in Kapitel 5.2 (Satz Z) folgende relevante Aussagen: Die Ausweisung von Sondergebieten für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung ist an Zentrale Orte der oberen und mittleren Stufe zu binden. Die Ausweisung von Sondergebieten für eine spezifische Form großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Herstellerdirektverkaufszentren (Factory- Outlet -Center (FOC)), ist nur in festgesetzten Kerngebieten in Zentralen Orten der oberen Stufe (Oberzentren) vorzusehen und soll die Attraktivität der Innenstädte nicht gefährden. (LEP LSA ) G Z Die in diesen Sondergebieten entstehenden Projekte sollen 1. mit ihrem Einzugsbereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes nicht wesentlich überschreiten, 2. städtebaulich integriert werden, 3. eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung nicht gefährden, 4. mit qualitativ bedarfsgerechten Linienverkehrsangeboten des ÖPNV sowie mit Fußund Radwegenetzen erschlossen sein oder zeitgleich erschlossen werden, 5. durch auftretende Personenkraftwagen- und Lastkraftwagenverkehre zu keinen unverträglichen Belastungen in angrenzenden Siedlungs-, Naherholungs- und Naturschutzgebieten führen. Erweiterungen bestehender Sondergebiete für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe sind auf städtebaulich integrierte Standorte in Zentralen Orten in Abhängigkeit des Verflechtungsbereichs des jeweiligen Zentralen Ortes zu beschränken. (LEP LSA ) Nutzungsänderungen in bestehenden Sondergebieten für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe an nicht städtebaulich integrierten Standorten dürfen nicht zulasten von innenstadtrelevanten Sortimenten an innerstädtischen Standorten erfolgen. (LEP LSA ) Aktuell wird der Regionale Entwicklungsplan für die Planungsregion Halle fortgeschrieben. Dieser ist noch nicht beschlossen. In Kapitel Großflächiger Einzelhandel des Sachlichen Teilplanentwurfs Zentrale Orte, Sicherung und Entwicklung der Daseinsvorsorge sowie großflächiger Einzelhandel für die Planungsregion Halle werden folgende relevante Aussagen getroffen: Für die Planungsregion Halle sind die im LEP LSA 2010 festgelegten Ziele Z 46 bis Z 52 zu beachten. Seite 12 von 49

13 Darüber hinaus wird das Folgende festgelegt: Z1 Z2 Die in der Planungsregion befindlichen Standorte des großflächigen Einzelhandels in Landsberg Ortsteil (OT) Peißen, Leuna OT Günthersdorf / Kötschlitz, Weißenfels OT Leißling und Zeitz OT Theißen, die städtebaulich nicht integriert sind oder die nicht der zentralörtlichen Versorgungsfunktion eines Zentralen Ortes entsprechen, haben Bestandschutz. Nutzungsänderungen dürfen nicht zulasten von innenstadtrelevanten Sortimenten an innerstädtischen Standorten erfolgen. Erweiterungen sind unzulässig. In den unter Punkt Z 2 festgelegten Grundzentren ist die Ausweisung von Sondergebieten für großflächige Einzelhandelsbetriebe gemäß Ziel 52 LEP LSA 2010 nur innerhalb ihrer räumlichen Abgrenzung zulässig. Das folgende Gutachten berücksichtigt auch diese Prüfkriterien. b) Relevante Aussagen des Stadtentwicklungskonzeptes der Stadt Zeitz In der 1. Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzept bis 2020 der Stadt Zeitz wird das Plangebiet dem Bereich Mitte als Teil der Unterstadt zugeordnet. Deren Stadtgebiet wird im Stadtteilkonzept als Potenzielles Stadtumbaugebiet F4 benannt. Zu diesem werden folgende relevante Aussagen getroffen: Die bisher bereits vorhandene typische Durchmischung von Wohnen und Arbeiten ist weiter zu entwickeln, um die Urbanität im Gebiet zu stärken und um das gesamtstädtische Ziel zu unterstützen, einen Stadtteil der kurzen Wege zu entwickeln. (S. 229) Entlang der Donaliesstraße sind zur Etablierung eines Stadtteilzentrums für die gesamte nördliche Unterstadt Einrichtungen des Handels, der Dienstleistungen und des sonstigen Gewerbes zu konzentrieren. Besonderes Augenmerk ist auf die Verbesserung der Gebietsversorgung durch die Einordnung einer kleinflächigen Handelseinrichtung in der Nähe des Wohnungsschwerpunktes der Kernzone zu legen. Dafür könnten auf der Westseite der Donaliesstraße entweder im nördlichen Abschnitt der Standort der ehemaligen DDR-Kaufhalle oder weiter südlich die Gewerbebrachen der ehemaligen Sekundärrohstoffannahmestelle bzw. des ehemaligen Schrottplatzes genutzt werden. (S. 230) Der öffentliche Personennahverkehr ist durch Stadtbuslinien ermöglicht. Verbesserungen könnten durch die Einbeziehung regionaler Buslinien erzielt werden. (S. 232) Außer in der Innenstadt mit seiner Fußgängerzone, die als zentrales gesamtstädtisches Versorgungszentrum zu erhalten und weiterzuentwickeln ist, sind zur kundennahen Versorgung im Teilbereich Mitte mehrere Stadtteilzentren zu erhalten bzw. weiter zu entwickeln. Insbesondere zur Verbesserung der kurzfristigen Versorgung der bisher mit bevölkerungsnahen Handel unterversorgten nördlichen Unterstadt sowie der Ortsteile Aue, Aylsdorf und Zangenberg ist nördlich der Bahnanlagen im Bereich Donaliesstraße ein Stadtteilzentrum zu etablieren... (S. 116) Des Weiteren wird die Erstellung einer verbindlichen Bauleitplanung zur Entwicklung eines Stadtteilzentrums (insbesondere zur Einordnung von Handel) entlang der Donaliesstraße bzw. zur Neuordnung gewerblich genutzter Flächen zwischen Schädestraße und Bahnanlagen als notwendig angesehen. (S. 233) Seite 13 von 49

14 2.2 Das Vorhaben Daten zum Vorhaben In der folgenden Grafik werden die zentralen Daten des Vorhabens dargestellt 1 : Grafik: Zentrale Daten des Nahversorgungsvorhabens Aktuelle Verkaufsfläche Anbieter Sortimente (Standort Stadtteil Theißen und Weißenfelser Straße) Geplante Verkaufsfläche (Standort Donaliesstraße) Aldi Nahrungs- und Genussmittel ca. 800 m² Sonstige Randsortimente (Standort Stadtteil Theißen) ca m 2 ca m² ca m² Getränkemarkt Nahrungs- und Genussmittel ca. 400 m² (Standort Weißenfelser Straße) ca. 650 m 2 Quelle: imakomm AKADEMIE, Flächenlayout nach Angaben Firma Wombat. 1 Methodischer Hinweis: Da der Altstandort erhalten bleibt, ist eine Nachnutzung nicht ausgeschlossen. Dies wird entsprechend bei der Berechnung der Auswirkungen berücksichtigt. Seite 14 von 49

15 2.2.2 Der Planstandort Anhand der folgenden Grafik wird der Planstandort stichwortartig analysiert. Grafik: Analyse des Planstandortes Beispielvorhaben Standort Donaliesstraße 51 bis 53 Räumliche Lage Lage im nördlichen Stadtgebiet im Stadtgebiet Unterstadt, südliche Randlage zur Kernstadt (ca. 300 m zur Kernstadt) via Pkw: aufgrund der Andienung über die innerörtliche Hauptverkehrsstraße Donaliesstraße und der Schädestraße gute Erreichbarkeit gegeben. Erreichbarkeit via ÖPNV: Bus-Andienung unmittelbar am Standort vorhanden. Nähe zum Bahnhof gegeben (ca. 600m). fußläufig: eine fußläufige Anbindung ist für die angrenzenden Wohngebietslagen gegeben. Derzeitige Nutzung Nutzungen im Standortumfeld Funktion des Standortes Der Standort ist infrastrukturell voll erschlossen. Brachliegende, bereits versiegelte Fläche Gewerbliche Nutzungen, Wohnfunktion, Leerstand Ehemals Gewerbliche Nutzung Im Stadtentwicklungskonzept ist der Planstandort bzw. das Standortumfeld für Ansiedlungen im Bereich Nahversorgung vorgehsehen. Positive Standortfaktoren Standort im Wohngebiet in Nähe der Kernstadt Gute Einsehbarkeit Gute verkehrliche und fußläufige Erreichbarkeit Ausreichende Parkierungsflächen Negative Standortfaktoren Lage außerhalb der Ortsmitte (Entfernung ca. 900 m) Modernisierung der Bausubstanz erforderlich Neuversiegelung derzeit ungenutzter Fläche erforderlich Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 15 von 49

16 2.3 Fazit Bereits nach Analyse der Rahmenbedingungen lassen sich folgende Aussagen ableiten: Der Planstandort befindet sich im nördlichen Stadtgebiet Unterstadt von Zeitz, unmittelbar an der Donaliesstraße im Umfeld von fußläufig erreichbarer Wohnbebauung sowie gewerblich genutzten Flächen. Eine gute infrastrukturelle Anbindung ist gegeben. Der Standort ist direkt an einer Hauptverkehrsachse gelegen und somit für den PKW-Verkehr gut erreichbar, eine Busanbindung befindet sich in direkter Standortnähe, somit ist auch eine gute ÖPNV- Anbindung gewährleistet. Im gesamtstädtischen Stadtentwicklungskonzept ist der Planstandort als Standort mit Nahversorgungsfunktion vorgesehen. Entsprechende Ansiedlungen sind konzeptionell bereits seit längerem vorgesehen, bisher in der Praxis aber gescheitert. Inwieweit das Gesamtvorhaben Nahversorgung zu evtl. schädlichen Auswirkungen für Zeitz sowie für die Umlandgemeinden führen könnte bzw. bis zu welcher Verkaufsflächengröße je Sortiment eben nicht von einer solchen Schädigung auszugehen ist, kann nur auf Basis der aktuellen Nachfrage- und Angebotssituation im planobjektrelevanten Sortimentsbereich bewertet werden. Diese wird im Folgenden betrachtet. Seite 16 von 49

17 3 Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation 3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens Das Einzugsgebiet wurde insbesondere auf Basis der vorhandenen Wettbewerbsstruktur, der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten und der verkehrlichen Erreichbarkeit des Planstandortes festgelegt. Aufgrund der genannten Einschätzungen kann von folgendem Einzugsgebiet der Vorhaben ausgegangen werden: Zone 1: Stadt Zeitz (einschließlich aller Ortsteile) Zone 2 Elsteraue, Teuchern, Verbandsgemeinde Droyßiger-Zeitzer Forst Zone 3: Hohenmöhlsen, Verbandsgemeinde Wethautal ca Einwohner ca Einwohner ca Einwohner GESAMT: ca Einwohner 2 Zum Einzugsgebiet des Planstandortes werden die Orte gezählt, die eine mehr oder weniger klare Einkaufsorientierung zum Planstandort auch angesichts der aktuellen Wettbewerbssituation im planobjektrelevanten Sortimentsbereich haben. Aufgrund der eher schwächeren Angebotsstrukturen im Umland, ist ein überörtliches Einzugsgebiet zu erwarten. Aufgrund der größer werdenden Entfernung zum Planstandort sind in Zone 3 allerdings nur mit sehr geringen Kaufkraftströmen zu erwarten. Das Einzugsgebiet im Osten wird vor allem durch das umfassende Angebot in Meuselwitz und Altenburg eingegrenzt. Konkret auf die einzelnen Zonen übertragen heißt dies: In der Zonen 2 bestehen noch durchschnittlich starke Kaufkraftströme in Richtung Zeitz mit einem vergleichsweise hohen 2 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Stand: Seite 17 von 49

18 Marktanteil, wie auch die Umsatzherkünfte in den folgenden Kapitel zeigen werden. In der Zone 3 hingegen sind zwar noch Kaufkraftströme existent, diese machen aber nur noch einen geringen Umsatzanteil aus, da von den in dieser Zone liegenden Kommunen auch andere Standorte aufgesucht werden. In der folgenden Karte ist das sich daraus ergebende Einzugsgebiet des Vorhabens kartografisch grob dargestellt. Seite 18 von 49

19 Grafik: Einzugsgebiet des geplanten Vorhabens Einzugsgebiet des Planstandortes Schönburg Hohenmölsen Wethau Mertendorf Stößen Teuchern Molau Osterfeld Meineweh Droyßig Kretzschau Zeitz Elsteraue Wetterzeube Gutenborn Schnaudertal Zone 1 (Stadt Zeitz) Zone 2 Zone 3 Planstandort Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: Stand: Oktober Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand Oktober 2016 Kartengrundlage: openstreetmap.de Seite 19 von 49

20 3.2 Ist-Analyse der Nachfragesituation im Einzugsgebiet Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft für den gesamten Einzelhandel für Zeitz liegt bei ca Euro pro Einwohner im Jahr. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt fällt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Stadt damit unterdurchschnittlich aus (Zeitz = 86,6 3 wobei Deutschland = 100). Die gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Stadt Zeitz (Zone 1) beläuft sich auf ca. 145,3 Mio. pro Jahr. Vor diesem Hintergrund und auf Basis der Marktgebietszahlen ergeben sich folgende Kennzahlen zur Nachfragesituation im Einzugsgebiet im für das Planvorhaben relevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmittel: Grafik: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet nach Zonen Sortiment Anteil an der Gesamtkaufkraft Zone 1 Zone 2 Zone 3 Kaufkraft in Mio. Kaufkraft in Mio. Kaufkraft in Mio. Gesamtes Einzugs-gebiet Kaufkraft in Mio. Nahrungsund Genussmittel ca. 40% 59,0 52,5 35,6 147,1 Einzelhandel insgesamt 100% 145,3 129,3 87,7 362,3 Quelle: imakomm AKADEMIE, Für die Kaufkraftberechnung wurde hier die Kaufkraftkennziffer von MB-Research Nürnberg 2014 verwendet. Seite 20 von 49

21 3.3 Ist-Analyse der Angebotssituation im Einzugsgebiet Angebotssituation in Zone 1 In der Stadt Zeitz ist der relevante Sortimentsbereich (Nahrungs- und Genussmittel) durch verschiedene Anbieter vertreten. Im Einzelnen sind dabei folgende Aspekte bezüglich der Ausstattung in den Sortimentsbereichen zu berücksichtigen: In der Stadt Zeitz bestehen im Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel mehrere großflächige Anbieter mit entsprechenden Angeboten. In der Kernstadt Zeitz befinden sich der Anbieter Edeka (nicht großflächig) innerhalb der Innenstadt. In der Kernstadt befinden sich außerdem noch die Anbieter Kaufland, Lidl, Aldi, NP und Netto. Darüber hinaus befinden sich die Anbieter Kaufland und Aldi im Stadtteil Theißen in vorrangig autokundenorientierter Lage. In nahezu allen Stadtteilen wie auch in der Kernstadt sind Betriebe des Lebensmittelhandwerks vorhanden, ergänzt um kleinflächige Angebote in den Bereichen Obst & Gemüse sowie Getränke. Betrachtet man sich die Ausstattung von Zeitz anhand der gängigen Kennzahlen, so zeigt sich im Bereich Nahrungs- und Genussmittel eine für ein Mittelzentrum gute Ausstattung, die 90% der Kaufkraft vor Ort binden kann. Mit einer Zentralität von 168% sind klare Umsatzzuflüsse aus dem Umland zu verzeichnen. In den weiteren Randsortimenten ist ebenfalls ein Angebot aus Spezialanbietern sowie Randsortimenten gegeben, so dass festgehalten werden kann, dass sämtliche Sortimente heute bereits in Zeitz vertreten sind. Seite 21 von 49

22 Grafik: Ausstattung in Zeitz nach relevanten Sortimenten Sortiment Zentralität Kaufkraftbindungs-quote VK / Einwohner Derzeit in Zeitz Bewertung Nahrungs- und Genussmittel 168% 90% 776 Gute Ausstattung Quelle: imakomm AKADEMIE, Folgende Erläuterungen sind für die angegebenen Kennziffern relevant: Die Zentralitätskennziffer des Standortes gilt als ein Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes 4. Sie gibt an, ob und wie stark Umsatzzuflüsse aus dem Umland einer Kommune die Umsatzabflüsse aus der Kommune (beispielsweise in nahe gelegene Mittel- bzw. Oberzentren) per Saldo überwiegen. Die Zentralitätskennziffer errechnet sich aus der Gegenüberstellung des am Standort umgesetzten Einzelhandelsumsatzes und der am Standort vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Werte größer 100 geben somit an, dass dem jeweiligen Einzelhandelsstandort ein Bedeutungsüberschuss gegenüber seinem Umland zukommt. Die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner ist ein Maß für die Angebotsausstattung einer Kommune im Bereich Einzelhandel. Durch den Bezug auf die Einwohnerzahl einer Gemeinde wird eine Vergleichbarkeit mit anderen Kommunen ermöglicht. In der Stadt Zeitz besteht in den einzelnen Sortimentsbereichen folgende Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner. Die Kaufkraftbindungsquote 5 ist ein Indikator dafür, in welchem Maß es dem Einzelhandel einer Kommune gelingt, die Einwohner der Kommune selbst (nicht des Umlandes!) an sich zu binden. Die Kaufkraftbindungsquote errechnet sich aus der Gegenüberstel- 4 Zwar wird diese Kennziffer im wissenschaftlichen Kontext zu Recht auch kritisch diskutiert (Beispiel 1: Bei Bezug der Zentralitätskennziffer auf raumplanerisch abgegrenzte Gebietseinheiten, weist diese Schwächen auf, da das System der zentralen Orte, auf das die Zentralitätskennziffer dann reflektiert, das reale Einkaufsverhalten der Konsumenten nicht wirklich widerspiegelt..beispiel 2: Rückschlüsse auf die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes allein anhand dieser Kennziffer sind nur bedingt möglich, da ein geringes einzelhandelsrelevantes Kaufkraft-Niveau an einem Standort (Stadt, Gemeinde, Region usw.) rein rechnerisch zu einer hohen Zentralität beiträgt), sie wird an dieser Stelle dennoch angewandt, da eine Interpretation hier nur im Zusammenhang mit weiteren Kennziffern (Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner usw.) erfolgt. 5 Die Kaufkraftbindung wurde durch eine Abschätzung der Umsatzherkunft der einzelnen relevanten Betriebe in Zeitz ermittelt. D.h. anhand Größe, Angebot und Wettbewerbssituation nach Betriebsformen wurde abgeschätzt, welcher Kundenanteil aus Zeitz selbst stammt und welcher Umsatz von außen zufließt. Aus der Gesamtbetrachtung für Zeitz lässt sich daraus eine möglichst realistische Kaufkraftbindung ermitteln. Seite 22 von 49

23 lung des (sortimentsspezifischen) Umsatzes aller Einzelhandelsbetriebe, den sie mit Einwohnern aus der Kommune erwirtschaften (Unterschied zur Zentralitätskennziffer, bei der der Gesamtumsatz mit allen Kunden, also auch Kunden aus dem Umland, verwendet wird), mit der einzelhandelsrelevanten (sortimentsspezifischen) Kaufkraft der Einwohner der Kommune. Fazit: Insgesamt ist festzuhalten, dass die Stadt Zeitz ein gutes Versorgungsniveau aufweist. In einer quantitativen, gesamtstädtischen Betrachtung wären weitere Neuansiedlungen demnach rechnerisch nicht nötig. Es ist allerdings auch festzuhalten, dass im Hinblick auf die räumliche Verteilung eine klare Überversorgung des südlichen Stadtgebietes besteht, während im nördlichen Stadtgebiet (Stadtteil Unterstadt) nur der Anbieter NP-Markt bisher ansässig ist. Das nördliche Stadtgebiet ist also unterversorgt, die rechnerische (nicht tatsächliche!) Gesamtversorgung der Stadt Zeitz basiert letztlich auf der Überversorgung im Süden. Eine Ergänzung des Angebotes im Norden ist strategisch absolut richtig und wird auf Basis des Stadtentwicklungskonzeptes der Stadt seit Jahren richtigerweise auch angestrebt. Diesem Ziel würde das Vorhaben voll entsprechen. Zudem werden durch das Vorhaben keine gänzlichen neunen und damit zusätzlichen Kapazitäten geschaffen. Vielmehr handelt es sich um eine Verlagerung bestehender Anbieter in unterversorgte Gebiete. Diese Standortverlagerung ist mit Verkaufsflächenerweiterungen verbunden. Seite 23 von 49

24 Grafik: Hauptanbieter mit dem Sortiment Nahrungs- und Genussmittel in Zeitz Wesentliche Wettbewerber (Auswahl) am Standort Zeitz Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand: Oktober 2016 Kartengrundlage: openstreetmap Planstandort Hinweis: Die Symbole zeigen die ungefähren Standortlagen ausgewählter, größerer Wettbewerber im Bereich Lebensmittel Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: Stand: Oktober Seite 24 von 49

25 3.3.2 Angebotssituation um Umland Grafik: Angebotssituation im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel in Zone 2 und 3 Zone Umsatz in Mio. Zentralität Anmerkung Bewertung Zone 2 18,6 35% Nur die größeren Orte verfügen über eigene Nahversorgung. Zudem Lebensmittelhandwerk (Bäcker. Metzger usw.) Größere Anbieter: Edeka, Penny und NP-Markt in Teuchern, Penny in Kretschau, NP-Markt in Droyßig, Penny in Elsteraue unterdurchschnittlich Zone 3 19,3 54% Nur die größeren Orte verfügen über eigene Nahversorgung. Mix aus verschiedenen Betriebstypen vorhanden. Größere Anbieter: Aldi, Netto, NP-Markt, Rewe in Hohenmölsen, Diska in Osterfeld unterdurchschnittlich Quelle: imakomm AKADEMIE, Für Zone 2 und Zone 3 gilt: Das nähere Standortumfeld von Zeitz weist eine vergleichsweise unterdurchschnittliche Ausstattung im Bereich Lebensmittel auf. Größere Anbieter finden sich hier nur vereinzelt. Entsprechend sind hier trotz der noch größeren Entfernung zwar geringe, aber vorhanden Einkaufsverflechtungen an den Standort Zeitz. Seite 25 von 49

26 3.3.3 Angebotssituation im weiteren Umland Für das weitere Umland gilt: Im weiteren Umland ist v.a. das Angebot in dem nächsten größeren zentralen Orten relevant, die das Markgebiet von Zeitz eingrenzen. Dabei sind insbesondere die Städte Altenburg, Eisenberg, Naumburg und Weißenfels zu beachten. In den genannten Kommunen findet sich ein weitreichendes Angebot sowie v.a. auch systemgleiche- und ähnliche Anbieter wie z.b. Aldi und Lidl usw. 3.4 Fazit: Ist-Analyse Zusammenfassend stellt sich die Nachfrage- und Angebotssituation in Zeitz und den Nachbargemeinden aktuell wie folgt dar: Grafik: Zusammenfassende Bewertung der Ausstattung im Marktgebiet und im weiteren Umland Sortiment Bewertung der Ausstattung im Überblick Zone 1 Zone 2 Zone 3 weiteres Umland Nahrungs- und Genussmittel überdurchschnittlich unterdurchschnittlich unterdurchschnittlich überdurchschnittlich Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 26 von 49

27 Grafik: Relevante Anbieter im Marktgebiet und im weiteren Umland Wesentliche Wettbewerber (Auswahl) im Umland von Zeitz Hinweis: Die Symbole zeigen die ungefähren Standortlagen ausgewählter, größerer Wettbewerber im Bereich Lebensmittel Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand: Oktober 2016 Kartengrundlage: openstreetmap Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: Stand: Oktober Seite 27 von 49

28 4 Bewertung möglicher Auswirkungen des Vorhabens 4.1 Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Integrationsgebot Analyse: Nach dem als Soll-Ziel ausgestatteten Integrationsgebot in Plansatz 2.3 Z 49 LEP 2010 sollen Einzelhandelsgroßprojekte vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Der Planstandort ist städtebaulich integriert. Der Standort liegt innerhalb eines Bebauungszusammenhangs und befindet sich in Randlage zur Kernstadt (Stadtteil Unterstadt) von Zeitz. Der Planstandort ist bereits verkehrlich voll erschlossen und es besteht eine Anbindung zu einem fußläufig erreichbaren Einzugsgebiet sowie eine Anbindung an den ÖPNV (Busanbindung). Aufgrund der städtebaulichen und funktionalen Struktur des Planstandortes und des unmittelbaren Umfeldes können städtebauliche und verkehrliche Beeinträchtigungen mit Realisierung des Vorhabens ausgeschlossen werden. Bewertung: Der Planstandort für das Nahversorgungsvorhaben am Standort Zeitz, Donaliesstraße, ist städtebaulich integriert. Er entspricht auch konzeptionell den Vorstellungen des Stadtentwicklungskonzeptes. Seite 28 von 49

29 4.2 Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Konzentrationsgebot Analyse: Im regionalen Entwicklungsplan für die Region Halle (Kapitel 5.2) wird der Plansatz 2.3 Z 49 des LEP Sachsen-Anhalt aufgegriffen, wonach großflächige Einzelhandelsbetriebe in der Regel nur in Ober- und Mittelzentren realisiert werden sollen. Da Zeitz die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums aufweist, wird dieser Plansatz für das Planvorhaben klar eingehalten. Bewertung: Das Konzentrationsgebot wird für das geplante Nahversorgungsvorhaben klar erfüllt, da die Kommune die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums aufweist. Seite 29 von 49

30 4.3 Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens Hinweis: Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass im Falle einer Erweiterung eines bestehenden Anbieters immer statt von der Erweiterung vom Gesamtvorhaben, also einer hypothetischen Neuansiedlung ausgegangen werden muss. Da es sich aber in der Realität um eine reine Erweiterung eines bestehenden Betriebes handelt, kann davon ausgegangen werden, dass die wirklichen Auswirkungen deutlich geringer ausfallen würden. Die Ableitung der Umsatzerwartung (Planumsatz) des Vorhabens kann sowohl über die Berechnung anhand von Flächenproduktivitäten als auch über die Abschätzung von Marktanteilen erfolgen. Folgende methodische Hinweise sind hierbei wichtig: Die Marktanteilsabschätzung erfolgt über die Berücksichtigung branchenüblicher Marktanteile einzelner Betriebsformen laut offizieller Quellen wie EHI, anhand einer Annäherung über Verkaufsflächenrelationen sowie jeweils unter Berücksichtigung u.a. der Lage des Planstandortes und der Entfernung einzelner Marktgebietszonen zum Planstandort und der Wettbewerbssituation in den Marktgebietszonen. Angesichts von teilweise sehr geringen absoluten Umsatzzahlen bei den Kaufkraftströmen bzw. beim umverteilungswirksamen Umsatz wird im Folgenden differenziert zwischen weniger als 0,1 Mio. (dargestellt mit < 0,1 Mio. ) und deutlich weniger als 0,1 Mio. (= << 0,1 Mio., hierbei handelt es sich teilweise um Beträge von etwa 0,01 Mio.!). Seite 30 von 49

31 Ansatz 1: Flächenproduktivität Aktuell kann von einer durchschnittlichen Flächenproduktivität (Umsatz in pro m 2 Verkaufsfläche im Jahr) einer Aldi Nord-Filiale von ca pro m 2 Verkaufsfläche ausgegangen werden 6. Ein Getränkemarkt verfügt im Durchschnitt über eine Flächenproduktivität von pro m 2. 5 Grafik: Umsatzerwartung Gesamtvorhaben Aldi 7 und Getränkemarkt Anbieter Verkaufsfläche gesamt in m² Flächenproduktivität 5 in / m² Umsatz gesamt in Mio. (1) (2) (3)=(1)*(2) Aldi ,0 Getränkemarkt ,0 Gesamt ,0 Quelle: imakomm AKADEMIE, Ansatz 2: Abschätzung von Marktanteilen Über das so genannte Marktanteilskonzept kann sowohl die Umsatzerwartung als auch die Umsatzherkunft der Vorhaben abgeschätzt werden. Hierbei werden die Marktanteile in der Standortkommune Zeitz selbst als auch im Marktgebiet berücksichtigt. Eine Berechnung des zu erwartenden Planumsatzes anhand von Marktanteilen bestätigt ungefähr den nach der Flächenproduktivität (Ansatz 1) berechneten Umsatzwert: 6 Vgl. Handelsdaten.de, Stand Hier wurden die durchschnittlichen Flächenproduktivitäten verwendet. In ostdeutschen Raum ist Flächenproduktivität gewöhnlich etwas niedriger, dennoch gehen wir bei der Ansiedlung eines leistungsfähigen und modernen Anbieters von guten Umsätzen aus (= Worst-Case-Szenario). 7 Für die Aldi-Filiale ist eine Gesamtverkaufsfläche von m 2 geplant. Tatsächlich wird das Flächenlayout ca. 10% Randsortimente aufweisen. Dennoch wird im Folgenden die Gesamtverkaufsfläche für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel hinsichtlich der Auswirkungen geprüft. Seite 31 von 49

32 Grafik: Umsatzerwartung im Sortimente Nahrungs- und Genussmittel nach dem Marktanteilskonzept Nahrungs- und Genussmittel Marktgebietszonen: Kaufkraftpotenzial Vorhandenes Angebot in der jeweiligen Zone Einkaufstendenz nach Zeitz Marktanteile Umsatzerwartung aus der jeweiligen Zone Umsatzanteile je Zone am gesamten Planumsatz in Mio. in % in Mio. in % Zone 1 59, ,6 70 Zone 2 52, , Zone 3 35,6 - o 0-5 0,2 0-5 Weiteres Umland (Streuumsätze) Keine Angaben Keine Angaben 0,8 10 Gesamtes Vorhaben: 8, = sehr hoch / + = hoch / o = mittel / - = schwach / -- = sehr schwach Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand: Oktober Nach der Ermittlung des möglichen Planumsatzes ist eine Prüfung des Vorhabens anhand der Prüfkriterien Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot gemäß der aufgezeigten raumordnerischen / planungsrechtlichen Vorgaben möglich. Seite 32 von 49

33 4.4 Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Kongruenzgebot a) Methodische Vorbemerkungen: Ein Einzelhandelsgroßprojekt muss sich in das zentralörtliche System einfügen, das heißt, der Einzugsbereich eines Vorhabens darf den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich überschreiten (vgl. Landesentwicklungsplan Sachsen-Anhalt, Plansatz 2.3 Z 48). Es ist davon auszugehen, dass der Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschritten wird, wenn mindestens 70% des Planumsatzes im betrachteten Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel aus der Stadtortkommune selbst stammen. 8 Die Umsatzherkünfte werden prozentual dargestellt. Sie ergeben sich aus der rechnerischen Gegenüberstellung der Umsatzerwartung aus einer Zone und dem gesamten möglichen Planumsatz. Zur Nachvollziehbarkeit dienen die Daten in den Tabellen des vorherigen Kapitels als Vergleich. Im Folgenden werden zunächst die Umsatzerwartungen nochmals detailliert aufgezeigt, die dann für die Bewertung des Gesamtvorhabens relevant werden. Grundsätzlich gilt: Für die Bewertung ist das Gesamtvorhaben relevant. b) Umsatzanteile des Vorhabens Beispielvorhaben: Bei einer hypothetischen Neuansiedlung der Anbieter Aldi und Getränkemarkt werden ca. 70% des Planumsatzes (ca. 5,6 Mio. ) aus Zeitz stammen. 8 Vgl. Urteil des BVerwG vom (IKEA-Vorhaben in Rastatt). Das BVerwG hat in seinem Urteil vom die Auslegung einer solchen Regelung im Sinne eines Überschreitungsverbotes in Baden-Württemberg als raumordnerisches Ziel bundesrechtlich nicht beanstandet. Das BVerwG hatte über die einschlägige Zielbestimmung dieses Landes zu befinden, wonach die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte so bemessen sein soll, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Diesen unbestimmten Rechtsbegriff der wesentlichen Überschreitung hat das BVerwG unter dem Aspekt der notwendigen Bestimmtheit nicht beanstandet. Es hat auch den in Baden-Württemberg angewandten Schwellenwert akzeptiert, wonach eine wesentliche Überschreitung in der Regel gegeben ist, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt wird. (vgl. Janning, Neue Ziele und Grundsätze für die landesplanerische Steuerung von Einzelhandelsgroßprojekten in NRW, BauR 2013, (Heft 11). Seite 33 von 49

34 Die einzelnen prozentualen Anteile werden zusammenfassend dargestellt: Grafik: Umsatzanteile der Umsatzerwartungen dargestellt nach Zonen des Einzugsgebietes Gesamtvorhaben Marktgebietszonen: Umsatzerwartung Umsatzanteile in Mio. in % Zone 1 5,6 70% Zone 2 1, % Zone 3 0,2 0-5% Weiteres Umland (Streuumsätze) Gesamtes Vorhaben: 0,8 10% 8,0 100% Quelle: imakomm AKADEMIE, Somit werden für das Gesamtvorhaben unter Berücksichtigung aller Sortimentsbereiche mindestens ca. 70% der Umsätze innerhalb der Standortkommune generiert. Für das Gesamtvorhaben im Bereich Nahversorgung am Standort Zeitz wird mit den errechneten Umsatzerwartungen nach dem Marktanteilskonzept der Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschritten. Seite 34 von 49

35 4.5 Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Beeinträchtigungsverbot Methodische Vorbemerkungen Das Beeinträchtigungsverbot legt fest, dass weder durch die Lage noch durch die Größe oder Folgewirkungen von Einzelhandelsgroßprojekten sowohl das städtebauliche Gefüge als auch die Funktionsfähigkeit der Versorgungskerne sowie die verbrauchernahe Versorgung der Standortkommune wie auch anderer Orte beeinträchtigt werden dürfen. Nach aktueller Rechtsprechung ist von einer nicht unwesentlichen Beeinträchtigung auszugehen, wenn bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit einem Umsatzverlust ab 10% zu rechnen ist. Bei nicht zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegt dieser Schwellenwert bei 20%. Durch diese Regelung sollen vor allem drohende Geschäftsaufgaben verhindert werden. Bei dem in der vorliegenden Auswirkungsanalyse betrachteten Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel handelt es sich um ein nahversorgungsrelevantes Sortiment. In der folgenden Darstellung wird beispielhaft am Sortiment Nahrungs- und Genussmittel aufgezeigt, wie detailliert Kaufkraftströme und die daraus resultierenden Auswirkungen in den einzelnen Zonen berücksichtigt werden, sowie in Zeitz selbst auch für die einzelnen Standortlagen. In den weiteren Zonen erfolgte die Bewertung in der gleichen Ausführlichkeit. Die Ergebnisse sind hier in tabellarischer Form dargestellt. Hinweis: Angesichts von teilweise sehr geringen absoluten Umsatzzahlen bei den Kaufkraftströmen bzw. beim umverteilungswirksamen Umsatz wird im Folgenden differenziert zwischen weniger als 0,1 Mio. (dargestellt mit < 0,1 Mio. ) und deutlich weniger als 0,1 Mio. (= << 0,1 Mio., hierbei handelt es sich teilweise um Beträge von etwa 0,01 Mio.!). Dies führt dazu, dass in der folgenden Darstellung einzelne Umverteilungsquoten bei dieser ca.-darstellung zu hoch oder zu niedrig scheinen. Grund sind die damit verbundenen Rundungsdifferenzen aufgrund der Darstellung. Die Quoten wurden aber mit den genauen Werten errechnet. Hinweis: Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass im Falle einer Erweiterung eines bestehenden Anbieters immer statt von der Erweiterung vom Gesamtvorhaben, also einer hypothetischen Neuansiedlung ausgegangen werden muss. Da es sich aber in Seite 35 von 49

36 der Realität um eine reine Erweiterung eines bestehenden Betriebes handelt, kann davon ausgegangen werden, dass die wirklichen Auswirkungen deutlich geringer ausfallen würden Bewertungsweg im Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel Analyse Kaufkraftströme: 1. Kaufkraftströme in Zone 1: In Zeitz wird durch das Vorhaben (zwei leistungsfähigen zusätzlichen Anbieter) vorrausichtlich ein Planumsatz in Höhe von ca. 8,0 Mio. im Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel generiert. Dabei ist entsprechend dem Marktanteilskonzept von einem Umsatz von ca. 5,6 Mio. durch Kunden aus Zone 1 auszugehen. Unter der hypothetischen Annahme einer kompletten Neuansiedlung der Aldi-Filiale und des Getränkemarkts (statt der reinen Erweiterung) ist nicht zu erwarten, dass durch das Gesamtvorhaben im Bereich Nahrungs- und Genussmittel eine Erhöhung der gesamten Kaufkraftkraftbindung erfolgt. Denn: Es ist davon auszugehen, dass der heutige Umsatz der Anbieter Aldi und Getränkemarkt bei Wegfall auf die vorhandenen Anbieter umverteilt werden würde. Bei einer schon heute hohen Kaufkraftbindung von ca. 90% ist nicht von einer weiteren Rückholung heute abfließender Zeitzer Kaufkraft auszugehen. Damit finden die gesamten Umsatzumverteilungen gegen Standortlagen in Zeitz in Höhe von 5,6 Mio. statt. 2. Kaufkraftströme in Zone 2: Der Planumsatz mit Kaufkraft aus Zone 2 beträgt rund 1,4 Mio.. In Zone 2 ist eine vergleichsweise geringe Versorgung im Bereich Lebensmittel gegeben, so dass eine Einkaufstendenz nach Zeitz klar gegeben ist. Allerdings sind 9 Methodischer Hinweis: Die derzeit generierten Umsätze der Aldi-Filiale und des Getränkemarktes wurden in diesem Ansatz auf die Betriebe vor Ort umverteilt. Da nicht von einer Erhöhung der Bindungsquoten ausgegangen wird, ist die Rechnung einer Neuansiedlung mit gleichzeitiger Nachnutzung Altstandort gleichzusetzen. Auch bei der möglichen Ansiedlung eines Edeka-Marktes am Schützenplatz ist nicht von negativen Auswirkungen durch die Realisierung des Nahversorgungsvorhabens am Standort Donaulierstraße auszugehen. Der Wettbewerbsdruck würde weiter steigen, zusätzliche mögliche Umverteilungen wären vor allem auf den Edeka-Markt zurückzuführen, da es sich bei dem Nahversorgungsvorhaben um eine Verlagerung bestehender Betriebe handelt. Seite 36 von 49